工业地产调研

做园区之前需要对地块勘查、产业环境、产业发展概况、目标客户、绘制产业地图进行调研。无调研不设计，调研的作用可以提现在可以明确区位的能级，了解周边产业现状究竟是怎样的，清楚竞争对手的情况；能够描出客户画像，确定产品的方式，对营销思路也有基本的了解，可以申请优惠政策以及可以创办特色服务。地产的选址：地段、地段、还是地段。一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻基本上已经确定他的未来。地点选得好，项目就成功了一大半。那么目前有六大产业业态：（1）钢结构厂房：单层或双层大跨度结构，适合机械加工类、总装类和锻造类 等业态生产，对大空间、大跨度、大荷载需求高，施工建造 方便简洁、生产速度快、工期短。（2）多层厂房：三层及以上，多为钢筋混凝土结构，适合中小型机加工、总 装、通机设备、食品等加工制造业。相对于单层厂房更能节约用地、节约成本投资。这种产品在大湾区比较受欢迎（3）工业大厦：7层及以上，以加工制造为主、兼有技术开发、行政办公功能，是一种更为节地的工业类型，适用于用地紧张的都市型产业园。此类产品对层高柱网、楼面荷载等均有要求，同时具有良好的建筑外形。（4）独栋总部：产业地产高端产品，单栋面积在400-3000平方米，在设计使用、开发运营商适用于企业总部、单独部门，具有其他产品不可比拟的优势。（5）研发办公：外观时尚现代，形式多样，讲商务、会议、餐饮、办公、轻生产等一体化，是既独立又共享的建筑综合体。这种看上去高大上，实际成本低。（6）仓储物流：将运输、储存、卸装搬运、物流配送，信息处理等功能有机结合起来的载体。

2017年12月8日，原国土资源部批复了《关于呈报的请示》，对此，省自然资源厅提出了“五大行动”和“三大工程”，其中一项重要任务就是开展产业用地绩效动态管理系统建设。为加快建立以质量和效益为导向的工业用地绩效调查评估制度，实施产业用地全要素全生命周期管理，提升土地资源节约集约利用水平，促进新旧动能转换和高质量发展。2019年9月30日，山东省自然资源厅印发《山东省工业用地绩效调查评估工作方案》，要求今年起全面推进全省工业用地调查工作，建立全省工业用地绩效调查评估制度。受市局开发利用处委托，2020年8月起，青规院编研中心启动了对市南、市北、李沧三区1005块工业用地的绩效调查工作。前期，青规院对调查平台上全市的任务地块进行了接收与下发，并编制了详细的工作方案；同时就指标数据与税务、统计、工信、生态环境等相关部门进行了对接；另外，选择典型区域进行试点调研，并就存在的工作问题和难点充分与省厅进行了技术对接。在前期工作基础上，近期青规院派出四个技术小组，全面铺开并逐一完成了三区1005个工业地块的外业调研核实与内业资料整理工作，并将于11月30日前完成三区调查数据的系统录入与上报。在三区启动调查工作的同时，其他区（市）也相继委托技术服务单位启动调查工作，并由市局对全市的调查工作进行监督、统筹和指导，各区（市）完成调查成果报送市局进行完整性审核后将统一上报省厅。下一步，还将结合全市调查成果对青岛市工业用地的绩效开展综合性评估，为工业用地管理、相关政策出台、产业发展等提供直接依据。【来源：青岛政务网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

12月9日，市政协党组副书记、副主席沈伟，市政协副主席、市工商联主席程观远率调研组赴宣城经开区调研工业用地节约集约高效利用情况。宣城经开区管委会主任刘家和，市政协经济委主任潘晓昕及市经信局、市自然资源规划局等负责同志参加。调研组一行首先来到倍发来共享厂房，详细了解闲置土地盘活利用情况，对经开区推进共享厂房创新落地，招引欢廷机器人等高端装备制造项目给予充分肯定。在开盛新能源，调研组认真听取太阳能产业园规划、人才团队、产品工艺、市场前景等情况介绍，对企业坚持创新引领，集聚高端要素，构建全产业链表示高度赞赏。调研组还实地考察了经纬人防、龙虎精工等盘活处置僵尸企业和低效用地情况。 在随后召开的座谈会上，宣城经开区管委会汇报了有关工作情况，与会同志围绕节约集约用地、推动高质量发展进行座谈交流。 调研组认为，宣城经开区抢抓长三角一体化发展机遇，解放思想，创新突破，成功处置一批僵尸和低效企业，有效盘活闲置土地，走出了具有宣城特色、极具借鉴意义的土地节约集约高效利用新路子。调研组指出，要聚焦高质量发展走在前列、干在实处，宣传推广典型经验做法，深化落实“亩均论英雄”改革工作，建立完善正向激励和反向倒逼机制，不断提高土地节约集约利用水平，为“对标沪苏浙、争当排头兵”、加快建设现代化美好宣城交出高分答卷。调研组表示，市政协将一如既往地关心关注经开区建设发展，搭建平台、畅通渠道，积极资政建言、广泛凝聚共识，助力经开区高质量发展。 【来源：宣城市政协】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

资料图片9月11日上午，东阳市委常委、常务副市长王天仁带领相关单位负责人，来到六石街道、经济开发区调研低效工业用地清理整治工作。东阳市领导一行来到211省道两侧低效工业用地区块，走访了卓瑞生物颗粒有限公司、佳艺机械有限公司、鹤峰家俬有限公司、东阳市广利工艺品有限公司等多家企业。每到一处，市领导都深入生产车间、仓库察看，详细了解企业生产经营、发展规划等情况。在随后召开的座谈会上，六石街道、经济开发区汇报了前一阶段低效工业用地清理整治工作进展情况，以及工作中遇到的难点问题。六石街道共有41宗工业用地，582.6亩。针对亩均税收3万元以下用地企业，六石街道分门别类制定了处置方案。开发区核心区块共有181宗工业用地，4636.73亩。开发区制定了“一企一档一表一图”，并按照“一企一策一招一法”思路，初拟了处置方案。东阳市领导强调，要结合前期调查情况，深入调研，分门别类，精准制定处置方案，推动低效土地早日盘活、早日达产达效。

省自然资源厅到平原县调研工业用地绩效调查、低效用地再开发工作 发布时间：2021年03月23日 文章来源： 平原县自然资源局 3月18日，山东省自然资源厅自然资源开发利用处副处长房芳一行到平原县调研工业用地绩效调查、低效用地再开发工作，市自然资源局党组成员、副局长郝兵，平原县人民政府副县长李奇泽、平原县自然资源局局长赵海岭参加调研活动。调研组一行先后到润耀环保、京德产业园，深入实地调研，认真听取汇报，逐一现场查看，详细了解情况。通过现场调研，实地查看，听取汇报等，调研组对平原县工业用地绩效调查、低效用地再开发工作给予了充分的肯定和表扬，并对做好下一步工作提出指导意见。调研组要求平原县继续巩固和发展现有成果，要学习先进地区经验，探索灵活供地、分批供地模式，建立土地高效利用的保障机制。要建立部门联动、信息共享的管理机制。要加大宣传，明确奖惩，增强企业的社会责任。 （平原县自然资源局 张明哲）【来源：平原县自然资源局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

实时监测国有建设用地开发建设情况，高效利用土地，盘活存量低效工业用地。7月10日，成都市规划和自然资源局利用处副处长贺娟带队，调研简阳市低效工业用地盘活利用情况。简阳空天产业功能区调研组先后调研了四川禧鑫机床制造有限责任公司、四川凯力威科技股份有限公司等5个地块，实地查看了存量低效工业用地的盘活利用情况，并分别提出了指导性意见。利用处副处长贺娟实地察看了用地现场，听取了简阳市空天产业功能区负责人的工作汇报，了解简阳市存量低效工业用地的盘活利用情况，简阳空天产业功能区贺娟指出：按照成都市关于低效工业用地认定和盘活的要求，坚持政府引导、依法依规的原则，加强对地块的整改盘活，采取收回、动工、重新投产、司法查封、调整动工时间等盘活利用方式，制定符合企业实际情况的有效盘活利用方案，督促企业加快项目建设、投入生产，从而达到低效工业用地盘活利用的目的。简阳空天产业功能区提高工业用地利用的效益，充分挖掘存量工业用地的资源，不断提升工业用地承载力，是增强经济社会可持续发展能力的重要动力，对推动经济社会又好又快发展具有重要意义。东进请关注《成都东进在线》服务成都东进，见证千年巨变

为了解钱塘新区产业用地发展情况，近日，市规划资源局副局长章建明率开发利用处、行政审批处、详细规划处等相关处室赴钱塘新区调研，新区党工委副书记、管委会副主任陈金生，规划和自然资源钱塘新区分局等相关部门负责人陪同调研。此次调研主要走访了钱塘新区大创小镇范围内的杭州壹网壹创科技、杭州宜格化妆品等多家企业。走访过程中，调研人员边走边看边与企业负责人交流，了解企业的主营业务、主要经营模式、产值税收、从业人员、现有场地使用等情况，重点调研了企业的产品生产、仓储、设计研发、销售展示等空间布局情况，还详细咨询了企业在选址、建设使用等方面的要求，并对企业帮助中国传统品牌挖掘出新的市场潜力、继承和发扬中国传统文化的产品设计、通过自主研发做大做强民族品牌等表示赞许。通过本次走访，调研人员基本摸清了新区产业发展较为成熟区域的产业用地现状、发展趋势以及用地需求，拟为后续产业用地开发强度决策提供支撑。【来源：杭州市规划和自然资源局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

编者按城市更新是城市发展的永恒话题，在经历了以投资驱动和增量发展为主的城市发展阶段后，我国城市进入了以转型为发展思路，以存量资源为载体的发展阶段。在以内涵提升为核心的“存量”、乃至“减量”的空间规划新常态下，城市更新更加注重城市内涵发展，更加强调以人为本，更加重视人居环境的改善和城市活力的提升。城市更新三人行暨2020清华城市更新论坛筹备系列座谈第1期邀请到同济大学建筑与城市规划学院城市规划系副教授杨帆做主题分享。杨帆老师的研究与教学方向为城市规划与设计，公共政策与城市更新，城市空间结构与国土空间规划等，曾任江西省抚州市市长助理，具有丰富规划实践经验，在规划院工作8年。出版有专著《城市规划政治学》、《制度演进背景下城市工业用地更新理论与方法》及译著《英国城市更新》、《城市政治学》等，主持国家自然科学基金项目“城乡工业用地空间绩效评价及转型更新机理研究”，自然资源部“国土空间规划立法过渡期期间技术标准立改废研究”课题，上海市规划和自然资源局“城市更新管理、政策、标准与行动体系国际案例借鉴”等重要课题。文丨杨帆（同济大学建筑与城市规划学院城市规划系 副教授）从2010年到现在，笔者持续关注上海的城市更新，尤其是建立了工业用地的视角。俗话说，政府投资是拉动经济的三驾马车之一，2010年上海世博会实际上是很重要的一个政府投资更新项目。在2008年金融危机之后，包括2010年上海世博会之后仍在继续的，有这么几个现象：第一个是造富盛宴。广州一个城中村改造，一夜之间所有村民都成了千万富翁，亿万富翁。城市中有大量的房子，但是结构性住房短缺始终严峻。该买房的还是买不起房，一些处于夹心层的年轻人，工资不低，可是依然买不起房，与此同时很多人因为投资住房而成为富翁。第二个是基建投资。基建投资越来越厉害，导致什么结果呢？就是上班的地方离居住的地方，空间关系在不断恶化。花在道路上的时间，开车的时间，坐公交的时间，挤地铁的时间越来越长，在城市里的居住宜居感觉越来越差。第三个是工业制造业。好像一夜之间不需要制造业了，城市全都进入到后工业化社会了，都无烟了，都去创意产业了，都去旅游了，但是所有的物品不是还要制造出来吗。所以，当德国提出工业4.0，美国提出再工业化的时候，我国提出了工业2035。能不能主动去工业化是个问题，甚至非常乐观地认为自己到了后工业化阶段，应当有人质疑这个事情。工业应该是进入到一个新兴产业的阶段，而不是去掉；难道进入新兴工业就变成非制造业了吗。第四个是人口规模。城市人口聚集越来越多，那么这些人都是在第三产业就业吗？如果全国60%的人住在城市里边，都是在做后工业化的社会服务的话，那么谁来制造产品呢？城市里边制造业的空间到底在哪里呢？城市里看不到工厂了，它们都在很远的地方，远到20公里、30公里以外的地方。那么这些从事制造业的人住在城市里边然后去那遥远的地方上班吗？这不应该有所疑惑吗。第五是城乡规划在扩展。原来是城市规划，现在城市的问题还没分析研究好，就去管乡村去了。把发展权的问题、行政权的这个权力不加分析地向乡村地区延伸。最后一个就是公众参与。规划向社区层面的延伸，不管是在农村地区还是城市地区，实际上严重忽视了基层自治权利。规划作为行政权的强干预力量，是在向这样的自治层级延伸。整个社会是不是发展到了这个阶段，有没有准备好政策工具，有没有考虑社会干预的后果，是不是需要这样的延伸形式？值得深思。1、工业用地的问题——城市辖域由于我国政体与西方是不一样的，所有的城市都有个城市化地区urban area，还有一个城市辖域，也就是行政区划范围。这个范围应该叫region，它不是urban area。“城市”有很多功能是布局在这个地区的。放在这个地区的项目，在统计的时候也应该把它统盘考虑进来。因为，作为一个统计单元来说，整个城市是一个对象，既包括城市化地区，也包括所辖农村地区。如此即发现几个问题：工业用地总体的规模结构失衡。有些城市达到45%以上，上海占建设用地比例大概在40%。这是2011年的数据。布局结构失调。也就是城市化地区没有产业空间，产业空间都在城市外围，边缘地区，形成了大量的边缘城市；但总体上、资源依托上还是在城市辖区里面的。所以，有些西方城市概念在中国是不是要换一种语境再去看，需要再探讨。存量问题突出。也就是闲置，低效浪费非常严重。向园区集中举步维艰。也就是工业用地的分布是破碎的，碎化的，不是完整的一块一块的。像在规划图上画的一个个工业区，那么这个工业区就是一个完整的，事实上在现实中永远见不到这样的。为什么是破碎的？很奇怪，就想搞懂它。工业地均绩效不均衡。上海市2010年的统计数据，规上企业，占地不到整个上海市工业用地的40%，但是贡献了95%的工业产值。这个现象每座城市都会存在，只是说它的严重程度不一样而已。严重程度可能跟城市发展的阶段有关，就看是处于工业化中期还是工业化后期。还有跟大多数企业的性质是有关系的，也就是国企、央企占比比较大，还是民营企业占比比较大，这会带来完全不一样的城市空间结构。比如，沈阳和广东东莞，在工业用地方面就显现出完全不一样的特征。园区土地地均使用绩效差异非常大。国家级的园区跟乡镇企业地均效益差距非常之大。但是在统计数据里边，在用地构成计算里边，都是被一股脑儿合在一起统计进去的。通过研究，可以帮助理解改革开放40多年来，到底是以一种什么样的发展模式来发展的？工业用地显现出来的这种现象，反映了所采用的一种发展模式。这种发展模式现在是该转型了，需要向生态文明、高质量发展模式转型。用地模式也要跟进这个转型过程，这是联系在一起的问题。2、工业用地规模失控的原因那么，工业用地失控的原因到底是什么？为什么工业用地可以不遵守20-25%的规模结构原则呢？规划原理中以及用地规范中，都显示城市工业用地占所有建设用地的比例应在20-25%，重工业城市可取上限。2000年以来，有多少城市经历过第2轮、第3轮城市规划了，但在现状用地分析中可以看一看哪一座城市遵守了这个规范？为什么现实是可以不遵守的？第二个问题是，这么超大规模的工业用地在空间上是怎么分布的？因为在城市urban area是看不到多少的，建成地区全都是工业遗存了，都是当做工业遗产看待的。那工业制造空间在什么地方呢？“土地是财富之母”这是威廉·佩蒂在18世纪就提出的一句经典名言，土地是创造财富的最根本的东西。从改革开放以来，土地财政和招商引资，这两个轮子一直在驱动中国经济的增长（吴宇哲，2018）。由于这是两轮驱动，所以在用地配比上是先验的，也就是说工业用地和住宅用地是1:1供地的，供多少住宅，就供多少工业用地，这个比例并没有经过实践的检验。可以想象，地方政府土地财政是依靠住宅等用地开发而带来的地方性财政收入；而招商引资是通过引进外来资本，从而带来就业岗位和制造业的增长，这两条腿要一样长一样粗才能显得经济发展是合理的。两者是相互验证的，也就是说，住宅的开发量印证了应该有多少工业用地。而工业用地的存量也印证了城市需要多少住宅用地。那么这个故事由谁来讲呢？这个故事是由规划师来讲的。然后，别人就把这个故事拿去作为指标使用了，这也就导致了今天各地城市工业用地的失控。这个失控还无法收回，因为工业用地一旦出让就是50年使用权，但是没有那么多企业可以活50年；一个企业能活50年，一定是500强企业。很多企业5年左右就“死”了。甚至很多企业在注册的时候，就没想去制造，想的可能是拿到这块地如何等到收储那一天，可以用来兑现升值的那一天。那么如果是这样的一种想法，土地数据指标管理和空间管理，如果对应起来，而且数据管理还要落地的话，就会导致很多无法理解的现象，它就真实的出现了。所谓的地方发展机遇，实际上很大程度上是发展指标的争取，也就是用地指标的博弈，然后再把这些用地指标落地的一个过程。3、工业用地——不完全产权制度文献中经常有观点认为，产权制度的建立是城市更新领域涉及到的很重要的理论性视角。但是据分析下来，发现我国城市的产权制度实际上并没有建立起来，或称之为“不完全产权制度”。 研究团队通过从1978年到现在涉及土地政策的全面梳理，发现企业制度改革实际上是采用两条线双轨推行的。一个是国有企业的改革，叫存量性改革，一个是招商引资所推动的非公经济发展，也就是民营企业的改革，叫增量改革。所以，在制造企业的改革路径上，国家一直采用的是双轨制，其中也包括企业的股份制改革。2003年发生的事情值得关注。2003-2004年左右国资委成立，土地被作为重点监管的对象。那么监管谁呢？实际上就是监管所有国有企业所拥有的工业用地等资产。2013年开始推进混合所有制改革，也就是国有和民营企业的混改。2017年是新时代新阶段。其中，工业用地是核心焦点。梳理下来，有两点结论：第一个结论是，通常产权制度的形成一定要基于产权获得方式、使用方式、流转方式的多元化和复杂化。工业用地还不具备多元化和复杂化的产权拥有形式，只是多样化了，只是有多少国有企业就有多少个产权主体，但是产权拥有形式和产权流转形式仍然是单一的，这根本就不能叫产权制度，也就是为什么没办法用经典产权理论解释产业空间更新问题的所在。第二个结论是，国有企业与民营企业占比情况影响城市土地使用情况，也就是广东地区的城市现象，跟在北京、东北，包括上海，国有企业为主的这些城市所看到的现象是不一样的。不能等同对待。4、工业用地的区划对待——城市辖域这样的一种情况反映到城市工业用地的变动上，需要结合三个视角：土地制度的视角，企业制度的视角，还有规划制度的视角。经常会提“三集中”、“退二进三”，上海甚至提出了“三不变”，什么是三不变政策？就是在工业企业用地性质不变、产权不变、建筑结构不变的情况下再使用它，促进创意产业的发展，也就是说创意产业在空间上的聚集特征，并不是由其产业或企业特征决定的，它们都选择了不生产的产业空间，其目的是低廉的租金，其原因是有相关政策引导，事实上城市中也只有这些闲置产业空间载体能够承载它。通过对上海的跟踪分析，发现产权制度，或者是工业用地制度，或者更新制度，它在空间上是具有区划特征的，也就是地方政府有意无意地采用分区对待的策略。因此，就会发现下面三种现象：第一种现象，是在城市郊区的工业用地上种地。经过考察，一般的供地比例是工业用地和居住用地是1:1左右的比例关系，实际上又没有这么多企业开工生产。因此，有很多用地已经完成了供地，但是，由于没有生产企业落地，就会出现用地性质是工业用地，但农民还没离开，仍然在上面种菜的现象。第二种现象，是在城市建成区的产业“空间”活化使用。城市中心区很多工业厂房被作为工业遗产来对待，也有很多转型成为创意产业园区，或者产业空间的活化使用，通常是用这样的载体完成，但是，基本上这种形式的工业用地再使用都未完成产权流转变更，用地性质并未改变。第三种现象，是在村庄上建园区。郊区有大片的工业用地空置，建成区内的工业用地又用做第三产业了，那么第二产业到底在哪里？在上海郊区还有一种现象，调研发现是在村庄上建园区。为什么要把园区选址在村庄呢，为什么不是避开它？是什么动机呢？大概主要是对改革红利的分享吧，农民因此身份转变成市民，获得几套房子的补偿，不用务农了，园区也建成了，经济数据也贡献了。如此，又带来另外一个问题，就是农村地区跨地域的公平问题在城市化地区发生了。比如，一位在工厂打工的农民，利用村庄的废弃地种菜。他在跟我沟通时说，同样都是农民，为什么这些原住民变成了市民，而且分得几套房子，而他只能在附近园区工厂里打工，利用业余再种种地以补家用。城市边缘地区在空间扩张的同时，也成为农民的期盼，并成为造富过程的搭便车者。问题是，这种扩张是否能够继续维持下去，并使多数人的期盼成为现实。城市化地区以及城市化过程中所发生的一些现象中，工业用地发挥了不可估量的作用。10年的持续研究发现，工业用地存在“4+4”种问题，其中4个是基本问题，由这4个基本问题衍生出另外4个问题。除此之外，在这个领域还研究了供地比例的问题。还有土地财政依赖性，也就是地方政府的财政收入是高度依赖这个过程的，它需要不停的去做，循环往复；如果不做就没办法解决财政收入。这种现象跟税制存在关系，我国是以流转税为主要税种的税制，房地产的投入、产出会产生大量的税收贡献，一部分就转化为财政收入。而在资产保有环节是很少课税的，因此导致前述的依赖性。这一研究内容已经跨入到地理金融化研究领域，包括住房的金融化和产业空间的金融化，这些都已经远远超出了规划设计专业的知识范围。但是，城市规划设计又因为涉及到空间的使用和谋划，如果不探究空间现象背后的社会经济成因，则永远无法对所看到现象进行解释，并促使规划设计能够产生有效的合理干预。上述内容可以查阅研究团队最近的专著《制度演进背景下城市工业用地更新理论和方法》一书。5、全面、系统的城市更新制度框架的必要性城市的存量或者低效的或者闲置的空间，不仅仅存在于工业用地。商业办公空置率也非常之高，大量的住房是用来升值和投资的，不是用来居住的。商业办公的闲置状况已经超出了阈值，超出了经济运行可以承受的范围。相关调查研究正在进行。城市更新需要系统地对待。在上海市静安区的调研显示，存量空间、闲置空间存在分布特征规律。它们为新城市功能提供了新的可能性。比如说，由于城市人口年龄结构和社会结构的变化，有一些原来试图配置的设施，现在不适合新的功能使用需求了。老龄化来了，城市希望有一些面向老龄化的设施；健康中国政策来了，城市希望增加配套面向健康中国政策的有关设施；体育强国政策来了，城市又要增加体育设施、医疗设施、休闲设施，各种类型。此外，小汽车拥有率在提高，城市希望增加停车设施。那么所有这些设施在选择新的建设空间时，存量空间、闲置空间，就提供了新的可能性和选择机会。是不是需要一个系统化的城市更新制度呢？刚刚谈到了，多种类型存量型空间的出现预示着，存量型空间的分布已经具有空间结构特征了。做规划的时候是以人口规模和用地规模作为配套标准的这些设施，它的存量和闲置情况应该是同步的。因为所依据的人口规模和用地规模基础发生了问题，所以依据这个传导机制和关系所做的配套都会系统性地发生问题。所以说住宅和工业用地的闲置，一定是同步的。有多少住宅的存量和闲置，就有多少工业用地的存量和闲置；或者反过来说，观察到多少工业用地的闲置，就有相应规模的住宅会存有对应的闲置和存量情况。而且其分布、数量已经到了必须整体面对、系统性面对的地步。做规划的时候采用系统性思路去完成，进行配套，所以在更新的时候也必须采用系统性的、整体的视角去对待它。

近年来，随着房地产市场调控政策持续发酵,不少地产商纷纷开始转型探索商业地产、文旅地产、产业园区等产业地产新模式。在大众网记者调查中，目前济南市场上的文化创意产业园、新媒体产业园、科技电竞小镇、电子商务园区、物流园区、文旅综合产业园、医养健康小镇、生物医药园区、航天科技园等产业地产种类丰富，可谓出现了井喷式的发展。但纵观这些产业地产项目，大部分都实行住宅先行建设销售，产业配套后备不足的情况。业内人士坦言，产业地产并非“卖住宅”，只有在具备专业运营能力的基础上才能够大有可为。现状：济南产业地产在售项目 住宅销售占比约五成在记者调查的11个产业地产项目中，大多数项目的拿地时间在2017-2018年，目前均处于建设阶段。其中华侨城绣源河文旅综合项目、银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、宝能产业园5家尚未对外销售，在售的6个项目中，保利医养健康小镇(保利城)、融创万达文旅项目、世茂摩天城均为住宅产品，占比达到50%，另有济高汉峪金谷在售为公寓和写字楼产品。此外，11个产业地产项目中，除宝能产业园依托自身集团产业集群，计划引入前海人寿山东总部、结算中心、科技金融服务中心，并承诺建成后年纳税不低于15亿元外，银丰生物科技园、中国航天科技园(济南)项目、山东省大数据产业基地项目、世茂摩天城等均未有产业引进。其他产业园的产业配套进展也较为缓慢，大多处于招商或与机构签约阶段，以医养健康小镇为题材的保利城甚至尚未签约三甲医院。困境：产业地产不同于卖住宅 忽视产业聚集或存较大风险产业地产融合了产业经济发展和房地产发展两个概念，作为国家政策和地方政府支持的发展方向，正在社会各界的关注中蓬勃发展。但在业内人士看来，产业地产在实际发展过程中，容易出现注重发展住宅而忽略产业配套、产业园区同质化竞争、重建设轻运营等问题，这也是济南产业地产正在面临的现状。以华润置地济南项目为例，早在2012年，华润置地就宣布泛旅游综合体项目落地，但随后3年，住宅部分的华润中央公园、华润紫云府一期、华润紫云府二期、华润仰山别墅区和华润紫云府三期陆续进入销售期，商业中心和主题乐园等产业配套却迟迟没有动工。业内人士指出，由于早期不少产业地产项目包含住宅地块，很多开发商“醉翁之意不在酒”，为了快速扩张的需求，名为做产业地产，实际仍走的是先开发住宅，快速周转的路子。但这样的操作往往都是只注重住宅的销售建设，对产业引进乃至运营则重视程度不高。甚至在济南一些地区，还存在“丝袜小镇”等打着产业地产的大旗，实则圈地建住宅的项目，一旦这样“钻空子”的行为越来越多，将不利于产业地产的健康有序发展。事实上，产业地产与传统的住宅项目运营特点并不相同，完全套用以往的销售模式而忽略产业配套，对房企来说同样存在较大风险。以中弘济南鹊山“美猴王”项目为例，该项目同样是既有较多住宅产品，也有大型文旅项目，但美猴王主题公园最早定于2015年开工建设，并于2017年开业，但直到2018年仍然毫无开工迹象。在规划美猴王主题乐园项目时，中弘还规划了住宅、商业街等作为配套项目。名为“新奇世界”的住宅部分不仅开始建设并销售，其一区、二区于2016年底、2017年初入住。事实上，产业地产对产业运营等准入门槛要求较高，中弘地产依靠住宅产品快速变现的模式最终没能冲抵文旅产业的资金成本，以资金链断裂告终。2019年6月，鹊山“美猴王”项目由于中弘股份资金链断裂被进行司法拍卖。破局：产业用地与住宅用地解除捆绑 产业地产前景可期业内人士分析认为，以往传统住宅地产的特点是大客群、高利润、高周转;而产业地产的特点是：小客群、周期长、回款时间长。业内人士表示，产业地产运营应该摒弃“高周转”“卖住宅”模式，而是应该从长远考虑，注重产业运营与管理，并以此带动所在区域的经济发展。值得一提的是，为从根本上解决济南产业地产现状，济南市2019年3月发布《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》，特别规定“创新性产业用地(M0)不得和住宅用地捆绑出让。”业内人士认为，随着政策的不断规范与优化，以及社会各界对产业地产理解的不断加深，具备专业运营能力的产业地产未来将大有可为。来源：大众网·海报新闻