工业地产可研报告

工业地产、产业地产受到房地产企业青睐工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。1、全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%；共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。2、一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%；二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%；三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。注：2016年三四线城市增长率为-2%。3、房企回归推动一二线城市地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%；2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%；二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%；三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：前瞻产业研究院）

摘要我们知道，在整个产业地产二级开发中有几个核心环节，分别是：“土地获取”——俗称拿地“开工准备”——施工前获取许可证等“项目销售”——招商“工程建设”——施工建设与运营“竣工入驻”——交付与入驻“售后移交”——证件办理各环节涉及到内部工作部门可以划分成：① 产业发展部② 产业运营部③ 产品研发部④ 项目招商部⑤ 项目财务部⑥ 项目工程部⑦ 综合管理部（这里所划分的部门不单止某一个小部门或大部门，划分基础是该部门所承担的工作和职能，例如财务部有可能称为资金管理部等，这边只是作为一个基础职能划分的统称）此番梳理的是一个相对标准的地产项目的流程，而在项目实际操作过程中，并不一定是按照此顺序步骤一步步往下走，有的步骤也许是并行，也许是提前。7个大环节可以说是错综复杂，无论哪一个环节单拿出来都有无数公司、无数团队为之焦头烂额，由此看来，地产项目的操盘手可以说是整合资源，去繁化简的顶尖高手，地产项目的成功与否极度考手艺。01土地获取土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后顺序之分，有时候是有了想法后，先出一稿概念规划方案打动政府，进而获取土地；有时候是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的想法后，才启动规划方案的设计。获取土地阶段，其中土地性质的差异也就决定了整个地产的定位，决定了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他各种概念地产。获取土地阶段基本分为9个步骤：1、土地信息收集大致包含内容如下：1、目标土地现状图。首先落实地块具体位置及周边情况，对土地有个初步了解；2、规划设计条件。了解实施规划是否存在限制性条件，关系到土地变性等关键问题；3、现场踏勘。需要对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素进行详细了解。4、了解目标地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；5、了解目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。收集了基础的土地信息之后，就需要进行下一个步骤，对项目土地的做一个初步判断，判断这个项目是否应该继续往下深入。在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判断的环节上做许多低效率，无意义的工作，费力劳神不说，关键是耗时，容易错过不少时机。我见过身边不少这种案例，项目拓展人员在收集了基础的土地信息之后，就认为项目靠谱，有深入合作的机会，便和政府方（或相关土地所有者）进行谈判。谈判中就是这番情景“好啊好啊，非常愿意你们来做”“嗯嗯，回去我们马上出一个方案报过来”，结果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个方案给政府，政府看了方案之后没说好也没说不好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿方案，再做初步测算，发现算不过账，但又不愿意放弃这个机会，又带着新方案去谈判，结果就是政府觉得方案好像还欠缺点什么，而且满足测算的供地条件也还需要再聊聊，眼看又要交手几个回合…时间已经过去了大半年。这种我一般称它为“神仙打架式谈判“——永远落不了地，为啥？因为拓展人员获取了土地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判断和甚至基本测算都没做，便认为项目靠谱，只需要把握好和政府的关系即可，好像完成了属于他的拓展项目机会指标，而实际上如果再最先的交手前，往下深入一丁点做了初步的测算，就能够带着问题、条件、原则和政府方进行谈判的话，就能够提高谈判效率，这个项目跟或者不跟，也就一目了然，就不用再往下做一些吃力不讨好的事了。2、土地初判1、了解地块的上市交易方式和土地价款；2、同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整；3、了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算；4、了解当地的产业发展情况，产业政策导向趋势；5、了解当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排；有了初步的判断后，发现项目有深入的必要，初步谈判也进行的顺利，那么就应该对土地进行更深一层次的判断，输出项目可行性研究报告，也就是概念性的地产项目规划及策划方案。3、土地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容分析，应包含：1、项目的背景条件分析；需要从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模拟等进行深度市场调研；2、项目的最终定位；主要是概念策划及规划定位；3、项目拿地模式思路分析；包含拿地条件假定，模式优劣评估模型分析等；4、项目开发经营测算，针对多个条件进行初步成本测算、利润率分析及比选，土地市场及产品市场的敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划5、项目开发周期及现金流计划；6、最终完成确定的项目方案，行成可行性研究报告。到了这一步，整个项目的基本雏形已经浮现，八字有了那么一撇。另一撇也非常关键，就是寻找资金。4、寻找资金1、制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项目盈利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式；2、寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定。3、敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存；4、合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。项目有了雏形，又有了资金，说明八字两撇差不多已经写完了，项目基本可以确定拿到手，接下来的就是走流程。Are u sure？NO，没有落到白字黑字的合同面前，一切都有变数！5、投标和摘牌1、投方案标。需进一步确定项目方案；2、投经济标。需确定土地上限；3、拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术；4、挂牌。制定挂牌战术。此步骤吃过战术亏的企业一定非常心痛，切记小心啊~6、签订土地出让合同1、需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件；2、缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合法务完成合同条款的草拟及完善，财务需要提供资金保障交易完成。7、办理用地规划许可证1、需要拿上土地出让合同；2、需要土地出让金、交易费等交费证明。8、土地确权1、企业投资项目备案。需要办理地产开发资质预审表；委托工程咨询资格机构编制申请报告；向项目备案机关提交申请报告等；2、建设用地规划许可证；3、原地上物土地证登报声明（原土地证作废）；4、土地补偿费（如有）；5、土地出让合同；6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图；7、土地交费证明；8、现状地形图；9、项目详规。9、办理土地证1、土地出让合同2、交费证明3、建设用地规划许可证4、地籍图5、土地登记申请书；6、土地确权来源证明文件；7、申请人主体资格证明、法人代表证明等。规划设计阶段与获取土地阶段基本并行开展，所涉及的步骤也有重合。规划设计阶段主要包含为10个步骤其中项目规划和策划步骤主要是对项目地进行导入产业的初步确定、项目的整体定位确定、项目的概念规划和基础的测算确定，也就是上个环节“获取土地”中土地深判时候需要提交的可行性研究报告。1、设计前期产业地产产品的设计思路更多的是根据拟导入的产业类型决定的，例如体育类型的特色小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动公园等。2、方案设计组织运营部需要全程参与方案设计，提供部分参考建议；3、指标确认阶段这里主要涉及成本指标、考核指标。招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营部门需要结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门需要对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。考核指标主要涉及到工程板块和招商销售板块。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核。4、施工图组织设计其中最为重要的就是施工图成果了：最终，规划设计阶段的初期目标就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目备案，配合工程部门进入下一个大环节：开工建设02开工建设下面几个大环节不再对每个小步骤进行详细展开描述，会截取部分进行展开，下文的各步骤思维导出只展开至3级结构。开工准备开工准备步骤中，关键的在于各个工程的合作公司的招投标及签订合同步骤中：开工开工建设大环节进行的同时，基本上同步进行的环节就是是项目销售了：03项目销售主要分为6个步骤，如果再进行化简的划分就是“准备”“开盘”“清盘”。项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，因为它关系到整个链条的现金流，关系到后续运营的客户，所以涉及的工作非常繁杂。亮相前准备项目亮相：项目开盘前准备：项目开盘：项目开盘完毕后，进入日常的招商（销售）步骤，除开工程建设大环节不说，此时地产开发可以说基本走向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续运营。清盘销售：工程建设环节与项目销售环节几乎同步进行，销售环节在某些时候需要借助工程建设环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较客户最关心工程进展，看着楼起，持续有动作才放心。04工程建设工程建设环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的工厂，产品质量好不好，那就看工程做的好不好。主要涉及21个小步骤：主体施工：变更签证：工程款支付：主体验收备案：外檐装修材料确定：甲供、甲分包材料招标：内外檐装修：水电暖安装：智能化系统安装：通风与空调：电梯安装：毛坯房竣工验收备案：毛坯房竣工结算：成品房装修：成品房验收备案：成品房竣工结算：配套手续及施工：配套施工：环境施工：竣工结算：结算稽核：05竣工入驻工程建设收尾，进入下一个大环节，就是竣工入驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼都会面临着基础的9个步骤：（本节不详细展开）最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵涉到物业公司，后续运营公司等。06售后移交（本节不详细展开）当前，地方政府对待产业地产逐步变得成熟，PPP模式的推行也让产业地产运作模式更加透明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发困难，真正将产业做扎实，深耕产业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上继续前行。声明：本文来源公号“置信联创”中工招商网创立于2010年，是一家覆盖土地、厂房、写字楼、商铺、产业园区招商的综合性服务平台，已成为中国领先的产业园区招商推广平台、厂房租售信息服务平台。中工招商网现已开通全国60多个城市分站，拥有50万注册会员，收录全国近万家产业园区信息，厂房信息发布量超400万条，为全国各类型企业提供专业选址服务。

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%;共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%;二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%;三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。房企回归一二线城市推动地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%;2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%;二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%;三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

记者 | 王静广州市对新型产业用地（M0）的最新政策，有望让工业地产也成为投资型产品。戴德梁行最新研究报告指出，广州近期推出的M0（新型产业用地）拥有拿地成本低，且还能配备写字楼和居住配套的特点，成为城市更新领域的热题。M0（新型产业用地）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），具体是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。戴德梁行广州产业地产部助理董事张婷婷介绍，城市更新接下来的核心是产业的回归，并正从单纯改善居住环境的第二阶段向第三阶段产城融合的新社区演进。那么相比较传统工业用地，M0有哪些优势呢？根据广州市印发的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，M0允许更丰富的用地类型，传统工业用地配套面积不得超过总用地的7%，或不超过15%的总建筑面积，而在广州M0新规下，配置行政办公、配套型住宅及公共服务设施不大于总计容面积的30%。容积率方面，除位于特殊区域内，安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，M0容积率不低于3.0，这明显高于以往工业用地的容积率。此前一类工业用地容积率为不低于2.0，二类、三类工业用地容积率不低于1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不低于0.8。更为重要的是，M0用地在满足特定条件下可分割登记、转让，最多可将产业用房的50%进行分割转让，用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，非广州中心区的普通写字楼，将因此迎来巨大的竞争性物业。同时，M0拿地成本仅为同地段公用地的20%计收，可以有效降低企业拿地成本。当然，享受那么多政策红利，M0也相应要受到一些限制。根据规定，M0需要向政府无偿移交部分产业用房。属于新增M0，需要移交至少10%产业用房，而属于出让后调整为M0的地块，这个数字为20%。区域分布上，M0优先在科技创新平台、广深科技创新走廊、产业集聚区周边、连片更新改造区域等范围选址。实际上，新型产业用地（M0）概念，是深圳率先提出的。2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，内业称“1+6" 。其中，《深圳市工业楼宇转主管理办法（试行）》，对工业用地项目（含城市更新类和非城市更新类）分割销售的放开，在当时轰动全国一线城市。对于战略性新兴产业，深圳将在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，还最高给予50%地价优惠。这份文件为工改撕开了一道地产化之口。2014年1月1日，在“1+6”的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类。目前，深圳已经有房企在启动M0项目。一个案例是，2018年11月21日，以碧桂园为申报主体的深圳宝安区燕罗街道罗田第一工业区规划获批，项目拆除用地面积97990平方米，开发建设用地面积68340.2平方米，计容积总建筑面积41万平方米，容积率达6.0。未来拟打造成为重点战略性新兴产业总部基地。其中，产业研发用房22.9万平方米（含创新型产业用房2.75万平方米），无污染生产厂房5.74万平方米。产业配套用房10.79万平方米（含配套宿舍8.2万平方米，配套商业2.59万平方米），公共配套设施1.5万平方米（含1所9班幼儿园、文化活动室、公交首末站等），后二者面积相加，合计占比29.97%。有坚实的政策基础和广东省内的实操经验，广州新型产业用地（M0）或吸引更多开发企业参与其中。

摘要我们已经习惯了一谈到房地产就直接联想到住宅地产或者商业地产，在中国房地产投资快速增长的大环境下，几乎忽略了支撑中国工业化建设的主力推手“工业地产”，瑕不掩瑜，自改革开放30多年的来，工业地产投资也稳定增长着。随着中国宏观经济的稳定和企业盈利的改善，工业地产投资有望进一步增加。1.工业地产的概念工业地产是指工业类土地使用性质的土地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇、数据中心等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年，上海、北京弹性供给20年。厂房物流仓储实验室2.工业地产特征工业地产和住宅以及商业地产有巨大的不同， 包括工业地产的开发商筹措资金、基础设施建设、开发经营并提供工业地产产业与服务的一系列活动。工业地产的盈余体现快速启动、以收入抵偿支出、并能够在地产支出后有剩余。与此相对应，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定汇报的特征”四大特征。3.宏观经济稳中向好，企业利润改善，提高企业生产积极性2017年我国GDP达到827122亿元，首次超过80万亿元。GDP同比增长6.9%，比上年加快0.2个百分点，实现了2010年以来经济增长首次提速。PPI涨幅6.3%，结束了连续五年的下降态势。企业生产和订单均在稳步增加，需求未来对于生产厂房、仓储的需求有望增加。制造业PMI指数从2015年以后，开始稳步回升，企业生产、新增订单、采购量都稳步回升，表明企业对于未来制造业前景看好，增加了生产提升产能。随着产能的恢复和增加，企业对于厂房仓库的需求将会有所提升。数据来源：WIND，海银财富研究部稳定的宏观经济增速以及订单的增加，刺激企业生产生产投资的积极性，对于配套的工业地产需求扩大。4.制造业升级，所引发的工业配套物业迭代的需求从1978年改革开放以来，经济发展水平得到了极大的提升，中国工业化取得巨大成就。经过30多年的高速增长，工业规模达到空前的体量，同时伴生了众多的问题，如：产能过剩、环境问题等。我国工业发展正面临重要“转型”期间，工业增长动力从投资驱动向创新驱动转换，工业发展模式从规模速度向质量效益转换。创新型、集约型、高质量的工业发展取向，对于工业配套的研发室、厂房、仓促等也提出了更高的要求。根据国务院办公厅2013年1月1日转发的《绿色建筑行动方案》，未来我国将重点推进绿色工业建筑。绿色建筑可最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染。未来工业厂房的升级换代，为工业地产带来发展机遇。旧厂房现代化厂房5.快速发展的消费市场，推动物流地产的建设中国2017年最终消费支出对GDP增长的贡献率为58.8%。中国快速成长的消费者群体是推动高品质物流配送体系的主要驱动力。过去二十年中国家庭人均消费支出随着可支配收入增长而上升，随之带来的仓储物流需求不断攀升。经过十年的发展，中国已经成为全球最大的电子商务市场之一。预计到2020年，中国线上销售额有望占到全球的59%。数据来源：仲量联行，海银财富研究部根据仲量联行和全球供应链协会对设计仓储物流的20多个行业和领域的行业领导者地位的企业调研数据显示，43%的受访企业会选择上海作为未来发展仓储物流的首选目的地。数据来源：仲量联行，海银财富研究部6.以上海为例上海市作为中国最大的经济中心和贸易港口,是全国最大的综合性工业城市,也是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心，随着上海的人口聚集，以及产业结构的调整和升级，上海市政府对于土地投资的门槛以及利用效率均提出了较高的要求。上海的土地资源的稀缺性更加凸显。上海工业用地供给要求较高：对于投资的产业、产值（500万元每亩）、税收（50万每亩）、投资强度（500万每亩）均提出了严格的规定，保障了投资主题的稳定型和项目可预期的效果。根据中国指数研究院以及高丽国际发布的数据显示，对于工业用地供给的控制力有所加强，比如上海金山区政府在2015年-2017年间一共供给11幅土地，而且多数集中在5万平方米以下。上海工业用地的成交均价稳定在80万元/亩（20年）。数据来源：中国指数研究院，海银财富研究部在供应端口严加控制的情况下，工业企业对于工业业务的需求并没有减少，所以工业物业租金价格稳步走高。2017年第一季度，上海标准厂房物业的平均租金同比上涨3.9%至人民币1.02元每天每平方米。相对于其他土地性质的地产价格，工业地产的回撤率和波动性更加小，也更加稳定。数据来源：高力国际，海银财富研究部随着人口跨区域流动的频率提高，以及大城市群建设提速，人口的集中度明显提高，随着带来了的电商、物流等服务业的快速增长的上海，对于物流物业的需求呈现稳步上升的态势。2017年上海优质物业的平均租金环比上涨0.2%，同比上涨2.9%至人民币1.3元每天没平方米。基于比较比较旺盛的需求以及较低的空置率，物业租金或将维持上涨一段时间。数据来源：高力国际，海银财富研究部7.上海工业用地供给小于需求根据2035上海市总体规划，工业以及仓储用地将有27%降至15%以内。工业以及仓储用地总量未来将从目前的839平方公里减少到320-480平方公里，总量减少43%-62%。其次2017年上海市政府主导的拆除违章建筑面积达到5000万平方米，其中绝大多数是厂房。随着被拆除企业需求合法租赁物业带来了大量的需求。上海区域城市升级，产业升级，带了大量的创新型的外资企业，他们对于新的产业配套需求增加。数据来源：公共资料整理，海银财富研究部在宏观经济稳中向好，制造业升级的重要时刻，工业用地或迎来投资机会。受区域经济环境以及政策影响较大，其中工业基础好，人口比较集中的区域投资价值凸显。来源：海银财富研究部 韩学免责条款本报告由海银财富管理有限公司制作。本报告中的信息均来源于已公开的资料及信息，但海银财富管理有限公司（以下简称“海银财富”）对这些资料和信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺，基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上，地产强韧性，制造业有亮点据国家统计局，1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%，分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct，10 月分别同比 7.3%/4.2%，增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%，单月增速环比+0.7pct，1-10 月地产投资同比 6.3%，增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%，较 1-9 月收窄 1.2pct，10 月同比 3.7%，环比+0.7pct，其中高技术制造等高速增长，汽车仍在恢复，有色冶炼大幅好转，我们维持认为工业制造业投资将继续修复，且出口继续好转，玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升，推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好，中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，降幅收窄 2.4 个百分点，单月增长 5.9%，其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%，单月同比增加 8.6%，办公楼与商业地产单月降幅较大，分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%，住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升，10 月单月同比上涨 4.2%，与此前疫情、雨季导致需求后移有关，C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面，加速分化，模式智慧绽放。近年来，精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长，集中度提升主线更加清晰，行业确定性获得估值溢价。我们认为，中短期精装继续渗透，但市场的考量重增现金流维度，“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭，管理层决策是企业以后数年成长分化的基础，提示 2021 年以史为镜，回顾行业进程，明晰龙头穿越周期的方式，坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比（%）2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比（%）水泥 10 月产量同比增长 9.6%，华东/中南/东北价格继续强势，南方回暖据国家统计局，1-10 月水泥产量 19.2 亿吨，同比 0.4%，较 1-9 月+1.5pct，年内首次回正；10 月单月产量 2.4 亿吨，同比增长 9.6%。据数字水泥网，全国水泥出货率均值 90%，月环比提升 4pct，9 月底库容比环比降 2pct至 52%，全国高标水泥均价 448 元/吨，继续向上，各区域表现不一，华东、中南、东北价格延续强势，西南好转，西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑，且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下，水泥公司分红价值或进一步凸显，推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比（%）2012-2020年11月全国水泥价格走势（元/吨）（月均价）下游需求角度，1-10 月全国固定资产投资（不含农户）483292 亿元，同比增长 1.8%，增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点；10 月固定资产投资（不含农户）环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。（1）地产方面，1-10 月份，全国房地产开发投资 116556 亿元，同比增长 6.3%，增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中，住宅投资 86298 亿元，增长 7.0%，增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点；土地成交价款 11386亿元，增长 14.8%，增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%，1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面，6、7、8 月单月增速回暖明显，分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%，9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%；1-10 月施工累计面积 880117 万平方米，同比增长 3.0%，单月降低 1.86%，降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中，占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米，增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看，竣工趋势性恢复的预期不变。（2）基建方面，1-10 月基建投资（不含电力）同比增长 0.7%，增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点，10 月单月提高 4.4%，增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中，铁路运输业投资增长 3.2%，增速回落 1.3 个百分点；道路运输业投资增长 2.7%，增速回落 0.3 个百分点；水利管理业投资增长 2.7%，增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底，地方政府已发行专项债券 35466 亿元，完成全年计划（37500 亿元，比 2019 年增加 1.6 万亿）的 94.6%，完成已下达额度（35500 亿元）的 99.9%。玻璃价格高位企稳，旺季需求释放产量方面，2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱，同比提高 1.7%；1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱，同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面，1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%，9月单月下滑 18.8%。产能方面，截至 10 月 30 日，全国浮法玻璃生产线共计 300 条，在产 247 条，日熔量共计 163925 吨，同比日熔量增加 3440 吨，增幅 2.14%，环比增加 1200 吨，增幅 0.74%。根据卓创资讯统计，10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日，环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条，冷修或停产 16 条，产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条，新点火 1 条，复产 1 条，改产 2条。价格方面，5 月以来，玻璃价格连续上涨，10 月份延续上涨行情，全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨，较上月价格下跌 0.9 元/吨，环比跌幅 0.05%，同比涨幅 20.80%。此外，原材料价格偏低，预计龙头单位净利受益明显，叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面，今年 6 月以后，中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪，7 月初至今，3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平，单平上涨 17 元，涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元， 产能缺口较大，11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量（万重量箱）及同比（%）2013-2020年10月玻璃存货（万重量箱）建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

来源：观点地产网观点指数 6月份，产业和物流市场持续复苏，继续有重大园区项目开工，另外有更多企业与金融机构达成战略合作，希望拓宽自身融资渠道，同时为园区内企业提供金融服务。比如，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所完成挂牌，该单产品采取“纯权益型”架构，被称为目前国内最接近公募REITs的产品；联投东湖高新则与平安基金签订战略合作协议，双方将致力于推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs。物流产业方面，业务趋向活跃，用工需求稳定，业务量仍在增长，但是增速已较上月有所放缓。但随着国内商品市场去库存的加快，仓库的需求短期内小幅下降，租金因此承压。中电光谷进入前三，全月开工与签约不断从榜单上看，华夏幸福继续位居“6月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首。6月完成了对参股公司诺港集团的增资，开拓科学社区，并希望借此获取优质的商业办公项目资源。另外，华夏幸福继续拓宽融资渠道，公告了新的永续债计划。招商蛇口则在6月与平安人寿、平安资管达成战略合作，涉及园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域进。另外，向深投控发行股份、可转债及支付现金购买南油集团24%的股权。月内，各产业地产企业继续签约重大项目，以及开展线上线下相结合的招商工作。其中，中电光谷与武汉新洲区签约，投资20亿建设中电光谷智造中心，另外还与长沙建发集团达成战略合作，内容涉城市更新、产业服务等；联东U谷·德阳高新国际企业则有一批企业集中签约。疫情纾困方面，中关村发展的集团成员单位中关村科技租赁，与北京银行中关村分行签署战略合作协议，帮扶中小科技企业复工复产及长远发展；中电光谷则与兴业银行签约合作，预料后者除了为中电光谷提供授信外，还将为中电光谷旗下园区的入园企业提供金融服务。除此之外，各产业地产企业还在持续拓宽融资渠道。 比如华夏幸福继续在融资上有所动作，继5月份后再度公告永续债计划，向平安养老保险股份有限公司发50亿永续债用于PPP项目，初始利率为8.5%。而外高桥、苏高新集团和市北高新也均有债券融资动作。对于华夏幸福来说，发行永续债以拓宽融资渠道并不是新鲜事，早在2016年华夏幸福就开始发行永续债。而8.5%的利率也不是近几年最高，2019年9月华夏幸福就曾签下20亿元，起始利率9.5%的永续债。参照往年经验，华夏幸福均会在永续债利率调整期到来前清偿，等于变相锁定融资成本。外高桥则接连注册了超短期融资券、短期融资券和中期融资券，作为其融资工具的储备，总值达到70亿元，不过暂时未披露最终发行时间。另外，市北高新在6月公告，拟以市北壹中心房屋所有权及对应土地使用权作为资产支持、以目标物业产生的现金流作为支撑，发行21亿元CMBS资产支持专项计划，而这也是市北高新首单CMBS融资。值得注意的是，东湖高新与平安基金就推动东湖高新集团产业园基础设施公募REITs签署了战略合作。根据东湖高新2019年年报，目前正在开发、运营主题型园区有19个。实际上，自《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》公告以来，除了东湖高新，还有多家产业园区表达了对发行公募REITs的兴趣。 根据《通知》规定，部分经营不善的园区资产是明确排除在外的。但对于部分运营多年的优质园区，特别是部分国资园区平台，是否有足够动力将优质资产投入REITs进行资本化，仍是一个疑问。重大项目开工上，6月份，联东集团再有两个项目开工，分别是联东U谷新密曲梁科技创新谷项目和联东U谷·芜湖鸠江区高端智能装备产业园项目。而苏州高新区第二季度则有140个项目集中签约和开工竣工。物流业务趋向活跃，仓库需求短期小幅下降6月份，南方水灾对物流的影响还处于可控范围内，中国物流业景气指数为54.9%，较上月回升0.1个百分点，继续保持平稳回升的态势。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理分指标看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，包括业务总量指数、新订单指数、从业人员指数都有一定上升，显示随着市场需求的释放，物流业务趋向活跃，物流行业用工需求稳定。从仓储上看，6月中国仓储指数为50.7%，较上月回升0.3个百分点，维持在荣枯线上，继续保持3月复苏以来的良好态势。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理各分指标中，业务量指数为51.4%，较上月回落1.4个百分点，业务量仍在增长，但是增速较上月有所放缓；新订单指数为53.5%，较上月回升2.1个百分点，持续高于荣枯线，显示市场对未来保持乐观；业务利润指数为57.0%，较上月回升6.3个百分点，连续三个月上升，且增速较快，企业利润获得持续增长。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理另外，库存周转次数指数为52.2%，较上月回落4.2个百分点，但仍位于荣枯线上，反映商品周转效率还在继续提高。相比之下，由21类商品组成的2020年6月期末库存指数为47.8%，较上月上升0.7个百分点，但依然在50%以下，反映商品市场依然处在去库存的阶段。从全国仓库需求上看，根据物联云仓的数据，6月一线城市需求面积51.74万平方米，二线城市需求面积24.16万平方米，其他城市需求面积6.17万平方米。总体来看，除一线城市的仓库需求较上月有所上升外，其余城市均呈现小幅下跌。数据来源：物联云仓，观点指数整理从仓库价格上看，一线城市仓库价格30.23元/平方/月，环比下跌2.9%；二线城市仓库价格23.37元/平方/月，环比下跌4.6%；其他城市仓库价格16.24元/平方/月，环比下跌3.0%。可以观察到，随着国内商品市场去库存加快，仓库需求短期内小幅下降，租金因此承压。具体到各物流地产企业，宝湾物流的漳州宝湾国际智慧产业园开工，该物流园位于漳州台商投资区，项目用地面积12.41万平方米，规建6栋双层坡道仓及综合楼、附属房。6月30日，ESR 则宣布在江苏省核心地区成功收购3个项目的100%股权。6月3日，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式，该期类REITs产品规模为5.732亿元，产品期限为3+3+2年。其中优先级证券的规模为2.95亿元，权益级证券的规模为2.782亿元。值得注意的是，该产品作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs，采用了“纯权益型”结构，且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。该产品设计上趋近于公募REITs，不仅为万纬物流自身，也为其他物流运营商未来发行公募REITs提供了一个很好的借鉴。

来源：观点指数摘要：上半年产业地产企业盈利下滑主要源于房地产交付结转减少以及减租措施，相信这部分影响会在下半年逐渐消退。观点指数8月份，产业地产上市企业发布了中期业绩公告，受到疫情不同程度的波及，出现盈利下滑，主要因为上半年房地产的交付结转减少，以及减租措施。另外，继续有新一批园区竣工及开园，园区与政府、企业等的签约也在加快，如联东集团、启迪协信和中新集团均有新的工程进展。物流仓储方面，8月中国仓储指数为50.8%，较上月下降2.7个百分点。其中，业务量指数为49.2%，较7月下降3.7个百分点，跌至荣枯线以下，反映因生产企业处于快速去库存的阶段，仓储业务受到明显打击。招商蛇口卫冕第一，多家上市企业归母净利下降从“8月中国产业地产运营发展指数TOP20”上看，招商蛇口卫冕第一，华夏幸福则继续居于次席。华夏幸福在8月录得两项重要的签约：北京亚冷控股有限公司（简称亚冷）总部签约落址南京溧水产业新城，华莱士在中原布局的首个生产基地签约落户河南武陟产业新城。园区重点项目的推进上，联东集团、启迪协信、中新集团和上海临港等都有新动作。其中，联东U谷·南海国际企业港（丹灶二期）在8月顺利竣工，联东U谷·成都医学城科技企业港一期一批次也实现了开园。另外，启迪协信的恒生科技园（无锡）园区3.1期工程开工，中新集团的中新智地（镇江）高端装备制造产业园开工，而上海临港新片区生命蓝湾园区则实现开园。而在签约上，中关村协同发展与中城新产业签署了战略合作协议。中关村协同发展的大本营在京津冀，后者大本营在粤港澳大湾区，南北联手，接下来如何合作值得关注。回顾8月份公告的中期业绩，观点指数选取了12家产业地产上市企业进行部分盈利指标对比。在营业收入同比变化上，12家中仅招商蛇口和东湖高新2家实现了增长，分别为45.74%和9.57%，招商蛇口园区开发与运营业务同比增长更达到78.31%。数据来源：公司公告，观点指数整理其余企业则录得不同程度下跌，特别是苏州高新和北大资源，分别下跌72.40%和68.58%。对于营业收入的大幅下跌，苏州高新方面表示，系因房地产交付结转同比减少；而北大资源亦表示，营收下降源于“物业发展项目已交付面积减少”。在扣非归母净利润同比变化上，12家中有4家实现了同比增长，为东湖高新、上海临港、张江高科和中新集团，分别增长61.57%、547.19%、242.62%和22.81%，其余企业则均录得同比下降。数据来源：公司公告，观点指数整理张江高科净利润的大幅增长，主要源于公司的投资收益，其下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期内录得较大投资收益；上海临港的大幅增长则源于去年同期发生的企业合并所造成的净损益，而本期并无该项发生。从毛利率上看，12家企业中，2020年上半年毛利率较2019年年末有所上升的企业有4家，分别为华夏幸福、中国宏泰发展、中新集团和北大资源。其中，宏泰发展毛利率达到了82.6%新高位，公司对此表示：“主要由于本期从龙河高新区的土地使用权出让所获得的收入占整体收入的比例较去年同期为高，而该收入的毛利率高于其他园区的土地整理投资服务及物业销售。”龙河高新区项目是宏泰发展的核心项目，项目发展成熟，但市场亦对其过于依赖单一项目有所忧虑，未来或可关注异地复制和轻资产输出能力。数据来源：公司公告，观点指数整理可以看到，上半年疫情对于产业地产企业的盈利能力影响是比较大的，而影响主要围绕两点，一是房地产交付结转大幅减少，二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少，特别是对于一些国有园区平台。随着疫情在国内的受控，这部分影响相信会在下半年逐渐减少。仓储指数降至50.8%，生产企业集中去库存根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，8月份中国物流业景气指数为52.2%，较上月回升1.3个百分点，可以见到水灾对物流业的影响正在减退。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理各分项指数中，除资金周转率指数与上月持平外，其他分项指数均有不同程度回升，其中物流服务价格指数、主营业务利润指数和从业人员指数尽管上升，但仍处在50%以下，反映这三个类别仍处于萎缩的区间，但萎缩程度在减缓。从区域看，东中西部地区物流活动均保持活跃，西部地区由于生鲜水果消费旺季影响，业务量增长较快。从仓储上看，8月中国仓储指数为50.8%，较上月下降2.7个百分点。反映仓储行业发展速度在减慢，短期内受到一定压力，但依然处在荣枯线以上。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理分指标看，业务量指数为49.2%，较7月下降3.7个百分点，跌至荣枯线以下，反映生产企业正减缓扩大生产的步伐，继续加大去库存力度，仓储业务量由此受到明显打击。另外，收费价格指数为49.2%，较上月下降0.1个百分点，连续两个月位于荣枯线以下，表明在业务量承压情况下，价格也受到了冲击。与之对应的是主营业务成本指数上涨，较上月上升0.1个百分点至51.5%，连续六个月位于荣枯线以上，企业成本支出持续上升。此消彼长，仓储企业经营状况较为严峻。具体到各仓储企业，普洛斯公布的上半年经营情况显示，新签租约和续租总面积达740万平方米，同比增长48%。电商客户需求强劲，电商在租总面积已占到普洛斯全球总租赁面积的40%，而五年前此比例仅在20-25%。万纬物流上半年实现营业收入8.3亿元，同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。仓储服务累计开业建筑面积616万平方米，其中高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%；冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%。ESR位于中国的资产管理规模由2019年末的48.44亿美元提升至2020年上半年60.73亿美元，建筑面积则由2019年年末690.7万平方米提升至763.6万平方米。宝湾物流2020上半年物流实现收入5.4亿，同比增长20%，净利润0.4亿，同比增长31%，仓库平均使用率达到95.3%。该公司目前在全国管理63个物流园区，已运营物流仓储面积350万平方米，在建待建项目超300万平方米。物流园区资产证券化方面，8月再有一单新产品发行——宇培集团作为原始权益人，中信证券担任管理人的“中信证券-宇培集团仓储物流资产支持专项计划”（CMBS）。该单CMBS发行规模为5.3亿元，其中优先级5亿元，次级3000万元。期限共18年（3+3+3+3+3+3）。这是宇培集团即中国物流资产首次在国内交易所市场发行资产证券化产品，入池资产为宇培郑州物流园二期和宇培昆山周市物流园，都是高标仓。从近年国内物流园区所发资产证券化产品看，底层资产均以高标仓为主。可以看到，高标仓凭借其产权明晰、现金流稳定的优势，以其作为底层资产所发的产品备受资本市场青睐。