房地产专业在职研

“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》(以下简称为《报告》)。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22%，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60%根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70%，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1%提升至2024年的62.2%。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22%，远超全行业和房地产行业整体-1.19%和-2.21%的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70%，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7%上涨到40.2%，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32%。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3%，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5%。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5%，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1%，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90%。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。 （文章来源：IT时代网）

机构：兴业证券投资要点 房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局：我们认为中国房地产行业发展由“粗 放式”向“精耕细作”转型，在“精耕细作”时代，房企的两大核心竞争 力为 1）获取资源和 2）管理资源。对于地产公司来说，有三大最核心的 资源：土地、资金和人才，这三大资源相互促进和影响，有钱就有地，有 地就有人，有人就能赚更多的钱，房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。 拿地的风格决定了地产公司的风格：土地是地产公司最重要的资源，一切 业务开展的起点都在于土地，销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公 司，“有地就有权，有地就有人，有地才有未来”。房企拿地的决策是一个 复杂的过程，需要面临多变的外部环境，一个地产公司的风格在他拿地的 那一刻就决定了：拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、 土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。 融创中国(1918.HK)：守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点 城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注，又在收并购市场积 累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期，公司目前储备优质充足， 超过 80%位于一、二线城市，将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。 新城发展(1030.HK)：稳扎稳打。崛起于常州，深耕长三角，布局全中国， 合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势，公司从高周转模式向 住宅+商业并进的综合模式转变，迅速抢占了二线及强三线城市的空白。 龙湖集团(0960.HK)：厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健，有清晰的战 略目标，土地的获取聚焦一、二线城市，在核心城市拥有充足土地储备。 公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备，公司在 规模上迎来爆发，综合实力增强。 旭辉控股(0884.HK)：择时典范。逆周期择时拿地的典范，通过加大合作 力度迅速实现规模上的跃升，规模扩张速度行业领先，并做到了财务杠杆 的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。 中国金茂(0817.HK)：迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东，公司有完 善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟，可 获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期，销售规模将迎头赶上。 有地才有未来：我们认为 2019 年房地产行业的机会大于风险，受益于国 内、国际流动性改善超预期，房企融资环境友好且成本下降；外围环境趋 稳，中美贸易争端降温带来风险偏好度上升；行业调控政策逐步改善，新 房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这 5 家房地产公司，将继续取得超越行业的增速，龙头效应显现。他们在土地 获取上各具特色，加上通畅的融资渠道，既能在招拍挂市场占据主导地位， 又能在收并购中加速扩张，在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优 势。港股地产板块的估值将进一步得到修复，龙头地产公司应该享受高于 行业的估值溢价，建议持续关注。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售 不及预期、人民币贬值。

来源：投中网文 | 晨曦 Ellie“2020年全球私募地产机构排名100强榜单”出炉。「关注公众号PropTech研习社（cv_seal），回复关键词“PERE”或“榜单”，即可获取完整榜单+报告」近日，全球私募地产投资领域权威媒体PERE（Private Equity Real Estate）公布了2020年全球私募地产机构排名100强榜单。百强榜单中，排名前10的机构分别为Blackstone、Brookfield、Starwood、GLP、Lone Star、AEW、The Carlyle Group、Rockpoint Group、BentallGreenOak、Angelo Gordon。仅就入围机构分布区域而言，欧美老牌机构仍占据绝大部分份额，北美有73家、欧洲17家机构入选，纽约、伦敦、香港仍是最受国际地产基金青睐的金融中心城市，其中仅纽约就聚集了21家上榜机构。亚洲范围有10家机构（去年仅有8家），弘毅投资成为内地首家入榜的机构。排名前10的机构2020年计划募集资金总额为1964.3亿美元，其中黑石计划募集资金最高为649.3亿美元，其次为布鲁克菲尔德为290.14亿美元。在今年榜单前10的机构中，Pacific Investment Management Co.去年排名第8，今年下滑到至34名，Ares Management Corporation / Los Angeles去年为第13名，今年下滑至16名，无缘前10。掌握全球几十万亿美元财富的Top10，目前在全球业务布局如何，他们主要从事哪些业务，注重哪些资产，投资逻辑是什么，Proptech研习社对2020年全球私募地产机构排名100强榜单中的TOP10进行了盘点。TOP 1Blackstone黑石黑石于1985年秋天成立，是全球最大的另类资产管理机构。2020年一季度，黑石的业绩被业内看做是黑石历史上最差表现，利润惨淡，亏损10.7亿美元，资产管理规模为5380亿美元，同比增长5.1%，但环比下降5.8%。而在2019年末，黑石的资产管理规模为5711亿美元，其中，房地产基金管理规模163.2亿美元；私募股权基金管理规模182.9亿美元；对冲基金管理规模80.7亿美元；信贷规模144.3亿美元，房地产基金与私募基金是黑石业绩的主要增长点。据了解，黑石集团旗下的房地产投资信托基金作为公开市场发行的基金，基金资产总值超过$340亿美元，净值超过$160亿美元。截至4月30日，该基金在全美各州共拥有1,168个项目，总体入住率（使用率）为94%。其中38%为多家庭公寓资产，37%为工业资产，6%为酒店类资产，2%为商铺资产。早期，黑石的房地产投资组合主要包括出租房屋、办公室、酒店和全球零售物业，但从2016年开始，黑石也开启了对物流布局的序幕。对此，黑石CEO苏世民曾直言，中国住宅市场已产生很多泡沫，但由于网购的快速发展，物流地产是一个有亮点的投资目标。为了发展物流业务，黑石所运用的手段简单直接：合作与收购。比如，为求进军中国市场，2019年6月，黑石利用旗下的地产基金与国内第一产业集团达成合作，为在全国范围内开发建设物流园区展开合作奠定基础。而在全球，2019年6月，黑石又斥资187亿美元向普洛斯收购了其位于美国的部分工业物流资产，涉及的仓库总面积达到1.79亿平方英尺（约合1660万平方米）。紧接着7月，黑石又投入逾1000亿日元，在日本国内获取多个物流设施，这足以窥探出黑石在物流上的野心。另从黑石2019年至今的收并购案例来看，目前，该公司正在加码印度市场以及物流资产。事实上，观察黑石所投资的项目来看，黑石所投资的产业都并不时髦，具体来说，主要涉及有线电视、乡村蜂窝电话、炼油、汽车零件、芯片、房地产、酒店、旅游、博彩、医院和食品等行业，而在收购方式上，黑石则似乎更倾向于与实体经济中的世界500强联手。TOP 2Brookfield Asset Management布鲁克菲尔德Brookfield 于1899年成立，总部位于多伦多，在全球30多个国家/地区设有分支机构，在职员工15万人，专业投资人1000多名，是全球领先的另类资产管理公司。截至今年3月底，布鲁克菲尔德管理资产达5190亿美元，涉及业务包括房地产，基础设施，可再生能源，私募股权和信贷五大类。作为全球最大的房地产投资商之一，布鲁克菲尔德的全球业务包括五大洲的办公室，零售，多户家庭，物流，酒店，自助仓储，三重净租赁，工业住房和学生住房资产。其中，房地产业务主要分布在欧洲中东、澳大利亚，主要标的有住宅、酒店、零售、及办公大楼。中国方面，布鲁克菲尔德的业务增长主要包括房地产投资组合，包括办公，零售和物流资产，并在上海设有办事处。美国是布鲁克菲尔德的主要阵地，这从该公司目前拥有的资产所属地可以得到佐证。据加拿大出版社报道，今年五月初，布鲁克菲尔德宣布了一项50亿美元的计划，投资于现金短缺的零售业务和运营，重点是收入在2.5亿美元以上的公司。由于对零售业的成功有着直接的兴趣，布鲁克菲尔德对购物中心和其他零售物业进行了大量投资，而这些商店和其他零售物业约占其管理的房地产资产的三分之一集中在美国。此外，在今年2020年第一季度财报中，布鲁克菲尔德房地产执行合伙人兼首席执行官也提到，目前，布鲁克菲尔德在美国拥有170个房产，包括近1.5亿平方英尺的优质零售房地产，位于43个州，这使得公司成为美国最大的封闭式购物中心业主运营商之一。值得注意的是，目前，受疫情影响及股价的暴跌，布鲁克菲尔德今年一季度的业绩也并不好看。本季度，布鲁克菲尔德净亏损为1.57亿美元，来自经营活动的资金从去年同期的10.5亿美元降至8.84亿美元，而去年同期，该公司盈利近12.6亿美元。据了解，疫情迫使布鲁克菲尔德许多零售物业关闭，并减少了该行业的收益，4月份仅约20％的零售租户支付了租金。但对于未来，布鲁克菲尔德房地产部门首席执行官布莱恩·金斯顿表示，尽管该行业受到短期冲击，但该公司对人口稠密的高增长市场的关注仍然稳固。布鲁克菲尔德首席执行官布鲁斯·弗拉特亦称，鉴于公司优越的地理位置和零售环境的整合，布鲁克菲尔德的零售房地产业务将比过去更强大。据称，目前，该公司拥有600亿美元的可用流动资金。TOP 3Starwood Capital Group喜达屋资本喜达屋资本集团是一家主要专注于全球房地产、能源基础设施和油气领域的私人另类投资公司。自1991年成立以来，喜达屋资本集团已经筹集了约450亿美元的权益资本，目前管理资产超过600亿美元。从募集资金的规模来看，喜达屋资本集团仅次于黑石集团和Brookfield，是全球第三大地产基金。官网显示，自2010年以来，喜达屋资本集团在资本市场筹集了1000亿美元。喜达屋资本集团的房地产业务线包括全球机会型地产投资、正常履约的不动产债权投资、酒店品牌管理、零售物业投资、住宅业务、喜达屋房地产收益信托等。在过去的29年里，喜达屋资本已经收购了超过1100亿美元的资产，包括几乎所有主要房地产资产类别的房产。同黑石一样，喜达屋资本也热衷于不良资产投资，并以不良资产的经营处置能力著称。喜达屋资本集团先后创造或参与了8家上市公司,包括喜达屋酒店管理集团、喜达屋房地产信托、商业银行Opus Bank、公寓型REITs公司Equity Residential、住宅开发企业TRI Pointe Homes等。这8家公司无一例外，全部诞生于美国金融危机期间。例如，2009年10月，喜达屋资本基金从美国联邦存款保险公司手中收购了Corus Bank面值45亿美元的不良贷款组合，这是大衰退期间规模最大的不良债务交易之一。而最为人所熟知的喜达屋酒店集团在2016年被万豪酒店集团收购，两家企业合并后一举成为全球最大的连锁酒店集团。喜达屋集团旗下曾拥有瑞吉、威斯汀、喜来登、艾美、W饭店、雅乐轩、福朋酒店、豪华精选等品牌。目前，喜达屋资本集团及其附属公司在全球拥有16家办事处，拥有超过4000名员工。TOP 4GLP普洛斯普洛斯是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司。普洛斯目前旗下有四大业务板块：普洛斯物流地产、环普产业投资、普洛斯全球金融以及普洛斯股权投资。普洛斯是亚洲第一，全球第二的物流地产霸主。普洛斯的业务遍及巴、中国、欧洲、印度、日本和美国，在不动产及私募股权基领域的资产管理规模达890亿美元。2017年7月，由万科、厚朴、高瓴、中银组成的中国财团以116亿美金完成对普洛斯的私有化，该笔交易也创下亚洲历史上最大的并购。2018年1，普洛斯从新加坡证券交易所退市，成为了一家彻彻底底的中资控股公司。普洛斯在中国运行6支不动产及私募股权基金，这些基金的资产管理规模达190亿美元（约合1330亿人民币）。在刚刚过去的2019年，普洛斯中国实现营业收入9.90亿美元，净利润10.58亿美元。2020年4月，普洛斯（GLP）宣布，总投资规模为150亿元人民币（约21亿美元）的普洛斯中国收益基金已经完成募集。历史上，普洛斯还跟私募巨头黑石打过好几次交道。2019年6月，黑石集团以187亿美元收购普洛斯位于美国的工业物流资产，包括1.8亿平方英尺的仓储面积（约合1600多万平）以及约80亿美元的债务。而这项资产正是四年前黑石卖给普洛斯的。2014年12月，普洛斯曾与新加坡政府投资公司（GIC）联合投资81亿美元收购美国IndCor公司的业不动产项，而该物业的持有者正是黑石。进入2020年普洛斯投资动作也不小，包括50%战略入股管理规模2800亿人民币的招商资本，以及私有化利丰集团。TOP 5Lone Star Funds孤星基金孤星基金官网显示，公司成立于1995年，总部位于美国德州达拉斯，为全球投资房地产、股票、信贷和其他金融资产的基金提供服务。在日常运营中，孤星基金主要投资于不良资产和商业不动产，注重利用与交易对手的长期关系获取机会，其竞争优势主要来源于三方面：一是对交易的跟踪记录，孤星基金设立20只私募股权基金，拥有丰富的交易经验；二是全球化网络平台，目前，孤星基金已经在北美，欧洲和东亚进行了超过二十年的积极投资，且已在香港、伦敦、纽约、巴黎、上海、东京等在全球范围设立办事处进行投资；三是专业的管理服务，在资产管理方面受益于哈德森顾问公司提供的专业服务，在投资机会评估等方面有专业的基金管理公司提供相应的投资评估等服务。在投资方面，孤星基金主要通过设立多只基金进行投资，主要针对于房地产相关的债权和股权投资。截至2017年，孤星基金共设置17只基金，资产管理规模已超过700亿美元，年化收益率约30%。而据孤星基金官网显示，目前，该公司已成立20支私募股权基金，总资本约为850亿元。孤星基金拥有专门投资不良资产的特点，面对看中的资产即使是面对黑石这样的竞争对手也不甘示弱。以收购房地产公司Unizo为例，去年10月，黑石与孤星基金进入对Unizo的争夺赛中，但经过近6个月的较量之后，孤星基金击败黑石，成功收购Unizo。TOP 6AEWAEW成立于1981年，是全球最大的房地产投资管理公司之一，业务遍及北美、欧洲和亚太地区。AEW为用户提供广泛的房地产投资产品，包括混合基金、独立账户和证券委托，涵盖各种投资策略。AEW的投资策略包括核心投资策略、核心增值/增值投资策略、房地产机会主义策略、房地产证券策略、分开账户和转移资产等。而核心投资策略、核心增值/增值投资策略是AEW最为核心的两大投资策略。这两大投资策略的投资范围差异不大，均包括在所有主要大都市市场的主要房地产领域(办公、工业、零售、多户住宅)进行投资。其中，核心投资策略是为投资者提供有吸引力的总回报，并强调稳定的收入；而核心增值投资策略旨在通过重新定位、翻新，借助新的资本结构和其他积极的管理策略来增加价值，从而为投资者提供诱人的总回报，包括当前的现金分配和通过重新定位带来的升值潜力和其他积极的管理策略。截至2020年3月31日，AEW资产管理规模达781亿美元，涵盖北美、欧洲和亚太地区的所有房地产类型。AEW在全球设有15家办事处，拥有740名员工。AEW同样看好中国写字楼市场。早在2015年，AEW就花费9亿元从黑石手中接过上海宝龙大厦。而2020年初，AEW与弘毅投资携手收购北京东二环地标性大楼——北京东方文化艺术中心的北楼。TOP 7The Carlyle Group凯雷投资集团凯雷是全球著名的八大另类投资公司之一，其他七家分别为KKR、黑石、华平、橡树、3i、TPG、阿波罗。目前，凯雷在北美、南美、欧洲、中东、非洲、亚洲和澳大利亚设有32个办事处，拥有超过1775名投资专业人士，资产管理规模为2,240亿美元，拥有374个投资基金。其业务主要涵盖企业私募股权、全球信贷、实物资产(房地产、基础设施以及能源和可再生资源)、投资解决方案四项。2018年，凯雷募资额高达330亿美元（约合2300亿人民币），一举超越KKR、华平、贝恩及阿波罗等另类资管巨头，位列全球第二。公开资料显示，凯雷投资项目横跨住宅、服务式公寓、办公、商业、物流、数据中心等多个标志性案例，覆盖全球82个国家的1550个专业投资机构。其中不动产投资领域，涵盖亚洲房地产、欧洲房地产与美洲房地产板块。在欧洲，凯雷主要专注于物流，住宅，学生住宿，零售，酒店和合作等关键领域的“购买和建造”平台。在中国、日本、韩国市场上，凯雷投资并没有划分投放比例，主要看市场机会。截至2018年9月，凯雷在中国共投资超过100多个项目，资产投资总规模超过40亿美元。2019年底，凯雷全球投资组合包含267家公司和358多项活跃房地产投资项目。据2020年一季度财报显示，该季度凯雷实现总营收7.46亿美元，但由于投资收入亏损11.9亿美元，最终净亏7.1亿美元。此外，受疫情影响，4月8日，凯雷集团控股企业APG宣布破产。据了解，凯雷投资集团附属公司持有APG超43%股权，APG成立于2014年，目前在美国加利福尼亚、佛罗里达、新泽西三州运营着10所家庭主题的娱乐中心和两所水上公园。值得一提的是，凯雷还是国内第一批机构投资人“押注”物流地产的公司。TOP 8Rockpoint Group官网显示，Rockpoint Group是一家房地产私募股权公司和注册投资顾问公司，总部位于波士顿，在旧金山，达拉斯和伦敦设有办事处。主要侧重于美国主要沿海市场的机会，主要对办公室，酒店和多户家庭资产进行投资。据介绍，Rockpoint Group专注于获取具有内在长期价值的资产，截至目前为止，Rockpoint Group联合创始人已通过Rockpoint和前身公司发起了15支混合基金和相关联合投资工具，管理资本约为620亿美元（包括基金权益，共同投资者权益和债务）。Rockpoint将房地产投资分为三大类，分别为基础驱动的投资机会，现金流增强和价值创造机会，和复杂型机会。其中现金流增强和价值创造机会是指Rockpoint通过主动资产管理和战略资产管理来获取位置优越的优质资产，以增加资产的现金流量并创造价值。作为承保过程的一部分，Rockpoint会针对每种资产制定一项战略计划，通常通过降低运营支出，实施具有成本效益的资本支出计划以升级或重新利用未充分利用的资产，并通过集中租赁和其他举措改善被收购或投资公司的收入来来源。复杂型机会主要有三种，分别为重组和/或重新调整功能失调或错位的合伙企业，以及夹层债务，优先股或其他用于优质房地产资产的混合证券。在Rockpoint看来，复杂型机会可能会提供有吸引力的风· 险调整后的收益，这是因为由于特定于资产的问题和/或短期资本市场的混乱，导致其常常被低效定价。今年以来，Rockpoint已完成多项交易，其中较为知名的是，今年2月，Rockpoint以3.034亿美元的价格购买了一处名为Miracle Mile的办公大楼。据外媒THE REAL DEAL报道，该栋物业的面积达493,000平方英尺，其单价达615美元每平方英尺，是当地最大，最知名的建筑之一，去年的租赁量约为93％。TOP 9BentallGreenOakBGOBentallGreenOak是全球领先的房地产投资管理咨询公司，也是全球公认的房地产服务提供商。BentallGreenOak专注于全球办公、零售、工业和商住两用地产的资产管理。截至2020年3月31日，BentallGreenOak为750多家机构客户提供服务，管理资产规模为480亿美元。BentallGreenOak在九个国家和三大洲的24个城市设有办事处，业务遍及北美、欧洲和亚太地区。BentallGreenOak旗下拥有全球投资平台、加拿大贷款平台、美国贷款平台、英国/欧洲贷款平台。BentallGreenOak是加拿大金融服务公司永明金融旗下子公司，后者是永明人寿旗下全球机构另类资产管理子公司。通过永明金融的管理，客户和投资者可以获得广泛的解决方案平台，涉及公共和私人固定收益，以及房地产股权和债务。BentallGreenOak包括BentallGreenOak（加拿大）有限合伙公司、BentallGreenOak（美国）有限合伙公司及其某些分支机构的房地产和商业抵押贷款投资集团，所有这些机构均组成了一个由多个法律实体组成的房地产专业人员团队。2019年7月，永明金融宣布完成收购房地产投资平台BentallGreenOak56％股权。同月，BentallGreenOak宣布完成Bentall Kennedy与GreenOak Real Estate的合并，合并后的公司名为BentallGreenOak。TOP 10Angelo GordonAGAngelo Gordon 成立于1988年，是一家全球性另类投资公司，管理资产规模约350亿美元。Angelo Gordon 成立30多年来，一直代表养老基金、公司、捐赠基金、基金会、主权财富基金和个人进行投资。Angelo Gordon提供两种类型的投资结构：开放式对冲基金产品和封闭式私募股权型产品。Angelo Gordon专注于四个主要的投资领域：信贷、房地产、私募股权和多元策略。在这些广泛的类别中，Angelo Gordon提供的产品包括不良债务和非投资级公司信贷、可转换和合并套利、住宅和消费者债务、能源直接贷款、房地产私募股权、房地产债务和贷款、净租赁房地产、私募股权、多策略和中间市场直接贷款等。Angelo Gordon经营三种基本类型的投资工具：第一种是非流动性策略，包括多种投资策略：不良证券、私人股本、三重净租赁和房地产；第二种是流动性策略，包括信贷机会，可转换套利和风险套利；最后一种是多策略，即从公司的一系列学科中利用有吸引力的替代投资机会。目前，Angelo Gordon总部位于纽约市，并在全球设有其他办事处，共拥有500多名员工。值得关注的是，投中网获悉翠宫饭店的真实买家并非京东，而是Angelo Gordon。天眼查显示，2019年5月，刘强东和女助理张雱双双退出翠宫饭店的管理层，新任法人为安祖高顿高管Reid Kenneth Liffmann。在Angelo Gordon接手翠宫饭店的一年里，翠宫饭店的注册资本由4.8亿元增至7.25亿元，公司类型也由内资企业变更为外商投资企业。结语近年来，国内房地产市场已从增量市场转为存量市场，那些曾经顺风顺水，腰缠万贯的房地产公司们，如今的日子却并不好过。因此，在房地产的下一阶段里，多元化、转型、资管化不可避免。而纵观国际，打开眼界会发现，事实上，世界上最赚钱的房地产公司，不全都在盖房子，更高级的地产玩法其实是资管。而诸如贝莱德、黑石、铁狮门、普洛斯、景顺房地产等这样资产管理规模已过数千亿美元的全球顶级地产私募巨头们，早已依靠低价买入住宅、写字楼、购物中心等标的，经过一系列运营改造，再高价卖出的商业操作模式在全球跑马圈地。另外，地产私募巨头们在投资决策当中，也并非一成不变，而是在不断的调整着自身的节奏，以适应时代的变化。比如，曾专注于写字楼、酒店、购物中心的黑石，在电商时代崛起后，开始恋上物流；原本擅长物流的普洛斯也将目光投向了能源、数据、互联网科技。存量时代已来，真正有实力的全球地产公司，从来不盖房，而是做资管。「关注公众号PropTech研习社（cv_seal），回复关键词“PERE”或“榜单”，即可获取完整榜单+报告」

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

在职研究生的开设院校和专业不同，适合的群体也会有一定的区别，一般来说，开设专业多的院校，适合的群体也会相对广泛，而开设专业相对较少的专业，则会有较为特定的招生群体，那么，2021年北京大学在职研究生招生群体是哪些？在职研究生的招生群体与其开设专业息息相关，本校在职研究生所开设的专业为经济学的标杆房地产方向，以高级研修班的方式招生，所以，适合的报考群体为房地产领域的高层管理者，此外，政府部门的相关职位也可选择报考，详情如下。房地产企业高层管理者本校所开设的在职研究生，以高级研修班的方式招生，可以选择的报考专业为经济学的标杆房地产课程，适合的报考群体为房地产企业的高层管理者，可以通过高端的课程培训，具备更具前瞻性的战略眼光，是报考本校的主要群体。政府相关报名从业者房地产领域需要政府部门的调控，所以，政府也有多个部门与该领域息息相关，在相关岗位就职的人员，也是可以报考的群体，可以通过专业的课程讲解，具备更为完善的工作能力，能够更好的处理工作中的各种问题。综上所述，本校在职研究生以高级研修班的方式招生，主要面向的是房地产领域的从业人员，企业高层管理者或是政府相关部门的从业人员皆可报考。

岁末年初，全球各大投行依例发布研报，展望来年经济走势，提供资产配置方向。本文独家摘编了高盛、摩根士丹利、摩根大通等6大顶级投行对2018年的预测，涉及全球宏观经济形势、中国经济增长、地缘政治风险，以及投资建议等内容。高盛：最大的风险来自政治2018年全球GDP增速有望从2017年的3.7%提高至4.0%。无论是在最发达的经济体，还是在新兴经济体，增长将是普遍性的。从供给侧看，金融危机后萎靡不振的生产率显现出暂时恢复增长的迹象。剩余产能正在快速削减，包括美国在内的大量发达经济体的剩余产能已经消耗。因此，问题不再是现实产出会否超出潜在产出，而是超出多少的问题。不过，今年需求侧的消息可能依然相当乐观。值得注意的是，在高盛的全球经济展望中，更大的风险来自政治。北美自由贸易协议（NAFTA）谈判艰难，若各方在2018年上半年未能就修改协议达成一致，那么特朗普政府或会宣布退出该协议。在欧洲，民粹主义者若在2018年意大利选举中胜出，那么影响会非常巨大。不过，尽管民调显示“五星运动党”势头正盛，高盛仍认为最终各党会联合组阁，不会导致意大利脱欧。另外，朝鲜追求核武导致的紧张形势，以及中东地区持续的不稳定，都是带有高不确定性的地缘政治风险，可能会对全球经济产生重大影响。贝莱德：中国经济持续增长但升幅放缓先来看看2017中国经济数据：1、投资减速：全国固定资产投资比上年增长7.2%，增速比上年回落0.9个百分点。其中，国有投资增长10.1%；民间投资增长6.0%。分产业看，第二产业投资增长3.2%，其中制造业投资增长4.8%；第三产业投资增长9.5%。2、基建凶猛：基础设施投资增长19.0%，比上年加快1.6个百分点。3、房地产绑架经济：全国房地产开发投资比上年增长7.0%，增速比上年加快0.1个百分点。4、消费：全年社会消费品零售总额比上年增长10.2%，增速比上年回落0.2个百分点。5、出口超预期：全年出口增长10.8%；进口增长18.7%。6、去杠杆举步维艰：工业企业杠杆率不断降低，11月末规模以上工业企业资产负债率为55.8%，比上年同期下降0.5个百分点。改革，是中国经济的重中之重。削减工业产能，环境治理，打击房地产投机，遏制信贷快速增长是被列为工作重点。习近平主席亦致力提升中国在世界舞台的影响力，随着中国从制造业导向经济转型为服务业导向经济，他还会大力倡导创新。中国将要面临的重要挑战包括：1）在改革中保持稳定；2）去杠杆但不影响金融稳定；3）在寻求经济地位的同时管理与美国的冲突。贝莱德认为，妥善平衡上述要务，可使中国经济在略低于2017年增速的窄幅范围内稳定增长。稳健增长的背景将保证改革，并利好其他新兴市场经济体。贝莱德中国股票投资主管朱悦（Helen Zhu）认为，中国去产能的重点将从之前的煤矿、钢铁和铝业转向水泥、火力发电、化学产品等新行业上。市场或许异常平静，但地缘政治风险不可小觑。从朝鲜核武项目、导弹试射，到沙特与伊朗之间的代理人战争，但据贝莱德对过去50年的研究，这类事件在经济走软时会显得更加尖锐且持久。美国国债与黄金几乎可以对冲所有风险资产的抛售。这类被视为避险天堂的资产通常在“已知的未知”类风险出现前趋升。然后，随着不确定性的消褪，风险资产的价格得到提振，这类资产就会表现不佳。局部地缘政治风险对当地市场的影响通常会持续更长时间。花旗私人银行：股票表现或连续7年超过债券中国的周期性扩张依然强势，为2018年政策的进一步收紧提供了条件。中国在2017年已经收紧货币收紧监管，挤出影子银行融资，将信贷需求重新导向银行业，并推动利率走高。中国央行可能在短期偏鹰，不过经济增长依然稳健。推进金融自由化会让更多国外资本流入中国国内股市和固定收益产品，也会直接流向企业。面临局部政治纷乱、国际形势紧张，贸易摩擦的环境，花旗私人银行强调要打造“大”投资组合，在数种资产类别上做全球分散配置，或许有助于将本地或区域性的风险分散。虽然花旗私人银行一直强调持续投资的必要性，但许多客户坚持要持有大量现金。花旗私人银行最保守的全球资产配置是给予现金6.2%的战略权重，但现实是更高风险等级的顾客会配置30%或更高的现金。过去5年里，刨除通胀后持有现金的回报率只有-6.3%。就全球投资战略来说，2018年股票表现或连续7年超过债券，这是1928年以来首次出现此种情况。美林美银的投资策略是看牛股票、看熊债券，持有美元。虽然估值偏高且可能有泡沫出现，但科技股仍有望上涨。摩根大通：全球供给下滑的趋势仍将持续摩根大通对2018年全球经济的展望，建立在全球金融危机的长期阴影终于消褪的基础上。如果这种判断正确，那么时间、资产负债表恢复，以及货币政策大力调整等因素的综合作用，将促进出现更为传统的增长动力，即经济增长与金融支持形成正向反馈。信心提振则可以带来持续的、协调的、超出预期的经济增长。随着近期全球需求增长抬头，供给端的表现也在走强，生产率与劳动力增长都有回弹。然而，摩根大通认为，即便金融危机的影响淡去，过去十年来全球供给下滑的趋势也仍将持续。对于劳动力供给和生产率来说，人口老龄化依然是一股强大的压制力。纷乱的政治背景不会对全球商业周期起到决定性的作用。摩根大通认为，美国财政只会出现微幅宽松。NAFTA与英国脱欧谈判，欧洲与拉丁美洲今年的几次重要选举，都不会影响此种预期。股市方面，摩根大通预计，将有700亿美元流入新兴市场股市，而新兴市场汇率将保持稳定。受利润增长与市盈率存在小幅扩展空间的驱动，新兴市场股市在2018年将出现双位数的升幅。最大的风险来自美联储加息与通胀态势。虽然发达市场的利率上浮，但新兴市场的基本面依然很强。摩根大通认为，中国、韩国、巴西、俄罗斯、秘鲁、信息技术（IT）、金融、非必需消费品，以及材料股会跑赢大盘；南非、墨西哥、土耳其、哥伦比亚、公用事业、必需消费品、电信、工业与能源股会跑输大盘。摩根士丹利：股市难演2017佳绩摩根士丹利认为，2018年美国国内与其他国家公司的利润可能进一步增加，但增长率有可能在上半年见顶。他们认为，今年的金融形势会进一步收紧。有迹象显示，我们已经进入到了本轮牛市的“狂欢”阶段。（注：按照金德尔伯格的理论，资产泡沫可分五个阶段，分别是突破性发展、繁荣、狂欢、危机，以及巨变）这不等于说牛市已然终结，因为该阶段还可以持续一段时间。然而这的确意味着，上行空间中投机成分更多，相比2017年，我们会遇到更高风险更低品质的增长。让众人出乎意料的是，很多策略师与评论家暗示，由于减税和企业利润在2018有抬头的趋势，市场风险变小了。但税收环境现在实属“已知的已知”，这种利好因素在2017年的美国股市已充分兑现。摩根士丹利将欧洲股票市场的配置增加了4%，在日本增加了2%，在美国减少了6%。美银美林：看好金融、科技板块全球真实GDP预计将强劲增长3.8%，稍高于2017年的3.7%。大多数主要经济体有望出现高于趋势线的增长：美国经济增长稳健，2018年预计增长2.4%，高于2017年的2.2%，但会受到生产率提高幅度有限，且企业招工速度放缓的限制。欧元区会在2018和2019年维持2%左右的增长曲线，日本同期会有近1.5%的增长。总的来说，新兴市场经济体在2018年有望出现近5%的增长，中国经济增长6.6%。就全球投资战略来说，2018年股票表现或连续7年超过债券，这是1928年以来首次出现此种情况。美银美林的投资策略是看牛股票、看熊债券，持有美元。偏好是看重大盘股而非小盘股，看好分红-增长型股票，而非高分红收益型股票。虽然估值偏高且可能有泡沫出现，但科技股仍有望上涨。美银美林股权策略师认为，科技、原材料以及金融类股票将“跑赢大盘”；医疗健康、必需消费品、工业、能源以及电信“跑平大盘”；房地产、非必须消费品，以及公用事业股票“跑输大盘”。分析师对欧股、日股以及新兴经济体股市持看多观点。最后，为大家再分享一篇由著名经济学家陈志武老师推荐，2001年诺贝尔经济学奖获得者迈克尔·斯彭斯于2017年11月22日在“亚洲环球对话”上的主题演讲，希望能够帮助大家更好地理解与预判2018全球政经趋势。全球失序，我们还有什么可担心的？鉴于如此之多的政治不稳定因素，应该说，全球经济已经表现得很不错了。但如果我们不去改变非包容性的增长模式，不去做更多努力，处理人类与社会的需求，那么这种不错的局面恐怕无法持续下去。全球正在同步享受10年来的首次经济加速增长，所有主要经济体与地区都不例外。美国表现得不错，经济温和增长，失业率走低；全球有些地方的市场牛气冲天——如果说不是泡沫的话；欧洲各经济体做得更好，尽管不同国家的恢复程度不尽相同。或许在大多数方面，市场与经济确实免疫了上述种种干扰。借用《麦克白》中的一句话，“这完全是个充满喧哗和骚动的故事，里面找不到丁点意义”，至少没有什么经济学的意义。短期来看，也许一切都好，但现在就断定这些趋势持续下去不会有什么后果，还为时尚早。01还有问题吗？未加抑制的非包容性增长最近几年来，分配不利的影响进一步深化，进而导致了政治与社会的两极化。反对现状的浪潮愈演愈烈，把持治理架构的精英遭到反对。大众已经变得气愤、焦躁、忧虑。这肯定不是问题的全部答案，但这些分配模式的效果确实是导致经济、社会以及政治离心化的重要因素，而且离心化的现象如今愈发普遍。当下的体制与结构为什么会制造出反对它们的浪潮？从政治经济学的观点来说，这是非包容性增长模式与体制拖延无响应二者结合所导致的。也只有这样来理解，才有可能让增长模式回归到更包容的方向上。“左派”在自己承诺的包容上已经失败了，而且在很多人眼中，政府变成了又一个寻租与浪费的中心。“右派”反对“大政府”解决方案，高呼对自己有利的市场结果，把工具错认为是社会与经济的真实目标。无论是经济理论，还是历史，都没有证据证明市场能长期提供令人满意的分配结果。另外，我们现在所经历的这种程度的科技变革令交易更加复杂，分配就更难令人满意。有数据显示，2000年之后，分配机制的问题愈发严重。或许这并不令人吃惊。欧元区建立、中国加入WTO，这一切都发生在非常短的时间里，而且数字科技对就业的影响变得异常的大。在各种因素中，非包容性的增长模式和缺少有效的制衡措施，导致部分人开始反对体制。这意味着什么？这意味着部分人反对建制派政党、反对商业、金融以及学术领域的精英，反对这些人拥护的政策，开放型的全球经济架构自然也无法幸免。在此种演进过程中，很多社会有可能失掉一些无形但非常重要的东西：那就是社会与政治的凝聚力，而这种凝聚力是建立在一种共识之上的，即公众的利益要高于某些特殊的利益，也高于某些特定群体的利益。02不稳定的现状从更深层面看，有些问题属于长期遗留问题，它们和人本身重视的东西相关。不幸的是，稳定与安全很难与创新性的技术变革调和，本地自主也和全球相互依存的发展关系及其益处有冲突。2017年夏天，我曾与胡祖六博士合著一篇文章，发表在《外交事务》上。文章中提到，全球化主要靠“四个流动”来定义，商品与服务的流动、资本的流动、人的流动，以及数据与科技的流动。这四个要素如今都面临某种程度的攻击，这也可以理解。全球化无法再满足人与社会的需要，相反带来的成本与风险却变得更明显。本地自主、文化认同、主权，以及对更包容增长的渴望，与市场和科技那种强大的力量是有冲突的。话说回来，国际合作的优势依然强大，不合作同样要承受巨大的成本，尤其是在应对气候变化等特定领域。总而言之，我们现在面临的全球失序并不难理解。从某种意义上说，这种失序是上述不安的一种体现，也是人们试图消解或是进行再平衡的写照。这种失序部分源自全球秩序调整以应对新兴经济体的影响所产生的问题，而这本身就不是一个平滑的过程。很难知晓它会在何时以何种方式影响经济。完全把它视为系统性风险加剧的根源并不明智——或许民粹主义与民族主义的兴起会随着经济好转而消褪。但如果政策既不能改变分配趋势，也不能解决全球互相依赖带来的重大挑战，事情也可能朝着另一个方向发展。有件事情应该可以明确，现状并不稳定，也不太可能持久。（原标题为《理解全球失序的根源》）编译：梦希来源：正和岛（ID：zhenghe）1.茅台，“疯了”？2.下一任首富，雷军？3.跟风盒马鲜生，当心死得很惨！4.震惊！它比房地产还猛，每年吞掉中国人30%开支5.中央狠抓的这件大事，浙江、广东、天津冲在最前面，你们省位置在哪？

作者: 咸阳特价房一、房地产基础专业知识1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；10、房地产市场：a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场结构善一览表：市场称谓一级市场二级市场三级市场称谓土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用权出让年限：a、居住用地70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。15、商品房的预售制度：五证二书五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；二、建筑基础知识：1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。3、占地面积：红线范围内的面积。4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积／占地面积＊100％14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下26、土地计量单位：1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）1公顷＝15亩1亩＝667平方米27、住宅的楼层划分的规定：低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上三、房地产开发相关知识：1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。四、其它内容须知：1、办理银行按揭合同需出示：1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；3）购房者或配偶单位的工资收入证明；4）与开发商签订的购房合同；5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；6）个人住房借款合同，借款借据；7）委托银行扣收购房房款协议书；8）住房抵押承诺书；9）贷款申请书。2、办理银行按揭需交的费用：1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；2）职工离、退休时；3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；5）偿还购房贷款本息的；6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。4、公积金贷款是有限额规定的：1）贷款额不能超过25万元的最高上限；2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；3）贷款额不能超出总房款的70％；5、预售房的条件：1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；2）取得建设用地规划许可证；3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；4）施工进度已明确，交房日期已明确；5）竣工验收前；五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：1、房地产销售行业：它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划4、忌语：大概不能肯定的语言五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。IRS：商业饱和度C：主要客户指数RE：每一个顾客平均购买量RF：商圈内的经营面积IRS＝（C＊RE）／RF9、严重影响房地产价格因素：1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。10、递名片技巧：1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；11、递资料准确时间：1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；2）当你递名片时，一起递给他；3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；12、市场调查目的，其实反映市场现状：1）了解竞争楼盘；2）了解消费需求；3）了解消费行情；4）为策划、销售提供依据具体调查内容：a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。15、使用率＝实用面积／建筑面积小高层的使用率小于多层：60-70％高层的使用率小于小高层：80％以上写字楼的使用率小于高层：50-60％16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。18、价格：昂贵、便宜1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；2）盈亏平衡法3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。19、价格构成：1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；2）公共基础设施费（统称土地成本）；3）建安成本（土建成本）；4）管理成本（包括营销预算成本）；5）融资成本（利息）；6）税收费用；7）利润；20、销控：内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。21、建筑品质：1）施工方的资质；2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？22、金字塔型：小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品24、国家标准容积率：1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；3）中档小区3；4）低档小区4；一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差。

来源： 第一财经2020年4月的一个夜晚，“80后”地产人郭显(化名)又一次加班到深夜。 “你有合适的岗位可以推荐吗？现在小公司拿地太难。工作环境岌岌可危。”郭显在电话里对第一财经记者说。 在一家中小地产公司负责投资、工程等业务的郭显，过去很多年一直觉得生活特别安稳。而今年来由于市场环境的调整，他不得不开始重新规划职业生涯。不过，由于公司并不是一家主流房企，他的从业背景也制约了他下一步的选择。 多年来中国房地产高歌猛进，很多地产人搭上了这艘巨轮。不过，规模发展红利逐渐消失后，各个公司都开始向管理要效益。提高人均产能，成为房地产行业换挡过程中的重要一环，而对于很多地产人而言，不得不面临尴尬的职业场景。 今年以来，碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)、中梁控股(02772.HK)等公司都在相继通过一定的调整，进一步优化人才结构。随之而来的是，许多高管目前依旧在家待业，曾经的高薪时代逐渐过去，行业正在重新构筑生态圈。 飘满简历的地产天空 “长三角上空至少飘满了3000份某家头部公司的简历。”这是近期在华东地产圈最广为人知的段子。 许多地产公司人力资源人士发现，现在可以选择的余地和可以谈判的空间越来越大。 “实际上，除了这一头部公司之外，其他房企的地产人简历也开始越来越多。无论是主动希望跳槽，还是被动面临重新择业。”一位地产猎头告诉第一财经记者。 以碧桂园为例，2018年底碧桂园集团在职员工数为131387人，到了2019年底在职人数则为101784人，从数字上看下降了29603人。 碧桂园内部人士回应称，约2.5万人是转岗而非裁员，还有一部分人是调去子公司。 “总体来看，碧桂园员工真实波动比例只有3.9%，属于行业正常范畴，今年也有招聘毕业生的计划。”上述碧桂园内部人士如此表示。 弘阳集团同样进行了内部的组织调整，把集团的多个高管下放到下属地产公司，并进一步减少集团的编制，降低人力成本。 从目前的情况看，今年以来营销条线的变化尤为明显。第一财经记者不完全统计发现，融信中国(03301.HK)、弘阳地产(01996.HK)、蓝光发展(600466.SH)、禹洲地产(01628.HK)、泰禾集团(000732.SZ)等公司营销负责人都相继离职。 此外，还有部分主流公司营销负责人已在市场接触新的工作岗位，随时准备起跳。 “去年大部分公司的内部业绩指标都没有完成，各个公司老板都很慌张，希望寻找新人试试，能不能让公司冲到新的规模。”一家地产公司人力总监评价。 实际上，此前的业绩不达标，很多营销高管都开始被迫“背锅”。 “市场本身销售有压力，也不是营销高管可以决定。老板希望营销高管把存量货值卖掉，但是营销高管又希望可以有新增货值来补充供货，但是工程运营节点却无法保证。”上述猎头告诉第一财经记者。 比如万科(000002.SZ)与融信中国在上海合作的项目“中兴路壹号”，按照计划将在近期开盘，不过按照此前的拿地价格和入市时间计算，可能面临亏损。 2016年8月，融信中国联合万科，以110.1亿元的总价获得上海静安(原闸北区)中兴社区的一幅住宅地块，最终名义楼板价约10万元/平方米，可售面积楼板价约14.3万元/平方米，创造当时土地成交新纪录。 等了逾3年半，项目开盘临门一脚时，然而近期上述项目的操盘手已离职跳槽至中海地产(00688.HK)，该项目不得不在开盘前期重新更换操盘手。 除了营销之外，由于市场收缩，投资条线同样面临大量收缩。比如泰禾集团，由于长期不拿地，几乎已经不需要土地投资人员。而其他头部房企，由于今年开始收缩控制拿地，同样正在暗自减员。 “我们区域很多投资条线的人都离开了，主要还是之前人太多，现在可以拿的地有限，公司自然不愿意养那么多人。”一家TOP10房企的区域投资人士透露。 事实上，从目前市场反馈看，除了部分继续追求规模红利的房企，大量有着“高质量”发展需求的房企，都在收缩投资条线。此前，这些房企因为迫切进入更多城市而设置了很多投资团队。不过当各大公司基本完成全国化布局后，较为激进的投资策略逐渐消失，带来该条线需求明显下滑。 凸显用人结构不匹配 “实际上每家公司依旧有用人需求，不过合适的候选人越来越少。”一家闽系房企人力负责人对第一财经记者表示。 用人结构不匹配，是目前地产圈人才的难题之一。 一方面，公司快速发展后，组织形态和管理模式正在剧变，很多岗位难以寻找到合适候选人。比如万科、龙湖集团(00960.HK)、世茂房地产(00813.HK)、旭辉控股(00884.HK)等公司，在进行数字化转型过程中，战略部门、IT部门、人力部门都倾向于看重世界500强国际公司的经历，希望带来内生组织的又一次变化。 而当企业逐步数字化转型后带来的效率变革，实际上也减少了传统用人需求。“我们目前的人力系统就无法全面进行在线数字化信息共享，月末计算薪酬都需要一位人力经理花费几天时间核算，造成了效率损失。”一家TOP20房企的区域人力资源总监向记者透露。 而在世茂集团，“人力系统共享服务中心可以支持全面线上操作，每个区域用一个校招生就可以完成发薪，从核心体系打造看，我们也是用的互联网的人才。”世茂集团助理总裁、人力行政管理中心负责人刘明广说。 另一方面，各公司都希望从排名更靠前的公司招聘。但是目前市场格局趋于稳定，好的候选人并不愿意轻举妄动。 “大部分被裁掉的人不在我们的考虑范围，一般都要去挖一些在岗且业绩不错的候选人，这些人很多在原有岗位做得也不错，自然很难撬动。”上述猎头分析说。 实际上，目前大部分公司对于人员的学校、学历、工作背景、外在形象、稳定性都有一定显性和隐性要求，因而许多从业较久的地产人难以寻找到合适岗位。 比如正荣地产(06158.HK)此前的社会招聘，就要求本科必须是985/211高校毕业，部分岗位要求研究生。 “我们帮一个公司高管推荐岗位，就因为他的毕业学校较差，在推进过程中就面临很大难度。”另外一位猎头顾问告诉第一财经记者。 在工作背景方面，对于候选人之前工作的公司也有要求。目前看来，万科、龙湖集团、旭辉控股、阳光城(000671.SZ)、世茂房地产这几家公司的候选人受到市场欢迎程度较高。 郭显也清楚，虽然自己的学历好，但是由于从业背景等原因，会间接影响到自己在HR心中的打分。 “早些年地产很粗放，用人标准很不明晰，我当时从秘书跳槽到了这家公司人力岗位，如今公司发展逐渐成熟，标准也随着规模扩大越来越高。”一位公司高管告诉记者她加入地产圈的经历。 此外，老板对于职业经理人的容忍期限也开始越来越短。目前看来，中骏集团(01966.HK)、蓝光发展、泰禾集团这几家是市场公认用人容忍时间较短的企业。比如中骏集团近期大量招聘的投资岗位，内部的容忍期“可能不会超过半年”。在猎头市场还有个段子，在蓝光发展待上6个月就是“老人”了。 信任与配合，同样是摆在老板与职业经理人面前的难题。第一财经记者获悉，由于矛盾逐渐积累，有两个TOP20房企总裁就分别见过对方公司的董事长。不过，目前看来并未谈成意向。 “大家都觉得现在的人不合适，都想换一换，但是又担心换了以后公司也会跟着换血。”一位地产人表示。 TOP20话语权变重 从目前的就业趋势看，由于市场进一步出清，许多地产人都倾向进入TOP20房企。 “不知道您这边是否了解二十强房企的设计条线需求，我先生想换工作。”今年3月的一个夜晚，一位朋友通过微信朋友圈试探市场——她先生在所在公司面临较大的裁员压力，希望可以寻找一个更稳定的公司。 目前看来，在TOP20房企里面，世茂房地产、旭辉控股、阳光城是公开表达过今年不裁员的公司，不过上述房企同样也在想办法提高人均效能。 “我们规模还在继续发展，如果保持同样的人，人均产能就可以提高。”旭辉控股总裁林峰说。 世茂房地产几乎也一样，通过规模扩张而保持目前的人数，提高人均利润产出。 阳光城则开始控制各个部门预算。据悉，阳光城许多部门预算较去年减少20%。阳光城总裁朱荣斌在内部说：“我们今年不裁员，但是我们要控制成本，预算就要降低，发挥大家的动能。” 除了部分TOP20房企，大量房企都在明里暗里进行“优化”。即便不采取裁员措施，通过组织合并、很多岗位本身就不复存在，部分职业经理人由此离职。 目前，除了部分财务杠杆较低的房企扩张需求较大，大量房企都不断调低今年的业务增速。比如万科就只保证今年销售比去年高，正荣地产公布的销售目标从增长看则低于10%。唯独中骏集团和宝龙地产(01238.HK)，把增长率定在20%~30%区间。 “大家现在都想来主流房企镀金，很多候选人甚至愿意降职级降薪酬来我们公司。”一位总部位于上海虹桥的房企高层透露。 无论是穿越周期能力，还是实际的公司管理能力，TOP20的聚集效应越来越突出。此外，公司的发展同样可以更好保障地产人的收入。春节前，华东房企年终奖系数较高的公司分别是阳光城、中南置地、新城控股(601155.SH)、世茂房地产，这些公司均在TOP20行列，成为其他地产人羡慕的对象。 不争的事实是，行业正在向那些拥有规模和管理能力的房企倾斜红利，在周期与疫情共同的压力测试下，领军企业还将具有更多的资源聚集效应。

在房地产业进入深刻调整期的背景下，在转型的十字路口，房企如何更好的实现人民对于美好生活向往？房企需从何处入手？关于美好生活的“争夺战”谁能拔得头筹？专业化的人才将成为企业发展、致胜的关键所在！由中国房地产业协会指导，中国房协业协会产学研用联盟主办“第二届高级房地产分析员认证研修班”于10月19-21日于上海大学正式开班啦！此届高级房地产分析员认证研修班采用在线学习+线下实战案例研讨+课堂分享+学员交流的学习方式，从投资决策、拿地决策、营销、运营、产品分析等多角度进行教学指导，全方位分析房地产行业发展现状，提升房地产分析员的各项能力。课程第一天，同学们回到阔别已久的教室，身边坐着还不认识的新同学，为了让大家快速熟悉起来，我们一起来热热身吧！19日，房地产分析员认证研修的第一天，大家就开启了烧脑之旅，这也不奇怪，因为我们的导师——上海易居房地产研究院副院长 杨红旭，为了迎接我们研修班的同学们，准备了满满的干货！01杨红旭：地价的回归路上，会是一片鬼哭狼嚎市场过度繁荣就会降温，这是最朴素的市场逻辑。没有任何一个国家可以保持10%以上增速，中国经济未来还要降速，最后会降到2%、3%。现在杭州市场降温后，大部分的地产商都已经被套住了，逻辑类似于2016年在南京等城市拿地王，在2017年也都被套住了。浙江和苏南在2016年之前非常低迷，2015年雅戈尔曾经把杭州的地王项目退掉了，损失了保证金3亿多，但之后楼市起来了，肠子都悔青了。房地产短周期有四大驱动力：经济、政策、资金、存货，其中政策与资金是核心。写报告的时候分析师分为三个层次：数据描述清晰的人，是初级市场分析师；找对数据变化原因的人，是中级市场分析师；能够预测、会预测的人，是高级市场分析师。▲ 高级房地产分析员·上海站全班同学和杨红旭老师合影留念01危建平：如何成为优秀的商业大数据人才？如何成为优秀的商业大数据人才：招商、运营、推广；商业知识、市场知识、消费行为学、购物中心学；先进的算法、完善的系统；大数据决策运用。浦东的消费者占到静安大悦城所有消费者的近20%。所以我们要靠流量，靠更多的边际商圈的影响力。中国的百货公司在早先年已经转化成二房东的模式，从交易模式竞争变成租赁模式的竞争，但它没有购物中心这么好的空间。在商场行业，今天就是一个流量入口，腾讯和阿里巴巴是今天最大的流量入口。商业今天需要流量，需要品牌在线下建立的过程。线下店是今天传统商业的新的价值。大数据时代：消费者趋于透明化；信息接收变化：移动互联网；选择决策变化：口碑、朋友圈；粉丝经济：标签化、属性化、社群化。电商与店商之战，五大力量的对抗：快递消灭渠道；网银支付消灭终端；社交化媒体消灭传统媒体；搜索引擎优化消灭广告；客户端消灭逛街。03蔡婷：地产大数据科技整体解决方案经验分享▲易居企业集团筑想科技董事总经理 蔡婷提速 x 均好 x 创新=产品化升级新引擎对标肯定是没错，竞争对手还不多的时候用方法论去论证决定对不对，竞争对手多的话就摸清楚他们到底是怎么一回事。产品是具有决策层的思考方式，不做建筑、室内、景观、示范区、户型这5个产品手册，就不能画上句号。易居企业集团筑想科技 董事总经理蔡婷针对以上论点，深刻剖析了“美好生活”产品体系，并对房地产产品线研究落地“美好生活”的产品线起源、发展、未来趋势以及房地产信息化工具，进行深度解读。产品线的起源是解决房地产住宅均好的前提下，针对各种不同客户，提供满足各种需求的产品。从最早户型研发为主的初期阶段发展到目前为止，已经经历了4个迭代阶段。包括万科最早的“幸福系”到龙湖的“原著系”，绿地的“新里系”“百年宅”“海派”到中国金茂的“府系”、东原的“成长系”。针对不同消费者家庭结构及生活需求，满足其合理的户型空间、收纳系统、立面风格等设计已成为房地产产品线基础配置。未来针对全生命周期产品、科技住宅、智慧住宅、社区运营等课题，各大房地产都有各自的战略定位和产品规划。产品研究离不开客户和土地（区位），客户需求是产品的刚性需求，而区位可以从某种程度上营销产品的溢价部分。聚焦产品本身需要关注户型、立面、景观、室内公区、室内精装、智能化设备、社区配套、物业服务等内容。此次房地产行业资深人士蔡婷剖析的2018年1月正式发布的“万科上海美好服务体系——首席美好官”，该体系设立了365个服务触点、1800条服务标准，覆盖住宅、长租公寓、产城、美好家、申养、教育等全业态，每个业态运用各自的服务标准进行管控，运用“五维”雷达服务品控体系，确保标准落地。而在标准落地的过程中，房地产开发企业产品线的创新大都陷于信息技术问题，信息技术已经成为当代经济高速发展的重要载体，越来越多的房企力争通过房地产信息化工具，解决执行难题，降低开发成本，加速规模化进程，保障产品落地执行。对于房企而言，目前房地产信息化管理工具当属“管数据”、“管时间”、“管供应链”，这与筑想“三管一黑”产品完全契合。21日，同学们个个精神抖擞，他们胸有成竹，因为待会进行的汇报的ppt已经准备好了，接受检验的时刻到了，项目汇报由各组小组长代表全组学员在全班面前展示，然后再由老师一一进行专业点评。【全国高级房地产分析员认证研修班】已经连续开办两届了，也越来越受到各界关注，同时希望各位学员都能取得好成绩，未来在房地产分析这条路上越走越远，越走越好！对于下一届，想参加而又不了解的童鞋们，可参考如下项目特色及证书价值：项目特色：专业提升：五大模块系统课程，紧扣岗位需求，基于职业发展，设置实用性较强的课程，强大讲师团队面授，洞见趋势，提升专业力师资强大：房地产政、商界的权威专家齐聚课堂，随主题配置最匹配、实力最强的师资资源对接：联通行业最有价值资源，创建最优沟通平台同学人脉：班集体，新老学员交流平台，提供最便利的人脉交流空间就业推荐：推荐优秀学生进入知名房地产相关企业实习或就业国家证书 获取人力资源与社会保障部高新技术考试证书，可以免费线上注册认证，全国范围通用，职业发展之路从此锦上添花证书价值：房地产分析师证书是人力资源与社会保障部技能鉴定中心推行的国家级证书；对劳动者具备从事房地产分析师岗位应知、应会的学识和专业技能的证明；是房地产领域求职、加薪、晋级的权威凭证；是用人单位招聘、录用、评定职称的主要依据。【关注新浪乐居，洞悉房产市场风云变化。】