房价调研

统计局公布数据显示，2019年，全国新建商品住宅成交均价9280元/平方米，同比增长8.7%，同比上年收窄3.5个百分点。刘全认为，房地产调控政策收紧及市场利空消息频繁加推，而房价依然持续上涨。房地产调控坚持“房住不炒”“因城施策”，不将房地产行业作为短期刺激经济增长的手段已经明确。2020年，全国房价将呈现出“稳中看涨，多极分化”的态势。未来，房地产市场潜在风险不言而喻。1月15日，央行进行1000亿元的逆回购及3000亿元的MLF。1月16日，央行释放3000亿元的逆回购。1月17日、19日先后进行了2000亿元的逆回购。今年年初，央行已释放8000亿元的资金。刘全认为，央行在新年第一个月，累计释放资金高达1.9万亿元。跨年资金流动性需求大幅增加，主要考虑到年底监管加强，央行加大资金投放力度以维护流动性平稳。央行严格控制资金进入房地产市场，而现实中有多少资金变相流入市场不得而知。央行无论如何控制资金流向，对于房地产市场而言都是利好。1999-2009年，房地产行业进入高速增长的“黄金时代”；2009-2019年，房地产行业已进入低利润的“白银时代”；2020年之后，房地产行业将进入“黄铜时代”。刘全认为，所谓房地产的黄铜时代，预示着房地产的金融投资属性逐渐退去，住宅的居住属性逐步回归。“房住不炒”既是对住宅价值的定性，也是在重塑房地产市场的定位。房地产市场调控政策坚持“房住不炒”，此举只是抑制市场投资炒房，并不是打压高房价。刘全战略研究中心在百度调查数据显示，截止1月30日22时：70%的网友预测，今年房价会下跌；只有30%的网友预测，今年房价会上涨。刘全认为，房地产开发土地价格大幅上涨和市场投资炒房叠加影响，2020年房价不可能会出现大幅下跌。一、二线城市房价稳中看涨，三、四线城市房价上涨乏力。让住宅回归居住的功能，抑制市场投资炒房，支持刚性需求和改善性需求任重而道远。房地产行业不能拖累经济增长，也不能影响地方财政收入和金融市场稳定等长期不会转变。作者：刘全创作：2020.1.31多选|2020年房价是涨是跌？2020年房价上涨2020年房价下跌2020年房价平稳打开百度APP进行投票

现在几乎所有上点规模的房企都在追求全国化布局，就算是区域型战略房企也会碰到下沉三四五六线的问题，今天就是讲一讲如何准确、高效地调研一个新城市。对了，对金融机构风控人员评价不熟悉城市土地抵押物的价值也很有帮助。以下讲正文：调研一个新城市，我们要做内业和外业。1、内业1）城市发展历史沿革①搜罗这个城市10年间的各种房地产市场报告、研究报告，梳理下10年间这个城市发展的脉络，房地产热点的变迁，市场的波峰波谷及背后的故事。②了解这个城市的主政官员的思路与既有的发展战略。③了解这个城市的产业特征，居民的收入水平及消费水平。要去一个新城市，你首先要了解这个城市的历史，如果一点概念都没有，现场踩盘的时候很多问题就理解不了。一般来讲，当你能拿着一张城市地图，能讲出这个城市的大概情况的时候，那对城市的理解就差不多了，整体的印象就有了，有偏差不要紧，后面慢慢调整。2）城市的房价体系与地价体系这个很重要，我们去调研一个新城市的目的，主要还是为了了解这个城市的房价和地价，从而为自己合理拿地提供依据。如何在不去现场的情况下了解到最准确的信息？我们还是从房产的网签数据和土地的成交数据着手，这两个数据都是第一手的数据且有政府公信，没有处理过也做不了假。我的建议，就是做好两张图，一张是近两年的土地成交图，另一张是近两年的去化量排名前十或前二十的楼盘分布图。土地成交图上，可以看到成交热点、土地供应强度，包括地价梯度，当然很多地价都是综合体地价或者带着无偿移交的配建，都可以备注说明掉，地价梯度以及供应强度是可以大致框出标的项目的合理地价范围。楼盘分布图上，可以明确合理的房价梯度，因为去化是排行前十前二十，都是跑量型的合理定价，通过价格体系的建议，可以框出房价的合理范围。要去一个新城市，首先就是要“定坐标”，坐标点布满参考系建立完成后，其实对这个城市也基本上做了框定，所以内业做这个工作很重要。就和城市研究一样，大家最想看的，还是那个价格体系图。3）实地踏勘准备看时间预算来定看地安排，一般来讲，一个三四线小城市，一个整天8个小时基本上绰绰有余，如果是一个一二线的特大城市，基本上要2-3天，毕竟你从城东开车到城西路上都要将近一个小时。对于三四线城市而言，采用三看的模式，标杆房企盘必看、高流量爆款盘必看、特异性盘必看（所谓特异性，就是①售价明显高于周边且有一定流量、②市区范围内的特大盘项目），当然时间不够，每种楼盘挑一到两个有代表性的就行。对于一二线城市而言，大家研究都很充分了，一般就是聚焦，市区那种地方供地少，板块也相对均质化，挑楼盘可以少看看，看一两个红盘就行了，在市郊区供地潜力比较大的地方多看看，插红旗定坐标。但无论如何，出差去新城市要做些啥都是要在内业的时候准备一下，不能去了再说。不过要去看什么，这个是见仁见智的行为。其实我觉得，大部分的内容在内业时候都已经准备的七七八八了，去现场看地，往往是做个验证和确认罢了。就我个人感觉，调研城市工作内业的重要性比外业大多了。2、外业外业就是出差，下面讲讲出差时候要干嘛。1）踩盘很多人对出差的概念就是踩盘，对踩盘的概念就是进门问个价格、拍个沙盘就拍拍屁股跑了。我讲下我对踩盘的概念，进售楼处都要关注点啥：①竞品楼盘对整个区域的理解。售楼处对整个区域一般都会布置一张硕大的地图，上面把交通、配套罗列的清清楚楚，而且售楼处为了卖房，必定是竭尽所能寻找利好，那张图就能反应区域未来几年内最乐观的发展状态。毫不夸张得讲，投资人员进售楼处就是为了这张图来的，竞品楼盘的这张图其实是投资人员理解整个片区的捷径；②产品及价格。这个是老生常谈，但要关注两点，第一，要确认下价格，明确内业查到的网签价格是否准确，第二，要聊下价和量背后的细节，因为网签的数据是表象，数据来源于蓄客、开盘、续销的转换，网签的价格背后也对应着产品形态，比如11层的小高层和33层的高层在网签数据上都表示为普通住宅。③存量。楼盘已经开盘卖了多少，还有多少没有卖，这个可以从沙盘上就能获取信息。④客群及热度。进入了售楼处，其实也可以感受下目前的市场热度。如果①销售人员很多，客户很少，说明刚刚热过一阵，但是因为踩盘时间不对或者市场刚刚下行，客户来的少；②销售人员很少，客户很少，说明市场下行很久或者近期没有推盘计划；③客户很多，那要么是市场好要么在认筹期或者刚开盘都在签约。除了感受，其实最好还要问下客户都是哪里来的，是地缘性的还是外来的。⑤竞争对手。我明调的时候比较喜欢问销售，你家竞品都有哪些，然后他一般都会很感兴趣，毕竟销售平时的重点工作之一就是琢磨对手，然后巴拉巴拉讲一堆他的理解，很好，省了我去周边调盘的时间。2）感受城市去了当地，就要像本地人一样生活。①中饭晚饭吃饭的时候，记得去他们最好或者次好的商圈走走，调研的同时，为当地的GDP贡献一点力量。②一般调研城市都会有车，就算没车也能打出租车，沿着城市的一环、二环开一圈，看看环线内外的感受，也听听出租车司机或者地陪的吹牛，多得到一些百度地图之外的信息。③去当地供地比较集中的区域，看看各家开发商的开发状态，也看看政府规划的实现状态。④找个当地的中介，说自己想投资一套当地的房产，听听中介的吹水，留个微信保持沟通，也许真买了也说不定。撰文不易，日拱一卒，希望大家多多点击下方平台推送的广告，此为账号全部收入来源，感谢支持，望大家万事顺意。

来源/微信公众号：樱桃大房子 作者：樱桃前言最近正值会议召开，宏观政策的信号比较多，恰巧我选择在这个期间出去调研了，2017年我写的最多的就是各种宏观经济政策分析，没有到具体城市，所以2018年，我会弥补这个不足，多跟市场接触，多去一线调研，因为宏观的走向其实已经很明确了，就是要通过三年的时间去杠杆，从2018-2020年，为什么是三年，而不是一年？三年，就意味着是一个缓慢的过程，也许对于短期积累过多泡沫的城市而言，阴跌是一种化解泡沫的最好选择，以时间换空间，不至于伤筋动骨，只是磨破点皮肉。当然，这只是最理想的状态！像燕郊就以急跌暴跌的方式进行着！合肥是我这次出门实地调研的第一站，主要是我跟合肥当地最大开发商文一地产有点摩擦，对方非要热情的邀请我到合肥出庭跑一趟，刚好我以前也没有去过，而合肥2016年房价涨幅全国第一的名声又早已在外，不去看看，总觉遗憾。在此要特别感谢合肥公众号“霸都楼市”的朋友对我本次合肥之行的支持。2016年的合肥楼市涨幅全国第一，可谓赚足了眼球，然而严厉的调控，到2017年迎来了市场冰冻，2017年合肥新房成交量同比下跌73.78%，坐了一场过山车。开发商面临的是高地价带来的苦果，为了回笼资金，甚至不惜贴着成本卖，而随着供给量的增加、需求量的减少，市场供过于求的压力，已开始倒逼某些房企低价开盘跑量。滨湖新区中介告诉樱桃大房子，整个合肥市场的二手房以一种阴跌的方式，持续降价一年了，炒作最厉害的滨湖新区已经普跌15%左右。1高地价带来的销售压力合肥传统上包括4个市辖区，即庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区，4个县，长丰、肥东、肥西、庐江；1个县级市，巢湖。但现在流行行政区细分，所以变成了多个小区，如下图链家的二手房区分布图，最热门的就是滨湖新区、政务区、高新区、经开区，还有肥西和庐江、巢湖图上没有显示。因为3月1日的庭审在瑶海区，所以我落脚合肥的地方就选在了瑶海区，但时间宝贵，开庭我没到场，去周边踩了踩盘，否则瑶海区那么不受合肥人待见，我也不会去那看盘，瑶海区那破旧程度，显然拉低了合肥高房价的水平。我刚下车到达文一名门广场的位置，一位大妈就上来问我是不是来看房的，她可以带我去看房，每带一位有效客户，她说可以多得10块钱，他们这类业务员不在少数，主要还是市场行情不太好啊，不过据他们说春节因为返乡行情，比平常还是有所好转，初七那一天十几个业务员带了42个客户。寒风瑟瑟中，各取所需吧，我上午配合他们看了五个盘。1、文一云溪湾，看房的人大概有十多个，均价1.25万元/平米，以三房改善居多，98平米的总价在122万元左右，拿地的楼面价就到了11490元/平米，售楼员说卖这个价根本没钱赚。2、文一锦门学府里，售价12000元/平米，目前仅剩下尾盘，项目拿地楼面价10050元/平米，也是贴着成本在卖。3、新城桃李郡，售价在1.3万元/平米上下，拿地的成本不低，楼面价达9000元/平米，当时溢价率达到185%。4、春晖里，均价1.2万元/平米，销售人员说，虽然拿地早，只要三四千块，压力没他们大，不过售价肯定还是会按照市场价卖。5、万科文一未来之光，售价1.6万元/平米带精装，楼面地价也到了11250元/平米，中午，售楼处冷冷清清，无人看房，虽然有地铁，但属于肥东县了，地理位置较偏，虽然售价也没多少钱赚，但1.6万的价格，对于这个区域来说，肯定还是偏高了，1.6万，我为什么不买高大上的滨湖新区呢？有个朋友告诉樱桃，她认识的一个销售员离职了，因为房子实在是难卖啊。虽然我跟文一有过节，但说句公道话，文一云溪湾土地成本都1.1万多了，卖1.2万多，房企也是哑巴吃黄连，有苦说不出，土地太贵了，瑶海区公共配套不足不说，城市风貌真是典型的贫民窟。按合肥本地的业内人士说，瑶海区是只能靠当地居民自我循环的区域，外来居民不愿意进去，当地人不愿意割舍逃离的地方，所以综合来说，2016年也涨了，但升值幅度远远跑输其他区域。第二天我去了滨湖新区和政务区，环境面貌确实顿感耳目一新，与瑶海区那乡下是天壤之别，一个高富帅，一个矮矬穷。滨湖新区，也是合肥炒作最为火热的片区，外来投资客云集，限购之后，目前新盘去化率较为缓慢。1、宝能城，销售说很快会推出二期，售价预计1.4万-1.6万元/平米，但业内说政府现在卡着不让卖住宅，因为七星揽月的写字楼，不知道出于什么原因，一直没有盖起来，该地已经空置5年，宝能城拿地早，土地成本低，售价没有压力，但开发速度太慢，万达进场比宝能晚，都快开发完了。2、文一塘溪津门，是2016年合肥77亿总价地王，也在售了，高层售价为2.2万元/平米精装，洋房2.4万元/平米毛坯，产品定位比宝能城高端，但定价也比宝能城高不少。售楼员说，这个项目的楼面地价就到了19800元/平米，普通高层还带精装修卖这个价可以说是亏的，地价贵了没办法。3、合肥云谷，去年11月份开盘，在冷淡的行情下，四五百套房开盘全部卖完了，而且要求全款优先，因为集团有回款要求，秘诀就是低价，高层均价1.35万元/平米，洋房均价1.7万元/平米，比周边滨湖万科城二手房便宜5000元，此盘一开，其他盘肯定就不好卖了，二手房也必然面临着下降的压力。这个盘的销售奇迹说明了，其实市场也不缺乏需求，缺的是合理的价格。2房价为什么上涨这么快？万科城是滨湖新区比较有代表性的高价小区。2013年8月，万科城新房开盘卖8700元/平米，2014年6月-9月，均价9200。2015年7月，9500-9800元/平米，两年一平米只涨了一千块，应该说涨幅低了点，还不如M2的增幅，但2016年二手房疯狂上涨了一倍，又属于涨幅过多了。这是链家上的成交记录：现在万科城的价格保持在1.8-1.9万左右。我另外找了合肥2013年七八月份几个盘的价格做了下对比，1、瑶海区，城东板块，皇马花园，2013年7月，卖5200元，现在二手房1-1.1万，翻倍，属于平均水平。2、经开区，翡翠湖片区，中环城国际公寓，均价7300元，2017年10月有一套72平米3房，成交总价140万，单价1.9万多，这个盘公寓的价格居然比周边住宅还高，升值还多，算是万里挑一，确实是让我吃惊，主要是因为在大学城，所以租的起价格，售价偏高。3、经开区，南艳湖，御湖观邸，均价5700元，目前二手房成交价1.5万左右，将近3倍，跑赢大盘。4、蜀山区，蜀麓片区，海亮九玺，6200元/㎡，今年2月的二手房成交均价1.6万多，上涨1万块，也算是跑赢大盘。5、长丰县，北部新城，北城世纪城，4500元/平方米，现在二手房也卖到1万了。6、庐阳区，四里河片区，中国铁建国际城品园，7200元/平方米，目前二手房1.3-1.4万/平米，翻倍。7、蜀山区，新产业园片区，中海原山，樱桃一个朋友，2012年买了这里的一套别墅，当时单价1万，现在2万，翻倍，但高层同期升值了3倍，因为流动性更好，2012年高层卖五千，2013年12月，88、89顶楼的房子还有6300的价格，160平米的也只有7100元/平米，现在80多平米的两房，130多万元，单价1.5-1.6万左右。合肥房价在2016年的涨幅，到底是高还是低？如果和中部其他同省级可比的城市，目前我所调研过的，只能跟长沙比，因为郑州，武汉、南昌、太原我都没有实地去调研，所以还不能盲目评论，（后面这些城市今年也会找时间去调研）。一个城市的房价本质上还是由当地的供需所决定，合肥2017年末常住人口796.5万，而长沙常住人口764万，面积上两个城市差不多，两个城市都是1.1万平方公里，我粗略的统计下，合肥四个大主城区加起来1400平方公里左右，其他小区基本上是这四个大区里的，长沙主城区加起来2000平方公里左右。GDP长沙2017年已经破万亿，合肥只有7200亿，但GDP这些只是辅助性的因素，否则你是无法解释厦门城市经济体量那么小，房价却那么高的原因，因为所有福建南的人都想在厦门买房，而厦门本身的面积又太小，所以它的需求不能仅仅看他本地的常住人口，而它的购买力也不能仅仅从本地的居民人均收入来衡量，必须要考虑到漳州泉州数千万人民的潜在购买力。如果从建成区面积和人口来算的话，长沙和合肥差距不大，到2016年，长沙建成区面积364平方公里，建成区人口突破400万人；合肥建成区面积420平方公里，建成区人口400万人。合肥经济体量和人均收入，在中部城市中，也不算高，比武汉、长沙、郑州都低。但为什么合肥房价比长沙涨幅大呢？如果按照同等地段的概念，大概高了20%-30%的水平。长沙的情况，我2月23日发过文章，论涨幅肯定是不如合肥的，其中有一个非常大的原因在于土地价格，长沙在土地出让上是非常克制的，就是2016、2017年这样的牛市，平均地价也只有两千，所以江景房2010年就卖到7800了，2018年还只卖1万-1.3万/平米，简直无法想象的便宜，这涨幅输给了M2，当然炒作厉害的梅溪湖还是跑赢了。十年前合肥在中部6省会中经济总量最小，但由于紧邻长三角的地理位置，承东启西的地理位置、较低的综合成本、良好的高教资源、以及安徽充足的劳动力资源等优势，合肥吸引了美菱等家电巨头落户，并一举发展成为全国最大的家电制造业基地，区域经济也实现高速发展，现在已经跃升到了中部第四，比南昌和太原要好。所有这些概念炒作，加上地方推波助澜，“哦，你们看，地价都一万多了，房价不得卖两万多哦！”这种逻辑推理，业内炒作传播，恐慌情绪渲染，进一步强化了房价上涨的预期。2016年合肥日光盘一个接一个，土拍市场更是热火朝天，房企不惜展开贴身肉搏赛也要抢地，因为高潮迭起时，每个人都看好合肥的未来，地方财源也滚滚来，大家都沉浸在夺取高房价战利品的喜悦中。合肥城建2016年年报透露一组数据，在合肥市区2016年共成交71宗地块，约合853亿元，为近6年以来合肥市区土地出让金额的最高值，平均地价约合1346.07万元/亩，刷新历史最高纪录。其中，有46宗地块溢价率超过100%；有38宗地块溢价率超过200%；有16宗地块溢价率超过300%；有2宗地块溢价率超过400%。合肥可是炒土地的一把好手，先靠概念就可以把开发商吸引过去，地是卖出去了，结果配套设施没建成，把开发商给套死了，房子亏损也卖不出去，房企也是苦不堪言，具体的片区我就不点名了。如果不是成为住建部重点关注名单，哪个地方也不想自砸饭碗，如今合肥限价丝毫不敢懈怠，哪怕房企亏本，也只能牺牲他们短暂的利益了。合肥一名房地产专业人士说，土地成本这么高，房企要么就拖着不卖，但追求快速周转的企业必须卖，所以要么只能贴着成本，或者亏一点点卖，能赚钱的不多。政府限价是一方面，最主要的是现在市场行情不好，即使不限价，想卖高价，也卖不出去，因为大家的预期开始转向了。于是，高潮退去，合肥楼市进入了一场低迷中。3过度炒作后的回调这一部分我上周在报纸上也报道了，据合房网内容中心不完全统计，2017年，合肥九区商品住宅成交量为19898套，较上年同期减少55998套，同比下跌73.78%。合肥一位业内的朋友告诉樱桃，成交量的下滑，一方面与政府为了控制房价限制网签有很大关系，去年有2万套房没有网签。另一方面，市场行情确实是变差了，2016年开盘必抢光，还抢不到，现在开几百套出来，如果是市场价，卖一年也卖不完。据合房网统计，2017年合肥入市房源总计超50014套，平均价格在14379元/平米。而截至2018年2月底，合肥市区住宅库存量继续回升，目前达到了47906套，环比增长5.1%，同比增长244%，这是合肥连续13个月出现库存增长现象。合肥业内的朋友认为，供给增加，需求减少，房价只怕还会跌，二手房的趋势已经很明显了。据合肥市国土局资料显示，2017年，全年房地产开发企业土地购置面积684.87万平米，增长36.5%。这也意味着合肥未来的市场潜在供给量比较大，2016年、2017年合肥土地供给量都保持了较大的量，相比2014、2015年都有所增加，所以在未来总的供给量上，是完全不用担心合肥楼市供不应求的问题，只是看区位结构可能不平衡，比如政务区没什么地了。今年1月份以来，合肥市成交量有所放大，1月共网签4088套房，环比增长70%，同比增长194.3%。据业内透露，合肥去年12月有三千套房子放出来，都是保障房、回迁房，价格比较低，可以对冲高价盘。合肥新房市场由于土地成本居高不下，房企尚未开打价格战。但二手房市场已经率先降价了。根据房天下网显示，今年1月份合肥80%的小区都在降价，其中降幅最大的几个小区，如万科蓝山，2017年1月均价为26559元/平米，2018年1月均价降到2万元，跌幅23%；滨湖世纪城春融苑，从去年1月的19413元/平米，跌到今年1月的15913元/平米，跌幅18%；蓝鼎观湖苑，从19340元/平米，跌到16424元/平米，下跌15%。滨湖新区的中介人员告诉樱桃，滨湖新区二手房是合肥降得最多的，因为外来投资者最多，炒作水分大，影响最大，大概都降了两成左右。樱桃查询了各个区跌幅最大的小区，比如经开区的佳境枫情苑1月放盘均价为13089元/平米，环比下跌11%。高新区的徽商·城市庭院，放盘价19375元/平米，环比下跌5.12%，包河区的银杏苑放盘价13520元/平米，环比下跌15.99%，蜀山区1月翠竹园，二手房均价14673元/平米，环比下跌10.21%，瑶海区琥珀名城沁园二手房放盘价12177元/平米，环比下跌9.6%。但我去政务区走访跟中介了解到，过去一年中，其他区房价都在调整，但政务区房价非常坚挺，天鹅湖一号（如上图），85平米，190万，去年，现在一直是这个价格，因为配套非常完善，首先是地段好，又是新区，环境好，有商业，有写字楼，住宅品质高，属于CEO居住的地方，所以非常抗跌。如下图：所以，这就是买房涉及到的一个安全性问题，买新区好地段的次新房，比如新市政府，新的金融中心，各种高端商务写字楼拔地而起的地方，即使别的都跌了，它也可能不跌，因为没地盖新房了，全是存量市场交易。4未来市场预判合肥房价给我整体的感觉肯定是有点泡沫的，但并不算太大了，需要时间消化一下，去年已经调整了一年，很多二手房价格已经下降了两三千，下跌了10%-15%，未来的空间不会太多，你指望1.8万跌回到9K，那也是不可能的。假如能通过三年左右的时间，总共阴跌20%-30%，比如1.8万-1.9万，跌到1.5万左右，1.6万的跌到1.2万，那就算是调整到位了，具体能跌多少，我也不知道，这都是猜的。但具体还是要看区位，核心区域，比如政务区，因为新盘屈指可数，二手房估计还是会很抗跌，2.5万想跌到2万都不太可能。滨湖新区，现阶段因为该片区投资客较多，新盘依然较多，竞争压力大，所以一旦市场调整，容易首当其冲，虽然投资炒作水分多了点，但我还是非常钟情的，确实是居住环境好，配套齐全，前景非常看好。不过还需要点时间调整下，需要等该片区新盘接近开发完毕，市场进入二手房存量市场。而肥东、肥西、新站，那些偏远的地方，靠炒概念起来的要千万小心买套，除非是足够便宜，否则庞大的供给量，会成为投资的大坑。主城区，由于合肥高地价的存在，房价大幅下探的空间可能并不大，比如地价已经到了1.1万，新房低开卖1.2万房企都在亏吐血了，你让房企继续降价到1万以下也不太现实，除非真的是市场崩了。但对于拿地较便宜，而集团又有回款要求的开发商来说，低于市场价卖是完全可能的，比如上面说的合肥云谷，卖1.35万，他地价就三四千块，利润空间还是很大，所以也就难怪大家会排队抢了。未来，你可以盯着喜欢的片区，看还有多少潜在的新楼盘入市，如果供给量大的，房价肯定有下行的压力，毕竟现在去化速度慢，而现行的政策短期是不可能放松的，市场一旦形成了下跌的预期，打开了下跌的通道，就不会那么容易反转，周期也不会那么快结束，如果还有这种低于二手房三千以上的新楼盘，不用考虑太多，刚需可以勇敢的下手了。更多具体的买房问题，请老用户到知识星球咨询我，由于近期精力有限，暂时不想再拓展新成员了。

长期以来，房价始终是买房者最关心的一个问题，哪怕涨一点或是跌一点都会影响到不同群体的敏感神经。2017年317新政以来，面临史上最严楼市调控，打击遏制投机炒房成为主线，一二线热点城市房价涨幅出现不同程度回落，甚至不乏燕郊等城市带房价大幅度跳水的现象。当前，楼市调控还在持续升级，范围已经从一二线城市扩大到了三四线城市，随着政策组合拳频频出台，不少买房者对房价上涨的预期也确实发生了微妙的转变。不过笔者认为，当前房地产市场大局基本稳定，刚需几乎不可能等来暴跌抄底的机会。近日，中国东方资产管理公司发布了《中国金融不良资产市场调查报告(2018)》，针对大家关心的房价问题，近半数受访者认为，银行能够承受20%-30%的房价降幅。中国东方资产管理公司到底是什么来头呢？该公司的主要业务就是专门管理和处置金融机构的不良资产，一度被业界称为“坏账银行”的资产管理公司。笔者认为这份调查数据还是比较有参考价值，一方面该公司作为四大资产管理公司之一对金融形势最为敏感，另一方面该份调查问卷的受访者主要是资产管理公司从业者、一线商业银行的从业者，以及金融领域的相关专家。不过需要明确的是，银行最多能够承受20%-30%的房价降幅，只是代表的一个承受力，并不代表房价就会下降20%-30%。因为，不仅银行不想看到烂账产生的可能，已经买房的群体更是不愿意看到。此前，新华社曾发文称，房价控制并非本轮楼市调控的终极目标。需要注意的是，“控制”一词与多次提及的防止房价大起大落是一脉相承的，未来房价的整体走势依然是平稳。众所周知，房企资产负债率高，居民个人杠杆率高已经是一个不容否认的事实。根据2017年上半年的调查数据显示，中国前10大房地产开发企业的平均资产负债率约 79.6%，已经逼近80%。而且，根据社科院2017年的报告显示，居民贷款购房杠杆率接近50%，增速惊人，而且不少炒房客更是受益其中。因此，防范金融风险已经成为未来3-5年的任务，去杠杆就是其中的重要抓手之一。不少买房者都认为银行等金融业对房价上涨往往起到一定的推波助澜。特别是2018年以来，银监会就已经加大了对银行等金融机构的监管以及处罚力度，不过最终作用于开发商以及买房者、炒房客身上的体验感则更加强烈一些。从去年开始，不少房地产开发企业就闹起了“钱荒”，被断奶的开发商日子并不好过，特别是中小房地产企业更是资金链深度承压。其次，房贷利率的持续不断上浮抑制了部分需求，同时逐渐降低了房地产市场加杠杆的热度。此外，严禁信贷资金违规流入房地产领域，强化对首付贷的监管等措施，也在减少烂账、坏账出现的可能。

楼盘网 原创/胡问卷调查：86%的专家认为房价会跌，看涨的专家一个都没有今年受特殊环境的影响，在第一季度里楼市迎来了前所未有的低潮期，特别是在2月份，很多城市出现了零成交的情况，直到3月份楼市才出现一定的回暖，对于今年楼市的走向，给了很多人不同的遐想空间，对于房产投资者来说，他们认为今年楼市会迎来一波少有的销量高峰甚至还会伴随房价上涨，因为前几个月很多打算买房的人消费被抑制了，接下来将会逐渐释放出来，加上这几年楼市调控太过严格，按照历年的判定现在差不多是时候放松了；而对于购房者来说，他们也害怕这种事情发生，毕竟这些年房价一直都处于一个明显上涨的状态，想要下跌似乎不太可能，即便是在今年的楼市环境下，不少人的看法也是如此，但真的还会是这样吗？最近中指调查《地产专家50人调研报告》显示，有86%的专家认为受此次影响，2020年全国新建商品住宅价格整体走势整体将是下跌的，只有14%的专家认为与去年基本持平，0%的专家认为房价会较去年上涨。另外中指收集了几千份调查报告显示，有70%的人因此推迟了购房计划。对于这份报告结果笔者认为还是比较中肯的，我们常说地产专家都是给开发商站台的，他们只会鼓吹房价上涨，但这次却给了我们不同寻常的答案，如果是一个两个专家说房价下跌，可能没有人会相信，可50个受访的专家大部分都这么认为，那么今年的楼市走向基本上就会像他们认为的那样了。从2016年楼市调控开始到去年，其实楼市早已进入了疲态，去年年中开始不少开发商就大打促销牌促进销售额，加上今年第一季度很多城市楼市都处于一个停摆的状态，那么今年对于开发商年初制定的年度目标来说，留给他们完成目标的时间只剩下9个月时间，在这9个月时间里，开发商的业绩压力是非常大的，如果真如很多人猜测的房价要涨，那么涨价之后还会有那么多人买房吗？显然是不可能的，因为今年不少人的收入都降低了，甚至有人已经丢了工作，在没有稳定的收入来源之前，我想那些打算在今年买房的人肯定会推迟购房计划，如果开发商涨价，不仅不能挽回销量颓势，还会加剧他们的资金压力，我想这点他们应该想得到。过去一二十年是房地产市场从零开始的阶段，无论是房产规模还是房价，出现增长和上涨都是必然的，但经过这些年的发展后，规模和房价都达到了很高的水平，现在大城市的房价已经与国际大都市接轨，我们的房价在全球范围内来说都不低了，加上这些年该买房的已经买了房，而且房子还出现了严重过剩的情况，房价任意上涨的时代已经结束了，投资者想要主动操控房价不可能。今年将会是开发商们最近10年来最困难的时候，如果能够接受降价，那么将大大的增加他们的活下去的机会，如果还要死咬价格不放甚至想涨价，那么等待他们的肯定只有破产这条路，现在不少品牌房企已经启动了降价优惠的方案，折扣基本上都是几万十几万的，足以看出他们现在对于解决资金问题的积极性！特别声明：以上内容仅供参考，具体信息，请以实际情况为主。如有侵权，请原作者速与我们联系，我们将第一时间删除、修改，谢谢合作。

9月2日，银川市政府官网发布市长杨玉经调研房地产工作并召开座谈会的文章。文章提到，9月1日，银川市市长杨玉经调研房地产市场运行情况并主持召开座谈会。杨玉经强调，要深入贯彻党中央、国务院决策部署，落实住建部部分城市房地产工作会商会精神，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，科学分析银川房地产走势，规范市场秩序，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。从银川的房价表现来看，近几个月来，银川房价涨幅靠前。按照国家统计局数据，今年7月份，70个大中城市中，银川新房价格环比涨幅排名全国第一，环比涨幅2%，这也是银川连续三个月新房价格环比涨幅排名第一。同比来看，银川新房价格涨幅也已连续两个月排名第一。对此，文章提到，杨玉经深入部分房地产企业、中介机构、监管部门实地调研新建商品房销售、二手房交易、网签备案、预售资金监管、公积金贷款、不动产登记等情况，分析研判房地产市场面临的风险点，预判发展趋势，就如何促进房地产市场平稳健康发展听取意见建议。杨玉经指出，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。要坚持从全局出发，突出住房民生属性，把解决群众住房问题作为做好房地产工作的出发点和落脚点，因城施策、一城一策，落实好房地产市场调控主体责任，采取差异化措施，满足人民群众对美好生活的需要。杨玉经强调，要坚持规划引领，结合十四五规划编制，统筹考虑银川人口规模、产业分布、空间布局等要素，科学规划发展蓝图，合理调控土地供应规模和时序，确保房地产市场健康发展。要坚持目标导向，按照价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳等要求，明确房地产市场中长期发展目标和年度工作目标，靶向施策、精准发力，实现“三稳”目标。要加强指标监测，建立健全市场监测指标体系，对市场异动及时提示、指导和预警，采取市场、行政、法律、舆论等多种手段，推动房地产市场良好运行。要强化市场监管，加强对房地产开发企业、中介机构及从业人员管理，多部门联动持续开展专项整治，联合惩戒虚假宣传、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。要强化房地产金融审慎管理制度，加强预售资金监管，发布房地产市场权威信息，积极释放正面信号，引导市场理性发展。要做好住房保障工作，因地制宜推进老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题，满足群众多层次居住需求。值得一提的是，住房和城乡建设部于8月26日在北京召开部分城市房地产工作会商会，银川以及沈阳、长春、成都、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。住建部指出，此次房地产工作会为贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展决策部署，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。同时，会议强调，要进一步统一思想认识，提高政治站位，把思想和行动统一到以习近平同志为核心的党中央决策部署上来，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。相关链接

随着中国经济逐渐走出新冠肺炎的影响，房地产市场已显示出一些复苏迹象，这得益于较低的信贷成本和渐进性的政策放松。但消费者信心依然疲弱，加上对第二波全球新冠肺炎疫情的担忧，可能会降低持续反弹的机会。6月15日至19日对13位分析师和经济学家进行的调查显示，预计2020年平均住宅价格将上涨3.75%。这一预测高于2月份调查中预测的3.25%，但低于2019年6.6%的增长。预计2021年上半年房价将放缓至3%。北京房地产研究机构中国指数研究院副院长黄宇表示：随着疫情逐渐平息和信贷环境改善，购房需求持续释放，这为房价提供了有效支撑。从全年来看，由于宏观经济和疫情的不确定性、官方对投机行为的抑制以及居民悲观的收入预期，中国的房价没有一个可持续和更广泛上涨的基础。一些较大城市的市场在压抑的需求和更容易获得抵押贷款的推动下获得了增长势头。缺乏投资选择和一些打折销售也支撑了来自富人的需求。上周公布的官方数据显示，北京、上海、广州和深圳5月份房价较4月份上涨0.7%，高于此前0.2%的涨幅。预计今年房地产交易量将下降4.5%，与前一次调查持平，而2019年的降幅为0.1%。预计今年的投资将增长5%，而前一次调查预测的增幅为6%。商业地产服务提供商仲量联行(JLL)的中国研究主管姚丹(Daniel Yao)表示：今年下半年，中国房地产市场将面临各种不利因素，包括疫情蔓延、经济低迷、家庭财富缩水和市场流动性水平。”大多数受访者预计，较小城市将略微放松市场调控措施，而他们表示，较大城市可能会维持调控措施，甚至收紧政策，以避免泡沫风险。中国房地产评估中心副主任孙滨一表示：三、四线城市面临着巨大的财政压力，财政收入大幅下降，支出激增。当被问及对中国住房的可承受性进行评分时，分析师给出的中值为7，与上次调查结果一致。1是最便宜的，10是最昂贵的。（参考reuters）

来源：樱桃大房子我这次去徐州是因为大学同学聚会，顺便了解一下徐州楼市。徐州是国家统计局70个大中城市里的一个，也算是三线城市的一个代表吧。按照统计局的数据，徐州此轮房价是从2016年1月份开始上涨的，新房至今已经连续上涨30个月了，但实际上，新房因为限价没让涨了。而二手房因为市场自身的调节，已经涨不动了。下图是徐州各区新房10月价格图：除了周边县区以外，徐州市中心房价都在万元以上，其中泉山区均价最高13783元/㎡，第二鼓楼区12900元/㎡，第三云龙区11900元/㎡，最后是铜山区11313元/㎡。新房一般低于市场价10％-20％左右，新房1.1万左右，二手房1.3-1.4左右，当然也个别倒挂更多的，因此市中心性价比高的新楼盘目前开盘依然热销，尤其是东区、新城区。比如最近开盘的中海九樾，在二环附近，均价1.1万元/平米左右， 所以开盘就抢光了，中签率不到一半；另一个是万科弘阳结庐，也在二环北路，价格更便宜，毛坯限价9500元/平米，所以中签率就更低了，只有23％，而周边万科次新二手房价格已经要1.5万/平米了，倒挂三四成，新房买到自然就是赚到。但并不是所有的新盘性价比都这么高，越是偏远地段的新盘，性价比越低，因此随着市场调控的深入，他们的销售压力也在增大，有的甚至已经推出了优惠政策，我出去看盘的时候，就有郊区楼盘销售人员开始在路上往我们车里塞传单了。所以楼市分化的情况在加剧，这也是所有城市都面临的问题，一些靠近地铁、主城区、地段好，以及新盘供给量比较少，性价比又高的楼盘，非常抢手，但一些位置偏远、性价比低的楼盘，越来越面临出货压力。徐州当地的房地产研究数据太缺乏了，公开基本查不到，徐房房屋置换经纪有限公司总经理孟庆立给了我一张图：因为目前徐州市场主要以新房成交占主导，每个月新房通常是二手房的3-5倍。9月份徐州二手房网签1784套，环比下滑27％，同比下滑32％，而新房成交8690套，环比下滑15％。徐州房价是从2016年开始上涨，年初均价才六千多，下半年开始暴涨，一手房最开始涨，二手次新房紧接着跟上，2017年下半年均价达到九千多。但实际上大部分房源价格都翻倍了，不过到此也有价无市了。（以下数据来源安居客，为二手房挂牌价）徐州日报的一位老师告诉我，他朋友今年卖了云龙区润金城的房子，四年前五千多的价格买的，卖出价1.7万/平米，翻了三倍，接盘侠来自北京。徐房房屋在徐州是最大的中介连锁店，有六七十家门店，所以孟总对市场变化较为敏感，他告诉我，徐州目前三个主城区成交量日均成交量在60套左右，相比2017高峰期150套的水平下跌了一半多。一般量在价先，量先跌。根据他公司的观察统计，总价200万以上，单价1.5万以上的高端购买人群今年慢慢消失了，购买力没了。单价在1-1.5万元/平米之间，总价在100-200万的中端改善型群体还正常存在，而70-100平米，单价1万以下，总价100万以下的低端购买人群还比较庞大，这是成交的主力。老破旧的也有人买，因为单价低，特别是8000元以下的上车小区。那从这个阶梯变化可以看出什么呢？去徐州的第一天，我跟徐州日报、徐州广电的老师们、还有徐州的房企业内人士都做了深入请教交流，这几年徐州人口有进有出，但徐州是留不住高端人才的，有钱，或者孩子大学考的不错的，一般都是往一线城市和南京去的居多，而徐州周边小城市的人群流进来了，所以一百万以下的房子还是好卖。这就是徐州的现状，留不住高端人口，所以房价涨到一定程度，目前是1.5万/平米就会遇到天花板，超过这个价格就是瓶颈，自然涨不动了，超过1万5买徐州，还不如去买南京2万多的房子，而且买的起200万以上房子的人，肯定考虑去南京买了，这就是市场价格规律，一二三线城市之间，一定是存在价格阶梯的，聪明的资金会流动。但徐州是苏（江苏）、鲁（山东）、豫（河南）、皖（安徽）四省交界处，也算是交通要塞，对周边小县城还是有一定的人口吸附力，房价在1万左右也是有支撑的。徐州2015年常住人口866.9万，2016年871万，增长了4.1万，2017年常住人口876.35万，和2016年比增长了5.35万人口，说明徐州的吸引力在增加。其中市内五区人口319万。2017年徐州的GDP总量达到6600亿，在江苏省排第五，但它的人均可支配收入在江苏省的13个城市中排名第11。从居民收入来看，苏南富裕，苏北的购买力明显要低好几个档次，徐州在苏北，而周边城市也都富不到哪里去，所以对房价的支撑，也就是中低端的水平。孟总告诉我，徐州二手房总价在100万以下，90平米以下的成交现在占比达到70％，而且是首次置业为主，购房群体大多来自周边乡镇的人。因为徐州不限购，而一手房跟二手房有倒挂，存在套利空间，所以现在仍然有很多投资客。目前徐州的调控政策只是限售限贷限价，唯一住宅合同签订后限售五年，非唯一限售六年。首套首付四成，利率上浮20％，二套五成，利率一样。但在我看来，大部分新房10-20％的套利空间，限售5年6年，这些投资客注定是要被套牢的，二手房随便回调一两成，他们买的新房利润就跌没了。目前徐州的库存周期已经基本结束，据克而瑞研究中心统计，截止到2018年8月份，徐州的去库存周期将至2.9个月，新房房源暂时确实是不多了，但同样，中高端的购买力也消耗的差不多了。这跟很多城市一样，短期没什么库存，政府新房限价不让涨，二手房价格达到天花板已经有价无市，市场横盘一段时间后自然会开始降价。降价的规律，通常就是二手房至少把和新房的倒挂部分跌掉，而新房远郊盘优先开始打折促销，当地购房者可以密切关注土地市场，如果土地降价或者流拍了，新房也将随之降价，目前新房虽然倒挂，但投资客买了想要赚钱也很难，估计还得亏银行利息，想要自住和改善的可以考虑买政府的限价新房，二手房不要买，投资建议止步。过去两年，徐州的棚改力度非常大，这对房价上涨功不可没。2017年：省政府下达我市棚户区改造指标为新开工38000套、基本建成27690套。2018年：下达我市棚户区改造指标为新开工35000套、基本建成27700套。而今年6月底就已经完成全年的棚改任务了。2017-2018年，共投入棚改资金197.08亿元。其中，争取上级补助资金7.58亿元；通过国开行贷款、发行私募债、企业债等方式累计取得融资授信约189.5亿元，融资到账90.8亿元，有力保障了棚改工作的顺利实施。近期江苏省财政厅、省住建厅联合下发通知，徐州市获2018年度省级保障性安居工程建设引导资金8461.02万元。也就是说，以后徐州的棚改规模没有这么大了！尤其是去库存任务已经完成的城市，国家棚改货币化安置必然也将随之结束，改为实物安置为主，这无疑会对徐州楼市产生影响！因为拆不出这么多购房需求了，没有大量安置资金来买房，再加上前两年购买力的集中透支，以及调控政策的影响，楼市下半场也该凉凉了。

国家统计局近日发布2021年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，4个一线城市新房、二手房价格环比分别上涨0.4%、1.0%，涨幅均比上月回落0.1个百分点。31个二线城市和35个三线城市的新房、二手房价格与上月相比，涨幅扩大均控制在0.1个百分点以内。山东纳入统计的济南、青岛、烟台3市，与上月相比，新房、二手房价格上涨均在0.5%以内。3月份，无论是山东还是全国其他城市，房价整体处于相对稳定状态，这正是国家一直以来坚持“房住不炒”政策调控的具体体现。而在此之前的1、2月份，不少城市房地产市场升温过快，还曾一度引起“房市或现大逆转”的热议。但国家对房地产市场调控的原则始终不变，只要房价过快上涨的趋势一有苗头，调控的锤子就会立即落下。据新华社报道，4月8日，住房和城乡建设部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到国家决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。其实不仅这5市，今年1月以来，住建部先后奔赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安、南昌等7个城市调研督导房地产市场。这些城市也先后出台了调控升级政策。而此次约谈的广州等5个城市，都是过去一段时间楼市比较热、涨幅比较大的城市。根据不完全统计，2021年以来，各地出台房地产调控政策约有上百次。其中，2月单月房地产调控次数高达45次。但由于恰逢春节假期，多数房企调整供货节奏，受政府倡导就地过年以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响，部分重点城市购房需求有所释放，楼市表现与往年相比较为活跃。而3月楼市调控更加紧锣密鼓推进，在房地产金融管控方面更是重磅加码。有分析人士认为，开年以来楼市升温，尤其一线城市的楼市升温明显，其中很重要的因素是经营性贷款流入房地产市场。而银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅3月26日联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场，并要求各地于5月31日前进行专项排查，加大对违规问题督促整改和处罚力度，这对于稳定房地产市场具有很重要的意义。而除了大城市的房价，最近县级城市的房价也备受关注。日前，住房和城乡建设部官网发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》，明确提出要限制县城居住建筑高度，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。从这个通知中可以看出，为了控制县城的建设密度和强度，以后县城的新建商品房将以低层住宅为主。物以稀为贵，该政策出台是否意味着县城的房价可能要上涨？业内人士普遍认为，没必要担心这个问题。因为现在大部分县级城市的住房资源已经过剩。随着国家对楼市进行持续不断地调控和棚户区改造政策的结束，现在县城的房价已经严重过剩和偏高，并且房价已经失去了支撑。今后严控高层住宅，可能会导致已建的高层住宅被大量抛售，从而导致县城房价的下跌。总体来看，从去年底至今，中央和各地均出台了房地产市场调控政策，从打击投机炒房，到土地出让规则改变，再到金融和信贷政策等，调控持续加码，针对性也越来越强，这对平抑个别城市楼市过热态势发挥了重要作用。在频繁调控下，楼市降温迹象已经开始呈现。与此同时，国家和各地稳地价、稳房价、稳预期的坚定信心和决心，也更有理由让我们相信未来房地产市场调控一定是稍有苗头就会被“灭火”。如果你是刚需购房者，在这样的购房环境下，可以根据自身情况和实际需要理性购房；如果你是炒房者，莫不可把钱乱投，否则等你的可能不仅仅是亏本这么简单。（大众日报客户端记者 方垒 报道 策划 齐淮东）