房地产中介研究报告

日平均工作时间9.1个小时，六成人群有固定底薪……昨天，国内房地产租售服务平台58同城、安居客发布了《2019百万房地产经纪人生存报告》。该报告通过对数万名一线房地产经纪人的抽样调查，全面展现了目前我国房地产经纪从业者的生存现状。整体画像：男性、90后、大专报告显示，2019年房地产经纪从业者以男性居多，占比64.1%，其中90后的比例达到52.0%，行业整体呈现年轻化趋势。与美国等发达国家房地产经纪人普遍年龄偏大不同，年轻成了中国该行业从业者的代名词。婚姻方面，半数房地产经纪人已婚，另有四成单身。随着房地产经纪公司对从业人员教育背景重视程度的提升，经纪人群体的教育结构也发生着变化，大专及以上学历的从业者占比49.6%，高学历人群占比在逐渐提升。工作强度：上海工作时间最长报告显示，房地产经纪人主要集中在一线和重点二线城市。其中，在上海的人数占比居全国城市首位，北京紧随其后；二线城市中，重庆、成都、杭州、武汉等热门城市的房地产经纪人数也相对较高。在工作时长方面，全国房地产经纪人日均工作时长为9.1小时（不含午休），其中上海地区日均工作时间最长，为10.5小时，广州、北京紧随其后，日均工作时长均在10小时左右。由此可见，一线大城市工作节奏较快、房屋需求相对旺盛，因此房地产经纪人的工作时间也相对较长。从业年限：呈现增长趋势淘汰率高、从业年限短以往一直是房地产经济行业被诟病的点，然而这一状况如今有了改变。报告显示，目前52.5%的房地产经纪人从业年限在1到3年之间，从业6年以内的经纪人占比近八成。从业时间短、人员流动性大的客观情况依然存在。不过与2017的统计数据相比，房地产经纪人的从业年限呈现出明显增长的趋势，将该行业视为终身职业的人数在逐步提升。薪酬福利：六成业者有固定底薪薪酬是任何工作行业都最关心的话题，据报告显示，目前六成房地产经纪人有固定底薪，底薪在3000元/月以下的房地产经纪人占比为66.4%。同时，各地房地产经纪公司为自己的员工提供了旅游、带薪假期等各项福利，有七成以上的房地产经纪人对公司的综合满意度较高，对行业的整体形势较有信心。专业能力：八成有过硬的专业能力随着行业内部的不断发展，各项要求也逐渐规范化。越来越多的房屋经纪人通过考取相关的资格证书、参加系统性培训及线上专业平台的课程等多渠道提升自身能力。报告显示，八成房地产经纪人认为拥有过硬的专业能力是最重要的技能，为了完善自身能力，绝大多数房地产经纪人都会通过学习提高自己，40.2%的房地产经纪人日均学习时间在半小时到1小时之间。网络上各类学习视频、音频资料等，已经成为房屋经纪人的重要学习途径。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】来源:劳动报

来源： 澎湃新闻4月7日，深圳市房地产中介协会发布《2020年深圳市房地产中介行业白皮书》（简称《白皮书》），对2020年深圳楼市回顾并对2021年楼市进行预判。对于深圳出台的二手房政府参考价格新政，深房中协认为，这是把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。根据深房中协统计的二手房网签数据分析，2020年全年，深圳二手房网签（含自助）120295套，与2019年的数据（102593套）相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。《白皮书》指出，从2020年全年二手房网签走势看，呈现出“过山车”式的市场行情。1月份延续了2019年下半年的火热市场行情，网签量可观；2月受春节假期与疫情双重影响，整个2月份，数周的网签量都处于历史低位；自3月复工复产后，市场处于稳健恢复状态；但自进入4月之后，随着市场上几个热点新盘的“秒光”“日光”的奇幻开局，深圳楼市就仿佛瞬间进入了“躁动”状态，随后在需求集中释放与市场“炒作”、金融“宽松”等多重因素的相互影响下，市场快速反弹且走向“燥热”；直至“715”政策的出台，市场迅速降温，网签量在8月份迅速回落近七成；二手房网签量在低位运行几个月后，随着市场对于新政的逐步适应，以及在购房者长期看好深圳未来及新房“打新”潮氛围的带动下，进入11月之后，二手房网签量逐步企稳，并呈现强势反弹态势，最终形成年末12月份网签量“过万”的“翘尾”行情。针对飘忽不定的市场行情，深房中协提醒消费者，购房需保持理性，面对市场繁杂多样的信息时要保持清醒，结合自身情况，综合判断，理性入市，切勿盲目跟风。从一手房市场看，2020年一手住宅成交量创下近5年新高。2020年深圳新房市场供应活跃，引发市场持续的“打新热潮”。统计数据显示，2020年全年共成交45384套一手住宅，为自2016年以来的新高。对于2021年楼市判断，《白皮书》提到，2020年年末的二手房网签量的冲高只是阶段性行情。2020年12月份的二手房市场虽突破一万套大关，但根据周网签量走势分析，12月份前三周市场总体处于平稳态势，但自进入2020年最后一周，网签量迅速蹿升，总体拉高了2020年12月份的二手房网签量的水平。究其原因，深房中协认为，一方面，随着市场对于新政政策的逐步适应，通常在年末会呈现出一定的“翘尾”行情，但另一方面，也与近期市场上广为流传的调控政策加码的传言，以及近期部分热点楼盘房源报价上涨的传导效应有很大关系，短期内使得市场氛围变得紧张与恐慌。但随着传闻被“辟谣”，以及年末信贷的持续收紧，叠加春节假期的临近影响，年末二手房网签量的上涨只是阶段性的行情，至春节前，二手房网签量将基本维持在相对平稳的水平。此外，“28”新政突如其来，深房中协认为，市场将进入长期横盘博弈阶段，刚需“等”字诀为上。2021年2月8日，深圳市住建局突然发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，不仅让市场始料未及，同时由于叠加春节假期影响，整个2021年春节假期原本普遍预测的“留深过年”可能会提前引发楼市行情的预期落空外，对于节后市场乃至2021年全年楼市走势都将会造成深远的影响。深房中协认为，因为“28”新政从某种意义上而言，并不像传统的调控政策那般，直接对需求进行压制，此次新政的发力点关键在于对金融资金端的审慎处理，即银行发放房贷的额度将直接与参考价挂钩。这本质上而言，是主管部门在房地产领域“去杠杆”的一个过程，将此前高杠杆购房的需求进行了风险管控，把原本资金实力不达标的需求暂时剔除出购房队伍，从长远分析，是利于楼市稳定健康发展的。深房中协指出，随着各大银行执行态度的明朗，以及各地开始严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期（表现为“金三银四”行情的失约），长期看，随着横盘博弈期的拉长，买卖双方预期的分化势必将会向业主层面渗透，即业主内部预期也将会出现分化，部分前期高杠杆参与炒房的业主将会率先“服软”，进而出现部分房源调整降价急抛的现象，对于刚需购房者而言，2021年“等”字诀即可自如应变。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

来源： 第一财经名校高材生投身房产中介，成为近来社会关注的一个话题。那么房产中介群体的整体生存状况如何呢？58同城、安居客5月29日发布《2020年百万房地产经纪人生存报告》（下称《报告》），从房地产经纪人群体的收入、学历、住房情况、从业年限、工作时长、成交情况、工作情况等多维度，勾勒出的现下中国房地产经纪人的处境与生态。其中，收入方面，收入方差较大一直存在于房地产经纪人之间，大多数经纪人薪资水平远在平均线之下。由于部分城市对经纪人薪资结构做出了调整，调研中有49.7%的房地产经纪人表示自己有固定的底薪，这一数字低于2019年。《报告》显示，在有底薪的房地产经纪人中，74.2%的经纪人底薪在3000元以下，超过5000元的占比仅在个位数。另有过半房地产经纪人无固定底薪。工作时长方面，日均工作时长超过10个小时的经纪人占比达到36.7%，83.5%参与调研的经纪人表示每日工作在8小时以上。相较之下，一线城市房地产经纪人更拼，日工作时长在10小时以上的占比超过50%。在让人艳羡的中介费背后，经纪人通常需要对同一客户带看（含租含售）至少5次以上才能达成成交，48.4%占比的成交客户在带看5-10次后才能成交，还有3.3%的成功签约背后是超过40次的带看经历。掌握房地产资讯信息更及时全面的房地产经纪人有47%已拥有自有住房，39.8%占比的房地产经纪人租房居住。其中，内蒙古、黑龙江、山东、辽宁、吉林等拥有自有房屋的房地产经纪人排名全国前五位。这也与这些地方总体房价水平相对不高有关。相比之下，房屋价格水平较高的北上广深和“新一线”城市则无缘榜单前列。“我所了解的情况是，在广州，这个群体工作了3年的人，至少40%已经买了房。买的房子大多在广州郊区或者周边城市、或者老家的城市。”广州海珠区一位工作了5年的房产中介陈刚（化名）告诉第一财经记者。他说，在广州中心城区买房的房产中介只有一成左右，通常是8年以上的老员工。大众一直以门槛低的目光来看待房地产经纪行业。但实际上，目前拥有大专及以上学历的经纪人占比达到44.2%。随着房地产经纪行业向专业化发展，未来拥有高学历的经纪人占比直线提升可期。陈刚说，其所在的公司从前年开始就要求要统招本科的学历了。当然现在整个行业还是老员工比较多，而老员工中，大学以上学历的还是比较少。目前，在疫情影响下，虽然招高学历人才更为容易，但也有不少人只是把房地产经纪人工作当作一个过度而已，并非真心投入。“我们这里新人六个月有底薪，有些人做完六个月再去找其他工作。”“持证上岗”成为行业趋势，71.0%参与调研的经纪人对此表示认可，而两成左右的房地产经纪人认为短期内难以实现。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会官网数据统计，目前，持有房地产经纪人职业资格证、房地产经纪人协理证、房地产估价师证等的证经纪人占比并不高，约在12%左右。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强指出，这是一个朝气蓬勃的房地产经纪行业。我国房地产经纪人员以30岁以下为主，这些年轻人勤奋、好学，超九成的人有每天学习的习惯，且七成的人认为持证上岗是未来趋势。需求侧政策蓄势待发，购房置业刚性需求“蠢蠢欲动”。4月20日，凤凰网房产正式上线全民楼盘团购。独家优惠、特价房源、连线直播……百团大战，有你成团！点击参与团购>>

2020年第一季度房地产中介服务状况报告暨新冠疫情期间二手房交易综合风险指说明：本报告所统计投诉量指深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）受理消费者对房地产中介机构、人员的投诉及涉及纠纷调解案件，非实际查实房地产中介机构、人员违规宗数。2020年第一季度，一场突如其来的新冠肺炎疫情将各行各业的脚步打乱。由于此次疫情来势凶猛，持续时间长，波及范围广，对全社会经济活动都造成了严重影响，我市二手房交易（买卖、租赁）亦几乎整个停滞。但因二手房交易不是单纯的“销售”，而是涉及多个交易主体、多个行政节点、多方服务对接，故居间其中的房地产中介服务仍在继续。现深房中协就2020年第一季度房地产中介服务状况分析如下：2020年第一季度（截止至2020年3月16日数据），深房中协共收到投诉及咨询21宗，与去年同期（26宗）相比降低19%。其中，交易信息纠纷（占比71%）成投诉高发问题，资金纠纷次之（占比24%）；另有1宗对未备案房地产中介机构的举报，已核查后于未备案公示平台公示曝光。本季度投诉及咨询的降低当然主要是由于新冠肺炎疫情的影响，而其中突出的纠纷、咨询类型亦有其阶段性特征，主要表现如下：一、房屋状况主要是涉及房屋质量（漏水）、学位、交楼确认时点等问题出现争议。其中部分与“疫情”相关，如疫情期间各小区封闭管理导致的搬家、交房、入住等事宜推迟引发纠纷。二、减免租金纠纷疫情期间各区政府及行业组织均有倡议，呼吁房东适当减免租金，减轻租客负担，共度时艰。但在其下，也出现部分长租机构“吃两头”的短视行为，相关投诉主要集中在房东认为长租机构在未告知/商议下就自行减租或免租，且对租客不予同等减免，有悖合同条款约定与公平原则。后经协调，争议双方虽已达成一致调解意见，但也在此建议长租机构在谋求利益时必须考量社会责任与企业责任，公平有序才是长远发展之道。三、合同纠纷常见于消费者对签订的合同及协议“没细看”、“不了解”的情况下就随意签字，从而引发后续矛盾。综上，房东与租客就租金是否减免产生争议，社区封闭管理社区活动受限（带看、搬家、入住等）导致二手房各交易节点多发纠纷，等等，都是疫情特殊阶段的特殊情形，建议交易各方在遵守契约精神的前提下，相互尊重，友好协商；同时房地产中介方也应在其中发挥专业作用，主动做好相应提醒及居中协调工作，共同保障交易的顺利履行。另外，二手房交易手续繁杂，需协调多方，往往短则2个月，长则6个月甚至一年才能完成整个交易。考虑到2月份整个二手房市场几乎完全停顿，故接下来到疫情正式结束的数个月内，将可能会是行业投诉纠纷的高发点。伴随着国内疫情情况逐渐转好，各行各业也陆续复工复产，社会生产及经营秩序逐渐恢复，二手房交易市场也逐步在复苏，深房中协特梳理新冠疫情期间二手房交易常见纠纷点，并结合现行法律、行政法规、规章、规范性文件和司法解释的规定，向消费者及房地产中介行业作出综合风险指引（见附件），望交易各方都遵守契约精神，减少交易纠纷。附件：新冠疫情期间二手房交易综合风险指引附件：新冠疫情期间二手房交易综合风险指引总则：根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》（粤高法〔2020〕26号）的文件精神，确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施影响导致合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或者全部免除责任的，应结合疫情发生时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度、当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，并依照民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条等规定处理。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。一、因“疫情”无法如期履行合同的情形。如因新冠疫情影响，交易各方不能按约定时点办理相关合同手续等情况，应提前告知其他交易方，本着友好协商态度，形成书面或电子版本的补充协议、约定等，避免无效口头告知或单方违约。另外，特别是在3月份全面复工复产之后，此阶段仍是疫情防控的巩固期，对一些政府公布过有疫情发生的小区，中介人员也应熟知在胸，如实向看房或欲购房、租房的消费者进行披露，供其知悉后进行抉择。确需主张因不可抗力不能履行合同，消费者负有通知和证明义务。依照合同法第一百一十八条之规定，当事人一方主张因不可抗力不能履行合同的，负有通知和证明义务。当事人应举证证明其采取合法形式通知了合同对方，并在合理期限内提交了对合同履行产生实质影响的政府或者有关部门出台的疫情防控措施文件，可视为其完成了通知和证明义务，但在认定减免当事人一方的责任份额时，法院还会着重审查疫情或者防控措施对其无法履行合同义务的影响程度。另外，疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持。二、疫情前提供的关联服务（包括但不限于赎楼、担保等）或将存在放款延迟等问题，延期产生的费用、利息有所变化。对此类情况，中介方作为专业人员，应尽可能了解多方信息，向交易各方做出必要告知，本着促成交易和服务双方的专业态度，协助交易各方克服疫情所带来种种影响。同时也要请交易各方理解，中介方只能在公开信息可知的范围内提供咨询及做出告知，由此产生的变更、修改等事宜更需交易当事人理解、确认并配合方可妥善解决。如当事人在服务事前或事中存在故意隐瞒，或未向中介方告知相关事宜，则中介方无法对此负责。三、因为无法履约就自行“毁约”的情形。近期国内外经济形势变动，加上疫情使交易时点延长，可能会触发部分“毁约”风险。请消费者注意，随意“毁约”将会给自身带来巨大的风险，建议交易各方都应及时做好证据保存，如确对合同无法履行的部分应循法律途径解决。同时也再次强调，合同的法律效力，是没有任何行政机关、社团组织或企业个人有权单方面解除的，作为交易主体的各方，都应遵守契约精神，同时也应尊重中介方的服务成果。四、支付交易金额（佣金、合规代缴费用及托管资金等）应注意的情形。受疫情冲击，或有部分行业从业人员出现离职等情形。再次提示消费者，即使是与熟悉的中介人员进行对接，也切勿进行资金往来，避免资金损失。如需向中介机构支付佣金、合规代缴费用及托管资金时，应按合同要求直接在机构或分行进行支付，并通过POS机刷卡或银行转账等方式支付至合同指定账户，并向收款机构索取收据或发票。五、确定二手房交易事宜时避免口头承诺，交易各方应签订“两书”、“税费试算表”等规范文本。（一）提供关联服务时应使用《深圳市二手房交易税费试算表（示范文本）》。各房地产中介机构、从业人员在服务过程中依据房地产交易现行政策、买卖双方对房产及各自情况的如实陈述及有关部门和单位公布的收费标准，对二手房交易税费、相关服务费用进行试算，并明确告知该试算表仅供交易各方初步参考，不做无法承诺的保证。同时，消费者应知悉，二手房交易过程中实际发生税费及服务收费应以具体行政部门/单位实际收取金额，及消费者与相关服务企业签订合同为准。（二）审慎告知各项交易流程及风险，应用《二手房交易重要事项告知书》、《看楼书》。各房地产中介机构、从业人员在服务过程中应用《二手房交易重要事项告知书》、《看楼书》，做到“事事有着落、件件有回音”，交易各环节都尽到审慎告知义务。以上综合风险指引仅供新冠疫情期间二手房交易纠纷当事人参考，实际情况仍需按照具体案例及具体情形进行分析，并最终以相关司法裁决、解释为准。

来源： 凤凰网房产2020年，中国经济逆势增长2.3%，成功走出“V型”曲线。房地产经纪行业，也同样实现逆势增长。这份成绩，离不开每一位经纪人努力。据贝壳研究院测算，2020年我国房地产经纪人总数，已接近200万。这200万人，到底是一个怎样的群体？贝壳研究院联合贝壳找房人力资源中心、经纪人增长中心，对全国137个城市、292个经济品牌，超21万经纪人进行调研，发布《2020中国房产经纪人发展报告》。《报告》中记录的每一个鲜活个体，是否符合你对他们的一般印象？大学生为什么去做经纪人小柯（化名）毕业于河北某大学，地质专业。2020年5月，他进入链家地产，成为一名房产经纪人。为什么选择这份职业？“就觉得跟自己还比较合适吧”，这个24岁的大男孩，除去身上的职业装，跟普通大学生没什么两样。很多人眼里，房产经纪是一个没有门槛的行业。但事实上，房产经纪人学历水平，正在逐年提升。《报告》证实了这种转变。截至2020年，全国大专及以上经纪人占比为43.29%，其中本科及以上占比17.1%。在北京、上海，本科及以上学历占比分别能达到49.57%和61.91%。经纪人学历水平提升，背后是经纪人行业“职业化”进程加速。房产经纪人，不只是带人看个房、办个手续。新居住时代，一个合格的经纪人，应当在满足消费者购房需求基础上，提供符合他们心理需求、情感体验的增值服务。让消费者“住得更好”，才是经纪人的核心价值所在。实现这一目标，经纪人必然要走向职业化、专业化，也必然会拉高从业者“门槛”。新门槛设立，促使经纪人群体“换血”。目前，90.78%经纪人年龄在20-39岁之间。其中，90后占比在一半以上。性别方面，虽然66.85%经纪人为男性，但从业年限越久，女性占比越高。在40岁以上经纪人中，女性占比反超男性。年轻经纪人中，女性占比也在提升。2018-2020年，链家女性在职经纪人占比由27.7%上升至32.2%。更多高学历年轻人、女性经纪人，正在加入房产经纪行业。哪些因素吸引这些人加入？答案还是房产经纪“职业化”。专业对消费者有价值，对经纪人本身也有价值。一份工作有知识壁垒，有成长空间，从业者才能够以此为长期职业、终生职业。《报告》显示，2020年行业内5年以上经纪人占比为16.74%，一线城市可以达到27.3%。对于刚走出校门的大学生，做一名房产经纪人不完全是“迫于无奈”的选择，而是可以长期坚持的职业。他们也要996？房产经纪人是一份轻松的工作？《报告》调研结果显示，40%经纪人，每天加班超1个半小时；超10%经纪人，每天加班在3小时以上。而且有33%经纪人上班时间在8点半之前。尤其对于早起障碍人士，房产经纪人工作着实不轻松。虽说加班不至于比肩程序员，但房产经纪人工作也绝不像某些人想象的那样：无事饮茶，有事打杂。在消费者看不到的地方，一个经纪人每天要做的工作有哪些？不同于零售或其他服务业，一间房屋从挂牌到成交要经历漫长过程，包含委托、匹配、带看、谈判、签约、审核、贷款、缴税、登记、交付等多个环节。调研显示，和2017年相比，2020年房产经纪成交服务周期增长1倍。在30个重点城市，每成交一套房，平均用时40天；在一线城市，更达到56.5天。而平均每套成交房源，需要经过二十余次带看。2020年，经纪人人均带看次数达到72次。当然，带看只是线下服务一环，随着各类线上工具普及，经纪人工作也变得“随时随地”。2020年，每个购房者成交前，平均要IM（在线咨询）经纪人80余次。2020年全年，贝壳找房平台经纪人和消费者共同发起2.6亿次VR带看。超8成经纪人，每天线上工作时长超1个半小时，超4成在3小时以上。除了服务工作本身，房产经纪人每天还要花时间学习。2020年，49%经纪人每天学习时长超1小时，27%在1个半小时以上。广州、呼和浩特、苏州是学习热情最高的三座城市。房产政策、市场行情、谈客沟通技巧、城市发展规划，一个有理想的经纪人，需要掌握的知识远比想象的多。不断提高从业者知识积累，也是经纪人职业化发展的必经之路。经纪人工作不容易加班、学习，经纪人的付出能否获得相应回报？“开单难，缺少成就感”，是多数经纪人都有的痛点。调研显示，42%经纪人曾被这个问题困扰。但随着从业年限增长，“开单难”的影响越来越小。更大的问题，还是收入不能令人满意。有人认为，现在一套房子动辄百万，中介费一单十几万，经纪人似乎“很赚钱”。然而，房产经纪人的真实收入，并不像看上去那般繁花着锦，羡煞旁人。调研结果显示，约7成经纪人，年收入在10万元以内。一线城市较高，但也只有5成经纪人年收入能超过10万元。比较好的消息是，随着工作年限增长，经纪人平均薪酬也会增长。从工作1年到工作5年，年收入超过10万元的经纪人占比，会从10.85%飙升至61.92%。由于经纪人不靠底薪吃饭，而是用业绩说话。这也导致行业内经纪人收入差距巨大。既有大把人年收入不到5万，也有1%“王牌经纪人”，年收入可超百万元。对于经纪人，收入和职业成长是幸福感的源泉。特别是从业3年以上经纪人，收入水平对他们更加重要。如何进一步提高经纪人收入水平，也是行业发展必须要破解的课题。改变正在发生门槛不低工作不少，《报告》表明，经纪人并不是一个“钱多事少离家近”的职业。除了这些客观条件，历史原因造成的固有印象，也是经纪人职业路上的障碍。经纪人门槛低、职业卑微、不受尊重，不可否认，这些现象现在也依然存在。但好在，改变正在发生。2020年，虽然有疫情影响，但仍有约70%经纪人，对过去的一年表示满意。“缺乏社会认同”、“没有职业尊严”造成的负面影响，在2020年大幅降低。经纪人工作受到更多消费者认可。有70%消费者表示，“房产经纪行业正向更好的方向发展”。更好的发展，吸引更多优秀人才加入这个行业。2020年，房地产经纪人入职情况呈波浪上升趋势，其中链家品牌全年经纪人同比增长6.71%。也有更多人愿意在这个行业里长期发展。68%的经纪人，愿意以此作为终身职业；71%经纪人，愿意把这份工作推荐给别人。2020年，全国新房、二手房交易金额约22万亿元；其中一半经由房产经纪人完成交易。在房产交易市场，经纪人的作用不是减少了，而是增强了。这些变化背后的动力，无疑还是房产经纪人“职业化”。经纪人不是想干就干，也不是可有可无。专业度永远是经纪人的生命线。为推动经纪人职业化，贝壳找房平台“搏学大考”和“贝壳分”，是两项重要工具。“搏学大考”又称经纪人高考，是经纪人职业技能考核的重要指标。2018年，“搏学大考”面向贝壳平台所有经纪公司开放。2020年，搏学大考全国平均分为56.4分，80分以上占比4.78%。数据显示，搏学大考分数越高的经纪人平均业绩越高，分数在80分以上的经纪人平均业绩是60分以下的近2倍。同样，平均分数越高的经纪人与客户产生纠纷的情况越少，违规比例也越低，搏学分数在80分以上的经纪人违规比例不到3%。贝壳分信用体系，是基于经纪人行为数据，通过大数据算法模型，得出的经纪人评分标准。给经纪人评分，而不是品牌或门店评分，确立了“人”在房产经纪业务里的中心地位。截至2020年底，贝壳平台经纪人平均分310.5分，比上一年增加47.4分。无论是经纪人自我提升，还是消费者置业选择，贝壳分都是重要参考。《2020中国房产经纪人发展报告》，全面而真实地呈现出，当前中国房产经纪人生存现状。200万个活生生的人，他们的喜怒哀乐、人情冷暖，是这份报告背后真实的力量。让更优秀的人从事经纪行业，为消费者提供更完善的服务体验；让经纪人获得更丰厚回报，成为有尊严的服务者，无疑会是中国房产经纪行业未来的趋势。

5月29日，58同城、安居客发布的《2020年百万房地产经纪人生存报告》显示，约半数的房地产经纪人已拥有自有住房。这让人忍不住好奇：房地产中介的收入这么高吗？47%的地产经纪人已拥有自有住房近年来，房产经纪人薪资结构已经有了重大变化，调研中有49.7%的房地产经纪人表示自己有固定的底薪，不过这一数字低于2019年。如今的数据显示，在有底薪的房地产经纪人中，74.2%的经纪人底薪在3000元以下，超过5000元的占比不到10%。另有过半房地产经纪人无固定底薪。虽然，大多数经纪人薪资水平远在平均线之下。但数据指出，掌握房地产资讯信息更及时全面的房地产经纪人有47%已拥有自有住房，39.8%的房地产经纪人租房居住。其中，内蒙古、黑龙江、山东、辽宁、吉林等拥有自有房屋的房地产经纪人排名全国前五位，房屋价格水平较高的北上广深和“新一线”城市则无缘榜单前列。挣钱不容易，36.7%中介日均工作超10个小时报告显示，日均工作时长超过10个小时的经纪人占比达到36.7%，83.5%参与调研的经纪人表示每日工作在8小时以上。相较之下，一线城市房地产经纪人更拼，日工作时长在10小时以上的占比超过50%，上海更是以72.6%的占比领先全国。另外，报告指出，经纪人通常需要对同一客户带看(含租含售)至少5次以上才能达成成交，其中48.4%的成交客户在带看5-10次后才能成交，还有3.3%的成功签约背后是超过40次的带看经历。44.2%拥有大专及以上学历当下，房地产经纪人呈现出“年轻化”的特点。报告显示，30岁以下的房地产经纪人占比59.0%，30-40岁的房地产经纪人占比31.6%。学历来看，2020年拥有大专及以上学历的经纪人占比44.2%，高中及大专学历人员为经纪人主力群体，占比73.7%。超过九成的经纪人有每天学习的习惯专业要求和行业趋势让经纪人不得不通过休息时间来学习。报告指出，超过九成的经纪人有每天学习的习惯，44.6%的经纪人每日坚持学习0.5-1小时，28.1%的经纪人每日学习时间在1-3小时。其中，超过六成经纪人通过线上渠道学习，新经纪人更喜欢企业线下公开课，而成熟的经纪人则更偏好线上和社群学习。购房者更喜欢什么样的经纪人报告显示，除了专业度、表达能力、职业形象、公司品牌是购房者挑选经纪人的重要参考指标。同时，提供不实信息和不当承诺、专业度不高、形象不好、电话轰炸则成为购房者最不喜欢的4种行为。当下，购房者更希望与经纪人面对面有效沟通，其次是微信/信息沟通，不喜欢被动接听无效的推销电话。调查显示，64.6%的购房者对于今年的房产市场很有信心，30%购房者信心一般，84%的购房者表示今年是置业的好时机。从购房者信心指数也可以看出，2020年信心指数呈持续走高的态势，市场正平稳有序回暖。如何看待未来经纪人持证上岗对于未来房地产经纪人是否应该持证上岗的看法，71.0%参与调研的经纪人表示持证上岗是未来的行业趋势，也有两成的经纪人认为短期内难以实现。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会官网数据统计，持证经纪人占比约12%，目前看来占比不高。（证书包括房地产经纪人职业资格证、房地产经纪人协理证、房地产估价师证等）【探探总结】地产经纪人这次露底了。他们马不停歇忙带看、工作时超长待机、休息之余爱学习……虽然底薪不够个税起征点，但他们中近半拥有自有住房。你可以羡慕，但透过这些大数据，房产经纪人敢打敢拼的形象已经跃然纸上。或许，那些带你看房的中介可能比你有钱，还比你更拼、更爱学习。即使，这是一个看脸的时代，优秀的经纪人除了颜值，最终还是靠智慧和实力的沉淀，才能征服那些不服的人。铺侦探经纪人app——专为经纪人提供服务，帮助经纪人展业获客，让赚钱变得简单！“铺侦探经纪人”V2.5版本也将在2020年7月隆重推出，重磅升级，敬请期待！资料来源：中国新闻网、58安居客房产研究院文：铺侦探整理发布，侵删图：网络，侵删

来源： 每日经济新闻2020年上半年，在“房住不炒，因城施策”政策基调下，叠加新冠疫情防控影响，品牌企业以回归居住本质为导向，积极响应政府号召和客户需求，持续为品牌注入时代基因，打造新赛道奔跑的新动能。品牌彰显投资价值，聚合资源增强发展动力；品牌凝聚产品灵魂，匠心升级构筑品质人居；品牌肩负责任担当，驰援抗疫彰显地产力量。新竞争格局下，升级品牌战略，发挥品牌整合效能，将成为优秀品牌企业持续高质量发展的重要保障。2020中国房地产品牌价值研究全面启动以来，中国房地产TOP10研究组在深入理解国家政策的基础上，针对中国房地产企业的整体发展状况，进一步完善了2019中国房地产品牌价值研究的方法体系，为更加客观地评价企业品牌实力提供了理论与实践依据，通过品牌价值的客观评价彰显优秀企业的品牌发展成就、促进企业有效提升品牌建设水平，推动中国房地产行业健康有序发展。（一）强产品优服务，全国品牌价值增长36.37%2020年，新冠疫情席卷全球，国际经贸摩擦局势愈演愈烈，经济下行压力加大，房地产作为中国经济发展的压舱石与稳定器，“房住不炒”仍是行业发展的主基调。在此背景下，品牌企业主动拥抱变化，以产品力升级铸造品牌硬核，以营销创新增强品牌渗透力，持续增强品牌竞争力，推动企业品牌价值的快速增长。2020全国品牌企业品牌价值均值为506.38亿元，同比大幅增长36.37%。行业领导公司品牌和全国品牌TOP10企业持续发挥品牌引领作用，坚持主业规模化发展，凭借品牌和规模优势深耕协同业务，持续引领行业的发展方向。2020区域品牌企业品牌价值均值为56.04亿元，同比增长29.73%。京津冀城市群品牌企业受益于通州与北三县、雄安新区等城市群协同发展战略，区域协调发展进一步深化，在首都品牌战略的指引下，产业结构持续优化升级，交通网络愈加联通，实现了品牌价值的有效提升；粤港澳大湾区品牌企业紧跟大湾区发展规划，持续加大城市群的品牌渗透，通过城市更新获取优质的土储和项目品牌资源，强大的资源整合能力提升品牌价值；长三角城市群品牌企业在长江三角洲区域一体化发展规划辐射下，紧抓内生需求升级机遇，坚持创新引领，打造定制化的产品与服务品牌，持续释放品牌价值；山东半岛城市群品牌企业占据区域内城市基础好、潜力大的核心城市，在交通便利与产业集群优势双重利好下，精耕城市运营，进一步提升品牌影响力；中、西部区域品牌企业随着国家西部大开发、中部崛起、“一带一路”倡议加快实施，紧抓城市升级机遇，注重区域成片开发，凭借良好的品牌知名度和忠诚度赢得市场。2020专业领先品牌企业充分发挥自身专业优势，以客户需求为导向，深耕房地产细分领域品牌打造，建立差异化核心竞争力，以特色品牌发展模式锻造鲜明的专业品牌形象，引领行业和企业的持续进化，品牌价值均值达到81.64亿元，同比增长33.22%。1.品牌价值与业绩联动效应凸显，正相关系数达0.722019年以来，中国房地产调控政策持续深化，市场成交规模总体呈现小幅调整，城市分化更为凸显，行业进入专业化、精细化运作阶段。品牌企业凭借卓越的用户体验和持续的品牌深耕，扩大品牌影响力，进一步撬动客户购买力，有效推动销售业绩的稳步增长；同时，企业业绩的增长进一步奠定品牌价值的增长根基，推动品牌价值的持续积累。2.以标签化建立品牌区隔，立体谱系创造新价值随着中国新型城镇化战略的深入，以及人民对美好生活的期待升级，客户对居住品质提出了更高的要求，品牌企业不断调整发展方向和品牌定位，更好地服务社会需求和社会民生，由地产开发向城市运营、生活服务、产业引导的战略转型，进一步扩大品牌区隔。一方面，品牌企业以品质生活为核心，探索与客户需求密切相关的市场空间，围绕高品质产品与服务，形成完善、精细化的产品线，进行品牌增值；另一方面，品牌企业围绕服务商与运营商，重新梳理产业链，打造差异化、专业化的品牌谱系，深挖品牌价值。3.“线上营销+专属服务”改善客户体验，提升品牌三度由于疫情延长了人们居家时间，内容资源丰富多样的直播平台愈发成为大众居家生活的新选择。品牌企业紧抓营销契机，从线上场景营造、到客户管理、再到线下匹配优质服务，一整套完整连续的客户服务，实现了线上客户的高效转化。一方面，品牌企业线上营造生活场景式体验，提升品牌认知度。另一方面，品牌企业线下打造专属性服务，有效改善客户体验。（二）品牌核心竞争力提升，品牌输出提速1.“产品力+服务力”实现轻资产输出，扩大品牌协同效益伴随着房地产行业白银时代的深入、城镇化进程的持续推进，房地产行业正在进入高质量发展阶段。品牌企业以产品为载体，通过理念升级、迭代优化产品元素、标准化建设打造高内涵、高品质和高性价比的产品，实现产品力提升；加强在物业、教育、商业等领域的建设，打造全生命周期的高品质生活场景，助推服务力提升。基于产品和服务升级，品牌企业在商业管理、代建等领域进行品牌输出，增强品牌效益。2. 探索“生活+”输出新模式，增强品牌社会效益随着中国城镇化进程不断推进，部分企业向城市综合运营商转型，在推动城市产业结构转型、经济发展、环境提升等方面扮演着重要角色。品牌企业依托品牌的资源聚集效应，不仅输出了先进的产品理念和专业化运营管理能力，同时打造了全生命周期场景、重塑了人们的生活方式，为产业新城、特色小镇、城市更新等领域发展探索出新的模式，不仅实现了企业的社会效益，也为企业品牌未来的价值增长提供了新动能。（三）品牌传播注重内涵，助推品牌形象深入人心1.文化和场景加强内容渗透，全面增强传播效能随着消费升级和消费主力群体的改变，品牌企业紧跟趋势，日益关注品牌的内在价值和受众的接受度，通过打造有内涵和有温度的品牌形象拉近与受众的距离，加强品牌的渗透力。在传播内容上，品牌企业深知产品作为传播最主要展现内容的重要性，通过凸显产品专业性，塑造差异化品牌；导入文化的同时，注重与生活场景的结合，链接城市引消费者共鸣，形成统一价值观，打造具有内涵的品牌形象。2. 新媒体助力传播内容多倍释放，大幅降低品牌费效比2020年，品牌企业快速适应时代发展，主动迎合年轻消费群体需求，围绕传播内容借助“直播”、自有平台工具和品牌IP形象进行品牌传播，增强品牌传播的互动性和亲和力，不断提升传播效能。品牌企业通过有效利用传播形式，持续降低费效比，品牌投入占销售额比重显著下降。（四）形象管理强化品牌责任感，数字赋能品牌管理1. 弘扬企业家精神，彰显品牌形象近日，企业家座谈会上再次提出要弘扬企业家精神，努力成为构建新发展格局、建设现代化经济体系、推动高质量发展的生力军。品牌企业积极践行社会责任，贯彻ESG可持续发展理念，一方面，品牌企业持续做大做强，稳就业、促发展，通过品牌理念传播企业家精神；另一方面，品牌企业驰骋抗疫、持续助力精准扶贫，不断提升品牌使命，实现品牌与社会的互惠互利；此外，品牌企业要大力完善公司治理体系，将工程质量作为管控重点，严把建筑质量关，避免重大失误，维护企业品牌形象。2. ICT提升精细化管理，数字量化舆情风险随着品牌企业规模的不断扩大，提高品牌管理效率越发重要，“降成本，优管理，提效益”逐渐成为房企品牌管理的新战略。一方面，品牌企业利用5G、物联网、云计算、大数据等ICT技术赋能品牌管理，提高品牌精细化管理能级；另一方面，品牌企业借助数字化实现覆盖大部分主流媒体的舆情监测，持续监测企业舆情变动情况，有效提升品牌管理效率。3. 品牌组合持续优化，“裂变+整合”保障品牌良性发展疫情大考对企业品牌管理水平提出了更高的要求，品牌企业通过不断优化品牌组合谱系、精细化品牌管理职能体系，不断提升品牌管理的系统能力，保障品牌的良性发展。一方面，品牌企业适时拆分与独立发展，形成关联及跨界领域的多品牌模式，完善品牌谱系。另一方面，品牌企业持续探索业务发展，推进品牌整合进程，优化品牌谱系。当世界经济面临修复，当未来依然存在不确定，或是危机、或是机遇，一份对未来经济发展的指引正当时。风财讯对话顶层智慧，22场云端对话，10城落地论坛，9月1日-9月6日，与您相约！

（报告出品方/作者：国信证券，任鹤、王粤雷）报告综述房地产行业迎来数字化时代中国房地产行业自房改后经历了二十余年的高速发展，当前已进入成熟 期，行业销售“天花板”逐渐显现，我国房地产行业进入了下半场—— 从“增量时代”到“存量时代”。在全新的市场环境下，房企面临着新的 竞争格局与发展阶段，这对企业的经营发展战略和业务管理模式均提出 了新的挑战。面对这一系列挑战，为了能在确定性相对较差的市场环境 下降低经营风险，房企调整与变革势在必行，将所有地产业务场景实现 数字化处理，提升运营效率。在房地产行业数字化进程中，在智能化、 信息化、数据化中探索重点各异，目前仅约 24%的房企打通了数字化的 全业务流通，其他房企大多在单领域发力。数字化应用场景：营销、社区、商业、建造在当前房地产数字化进程中，与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上 市潮，提升服务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制 造化“必经之路的智慧建造成为了目前房地产数字化的热点。 智慧营销：智慧营销的核心仍然是在线销售、实现闭环。房地产企业与 第三方平台合作获取新增用户，通过大数据技术对用户的个人信息、消 费习惯、资产储备等标签进行大数据建模，从而精准描绘客户画像，在 搭建客户管理体系、自建流量池后，实现用户服务闭环。 智慧社区：智慧社区的核心为打通社区运维数据，串联集团内多维度协 同，从顶层设计确保组织协同、项目协作，联动多业态间业务，集成设 备间的应用，实现多维数据的打通。 智慧商业：智慧商业的核心是应用大数据精准营销，重视存量会员和新 增会员的运营，实现多方面数据打通，最后形成“消费全周期”的闭环。 智慧建造：智慧建造正在由点创新向更深更成熟常态发展过渡，未来将 呈现高效性、体系性和黏连性。我国房地产行业已进入下半场中国房地产行业自 1998 年房改后经历了二十余年的高速发展，当前已进入成 熟期，根据国家统计局数据，2019 年全国商品房销售额达 16 万亿元，创历史 新高。随着我国城镇化进程不断深化，行业销售“天花板”逐渐显现，我国房 地产行业进入了下半场——从“增量时代”到“存量时代”。在全新的市场环境下，房企面临着新的竞争格局与发展阶段，这对企业的经营 发展战略和业务管理模式均提出了新的挑战。面对这一系列挑战，为了能在确 定性相对较差的市场环境下降低经营风险，房企调整与变革势在必行，将所有 地产业务场景实现数字化处理，提升运营效率。房企数字化转型进行时随着我国房地产从“增量市场”进入“存量市场”，房地产数字化转型的趋势越 来越强烈，早自 2015 年起，房企便开始加紧部署数字化转型，以数字科技的 形式赋能房地产，利用数字化技术，在房地产项目的投资、规划、设计、建造、 销售、运营、拆除的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准确、可控。根据克而瑞数据，2020 年头部房企（TOP50）数字化进程明显加快，企业数字化整体投入有显著提升。在资金投入方面，约 60%的房企数字化投入规模增长， 平均年投入达 1 亿元；约 28%的房企数字化投入规模持平，平均年投入达 7000 万元；约 12%的房企数字化投入规模下降，平均年投入达 5000 万元。在组织 投入方面，约 90%的房企将信息部门作为一级部门；约 58%房企的信息部门由 集团副总裁级别以上担任，较上年提升 20 个百分点。在团队投入方面，约 52% 的房企信息团队超过 50 人，较上年提升 22 个百分点。智能化、信息化、数据化并存，房企探索重点各异在房地产行业数字化进程中，房企在不同阶段利用数字化手段，在项目投资、 规划、设计、建造、运营、更新的全生命周期上，实现过程和决策的高效、准 确和可控，并在新的时代下构建自身的新核心竞争力，目前数字化在各个梯度 中呈交叉式发展。房企的智能化试图引领业务发展，当前已在房企的运营中被普遍认可，随着人 工智能技术的不断完善，智能化的应用场景不断增多，包括 AI 呼叫、车牌门禁 识别技术等，未来随着技术手段的不断进步，机器自我学习的能力会进一步增 强，机器替代人工的现象也将不断增加。房企的信息化作为管理手段，进程目前已进入成熟期，在员工操作、经营管理、 经营决策、商业模式层面实现工作效率、业务管控、决策质量、业务创新的提 升。从整体层面上，实现管理效率和经营效益的提升。房企的数据化通过数据拉通和构建主数据平台，成为了房企主动优化业务的手段，通过建立“数据思维”，将数据分析的结果作为决策判断的参考，并借助计 算机的分析逻辑，突破原来的思维模型，更加注重数据之间的逻辑关联性。而在当前数字化转型的磨合中，现阶段各个房企探索重点各不相同，根据克而 瑞数据，在 TOP50 房企中，78%的房企数字化转型为自研框架；26%的房企数 字化应用为自研产品；目前仅 24%的房企打通了数字化的全业务流通，例如万 科、龙湖、越秀等，其他房企如新城、融创、卓越等均在单领域发力。房地产数字化的应用覆盖了开发、运营、销售、管理等全产业生态链，覆盖企 业经营以及地产项目全生命周期的管理，利用科技的变革让房地产上下游全链 条的场景变得时更高效、简单、舒适、便捷，同也带来更好的体验感。在当前 房地产数字化进程中，与销售业绩强相关的智慧营销、受物业上市潮，提升服 务的智慧社区、会员体系相对成熟的智慧商业和房地产“制造化”必经之路的 智慧建造成为了目前房地产数字化的热点。智慧营销：营销加速、价值发现房地产企业智慧营销主要应用于在线看房、置业顾问、全民经纪人、智慧案场、 在线全流程交易功能等，其中，以线上引流为核心价值的功能模块如在线看房、 置业顾问、全民经纪人的保留率/使用率明显更高，体现了市场对智慧营销渠道 价值的认可。根据克而瑞数据，截至目前，TOP50 房企已经全部投入使用自有 营销平台，而这一数据在 2018 年及之前仅为 24%；此外，约 54%的 TOP50 房企对自有营销平台进行了重新上线或重大改版。房地产企业智慧营销正不断发展，但自营线上平台在引流、体验、精准营销方 面均存在不足，主要体现在——自营平台引流能力弱：相较于第三方线上营销平台，整合多家房企房源，房企 自有线上营销平台均为自家线上房源，引流效果弱；在线选房体验感较差、房源较少：根据克而瑞数据，TOP50 房企线上房源项目 平均数为 168 套，而第三方线上营销平台房源项目数达 51 万套；基本仍以线上推广和展示功能为主：房企自有营销平台通过线上交易较难描绘 出客户画像，从而进行精准营销获得新增用户，较难打通整个线上营销流程。除房企自有营销平台外，房地产中介服务平台亦受益于数字化浪潮，正在加速 发展。伴随着信息化技术的普及，房地产中介行业呈现房源数字化、客源线上 化、经纪人专业化的健康发展趋势，相比其他行业，居住行业产品非标准化特 征更为明显，数字化进程推进较慢，但正在追赶过程中。房产中介服务趋于数 字化有助于降低客单成本，最终实现行业效率和盈利能力的提升。从房源角度，如果采用传统方式收集房源信息，虚假房源问题很难得到解决。 主观上，中介为获取客源，通过恶意发布低价假房源欺骗对价格敏感的客户主 动联系自己，老实中介的生存空间被挤压。客观上，中介调查、追踪房源需要 时间精力，房源的抵押情况、产权情况、业主心理价格、乃至学区信息、物业管理信息等，都是动态变化的。数字化使房源录入管理更为方便，房源真实性 的可控度提高。从客源角度，买房和租房之间有一定的替代性，迁徙的人群通常会先选择租房， 工作生活稳定之后再择机买房，通过信息化手段跟踪管理这些客源数据，能够 提供全生命周期房产交易服务。房地产交易信息数字化有助于持续跟进用户需 求，主动提供租赁升级、刚需购房、置换改善一条龙服务，大数据技术可以支 持实现对用户全生命周期的需求管理，赚取长期合作效益。例如，二手房连环 交易的上下家的轨迹在未来很可能重复，可以估测需求时点并及时联络，取得 积累用户、培养粘性的效果，使房产中介提前判断交易链上最重要的客户需求 环节。从流程角度，房产交易流程实现数字化会提高运营效率。首先，交易沟通过程 方便留痕，从浏览房源、经纪人匹配、实地带看到签约的全流程都可以实现可 视化跟踪记录，既方便客户回看信息，又方便中介复盘分析带看转化率等运营 指标。其次，交易合同可以快速成文，根据房屋销售或租赁的交易类型选择标 准化的合同模板，后台可以将房源和客户信息自动填充进合同草案中，并自动 核查是否符合当地法律法规，后期只需专业人士简单审核即可完成签约。站在当前时点，智慧营销的核心仍然是在线销售、实现闭环。房地产企业与第 三方平台合作获取新增用户，通过大数据技术对用户的个人信息、消费习惯、 资产储备等标签进行大数据建模，从而精准描绘客户画像，在搭建客户管理体 系、自建流量池后，实现用户服务闭环。智慧社区：物管公司投入力度加速增长受我国物业管理行业发展及近年上市潮，为提升服务质量，降低单位人耗，上 市物管企业的智慧投入力度加大。根据克而瑞数据，在 30 余家上市物管企业中， 约 61%的上市物管企业进行了数字化布局，在布局方向上，智慧社区解决方案、 社区物联网平台、社区移动物联网平台、其他智慧社区垂直业务分别占比 47%、 29%、12%、12%；在上市物管企业中，平均智慧化投入（智慧化投入/上市募 集资金）占比区间为 15%至 25%，TOP10 上市物管企业平均投入占比达 30%。在智慧社区发展进程中，智慧安防和智慧通行是市场应用率较多的核心场景， 包括智慧门禁、社区 APP、智能监控、智慧停车、物联网数据平台等。以融创 智慧社区为例，融创服务作为中国领先的全生态物业服务领导品牌，为社区注 入“智慧”元素，形成不断进化的智慧生长体系，构建安全、高效、便捷、智 能的社区新形态。融创智慧社区的应用标准为：要与园区服务业务形成统一闭环，协助物业服务 团队更好达成服务方案落地；要与客户建立充分的互动和线上连接，持续提升 业主园区服务体验。目前，融创智慧社区拥有四大业务场景——智慧人行：业主通过归心 APP 录入信息，就能为归家之旅点亮“一路绿灯”： 无接触通行、归心 APP 远程开启、刷二维码、刷门禁卡，各种方式满足不同年 龄和不同习惯的业主便捷归家之旅。同时灵活高效的“远程预约授权”功能， 也为访客进入园区提供了更快捷的方式；智慧车行：通过智能的车辆管理和引导系统，自动识别车牌，让业主车辆无障 碍高效通行。同时业主还可以在归心 APP 中为访客预约临时通行的权限、代为 缴停车费，让亲朋好友来访畅通无忧；智慧安防：通过 AI 技术，智慧系统可以对园区安防及品质异常及时预警，如车 辆占道、周界入侵、电动车入电梯、电梯困人、夜间来访人员动线异常等，在 中控室通过线上预警中心可实现语音及视频弹窗，第一时间形成处理工单发送 至工作人员手机端 APP，使其快速知晓并及时解决隐患问题。提升园区安全等 级，可减少秩序人员线下巡查频次，提高线上巡查密度，对园区实现智慧、精 准安防；智慧设备设施：基于物联网技术，应用“设备设施”场景，实现设备集约化管 控，优化人员配置，降低运营成本，并可实时掌握设备的运行状态，风险可控， 事故可防。目前，智慧社区的发展主要制约于流程多、协同难、量化难、解决难等因素—流程多：从规划设计到产品维护的周期，智慧社区全链条服务周期较长，流程 较多；协同难：社区有较多参与者和部门，协同较为困难；量化难：物业企业智慧化投入的降本增效结果较难衡量，投入比产出不确定性 较高，物业在实践过程中都偏谨慎、保守，以成熟领域为主；解决难：仅少数物业企业在产业全链条中积累有丰富的经验，“整体解决方案商” 较为稀缺。站在当前时点，智慧社区的核心为打通社区运维数据，串联集团内多维度协同， 从顶层设计确保组织协同、项目协作，联动多业态间业务，集成设备间的应用， 实现多维数据的打通。智慧商业：数字化渗透率高，逐渐侧重以 C 端为核心商业地产是居民进行消费活动的主要场所，在“双循环”背景下，消费的繁荣 带来了商业地产的繁荣。智慧商不仅同时面向运营管理（包括规划定位、招商 管理、预算管理、合同管理）和商户（包括商户服务、商户营销、销售上报、 线上报事），还更侧重于以 C 端用户为核心的智慧化。目前，数字化运营概念 已逐步渗透市场，根据克而瑞数据，当前全国购物中心数字化应用率约 56%， TOP50 商业地产运营商数字化投入占营业收入仅约 2%，行业整体转型投入仍 有较大空间。会员系统为商业地产数字化的核心应用系统，截至目前，TOP50 商业地产运营 商会员系统整体使用率约 88%；在当前会员系统平台中，停车、积分、定位等 基础功能的使用率较高，已成刚需功能，其他功能模块仍待摸索。以新城智慧商业为例，2019 年 10 月新城首座“智慧商场”天宁吾悦广场在江 苏常州开业，在大数据、人工智能等新一代信息技术不断普及的当下，新城依托科技力量构建智慧商业、打造“智慧商场”，以此为商业赋能，创造智能化商 业消费体验。建立在过往吾悦广场智慧技术探索和应用基础上，天宁吾悦广场是新城商业的 第一座“智慧商场”，具有里程碑意义。天宁吾悦广场创建了 360°环绕视听、 刷脸申请会员、停车位导航系统以及智能定位导航等智慧维度，通过大数据平 台实现线上线下商业互相渗透、全面贯通，在提升购物中心运营水平的同时， 赋予消费者更好的购物体验。“智慧+”战略是新城提出的要增加的部分，根据构想，新城吾悦广场在坚持传 统文化发展的同时，注重以大数据分析和管理为基础的“智慧+”战略，通过智 慧研究、智慧设施的加持，实现对商场客流的智能化分析，并帮助商场由被动 服务转为主动式服务。运用“互联网+”思维，梳理客户资源管理以及消费场景 的再造和优化新城提出的“大数据驱动的吾悦智慧服务”构架中，智慧研究主要集中在购物 中心、商户、消费者、会员多维数据等方便，并希望借此驱动购物中心服务优 化。在硬件配置方面，吾悦广场将通过推出 APP、会员无人商店、清洁机器人、 智慧停车等全新的服务菜单。据了解，新城商业智慧系统，一套涵盖微信智慧 停车场、人脸识别、会员系统和销售采集等功能的系统已在多个吾悦广场上普 及使用。目前，新城控股已积极推进微信智慧停车场、人脸识别和销售采集系统等智能 科技在各地吾悦广场的推广和运用，在提升客户消费体验的同时，为品牌商家 精准赋能，并进一步提升整个商场的运营管理水平，实现消费者、商家和商场 的三方共赢。目前，智慧商业在精准营销、数据互通、会员系统等方面均存在不足——精准营销：数据采集和治理难度较大，精准营销难以实现闭环，仍在尝试过程 中；数据互通：由于购物中心项目内于品牌商、购物中心项目间、购物平台与外部 平台均未打通，导致内外部数据无法互通，仍待完善；会员系统：目前购物中心与大中型品牌商家各有独立的会员体系，会员系统繁 多导致用户体验降低，购物中心会员系统难以与市场竞争，导致消费者使用意 愿降低。站在当前时点，智慧商业的核心是应用大数据精准营销，重视存量会员和新增 会员的运营，实现多方面数据打通，最后形成“消费全周期”的闭环。智慧建造：行业热度高，复杂建筑应用渗透强智慧建造应用于批量建筑及大型复杂工程，主要应用环节包括测绘环节、设计 环节、施工环节等。根据克而瑞数据，目前房地产企业将智慧建造深度应用于 测绘环节、设计环节、施工环节、大型复杂工程设计环节的占比分别约为 10%、 8%、4%、26%。目前，房企在批量建筑与大型复杂工程应用智慧建造的程度 差异较大，约 3%的新建工程项目使用了智慧建造技术；约 15%的新建建筑类 项目已经开始使用智慧建造技术；超过 90%的大型复杂工程项目已经开始使用 智慧建造技术，大型复杂建筑应用渗透较高。以碧桂园机器人为例，碧桂园致力于通过建筑机器人及新型装配式体系的研发、 生产及应用，提升建筑工业化水平；建立以BIM 数字化技术为基础的建筑产业 互联网平台，实现全周期数字化赋能。着力解决建筑行业安全风险高、劳动强 度大、质量监管难、污染排放高、生产效率低等问题，助力建筑业转型升级， 促进行业高质量发展。公司主要提供覆盖主体结构、二次结构、装修、机电安装等施工环节的建筑机 器人与智能设备租售、技术服务；提供装配式 PC 构件、成套模块化别墅产品、 集成卫浴产品的新型装配式体系研发与销售；提供 BIM 全过程咨询服务、BIM 软件产品及基础平台的研发与销售；及提供智能建造 EPC 工程总承包和专业分 包服务。围绕上述领域，公司已搭建系统化的研发、制造、应用体系，引进和培养研发人才 4000 多名，针对建筑机器人五大核心系统（伺服、传感器、导航、视觉、 软件）全覆盖自主研发，其中导航、视觉、多机调度等技术填补了建筑机器人 领域的空白。贯彻人工智能与地产行业深度融合的国家政策，针对施工质量智 能化评判、建筑大数据治理、智慧工地监管等细分领域实现了从 0 到 1 的突破。 截至 12 月 4 日，已递交专利有效申请 2810 项，获授权 830 项。公司有在研建筑机器人 50 余款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与 装配式建筑施工。截至 2020 年 11 月 30 日，一部分建筑机器人已先行进入市 场化运作阶段，有 4 款（智能随动布料机、楼层清洁、智能升降机、测量机器 人）共 26 台已在市场上实现租赁或售卖，通过配备完备的培训管理体系及高品 质维保服务，获得客户好评，这部分产品已具备快速扩张市场的能力；另有 18 款共 155 台机器通过工程服务的方式进行批量商业化施工；还有 24 款共 41 台建筑机器人正在进行工程应用测试，在过程中持续打磨产品功能、性能、质量， 加快商业化进程。站在当前时点，房地产智慧建造正在由点创新向更深更成熟常态发展过渡，未 来将呈现高效性、体系性和黏连性——纵向打通拿地与规划、设计与咨询、施工建造、运营维护等外部体系，并横向 打通开发部门、运营部门、市场部门、物业部门等内部体系，使得财务成本一 体化，使得数据应用节点之间的壁垒被打通；不同部门的内外部大数据结合，数字化赋能决策；利用 AloT 技术，从设计、成本前置到后端运营、管理深度等后道工序前置；利用 BIM 引擎等新技术，一键出图，大幅度提升行业效率。案例分析万科沃土计划“沃土计划”是万科自 2016 年 1 月推出的信息化、数字化战略，它的目标是： 打通底层数据，治疗万科内部的大公司病，提升管控效率，提高利润水平，并 最终让万科为未来的万亿市值平台搭建作好充足的准备。“沃土计划”科技赋能组织赋能成效显著，在 2017 年年报中，公司表示将坚 持用科技为企业赋能，通过“沃土计划”（信息化和数字化建设项目）进一步推动精益化运营，推出移动在线“服务家”改善客户体验，推出“在线家”、“分 享家”、“置业神器”等助力营销推广；通过筑融（ICP）系统打通核心业务流程； 借助智慧数据平台慧眼（IDP）系统提升数据交互效率。在保持质量领先的同时， 大量采用信息化技术提升项目管理运营和客户体验，推广 BIM 技术应用，开发 BIM 5D 工程管理平台，推出 APP“匠心”实现精细化管理，应用能源管理系 统实现商业项目绿色节能运营。2020 年全年，万科实现销售额 7042 亿元，实现销售面积 4668 万平方米，继续保持在行业领先地位。在智慧营销方面，万科推出了“易选房”系统，实现 了免排队、公平竞、透明选、理性购等便捷购房需求。通过智慧营销，公司精 准描绘客户画像，在搭建客户管理体系、自建流量池后，实现用户服务闭环， 为公司销售增长做出了贡献。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业致力于让更多用户体验物业服务之 美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。历经三十年发展，万科 物业以“物业+互联网”的创新实践，以“科技+人文”的多元综合服务，以本 土化经验与国际化视野的相交，始终致力于让更多用户体验物业服务之美好， 持续引领行业。截至 2020 年 6 月底，万科物业已布局中国 101 个具发展潜力的大中城市（含 香港），其中住宅服务合同项目 2769 个，商企服务合同项目 1059 个，合同面积突破 6.8 亿平方米，在职员工人数 11 万余名。在智慧物业发展进程中，万物社区服务依托万科物业 30 年的管理经验，以客户 需求为核心导向，形成前期介入服务、销售案场服务、住宅物业服务、社区资 产服务、智能科技服务和社区生活服务的一系列高品质服务，打造社区美好生 活圈。万科针对物业服务的痛点，推出睿服务体系，借助移动互联网推出的一整套解 决方案，搭建数据平台体系，由包括 FM 系统、战图、住这儿、营帐系统等在 内的一整套互联网应用系统组成，代表物业方搭建客户与员工的工作平台。目 前，万科睿服务体系实现了人、财、物的连接，借助互联网应用系统，实现了 对人、对物、对财的全面“数据化”管理，致力于打造更加阳光的社区、更加 透明的物业。万睿，作为智慧物业与智慧生活的产品与解决方案提供商，围绕 AIoT 技术在智 能建筑细分场景中的应用，成为面向开发商、物业、企业主（楼宇/园区）、政 府、业委会的多场景一站式智能化解决方案提供商，助力客户打造现代应用智 能空间，引领行业智能化发展。它的服务内容包括——建筑智能化：为住宅、综合体、产业园、商业、学校、养老等项目，提供专业 的建筑智能化解决方案咨询、设计及工程服务；智能物联：万睿物联聚焦空间服务层，逐渐从社区服务延伸到政企服务和城市 服务，基于技术发展趋势，立足物业场景做科技创新，做到各类智能设备的互 联互通，帮助物业提效、提升用户体验。截至目前，万科智慧空间业务进驻全国 50 余个城市，自有团队超过 1300 人， 项目覆盖面积达 2.3 亿平方米。随着沃土计划的执行，万科也对该计划的内容进行了扩充，升级为集团的科技 赋能战略——信息化阶段：打造基础能力，服务公司自身业务的发展，全方位打造地产开发 平台、线上营销平台、客户服务平台；数字化阶段：打通各个业态场景数据，形成数据服务，利用大数据技术分析客 户需求，优化业务能力；智能化阶段：实现客户信息的获取，通过人工智能应用满足个性化定制。站在当前时点，万科沃土计划将通过人工智能和大数据等技术开发，逐渐从数 字化阶段过渡到智能化阶段，将继续打造全业务流通的数字化模式，在房地产 数字化进程中，寻找全新的巨大机会。房企数字化转型之路：科技赋能助力新成长当前，房企数字化转型潮愈来愈烈，更多房企将以数字科技赋能房地产，覆盖 开发、运营、销售、管理等全产业生态链，企业经营以及地产项目全生命周期 的管理。我们认为，优势房地产企业必将受益于数字化转型的红利，利用科技 赋能让产业上下游全链条的场景变得时更高效、便捷，提升企业运营效率，降 低企业运营成本，实现企业新的增长点。风险提示房企数字化进度不及预期，数字化效果不及预期，行业超预期加速下行。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。