房屋租赁市场调研

来源：中国网地产租客减少，成本加重。突如其来的新冠肺炎疫情对原本就盈利状况不佳的住房租赁企业而言，无疑是雪上加霜，也放大了行业风险。但随着疫情逐步缓解，复工复产全面推进，租房市场开始迅速升温，租赁旺季重现。经历过疫情考验的住房租赁市场产生了哪些变化？住房租赁企业如何抓住时机走出困境？经济日报记者近日深入住房租赁市场为您带来调查。随着国内新冠肺炎疫情逐步缓解，全国楼市正逐渐回暖，其中，租房市场也热闹了起来。此前，受到春节和疫情叠加影响，从今年1月中旬开始，租房市场成交量断崖式下跌，在传统的2月租房旺季，租房市场更是几乎停滞。不过从3月份开始，全国大部分地区迎来了复工复产，租房成交量也因此开始大幅回升。今年的春季租房旺季终究没有缺席，只是相比去年而言推迟了一个月。在此情况下，租房企业的困难有没有缓解？租房市场的可持续发展还要在哪些方面发力？市场触底反弹 数据超去年创新高市场研究机构贝壳研究院数据显示，3月份第3周住房租赁成交量超过去年同期水平，第4周成交量达到新高，超过去年春节后旺季周交易量的最高点。整个3月份，贝壳平台重点监测的18个城市住房租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。贝壳研究院资深分析师黄卉表示，一方面，进入3月份，租赁企业逐步开始复工，推动市场恢复。另一方面，针对租赁市场，全国多个城市发布了租赁财政补贴通知。对新建改建、运营盘活租赁房源，以及企业、个人在政府租赁平台备案登记都有相应补贴，在一定程度上刺激了租赁市场回暖。记者走访北京一些商圈与小区发现，随着复工复产的推进，一些地产中介机构已经开门迎客，租房者逐渐增多。“回来第一件事就是租房，出租屋的保洁服务已经升级成了消毒保洁，管理员还留下了日常消毒物资，还是比较放心的。”近期从老家返回北京务工的黄先生顺利签约住进了丰台区的一处长租公寓。记者梳理发现，疫情期间共有17个省市发布42项住房租赁相关政策，加强防疫管理、引导市场良性发展。3月份，各地开始鼓励租赁企业复工、推动市场恢复。福建省以及深圳市、长春市发布了4项企业复工指导，要求加强对工作人员返岗的健康管理，进入社区带看房屋时控制人员数量，遵守社区的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州6个城市发布了财政补贴租赁住房市场发展的通知，对新建、改建、运营盘活租赁房源实行一定标准的补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个人房东在政府租赁平台备案登记。作为我国房地产市场长效机制的重要内容，住房租赁市场成为近年来国家重点鼓励发展的方向。企查查数据显示，受疫情影响，今年1月和2月我国房屋租赁企业注册量均低于往年同期，2月企业注册量仅为5550家，同比下降55%。随着疫情得到有效控制，今年3月份企业注册量迅速上升，达到往年同期水平，环比上升427%。企业经营承压 抗风险能力待提高新冠肺炎疫情对各行各业来说都是一场大考，不少企业面临着运营难题。对于住房租赁行业来说，原本春节是客户换房、新签约的高峰期，疫情让行业几乎停滞，存在的一些“短板”也暴露出来。多数住房租赁企业抗风险能力弱，疫情防控期间面临着资金、管理等多重压力，并屡次站上舆论的风口浪尖。企查查数据显示，受到相关政策激励和人们生活消费习惯转变等因素影响，近5年我国房屋租赁企业注册量呈现几何式增长，并于2019年创下注册量新高，达到36.7万家企业，较2018年增长了32.5%。虽然我国房屋租赁市场规模正在逐渐扩大，但企业质量依旧良莠不齐，注册资金低于500万元的租赁企业占据了总量的60%，注册资金在5000万元以上的企业仅占8%，头部企业与中小企业资源呈现不均匀分布趋势。记者调查发现，疫情期间租赁企业经营负担加重，现金流吃紧，风险进一步放大。一方面，租赁企业房源出租率下降，空置率上升。贝壳研究院数据显示，疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。另一方面，由于多个城市实施小区全封闭式管理，大量租客因无法入住要求退租或免租，租客违约风险提升，企业收租难度增加。疫情期间，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力为由要求免租。“总体来说，租赁企业风险承担能力低。由于长租公寓是薄利行业，不少企业本身仍处于亏损状态，受疫情影响，企业现金流更加吃紧，负担更重，部分中小企业甚至面临倒闭风险。”黄卉说。近年来，住房租赁企业在资本助力下得到快速发展，但多数仍处于跑马圈地阶段，盈利困难。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，住房租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳健的盈利模式及风险防范机制。此次疫情对住房租赁企业的抗风险能力提出了更高要求，在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，长租公寓投资回报周期长，近几年热钱涌入助长了租赁企业的“虚火”，企业没有认识到租赁行业的属性和规律；有些企业过度重视规模扩张，忽视自身经营能力提高，危机意识不足。一旦遇到“黑天鹅”，这些企业就容易陷入经营危机。制度逐步完善 租客权益需重视虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展态势不会变。“租购并举”是房地产行业的长效机制，品质居住是消费升级背景下的必然需求。据贝壳研究院调查，在疫情对租客生活的实际影响上，占比最高的是“无法进入租住小区”，比例为51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社区过程中遭遇困难。由于疫情防控要求，许多社区采取了封闭措施，部分租客由于社区封闭无法进入，或者需要较为繁琐的手续才能进入。这不仅给租客带来了不便，也给租赁机构的业务开展带来挑战。同时也暴露出多数租户并未得到与业主同等的待遇，甚至受到歧视。“保障租购同权是租房市场健康发展的重要基础，未来租客权益保护还需要进一步探索。”黄卉表示，疫情之后，一方面，需要加强租赁立法支持，使租客权益能够获得明确的法律保障；另一方面，需要向租户提供投诉维权渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。疫情期间，不少租赁企业通过采取紧急防控措施、减免租金、无责换租等方式，一方面积极应对疫情影响，另一方面借此树立品牌形象。即便如此，租赁企业依然遇到不少困难，中小长租公寓企业生存空间进一步压缩，行业集中度加速提升，现金流断裂风险更加突出。随着租客不断回流，疫情对住房租赁企业的冲击得到缓解。不过，柴强强调，对过去一直没有进入盈利轨道的住房租赁企业来说，目前形势只是稍有缓解，如果疫情有反复、常态化、长期化，压力持续累积，不排除会有住房租赁企业出现经营困难而倒闭的现象，甚至导致住房租赁行业重新洗牌。“疫情对于长租公寓的运营提出了更高考验。”黄卉说，长租公寓的商业模式决定了其房租成本高、利润率低、抗风险能力较差。在疫情之后，长租公寓企业需要进一步审视自身商业模式，推动精细化运营，做好“以出定收”的库存管理，以维持健康的现金流，保证企业的可持续发展。盲目扩大规模而难以保证出租率，企业将会面临巨大风险，一旦遭遇市场变动则可能难以为继。

中国证券报记者近日走访发现，受新冠肺炎疫情及2020年年底退房增多等因素影响，一线城市租赁市场房租普降，交易周期拉长。不过，租客们并未因此走出租房困境，房租高企、押金难退、隔断群租等市场痼疾仍有待解决。如何补齐短板，成为2021年开年之际摆在一线城市住房租赁市场面前的一道关键命题。　　从“人找房”到“房找人”“去年这个时候，这个套间每月4300元拿不下来，现在3500元就行。”深圳某房地产中介机构工作人员王芳（化名）推开某公寓楼房间的门，一股霉味迎面扑来。她带看的这个一居室背阴。她进门后的第一件事就是把灯打开。王芳解释道，受疫情影响，加上临近过年，退房人多，由她带看的两栋公寓楼一下子放出十多套空房。“还有些房源是自如跟业主提前解约空出来的，我们公司不敢接，租不出去就亏大了。”她说，今年以来，自如在收缩规模，放出不少房源。“以前是‘人找房’，现在是‘房找人’。”王芳说，在深圳上步片区做了8年房地产中介，今年这样的行情很少见。深房中协数据显示，截至2020年12月中，深圳乐有家、贝壳、中原、Q房、美联物业等几大房地产中介机构挂牌供应的商品房租赁房源同比增加40.7%。2020年前三季度，深圳市二手住宅租金均价回到2018年同期水平。深圳并非孤例。贝壳研究院数据显示，2020年，全国40个重点城市租金水平触底，平均月租金为每平方米37.8元，同比下降9.9%。一二线城市租金平均水平同比降幅达4.0%。令人感到意外的是，在一线城市租房的“打工人”们对这样的租金降幅似乎没有感觉，租房难依然横亘在他们面前。“大学刚毕业那一年工资低，每天从市区外往市区里跑，每天通勤时间为5至6个小时。现在把家搬得离市中心近了点儿，每天通勤时间缩短到3小时，租金也得每月3000多元。”在北京亦庄合租单间的刘丹（化名）说，想整租就更难了，每月4000元预算也得住到四五环开外。刚毕业不久，在上海租房的陈爽（化名）也面临同样的难题：一个月租房花3000多元钱，占每月工资三分之一，只能在徐汇区租到一个“老公房”的单间，每天通勤时间得2个多小时。贵！这是大部分受访者说到租房时的第一反应。以北京为例，数据显示，2019年北京企业职工平均月薪近1.4万元。贝壳研究院近日发布的报告显示，8成以上“新青年”可接受的房租占工资收入比重在30%以下。即北京约8成左右的人租金预算在每月4200元以下，面临与刘丹一样的租房困境。无奈的群租即便扛住了租金压力，忍受长时间通勤，找到了合适的房子，也不意味着就万事大吉，租房管理不规范带来的一系列问题也困扰着租客们……“已经退房两个月了，为什么押金还没退？”租客吴丹（化名）看着合租群里的信息一脸无奈，她已经不记得这是合租群第几次在退押金时爆发“扯皮大战”了。她在深圳合租的一套4居室被“二房东”“改造”成7个房间，其中3间房里住着两个人，即一套100余平方米的房子里住了10个人。吴丹说，她退房时也因为押金的事，跟“二房东”闹得不可开交。“一开始说退房后检查完房间，如果没问题，5个工作日就退押金。结果我退完房一个多月都没给我退押金。”为此，她还找了当地电视台曝光“二房东”。没想到，片子一播出来，她就被二房东恐吓，警告她不要再“搞事”。“住这个房子，奇葩事太多了。”吴丹说，有次大门的锁眼儿被人堵了，后来发现是上任租客因为收不回押金搞的恶作剧。租客流动性太大，三天两头被“新面孔”吓一跳。她住的“主卧”是间隔断房，紧挨着洗手间，经常被半夜洗漱的室友吵得睡不着觉。“实在受不了。换个每月5000元的一居室。一半工资都交给房东了。”吴丹说。吴丹的遭遇并非个例。吴丹告诉中国证券报记者，她租住小区的保安透露，这个小区有大概三分之一的房子是被“二房东”或长租公寓改造后出租的“房中房”。优化供应结构是关键合硕机构首席分析师郭毅指出，北京对违建房、群租房、隔断房等乱象的监管已有规定，规定了线上出租房源的单人最小居住面积、套内居住密度上限等。同时，扩大线上房源管理规模，建立群众投诉举报机制，以保障租客权益。2019年7月，北京市有关部门发布住房租赁三个合同示范文本，强调不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等内容。合同示范文本还约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积，约定最多居住人数。对于租房难、租房贵的问题，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，完善城市住房供应结构是关键。“有关部门应加大公租房、安居房等中低价格保障性住房产品供应，加大对存量用地如工商厂房等改造力度，适当缓解租房压力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，做好城中村等的旧房改造也是优化供应结构的方法之一。“深圳此前发布了城市更新管理办法，明确城中村管理可由拆迁改为存量盘活，补上了公共设施配套短板，同时让其发挥租金区位优势以满足外来人口的住房需求。”李宇嘉说，新一代租客们不仅希望房子满足基础居住条件，也对居住配套提出更高要求。

东方网记者柏可林12月23日报道：“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题”被住建部列为2021年八项重点工作之一，住房租赁市场的重要性越发凸显。12月23日，围绕住房租赁市场市场现状及未来发展趋势，58同城、安居客发布了《2020年中国住房租赁市场总结报告》。报告显示，2020年全国租赁市场土地供应基本保持同期水平，上海在线租赁房源供应量居首位；流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，租房市场年轻群体占比增加，杭州、武汉月租金超50元/平领先新一线；未来政策将加强长租公寓风险管理，助力房屋租赁行业更规范化发展。58安居客房产研究院分院院长张波表示，2020年租赁行业面临的困难和风险重重，一方面疫情导致租赁需求在一个阶段明显缩减，租赁行业受到了较大冲击，另一方面租赁机构的风险性频频显现，资金链断裂导致淘汰出局并不鲜见。展望2021年，张波认为，对于大量的新市民、青年人的居住需求，未来将采取增加更多租赁房源供给的方式进行解决，但同时也要强化对长租公寓的资金监管，并提升对各地租金变动的监管力度。租购并举，政策红利不断释放随着我国房地产市场逐步迈进存量时代，租赁市场也在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展，各地制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。深圳、长沙、武汉等城市允许非住宅用房改造为租赁住房，上海提出长租公寓与养老相结合，为租房市场的发展提供了新方向。另一方面，城市的“抢人大战”也在火热进行。58安居客房产研究院整理热点城市租赁相关的人才政策发现，近两年来，各地吸引人才的政策屡屡出新，送房子、送户口，简化手续办理流程等竭尽所能的招揽人才，毕竟人才代表着一个城市未来的生命力。为了吸引人才加入，杭州、广州、南京、深圳等地对人才给予不同级别的租房补贴，解决人才的租住问题，鼓励人才流入。而针对市场乱象，多地长租公寓“暴雷”城市出台文件警示租房风险、规范企业行为。进入下半年，部分长租公寓“暴雷”令不少租客和房东蒙受损失。杭州、上海、成都等城市发布政策文件等租赁风险提示，旨在警示租房过程中存在的风险，同时规范住房租赁市场行为，改善市场环境。上海在线租赁房源供应量居首位报告指出，自2016年11月首宗租赁相关用地推出开始，租赁市场土地供应便保持稳步推进的节奏。而在2020年，地方政府也通过集体土地建设租赁住房、搭建租赁住房信息平台、开展人才专项租赁住房试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等方式，多角度、全方位地推进政策落地。经汇总，相比2019年土地供应略有下行的趋势，2020年租赁市场土地供应基本保持同期水平。截止2020年10月，全年共计推出约350万平方米租赁相关用地，租赁市场土地供应量持续稳步推进。而在房源供应方面，58同城、安居客数据显示，从全年来看，4月份为全年在线租赁房源供应高峰，而后总体呈缓慢下降趋势，四季度进入租房淡季，供应量逐步下降。 一线四城的在线租赁房源供应量领先全国各城，上海租赁房源供应量居全国首位；新一线城市中，杭州、武汉、南京在线租赁房源供应量排在前三位。武汉在1-4月在线租赁房源供应量跌至谷底，5月份后基本恢复至去年同期水平。一居室房源供应量最高，重点城市租金保持平稳在人们对于居住品质的要求不断提升趋势下，市场对户型的关注也在逐步提升。报告显示，全国在线租赁房源中，一居室的房源供应量占比42%，二居室占比33.8%，四居室及以上大户型的房源不足5%。尽管在新冠肺炎疫情影响下，全国租房市场出现了一定萎缩，但整体来看，重点城市的租金仍然保持平稳。2020年1-11月，全国重点19城的平均租金在41.2元/㎡月，与去年相比波动不大。从全年月租金价格走势上看，6-8月毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场，在一定程度上影响了租金走势，其中8月份19城的平均租金略有上浮，而后回归至正常水平。随着95后、00后步入社会，租房需求也出现了一定的变化，年轻人更注重居住的品质，更青睐个性化的生活服务，让高品质的租住生活将成为新需求。针对一线及新一线城市租房人群调研结果显示，租房时更关注的因素中，有35.3%的人选择了房屋的居住安全性，其次为房屋周边的生活配套情况、周边交通是否通达，此外，租金是否合适也是不容忽视的因素之一。一线租房人群中选择租金在2501-3000元/月的占比最多，为22.0%，而新一线租房人群中选择租金在2001-2500元/月的占比最多，为30.1%。

十九大报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。住房新定位以及租购并举住房制度建设任务提出，是中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾发生变化的背景下，党中央提出的符合国情、民情的重要改革举措。近几年，重庆市住房市场一直比较健康，得到社会各界广泛认可。并且成立了重庆市房协房地产租赁专业委员会，进一步培育和发展住房租赁市场。为推进全体人民更加平衡、更加充分共享住房改革发展成果、提高保障和改善民生水平、让人民群众有更多获得感、幸福感，我市积极贯彻落实中央精神，把培育和发展住房租赁市场作为完善重庆市住房市场体系的重要工作内容以及实现住有所居目标点重要举措。为此，结合我市住房租赁市场实际发展情况，确定开展主城区住房租赁市场专项调查。本次专项调查以主城区为样本，全面摸清住房租赁市场供给、需求等市场基本情况，通过抽样调查建立住房租赁基础数据库，全面分析供需现状，找出存在的问题，提出对策建议。项目调查的统计与评价方法规范、科学、系统，实际回收有效样本6641份，置信期间95%，抽样误差控制在1.48%以内，确保了抽样结果真实可靠、分析结论科学可信，从三方面实现了预期效果：一是客观评估主城区住房租赁市场供需基本状况。重点了解市场供给情况、租赁户居住情况及满意度，评估当前租赁市场房源水平，租赁户是否安居乐业，基本需求能否得到保障，居住水平是否得到提升，为后续租赁市场供应、产品结构调整等提供参考，并调整未来住房租赁市场发展方向。二是公正反映承租人痛点。在不带有任何利益倾向的基础上，搭建与租赁群体交流的桥梁，以开放形式广泛收集意见。根据收集的素材，提炼出住房承租人对租赁市场的看法，租客普遍反映在房东不能及时处理房屋出现的问题，房东也会经常遇到收租难的问题。三是对我市场租赁市场发展提出参考性建议，通过需求侧与供给对比分析，挖掘我是主城区住房租赁市场凸显或潜在问题。以问题为导向，提出提高住房租赁供给提醒质量和效率、培育和发展我市住房租赁市场的参考性建议。

租客减少，成本加重。突如其来的新冠肺炎疫情对原本就盈利状况不佳的住房租赁企业而言，无疑是雪上加霜，也放大了行业风险。但随着疫情逐步缓解，复工复产全面推进，租房市场开始迅速升温，租赁旺季重现。经历过疫情考验的住房租赁市场产生了哪些变化?住房租赁企业如何抓住时机走出困境?经济日报记者近日深入住房租赁市场为您带来调查。随着国内新冠肺炎疫情逐步缓解，全国楼市正逐渐回暖，其中，租房市场也热闹了起来。此前，受到春节和疫情叠加影响，从今年1月中旬开始，租房市场成交量断崖式下跌，在传统的2月租房旺季，租房市场更是几乎停滞。不过从3月份开始，全国大部分地区迎来了复工复产，租房成交量也因此开始大幅回升。今年的春季租房旺季终究没有缺席，只是相比去年而言推迟了一个月。在此情况下，租房企业的困难有没有缓解?租房市场的可持续发展还要在哪些方面发力?市场触底反弹数据超去年创新高市场研究机构贝壳研究院数据显示，3月份第3周住房租赁成交量超过去年同期水平，第4周成交量达到新高，超过去年春节后旺季周交易量的最高点。整个3月份，贝壳平台重点监测的18个城市住房租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。贝壳研究院资深分析师黄卉表示，一方面，进入3月份，租赁企业逐步开始复工，推动市场恢复。另一方面，针对租赁市场，全国多个城市发布了租赁财政补贴通知。对新建改建、运营盘活租赁房源，以及企业、个人在政府租赁平台备案登记都有相应补贴，在一定程度上刺激了租赁市场回暖。记者走访北京一些商圈与小区发现，随着复工复产的推进，一些地产中介机构已经开门迎客，租房者逐渐增多。“回来第一件事就是租房，出租屋的保洁服务已经升级成了消毒保洁，管理员还留下了日常消毒物资，还是比较放心的。”近期从老家返回北京务工的黄先生顺利签约住进了丰台区的一处长租公寓。记者梳理发现，疫情期间共有17个省市发布42项住房租赁相关政策，加强防疫管理、引导市场良性发展。3月份，各地开始鼓励租赁企业复工、推动市场恢复。福建省以及深圳市、长春市发布了4项企业复工指导，要求加强对工作人员返岗的健康管理，进入社区带看房屋时控制人员数量，遵守社区的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州6个城市发布了财政补贴租赁住房市场发展的通知，对新建、改建、运营盘活租赁房源实行一定标准的补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个人房东在政府租赁平台备案登记。作为我国房地产市场长效机制的重要内容，住房租赁市场成为近年来国家重点鼓励发展的方向。企查查数据显示，受疫情影响，今年1月和2月我国房屋租赁企业注册量均低于往年同期，2月企业注册量仅为5550家，同比下降55%。随着疫情得到有效控制，今年3月份企业注册量迅速上升，达到往年同期水平，环比上升427%。企业经营承压抗风险能力待提高新冠肺炎疫情对各行各业来说都是一场大考，不少企业面临着运营难题。对于住房租赁行业来说，原本春节是客户换房、新签约的高峰期，疫情让行业几乎停滞，存在的一些“短板”也暴露出来。多数住房租赁企业抗风险能力弱，疫情防控期间面临着资金、管理等多重压力，并屡次站上舆论的风口浪尖。企查查数据显示，受到相关政策激励和人们生活消费习惯转变等因素影响，近5年我国房屋租赁企业注册量呈现几何式增长，并于2019年创下注册量新高，达到36.7万家企业，较2018年增长了32.5%。虽然我国房屋租赁市场规模正在逐渐扩大，但企业质量依旧良莠不齐，注册资金低于500万元的租赁企业占据了总量的60%，注册资金在5000万元以上的企业仅占8%，头部企业与中小企业资源呈现不均匀分布趋势。记者调查发现，疫情期间租赁企业经营负担加重，现金流吃紧，风险进一步放大。一方面，租赁企业房源出租率下降，空置率上升。贝壳研究院数据显示，疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20%;自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。另一方面，由于多个城市实施小区全封闭式管理，大量租客因无法入住要求退租或免租，租客违约风险提升，企业收租难度增加。疫情期间，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力为由要求免租。“总体来说，租赁企业风险承担能力低。由于长租公寓是薄利行业，不少企业本身仍处于亏损状态，受疫情影响，企业现金流更加吃紧，负担更重，部分中小企业甚至面临倒闭风险。”黄卉说。近年来，住房租赁企业在资本助力下得到快速发展，但多数仍处于跑马圈地阶段，盈利困难。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，住房租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳健的盈利模式及风险防范机制。此次疫情对住房租赁企业的抗风险能力提出了更高要求，在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，长租公寓投资回报周期长，近几年热钱涌入助长了租赁企业的“虚火”，企业没有认识到租赁行业的属性和规律;有些企业过度重视规模扩张，忽视自身经营能力提高，危机意识不足。一旦遇到“黑天鹅”，这些企业就容易陷入经营危机。制度逐步完善租客权益需重视虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展态势不会变。“租购并举”是房地产行业的长效机制，品质居住是消费升级背景下的必然需求。据贝壳研究院调查，在疫情对租客生活的实际影响上，占比最高的是“无法进入租住小区”，比例为51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社区过程中遭遇困难。由于疫情防控要求，许多社区采取了封闭措施，部分租客由于社区封闭无法进入，或者需要较为繁琐的手续才能进入。这不仅给租客带来了不便，也给租赁机构的业务开展带来挑战。同时也暴露出多数租户并未得到与业主同等的待遇，甚至受到歧视。“保障租购同权是租房市场健康发展的重要基础，未来租客权益保护还需要进一步探索。”黄卉表示，疫情之后，一方面，需要加强租赁立法支持，使租客权益能够获得明确的法律保障;另一方面，需要向租户提供投诉维权渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。疫情期间，不少租赁企业通过采取紧急防控措施、减免租金、无责换租等方式，一方面积极应对疫情影响，另一方面借此树立品牌形象。即便如此，租赁企业依然遇到不少困难，中小长租公寓企业生存空间进一步压缩，行业集中度加速提升，现金流断裂风险更加突出。随着租客不断回流，疫情对住房租赁企业的冲击得到缓解。不过，柴强强调，对过去一直没有进入盈利轨道的住房租赁企业来说，目前形势只是稍有缓解，如果疫情有反复、常态化、长期化，压力持续累积，不排除会有住房租赁企业出现经营困难而倒闭的现象，甚至导致住房租赁行业重新洗牌。“疫情对于长租公寓的运营提出了更高考验。”黄卉说，长租公寓的商业模式决定了其房租成本高、利润率低、抗风险能力较差。在疫情之后，长租公寓企业需要进一步审视自身商业模式，推动精细化运营，做好“以出定收”的库存管理，以维持健康的现金流，保证企业的可持续发展。盲目扩大规模而难以保证出租率，企业将会面临巨大风险，一旦遭遇市场变动则可能难以为继。　(中国经济网)

来源：金融界网站在宏观环境良好、经济运行平稳、常住人口众多、可开发用地有限的背景下，上海市房地产行业发展的主旋律从开发增量到挖掘存量。租赁，作为产业后半段资产管理，是房地产长效机制的重要组成部分，是存量改造的重要解决方式之一，是解决居民住房问题的主要手段之一，目前已在政策的扶持下大力发展。今天，重点探讨上海租赁市场的总体概况及很难被监测的重要特征。上海市住房租赁的市场概况上海市有着近2450万人口，其中950万为非户籍人口。非户籍人口中，租赁人口应在600万人以上，加上户籍人口中的租赁人群，数据显示，目前上海市租赁人口约1047万人，约占总人口的42％，因此构成了一个复杂并且庞大的租赁市场。由于在庞杂的市场中没有统一的标准和交易规则，尤其是散户市场历史悠久且规模庞大，交易隐蔽并且难监管。因此整体提高了上海市住房租赁市场数据获取难度以及数据准确性。尽管有着多方面的困难以及不确定性，在现有的数据下，我们依然能够大致描述上海市住房租赁市场的轮廓。首先，我们总结出上海住房租赁的几个特征：1、上海市租金波动在特定时间段内呈现出一定的周期型特征，暗合房地产交易市场波动；2、上海租赁住房供需相对平衡；3、上海住宅小区分布特征，呈现出越靠近中心城区密度越高、外围区域分布密度明显低于市中心城区的态势；图：上海住宅小区分布核密度图信息来源：城市数据团4、上海住宅小区户均人数分布特征，越靠近市中心城区户均人数越低，基本以户均2-3人为主力，1-2人和3-4人也有部分占比；而外围区域户均人数以4人以上为主力；图 ：上海住宅户均人数图信息来源：城市数据团后两个特征很好理解，这与城市发展与房地产投资的趋势相吻合；而前面两个特征，是我们需要重点介绍的。上海租金波动周期暗合房地产市场调控节奏？为了能够更加直观的展示上海市住房租赁市场平均租金价格走势及波动，我们节选了2014年1月 – 2018年8月的月度数据，并进行了一定的处理：指数型数据均以2014年1月的价格为100，租金价格数据为当月租金成交价格的算数平均数。2014年以来，上海市平均租金单位价格63元/平方米/月，2014年1月的58.61元/平方米/月，最高点为2018年9月的76.72元/平方米/月。自2014年以来，租金涨幅30.90％，复合增长率为6％左右，不及上海市平均工资的增幅8％。长期观察租金走势，数据显示2016年3月 – 2017年3月，尽管不同指标之间数据略有差别，但是租金整体向下的趋势一致。2017年4月之后，三个维度的指标走势出现了分化，更加市场化的单位租金价格指标呈现了明显上扬，其他指数类指标的上涨趋势较为落后。图：上海市租金价格走势（单位：元 /平方米/月）信息来源：上海市租赁办公室、中国房价行情网将以上绝对值数据进行同比处理，进一步地放大展示上海市近年来的租金的变化规律：长期来看，数据呈现出明显的波峰和波谷，2014 – 2016年间的时间段内，周期趋势明显暗合上海市房地产交易市场的调控节奏。图 ：上海市租金价格走势（同比处理后）（单位：％）信息来源：上海市租赁办公室、中国房价行情网然而，相较于住房交易市场，租赁市场中的交易频次较高，短期内价格波动较大，并不存在明显的长期上涨趋势，因此结合环比数据，分析上海市租金价格的短期波动。上海市租赁办公室所公布的租赁指数对于短期变化趋势不敏感，另外两个维度的数据可以较好的捕捉租金价格的变动。从数据来看，1）价格整体波动幅度不大，租金的绝对值标准差为正负5.12元/平方米/月；环比的波动范围标准差在正负3％左右。市场基本处于平稳状态，2018年以来有连续上涨趋势；2）住房租赁市场整体呈现出季节性变化，如：每年2月是租金降低，每年6 – 9月租金提升。然而，季节性变化只能作为市场变化的参考规律，存在例外，如：2016年6 – 9月和2017年2月租金价格变化趋势相反。图 ：上海市租金价格走势（环比处理后）（单位：％）信息来源：上海市租赁办公室、中国房价行情网上海租赁住房供需基本平衡？静态来看， 需求方面，数据显示，截止至2018年8月，上海市有1047万租赁人口，产生了582万间的租赁需求。其中，约55万间由机构运营商提供，约43万间房源由城中村改造，剩余483万间的租赁房屋则需要由散户业主提供。表 ：2017全国重点十城租赁住房现状供给结构（单位：万人，万间）供应方面， 根据中国房地产协会主办的中国房价行情网数据披露，上海市2017年累计成交租赁（住宅）住房共221.8万套，合计1.86亿平方米，平均单位成交的住房面积为84平方米/套。根据主要年份社会经济主要指标（2015）统计，上海市户均约2.7人。以此为依据，220万套住房约可以满足594万租赁人群的居住需求，再者，55万间的机构供应量可以满足55万人的居住需求。静态来看，上海市租赁住房市场基本处于供需均衡的状态。动态来看， 短期波动数据由同策研究院监测，主要涵盖上海市住房租赁市场上五大中介的挂牌及撤销数据。上海市五大中介挂牌出租房屋长期处于4万套以上。以7天为周期，2018年4月以来，每周新增房源供应均值8911个供应单位，撤销房源均值8930个供应单位。中介平台中新增挂牌数量略低于撤销的房源数量。供需基本保持动态平衡状态，波动不大。图 ：2018.4.23-2018.9.30每周新增及撤销房源数（单位：供应单位）信息来源：dataln，同策研究院

来源： 中国经济网围绕住房租赁市场市场现状及未来发展趋势，近日，58同城、安居客发布了《2020年中国住房租赁市场总结报告》（以下简称《报告》），从住房租赁市场的政策、市场现状、供应、需求等多个方面，真实、全面地反映出城市青年租住需求现状与未来趋势。《报告》显示，2020年全国租赁市场土地供基本保持同期水平，上海在线租赁房源供应量居首位；流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，租房市场年轻群体占比增加，杭州、武汉月租金超50元/平领先新一线；未来政策将加强长租公寓风险管理，助力房屋租赁行业更规范化发展。“解决好大城市住房突出问题”为主导思想，多城市抢人政策屡屡出新随着我国房地产市场逐步迈进存量时代，租赁市场也在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展，有关租赁的政策红利开始不断释放。《报告》提出，根据今年租赁市场的政策变化，从早期的不断强调“大力发展住房租赁市场”，到7月份增加了8个住房租赁市场试点城市，再到近期中央经济工作会议指出，解决好大城市住房突出问题是2021年重点任务之一，并从土地供应、降低税费、规范市场行为等，多方面明确了租赁住房市场的具体工作要求，政府大力发展租赁市场的态度十分明朗，市场行为将逐步规范。同时，各地制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。深圳、长沙、武汉等城市允许非住宅用房改造为租赁住房，上海提出长租公寓与养老相结合，为租房市场的发展提供了新方向。另一方面，城市的“抢人大战”也在火热的进行。近两年来，各地吸引人才的政策屡屡出新，送房子、送户口，简化手续办理流程等竭尽所能的招揽人才，毕竟人才代表着一个城市未来的生命力。为了吸引人才加入，杭州、广州、南京、深圳等地对人才给予不同级别的租房补贴，解决人才的租住问题，鼓励人才流入。而针对市场乱象，多地长租公寓“暴雷”城市出台文件警示租房风险、规范企业行为。进入下半年，部分长租公寓“暴雷”令不少租客和房东蒙受损失。杭州、上海、成都等城市发布政策文件等租赁风险提示，旨在警示租房过程中存在的风险，同时规范住房租赁市场行为，改善市场环境。租赁市场土地供应继续稳步推进，上海在线租赁房源供应量居首位《报告》介绍，自2016年11月首宗租赁相关用地推出开始，租赁市场土地供应便保持稳步推进的节奏。而在2020年，地方政府也通过集体土地建设租赁住房、搭建租赁住房信息平台、开展人才专项租赁住房试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等方式，多角度、全方位地推进政策落地。《报告》称，相比2019年土地供应略有下行的趋势，2020年租赁市场土地供基本保持同期水平。截止2020年10月，全年共计推出约350万平方米租赁相关用地，租赁市场土地供应量持续稳步推进。而在房源供应方面，从全年来看，4月份为全年在线租赁房源供应高峰，而后总体呈缓慢下降趋势，四季度进入租房淡季，供应量逐步下降。分城市看，一线四城的在线租赁房源供应量领先全国各城，上海租赁房源供应量居全国首位；新一线城市中，杭州、武汉、南京在线租赁房源供应量排在前三位。武汉在1-4月在线租赁房源供应量跌至谷底，5月份后基本恢复至去年同期水平。数据显示，从全国范围的在线租赁房源供应来看，租金在2000元/月以上的房源供应量占比为53.9%，具体来看，2020年房源的租金价格在1001-2000元/月的占比最高，为36.4%，租金在2001-3000元/月的房源占比两成。在2000元/月以下租金占比最高的同时，多个城市的租住面积也呈现小面积房源为主的局面，其中，面积在50㎡以下的房源供应占比35.9%，50-70㎡、70-90㎡的房源供应占比均在15%左右。在未来租赁人群对于居住品质的要求不断提升趋势下，在增加租赁房源供给量的同时，市场对户型的关注也在逐步提升。58同城、安居客《2020年中国住房租赁市场总结报告》显示，全国在线租赁房源中，1居室的房源供应量占比42%，2居室占比33.8%，4居室及以上大户型的房源不足5%。北京的租房需求量为全国第一，杭州、武汉月租金超50元/平领跑新一线《报告》指出，2020年租房需求方面，1-2月为年内租房需求最低谷，3月份后租房需求出现大幅回升，而后基本保持平稳趋势；9月份后租房需求有略微下行。一线城市中北京的租房需求量为全国第一，其次为上海、深圳、广州；新一线城市中，西部城市租房需求领先，成都居首位，排名全国第二，仅次于北京，西部代表城市重庆在新一线中位列第二。尽管在新冠肺炎疫情影响下，全国租房市场出现了整体的萎缩，但整体来看，重点城市的租金仍然保持平稳。2020年1-11月，全国重点19城的平均租金在41.2元/㎡月，与去年相比波动不大。从全年月租金价格走势上看，6-8月毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场，在一定程度上影响了租金走势，其中8月份19城的平均租金略有上浮，而后回归至正常水平。《报告》数据显示，从重点监测城市的租金水平上看，新一线城市中，杭州、武汉的平均租金价格在50元/㎡月以上，同比去年有所上涨。南京平均租金在42.6元/㎡月，其他城市的租金价格多在20-40元/㎡月之间。租房市场年轻群体占比增加，选房时最注重居住安全性随着95后、00后步入社会，租房需求也出现了一定的变化，年轻人更注重居住的品质，更青睐个性化的生活服务，让高品质的租住生活将成为新需求。而租房市场的年轻群体——高校毕业生的数量仍在持续增长，2020年高校毕业生874万人，同比增加40万人，再创历史新高。58安居客房产研究院针对一线及新一线城市租房人群调研结果显示，租房时更关注的因素中，有35.3%的人选择了房屋的居住安全性，其次为房屋周边的生活配套情况、周边交通是否通达，此外，所租房屋的租金是否合适也是不容忽视的因素之一。调研数据显示，一线及新一线城市受访者中，有51.9%的租房人群表示可接受的租金范围在2001-3000元/月之间。一线租房人群中选择租金在2501-3000元/月的占比最多，为22.0%，而新一线租房人群中选择租金在2001-2500元/月的占比最多，为30.1%。除了租金，租房的日常生活也面临着一些小烦恼，44.6%参与调研的租房人群表示遇到过“房屋设备损坏没人维修”的问题，其次，合适的房源少、房源信息有误、不退/少退押金也是租房时常见的痛点。《报告》指出，有60.9%的租房人群表示更愿意选择租住普通住宅小区的房源，19.6%的租房人群更喜欢租住品牌公寓。其中，年龄在20-25岁的年轻人选择租住品牌公寓的人群占比相对较高。值得关注的是，下半年部分城市出现品牌公寓“暴雷”现象，租住品牌公寓时应谨慎挑选。针对2020全国租赁市场新趋势，58安居客房产研究院分院院长张波表示，2020年租赁行业面临的困难和风险重重，一方面疫情导致租赁需求在一个阶段明显缩减，租赁行业受到了较大冲击，另一方面租赁机构的风险性频频显现，资金链断裂导致淘汰出局并不鲜见。但2020年国家对于租赁行业的推进并未止步，天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8个城市成为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市，为下一步租赁政策在全国更多城市的细化落地执行提供了大量经验基础。展望2021年，租赁将成为发展重点，对于大量的新市民、青年人的居住需求，未来采取更多增加租赁房源供给的方式进行解决。一方面未来参与到租赁行业中的企业会增多，租赁房源量、租赁土地的供给将增强，以满足不断增长的租赁需求；另一方面政府会进一步强化对租赁行业的重视度，不断会给予财政、税收等层面的支持，同时强化对长租公寓的资金监管，并提升对各地租金变动的监管力度。

80.8%受访租户为整租，16.7%为合租，群租占比较低为2.5%（群租：改变原有户型，分割独立房间出租的现象）。分析主城居住区域和租金水平分析，供不应求的热租区域为:南坪、观音桥、五里店、杨家坪、石桥铺、袁家岗、大坪、三峡广场等，冷租区为：龙头寺、华严寺等片区。造成这种现象的原因是租户选择租住地都会选择离工作地近、交通便捷、房租便宜的区域。总体房格尔系数为1:2.7意味着房租支出占到家庭月均收入的36.5%与主城区租赁市场大户型供应有一定关系。租金支付按季度付达64.7%，总体来看，租金支付周期长，也体现了租户的稳定性，为长租公寓等新型租赁产品在渝落地奠定了群体基础。租户来源为：熟人介绍、街边广告、网络、中介、物业、房屋托管公司。各个租赁渠道均存在一定问题：周边熟人介绍、街边广告、物业介绍均存在房源有限的问题；网络渠道突出问题虚假房源过多达45.6%；房产中介存在的问题是中介费太高（57.8%）（主城区市场上中介费用一般是承租方和出租房各出租金的一半）。托管公司比较受限的是房源推广渠道较少的问题。本次调查物业公司填报空置房源134089套、出租房源134262套，社区填报无物业出租房57827套。总计326178套房源分布于主城2489个小区。空置率为41.11%。政府有必要主导建立住房租赁平台，负责验证房源真实性、查找租赁房源，租赁合同备案等功能。主城区住房租赁市场现状是总体供需基本平衡，但供应市场发展不平衡、不匹配、未形成合力，后续任需要多渠道保障、盘活存量、提高房源适配度，引导住房租赁市场向规模化、专业化发展，通过责任落实，规范管理，共同推进住房租赁市场建设。

来源：证券时报原标题：深圳房屋租赁市场调查——租金回报率走低 警惕长租公寓“长收短付”证券时报记者 吴家明“今年的租房行情的确不怎么样。”在深圳人民南片区从事房产中介多年的黄经理告诉证券时报记者，“以前靠近关口的物业租赁市场很火，租金回报率相对较高，但今年的行情就不一样了。”深圳火热的买卖市场背后，租赁市场却显得相对平静。在此背景下，长租公寓行业也受到考验。这时，一些看似租金折扣的“长收短付”现象更为明显，存在极大隐患。业主主动降租临近罗湖口岸的人民南片区，可以说是深圳“港味”最浓的地方之一。曾有调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。不过，受到疫情和相关防疫措施等因素影响，这里的人气似乎不比以往。“按往常来看，这边的房子不仅挨着罗湖口岸，交通和生活也十分便利，这样的房子一般很受往返深港两地工作的人以及跨境学童的家长群体欢迎。去年还挺好出租的，有时一周都不到就有下家租客接手了。”黄经理正在劝说一位业主降租，这位业主刚刚在人民南片区的置地逸轩小区买了一套一房一厅的单位，原本打算以月租6000元的价格放租，但现在的行情很难租出去。“今年类似的房源，多数业主的报价都在5000元至5500元左右。”也有租客告诉记者，自己在罗湖向西村片区租房住了3年，第一次见到房东愿意降租几百元，希望租客可以续租。除了人民南片区，记者以租客的身份致电福田口岸、皇岗口岸附近多个小区的房产中介经理，几乎都得到相同的回答：今年的租金谈判空间比以往大，不乏一些急于出租的房源。在福田口岸附近的一个大型社区金地名津，记者发现同样面积的房源租金价格相差幅度却很大，例如一套43平方米左右的房源，业主放租的价格范围在4600至6000元之间。其实，除了口岸片区，整个深圳市的房屋租赁市场在今年都显得相对平稳。乐有家研究中心的数据显示，租赁是楼市中受疫情影响最大的市场，2020年上半年深圳租赁市场成交量环比及同比跌幅都超过了20%。从月度走势可以看出，2月后深圳租金就开始逐月下滑。到了今年6月，月均租金从2月的每平方米75元降至70元。乐有家研究中心认为，2020年上半年不少房东都选择了降租或者不涨租来留住租客。此外，原关外多条地铁的开通，也吸引了不少原关内租客搬去租金较便宜的原关外，在本身租赁需求减少的情况下，这也促使房东不敢涨租。另有市场数据显示，当前深圳市场的平均租金回报率仅为1.33%，特别是在房价上涨的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势。警惕“长收短付”租金平稳甚至小幅下降，冲击的不只有房东，更考验着整个长租公寓行业。作为周旋在房东与租客之间的“二房东”，长租公寓承受的资金风险要更大一些。一直以来，“长收短付”等不规范现象一直备受争议。记者在人民南片区调查时发现，一些长租公寓品牌的房源再度使出“长收短付”等方式，以看似大幅让利的方式吸引租客。所谓“长收短付”，即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金的经营模式。“这套房子的市场租金在5300元左右，如果半年付的话（即一次性交付半年房租），月租为5050元；如果年付（一次性支付一年的房租），月租仅为4050元。”房屋管家告诉记者。不过，记者发现，由于价格差异巨大，这套房源几天之后就被租出。近年来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用房租“高进低出”（即高租金向房东收房，低租金向租客出）以及“长收短付”等经营模式，存在极大的隐患。无独有偶，受疫情影响，长租公寓出租率下降，长租公寓企业现金流随即吃紧，今年上半年不断传出企业资金链断裂的消息。近日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《谨防租房中“高进低出”“长收短付”陷阱的风险提示》，对于近期受关注的长租公寓问题进行了风险提示。其中，租客在签订房屋租赁合同时，要特别注意其中的租金支付期限和方式条款，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，警惕一次性预付3个月以上的租金给予租金打折的诱惑，不要一次性预付较大数额的租金，防范住房租赁企业在租期未到时便卷款跑路或倒闭，而原房东因收不到租金不让居住。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情期间长租公寓市场出现了很多问题。类似风险提示下，实际上有助于让房东理性看待市场，不要因为租金收入高，就盲目把房屋交付长租公寓进行托管，也有助于租客理性看待租赁市场，防范各类交易风险的出现。此外，记者还以房东的身份致电了深圳市场上几家大型的长租公寓公司，对方客服详细询问了房源信息之后却没有继续跟进。有工作人员告诉记者，长租公寓收房是有选择性的，只在特定的一些小区进行，今年公司收房的计划也变得谨慎。贝壳研究院发布报告指出，今年上半年租赁市场季节周期规律被打破，传统的租赁旺季并不“旺”。从市场主体来看，长租公寓企业也经历了经营考验，中小企业面临资金困境。上半年头部长租公寓企业放缓了拓展趋势，新开店率远低于去年水平，今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。