工业地产市场调研

2019-05-21 10:24 | 浙江新闻客户端 | 记者 蒋雯5月20日下午，东阳市委常委、常务副市长王天仁带领有关部门负责人，来到白云街道、经济开发区等地督查工业用地摸底调查工作。白云街道是原经济开发区的主战场，工业用地量大。近日，白云街道工作人员对辖区内的455宗工业用地进行了排摸调查，按照“一企一档”登记，初步筛查发现有59宗工业用地已经改变了用途。东阳经济开发区共有近500家大小企业，其中有67家规上企业。工作人员已对辖区内工业用地进行了排摸调查，共排摸出闲置土地3宗，僵尸、低小企业20余家。东阳市领导强调，工业用地摸底调查是建设用地审批监管需要，对清理闲置用地，盘活土地资源有着重要作用。各部门要高度重视这项工作，制定工作方案、工作计划，集中力量按时保质完成任务；要建立长效管理机制，“一企一档一表一图”对土地等信息进行登记，加强数据应用；要加强协作，街道要与经信、自然资源和规划、市场监管等部门加强沟通协作，保证调查工作的客观准确。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

近年来，随着房地产市场调控政策持续发酵,不少地产商纷纷开始转型探索商业地产、文旅地产、产业园区等产业地产新模式。在大众网记者调查中，目前济南市场上的文化创意产业园、新媒体产业园、科技电竞小镇、电子商务园区、物流园区、文旅综合产业园、医养健康小镇、生物医药园区、航天科技园等产业地产种类丰富，可谓出现了井喷式的发展。但纵观这些产业地产项目，大部分都实行住宅先行建设销售，产业配套后备不足的情况。业内人士坦言，产业地产并非“卖住宅”，只有在具备专业运营能力的基础上才能够大有可为。现状：济南产业地产在售项目 住宅销售占比约五成在记者调查的11个产业地产项目中，大多数项目的拿地时间在2017-2018年，目前均处于建设阶段。其中华侨城绣源河文旅综合项目、银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、宝能产业园5家尚未对外销售，在售的6个项目中，保利医养健康小镇(保利城)、融创万达文旅项目、世茂摩天城均为住宅产品，占比达到50%，另有济高汉峪金谷在售为公寓和写字楼产品。此外，11个产业地产项目中，除宝能产业园依托自身集团产业集群，计划引入前海人寿山东总部、结算中心、科技金融服务中心，并承诺建成后年纳税不低于15亿元外，银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、世茂摩天城等均未有产业引进。其他产业园的产业配套进展也较为缓慢，大多处于招商或与机构签约阶段，以医养健康小镇为题材的保利城甚至尚未签约三甲医院。困境：产业地产不同于卖住宅 忽视产业聚集或存较大风险产业地产融合了产业经济发展和房地产发展两个概念，作为国家政策和地方政府支持的发展方向，正在社会各界的关注中蓬勃发展。但在业内人士看来，产业地产在实际发展过程中，容易出现注重发展住宅而忽略产业配套、产业园区同质化竞争、重建设轻运营等问题，这也是济南产业地产正在面临的现状。以华润置地济南项目为例，早在2012年，华润置地就宣布泛旅游综合体项目落地，但随后3年，住宅部分的华润中央公园、华润紫云府一期、华润紫云府二期、华润仰山别墅区和华润紫云府三期陆续进入销售期，商业中心和主题乐园等产业配套却迟迟没有动工。业内人士指出，由于早期不少产业地产项目包含住宅地块，很多开发商“醉翁之意不在酒”，为了快速扩张的需求，名为做产业地产，实际仍走的是先开发住宅，快速周转的路子。但这样的操作往往都是只注重住宅的销售建设，对产业引进乃至运营则重视程度不高。甚至在济南一些地区，还存在“丝袜小镇”等打着产业地产的大旗，实则圈地建住宅的项目，一旦这样“钻空子”的行为越来越多，将不利于产业地产的健康有序发展。事实上，产业地产与传统的住宅项目运营特点并不相同，完全套用以往的销售模式而忽略产业配套，对房企来说同样存在较大风险。以中弘济南鹊山“美猴王”项目为例，该项目同样是既有较多住宅产品，也有大型文旅项目，但美猴王主题公园最早定于2015年开工建设，并于2017年开业，但直到2018年仍然毫无开工迹象。在规划美猴王主题乐园项目时，中弘还规划了住宅、商业街等作为配套项目。名为“新奇世界”的住宅部分不仅开始建设并销售，其一区、二区于2016年底、2017年初入住。事实上，产业地产对产业运营等准入门槛要求较高，中弘地产依靠住宅产品快速变现的模式最终没能冲抵文旅产业的资金成本，以资金链断裂告终。2019年6月，鹊山“美猴王”项目由于中弘股份资金链断裂被进行司法拍卖。破局：产业用地与住宅用地解除捆绑 产业地产前景可期业内人士分析认为，以往传统住宅地产的特点是大客群、高利润、高周转;而产业地产的特点是：小客群、周期长、回款时间长。业内人士表示，产业地产运营应该摒弃“高周转”“卖住宅”模式，而是应该从长远考虑，注重产业运营与管理，并以此带动所在区域的经济发展。值得一提的是，为从根本上解决济南产业地产现状，济南市2019年3月发布《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》，特别规定“创新性产业用地(M0)不得和住宅用地捆绑出让。”业内人士认为，随着政策的不断规范与优化，以及社会各界对产业地产理解的不断加深，具备专业运营能力的产业地产未来将大有可为。来源：大众网·海报新闻

摘要我们知道，在整个产业地产二级开发中有几个核心环节，分别是：“土地获取”——俗称拿地“开工准备”——施工前获取许可证等“项目销售”——招商“工程建设”——施工建设与运营“竣工入驻”——交付与入驻“售后移交”——证件办理各环节涉及到内部工作部门可以划分成：① 产业发展部② 产业运营部③ 产品研发部④ 项目招商部⑤ 项目财务部⑥ 项目工程部⑦ 综合管理部（这里所划分的部门不单止某一个小部门或大部门，划分基础是该部门所承担的工作和职能，例如财务部有可能称为资金管理部等，这边只是作为一个基础职能划分的统称）此番梳理的是一个相对标准的地产项目的流程，而在项目实际操作过程中，并不一定是按照此顺序步骤一步步往下走，有的步骤也许是并行，也许是提前。7个大环节可以说是错综复杂，无论哪一个环节单拿出来都有无数公司、无数团队为之焦头烂额，由此看来，地产项目的操盘手可以说是整合资源，去繁化简的顶尖高手，地产项目的成功与否极度考手艺。01土地获取土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后顺序之分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进而获取土地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，才启动规划方案的设计。获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他各种概念地产。获取土地阶段基本分为9个步骤：1、土地信息收集大致包含内容如下：1、目标土地现状图。首先落实地块具体位置及周边情况，对土地有个初步了解；2、规划设计条件。了解实施规划是否存在限制性条件，关系到土地变性等关键问题；3、现场踏勘。需要对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素进行详细了解。4、了解目标地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；5、了解目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。收集了基础的土地信息之后，就需要进行下一个步骤，对项目土地的做一个初步判断，判断这个项目是否应该继续往下深入。在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判断的环节上做许多低效率，无意义的工作，费力劳神不说，关键是耗时，容易错过不少时机。我见过身边不少这种案例，项目拓展人员在收集了基础的土地信息之后，就认为项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关土地所有者）进行谈判。谈判中就是这番情景“好啊好啊，非常愿意你们来做”“嗯嗯，回去我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个方案给政府，政府看了方案之后没说好也没说不好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步测算，发现算不过账，但又不愿意放弃这个机会，又带着新方案去谈判，结果就是政府觉得方案好像还欠缺点什么，而且满足测算的供地条件也还需要再聊聊，眼看又要交手几个回合…时间已经过去了大半年。这种我一般称它为“神仙打架式谈判“——永远落不了地，为啥？因为拓展人员获取了土地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判断和甚至基本测算都没做，便认为项目靠谱，只需要把握好和政府的关系即可，好像完成了属于他的拓展项目机会指标，而实际上如果再最先的交手前，往下深入一丁点做了初步的测算，就能够带着问题、条件、原则和政府方进行谈判的话，就能够提高谈判效率，这个项目跟或者不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些吃力不讨好的事了。2、土地初判1、了解地块的上市交易方式和土地价款；2、同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整；3、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算；4、了解当地的产业发展情况，产业政策导向趋势；5、了解当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排；有了初步的判断后，发现项目有深入的必要，初步谈判也进行的顺利，那么就应该对土地进行更深一层次的判断，输出项目可行性研究报告，也就是概念性的地产项目规划及策划方案。3、土地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容分析，应包含：1、项目的背景条件分析；需要从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模拟等进行深度市场调研；2、项目的最终定位；主要是概念策划及规划定位；3、项目拿地模式思路分析；包含拿地条件假定，模式优劣评估模型分析等；4、项目开发经营测算，针对多个条件进行初步成本测算、利润率分析及比选，土地市场及产品市场的敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划5、项目开发周期及现金流计划；6、最终完成确定的项目方案，行成可行性研究报告。到了这一步，整个项目的基本雏形已经浮现，八字有了那么一撇。另一撇也非常关键，就是寻找资金。4、寻找资金1、制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项目盈利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式；2、寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定。3、敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存；4、合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。项目有了雏形，又有了资金，说明八字两撇差不多已经写完了，项目基本可以确定拿到手，接下来的就是走流程。Are u sure？NO，没有落到白字黑字的合同面前，一切都有变数！5、投标和摘牌1、投方案标。需进一步确定项目方案；2、投经济标。需确定土地上限；3、拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术；4、挂牌。制定挂牌战术。此步骤吃过战术亏的企业一定非常心痛，切记小心啊~6、签订土地出让合同1、需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件；2、缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合法务完成合同条款的草拟及完善，财务需要提供资金保障交易完成。7、办理用地规划许可证1、需要拿上土地出让合同；2、需要土地出让金、交易费等交费证明。8、土地确权1、企业投资项目备案。需要办理地产开发资质预审表；委托工程咨询资格机构编制申请报告；向项目备案机关提交申请报告等；2、建设用地规划许可证；3、原地上物土地证登报声明（原土地证作废）；4、土地补偿费（如有）；5、土地出让合同；6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图；7、土地交费证明；8、现状地形图；9、项目详规。9、办理土地证1、土地出让合同2、交费证明3、建设用地规划许可证4、地籍图5、土地登记申请书；6、土地确权来源证明文件；7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。规划设计阶段与获取土地阶段基本并行开展，所涉及的步骤也有重合。规划设计阶段主要包含为10个步骤其中项目规划和策划步骤主要是对项目地进行导入产业的初步确定、项目的整体定位确定、项目的概念规划和基础的测算确定，也就是上个环节“获取土地”中土地深判时候需要提交的可行性研究报告。1、设计前期产业地产产品的设计思路更多的是根据拟导入的产业类型决定的，例如体育类型的特色小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动公园等。2、方案设计组织运营部需要全程参与方案设计，提供部分参考建议；3、指标确认阶段这里主要涉及成本指标、考核指标。招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营部门需要结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门需要对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。考核指标主要涉及到工程板块和招商销售板块。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核。4、施工图组织设计其中最为重要的就是施工图成果了：最终，规划设计阶段的初期目标就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目备案，配合工程部门进入下一个大环节：开工建设02开工建设下面几个大环节不再对每个小步骤进行详细展开描述，会截取部分进行展开，下文的各步骤思维导出只展开至3级结构。开工准备开工准备步骤中，关键的在于各个工程的合作公司的招投标及签订合同步骤中：开工开工建设大环节进行的同时，基本上同步进行的环节就是是项目销售了：03项目销售主要分为6个步骤，如果再进行化简的划分就是“准备”“开盘”“清盘”。项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，因为它关系到整个链条的现金流，关系到后续运营的客户，所以涉及的工作非常繁杂。亮相前准备项目亮相：项目开盘前准备：项目开盘：项目开盘完毕后，进入日常的招商（销售）步骤，除开工程建设大环节不说，此时地产开发可以说基本走向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续运营。清盘销售：工程建设环节与项目销售环节几乎同步进行，销售环节在某些时候需要借助工程建设环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较客户最关心工程进展，看着楼起，持续有动作才放心。04工程建设工程建设环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的工厂，产品质量好不好，那就看工程做的好不好。主要涉及21个小步骤：主体施工：变更签证：工程款支付：主体验收备案：外檐装修材料确定：甲供、甲分包材料招标：内外檐装修：水电暖安装：智能化系统安装：通风与空调：电梯安装：毛坯房竣工验收备案：毛坯房竣工结算：成品房装修：成品房验收备案：成品房竣工结算：配套手续及施工：配套施工：环境施工：竣工结算：结算稽核：05竣工入驻工程建设收尾，进入下一个大环节，就是竣工入驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼都会面临着基础的9个步骤：（本节不详细展开）最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵涉到物业公司，后续运营公司等。06售后移交（本节不详细展开）当前，地方政府对待产业地产逐步变得成熟，PPP模式的推行也让产业地产运作模式更加透明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发困难，真正将产业做扎实，深耕产业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上继续前行。声明：本文来源公号“置信联创”中工招商网创立于2010年，是一家覆盖土地、厂房、写字楼、商铺、产业园区招商的综合性服务平台，已成为中国领先的产业园区招商推广平台、厂房租售信息服务平台。中工招商网现已开通全国60多个城市分站，拥有50万注册会员，收录全国近万家产业园区信息，厂房信息发布量超400万条，为全国各类型企业提供专业选址服务。

引言：随着市场商机日益清晰，发展日益规范，竞争日益充分，产业地产的发展正进入战略引领的专业化制胜时代。一个产业地产项目的落地，必须要战略性地解决拿地问题，针对性地解决开发问题，实操性地解决招商问题，创新性地解决运营问题，使得产业地产“拿地－开发－招商－运营”形成有机联动的整体。产业地产开发涉及产品规划、实际供地、开发融资、物业开发等整个过程，首要关注点是市场与产品，物业产品是产业地产的载体，也是回收投资、实现收益的标的，市场和产品规划对于产业地产开发至关重要。如何定位市场、选择产品、怎样提供极致的产品，已成为产业地产开发环节的主要痛点。虽然开发融资也是一个难点，但有一些成熟的模式，此处不再赘述。市场定位的精准是产品规划的前提，不能泛泛地研究市场，要针对性地挖掘有效需求，理清重点客户群体是谁、客户的主要需求点是什么。然后从满足客户需求的角度设计产品业态，不是简单地抄袭模仿，也不是追求刻意的新颖，而是要针对性地满足产业空间需求，促进业态融合发展和集群发展。下面主要结合东滩顾问的研究方法，探讨一下产业地产的开发难点、市场定位和产品设计问题。一、产业地产开发难点在东滩顾问看来，产业地产的开发难点主要体现在两个方面：首先是市场的定位问题。产业地产项目的市场定位是产业招商的基础，涉及产业大类、细分产业到目标客群三个层次，定位的难点在于对产业发展的深透理解以及对目标客群的系统调研。这一点在整体产业地产业界都是非常普遍的，而在今天经济发展放缓、产业投资遇冷的大环境下，包括新兴产业投资、产业转移、企业扩张、企业裂变、成果转化、服务外包等在内的各种客商来源，都变得更加不确定了，想要精准地定位市场变得更加困难。其次是怎样提供符合甚至超出用户预期的产品。不像住宅，企业对产业物业的要求十分高，专业化、个性化强，性价比还要高，不同的产业对物业的户型、柱间距、消防、层高等要求可能差别很大，这就给产业物业开发提出了比较大的问题。企业既要照顾客户的需求，又要考虑产品租售的经济性，产品设计一旦有偏差，租售都可能出现大问题。在实际工作中这样的教训不少，有些开发商盲目开发公共仓库，柱间距设计不合理，车都开不进去，谁会去租这样的仓库呢？二、如何精准定位市场市场研究是需要花时间和成本的。很多企业不愿意花策划费用，根据直觉和感觉直接做规划设计，结果一期工程建好了才发愁招商运营问题，这样的情况东滩顾问遇到的非常多。市场分析仅停留在区域经济、产业经济等宏观层面，缺乏对微观层面的客群调研和竞争分析，对细分市场、细分产业、业态选址等层面的研究比较少。在东滩顾问看来，产业地产的市场定位，一定要认真研究项目面临的三大产业机遇——结构性的产业机遇、改善性的产业机遇和创新性的产业机遇，从这些产业机遇中挖掘出“有效需求”，明确项目可以主抓的目标市场客群。具体来说，以市场为导向的产业业态研究，主要关注五个方面的市场机会。产业地产市场定位分析框架1、区域产品需求基于区域市场的产品需求机会分析非常重要。一般而言，大多数产业地产项目的市场辐射范围是有限的，仍以本地市场为主，经验来说，至少70%的客户群体都来自于本地或周边区域的内部腾挪。健康地产、教育地产、文创地产、体育地产等消费类产业地产更不用说，需要系统分析区域内的消费市场和经营市场，挖掘消费升级带来的产业需求。对于科技地产、工业地产项目也是如此，在城市里的办公楼和商住楼中、在城郊和乡镇的老厂房中的企业搬迁需求，肯定是最直接的市场。2、本地产业升级在城市经济加速转型升级的大背景下，大型工业企业、传统加工企业、高新技术企业、服务业企业包括农业企业纷纷加速业务转型、战略升级，从三次产业升级看，农业的高效化、品牌化、复合化，制造业的高端化、服务化、智能化，服务业的专业化、聚集化、网络化，推动了原有产业链的解体、企业的分化，也催生了大量的新产业业态，从而拉动对本地高端产业载体的物业需求。比如“工业4.0”改造带来的智能制造产业需求，在制造业发达的珠三角表现的非常充分，很多企业开始在机器人、无人机、智能车间、伺服电机、智能化服务等领域进行布局。3、周边产业外溢产业转移和产业升级带来的产业结构改变，主要表现为城市群的内部产业腾挪，中心城市和核心城市的产业外溢，为周边区域带来产业地产的需求。周边产业外溢的机会，有的是城市人口消费外溢的产业机会，如健康服务、体育休闲、文创消费等；有的是基于土地政策、商务成本等比较优势而产生的市场机会，包括企业搬迁、新增生产线、结构调整、业务扩展等。比如近年来数万家企业迁出深圳，有一大部分迁往了东莞，深圳产业资本向东莞扩散，推动了东莞产业地产的繁荣。在东莞、中山做产业地产项目策划，对深圳产业外溢的研究可能要放在首位。4、本地产业创新在“大众创业、万众创新”的双创政策引导下，我国已出现了创新创意创业的发展浪潮。在市场研究中，一定要关注本地创新资源的机会，如高校、科研院所、艺术家们原本就与本地企业有着千丝万缕的联系，他们的创新成果最容易在本地落地；另一方面，要关注本地的新型创业群体，他们也是科创经济、创意经济、数字经济、新零售等领域的重要推动者。比如上海宝瀚联行围绕“科技+文化”两翼布局的战略，开发运营智能(物联网)家居体验馆、科教运动公园等IP项目，他们的项目主要植入上海及周边的文创地产、商业地产等载体中。5、外部产业耦合最后一个是由于区域产业链的耦合而产生的市场机会，区域产业集群发展带来了巨大的相关产业市场，吸引外部企业来此开拓市场、投资兴业。这块研究的是跨区域的市场布局或产业投资，比如近年来珠三角新一代信息技术、先进制造、生物、新材料、节能环保等新经济发展迅猛，已吸引了大连机床、新松机器人（沈阳）、智云科技（桂林）、慈星股份（宁波）、正泰电器、用友软件等行业领军企业，来珠三角设立区域营销中心、研发中心或生产基地。这部分的市场占比可能不高，但瞄准的是行业领军企业，企业的品牌影响力比较大。前面给出了系统的产业需求分析方法，从五个维度梳理出产业地产可以抢抓的产业需求。而在产业市场定位方面，除了符合市场的需求，也要考虑政府对高大上产业的渴求，还要考虑产业的运营成本，实现项目开发效益最大化，最终需要找到一个平衡点。三、极致产品的设计方法产业地产的用户是企业，企业需求是个性化的，产品设计需要在产业的共性需求和企业的个性需求间寻求平衡。同时产品设计并不是来自客户需求这一个维度，产业地产项目所在的地块特征、城市环境、政府诉求以及周边的项目竞争，都会左右产品的设计。怎样提供符合甚至超出用户预期的产品呢？东滩顾问认为，产品设计好似螺蛳壳里做道场，关键是要遵循一套基本的方法框架，包括政府意愿的视角、产业业态的需求视角、市场供求的视角和案例借鉴的视角。1、政府意愿的视角政府意愿主要体现在规划指标和功能配套两方面。规划指标基本反映了产业地产项目所在的地块特征和城市环境要求，对产品设计更多是一些限定因素，比如我们在东莞做的一个项目，在规划指标上高度、单体、层数均有限制，高度不高于50米，单体不小于3000平方米，层数不小于4层，这样的地块就不适合做独栋办公，适合做多层、高层办公、研发综合体。另一方面是政府对项目的功能配套诉求，比如建一个商业中心、建一个体育中心、建一个幼儿园等，在设计时要有机地融入产品业态体系中。产业地产要符合城市的调性，如果有助于提升片区的颜值，一定会得到政府的更多认可。2、产业业态的需求视角基于产业业态体系的分析结果，对不同业态以及不同业态的融合进行分析，首先可以得出基本产品类型，比如科技地产中的多层办公、高层办公、独栋办公、标准厂房、配套商业、人才公寓等。从基本产品类型沿两条线进行分析，一是从基本产品类型到多功能空间布局再到公共环境营造，主要基于产业生态组织、产业社交和人性化等进行分析；一是基本产品类型的产品细化，包括面积、户型、层高、廊道、停车场、配套服务等，主要基于客户的需求调研进行分析，常用方法有潜在客户访谈、企业问卷调查等。3、市场供求的视角市场供求的视角分析主要基于周边竞争项目的调研来展开，可以得到以下几方面的结论。一是产品业态的总体供需情况，什么样的产品供给过多，什么样的产品短缺；一是客户对产品业态的偏好，什么样的产品受欢迎，一调研就清楚了；一个是看项目的功能空间特色，哪种类型在当地比较受欢迎，也能看个大概。我们在东莞做项目时，发现那里的产业物业基本以生产制造厂房为主，高层或多层物业相对较少，且以高层商务办公为主，产品相对较为单一，复合型产业物业短缺，这就是一个市场机会。4、案例借鉴的视角案例借鉴是项目策划中经常用到的方法，在产品设计中也是非常有用，主要体现在以下三个方面。一是产品业态配比，通过多个案例的分析总结一般性规律；二是产品空间亮点，发掘成功案例吸引客户的主要亮点，如容积率、物业间距、公共空间、道路交通、绿化景观等；三是具体产品业态的借鉴，包括建筑外形、户型、廊道、外立面、层高、柱间距等产品业态的细节设计。比如中集智谷、联科国际信息产业园多层研发办公楼，按照“和谐统一、生态自然”的理念，最大化的发挥空间优势，设置观景露台，以及屋顶空中花园，以赠送的形式供企业日常办公活动使用。多层研发办公楼示意尽管经过了系统分析，但产品开发中还是要慎之又慎，采取滚动开发、迭代开发的方式，在每期开发过程中不断分析、总结用户的需求，一旦发现有益于产品改进的方案，就要在下一期开发中得以体现，通过这样的微创新、快创新打造符合用户需求的极致产品。联东U谷是通过迭代开发最终提供极致产品的典型，在开发嘉定产业中心时便十分注重产品的迭代，开发之前便对嘉定周边的产业需求进行调研，每期仅开发几万平方米的体量，开发过程中针对用户的需求不断调整产品细节，最终开发出各方面均能满足用户需求的物业产品。四、案例链接：杭州天和高科技产业园杭州天和高科技产业园是中国首家以体外诊断产品（IVD）为特色的生物医药与智慧健康专业科技园，也是集孵化器、加速器、产业化为一体的国内首批民营生物医药国家级孵化器。园区占地110亩，一二期合计13.8万平方米物业面积，功能上满足体外诊断试剂、检验检测、智慧医疗等细分领域从研发孵化-小试中式-小规模量产的一站式服务。主要物业类型包括：多层GMP厂房（4-5层，提供单层500到1500平不等4中规格产品，层高3.9-5米），高层办公楼（26层，1800平方米/层）。园区可以提供生物医药污水处理池、双路供电系统、新风净化系统、楼层层高承重改建等专业化物业服务。　1#楼：医学检验试验平台2-B#楼：诊断试剂研发平台2-C#楼：生物医药研发平台2-D#楼：医疗器械研发平台2-E#楼：智慧健康研发平台，生物信息平台3#楼：GMP标准厂房4#楼：GMP标准厂房5#楼：总部基地，体验中心，专家楼，会展中心，物联网、大数据平台，信息化、云服务平台，现代医疗服务平台，创新创业孵化平台，生态网络服务平台6#楼：GMP标准厂房配套设施有食堂、超市、创业咖啡吧、图书馆、健身房、会议室、多功能厅、企业文化展厅、空中灯光足球场、网球场等。目前园区已入驻企业300余家，其中生物医药企业的占比高达70%，而生物医药企业70%由海归团队创办，囊括上中下游全产业链，形成了生物医药产业集聚、资源共享的局面。

来源：亿翰智库文|产城君本文字数：6091，阅读时长大约11分钟 联东集团：专业化与标准化推动企业扩张1.1公司发展历程1.1.1做建筑模板的联东为何涉足产业地产？联东集团1991年创立于唐山，创立之初是一家开展建筑模板业务的模板作坊。直到2003年才开始探索产业园区项目，相应减少建筑模板业务，有利于成本降低。目前联东以建筑模板、产业地产和投资业务为三大主营业务。2003年前后，我国产业地产资产价格快速上涨，市场供不应求，联东抓住趋势后做了标准厂房。1.1.2 标准化的产品，保障园区全国扩张标准厂房成为联东在全国粗放式扩张的重要抓手。标准厂房保证了联东产品异地复制的可行性，并且在不断的探索中降低了企业的开发成本，使得企业能够获得更多利润。联东专注于产业园区开发，形成了标准化、可复制的园区产品与业务模式，为联东的全国复制夯实了基础。2003年以后，我国市场经济起得飞速发展，大量的中小企业快速崛起，联东集团抓住时代趋势，依托其标准化产品与业务模式，以激进粗放的步伐在全国扩张。2013年，联东集团就把产业园区规模就做到了中国民营企业的榜首。2014年，联东集团进入了入杭州、郑州、大连、青岛、成都等25个城市，入园企业突破5000家。1.1.3紧抓产业发展趋势，实行轻重并举战略规模扩张受挫后，重新聚焦一二线。2015年联东集团由于激进布局的一些三四线城市项目而遭遇“滑铁卢”，部分项目的招商与后期运营都陷入困境，使得联东集团出现资金流转困难。为此联东集团在上清所发行了两期共计9亿元的定向债务。2015年以后联东集团提出“回归一二线”的口号，重新聚焦于“2+13”——即北京、上海和经济较为发达的13个省会城市。截止2017年，联东集团在一二线城市深耕布局，项目数量达到了130多个，入园企业突破8500家。产业转移趋势下，实施轻重并举。进入2017年以后，在一二线城市，一方面由于产业园区空置较高，土地的利用效率较低，政府的政策方向是以盘活存量物业为主；另一方面，政府在国家环保治理与产业升级的趋势下，向三四线城市转移了大量的高污染、高能耗的污染类企业。在三四线城市，甚至一些五六线城市，主动承接沿海城市的产业转移，使得产业地产迎来发展的小高峰。在这样的时代背景下，联东集团在一二线城市，开始布局轻存量资产改造的资产项目，而在三四城市，紧抓产业转移趋势，布局重资产项目。联东集团提出了2018年年底完成200个园区，到2020年将打造超过350个园区的宏伟目标。产业转移趋势下，项目规模扩张明显。在2018年，联东增加了37个项目，新布局9个城市，联东集团主动打破了原来“2+13”的布局策略，向外扩张意图明显。截至2018年仅布局了167个项目，2019年项目已经超过了200个。在一二线城市盘活存量资产与三四线城市主动承接产业转移的宏观大趋势下，联东要在2020年达到布局350个园区的宏伟目标，做“项目下沉”与“轻资产项目”成为联东的不二之选。图1：2014年至2018年联东集团企业规模1.2现阶段财务状况分析：经营稳健，现金流充沛联东集团经营能力较为稳健。资产负债方面，公司资产状况良好，现金流充沛，资产负债率常年保持在60%左右，而且集团强调会继续减小杠杆，强化资产稳定性。营收利润方面，公司保持着稳定的盈利能力，历年净利润率基本保持在20%以上。稳健的财务经营有效保障着联东集团前端的业务拓展，也能让集团有能力在合适时机登陆资本市场。图2：联东集团近年来财务状况（单位：亿元）业务模式：规模先行打造可复制模式2.1战略逻辑：先减法，再乘法先做减法是指联东战略选择非常清晰，目前只做产业园区，未来再审时度势，添加其他战略选择。再做乘法是指，进行区域深耕，将一个城市的项目完全做透，且城市能级越高越有价值，以上海为例，每年几个项目的累计现在上海区域也有接近二十个项目落地。2.2业务模式：规模先行， 进行资源链接联东在项目的打造模式上，坚持工业用地性质，依照园区属性办事，只做厂房，研发产品，办公等工业用地能做的业态，先打造样板标杆项目，再进行复制，形成一定业务规模。因为联东认为单个工业园项目盈利空间是有限的，规模是实现单个项目收益持续递增的关键，所以首先应该先做大规模。而在规模化的基础之上，联东还会依托自身运营服务体系进行企业间的资源链接，因为联东认为，光做100个亿厂房销售意义不大，100个亿的销售房地产规模在业内是很小的，但如果能链接1w家规模以上企业，形成协同效应，将会爆发出很大的价值，园区服务本质是资源价值变现的一种途径。盈利模式：以物业租售为主，政府补贴为辅联东的主要盈利模式为物业租售与物业服务。联东集团主要采取“物业租售+增值服务”的业务模型来实现单个产业园区的的内部资金平衡。由于联东土地储备较少，不做一级开发，联东的盈利除了物业的租售以外，还通过政府的产业补贴来获得收入；同时，通过园区房地产的开发销售获取稳定的现金流，来弥补园区运营的不确定性的收入。图3：联东集团“物业租售+增值服务”平衡园区内部资金政府税收减免为企业盈利提供了保障。标准厂房是地区产业发展的核心平台，向上对接政府的宏观调控，向下链接实体企业。政府为支持实体企业发展，会给予产业地产企业大量税收返还。因此一些通过市场化运营不能盈利的园区，一般会有政府补贴兜底。联东的产品付款采取多方式结合，根据不同城市、企业环境等，首付比例、分期时间、利息等均有所不同。一般来说，北京付款方式要求严格，首付五成，一年内必须全部付清，半年内免息；其他城市产业综合体大多首付三成，一年之内免息分期，最长两年内付清全款；产业综合体项目均可按揭；总部综合体首付3-5成，多采用按揭形式，也可一年内分期付清。例如：联东U谷南上海国际企业港的产证发放就需要满足两个条件：1.企业需付清全款，并正式投产；2.投产两年，产值符合园区要求。满足这两个条件后才可发放产证。表1：联东集团产品付款方式投资与融资：谨慎投资，保守融资4.1项目选址的基本逻辑4.1.1 三个方面保障项目选址的可行性从联东的经验来看，园区开发首先要审慎选址，一个园区的开发如果做好了选址，基本上就成功了一半。联东对进入城市的选择重点考察三个方面，即产业环境、市场环境、政策环境。（一）产业环境是基础条件。城市应该具有一定的产业基础，而且这个产业基础必须以中小企业为主要支持群体，毕竟只有中小企业才需要购置厂房与办公空间，大企业都是直接和政府谈拿地的。（二）市场环境决定去化状况。相比传统的房地产，产业地产市场总量小、需求释放缓慢。因此，企业要保障高周转，园区的招商就显得尤为重要。因此，城市选址一定要要警惕那些园区数量多、去化慢的城市，很有可能陷入供给过剩、去化缓慢的泥潭。（三）政策环境是盈利保障。相比很多开发商比较关注市场环境、产业环境，其实政府给出的政策条件同等重要，政府确定的自持比例、最小分隔面积、企业入园门槛、是否有扶持政策、是否存在最高限价，这些都决定了项目的招商的难易度和盈利空间的大小，若政府要求的自持比例过高、最小分割面积太大，是很有可能就将项目逼上死路的。4.1.2联东选址逻辑：四力模型，研判项目区位联东选址从城市力、区位力、产品力及服务力四个方面筛选。在对城市进行产业、市场、政策环境的考察之后，在具体的项目区位确定选择上，联东主要通过四力模型进行区位研判。首先通过城市力（GDP、产业基础等）确定哪些城市必进？哪些城市伺机进入？其次通过区位力（交通、产业环境等）在确定地块中确定产业区位，最后，基于当地的城市基础及产业特色打造匹配的产品与优秀的服务。图4：联东集团选址四力模型联东通过对中国294个城市的城市力、区位力分析后，得出最终42个符合联东集团进入的城市矩阵。再将筛选出来的城市按照GDP的数额，将城市分为必须进入、重点进入及选择进入的城市。通过层层的筛选，确保联东项目的选址的准确性，使得联东能在利润微薄的产业地产行业获利。图5：联东城市力与区位力匹配原则图6：联东筛选后的城市矩阵复制个人能力，形成组织行为，提升选址效率。此外，联东在选址上有一项非常鲜明的特点，把一个人的有效拓展经验进行分解，变成每个人都能执行的东西，也就是把一个人的能力要变成一个组织的行为，提升项目选址的效率，这也是目前联东行之有效的一种选址模式。4.1.3 投资管控保障：集团总部成立调研小组对地块进行调研分析，确保项目的可行性联东在每个项目拿地前，都会由集团投融资中心、集团营销中心及其他相关部门组成项目专项小组，对地块进行投资回报率的分析和测算，判断是否达到进入的标准。其最核心是看IRR和NOI两个值是否达标，当然这两个值也会根据不同城市级别、当地的产业发展现状和趋势、项目所在区域的市场发展趋势，会有所不同。4.1.4 项目布局特点：从北方向南方扩张，从沿海向内陆下沉联东集团创立于北方的河北唐山，在经历2015年“回归一二线”，截止2019年联东在全国布局了40多个城市、近200个园区项目。联东的项目布局特点可以概括为“从沿海向内陆下沉，从北方向南方扩张”。目前联东主要深耕的是环渤海经济圈与长三角经济圈，在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局。4.2联东融资模式解析4.2.1成为北京银行股东与金融机构广泛合作北京银行的银行授信给与了联东集团极大地支持，二者关联交易频繁。2004年，联东集团入股北京银行，成为北京银行前十大股东；2017年9月，联东和北京银行签署全面战略合作协议，约定北京银行在十三五期间向联东提供意向性资金支持人民币100亿元。2017年12月底，北京银行完成定向增发，联东集团认购持有北京银行2.2%的股份，成为北京银行第七大股东。联东入股北京银行有两个目的：第一，依托北京银行对租售园区的企业提供贷款服务；第二，依托北京银行可以给予企业提供融资、贷款等金融服务，赚取金融收益。另外，联东集团还参股东方证券、北银消费金融公司等金融机构，积极把握资本市场机遇，投资格局基本形成。4.2.2发行CMBS与企业债2015年，联东集团发行了5亿元企业抵押债务，债券利率为7.5%。2018年9月28日，联东集团第一单资产证券化产品（CMBS）——“国君资管联东U谷一期资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行规模10亿元。联东虽然发行了企业债与CMBS，但联东集团内部财务非常保守，两次融资也比较低调。产品体系：产品标准化，打造产品矩阵5.1 以研究为基础，在合适的土地上为合适的客户提供合适的产品 联东基于客户的研究，打造出一条“客户—土地—产品”的业务逻辑。在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品。一般而言，联东在老城区开发总部综合体，在郊区开发产业综合体。联东集团仅对人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等产业进行研究，使得联东对产业企业发展诉求非常清晰，能够在不那么确定的新的市场环境做到精准产业定位、目标客群定位和产品定位。这样帮助联东避免了项目开发、招商中的很多风险。5.2 产品类型：紧跟政策趋势，打造联东U谷与联东H谷5.2.1多层标准厂房灵活性、适应性强 ,能够广泛异地复制多层标准工业厂房，一般为 4 ～ 6 层 ,柱距大多在 6～ 9m ,结构形式为常见的现浇钢筋混凝土框架结构,布局灵活;并且分区设置电梯 , 垂直交通方便快捷;底层高一般一层为 6m, 以上各层为4.2 ～ 4.5m。多层标准厂房灵活性、适应性强 ,能够广泛异地复制。标准工业厂房的楼面工业活荷载可定为:12、8、5kN/m2这三种荷载基本覆盖了大部分的工业生产的领域和生产项目。楼面活载为12kN/m2:适用于较大型机械加工设备、粮食加工;楼面活荷载为 8 kN/m2适用于光学、电子、轻工、医药 、半导体器 ;楼面荷载为5kN/m2;适用于仪器仪表、纺织、皮革 。5.2.2 标准厂房与普通厂房的差距标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。普通厂房一般比较简单, 不能办理房产证,并且厂房使用年限比较短，用途比较单一，一般的普通厂房仅能适配3至5种产业企业办公，而标准厂房能适配三十多产业类企业办公。5.2.3为什么联东的标准厂房能更胜一筹土地利用率高，提升了厂房收益。由于联东集团采用了多层厂房,节省用地效果十分明显,联东的标准多层标准厂房比低层工业区土地利用率高了2 ～ 3倍。随着土地利用效率的提升，标准厂房的可租售面积也随着提升，为厂房的开发企业带来更高收益。标准厂房的开发成本低廉。标准厂房综合造价优于普通厂房。一般特定建设的普通工业厂房, 造价均为1 500元/m2以上 ,而联东建设的标准多层厂房 ,设计方法和施工工艺已经标准化 ,将造价控制在1200元/m2以内。因此，对比于普通厂房，多层标准厂房要更经济。5.2.4 联东的厂房类型抓住时代红利，打造联东U谷产品矩阵。中国加入世贸组织以后，大量中小企业如雨后春笋一般，在中国大陆迅速崛起。大量民营的产业地产企业在政府的批复下获得了产业园区的开发权。联东早期的产品以工业厂房为主，主要是为制造类中小企业提供办公载体，如联东沈阳工业园。厂房为一层楼的超高建筑。这种厂房的缺点就是土地利用率低，厂房使用方式单一，仅供制造业企业使用。在之后一段时间里，联东为了能快速扩大规模，将工业厂房进行了标准化，形成了能供多种行业使用，并且便于异地复制的标准厂房。但是，标准厂房也面临着利润率过低的困扰。经过一段时间的探索之后，联东集团基于利润“U型”曲线，分别开发了研发科技园与总部科技园。形成了涵盖研发、制造、商务的产品矩阵。图7：联东u谷的产品矩阵跨国企业入华趋势，打造总部综合体。中国在2008年全球经济危机中逆势上涨，吸引了众多的跨国企业来中国开设总部。总部企业的落户不仅能带动产业链下游企业集聚与发展，还能为区域政府解决就业，带来税收，因此，能招引到总部企业的园区，深受政府喜欢。联东主动顺应国外总部企业进入中国的时代趋势，聚焦于人工智能、生物医药、电子信息、精密机械及能源环保等重点产业方向，在老城区中心与新城副中心，打造了总部综合体，即联东总部综合体。如2012年联东在天津市津南区打造的联东U谷总部大观。表2：联东 总部综合体H类和产业综合体U类5.3、产品布局特点：一线城市“定制化”，二线城市“标准化”一线城市“定制化”，塑造企业形象，二线城市“标准化”，扩大企业规模。联东集团的产品采取标准化和个性化兼顾的策略，明确“一线定制化，二线标准化”的产品理念。在一线核心城市请国际知名的设计师进行个性化的产品设计，提升企业的知名度。在二三线城市联东快速复制成熟的产品线，助力企业规模扩张。在产品塑造方面，联东通过高度标准化的产品，保证项目高周转。联东集团的产业园区内一般以标准厂房、中试研发楼和企业独栋三类物业业态为主。根据不同区域，项目业态配比不同。联东集团设置了一个底线就是“快消回现”型项目占比需要占50%，而允许根据当地市场调整的物业不超过20%。只有这样严格的标准化，才能最大化地聚合有效客户，保证项目快速去化，现金快速回流。

近年来房地产行业进入平缓发展期，新房需求量下滑、资金成本持续上升，带来的利润空间缩减让本就竞争激烈的行业集中度愈发提升。整体来看，百强房企在土储、现金流等方面仍然具有显著优势，但部分坚持质量稳步发展的中小企业也开始逐渐摸清适合自己的道路。2020年的疫情造就了谨慎的主旋律，但随着市场逐渐复苏，不仅国内大小房企销售开始活跃，不少外资也纷纷踏入中国市场踊跃投资。在疫情与调控的双重影响下，房企要如何乘风破浪、突围而出？未来的市场走向又会如何？观点指数研究院通过长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位、多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并将研究成果汇集成册，在2020博鳌房地产论坛发布《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》，与行业共谋划，同成长。市场篇：后市可期销售回顾：韧性仍存观点指数以35家发布销售目标的房企作为样本，近9成房企未能在年中实现销售目标的一半。不过随着房地产市场复苏和房企三、四季度推出货值增多，预计下半年将迎来销售高峰期，完成全年销售目标依旧具有上升空间。上半年全口径销售超过1000亿元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情时期大型房企销售修复时间更短，表现出来的韧性更强。数据来源：观点指数整理“观点指数·2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”显示，1-6月TOP100房企总销售金额51845.2亿元，同比下降2.6%。TOP100的门槛值较去年同期的101.4亿元下降4.8%，这也是所有梯次门槛值里降幅最大的。相比之下，头部房企改善经营的能力更强，TOP3和TOP10门槛值不降反升，分别同比增长13.7%和4.8%。数据来源：观点指数整理受疫情影响，房企的销售节奏出现较大波动，而在土地价款延付等政策的推动下，房企纷纷转战土地市场。2020年1-6月，房地产业土地购置面积7964.61万平方米，同比下降0.9%，降幅环比收窄7.2个百分点；但土地成交价款4036.13亿元，同比增长5.9%，继1-4月同比增长6.9%后，第三个月累计增长为正。一线城市及部分核心二线城市仍然热度持续，供需两旺，并加大对优质地块的持续供应。数据来源：Wind，观点指数整理1-6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。上半年，房企发行融资产品合计404只。大部分用途仍是以债务偿还和流动性补充为主，一定程度上是因为受到疫情的冲击。下半年，债务到期将会成为房企面临的重要挑战。市场数据显示，7-12月合计有4122.79亿元的房地产公司债务到期，其中7、8月份合计有1500.67亿元。随着外部环境的不确定性带来的风险倍增，未来需警惕潜在的“堕落的天使”(从投资级降到投机级的发行人)的数量增多。数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：Wind，观点指数整理土地观察：投资意愿强烈整体来看，上半年的土地市场一路向好。不少城市放宽竞拍规则，供应优质地块，吸引房企举牌拿地。观点指数发布的“1-6月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，碧桂园、绿地、恒大、新城控股、中南置地均实现纳储千万平。销售榜排行TOP10-30房企的拿地积极性最高，权益拿地销售比为0.50；其次是TOP30-TOP50房企，权益拿地销售比为0.36。头部房企由于拥有更多的土地储备，短期内没有土地资源短缺的压力，更倾向于选择谨慎的拿地策略。TOP10房企权益拿地销售比仅为0.29。数据来源：观点指数整理观点指数监测的100个重点城市数据显示，上半年最后一个月，供应土地面积约6369.8万平方米，规划建筑面积11897.7万平方米。土地供应宗数上，连续3个月呈现下降。6月一线城市住宅土地成交建面增加，但成交楼面价和溢价率有所下降。东莞、武汉、无锡等二三城市出现土拍热潮，主要因为今年的土地政策，吸引了开发商进行战略储备，同时二三城市也开始集中推出优质地块。预计下半年，房企在土地市场的投资意愿依然强烈，主要集中在二三线城市核心区域的优质地块。数据来源：Wind，观点指数整理地产金融篇：流动性百态市场数据统计显示，截至2020年6月30日，今年以来房企海外发债规模已达2433.14亿人民币，同期国内地产债发债规模3554.19亿元。截止2020年6月30日，观点指数统计的近百家样本房地产开发企业共融资(含境内外债、IPO、增资扩股等公开渠道)6878.47亿元，其中企业债融资总额共2406.71亿元，公司债融资总额1224.85亿元，中期票据融资总额804.90亿元，短期融资券共融资708.90亿元。从融资地点来看，境内融资共3574.61亿元，境外融资3303.86亿元。融资类别来看，各房企在公开渠道主要以债券类融资为主。债券募资用途方面，在285只表明募资用途的债券中，有246只债券提及偿还债款、借款或融资工具等债务，共涉及资金2463.55亿元。同时，有43只债券提议偿还支付回售的债券。除1月外，投机级与投资级房企融资额水平相当，不过投资级债券票面利率波动较小，波动范围基本在1个百分点之内。政策方面，3月1日，企业债券注册制有关事项的通知，明确企业债发债条件：最近三年平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息，应当具有合理的资产负债结构和正常的现金流量。同时，鼓励发行企业债券的募集资金投向符合国家宏观调控政策和产业政策的项目建设。上半年，共有28家地产(恒生所属行业)公司增发配股(按公告计)，已经完成并公告增发结果的有21家公司，总募集资金222.09亿港元。进行配股增资的公司中有多家物业服务公司，如绿城服务、佳兆业美好、永升生活服务、和泓服务等。上半年房地产行业由于资金流入受限，造成不少房企现金流紧张，不得不抛售物业，这对于私募基金来说正是机会。自2020年2月7日起，对持续合规运行、信用状况良好的私募基金管理人试行采取“分道制+抽查制”的方式办理私募基金产品备案，解决了私募基金产品备案时间长的问题，促进私募行业的房地产信用体系建设，未来将有更多优质的私募基金投资于房地产市场。同时，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的试点，相信未来会有更优质的资产将活跃在资产证券化领域。产业发展篇：抢滩新基建产业运营：疫后新势上半年疫情对经济的冲击，在数据中得到明显体现。一季度GDP同比下降6.8%，是改革开放以来的首次负增长。到了第二季度，经济重启，GDP同比增长3.2%。4月20日，国家发改委首次明确“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。今年上半年，新型产业用地(M0)政策在不同地方都有出台。未来的产业地产开发商或许要在默认住宅用地价格无法高速增长的前提下进场，并在开发之后做好长期自持的准备。数据来源：国家统计局，观点指数整理上半年产业园区经营总体围绕复工复产、项目签约、助力纾困三大主题进行。针对疫情影响，产业园区多进行租金减免，部分产业地产运营商则联合金融机构为企业提供低息贷款，或者信用担保等金融上的支持。物流地产：科技赋能目前国内物流地产领域仍以外资为主，市场总体占有率较高，比如普洛斯、ESR、安博、嘉明、维龙和丰树等。但随着中资物流地产商如万纬物流、宝湾物流等在近几年的扩张，外资份额有所下降。电商领域，如京东、苏宁和菜鸟网络等，为满足自身庞大的仓储以及部分订制需求，持续自建大型仓库。而且自建仓库主要以高标仓为主，自动化水平较高。2月后，受经济活动恢复以及市场需求释放带动，物流行业复工复产进程继续加快，物流指数呈现全面回升的态势。其中，3月份中国物流业景气指数为51.5%，较2月回升25.3个百分点。到了6月份，物流业景气指数上升至上半年最高，为54.9%。但亦要留意到，今年全国不同城市仓库需求减少的情况下，一线城市仓库租金却相当稳健，总体较上年上升，显示仓库业主依然对市场有着长足的信心。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理数据来源：物联云仓，观点指数整理由于与当下疫情防控契合，自动化物流领域资本热度进一步提升。上半年，多家从事物流科技研发、智能配送服务的科创企业获得大笔融资。创新发展篇-谨慎行进物业服务：掘金潮再起目前行业发展正处于快速发展时期，整体市场和单个物业企业间仍有很大的增量空间，高增长仍会持续一定时间。不可忽视的是，企业发展战略各不相同，企业间业务和业绩分化也将越来越大。未来3-5年，整个物业行业将快速裂变，进入规模增长、收并购拓展、品质提升三架齐驱的关键时期。数据来源：企业年报、观点指数整理数据显示，相较2019年末收盘价，截至2020年6月30日，港股市场上24只物业股平均涨幅为54.32%。2019年爆发的物业公司资本化大潮延续至今。即便物业企业发展整体向好，但值得注意的是，24家上市物企两极市值差约为986亿，这一数据在2020年第一季度初时为783亿，并且差距有进一步拉大的趋势。市值的差异化，很大程度上源自于规模的持续增长、物业费的提升、成本的控制能力，以及增值服务等因素的综合结果。从另一角度看，物业服务企业的市场集中度不在同一个量级，市场仍较分散，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了空间。创新发展篇-谨慎行进长租公寓：复苏进行时随着产业、消费升级、职住平衡等变化，出现蓝领公寓客群由基层到中高层，白领公寓向人才公寓聚焦、朝大社区演进等新趋势。上半年，租赁市场相关政策频繁出台，观点指数整理相关租赁政策发现，主要分为三大方向：一是继续加大力度支持租赁市场发展；二是规范市场秩序；三是多地发布租房补贴、增加人才公寓供给等相关政策。观点指数监测的20个城市平均租赁住房租金仅为43.78元/平方米/月，跌幅有所收窄。据观点指数调研结果显示，目前四个一线城市的长租公寓平均租金均在120元/平方米/月以上，新兴核心二线城市杭州的租金水平也在百元以上。一线城市和强二线城市，因为庞大的流动人口，以及住宅价格居高不下，导致大量的居住需求须依靠租赁市场解决。这也为长租公寓的发展带来相对充足的支撑。而对于其他二三线城市来说，支撑的力度则相对较弱。数据来源：租赁网站、观点指数整理数据来源：市场调研、观点指数整理联合办公：深度洗牌启动近半年来全国范围内新开营业的联合办公项目有17家，除去上海仍然保持着高开业项目数量外，也有联合办公企业开始将目光转至乌鲁木齐等颇具发展潜力的地区中心城市。若观察新开项目类型，则可发现，联合办公企业开始尝试提高轻资产项目在总项目中的比重。经历前几年的发展扩张后，2020年联合办公市场进入深度洗牌期。回首过往，在共享经济兴起之际，联合办公行业一时风光无两。2018年开始，资本回归理性，行业盈利模式受到质疑，融资大幅减少。而缺少资金支持的部分联合办公企业开始后继无力，盲目扩张产生的高额运营费用更是加剧了企业的消亡，行业频频传出暴雷。数据来源：公开资料、观点指数整理公开资料显示，2018年联合办公空间融资额达67.15亿元，创历史新高。值得注意的是，2018年氪空间和优客工场所获融资额达45.44亿元，占比近68%，全年融资呈现“寡头”局面，中小型联办企业难以获得资本支持，发展举步维艰。文旅运营：负重前行受制于疫情防控，整个春节假期，各大旅游目的地近乎“颗粒无收”，损失巨大。上半年，受疫情影响，大部分文旅项目在3月前都维持关闭状态，直到3月中才开始恢复，并一直维持有限度开放。另外根据疫情防控政策规定，开放式景区较早实现开放，而室内景区则最为受限。庆幸的是，4、5、6连续三个月均有节日小长假，因此今年文旅行业真正意义上的“开业”要以清明节为标志。尽管旅客依然以省内游、郊区短途游为主，但情况已经明显改善。数据来源：文化和旅游部，观点指数整理考虑到疫情的打击，文旅市场前景尚不明朗，此时投资大体量、重资产的项目风险较大，因此2020年前6月的文旅项目投资情况无论从数量上，还是金额上都较2019年有相当大的跌幅。据观点指数不完全统计，2020年1-6月国内文旅项目投资102宗；总投资金额5033.85亿元，同比下降25.2%。可以看到，总投资金额较2019年同期有了相当幅度的下跌。但数据在逐月恢复，而到了6月份更迎来了今年第一个文旅投资高峰。数据来源：观点指数整理养老运营：思变与革新最新数据显示，我国老年人口抚养比逐年上升，2019年已经达到17.8%，表明我国每100名劳动年龄人口就要负担17.8名老年人。并且该数据的斜率在增大，显示增速在加快。可以见得，随着我国人口老龄化的深化，以及人们养老意识的改变，养老机构的需求将持续扩大，企业方面则需提供更多元化的产品。数据来源：发改委、民政部、观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理5月6日，《关于扩大长期护理保险制度试点的指导意见》公开征求意见出台，增添14个试点城市，加上2016年印发的《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》，长护险在我国的覆盖范围达到了29城。（文章来源：观点地产网）

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

中商情报网讯：产业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2021年一季度全国产业用地出让TOP100区（县）排行榜已揭晓。据榜单显示，2021年一季度我国产业用地出让面积前十区县分别为：广西壮族/梧州市/藤县、陕西省/榆林市/靖边县、福建省/漳州市/漳浦县、江苏省/常州市/溧阳市、湖南省/衡阳市/衡阳县、江苏省/宿迁市/泗阳县、新疆维吾尔/昌吉回族自治州/奇台县、山西省/太原市/阳曲县、内蒙古/乌海市/海南区、江苏省/宿迁市/宿城区。其中，藤县产业用地出让面积排名第一。藤县隶属于广西壮族自治区梧州市，依托西江黄金水道和毗邻粤港澳大湾区独有的地理优势，组建6支重点产业招商工作专队，全面对接大湾区，大力推介符合藤县发展的陶瓷、钛白、林产林化、造船等特色产业。目前，藤县招商引资成效明显，企业投资落户藤县热情较高。（注：上述数据包括县级市）数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国产业地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。