工业地产市场调研报告

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

《2019中国房地产产业链战略诚信供应商研究报告》于2019年12月18日在北京·万达文华酒店·“2019中国房地产产业链年度盛典”上正式发布！报告基于推进地产行业产业链健康、有序发展的目的，以能够代表中国房地产行业的TOP200强房企、全联房地产商会企业会员数据为依据，通过公益、诚信的视角，全面展现各类别供应商在房地产企业内的服务水平，将为全国广大商会会员和链筑两会专家成员接下来新一年选用和采购诚信供应商提供具有权威价值的参考标准。01.中央空调类02.空气净化及新风系统类03.电梯类04.低压电器类05.可视对讲类06.智能停车管理系统类07.充电桩类08.消防报警系统类09.电线电缆类10.智能家居类11.钢木质入户门及木门类12.智能门锁类13.建筑陶瓷类14.木地板类15.石材类16.建筑涂料类17.厨房电器类18.橱柜类19.净水设备类20.热水器类21.陶瓷卫生洁具及五金类22.照明灯具类23.墙壁开关插座类24.建筑防水材料类25.保温装饰复合板类26.管件管材类27.系统门窗类28.建筑铝型材类29.塑料型材类30.建筑幕墙及玻璃类31.建筑门窗幕墙五金类32.建筑密封胶类33.门窗密封胶条类34.精装修工程类35.装配式建筑结构类36.整体卫浴类37.装配式装修类38.其他类此研究报告由全联房地产商会、链筑平台 联合TOP200房企专家倾力打造，如有转载请标明出处，最终解释权归全联房地产商会、链筑所有。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

来源： 风财讯全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，近日发布2020年天津房地产市场研究报告，重点解读甲级写字楼、零售及住宅市场表现，并就未来趋势进行展望。随着京津冀协同发展的逐步深入，天津成功吸纳部分非首都功能的重大项目落户。年初疫情的爆发，对天津楼市及制造业、商业、运输、旅游等领域造成不同程度的冲击，随着疫情的稳定及复工复产的进行，租赁市场在下半年有所回暖。天津写字楼市场方面，据第一太平戴维斯研究部调研显示，2020年天津写字楼市场仅有一个新增项目入市，供应量为7.5万平方米，远低于前几年平均水平。受疫情影响，上半年退租趋势明显，下半年随着业主方通过价格策略调整租金加速去化，净吸纳量上升，空置率有所下降，但受制于天津整体写字楼市场空置率高的历史原因，全年维持在35%以上的高位。2020年，全市甲级写字楼净吸纳量共录得约6.6万平方米，较去年下降16%。四季度，甲级写字楼全市平均租金面临下行压力，租金指数环比下跌2.6%，至人民币每平方米每月118元。天津整体空置率较上季度环比下降0.9个百分点至35.7%，同比下降0.7个百分点，仍处于较高水平。从板块区位选择上来看，新八大里区域入市项目实现稳定去化，从而帮助降低空置率，本季度吸纳表现最佳，空置率环比下降21个百分点至49%，海河沿岸与南京路板块本季度空置率基本稳定，友谊路板块受退租影响，空置率上升5.1%。为缓解高空置所带来的压力、加快去库存，各级招商办公室纷纷将目光瞄向于北京及周边城市，通过在北京举办招商推荐会、设立驻京办事处等手段，为写字楼市场注入新活力，引进互联网科技、人工智能和大数据等为代表的高科技产业，为天津发展高科技产业提前布局。商业零售市场方面，2020年天津零售地产项目受疫情影响较大，商场运营与品牌经营都受到了严重影响。与2019年相比，零售市场新增供应量下降。第四季度，天津中心城区零售市场入市两个新项目，带来总计7.7万平方米的新增供应。天津购物中心存量推至367万平方米。全市空置率环比微降0.5个百分点至10.9%，同比上升0.7个百分点。受新开业项目及品牌调整影响，全市首层平均租金为人民币335.1元每平方米每月，租金指数环比下跌0.7%，同比下跌2.6%。零售市场租赁需求主要来源于增长较快的餐饮及儿童业态，快时尚品牌调整力度较大。业主方为增强自身竞争能力，纷纷下调了租金预期，全市购物中心的平均空置率出现一定程度的下降。在商圈方面，传统商圈的优势正在逐步削弱，区域服务型购物中心正在成为天津商业市场的主流，便利消费正成为趋势。商品住宅销售方面，2020年，天津中心城区无新增服务式公寓项目。天津服务式公寓市场以吸纳现有存量为主，平均空置率环比下降3.5个百分点至26%，同比上升6.9个百分点。中心城区服务式公寓平均租金报价比上季度下跌0.6%至每平方米每月226元，同比亦下降0.6%。截止2020年12月，全年商品住宅成交量累计约1,153万平方米，同比下降15.4%。全市新建商品住宅成交均价环比上涨4.3%至每平方米16,415元。受持续收紧的政策调控影响，全市高端住宅成交均价同比下跌13.4%至每平方米39,646元。天津市政府深化房地产市场调控，坚持“房住不炒”定位，住宅销售市场价格得到合理的稳控，住房交易保持量价稳定。2020年，在疫情期出台了一系列稳定措施，并继续大力推进天津落户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活跃。由于住宅市场调控的主基调保持不变，整体住宅市场回暖的幅度和成交价格上升浮度有限。在调控常态化的影响下，预期市场会保持平稳走势，不会出现较大幅度的波动。

摘要我们知道，在整个产业地产二级开发中有几个核心环节，分别是：“土地获取”——俗称拿地“开工准备”——施工前获取许可证等“项目销售”——招商“工程建设”——施工建设与运营“竣工入驻”——交付与入驻“售后移交”——证件办理各环节涉及到内部工作部门可以划分成：① 产业发展部② 产业运营部③ 产品研发部④ 项目招商部⑤ 项目财务部⑥ 项目工程部⑦ 综合管理部（这里所划分的部门不单止某一个小部门或大部门，划分基础是该部门所承担的工作和职能，例如财务部有可能称为资金管理部等，这边只是作为一个基础职能划分的统称）此番梳理的是一个相对标准的地产项目的流程，而在项目实际操作过程中，并不一定是按照此顺序步骤一步步往下走，有的步骤也许是并行，也许是提前。7个大环节可以说是错综复杂，无论哪一个环节单拿出来都有无数公司、无数团队为之焦头烂额，由此看来，地产项目的操盘手可以说是整合资源，去繁化简的顶尖高手，地产项目的成功与否极度考手艺。01土地获取土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后顺序之分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进而获取土地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，才启动规划方案的设计。获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他各种概念地产。获取土地阶段基本分为9个步骤：1、土地信息收集大致包含内容如下：1、目标土地现状图。首先落实地块具体位置及周边情况，对土地有个初步了解；2、规划设计条件。了解实施规划是否存在限制性条件，关系到土地变性等关键问题；3、现场踏勘。需要对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素进行详细了解。4、了解目标地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；5、了解目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。收集了基础的土地信息之后，就需要进行下一个步骤，对项目土地的做一个初步判断，判断这个项目是否应该继续往下深入。在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判断的环节上做许多低效率，无意义的工作，费力劳神不说，关键是耗时，容易错过不少时机。我见过身边不少这种案例，项目拓展人员在收集了基础的土地信息之后，就认为项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关土地所有者）进行谈判。谈判中就是这番情景“好啊好啊，非常愿意你们来做”“嗯嗯，回去我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个方案给政府，政府看了方案之后没说好也没说不好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步测算，发现算不过账，但又不愿意放弃这个机会，又带着新方案去谈判，结果就是政府觉得方案好像还欠缺点什么，而且满足测算的供地条件也还需要再聊聊，眼看又要交手几个回合…时间已经过去了大半年。这种我一般称它为“神仙打架式谈判“——永远落不了地，为啥？因为拓展人员获取了土地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判断和甚至基本测算都没做，便认为项目靠谱，只需要把握好和政府的关系即可，好像完成了属于他的拓展项目机会指标，而实际上如果再最先的交手前，往下深入一丁点做了初步的测算，就能够带着问题、条件、原则和政府方进行谈判的话，就能够提高谈判效率，这个项目跟或者不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些吃力不讨好的事了。2、土地初判1、了解地块的上市交易方式和土地价款；2、同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整；3、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算；4、了解当地的产业发展情况，产业政策导向趋势；5、了解当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排；有了初步的判断后，发现项目有深入的必要，初步谈判也进行的顺利，那么就应该对土地进行更深一层次的判断，输出项目可行性研究报告，也就是概念性的地产项目规划及策划方案。3、土地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容分析，应包含：1、项目的背景条件分析；需要从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模拟等进行深度市场调研；2、项目的最终定位；主要是概念策划及规划定位；3、项目拿地模式思路分析；包含拿地条件假定，模式优劣评估模型分析等；4、项目开发经营测算，针对多个条件进行初步成本测算、利润率分析及比选，土地市场及产品市场的敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划5、项目开发周期及现金流计划；6、最终完成确定的项目方案，行成可行性研究报告。到了这一步，整个项目的基本雏形已经浮现，八字有了那么一撇。另一撇也非常关键，就是寻找资金。4、寻找资金1、制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项目盈利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式；2、寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定。3、敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存；4、合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。项目有了雏形，又有了资金，说明八字两撇差不多已经写完了，项目基本可以确定拿到手，接下来的就是走流程。Are u sure？NO，没有落到白字黑字的合同面前，一切都有变数！5、投标和摘牌1、投方案标。需进一步确定项目方案；2、投经济标。需确定土地上限；3、拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术；4、挂牌。制定挂牌战术。此步骤吃过战术亏的企业一定非常心痛，切记小心啊~6、签订土地出让合同1、需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件；2、缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合法务完成合同条款的草拟及完善，财务需要提供资金保障交易完成。7、办理用地规划许可证1、需要拿上土地出让合同；2、需要土地出让金、交易费等交费证明。8、土地确权1、企业投资项目备案。需要办理地产开发资质预审表；委托工程咨询资格机构编制申请报告；向项目备案机关提交申请报告等；2、建设用地规划许可证；3、原地上物土地证登报声明（原土地证作废）；4、土地补偿费（如有）；5、土地出让合同；6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图；7、土地交费证明；8、现状地形图；9、项目详规。9、办理土地证1、土地出让合同2、交费证明3、建设用地规划许可证4、地籍图5、土地登记申请书；6、土地确权来源证明文件；7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。规划设计阶段与获取土地阶段基本并行开展，所涉及的步骤也有重合。规划设计阶段主要包含为10个步骤其中项目规划和策划步骤主要是对项目地进行导入产业的初步确定、项目的整体定位确定、项目的概念规划和基础的测算确定，也就是上个环节“获取土地”中土地深判时候需要提交的可行性研究报告。1、设计前期产业地产产品的设计思路更多的是根据拟导入的产业类型决定的，例如体育类型的特色小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动公园等。2、方案设计组织运营部需要全程参与方案设计，提供部分参考建议；3、指标确认阶段这里主要涉及成本指标、考核指标。招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营部门需要结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门需要对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。考核指标主要涉及到工程板块和招商销售板块。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核。4、施工图组织设计其中最为重要的就是施工图成果了：最终，规划设计阶段的初期目标就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目备案，配合工程部门进入下一个大环节：开工建设02开工建设下面几个大环节不再对每个小步骤进行详细展开描述，会截取部分进行展开，下文的各步骤思维导出只展开至3级结构。开工准备开工准备步骤中，关键的在于各个工程的合作公司的招投标及签订合同步骤中：开工开工建设大环节进行的同时，基本上同步进行的环节就是是项目销售了：03项目销售主要分为6个步骤，如果再进行化简的划分就是“准备”“开盘”“清盘”。项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，因为它关系到整个链条的现金流，关系到后续运营的客户，所以涉及的工作非常繁杂。亮相前准备项目亮相：项目开盘前准备：项目开盘：项目开盘完毕后，进入日常的招商（销售）步骤，除开工程建设大环节不说，此时地产开发可以说基本走向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续运营。清盘销售：工程建设环节与项目销售环节几乎同步进行，销售环节在某些时候需要借助工程建设环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较客户最关心工程进展，看着楼起，持续有动作才放心。04工程建设工程建设环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的工厂，产品质量好不好，那就看工程做的好不好。主要涉及21个小步骤：主体施工：变更签证：工程款支付：主体验收备案：外檐装修材料确定：甲供、甲分包材料招标：内外檐装修：水电暖安装：智能化系统安装：通风与空调：电梯安装：毛坯房竣工验收备案：毛坯房竣工结算：成品房装修：成品房验收备案：成品房竣工结算：配套手续及施工：配套施工：环境施工：竣工结算：结算稽核：05竣工入驻工程建设收尾，进入下一个大环节，就是竣工入驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼都会面临着基础的9个步骤：（本节不详细展开）最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵涉到物业公司，后续运营公司等。06售后移交（本节不详细展开）当前，地方政府对待产业地产逐步变得成熟，PPP模式的推行也让产业地产运作模式更加透明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发困难，真正将产业做扎实，深耕产业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上继续前行。声明：本文来源公号“置信联创”中工招商网创立于2010年，是一家覆盖土地、厂房、写字楼、商铺、产业园区招商的综合性服务平台，已成为中国领先的产业园区招商推广平台、厂房租售信息服务平台。中工招商网现已开通全国60多个城市分站，拥有50万注册会员，收录全国近万家产业园区信息，厂房信息发布量超400万条，为全国各类型企业提供专业选址服务。

5月27日轻工制造(申万分类)指数上涨1.82%，位列28个申万子行业第一位。我们重点推荐：1)受益于竣工回暖+精装渗透率提升的工装产业链，重点推荐大亚圣象、帝欧家居、江山欧派，建议关注志邦家居、惠达卫浴、海鸥住工；2)家居内需持续修复，我们预计5月零售数据环比均有较大改善，建议关注欧派家居、顾家家居、索菲亚；3)海外疫情逐步缓和，家居出口环比好转、人民币持续贬值，建议关注订单边际好转的外贸企业；4)日用品、文化办公用品等必选消费需求韧性凸显，中小学陆续开学、文具零售需求边际回升，建议关注齐心集团、晨光文具、中顺洁柔。精装订单加速修复，地产企业战略投资上下游产业链有望加速行业整合全年竣工有望回暖+精装房渗透率快速提升仍将支撑精装产业链企业快速成长，随着地产企业赶工推进，我们预计工程订单恢复速度有望显著快于零售端；近期碧桂园创投与保利资本共同设立“产业链赋能基金”，拟赋能地产产业链上下游优质企业，4月以来碧桂园创投陆续通过参与定增方式战略入股帝欧家居、蒙娜丽莎、惠达卫浴，我们认为地产企业投资产业链企业一方面有助于家居企业客户及市场拓展，另一方面有望助力相关家居部品行业的快速整合。重点推荐工装业务优势显著的大亚圣象、帝欧家居、江山欧派，建议关注志邦家居、惠达卫浴、海鸥住工。海内外疫情缓和，家居零售/出口边际回暖国内疫情防控形势好转、需求持续修复，我们预计部分定制家居企业订单较去年同期已基本持平，部分软体家居企业在五一等大促活动带动下终端销售预计同比有较好增长，建议关注欧派家居、顾家家居、索菲亚。外贸方面，欧洲疫情逐步进入恢复期、经济恢复形势较为乐观，美国经济重启逐渐推进，据数据，4月家具及其零件出口金额同比下滑13.3%，增速环比3月提升约3.2pct，我们预计随着海外疫情逐步缓和，外贸订单或有进一步好转，建议关注顾家家居、喜临门、梦百合等家居企业。消费轻工：需求稳健向好，必选消费品消费韧性凸显日用品类4月社零同比增长8.3%至471亿元，增速环比提升8pct，居民个人卫生意识提升有望拉动生活用纸需求量上升，据卓创资讯，成本端20Q1针/阔叶浆均价同比下跌20%/31%，释放盈利空间，建议关注中顺洁柔。文化办公用品4月零售额同比增长6.5%至261亿元，增速环比提升0.4pct，我们认为疫情对企业全年采购总额影响有限，劳保防护用品需求增加有望成为收入新增长点，零售方面随着中小学及高校陆续开学，文具零售需求有望边际回升，建议关注齐心集团、晨光文具。风险提示：疫情发展不确定性，宏观经济加速下行，地产销售超预期下行，下游需求不及预期。（文章来源：华泰证券）

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2021年一季度全国产业用地出让TOP100区（县）排行榜已揭晓。据榜单显示，2021年一季度我国产业用地出让面积前十区县分别为：广西壮族/梧州市/藤县、陕西省/榆林市/靖边县、福建省/漳州市/漳浦县、江苏省/常州市/溧阳市、湖南省/衡阳市/衡阳县、江苏省/宿迁市/泗阳县、新疆维吾尔/昌吉回族自治州/奇台县、山西省/太原市/阳曲县、内蒙古/乌海市/海南区、江苏省/宿迁市/宿城区。其中，藤县产业用地出让面积排名第一。藤县隶属于广西壮族自治区梧州市，依托西江黄金水道和毗邻粤港澳大湾区独有的地理优势，组建6支重点产业招商工作专队，全面对接大湾区，大力推介符合藤县发展的陶瓷、钛白、林产林化、造船等特色产业。目前，藤县招商引资成效明显，企业投资落户藤县热情较高。（注：上述数据包括县级市）数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

来源：中国网原标题：中指研究院：4月全国300城工业用地成交0.5亿平 同比下降7.3%中国网地产讯 近日，中国指数研究院发布《2020年4月产业地产市场月度报告》。前4月土地推出、成交面积同比均下降；4月土地推出面积同环比均增长，成交面积同比下降、环比增加前4月土地推出、成交同比均下降。2020年1-4月，全国300城共推出工业用地2.4亿㎡，同比下降10.2%；同期全国300城共成交工业用地2.1亿㎡，同比下降12.9%。单月来看，4月，全国300城工业用地推出0.6亿㎡，同比增加3.5%，环比增加3.7%；成交0.5亿㎡，同比下降7.3%，环比增加2.6%。前4月成交楼面均价同比下降，4月成交楼面均价同环比均上升前4月成交楼面均价同比下降，4月成交楼面均价同环比均上升。2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。单月来看，4月全国工业用地成交楼面均价为273.0元/㎡，同比上升9.4%、环比上升19.9%。4月工业用地溢价率环比下降。前4月工业用地溢价率同比下降，4月工业用地溢价率环比下降2020年1-4月，全国300城工业用地平均溢价率为0.62%，较上年同期下降0.58个百分点。4月，全国300城工业用地溢价率为-0.39%，较上月下降0.77个百分点。

中新社香港1月15日报道，国际商业地产服务和投资机构世邦魏理仕15日在香港召开新闻发布会并发表《香港商业房地产2020年市场展望》报告。会上指出，尽管香港商业房地产于全年的租赁及投资总量均录得下滑，但个别行业和区域需求依然强劲，加上未见明显资金流失，反映市场信心并未动摇。过去一年，环球经济局势波动和本地社会冲突影响香港经济，于2019年第3季更进入十年来首见的技术性衰退。报告显示，2019年全年，香港甲级写字楼市场租赁需求放慢；香港近乎所有主要零售行业的销售货值在第3季及第4季录得双位数跌幅；由于贸易市场环境疲弱，香港来自传统工业和物流的租赁需求在2019年有所减弱；2019年对香港商业房地产的投资需求大幅萎缩，成交量下跌52%，总成交额达689亿港元，是自2011年以来的最低记录。报告对2020香港商业地产提出了预测，即市场气氛逐步回暖，消费者和企业保持谨慎态度，总体需求将保持疲弱，但充足的市场资金和低利率环境将继续支持投资活动。来源: 商务部网站