工业地产行业研究

工业地产、产业地产受到房地产企业青睐工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。1、全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%；共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。2、一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%；二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%；三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。注：2016年三四线城市增长率为-2%。3、房企回归推动一二线城市地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%；2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%；二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%；三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：前瞻产业研究院）

工业地产融资渠道单一工业地产与商业地产、住宅地产开发有较大的不同，工业地产必须用于工业相关用途，主要用来建设厂房、仓库、工业企业的研发办公楼宇等。工业地产开发企业在获得工业用地以后，要基于企业的需求展开相关工业建筑项目开发，收获相应的效益。工业地产从最初的项目可行性研究，购买土地，到对接银行、信托等金融机构期间，企业处于现金流出阶段。资金链的稳定对于工业地产企业发展具有重要影响。2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，同比增长7.6%;2020年1-7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%。整体而言，房地产开发企业融资金额呈上升趋势，2020年受新冠疫情影响，融资金额增速有所下降。从房地产开发企业资金来源结构来看，2020年1-7月我国房地产开发企业资金来源主要以定金及预收款、自筹资金为主。其中定金及预收款占比最大，达32830亿元，占比32.63%;其次为自筹资金，达32042亿元，占比31.84%;个人按揭贷款达16200亿元，占比16.10%;国内贷款达16130亿元，占比16.03%。中国大部分的工业地产企业融资渠道较为单一，主要向银行贷款。工业地产企业开发周期普遍较长，运营所需资金量较大，单靠企业自有资金无法满足建设项目需要。当前资本市场尚不成熟，无法为工业地产企业创造更多的融资方式。从我国房地产开发企业资金来源结构变化情况看，我国房地产开发企业资金来源整体主要以定金及预收款、自筹资金为主;其次为国内贷款与个人按揭贷款;利用外资比例较少。2015-2020年我国房地产开发企业资金来源中，定金及预收款和自筹资金占比大多在30%以上比例，自筹资金融资比例呈下降趋势，由2015年的39.17%下降至2020年的31.84%。利用外资比例不到1%。工业地产投资热度上升在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，工业地产的投资价值正逐步显现，工业用地投资热度持续升温。整体而言，2015-2020年全国工业仓储用地成交宗数呈上升趋势，2019年全国工业仓储用地成交宗数达12011宗，2020年上半年也达到10465宗，高于2018年全年。随着全国工业仓储用地成交数量的增加，成交规模不断扩大。2015-2019年全国工业仓储用地成交价款持续上升，从2015年的874.05亿元，上升至2019年的1393.19亿元，上升了59%。2020年虽然受疫情影响，2020上半年全国工业仓储用地成交价款为1083.88亿元，但是仍然高于2018年全年。工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。工业的健康有序发展将成为我国经济增长的重要动力。工业的发展引发工业用地的供给与需求。工业地产的投融资对于工业地产的未来发展具有重要作用。更多数据参考前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

中商情报网讯：产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。

工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%;共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%;二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%;三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。房企回归一二线城市推动地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%;2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%;二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%;三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

回顾2020年，中国产业地产迎来了新的机遇和挑战：政策层面，利好政策频出，产业地产迎新机遇。为了应对疫情影响，国家及各级政府出台了系列引导、扶持政策，包括加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、进一步推动城市群发展、建立多个自贸区扩大改革开放等多个方面。土地层面，工业用地供求平稳增加，成交楼面价小幅下降。2020年，全国300城共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%；工业用地成交楼面均价小幅下降，溢价率小幅上升。行业层面，REITs稳步推进，持续规范产业用地。2020年产业地产基础设施REITs稳步推进，融资渠道不断丰富；政府持续规范产业用地，推动产业园区精细化、集约化发展。企业层面，园区企业在运营上修炼内功，互补合作推进资源整合。产业地产企业围绕产业转型升级聚焦园区定位、招商、服务等各运营环节实力提升，产品力进一步彰显，企业间合作逐步加强。政策环境：利好政策频出，产业地产迎新机遇▌产业政策：新基建助力产业转型升级，创新引领行业高质量发展加强新型基础设施建设，助力产业结构升级。2020年，中央从加强顶层设计、优化政策环境、抓好项目建设、强化部门协同等方面加快新基建建设进度，研究出台推动新型基础设施发展的有关指导意见，同时首次明确新基建行业范围，以5G、数据中心、云计算、工业互联网、物联网、人工智能、智能制造为代表的七大产业有望成为新型基建投资驱动下核心受益的关键领域。当前，宏观经济的风险、不确定性前所未有，新一轮科技革命和产业革命正在拉开序幕，运营商更需加强产业研究，把握产业发展演变规律，结合政策导向，实现更精准的产业布局。表：2020年新基建行业相关政策汇总创新打造产业集群，引领行业高质量发展。2020年以来，国家及地方出台一系列政策促进开发区产业迈向中高端、加大开放创新力度、进一步激发企业创新发展活力。通过大力集聚高端创新资源、吸引培育一流创新人才、加强关键核心技术创新和成果转移转化等措施，着力提升开发区自主创新能力，致力于打造一批具有全球影响力的高科技园区。其中，国家高新区作为我国高新技术产业发展最为主要的战略力量，政策发展优势频现，4月30日，科技部火炬中心印发《关于深入推进创新型产业集群高质量发展的意见》，要求充分发挥国家高新技术产业开发区的产业聚集作用，按照“一区一主导产业”的布局方式，在现有创新型产业集群试点和培育基础上，重点建设100个国家创新型产业集群，以此深入实施创新驱动发展战略。▌区域政策：紧跟区域发展战略，自贸区聚焦优势产业把握区域发展战略，聚焦重点城市群。2020年4月，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》继续提出要加快发展重点城市群，并对不同城市群的发展节奏给出了明确意见，具体表现为：加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略；全面实施城市群发展规划，推动哈长、长江中游、中原、北部湾城市群建设取得阶段性进展，促进天山北坡、滇中等边疆城市群及山东半岛、黔中等省内城市群发展。图：主要城市群规划定位打造差别化自贸区，高质量发展优势产业。2020年以来国家批准推动多个自贸区建设，并赋予自贸试验区更大改革自主权，深入开展差别化探索，对标国际先进规则，加大开放力度，开展规则、规制、管理、标准等制度型开放。6月1日，国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，在制度设计上强调以现代产业体系为支撑，大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，不断夯实实体经济基础，增强产业竞争力。9月21日，国务院《关于印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知》，其中，《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，努力建成贸易投资便利、营商环境优异、创新生态一流、高端产业集聚、金融服务完善、国际经济交往活跃、监管安全高效、辐射带动作用突出的高标准高质量自由贸易园区。随着自由贸易区的扩容，将不断促进这些区域的资本、技术、土地等资源进行重新分配；同时，也将持续吸引高端产业向自贸区汇集，为区域经济发展注入新的活力。图：部分自贸区规划定位市场特征：土地供求平稳增加，企业运营修炼内功▌土地：推地力度平稳增加，楼面均价小幅下降推地力度平稳增加，工业用地占比保持平稳。从总规模来看，2020年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%，推出和成交较去年均平稳增长。从土地占比来看，2013-2020年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈前增后稳的态势，自2016年到达阶段高点后，出现小幅下降，2018年回升至近7年高位，经历2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工业用地成交楼面均价小幅下降，溢价率小幅上升。其中楼面均价为283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢价率为1.5%，较2019年上升0.1个百分点；土地出让金为2509.9亿元，同比增长9.4%。图：2013-2020年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况资料来源：CREIS中指数据▌企业：提升园区运营水平，互补合作推进资源整合整合内外部研究资源，聚焦创新型产业研究。产业地产运营商围绕前瞻布局、系统规划的发展理念，注重研究平台和机制建设，研究方向紧扣当下产业发展脉搏，做到引领式的产业定位，为园区运营把好方向。一方面，整合内外部品牌资源，建立多方合作研究机制，发挥利用各方研究优势，既总结自身发展经验又补充外部研究咨询机构研究成果，同时参考借鉴国外发展成果，全方位做好做全做深产业定位研究；另一方面，通过对经济发展、产业政策、科技创新技术等方面研判，把握产业转型升级脉搏，尤其注重对新基建、新经济等国家鼓励的创新型产业的研究，推动产业结构科学升级。如星河产城研究院拥有金三角资源体系，含院士级导师、产业地产界大咖智库；全国战略合作智库机构、粤港澳大湾区产业研究联盟；星河投融资源及产业联盟资源库，覆盖战略合作资源、产学研资源、产业发展资源。数字化赋能产业招商，智慧招商、云招商、产业链招商成趋势。招商和服务是产业园区运营的核心，招商解决了企业“招进来”的问题，而服务解决企业“活下去、活得好”的问题。招商是产业地产成功发展的前提，成功的招商为园区高效运营提供保障，服务是保障企业高质量运营的关键，优质的园区服务增加招商吸引力，两者相辅相成。2020年，产业地产运营商适应新的市场形势，探索智慧招商、云招商、产业生态链招商，进一步丰富园区服务体系，更好地满足对接企业需求。如中新集团利用大数据工具扩展招商工作平台，开发“中新产业云平台”线上招商工具，同步提升线上线下招商能力。华夏幸福与麦当劳中国及其四大供应商、孝感市孝南区人民政府签约，将在湖北汉孝产业地产打造供应链智慧产业园，此次合作将在孝感打造全球知名的都市食品产业集群，以先进产业集群助推区域经济高质量可持续发展。图：产业地产运营商招商三大趋势打造立体化园区服务体系，全方位精准对接企业需求。2020年，产业地产运营商想企业所想，急企业所急，积极改善园区环境，提升信息化水平，建立立体化服务体系，助力园区企业高质量发展。一方面持续加强园区功能建设，从基础设施和信息化平台建设着手，提升园区环境和服务效率，给企业带来更加便捷、智慧化的运营体验；另一方面围绕产业链发展所需，构建包括产业孵化、金融支持等在内的全周期全方位的产业发展协助体系，帮助企业应对疫情冲击，在逆境中实现高质量经营。如张江高科通过产业孵化、金融支持、构建信息平台等措施，打造全价值链服务生态。资源整合优势互补，增强综合服务体验。一方面，产业地产运营商之间强强合作发挥各自优势，实现互补式、共赢式发展。不同的产业地产运营商在建设、招商、运营等方面逐渐形成了差异化的竞争优势，通过合作将实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展，弥补合作双方各自短板，形成“1+1>2”的发展合力。另一方面，产业地产运营商牵手产业龙头企业，量身定制产业发展空间。运营商与产业龙头企业合作，一方面可以发挥龙头企业招商拉动作用，实现产业链上下游企业聚集发展；另一方面可以打造符合特定行业和企业发展特色的园区环境和服务体系，提升产业地产运营质量。▌行业：REITs稳步推进，持续规范产业用地基础设施REITs稳步推进，丰富融资渠道。2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，提出鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。多地相继出台细则推进REITs发行落实工作：9月，北京市发展和改革委员会等六部门联合印发《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，主要围绕产业要素、产业生态、政策保障等方面提出12条政策措施，以集中力量打造一批辐射全国的规模化、专业化的基础设施REITs运营管理龙头企业。随着上市通道打开及REITs工具的逐步完善，具有成熟运营项目的运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将赢得先机。图：园区上市及REITs发行相关政策规范产业用地，引导精细化运营。2020年我国不断规范产业用地政策，通过土地政策的调整助力产业结构优化升级。2020年，国家和地方政府为规范产业用地使用行为，提升用地效率，出台了大量的有关工业用地创新、集约、高效利用的新政。如2020年5月，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，在8个省（市）试点委托当地政府批准永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项。广州市出台工业产业区块划定成果；杭州市出台产业项目用地守则。这些均要求产业新城运营商优秀品牌不断提升项目运营管理能力，提升产业招商质量和新城建设水平，以提高新城的综合价值，赋能区域经济社会发展。趋势展望：聚焦优势产业，健全服务体系▌产业：聚焦新经济，促区域产业升级对于产业地产运营商来说，产业的选择应该从国家产业发展战略角度出发，选择发展前景广阔的产业。全球新冠肺炎疫情对经济发展影响深远，基于数字技术和网络生态的新经济因具备超越空间局限性的特点获得爆发性增长，成为经济增长的新亮点。“新基建”是新经济、新业态的基础设施，“新基建”作为稳增长、调结构的重要利器，成为行业风口。▌企业：建立全生命周期产品服务体系，数字化提升运营水平图：全生命周期服务体系企业需持续完善升级全周期产业发展服务能力。从产业研究、技术转化、产业孵化、交流培训、金融支持、上市辅导、法律援助等一系列产业发展关键环节入手，构建专业的产业服务能力和团队，形成对目标产业的全链条服务体系，成为企业发展好帮手的同时，扩大园区增值服务收入。搭建数字化运营平台，提升园区运营效率和体验。随着5G、大数据等新一代信息技术应用逐渐丰富，园区运营数字化、智慧化潮流已经到来，通过场景挖掘及客户需求解析不断提升园区数字化水平，创新打造园区服务平台、运营管理平台、数字孪生、产业发展平台、招商服务平台和金融服务平台，将有利于园区高效运营并提升入驻企业满意度。

中商情报网讯：工业用地出让活跃程度代表一个地区的产业发展活跃情况，同时也是反馈一个地区产业招商情况的晴雨表，中商产业研究院持续对全国各行业的产业招商数据进行了长期的监测，并不断地完善此数据库。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：2019年前三季度全国工业投资TOP100企业排行榜已揭晓。据榜单显示，前三季度我国工业投资前十企业分别为：海城镁矿耐火材料总厂、中电哈密太阳能热发电有限公司、哈密市国有资产投资经营有限公司、武钢集团昆明钢铁股份有限公司、青海黄河上游水电开发有限责任公司、山西潞安煤基清洁能源有限责任公司、广西钢铁集团有限公司、中国石油天然气股份有限公司、唐山曹妃甸旭天建设工程有限公司以及新疆合源正达生物化学有限公司。其中，海城镁矿耐火材料总厂工业投资最活跃，前三季度其工业用地拿地面积排名全国第一。资料显示，海城镁矿耐火材料总厂是一个以生产镁质耐火材料为主导产品的大型企业，具有60多年的生产历史。中国冶金进出口辽宁镁矿公司是本厂的进出口机构。该厂拥有丰富的菱镁矿资源，现已探明地质储量约8.3亿吨，其中MgO≥46%的菱镁石占50％，储量之丰，品位之高均为世界之最。 据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示，海城镁矿耐火材料总厂今年年初在海城市牌楼镇拿下4宗工业新增建设用地，用于公司耐火材料厂建设。以下是2019年前三季度全国工业投资TOP100企业详细排名情况：数据来源：中商产业研究院数据库更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2025年中国工业地产市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

来源：亿翰智库文|产城君本文字数：3013，阅读时长大约6分钟 国内产业地产发展情况概述产业地产是区域经济发展的重要平台载体，其特点与区域经济特点息息相关。基于行业的特点在不同背景环境下磨砺出的不同企业发展模式与区域背景环境的匹配，是区域持续发展从而逐步成型的产物，因而产业地产其自身在长期的发展下区域特色尤其重。本文将国内产业地产情况从华北、华南、华中、华东、西南五大区域逐一展开介绍，为读者揭示国内产业地产发展情况。国内产业地产五大区域情况2.1华北区域：产业基础雄厚，民营园区运营商空间有限华北区域依托于丰富的人口、特定的历史条件等，该区域是我国早年一些轻重工业的集聚地。加之北京作为政治中心，为该区域富集了大量产业资源，构建了区域上一定的产业基础。另外，由于地缘因素，区域城投公司受政策影响较强，国有开发区运营企业往往是园区管委会的翻牌公司，其对成本、利润感知较弱，这间接导致市场存量显著，民营产业地产商生存环境恶劣。而在区域特点下，也致使中小企业倾向到南方更开阔的、更市场化的环境中发展。环顾整个京津冀，其实只有两类产业地产相对出彩：一类是以总部基地ABP、坤鼎为代表的一系列做项目开发的企业；另一类则是类似于华夏幸福、宏泰发展这种做片区开发的企业。项目开发：针对市场需求，打政策擦边球。如总部基地ABP、坤鼎等产品主要是“商墅”，即在成本较低的工业用地上搭配一些会所和小型别墅，中小型企业是其主要的目标客户。这种类型产品与传统办公产品类似，但相较于办公产品更高端，当然这当中涉及工业土地性质、分割转让等一系列问题，现在以被北京市政府禁止。但当时由于密度更低，更小众，价格具备优势是受到市场青睐的。片区开发：聚焦北京产业转移，抢先布局环京贫困带。早年政治中心产生极强的虹吸效应使资源不断向中心富集，产生环北京贫困带。片区开发商一方面抓住政府环京贫困带的痛点，另一方面则看中产业转移的机遇，抢先在环京的贫困带建设平台做准备，打造了华夏幸福固安、宏泰发展龙河高新区等经典项目。2.2华南区域：市场化程度高，存量改造需求大华南区域作为中国改革开放的第一站，以香港作为支点，在改革开放的大潮中，借助于香港产业要素、资本要素转移引入，打造了一批以市场化主导的大大小小的产业园区，孕育出了包括华为、广汽、美的、格力、创维、海信等中国制造业的龙头企业。同时，也存在着隐患。该区域最大的问题在于过早地借鉴了发达国家的市场经济体制，一味地追求GDP使政府过分在意相对应地税收忽略了其他问题，导致重复建设过多，土地利用效率不高。而在当时大肆开放，过度自由的情况下催生了大量做二级厂房开发的中小型民营企业。该区域最具代表性的两家企业分别是天安数码城和广东中天。天安数码城聚焦香港产业转移，其国资加港资的股权结构是早期得以快速发展的关键因素之一。广东中天则专注于区域存量改造，依托良好的政府关系，深耕区域。2.3华中区域：模式尝试在前，落地创新在后早年，因物流地缘优势和高校资源崛起。华中区域因核心城市地处长江黄金水道，物流地缘优势显著，加之高校武汉大学最强的电子系形成高新、电子、科技等一系列的发展。现在，面临周边竞争激烈，资源禀赋欠佳的局面。在地缘因素影响下，面对东部的强资本，南部的强制造，北部的政治中心，西南的低人力成本产生的资源争夺，这些无时无刻不倒逼着中部区域园区的创新，而决心大、雨点小中部的改革创新模式往往无疾而终，反而催生了以各类政策，如工业用地低成本牟利的机会主义者；从地域协调来说，中部的核心城市武汉与周边城市经济差值不是那么巨大导致区域协调性相对比较差，每个城市都想依托武汉分一杯羹，而又不愿意全力配合武汉，各自打着自己的小算盘；从资源禀赋来说，在高铁、航空日益发达的今天，武汉的以物流为核心地缘优势逐步减弱，而仅存的家底主要是以高校、人口集聚为主要优势。未来，机遇在于沿海产业转移与自身基建完善。在区域大协调，产业大转移的背景下，武汉未来发展值得期待，但自身也需为承接沿海产业转移创造条件，做好准备工作，如完善基础设施等。华中区域产业地产环境造就的代表性企业为中电光谷和东湖高新。东湖高新作为最早一批进入产业地产行业的国有平台企业，曾因积极的创新点与领先的理念在很长一段时间内引领行业潮流。但进入新世纪之后受体制束缚和大股东变动等因素影响，在行业内的声音逐渐减弱。2.4华东区域：多方利好下的国资主导纵观上海、苏州、杭州乃至整个长三角区域基本上都是国资主导，只有少数片区开发项目由民营企业主导，如华夏幸福嘉善新城项目。造成这样现象的原因是多方面的：其一，财政充裕区域政府不愿大量让利，例如华夏折戟上海金山等皆为明证；其二，改革开放的深入使得国企园区中政企机制更为灵活，如上海漕河泾面对企业是政府，面对政府是企业的模式给与了国资自行开发运营园区很具有活力，也不需要大量的民营园区（批发 - 零售）模式的企业出现；其三，高自成，低不需：区域的禀赋优势使得企业愿意进行投资、聚集，而企业对接的多是招商办，并没有区域民营产业地产商的机会，中小型企业在龙头企业集中的情况下自行集聚，在严格的规划下亦没有给民营产业地产商施展的机会。国资主导下，该区域民营企业虽无缘片区开发，但项目开发仍有利可图。虽然现在上海等部分城市不允许厂房分割出售，或者和国资组建的平台分割出售只有50%，但贵在利润丰厚，可实现平账，不用搭现金流进去的同时还能净赚一些买上一个项目，是以很多企业乐在其中，如联东集团和金地威新。华东区域承担片区开发重任的代表性国资平台为张江高科和临港集团，专注于项目开发的代表性民营企业为联东集团和金地威新。2.5西南区域：国主民辅进行弯道超车放眼至西南区域，该区域主要城市成都和重庆早年经济发展相对比较落后，主要是承接长三角部分产业转移。近年来，在其他城市定点支持、产业迁入背景下，叠加黄奇帆、唐良智等主政官员的带领等多因素作用下迅速发展成为中国经济增长最快的区域。此外，在产业基础的条件下，西南区域在不断的进行弯道超车，包括大数据、区块链等一系列产业的涉足，支持西南区域未来发展想象空间。但是这些靓丽成绩的背面，却是政府过于强势的主导。如黄氏当政下重庆产业园区发展，呈现典型“国进民退”的格局。政府将土地资源全部控制住之后，优质的招商资源、政策资源都纷纷倾斜于政府园区，导致民营产业园区发展极度萎缩贫瘠。成都也是如此，除了早年成都置信在青羊工业园区有一个PPP项目开发外，大部分民营企业只能下沉至川渝片区的四线才可能有一些对应的市场空间，代表企业为盈田置业。亿翰观点纵观不同区域产业地产情况，可以发现两大特点：①产业地产是区域经济的平台，需根据区域经济特点，构建自身不同的模式，如改革先行地深圳出现国资、港资各占50%股份的天安数码城，中心城市虹吸效应强、有产业转移趋势叠加周边有贫穷带的河北产生了做片区开发、政企合作的华夏幸福，政府实力雄厚的长三角民营企业未得到长足发展，出现的是临港集团这样的国资主导的开发运营商。②产业地产前端受区域政府政策控盘，后端受区域产业规律与特征控盘，中间是跟随市场的，但同样受到政府园区的冲击，需要企业对政府政策和产业深度的理解，如张江高科的“新三商”战略，东湖高新的产业服务等。最后，我们相信，在各个企业的不断摸索下，产业地产商会逐渐弱化波动、走过转折，形成成熟的产业服务及投资模型。

时间漫漫，世间风云变幻，无论何事无论何地，岁月奔流，历史不息变迁，纵观园区江湖，也已走了40余年的苦耕之路。40多年潮起潮落，成功的过去值得借鉴，失败的过往也同样弥足珍贵，历史永远是可供人反复翻阅的宝鉴，中国园区40余年的发展自然同样值得我们温顾。根据方升研究的总结，可将产业园区40余年的发展历程划分为七个阶段，下面，就让我们以时间为线，走进产业地产的发展编年史。一、蛇口开天辟地(1979-1987年)1979年，时任交通部部长叶飞和交通部外事局副局长袁庚经过对国外港口城市的多方考察，意识到中国经济体制的改革势在必行，至此，他们拉开了中国改革开放的大幕。继而，蛇口 公社脱颖而出，被招商局集团选为中国第一个公认的产业园区，因良好的定位方向及运营，一直发展良好，并将领先势头一直保持到了1987年。但直到1984年，天津泰达、上海漕河泾，以及苏南和东莞等地的发展，才使蛇口渐失优势。二、第一批开发区的成立(1987-1992年)蛇口拉开改革开放大幕后，开发区在中国遍地开花，在此阶段，北京的中关村科技园和上海的漕河泾开发区无疑是日后闪耀的明星。倒逼出来的中关村1978年-1987年，中关村形成了以白颐路为中心，“两通两海”为首的企业集群。但是中关村由于其地理优势不足、及先天条件过于优越而缺少居安思危、发展深耕的动力，最终并未形成真正意义上的巨头企业。市场化的漕河泾漕河泾在1984年开始酝酿，至1988年成立总公司。漕河泾的发展体现了务实和前瞻的企业文化，在早期不占优势的情况下，采取了与其他开发区不同的运营策略。漕河泾在自行开发标准产房出租，及招引外资的同时，重视本土企业的培育，不但为后续的发展留足了余量，同时也让漕河泾走出了的市场化之路。上帝视角的天安数码城李明辉从香港房地产市场的变迁中窥得大陆的未来，于是在80年代末期，开始在深圳寻求切入房地产的机会。天安数码城正是在这样的背景下诞生的，从1990年开始，由于其优异的地理位置，促使天安数码城极速发展，成了深圳甚至全国产城综合体的祖师爷。在第二阶段，蛇口依旧具有先发的领先优势，但这种优势方升研究认为被阻断在1987年。在这一年，各个开发区在政策方面具备了相似的吸引外资的能力，产业转移也因各地政策导向及城市知名度的不同，而从蛇口单点扩散至全国。三、第一次大爆发(1992-2003年)在1992年-2003年，中国产业地产迎来了第一次大爆发。在这个时期，以张江开发、东湖高新、中新集团、北科建等为代表的城投公司，开始在各地政府的追赶中诞生，同时，如亿达中国、华夏幸福等房地产公司也开始另辟蹊径，寻求在产业地产上的突破。当大家还在面对资金及人才短缺的困境时，像苏州工业园区这种非同一般的成建制打法横空出世，这种新加坡的方式成了中国产业园区招商引资的一剂良药。上海急了张江开发自1992年伊始一直发展缓慢，但最终，由于北京明确以中关村科技园作为发展产业的主力军，所以，上海在1999年，急了!后上海出台了“聚焦张江”的战略，才迎来了转机。新加坡人究竟留下了什么1994年，苏州工业园区由于起点高有外援，3年间就基本完成了首期8平方公里的开发。新加坡人因其老道的经验，使其为苏州工业园区做的规划成了如今园区的硬实力。但是由于中新双方理念的不同，后期双方矛盾重重，最终在2001年新方接受转股，理顺利益后，苏州工业园才在老对手王金华的任上迎来大发展。性格定命运，亿达中国和华夏幸福的命运早已注定?在1993年，亿达中国已经开始尝试涉足产业，等到1997年，大连市委明确以软件产业作为立市根本，于是，孙萌环联合东软集团董事长刘积仁开始着手策划“由家村产业基地”，也就是之后的“大连软件园”;而在1992年，王文学在先后经历了亚洲金融危机，及1998年央行明令禁止政府信贷修建大楼的双重打击后，终于在中国启动地产市场时，冲入了进去。但在发展了几年以后并无重大起色。直至2002年初，廊坊市政府召集河北五大开发商商议，日后各成一霸的华夏幸福，中国宏泰发展和荣盛发展均在席间，而华夏幸福就这么切进了产业地产。王文学及孙萌环的成功归因于他们临危而不乱、逆境却不屈的强大心智，以及敢于挑战，不断变化寻求最佳方向的行事作风。图表1：廊坊市房地产区位图【黄色为居与此同时在第三阶段，蛇口已经把触角伸到了漳州，中关村也成立了管委会，开始了一级开发业务，北科建刚刚成立，漕河泾完成了东区开发，准备在西区大干一场。全国大部分城投公司都起步于这个阶段，干起了土地一级开发和基础设施建设的业务。四、整顿，幸存者的大发展(2003-2008年)2003年就是一个土地整顿年，在此阶段，全国各类开发区数量激增，开发区呈乱象之姿。当时新设立的开发区中绝大多数都是奔着土地去的，有个数据能够非常直观的体现出这一变化：1998-2003年，短短5年时间，城镇化率从30.4%增长到40.53%。除了开发区的整顿之外，中国在2001年加入WTO后，更多的外资企业选择进入中国寻找廉价的劳动力，中国也在这个阶段发展成了世界工厂。图表2：1949-2018年中国城市化率变化图此时的产业地产风已经形成了一股不小的风暴，更多民营企业集中亮相，联东集团、恒生科技园、星月投资、中国宏泰发展，以及临港集团纷纷成立或闯入产业地产的赛道。至此产业地产板块头部企业悉数登场。图表3：2007年第一届中国工业地产高层在经历一番整顿后，一方面民营园区相继开花，另一方面国有开发区相继合并撤销。在这一时期全国各地产业园区生产总值成倍增长，其中增长速度最快的张江的工业总产值更是从2002年的67.24亿元到了增长到了2008年的421.4亿元，共增长了6.27倍。与此同时，华夏幸福终于在2006年4月与固安工业区管委会签署委托开发协议，此后短短两年，华夏幸福实现现金回流，并于2007年签下大厂项目，开始了全面爆发式发展的前奏。伴随着产业的大发展，中关村、苏州工业园区和张江也迎来了开发建设的大发展。在这个阶段，开发商们彼此交流，还在为什么是产业地产的概念而争吵。没人知道等在他们前面的是一夜暴富还是万丈深渊，那个年代经常看到的标题是从中国工业地产高层峰会传出某某外资豪掷百亿，鲸吞中国工业地产的消息。这些消息刺激着孙荫环和王文学们的神经，并为下一个阶段拉开序章。五、第一次走出非洲(2008-2014年)时间走到2008年，产业园区的发展迎来了一波新的高潮，但是行业依旧属于摸着石头过河，我们可以将此阶段比喻成我们的祖先智人第一次走出非洲。失败的远征在此阶段，大部分公司的拓展都有点一地鸡毛，背后根本原因在于产业的不可复制性，不同的公司和领军人物均因不同的选择而走向上了不同的道路。图表4：2003-2018年产业园区重点企业历从图表4中可以看出，2008-2014年是大多数公司经历对外拓张的高峰期。其中开发苏州工业园区的中新集团以一级开发为主，其他公司均为二级园区开发业务。每家公司的扩张原因不同，但谋求发展是主旋律。在这一波的拓展中，方升研究认为，大多数公司尚未形成对产业园区的具体且清晰的概念，并且尚未摸清产业园区是否存在可复制性，也还不知什么是产业转移，此阶段尚处于中国产业地产成长交学费的阶段。从神坛跌落的天安数码城图表5：2012-2017年天安数码城主要财务以天安数码城为例，这一轮扩张成了两个股东交替的分水岭，2015年李可代表中资入主天安数码城，戴宏亮在业绩低迷的事实面前无法代表港资和中资进一步周旋，最终只得离开。而中资方也慢慢松开了飞驰中的天安数码城的油门，开始深耕粤港澳。自此，传统三强中的南派退出江湖纷争。“由奢入俭”的北科建图表6：2011-2014年北科建主要财务数据在2008年，北京市国有资产经营有限公司全面掌控了北科建，并派遣了郭莹辉掌舵。但是，在2009年-2012年期间，由郭莹辉主导拓展的4个产业园区，表现出明显的“消化不良”，几番决策的失误，最后的结局是郭莹辉在2018年入主10年之际黯然离职。股东变化的东湖高新图表7：2006-2013年东湖高新园区业务营东湖高新在经历2008-2010年三年扩张期后，业绩连年下降，直至2011年股东变换，湖北联投成为控股股东后，才迎来业绩爆发。此后联投控股下的东湖高新又展开了第二轮扩张，业绩也逐年攀升，变成了一家真正意义上的市场化园区开发商。不难看出早期的扩张由于模式不清晰，产业构建能力有限，对外部政府的不熟悉都会造成业绩不振，甚至威胁到一把手的地位，但是方升研究认为，这些走地弯路都是日后成功的重要拼图。但到了2014年，行业的发展开始停歇，而华夏幸福的发展却呈井喷之势。六、华夏幸福一统江湖(2014-2018年)在2014年，房地产从黄金时代变成了白银时代。这一年，在产业地产界，中国宏泰发展、亿达中国和光谷联合在港交所上市，而产业地产公司则直至2019年才因国务院关于《推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》的发布，有了IPO的可能。项目，猎头，广告——华夏品牌的三驾马车华夏幸福则在这几年业绩逐年攀升，对外扩张项目越来越多。与此同时，招揽人才及扩大市场声量，成了这一时期华夏幸福的重点。据不完全统计，2016年华夏幸福支付的猎头费用高达2.5亿，另外营销模式也向TO C转变。2015年1月27日，华夏幸福收购河北中基足球俱乐部，正式更名为河北华夏幸福足球俱乐部，华夏幸福如日中天。业绩为王在这一阶段里，华夏幸福的成功是现象级的，就连当的碧桂园也把华夏幸福视为头号竞争对手，因为两家公司布局的方向都是城郊的大盘，华夏幸福一时风光无两。上帝关上了一道门，却没有打开一扇窗2017年4月1日，雄安新区重磅公布，紧接着华夏幸福发出公告自愿把签了协议的土地退给政府，但接下来京津冀限购，踩下了华夏幸福发展的刹车。回看华夏幸福稳居产业地产头把交椅的阶段，华夏幸福开创了很多之前产业地产企业不能想象的事情，华夏幸福成了众多房地产公司学习的目标。华夏之下，百舸争流从2014年的众创空间开始，关于产业地产行业的热点层出不穷，但是均呈“短命鬼”的现象，热门概念无法长期持续，本质上是由产业地产客观发展规律决定的。园区行业有限的市场空间、难度高、盈利慢的经营节奏，制约住了各类商业模式大规模运用。任何产业的大发展都离不开资本的力量，2014年产业地产新锐东久中国闪亮登场，背后正是有着美国顶尖私募基金华平资本的支持，产业地产又进入了新一轮的发展探索。在这个阶段，蛇口完成了吸收合并招商地产上市的壮举;张江公布了科学城的规划;中新集团的上市计划几经波折后也通过了证监会的审核;中国宏泰发展，亿达中国登陆了港股;大多数公司开始反思，产业地产未来的路只有华夏幸福这一条吗?七、第二次走出非洲(2018年至今)2018年的中美贸易战，致使企业投资下滑，许多中小企业关门大吉，最终导致产业地产供给过剩的现象更甚。而2015年中央提出的杠杆目标，直到2017年才取得成效，2018年在多重因素影响下，市场的信贷资金变得尤为短缺，而时至2020年，更多新的政策和方向正在冒头，例如近期极具热度的REITs，又会将产业地产模式带至何条道路?让我们一起拭目以待。原本方升研究认为在企业投资意愿低迷、市场资金短缺的情况下，大多数产业地产企业会选择谨慎保守的策略，但在缺钱少项目的大背景下，大多数公司竟然选择了主动出击。联东集团，中南高科，中节能实业，温州置信以联东为首的工业地产玩家在2018年明显提速，2018年当年新签约项目37个，连续两年新增项目突破30个。联东的目标非常明确，2016年提出“两优战略”，2017年再次推出“四有”战略，指导了2017年和2018年的大踏步扩张。虽然，联东获得了200亿的银行授信，解决了资金问题，但是依旧存在招商去化的挑战。传统玩家倾巢出动——星月投资、电子城、东湖高新、亿达中国与高周转工业地产的行业逻辑明显不同的是，传统玩家各有各的玩法。比如，上海的星月投资，开始走出上海，前往全国寻求更广阔的发展。同时，例如北科建、东湖高新、亿达中国更是不断寻求新的发展点。这些传统玩家和高周转的工业地产有一点相同的是，这一波对外复制，优质资产的逻辑越来越清晰，抢占优质资产成了发展的第一要务。再次启动的苏州军团2016年苏州工业总产值3.57万亿元，位居全国第一。在这样一座工业城市中，东西两翼各有一个产业地产的头部玩家。西部新区的苏高新集团，在2019年年初完成由全民所有制企业改制为有限责任公司(国有独资)后，再加上看好苏州的发展，其对产业地产的战略布局放置到了整个苏州市的范围。由于看好长三角整体的产业发展态势，中新集团、华夏幸福、新建元集团，组成苏州军团，积极响应国家级战略，开始进行对长三角地区产业地产的布局。八、尾声回看产业地产40余年，方升研究才疏学浅难免会疏漏一些重要的人物或者事件，但我们相信目前所选取的几家公司具备一定的代表性和行业口碑，他们的历程值得研究和借鉴。从1979年蛇口工业区独霸天下一直发展到2019年的贴身肉搏，再到2020年新一轮模式的探索，整个行业的格局在不歇的竞争与探索中不断变化与发展;在这40余年的时间里，产业地产领域总结出了十大金科玉律，这些客观规律能够为后至者指点迷津，拨云见日。图表8：产业地产领域十大金科玉律从方升研究对于产业地产一路发展的回望，虽然已经跨过众多关卡，但是，未来需迎接的挑战依旧繁多，产业地产也尚未进入成熟期，但是我们相信只要假以时日，产业地产行业的未来一定能够进入金融化，继而扩大利润空间，打通金融通路，一个全新的产业地产市场必然会在中国成形，我们期待着那天的到来

来源：金融界网站2019年6月26日，由全联房地产商会、房讯网主办的第十五届中国商业地产投资专业博览会（EXPO COSS 2019）暨第十一届中国产业园商务区发展论坛在北京召开。目前我国经济进入新的发展阶段。对产业地产而言，如何面对“新常态”，适应“新产业”，在“产品”、“模式”等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。站在今天的角度看未来，全联房地产商会副秘书长刘凯认为，中国产业地产未来发展将面临四大趋势。趋势一，开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”。以北京216号、217号两份文件为标志，北京产业地产将进入"持有时代"；相信有北京的示范效应，预计很快将有更多一二线城市跟进，产业地产从原先开发模式走向运营模式。趋势二，产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”。随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。趋势三，盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。趋势四，运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。有专家指出，未来产业园区发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段，围绕三大方面建设服务体系：一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。根据世邦魏理仕的最新统计，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，创出历史新高。盈石集团研究中心的统计数据显示，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。根据全联房地产商会写字楼分会（CORC）统计，目前北京商办类库存体量超过2000万平方米，如何去库存成为业界亟待应对的挑战。全联房地产商会副秘书长刘凯表示，商办地产的现状是市场扭曲，产品同质，客群单一，库存高企，估值重挫。