工业地产调研报告

工业地产、产业地产受到房地产企业青睐工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。1、全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%；共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。2、一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%；二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%；三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。注：2016年三四线城市增长率为-2%。3、房企回归推动一二线城市地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%；2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%；二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%；三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。（文章来源：前瞻产业研究院）

来源：亿翰智库文|产城君本文字数：3013，阅读时长大约6分钟 国内产业地产发展情况概述产业地产是区域经济发展的重要平台载体，其特点与区域经济特点息息相关。基于行业的特点在不同背景环境下磨砺出的不同企业发展模式与区域背景环境的匹配，是区域持续发展从而逐步成型的产物，因而产业地产其自身在长期的发展下区域特色尤其重。本文将国内产业地产情况从华北、华南、华中、华东、西南五大区域逐一展开介绍，为读者揭示国内产业地产发展情况。国内产业地产五大区域情况2.1华北区域：产业基础雄厚，民营园区运营商空间有限华北区域依托于丰富的人口、特定的历史条件等，该区域是我国早年一些轻重工业的集聚地。加之北京作为政治中心，为该区域富集了大量产业资源，构建了区域上一定的产业基础。另外，由于地缘因素，区域城投公司受政策影响较强，国有开发区运营企业往往是园区管委会的翻牌公司，其对成本、利润感知较弱，这间接导致市场存量显著，民营产业地产商生存环境恶劣。而在区域特点下，也致使中小企业倾向到南方更开阔的、更市场化的环境中发展。环顾整个京津冀，其实只有两类产业地产相对出彩：一类是以总部基地ABP、坤鼎为代表的一系列做项目开发的企业；另一类则是类似于华夏幸福、宏泰发展这种做片区开发的企业。项目开发：针对市场需求，打政策擦边球。如总部基地ABP、坤鼎等产品主要是“商墅”，即在成本较低的工业用地上搭配一些会所和小型别墅，中小型企业是其主要的目标客户。这种类型产品与传统办公产品类似，但相较于办公产品更高端，当然这当中涉及工业土地性质、分割转让等一系列问题，现在以被北京市政府禁止。但当时由于密度更低，更小众，价格具备优势是受到市场青睐的。片区开发：聚焦北京产业转移，抢先布局环京贫困带。早年政治中心产生极强的虹吸效应使资源不断向中心富集，产生环北京贫困带。片区开发商一方面抓住政府环京贫困带的痛点，另一方面则看中产业转移的机遇，抢先在环京的贫困带建设平台做准备，打造了华夏幸福固安、宏泰发展龙河高新区等经典项目。2.2华南区域：市场化程度高，存量改造需求大华南区域作为中国改革开放的第一站，以香港作为支点，在改革开放的大潮中，借助于香港产业要素、资本要素转移引入，打造了一批以市场化主导的大大小小的产业园区，孕育出了包括华为、广汽、美的、格力、创维、海信等中国制造业的龙头企业。同时，也存在着隐患。该区域最大的问题在于过早地借鉴了发达国家的市场经济体制，一味地追求GDP使政府过分在意相对应地税收忽略了其他问题，导致重复建设过多，土地利用效率不高。而在当时大肆开放，过度自由的情况下催生了大量做二级厂房开发的中小型民营企业。该区域最具代表性的两家企业分别是天安数码城和广东中天。天安数码城聚焦香港产业转移，其国资加港资的股权结构是早期得以快速发展的关键因素之一。广东中天则专注于区域存量改造，依托良好的政府关系，深耕区域。2.3华中区域：模式尝试在前，落地创新在后早年，因物流地缘优势和高校资源崛起。华中区域因核心城市地处长江黄金水道，物流地缘优势显著，加之高校武汉大学最强的电子系形成高新、电子、科技等一系列的发展。现在，面临周边竞争激烈，资源禀赋欠佳的局面。在地缘因素影响下，面对东部的强资本，南部的强制造，北部的政治中心，西南的低人力成本产生的资源争夺，这些无时无刻不倒逼着中部区域园区的创新，而决心大、雨点小中部的改革创新模式往往无疾而终，反而催生了以各类政策，如工业用地低成本牟利的机会主义者；从地域协调来说，中部的核心城市武汉与周边城市经济差值不是那么巨大导致区域协调性相对比较差，每个城市都想依托武汉分一杯羹，而又不愿意全力配合武汉，各自打着自己的小算盘；从资源禀赋来说，在高铁、航空日益发达的今天，武汉的以物流为核心地缘优势逐步减弱，而仅存的家底主要是以高校、人口集聚为主要优势。未来，机遇在于沿海产业转移与自身基建完善。在区域大协调，产业大转移的背景下，武汉未来发展值得期待，但自身也需为承接沿海产业转移创造条件，做好准备工作，如完善基础设施等。华中区域产业地产环境造就的代表性企业为中电光谷和东湖高新。东湖高新作为最早一批进入产业地产行业的国有平台企业，曾因积极的创新点与领先的理念在很长一段时间内引领行业潮流。但进入新世纪之后受体制束缚和大股东变动等因素影响，在行业内的声音逐渐减弱。2.4华东区域：多方利好下的国资主导纵观上海、苏州、杭州乃至整个长三角区域基本上都是国资主导，只有少数片区开发项目由民营企业主导，如华夏幸福嘉善新城项目。造成这样现象的原因是多方面的：其一，财政充裕区域政府不愿大量让利，例如华夏折戟上海金山等皆为明证；其二，改革开放的深入使得国企园区中政企机制更为灵活，如上海漕河泾面对企业是政府，面对政府是企业的模式给与了国资自行开发运营园区很具有活力，也不需要大量的民营园区（批发 - 零售）模式的企业出现；其三，高自成，低不需：区域的禀赋优势使得企业愿意进行投资、聚集，而企业对接的多是招商办，并没有区域民营产业地产商的机会，中小型企业在龙头企业集中的情况下自行集聚，在严格的规划下亦没有给民营产业地产商施展的机会。国资主导下，该区域民营企业虽无缘片区开发，但项目开发仍有利可图。虽然现在上海等部分城市不允许厂房分割出售，或者和国资组建的平台分割出售只有50%，但贵在利润丰厚，可实现平账，不用搭现金流进去的同时还能净赚一些买上一个项目，是以很多企业乐在其中，如联东集团和金地威新。华东区域承担片区开发重任的代表性国资平台为张江高科和临港集团，专注于项目开发的代表性民营企业为联东集团和金地威新。2.5西南区域：国主民辅进行弯道超车放眼至西南区域，该区域主要城市成都和重庆早年经济发展相对比较落后，主要是承接长三角部分产业转移。近年来，在其他城市定点支持、产业迁入背景下，叠加黄奇帆、唐良智等主政官员的带领等多因素作用下迅速发展成为中国经济增长最快的区域。此外，在产业基础的条件下，西南区域在不断的进行弯道超车，包括大数据、区块链等一系列产业的涉足，支持西南区域未来发展想象空间。但是这些靓丽成绩的背面，却是政府过于强势的主导。如黄氏当政下重庆产业园区发展，呈现典型“国进民退”的格局。政府将土地资源全部控制住之后，优质的招商资源、政策资源都纷纷倾斜于政府园区，导致民营产业园区发展极度萎缩贫瘠。成都也是如此，除了早年成都置信在青羊工业园区有一个PPP项目开发外，大部分民营企业只能下沉至川渝片区的四线才可能有一些对应的市场空间，代表企业为盈田置业。亿翰观点纵观不同区域产业地产情况，可以发现两大特点：①产业地产是区域经济的平台，需根据区域经济特点，构建自身不同的模式，如改革先行地深圳出现国资、港资各占50%股份的天安数码城，中心城市虹吸效应强、有产业转移趋势叠加周边有贫穷带的河北产生了做片区开发、政企合作的华夏幸福，政府实力雄厚的长三角民营企业未得到长足发展，出现的是临港集团这样的国资主导的开发运营商。②产业地产前端受区域政府政策控盘，后端受区域产业规律与特征控盘，中间是跟随市场的，但同样受到政府园区的冲击，需要企业对政府政策和产业深度的理解，如张江高科的“新三商”战略，东湖高新的产业服务等。最后，我们相信，在各个企业的不断摸索下，产业地产商会逐渐弱化波动、走过转折，形成成熟的产业服务及投资模型。

为深入落实“不忘初心、牢记使命”主题教育，掌握工业企业运行情况，充分发挥统计职能作用，为伊春市经济高质量发展提供服务，9月下旬，我们组成调研组，以走访、重点调查等形式，对全市工业企业发展情况进行调研。我们深入黑龙江伊春生态经济园区，了解发展园区现状，走访企业，了解生产经营情况及存在的问题。同时，在全市范围内抽取8户重点调查对象，了解结构性改革、“三去一补”等情况及发展中存在的问题和困难。一、全市工业发展基本情况2014年，受木材停伐及市场疲软影响，全市工业经济断崖式下降，2014年—2016年降幅分别为28.2%、15.7%、10.1%。面对经济发展连年下降的严峻形势，市委市政府制定一系列调结构、转方式、稳增长发展战略，推动经济转型升级，西林钢铁集团成功重组，为全市经济发展注入活力，对经济的稳步发展起到了重要支撑作用。今年以来，全市工业在重点企业拉动下实现快速增长，质效稳步提高。1-8月份，全市61户规模以上工业企业增加值同比增长19.2%。其中，在建龙西钢的带动下黑色金属冶炼和压延加工业增长强劲，增加值同比增长71.5%，实现利润8亿元，同比增长1.6倍。二、调研的企业基本情况(一)园区经济发展情况黑龙江伊春生态经济园区于2004年5月筹建，2016年3月晋级为省级经济园区。经济开发区总规划面积31.5平方公里。截止目前，已有闺蜜企业35户，其中规模以上5户(华能公司、伊春药业、黑尊科技、越橘庄园、中盟食品)；小微企业园50户。2019年上半年园区实现工业总产值83032万元，同比增长10.1%，实现销售收入78884万元，同比增长10.2%。其中，“中小微”企业实现产值961万元，仅占园区产值的1.2%。实现销售收入666万元，占园区销售收入的0.8%。(二)重点调查企业发展情况我们抽取带岭区兴达家具有限公司、建龙西林钢铁有限公司、伊春华宇电力新能源有限公司、伊春绿时代家具有限公司、伊春森鼎禽蛋制品有限责任公司、格润药业、嘉荫县华银热电有限公司、伊春太阳风新能源有限公司8户企业就改革、“三去一补”等情况进行重点调研。调查结果显示，企业在稳步发展的同时，积极推进结构性改革，多错并举去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。伊春森鼎禽蛋制品有限责任公司立于2010年，主营业务为蛋制品加工，为降低成本，2018年新建养鸡场，自己养殖蛋鸡；为提高产品质量，对设备进行技改。带岭区兴达家具有限公司实行预定制减少库存囤积、加强应收账款的管理，通过互联网相关平台寻找新颖热销家具和同行探讨新技术来补充自己的不足。嘉荫县华银热电有限公司安装新建热源一处，投入一台82吨热水炉，135吨蒸汽锅炉一台，170吨蒸汽锅炉一台，配套安装25MW汽轮发电机组一台，以及除尘、脱硫、脱硝等环保设施和电力配套设施等必要的生产附属设施，降低煤炭等能源消耗和大气污染物的排放；加强生产经营管理，通过与邮政部门联合代收供热费以及新增加互联网相关平台的收费渠道收取热费，补充自己原收费模式的不足。三、存在的问题今年以来，全市工业经济虽然保持良好增长态势，但在制约和影响工业经济发展的困难和问题仍然较多，主要存在以下几个方面：在调研中感到，伊春市工业虽然保持着良好的发展势头，但在发展中仍然面临不少困难和问题：制约发展的瓶颈还没有完全破解，以新兴产业、高新产业为主导的产业体系还未真正形成，推动发展的动力不足，原有发展模式下隐含的问题和矛盾逐渐暴露和显现，给我们已习惯了的工作经验和发展思路提出了新的挑战和考验。(一)综合性问题1、发展基础不强，层次不高竞争力弱。一是规模企业数量少规模小，大型龙头企业少。目前全市规模以上工业企业61户，占全省的1.9%，大型企业只有一户，多数企业体小力弱、产业链短、产能小。其中科技型企业缺乏骨干龙头带动，没有形成知名品牌，支撑工业经济壮大的基础还不够牢固。二是工业结构不尽合理。目前全市主导产业多数是传统产业，高科技、创新型企业少，全市61家规模以上工业企业中，能列入高新技术企业的仅有8家，均为制药行业。三是企业层次不高、竞争力不强。多数企业产品结构单一，且初级产品、中低档产品多，优质产品特别是高科技、高附加值的产品少，抵御市场风险能力较弱。2、工业园区发展缓慢，集聚效应低带动力弱。由于园区成立之始，缺乏高标准规划，又急于扩张规模，招商心切，企业入园门槛低，导致园区只是由各类企业组成的聚集区，企业之间空间聚集的多，内部关联的少，产业散而不强，产业聚集和带动能力弱。区内中小企业占据多数，缺少对产业发展具有辐射作用的龙头企业，致使园区产业集群规模较小，产业链条较短，延展不够，产品低端低档，配套能力不强，难以形成产业优势。从翠峦园区看，园区企业大多都处于起步阶段，规上企业只有五户，缺少龙头企业，对经济带动力不强。3、招商实效差，落地企业相对少。伊春市为促进经济转型发展，大力实施招商政策，引企落地。但从实效看，不尽人意。走访了解到，翠峦园区规模企业35户，其中一年以上没有生产任务的5户，在建的4户。小微工业创业园50户企业，多数为阶段性生产和季节性生产，市场份额小，竞争力弱，扩规模提质量任务艰巨。4、创新能力不足，限制发展空间。一是企业发展理念陈旧。个别企业存在小富即安、小成即满思想，缺乏现代企业家的眼光与气魄，企业做大做强的闯劲不足，后续发展速度较慢。二是经营方式落后。多数小企业以个人产权为基础的家庭和家族式市大多数企业经营管理模式，其产权制度有明显的家族化倾向，没有真正建立现代经营理念。存在缺管理人才、缺技术人才、缺营销人才现象，一定程度上制约着企业的发展。走访中了解到，多数企业生产为订单生产，没有建立积极的营销管理体制，备料等单现象较为突出。三是研发意识不强。我市企业普遍存在研发投入不足、人才缺乏问题，企业技术力量匮乏，产品科技含量不高，致使大多数企业在较低发展层次上徘徊，制约了企业的发展空间。5、企业资金短缺，融资难。虽然金融机构开办了林权抵押贷款、活体畜禽抵押贷款、收费权质押贷款等多种贷款方式，但中小企业贷款偏少，主要原因:一是管理不规范，财务制度不健全现象。全市大部分中小企业都是家族式或合伙制发展起来的，管理水平低，财务管理差，资金往来都是通过个人账户或现金流转，信息的透明度低，银行难以全面真实地了解企业的经营情况和偿债能力，不敢给企业贷款。二是抵押物不足，担保机构偏少。全市大部分中小企业固定资产少，金融资产、应收账款等质押、抵押不足。有的企业房产、土地没有产权证、土地证，有的没有缴纳土地出让金。部分企业因“两证合一”新政，无法办理抵押登记。同时，全市中小企业担保公司少，资本金不足，为银行风险分担和风险补偿能力不够，影响中小企业获得担保贷款。(二)个性问题不同企业发展存在的问题和困难不尽相同，我们对调研中企业反映的问题和困难进行整理，主要有以下几点：1、带岭区兴达家具有限公司反映，木质原材料来源困难，虽然通过搜寻购买旧木材、小规格的木材进行指接加工降低成本，但只能缓解成本压力，无法满足生产需要，不能从根本上解决原材料供应问题。企业希望政府给予相应的支持性政策，通过进口木材等渠道能使企业平稳过渡，能在同行业长久立足，并做大做强。2、建龙西林钢铁有限公司主要是企业升级改造、结构优化、资源配置等发展问题。一是铁路运输问题。建龙西钢实现500万吨产能，年货物运输量将达到2000万吨。其中1500万吨采用铁路运输，500万吨采用汽车运输。南岔至西林仅仅是单线的铁路，已经不能满足建龙西钢的运输需求。二是铁矿资源短缺。建龙西钢实现500万吨生铁需要铁精粉760万吨，翠宏山铁矿年可提供120万吨，周边群采矿80万吨。其余560万吨均需要从辽宁、俄罗斯、澳大利亚等区域采购。建龙西钢目前铁料资源70%来自进口，企业精矿粉外进依存度过高。三是煤炭需求缺口增大。明年底，建龙西钢140万吨焦炉即将建成，省内优质精煤资源需求将进一步加大，煤炭短缺问题将进一步加深。四是石灰石亟需替代资源。建龙西钢自有的五星石灰石资源储量1200万吨，仅能满足6年左右的需求，亟需寻找石灰石替代资源。企业希望：一是市政府能协调铁路部门，对汤林线至西林段由单线改成复线，帮助企业解决运输问题。二是省内精煤资源，需要省政府给予平衡解决，否则新建焦炉面临吃不饱或者吃不好的问题。三是建议把翠中铁矿及翠宏山整装勘查区作为建龙西钢的后备资源。翠中铁矿资源和石灰石资源也需要省市政府就近帮助寻找新的矿源，解决西钢长远发展问题。四是伊春周边尚有杨树河石灰石矿，南岔晨明石灰石矿等资源，可以给建龙西钢作为后续储备资源。希望市政府给予协调解决。3、伊春华宇电力新能源有限公司属于绿色能源产业，虽然享受国家减免税收等相关优惠政策，但依然处于亏损状态，截止8月末，亏损524万元。主要原因:一是运行期间上网电量受到限制，不能全额发电；二是由于建设期间贷款额较大，发生的利息支出多；三是上网电价下降，比建设初期电价下降了0.1元左右。4、伊春绿时代家具有限公司，依靠林区先天优势，企业的广告效益以及实际产品质量，在实木家具行业占据一定地位，但是由于近几年网络营销的新兴，导致绿时代公司竞争压力加大，包括本地家具竞争也面临销量较少的危险。另外，成本逐年升高，使企业发展举步维艰。企业希望政府能提供政策支持，包括本地产业企业的专项支持，部分税款的减免以及同银行进行政企银的合作，为企业提供更多的流动资金。5、伊春森鼎禽蛋制品有限责任公司，计划明年扩大再生产，库房不足。希望政府将厂区附近的拆迁房为企业所用，重新修建后可作为库房使用。四、建议伊春市工业在经历阵痛后，实现稳步发展，但发展质效有待提高。为提高工业经济发展质量，推动全市经济实现高质量发展，提出以下建议：(一)加大在政策、资金等方面的扶持力度。针对目前影响企业发展的融资瓶颈，强化细化具体措施，不断改善融资环境，积极防控经济运行风险，保障骨干企业稳健生产经营，以此带动全市工业经济持续健康发展。一是加大财政金融扶持力度。要充分利用各级促进工业经济发展的政策，不断加大财政投入，同时多措并举，积极筹措资金扩大企业贷款过桥资金规模，帮助企业解决一时之需，努力防范化解企业融资债务风险。要加强与金融部门协调，引导金融机构针对企业发展的融资需求，提供多元化金融服务，有效缓解企业融资难、融资贵问题，实现银企互利共赢、融合发展。二是强化政府融资功能。加快建立产业融资平台、融资性担保公司、政府风险补偿基金等多种企业融资服务平台，创新发展各类投资基金，不断提升投融资功能，保障企业资金供应渠道。三是积极推动企业上市挂牌融资。引导企业树立开放思维，逐步建立产权清晰、结构合理、财务规范、充满活力的现代企业制度，以股权改制为重点，推动企业到资本市场直接融资，充分利用多层次资本市场。(二)坚持激活内力与借助外力相结合扩规模提质量。经济总量小、人均占有少，是全市市情，小微企业比重大，发展质量不高。要确保经济高质量稳步发展，必须坚持内涵外延一起抓，既要聚集内生动力，又要招引借梯登高。一是加速推进存量项目建设。要认真梳理存量项目，坚持问题导向，进一步强化包保责任制，加强调度和督导，按照“前期促开工、建设促竣工、投产促增效”的要求，加快“建链、补链、强链”，拉长延伸产业链条，激活存量项目发展潜力，促进主导产业滚动发展、裂变发展、做大做强。二是优化招商引资机制。要树立全市招商引资“一盘棋”理念，打破县区“各自为战”模式，构建市、县、区大联合大招商工作格局，做到统一招商平台、统一收集招商信息、统一指挥调度项目洽谈、统一落实项目选址、统一督导检查，打造招商引资工作合力；三是推动大众创业、万众创新。“众人拾柴火焰高”。大众创业、万众创新是推动经济增长的新引擎。要进一步营造良好创业环境，给予场地、政策、资金、人才等方面倾斜支持，鼓励更多的人加入创新创业大军，激发创新创造活力，汇聚发展强大动能。(三)要优化工业经济规划布局推进产业集聚发展。要坚持规划引领，优化产业布局，以更高的站位谋划全市工业经济发展。一是完善工业经济发展规划。要针对全市工业经济发展中存在的困难问题、面临的机遇与挑战，修订完善规划纲要，以转变发展方式为主线，立足全市区位、资源优势和产业基础，全面提升壮大主导产业，不断升级改造传统产业，重点发展科技含量高、带动能力强、财政贡献多、符合国家产业发展的优质项目，积极培育发展高新技术产业，优化工业经济发展结构，提升工业经济发展质量。二是科学规划园区布局。完善园区功能定位、空间布局、产业方向以及基础设施和预留空间。三是统筹布局产业项目。依据各园区的功能定位、资源禀赋和发展基础，科学界定主导产业，突出优势，在全市范围内统筹布局产业项目。(四)要加快推动转型升级提升企业发展活力。对企业进行全面分析研究，努力把传统产业做优、新兴产业做大、优势产业做强。一是积极优化企业结构。认真落实各级关于支持工业企业振兴的一系列政策，推动企业以延伸产业链条与加大项目投资为方向，扩大企业规模，实现企业经营由单一化向多元化方向发展，由单个领域向多个领域转变，推动结构优化和产业升级，提升产品附加值，增强企业抗风险能力。二是提升自主创新能力。加大研发力度，在提高产业层次、提升核心竞争力上下功夫，不断开发具有自主知识产权的新技术、新工艺、新产品。加强与科研院所合作，全力打造优质产品、知名品牌，促进信息化与新型工业化的结合，努力在激烈市场竞争中掌握主动、赢得先机。三是加大招才引智力度。大力实施企业人才发展战略，进一步提高人才政策的含金量和吸引力，完善人才服务平台，着力打造企业技术人才高地，为工业经济发展提供强有力的人才智力支撑。来源: 国家统计局网站

工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业地产、产业地产受到国家政策支持，房地产企业青睐。全国300城工业用地供应小幅下降10%以上2019年，我国工业用地推地力度下降，推出、成交均小幅下降。2019年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积8.7亿平方米，同比下降3.9%;共成交工业用地7.5亿平方米，同比下降2.4%，推出和成交较2018年均有小幅下降。2020年1-4月，全国300城共成交工业用地规划建筑面积2.1亿平方米。一线城市工业用地大幅增长从各类城市工业用地成交规划建筑面积结构来看，由于我国三四线城市数量较多，且我国政府大力推动三四线城市工业发展，三四线城市工业用地成交面积占比较高，在一二三四城市工业用地成交规划建筑面积中占比达到60%以上。2019年三四线城市成交面积为45062万平方米，占比达60%，较2018年下降3个百分点。一线城市占比4%，回升一个百分点。从各类城市工业用地成交规划建筑面积增长情况来看，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积为3156万平方米，成交面积同比大幅增长43%;二线城市成交面积为27051万平方米，较2018年增长21%;三四线城市成交面积为45062万平方米，同比下降7%。一线城市工业用地增速明显，表明房地产企业回归一二线城市。房企回归一二线城市推动地价上涨工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2019年，工业用地成交楼面均价小幅上涨，楼面均价为287元/㎡，同比上涨2.9%;2020年1-4月，全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%。随着房地产企业回归一二线城市，其工业用地价格随之上升。2019年一线城市成交楼面均价为916元/㎡，同比大幅上涨21.6%;二线城市成交楼面均价为296元/㎡，同比下跌5.1%;三四线城市成交楼面均价为238元/㎡，同比小幅下跌0.8%。随着我国对于产业转型升级利好政策的推出，工业地产将迎来较大的发展机遇。对于工业地产企业未来的发展，既是机遇又是挑战。各类城市工业地产发展差距较大，三四线城市工业地产仍需进一步发展。以上数据来源于前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

近年来，隆德县采取“政府基础配套、企业建设运营、政企共同发展”的方式，通过“园区+工业地产”模式，引入社会资本,不断发展壮大工业园区，提高了土地利用率，降低了政府投资成本，提升了项目落地投产效率，为县域经济发展插上了腾飞的翅膀。福建康业投资有限公司是隆德县招商引资企业，2012年以来，先后投资5亿元分期建设闽宁中小企业创业孵化园，规划建设标准化厂房72幢27万平方米。目前，已建成孵化园一、二、三期标准化厂房46幢16万平方米，入驻企业20家；正在建设孵化园四期标准化厂房26幢11万平方米。“康业投资有限公司开发建设的孵化园四期项目总投资2亿元，规划建筑面积11万平方米，预计在2020年的9月份建成投入使用。”宁夏康业投资有限公司总经理余作坤说。上药（宁夏）中药资源有限公司是“园区+工业地产”模式的直接受益企业之一。该公司于2018年7月成立，目前有1幢生产车间和3幢中药材粗加工车间，车间占地面积14200平方米。公司副总经理詹国清告诉记者，福建康业投资有限公司在园区运营方面给企业提供了很好的条件，不仅能够直接入驻，而且还有政策优惠。“康业投资为我们入驻的企业提供了很多便利，比如享受四年免租金，还有三年免暖气费，暖气费先交后补，最后返回给企业。”上药（宁夏）中药资源有限公司副总经理詹国清告诉记者。和上药（宁夏）中药资源有限公司一样，宁夏黄土地农业食品有限公司现在使用的12幢标准化厂房也是由福建康业投资有限公司规划建设的。借助租赁厂房，公司实现稳定就业400多人，2019年销售收入达到1666万元，有效带动了贫困群众脱贫致富。张强是陈靳乡的一名建档立卡贫困户，不仅要照顾年迈的双亲，还要负担孩子的学费，生活比较困难。2017年9月份，张强来到宁夏黄土地农业食品有限公司，成为了一名叉车司机，现在每月有固定工资，逐渐有了存款，日子过得越来越红火。“我现在一个月能拿到3000块钱的工资，而且公司提供午餐和晚餐，上下班还联系公交车接送。这在以前想都不敢想，当初在外面打工，离家远，不能照顾老人和孩子，现在就在家门口上班，天天一到点就能下班回家，经济收入也稳定。”张强幸福满满的说。通过政企共建、“筑巢”引商，六盘山工业园区为入驻企业提供税收、人才、资金等优惠政策对接，降低了企业运营成本，先后孵化发展了人造花工艺、新坐标鞋服、黄土地农业食品等企业，助推了县域经济快速发展。记者：魏曙宁

摘要我们已经习惯了一谈到房地产就直接联想到住宅地产或者商业地产，在中国房地产投资快速增长的大环境下，几乎忽略了支撑中国工业化建设的主力推手“工业地产”，瑕不掩瑜，自改革开放30多年的来，工业地产投资也稳定增长着。随着中国宏观经济的稳定和企业盈利的改善，工业地产投资有望进一步增加。1.工业地产的概念工业地产是指工业类土地使用性质的土地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇、数据中心等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年，上海、北京弹性供给20年。厂房物流仓储实验室2.工业地产特征工业地产和住宅以及商业地产有巨大的不同， 包括工业地产的开发商筹措资金、基础设施建设、开发经营并提供工业地产产业与服务的一系列活动。工业地产的盈余体现快速启动、以收入抵偿支出、并能够在地产支出后有剩余。与此相对应，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定汇报的特征”四大特征。3.宏观经济稳中向好，企业利润改善，提高企业生产积极性2017年我国GDP达到827122亿元，首次超过80万亿元。GDP同比增长6.9%，比上年加快0.2个百分点，实现了2010年以来经济增长首次提速。PPI涨幅6.3%，结束了连续五年的下降态势。企业生产和订单均在稳步增加，需求未来对于生产厂房、仓储的需求有望增加。制造业PMI指数从2015年以后，开始稳步回升，企业生产、新增订单、采购量都稳步回升，表明企业对于未来制造业前景看好，增加了生产提升产能。随着产能的恢复和增加，企业对于厂房仓库的需求将会有所提升。数据来源：WIND，海银财富研究部稳定的宏观经济增速以及订单的增加，刺激企业生产生产投资的积极性，对于配套的工业地产需求扩大。4.制造业升级，所引发的工业配套物业迭代的需求从1978年改革开放以来，经济发展水平得到了极大的提升，中国工业化取得巨大成就。经过30多年的高速增长，工业规模达到空前的体量，同时伴生了众多的问题，如：产能过剩、环境问题等。我国工业发展正面临重要“转型”期间，工业增长动力从投资驱动向创新驱动转换，工业发展模式从规模速度向质量效益转换。创新型、集约型、高质量的工业发展取向，对于工业配套的研发室、厂房、仓促等也提出了更高的要求。根据国务院办公厅2013年1月1日转发的《绿色建筑行动方案》，未来我国将重点推进绿色工业建筑。绿色建筑可最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染。未来工业厂房的升级换代，为工业地产带来发展机遇。旧厂房现代化厂房5.快速发展的消费市场，推动物流地产的建设中国2017年最终消费支出对GDP增长的贡献率为58.8%。中国快速成长的消费者群体是推动高品质物流配送体系的主要驱动力。过去二十年中国家庭人均消费支出随着可支配收入增长而上升，随之带来的仓储物流需求不断攀升。经过十年的发展，中国已经成为全球最大的电子商务市场之一。预计到2020年，中国线上销售额有望占到全球的59%。数据来源：仲量联行，海银财富研究部根据仲量联行和全球供应链协会对设计仓储物流的20多个行业和领域的行业领导者地位的企业调研数据显示，43%的受访企业会选择上海作为未来发展仓储物流的首选目的地。数据来源：仲量联行，海银财富研究部6.以上海为例上海市作为中国最大的经济中心和贸易港口,是全国最大的综合性工业城市,也是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心，随着上海的人口聚集，以及产业结构的调整和升级，上海市政府对于土地投资的门槛以及利用效率均提出了较高的要求。上海的土地资源的稀缺性更加凸显。上海工业用地供给要求较高：对于投资的产业、产值（500万元每亩）、税收（50万每亩）、投资强度（500万每亩）均提出了严格的规定，保障了投资主题的稳定型和项目可预期的效果。根据中国指数研究院以及高丽国际发布的数据显示，对于工业用地供给的控制力有所加强，比如上海金山区政府在2015年-2017年间一共供给11幅土地，而且多数集中在5万平方米以下。上海工业用地的成交均价稳定在80万元/亩（20年）。数据来源：中国指数研究院，海银财富研究部在供应端口严加控制的情况下，工业企业对于工业业务的需求并没有减少，所以工业物业租金价格稳步走高。2017年第一季度，上海标准厂房物业的平均租金同比上涨3.9%至人民币1.02元每天每平方米。相对于其他土地性质的地产价格，工业地产的回撤率和波动性更加小，也更加稳定。数据来源：高力国际，海银财富研究部随着人口跨区域流动的频率提高，以及大城市群建设提速，人口的集中度明显提高，随着带来了的电商、物流等服务业的快速增长的上海，对于物流物业的需求呈现稳步上升的态势。2017年上海优质物业的平均租金环比上涨0.2%，同比上涨2.9%至人民币1.3元每天没平方米。基于比较比较旺盛的需求以及较低的空置率，物业租金或将维持上涨一段时间。数据来源：高力国际，海银财富研究部7.上海工业用地供给小于需求根据2035上海市总体规划，工业以及仓储用地将有27%降至15%以内。工业以及仓储用地总量未来将从目前的839平方公里减少到320-480平方公里，总量减少43%-62%。其次2017年上海市政府主导的拆除违章建筑面积达到5000万平方米，其中绝大多数是厂房。随着被拆除企业需求合法租赁物业带来了大量的需求。上海区域城市升级，产业升级，带了大量的创新型的外资企业，他们对于新的产业配套需求增加。数据来源：公共资料整理，海银财富研究部在宏观经济稳中向好，制造业升级的重要时刻，工业用地或迎来投资机会。受区域经济环境以及政策影响较大，其中工业基础好，人口比较集中的区域投资价值凸显。来源：海银财富研究部 韩学免责条款本报告由海银财富管理有限公司制作。本报告中的信息均来源于已公开的资料及信息，但海银财富管理有限公司（以下简称“海银财富”）对这些资料和信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。

工业是实体经济的主体，是推动区域发展的基石。为深入贯彻落实“不忘初心牢记使命”主题教育要求和区委安排部署，本人围绕“精准施策助推洪泽工业高质量发展”这一课题，深入企业走访调研，聚焦工业发展中的短板和不足，提出了切实可行的有力举措，为推动洪泽工业高质量发展贡献智慧和力量。一、全区工业发展现状近年来，洪泽区初步形成了以盐化工、机械装备、现代纺织、电子信息等为主的工业产业体系。并着力打造以盐化凹土新材料、新能源汽车及零部件、新一代信息技术及食品产业为主的“三新一特”工业产业体系。今年1-8月份，全区规模工业实现应税开票销售123亿元，入库税金4.1亿元。其中，“三新一特”工业产业实现应税开票销售53.4亿元，占规模以上工业总量的43%，工业质效显著提升。（一）盐化新材料产业。现有规模企业66户，今年1-8月份实现应税开票销售42亿元，占全区规模工业的34%。主要产品为元明粉、工业盐、硝酸、氯乙烷、三聚氰胺以及医药、农药中间体等产品，主要企业有银珠集团、金象赛瑞、春江润田、国瑞化工等。（二）机械装备产业。现有规模企业35户，今年1-8月份实现应税开票销售24亿元，占全区规模工业的20%。主要产品为汽缸套、汽车半轴、无缝钢管、螺纹钢等，已初步形成从零部件加工，到生产设备总成的产业集群，主要企业有海珠公司、华晨机械、汽车半轴、富港特钢等。（三）现代纺织产业。现有规模企业34户，今年1-8月份实现应税开票销售19亿元，占全区规模工业的15%。主要产品毛纺、棉纱、加弹丝、无纺布，主要企业有宏港毛纺、翔宇纺织、联合化纤、华龙无纺布等。（四）电子信息产业。现有规模企业21户，今年1-8月份实现应税开票销售8亿元，占全区规模工业的6.7%。主要产品有电子触摸屏、高档机柜、电子测量仪器、电池、电子元器件等，主要企业有宇天港玻、瑞特电子、康丽欣电池等。（五）食品产业。现有规模企业16户，今年1-8月份实现应税开票销售8.6亿元，占全区规模工业的7%。主要产品有肉鸡宰杀、面粉加工、调味料、菌菇加工及粮食加工等，主要企业有华斯达食品、大湖面粉、紫山食品科技等。二、存在的问题从走访调研情况来看，我区工业企业总体运行良好，85%以上企业能够积极应对宏观经济不确定因素的挑战，保持正常有序运转，部分企业发展战略清晰，信心充足，为工业经济高质量发展提供了有力支撑。但从高质量发展的要求来看，我区工业还存在着产业层次不高、两化融合成效不佳、园区承载能力不强、帮办服务不够、发展后劲不足等方面问题，具体表现在：一是主导产业层次不高。从目前四大主导产业来看，现代纺织产业基本停留在纺纱工序阶段，无产业配套；机械制造产业还停留在配件级，产业链低端；电子信息产业缺乏自主终端产品；盐化新材料产业链条不长，初级加工品多，断层产品多。总的来说，产业基础薄弱，产品附加值低，缺乏市场竞争力。从当前“三新一特”产业现状来看，新能源汽车及零部件产业目前洪泽仅有戴为电动车和汽车半轴制造有限公司2家；新一代信息技术产业仅有15家，且基本处于配件加工阶段，缺乏核心技术支撑，发展潜力不足。从区级层面来看，存在着产业发展方向不清、产业定位不明晰、缺乏长远规划等问题，没有在打造产业链和延伸产业链上下功夫、做文章，如：机械加工、新型纺织行业发展还缺乏统筹规划。二是两化融合成效不佳。全区目前仅拥有省级“两化融合”试点示范企业30家，市级“两化融合”试点示范企业50家，实现“企业上云”的企业仅有15家，可以说我区大部分企业在推进信息化建设方面较为滞后。一方面，部分企业重视程度不够，对“两化融合”认识不足，缺乏信息化建设的热情和动力，对信息化推动工业化，从而实现智能化、自动化进程缺乏信心；另一方面，一些企业受到资金、人才等因素的制约，缺乏专业化的人才队伍和资金支持，导致两化融合推进效果不佳。三是园区承载能力不强。开发园区建设初期功能定位模糊，没有科学预留相应空间，近年来，随着入驻企业的不断增多，配套设施不健全等问题日益凸显，路、网、电、气等基础设施供应不足，大型超市、员工宿舍、菜市场、休闲区域等生活设施严重缺乏，一定程度上弱化了园区招商和发展环境的吸引力和竞争力。苏淮高新区由于行政隶属关系的调整，废水排放设施建设滞后，导致一些企业生产能力得不到释放，运营成本加大。食品产业园由于基础设施投入不足，土地规划调整缓慢，基本生产要素不能满足园区入驻企业的生产需求，目前规模以上工业企业仅有1户。四是帮办服务力度不够。我区企业普遍存在着融资和招工难题。海珠公司、佳禾木业等企业运行质态良好，但无有效资产抵押，融资困难，规模发展受限；春江润田、翔宇纺织等企业因不同程度的缺工未能满负荷生产；水、汽、电等要素价格与周边相比，缺乏竞争优势，尤其是天然气价格高居全省前列，富港特钢天然气消耗量大，点供气难以实施，无法满负荷生产；土地、环保、消防等部门在项目审批方面主动性不够，影响到项目建设进度。协同会办力度不够，时常存在推诿、拖延现象，项目落户和营商环境等激励机制不活，影响投资积极性和新增长点培育。五是工业发展后劲不足。从近几年项目引建情况来看，我区亿元以上工业项目统计数量不少，但质效不高，存在过度包装现象，产值和税收较低。新建项目推进较缓且规模企业转化率不高，未能对全区工业经济产生大幅拉动。2017年8个新竣工项目中只有紫山食品1家培植成列统企业，2018年9个新竣工项目中只有陶氏工贸、亚润智能和曜曜科技3家培植成列统企业。今年到目前为止，5个新竣工项目中有4个均为技改项目，而另一个戴为电动车项目估计年底才能过渡为列统企业。三、推进洪泽工业高质量发展的建议问题是创新的起点和动力。我们要切实增强紧迫感和责任感，坚持问题导向，主动出击、精准施策，助推洪泽工业经济在高质量发展的轨道上行稳致远。一要激活创新转型“强引擎”，增强工业发展竞争力。勇于争抢“创新第一口活水”，在强化企业主体地位的同时，加大科技奖励力度和政策扶持力度，激发企业增加创新投入的信心。引导海珠机械、华晨机械等重点企业稳步发展整机产品及配件制造；鼓励宏港毛纺、联合化纤等纺织企业引入设计元素，增加产品附加值；督促国瑞化工、新东风化工等企业技改增效、扩大产能；推动新源太阳能、悦丰晶瓷等新兴企业加大技术研发，增强自主创新能力；扶持新能源汽车及零部件产业立足整车、关键零部件、基础零部件构建完整产业体系。二要探索融合发展“新路径”，增强工业发展新动力。步入数字经济时代，要牢固树立大发展大融合理念，着力推进信息化和工业化深度融合。一是加强政策宣传，通过深入解读“企业上云”、两化融合管理体系贯标等政策内容，增强企业推进两化融合的主动性和积极性；二是强化资金支持，在用足、用好上级产业引导资金基础上，结合我区实际，探索出台推进工业企业“两化融合”的专项政策，保证企业信息化建设的成效；三是加强示范推广，通过总结提炼试点示范企业的典型经验，形成借鉴和参考，逐步提升我区制造业的“智慧”水平。三要突出园区建设“大平台”，增强工业发展承载力。园区作为工业集聚的主要载体和产业承接的重要平台，要不断优化运行管理机制，全面提升功能配套水平。工业园区要完善基础设施和功能配套，一方面，着力抓好园区内道路、供电、蒸汽、排污、绿化等设施建设，为重特大项目落地提供良好的基础条件；另一方面，结合园区企业需求，加大对超市、商场、公园、酒店等配套设施的投入，全面提升园区服务环境。食品产业园和苏淮高新区要积极对接市级产业发展规划，以规划引领推进设施建设，打造全市食品产业和盐化新材料产业发展的示范区。各乡镇工业集中区要立足镇域特色加快发展，岔河可大力发展稻米加工产业、东双沟加快发展机械加工和新材料产业、三河着力发展木业加工业、朱坝发展玻璃制造和电子产业。四要打造营商环境“聚宝盆”，增强工业发展软实力。积极发扬“店小二”精神，在强化服务上用情用心，以优质的服务赢得市场主体信赖。一是高度重视企业生产要素的调度、衔接和保障工作，在科学调度电力、蒸汽、土地等资源、提升金融服务力度、优化审批程序等领域主动作为，确保企业正常运行、增产增效；二是充分发挥中小企业应急资金互助会作用，加强银企对接，促进信贷资金更多地向有发展前景的企业倾斜，支持有产能、有市场的企业开足马力、扩大生产；三是持续开展“降成本、优环境”专项行动，结合我区实际，出台扶持企业发展的实施意见，进一步助推我区企业降本增效、做优做强。五要瞄准产业招引“主方向”，增强工业发展续航力。优质项目是推动工业经济高质量发展的重要支撑。一是完善项目招引机制，通过“以商引商”、“拜访晤商”、“对接招商”等形式开展招商活动，全力主攻“三高一强”和“三新一特”产业项目，进一步补链、扩链、强链。二是健全项目推进机制，紧扣优质项目建设时间节点，把工作着力点放到加快项目推进上来，及时帮助解决项目推进过程中的各项问题，全力确保项目快开工、快建设、快竣工、快见效。三是以打造江北新区先进制造业配套基地为目标，建立以产业链条为依托的联合招商模式，瞄准江北新区智能制造、生命健康、高端装备等先进制造业上下游“链”环节，拓展延伸产业链条，加快把洪泽打造成为江北新区产业转移的重要承接地。作者：洪泽区工信局局长 周宗燕（图片来自网络，如有侵权，敬请联系）只争朝夕，不负韶华，奋力展现新面貌！

做园区之前需要对地块勘查、产业环境、产业发展概况、目标客户、绘制产业地图进行调研。无调研不设计，调研的作用可以提现在可以明确区位的能级，了解周边产业现状究竟是怎样的，清楚竞争对手的情况；能够描出客户画像，确定产品的方式，对营销思路也有基本的了解，可以申请优惠政策以及可以创办特色服务。地产的选址：地段、地段、还是地段。一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻基本上已经确定他的未来。地点选得好，项目就成功了一大半。那么目前有六大产业业态：（1）钢结构厂房：单层或双层大跨度结构，适合机械加工类、总装类和锻造类 等业态生产，对大空间、大跨度、大荷载需求高，施工建造 方便简洁、生产速度快、工期短。（2）多层厂房：三层及以上，多为钢筋混凝土结构，适合中小型机加工、总 装、通机设备、食品等加工制造业。相对于单层厂房更能节约用地、节约成本投资。这种产品在大湾区比较受欢迎（3）工业大厦：7层及以上，以加工制造为主、兼有技术开发、行政办公功能，是一种更为节地的工业类型，适用于用地紧张的都市型产业园。此类产品对层高柱网、楼面荷载等均有要求，同时具有良好的建筑外形。（4）独栋总部：产业地产高端产品，单栋面积在400-3000平方米，在设计使用、开发运营商适用于企业总部、单独部门，具有其他产品不可比拟的优势。（5）研发办公：外观时尚现代，形式多样，讲商务、会议、餐饮、办公、轻生产等一体化，是既独立又共享的建筑综合体。这种看上去高大上，实际成本低。（6）仓储物流：将运输、储存、卸装搬运、物流配送，信息处理等功能有机结合起来的载体。

文：东滩智库进入新世纪以来，以产业聚集为特征的产业地产获得了长足发展，成为继住宅地产、商业地产之后的又一重要地产形态。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，在产业地产开发运营领域积累了较为丰富的咨询经验，形成了较为系统的产业地产策划方法论。一、产业地产的界定关于产业地产尚没有统一的定义，有的只是指向科技产业，有的将产业新城也纳入其中。在东滩智库看来，产业地产作为相对于住宅地产、商业地产的概念，是以产业聚集为特征、以地产开发为载体，遵循小尺度地产开发的基本逻辑，这一点与片区综合开发是不同的。市场化的产业地产从早期的天安数码城发展至今，走过了近20年的发展历程。早期的产业地产商在各自领域进行了卓有成效的探索，诞生了天安数码城、联东U谷、华南城等行业标杆企业，也吸引了大批后来者跟进。从2002年起，产业地产成为继住宅地产、商业地产之后的一个重要地产领域。产业是城市发展的根基，产业地产作为产业集聚集群发展的重要载体，不仅对地产商具有价值，对地方政府发展经济也具有重要意义，产业地产的落地运营能够为新型城镇化建设注入新的动力。近年来，随着城市功能和产业的不断演化，出现了多种以产业集聚为特征的地产形态，比如工业地产、物流地产、科技地产、健康地产、教育地产、文创地产、体育地产、农业地产等，它们通过产业、地产与金融的融合发展，为城市产业转型升级和新兴产业集聚提供了更好的空间载体。二、产业地产的市场机会总体上看，产业地产的发展动力主要来自两个方面：一是经济转型升级带动“四新”经济和中小企业蓬勃发展，二是城市转型升级带动的产业布局调整。当前，中国经济已由高增长发展阶段转向高质量发展阶段，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，经济增速在换挡，产业投资热度有所降低，但面向未来的“四新”经济投资活跃度持续高涨。中国城市进入创新式发展的3.0时代，在城市群一体化和城市转型升级发展中，迎来新一轮产业入园（产业地产）和新兴产业集聚的机遇。在此背景下，近年来产业地产进入前所未有的活跃期，老牌产业地产商不断扩张，房地产商、制造企业及金融资本加快介入。然而，与产业地产投资火热相对应的是，随着大量资本的涌入和存量项目的增多，产业地产运营竞争加剧，整体上的高盈利时代已经过去，未来的市场商机更多为顺应产业变革的结构性机会。1、专业视角产业地产的本质是一种新的产业空间组织方式。在近些年产业地产咨询服务中，我们深切地感受到，“城市群、新经济与产业地产”的发展将进入一个新时代，产业链转移重组、产业链分解重组和创新性产业组织将带来新的商机。一是产业链转移重组。新城建设、城市更新、园区升级、乡村振兴等，推动不同产业在空间上腾挪转移和重新组合。从城市升级看，科技回归都市，商旅文融合创新，以主题产业为导向的园区经济，成为城市更新的核心引擎。从乡村振兴看，现代农业融合发展，新经济浪潮扩散，城市消费下沉，以农旅康养为导向的小镇经济，成为乡村振兴的核心引擎。二是产业链分解重组。在新一代信息技术应用驱动下，“工业服务化”与“服务工业化”协同发展，推动传统产业链分解、融合和创新，催生了大量新业态和新模式。将产业链、价值链打散，促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业间的渗透、交叉、跨界，诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有第三方医疗服务、节能环保服务、供应链服务、3D打印服务、研发众包服务等创新服务业态涌现，都需要有全新的地产空间和配套服务。面向这些新的业态、客群，是产业地产发展的重要方向。三是创新性产业组织。十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，科技创新上升到前所未有的高度。新一代信息技术、生物产业、高端装备、新能源新材料、节能环保、新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业，遵循创业-瞪羚-独角兽的产业发展路径，创新创业活跃且对新型产业载体的依赖性大，是产业地产发展的重要方向。2、区域视角产业地产的需求最终要落脚于城市。城市的产业升级与产业转移，产业结构调整以及地方政府对于经济增长、税收、就业的需求，直接刺激了产业地产市场。从早期产业地产发展看，主要是扎根在一、二线城市，提供不同于开发区的发展环境，以此来吸引产业客群集聚。以物流地产为例，普洛斯进入了全国38个主要市场，重点布局在中、东部一二线城市；华南城项目主要分布在南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等二线城市。近年来，随着大量人口迁入二、三线城市，二、三线城市的发展给产业地产带来了巨大发展空间。随着一线城市的产业用地饱和，二、三线城市特别是国家重点战略覆盖城市、国家交通枢纽中心城市，将会更加利于产业地产发展。科创地产、文创地产等对人才密度要求高的产业地产，早期在投资区域选择上首选一、二线城市和部分省会城市，近年来面向三、四线城市，产业升级需求已有进一步下沉的趋势。从产业地产开发的动力看，不同地区在不同阶段将出现不同的产业地产需求。我国东部沿海地区产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发了不同类型的产业地产需求。国家级新区、自创区、自贸区、乡村振兴等规划的陆续出台，也为相应城市产业地产开发输入了新动力。就某个业务领域或产品线来说，不同区域又表现出不同的市场特征，比如科技综合体在东部沿海地区更有市场，商贸综合体在中西部地级市存在较大空间。三、产业地产的开发模式根据东滩智库对涉足产业地产各路资本的分析，大体可以归结为四类主体：传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。结合联东U谷、天安数码城、北科建、天山集团等企业发展模式的分析，可以尝试将其归纳为三种：其一是因地制宜的个性化开发模式；其二是市场导向的标准化开发模式；其三是产业导向的专业化开发模式。其中，后两种模式都算是可复制的产业地产开发模式。1、因地制宜的个性化开发模式个性化开发是针对特定地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，大部分产业地产项目均属于个性化开发。无论是科技地产、健康地产、文创地产等，在战略定位、产业发展、商业模式、空间规划、物业比例及类型等问题上，都需要因地制宜、因时制宜、因人制宜，进行具体研究和个性化开发，突出特色。这种模式不可拷贝，难以集聚特定的产业客商资源，需要适时适地捕捉产业转移机遇，在商业模型上往往以卖房子为主，较少深度参与产业投资及运营。2、市场导向的标准化开发模式此种模式本质上是一种专业化房产的开发模式，不针对特定行业，只针对产城相融或产城相邻的产业门类的生产经营办公需求，开发标准化的产业房产出售或出租。不追求特定产业集聚集群发展，而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。产品/业态较聚焦、开发运营模式成熟、流程与模块相对标准化、采用复制的方式扩张。由于物业类型和运营模式相对成熟，开发建设相对简单，市场空间非常巨大，这种市场导向的标准化开发模式，可能是大多数，尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。联东U谷、天安数码城、总部基地控股集团等都是此种模式的代表，先是通过一两个项目打磨产品，然后快速复制推广到全国。比如联东U谷的产业综合体产品开创了产业地产的“聚合U模式”，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品组合，形成了业态、功能和资源的聚合，为不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。3、产业导向的聚焦化开发模式此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务，乃至于部分参与产业投资。聚焦化开发主要有两种类型：一种是以中汽零、新松机器人等从制造领域转型的产业地产开发商为代表，该类开发商对产业领域比较了解，主要在适合的区域开发专业园区，如汽车零部件产业园、机器人产业园等；另一种主要表现为主题型服务产业的集聚发展，如前面分析的供应链地产、文创地产、健康地产、教育地产、体育地产等领域。此类开发商对所选产业理解较深，行业资源积累较多，专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展，也有部分选择传统产业进行整合升级发展。与地方政府规划建设专业化园区不同的是，产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力，在全国范围寻找适合的区域进行布局，实现规模化、连锁式发展。未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。四、产业地产的东滩方法论与一般的地产项目不同，产业地产项目的落地过程较为复杂，包括项目的拿地、开发、招商和运营四个相互关联的环节，每个环节都有需要解决的关键问题。东滩智库从2005年介入产业地产策划咨询，曾服务过华夏幸福、万科、融创、中铁、中建、金地、金科、星河、宏泰等知名企业，可以为产业地产项目提供从前期拿地、开发实施到运营顾问的一站式服务，从服务类型上看主要分为两种：一是前期拿地阶段的产业策划+概念规划+项目申报，二是开发阶段的规划设计+融资服务+开发管理。1、前期拿地阶段服务拿地即拿到一片土地的开发权，是开启产业地产项目的首要环节。产业地产拿地与一般经营性用地招拍挂不同，核心是与政府达成合作，也可以说是要过“政府关”，要满足政府的多元化要求，要符合城市发展需求，要满足多方利益的诉求。针对前期拿地项目，从政府汇报的视角，重点解决项目涉及的战略定位、产业体系、空间格局、产业市场、营销招商、开发效益等问题，提供“3+1”模块化服务。战略策划：从项目原点出发，综合分析项目的合作背景，研判项目可抓住的外部机遇、可利用的核心优势和资源，明确项目开发的价值点和政企双方的诉求点，明确项目发展的方向性、模式性问题。产业策划：以政府的视角、以产业的逻辑，设计既有战略高度又有资源支撑的产业方案，明确产业细分和业态定位，设计产业发展路径、产业市场、产品策略、营销招商和运营管理策略等。开发效益：确立政企合作模式，设计项目开发分期和开发策略；结合项目投入产出分析，对项目开发带来的经济效益、社会效益等进行综合评估，从定性、定量两方面阐述项目开发的价值和意义。概念规划：与战略产业策划同步推进，根据策划成果进行土地空间安排，明确空间功能布局，确立概念规划方案，明确项目的空间体系和特色亮点，进行产业功能载体的落地规划。2、开发实施阶段服务开发实施阶段服务，主要协助业主方完成规划设计，服务于项目报规、开发建设，重点解决土地调规、产品定位、空间规划、产品设计、开发实施等问题，提供“6+1”模块化服务。针对具体产业地产项目，利用“六定方案”解决项目战略定位、产业定位、产品定位、空间结构、开发实施、营销招商、运营管理等核心问题。概念规划将“六定方案”的结论进行落地性表达，对项目的功能体系、土地利用、空间形态、建筑形体、道路交通、环境小品及人文活动场所进行安排，给出概念规划方案和建筑概念效果图。（1）定战略 总体定位：基于地块核心价值判断，从区域和产业综合视角考虑，明确项目对各级政府的价值定位、面向外部市场的形象定位、面向内部运营的功能定位；目标愿景：描绘未来的总体蓝图，主要涉及项目开发建设和持续运营的综合效益、项目导入和持续运营的税收就业等产业贡献；发展路径：结合政府政策、主体资源和市场规律，立足长远，着眼全局，研究实现战略定位、目标愿景的发展模式和核心策略。（2）定产业 产业定位：基于战略愿景确立产业定位原则，在综合考虑产业吸引力和可行性的基础上，筛选有前景的产业方向，明确主要产业门类，构建产业体系；业态定位：结合重点产业的价值链分析，明确研发、制造、营销、管理总部等产业环节定位，并从构建产业生态的角度，明确相应的产业配套和服务业态，创新业态组合；客商定位：产业规划能否落地的关键，针对的就是主要的产业经营者招引问题，研究明确客商肖像画，包括规模、性质、来源等，指导产业招商。（3）定产品 产品策略：承接战略和产业策划的结论，落实功能定位，明确地块开发的方向和规模，确立引擎项目和产品组合；产品类型：结合产业和客商定位，对经营主体的物业载体需求和配套服务需求进行分析，进而明确不同类型产品的功能构成、业态特点和产品规格；比例组合：综合考虑产业、商业、居住等功能的协调问题，确立产品体量配比关系，包括研发办公、标准厂房、商业商务、生活配套类物业的比例。（4）定开发 开发模式：制定项目整体商业模式和开发策略，包括物业租售安排、产业资源合作策略、长短期收益安排等；开发分期：结合详细的市场调研，以及开发主体的资源实力，制定详细的开发计划，讨论确定开发分期，尤其是慎重研究确定一期启动方案；财务测算：依据项目商业模式建立财务模型，对其投入成本、经济利润进行分析，进行财务敏感性测算，验证和微调产品方案。（5）定招商 招商策略：提炼项目卖点，建议项目品牌策略、推广策略、不同类型物业／客商的招商交易条件、招商实现路径策略；招商组织：建议项目内部招商部门的组织设置、人员配置、考核管理和激励方案；建议招商的合作渠道和合作模式；招商计划：建议总体招商推进计划，明确不同阶段的侧重工作，制定详细的近期营销招商计划，协助制作营销招商工具。（6）定运营 服务体系：结合产业发展痛点的分析，梳理和构建行政服务、产业服务和生活服务体系，策划功能服务平台，切实保障项目持续运营；政策体系：围绕产业招商和发展，梳理和落实已有政策，设计有关企业发展、创新创业、人力资源等方面的配套政策；运营策略：明确自营服务落地策略和第三方服务集成策略，确定项目运营模式、组织架构和实施计划。（7）概念规划 设计构思：在土地空间分析的基础上，结合项目战略、产业和产品方案，运用先进的规划理念，制定项目设计构思；空间结构：根据基地分析、功能及产业定位，对项目进行合理的空间规划结构和功能分区设计；规划设计：进行深化的城市设计，包括开发强度、建筑密度、整体建设风貌等，出具项目布局图、总平图、意向图、鸟瞰图等；专项规划：包括道路交通及慢性系统、绿地景观与水系环境、公共服务设施规划、建筑风貌与色彩、夜景照明设计等。