房地产中介行业调研报告

来源：时刻头条“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》（以下简称为《报告》）。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60％根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70％，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1％提升至2024年的62.2％。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业和房地产行业整体-1.19％和-2.21％的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70％，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7％上涨到40.2％，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32％。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3％，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5％。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5％，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1％，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90％。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。

“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》(以下简称为《报告》)。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22%，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60%根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70%，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1%提升至2024年的62.2%。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22%，远超全行业和房地产行业整体-1.19%和-2.21%的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70%，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7%上涨到40.2%，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32%。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3%，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5%。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5%，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1%，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90%。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。 （文章来源：IT时代网）

29.05.2020导读：目前拥有大专及以上学历的经纪人占比达到44.2%。随着房地产经纪行业向专业化发展，未来拥有高学历的经纪人占比直线提升可期。名校高材生投身房产中介，成为近来社会关注的一个话题。那么房产中介群体的整体生存状况如何呢？58同城、安居客5月29日发布《2020年百万房地产经纪人生存报告》（下称《报告》），从房地产经纪人群体的收入、学历、住房情况、从业年限、工作时长、成交情况、工作情况等多维度，勾勒出的现下中国房地产经纪人的处境与生态。其中，收入方面，收入方差较大一直存在于房地产经纪人之间，大多数经纪人薪资水平远在平均线之下。由于部分城市对经纪人薪资结构做出了调整，调研中有49.7%的房地产经纪人表示自己有固定的底薪，这一数字低于2019年。《报告》显示，在有底薪的房地产经纪人中，74.2%的经纪人底薪在3000元以下，超过5000元的占比仅在个位数。另有过半房地产经纪人无固定底薪。工作时长方面，日均工作时长超过10个小时的经纪人占比达到36.7%，83.5%参与调研的经纪人表示每日工作在8小时以上。相较之下，一线城市房地产经纪人更拼，日工作时长在10小时以上的占比超过50%。在让人艳羡的中介费背后，经纪人通常需要对同一客户带看（含租含售）至少5次以上才能达成成交，48.4%占比的成交客户在带看5-10次后才能成交，还有3.3%的成功签约背后是超过40次的带看经历。掌握房地产资讯信息更及时全面的房地产经纪人有47%已拥有自有住房，39.8%占比的房地产经纪人租房居住。其中，内蒙古、黑龙江、山东、辽宁、吉林等拥有自有房屋的房地产经纪人排名全国前五位。这也与这些地方总体房价水平相对不高有关。相比之下，房屋价格水平较高的北上广深和“新一线”城市则无缘榜单前列。“我所了解的情况是，在广州，这个群体工作了3年的人，至少40%已经买了房。买的房子大多在广州郊区或者周边城市、或者老家的城市。”广州海珠区一位工作了5年的房产中介陈刚（化名）告诉第一财经记者。他说，在广州中心城区买房的房产中介只有一成左右，通常是8年以上的老员工。大众一直以门槛低的目光来看待房地产经纪行业。但实际上，目前拥有大专及以上学历的经纪人占比达到44.2%。随着房地产经纪行业向专业化发展，未来拥有高学历的经纪人占比直线提升可期。陈刚说，其所在的公司从前年开始就要求要统招本科的学历了。当然现在整个行业还是老员工比较多，而老员工中，大学以上学历的还是比较少。目前，在疫情影响下，虽然招高学历人才更为容易，但也有不少人只是把房地产经纪人工作当作一个过度而已，并非真心投入。“我们这里新人六个月有底薪，有些人做完六个月再去找其他工作。”“持证上岗”成为行业趋势，71.0%参与调研的经纪人对此表示认可，而两成左右的房地产经纪人认为短期内难以实现。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会官网数据统计，目前，持有房地产经纪人职业资格证、房地产经纪人协理证、房地产估价师证等的证经纪人占比并不高，约在12%左右。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强指出，这是一个朝气蓬勃的房地产经纪行业。我国房地产经纪人员以30岁以下为主，这些年轻人勤奋、好学，超九成的人有每天学习的习惯，且七成的人认为持证上岗是未来趋势。【来源：第一财经资讯】版权归原作者所有，向原创致敬

记者 | 陈晓珍1近日，贝壳研究院联合贝壳找房人力资源中心、经纪人增长中心发布了《2020中国房产经纪人发展报告》，（以下简称“报告”），该报告对全国137个城市、292个经济品牌，超21万经纪人进行了调研。报告显示，在调研的房产经纪人中，90后的占比在一半以上，近6成为男性，但从业年限越久，女性的比例越高，尤其是在40岁以上经纪人中，女性占比反超男性。七成经纪人年收入不超过10万元据界面职场了解，目前房产经纪人的薪资结构主要为“底薪+业绩提成”，且底薪多在5000起，这也意味着，如果想要获取高薪，房产经纪人就必须有高业绩，必须“开单”，但在房产经纪行业，“开单”未必是件简单的事情。报告称，“开单难，缺少成就感”是多数房产经纪人都有的痛点，尤其是刚入门的房产经纪人，多数是处于学习的阶段，但随着从业年限增长，“开单难”的影响越来越小。在收入方面，报告显示，约七成经纪人年收入在10万元以内，一线城市较高，但也只有五成经纪人年收入能超过10万元。而随着工作年限增长，经纪人平均薪酬也会增长，从工作1年到工作5年，年收入超过10万元的经纪人占比，会从10.85%飙升至61.92%。报告称，由于房产经纪人“不靠底薪吃饭”，而是“用业绩说话”，这也导致行业内经纪人收入差距巨大。既有人年收入不到5万，也有1%“王牌经纪人”，年收入可超百万元。此外，房产经纪行业不同于零售或其他服务业，一间房屋从挂牌到成交要经历漫长过程，包含委托、匹配、带看、谈判、签约、审核、贷款、缴税、登记、交付等多个环节。报告显示，和2017年相比，2020年房产经纪成交服务周期增长1倍。在30个重点城市，每成交一套房，平均用时40天，在一线城市，更达到56.5天。而平均每套成交房源，需要经过二十余次带看。2020年，经纪人人均带看次数达到72次。而带看只是线下服务一环，随着各类线上工具普及，经纪人工作也变得“随时随地”。2020年，每个购房者成交前，平均要IM（在线咨询）经纪人80余次。2020年全年，贝壳找房平台经纪人和消费者共同发起2.6亿次VR带看。超8成经纪人，每天线上工作时长超1个半小时，超4成在3小时以上。在某种程度上，房产经纪人的工作量并不小，甚至，除了服务工作本身，房产经纪人每天还要花时间学习。报告称，2020年，49%经纪人每天学习时长超1小时，27%在1个半小时以上。广州、呼和浩特、苏州是学习热情最高的三座城市。高学历成房产经纪行业人才新趋势在多数人的印象中，房产经纪人是个“低门槛”的职业，但据界面职场了解，当前不少房产经纪公司对于学历会有相应的要求，一名房产经纪公司的招聘人员告诉界面职场“至少要大专学历”，而一线城市的房产经纪公司则会要求本科及以上。在此次的调研数据中也可以看出，当前房产经纪人的学历呈现上升的趋势。报告显示，大专及以上的房产经纪人占比为43.29%，其中本科及以上占比17.1%。在北京、上海，本科及以上学历占比分别能达到49.57%和61.91%。智联招聘曾发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》称，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22%，远超全行业水平。而随着房地产行业价值链条从房屋建造到居住交易与服务迁移，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。此前，讲述房产经纪人故事的电视剧《安家》播出时，有关“985名校生从事房产经纪”曾引发不小的争议，在一些人看来，名校毕业生从事房产经纪是一种人才资源浪费，但实际上，近些年，在一些头部的房产经纪公司有不少名校生的身影。据媒体报道，在北京、上海链家房产经纪公司，有不少“双一流大学”的毕业生，包括四川大学、上海交通大学、对外经济贸易大学等，其中多位毕业于名校的经纪人实现了销售额超过1亿元。而在贝壳找房平台上，数据也显示，本科及以上学历经纪人数量已达7.3万名，其中毕业于985、211名校的经纪人近6000名。对此，贝壳研究院分析，经纪人学历水平提升，背后是经纪人行业“职业化”进程加速。房产经纪人，不只是带人看个房、办个手续。新居住时代，一个合格的经纪人，应当在满足消费者购房需求基础上，提供符合他们心理需求、情感体验的增值服务。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询我国房地产中介服务行业已经成长起了一批大公司，发展已经渐趋规范。随着网络的不断发展，房产中介从以实体店服务为主，转变成了O2O模式的新型服务模式。 从整体市场来看，房地产中介服务行业极为分散。全国10万家房地产中介门店，70%都是小微中介，散落在全国各地，而链家、中原等品牌中介只占30%，二手房市场50%以上交易额都是由全国各地中小微中介完成的。房地产中介服务机构非常分散，集中度非常有限。 从深圳市房产中介的网签单量CRN4来看，2016-2018年，深圳市房地产网签单量CRN4逐渐提升，从2016年的44.6%提升至2018年的67.3%，Q房网、链家、中原、乐有家四家房产中介的优势明显。2016-2018年深圳市房产中介CRN4变化情况（单位：%） 2017-2018年深圳市房产中介行业新增从业人员明显减少。与2017年新增61626名中介从业人员相比，2018年新增人员同比减少13.2%，下降至53513人。从新增人员结构来看，对比星级提升、重新申请，新申请人员降幅最为明显，高达26.3%。2018年深圳市房产中介行业从业人员新增情况（单位：人，%） 虽然新增中介人数减少，但整体从业人员结构却在不断优化。三星级以上从业人员占比也从2016年9.4%提升至20.9%；大专以上学历从业人员占比逐步提高，从2016年的15.9%提升至2018年的28.3%；4年及以上从业人员比例从2016年的20.1%提升至2018年的32.5%；36岁及以上从业人员占比从2016年的13.0%提升至2018年的19.9%。2018年深圳市房产中介行业星级从业人员（单位：人） 智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳市房产中介市场深度调查与投资战略报告》共十二章。首先介绍了中国深圳市房产中介行业市场发展环境、深圳市房产中介整体运行态势等，接着分析了中国深圳市房产中介行业市场运行的现状，然后介绍了深圳市房产中介市场竞争格局。随后，报告对深圳市房产中介做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国深圳市房产中介行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳市房产中介产业有个系统的了解或者想投资中国深圳市房产中介行业，本报告是您不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 房地产中介行业基础分析第.一节 房地产中介行业定义一、房地产中介定义二、房地产中介分类第二节 房地产中介特点分析一、房地产中介活动具有内容的服务性二、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点三、房地产中介活动具有极大的灵活性第三节 房地产中介业与房地产市场的关系一、有机组成部分二、桥梁与纽带三、升级的重要力量第四节 中国房地产中介运行概况一、房地产中介经营范围二、房地产中介公司运营模式三、房地产中介收费标准四、房地产中介行业的作用和价值第五节 我国房地产中介市场发展“SWOT”分析一、“SWOT模型”介绍1、优势——机会（SO）战略2、优势——威胁（ST）战略3、弱点——机会（WO）战略4、弱点——威胁（WT）战略二、房地产中介市场发展的“SWOT”分析1、行业发展强势分析2、行业发展弱势分析3、行业发展机会4、行业发威胁第二章 房地产中介行业环境分析第.一节 行业发展环境分析一、我国宏观经济现状及预测分析二、房地产开发景气指数三、房地产开发投资状况分析1、房地产开发投资额2、房地产新开工面积3、房地产竣工面积四、房地产市场销售状况分析第二节 行业政策环境分析一、近3年房地产中介行业政策环境分析1、土地供给政策分析2、商品住房政策分析3、保障性住房政策分析4、房地产中介服务政策二、房地产中介服务政策趋势预测分析第三章 2019年中国房地产中介运行新形势透析第.一节 中国房地产中介现状综述一、房地产中介行业成长发展历程二、房产中介发展现状分析三、地产中介发展新阶段分析四、房产中介运用网络问题分析第二节 中国房地产中介存在的问题一、法律法规体系问题二、人才问题三、职业道德和服务意识问题四、中介机构行为问题五、行业监管问题六、房地产中介诚信问题第三节 中国房产中介公司所属行业经营情况分析一、房地产中介公司营业情况分析二、房地产中介“现金收房”及其变种第四节 中国房产中介行业新一轮扩张因素分析一、交易量回暖二、人才容易招募三、政策利好推动四、监管加强净化市场第五节 中国银行与房产中介关系分析一、银行与房产中介竞争分析二、银行与房产中介潜规则分析第四章 2019年深圳市房地产中介市场发展环境分析第.一节 深圳市宏观经济环境分析一、深圳市GDP增长状况分析二、深圳市固定资产投资三、深圳市居民收支状况分析四、深圳市产业结构分析第二节 深圳市房地产中介市场政策环境一、政策环境综述二、房地产政策三、重要政策分析第三节 深圳市房地产中介行业社会环境一、深圳市人口数量分析二、居民住房状况分析三、住房公积金状况分析四、城镇化进程及影响第五章 2019年深圳市房地产市场分析第.一节 深圳市房地产投资开发分析一、深圳市土地供应分析二、深圳市土地成交分析三、深圳市房地产投资开发第二节 深圳市房地产市场供需分析一、房地产供应情况分析二、商品房销售状况分析三、房地产成交分析1、住宅成交状况分析2、商铺成交状况分析第三节 深圳市房地产楼盘推出分析第四节 深圳市房地产价格走势一、商品住宅价格走势二、深圳市主要楼盘价格状况分析第六章 2019年深圳市各市辖区房地产市场分析第.一节 深圳市各市辖区地域面积和人口分析一、各市辖区地域面积二、各市辖区人口分布和组成状况分析第二节 各市辖区房地产开发情况分析一、各市辖区房地产开发政策分析二、各市辖区房地产开发面积分析第三节 深圳市房地产市场实时热点分析一、2019年深二手房成交量环比持续暴跌二、深圳超越北上广成内地新房价格最高城市三、整体政策环境放松二手楼市或随一手转强四、深圳6万多家庭享公积金购房贷款优惠第七章 2019年深圳市二手房市场发展分析第.一节 二手房消费分析一、年轻人成二手房消费主力军二、二手房热卖的优势分析三、二手房中介公司营业范围变革四、二手房消费者保障权益的七大戒律第二节 深圳市二手房市场成交分析一、深圳市二手房市场成交量二、深圳市二手房市场成交价格三、深圳市二手房市场成交分布第三节 深圳市二手房市场成交趋势预测分析第八章 2019年深圳市房地产中介市场研究第.一节 深圳市房地产中介市场综述一、深圳市地产中介行业发展概况2018年深圳市房产中介行业从业人员结构（单位：%，人）二、深圳市地产中介行业发展现状调研第二节 深圳市地产中介企业竞争格局第三节 深圳市房地产中介市场问题及对策一、深圳市地产中介行业发展问题二、深圳市地产中介行业发展对策第九章 深圳市主要房地产中介企业竞争力分析第.一节 深圳世联地产顾问股份有限公司一、公司基本情况介绍二、公司发展动态分析三、公司主要业务介绍四、公司发展战略分析第二节 DTZ戴德梁行一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第三节 Q房网集团有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第四节 高力国际房地产服务公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第五节 港置地产（中国）房地产有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第六节 家家顺控股集团有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第七节 美联物业代理（深圳）有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第八节 满堂红中介地产一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第九节 招商地产一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第十节 仲量联行中介地产一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第十章 2021-2027年深圳市房地产中介市场前景预测分析第.一节 2021-2027年深圳市房地产业前景趋势与预测分析一、深圳市房地产行业的驱动力二、深圳市房地产市场需求趋势预测分析三、深圳市房地产市场价格趋势预测分析四、深圳市商业地产投资前景预测第二节 2021-2027年深圳市房地产中介业新趋势探析一、企业化市场化发展趋势预测分析二、专业化品牌化发展趋势预测分析三、集团化规模化发展趋势预测分析四、信息化网络化发展趋势预测分析五、人员素质综合化发展趋势预测分析第三节 2021-2027年深圳市房屋中介危机中转型趋势预测一、深圳市中介经纪面临转型二、深圳市地产中介寻求新路第十一章 2021-2027年深圳房地产中介投资战略研究第.一节 深圳市房地产中介企业协作与并购方式一、战略协作优劣势分析二、企业兼并收购的优劣势三、房产中介商业模式创新四、房产中介融资渠道分析第二节 2021-2027年深圳市房地产中介投资环境分析第三节 2021-2027年深圳市房地产中介行业投资机遇一、城市化为地产经纪行业创造机遇二、深圳市房产中介行业投资有利因素分析第四节 2021-2027年深圳市房地产中介企业的风险管理一、深圳市房地产中介面临的风险二、深圳市经纪业务的风险防范三、深圳市地产中介行业风险与价值分析第五节 2021-2027年深圳市房地产中介发展策略一、营销策略分析二、深圳市房地产中介行业信息化策略三、深圳市中小房地产中介生存策略第十二章 研究结论及发展建议第.一节 深圳市房地产中介行业研究结论及建议()第二节深圳市房地产中介发展建议一、投资发展策略建议二、行业投资方向建议三、行业投资方式建议()图表目录：图表 2015-2019年深圳市国民生产总值情况统计图表 2015-2019年深圳市固定资产投资情况统计图表 2015-2019年深圳市居民收入情况统计图表 2015-2019年深圳市产业结构变化情况统计图表 2015-2019年发布的主要保障性住房政策图表 深圳市房地产相关法规状况分析图表 2015-2019年深圳市总人口数统计图表 2015-2019年深圳市社会消费品零售总额情况统计图表 2019年深圳市社会消费品零售总额构成状况分析图表 2015-2019年深圳市招商引资项目情况表图表 2015-2019年深圳市外商直接投资项目分行业情况表图表 2015-2019年深圳市住宅土地出让量变化趋势图图表 2015-2019年深圳市房地产投资额统计图表 2015-2019年深圳市房屋竣工面积统计图表 2015-2019年深圳市商品房屋销售情况统计图表 2015-2019年深圳市住宅销售情况统计图表 2015-2019年深圳市商业用房销售情况统计图表 2015-2019年深圳市二手住宅历年交易量走势图图表 2015-2019年深圳市百盘挂牌价格指数趋势图图表 2015-2019年深圳市涨幅最快板块列表图表 2019年深圳市二手住宅成交TOP10图表 房地产中介企业创新商业模式图表 房地产中介企业融资方式与渠道分类更多图表见正文......

来源： 第一财经名校高材生投身房产中介，成为近来社会关注的一个话题。那么房产中介群体的整体生存状况如何呢？58同城、安居客5月29日发布《2020年百万房地产经纪人生存报告》（下称《报告》），从房地产经纪人群体的收入、学历、住房情况、从业年限、工作时长、成交情况、工作情况等多维度，勾勒出的现下中国房地产经纪人的处境与生态。其中，收入方面，收入方差较大一直存在于房地产经纪人之间，大多数经纪人薪资水平远在平均线之下。由于部分城市对经纪人薪资结构做出了调整，调研中有49.7%的房地产经纪人表示自己有固定的底薪，这一数字低于2019年。《报告》显示，在有底薪的房地产经纪人中，74.2%的经纪人底薪在3000元以下，超过5000元的占比仅在个位数。另有过半房地产经纪人无固定底薪。工作时长方面，日均工作时长超过10个小时的经纪人占比达到36.7%，83.5%参与调研的经纪人表示每日工作在8小时以上。相较之下，一线城市房地产经纪人更拼，日工作时长在10小时以上的占比超过50%。在让人艳羡的中介费背后，经纪人通常需要对同一客户带看（含租含售）至少5次以上才能达成成交，48.4%占比的成交客户在带看5-10次后才能成交，还有3.3%的成功签约背后是超过40次的带看经历。掌握房地产资讯信息更及时全面的房地产经纪人有47%已拥有自有住房，39.8%占比的房地产经纪人租房居住。其中，内蒙古、黑龙江、山东、辽宁、吉林等拥有自有房屋的房地产经纪人排名全国前五位。这也与这些地方总体房价水平相对不高有关。相比之下，房屋价格水平较高的北上广深和“新一线”城市则无缘榜单前列。“我所了解的情况是，在广州，这个群体工作了3年的人，至少40%已经买了房。买的房子大多在广州郊区或者周边城市、或者老家的城市。”广州海珠区一位工作了5年的房产中介陈刚（化名）告诉第一财经记者。他说，在广州中心城区买房的房产中介只有一成左右，通常是8年以上的老员工。大众一直以门槛低的目光来看待房地产经纪行业。但实际上，目前拥有大专及以上学历的经纪人占比达到44.2%。随着房地产经纪行业向专业化发展，未来拥有高学历的经纪人占比直线提升可期。陈刚说，其所在的公司从前年开始就要求要统招本科的学历了。当然现在整个行业还是老员工比较多，而老员工中，大学以上学历的还是比较少。目前，在疫情影响下，虽然招高学历人才更为容易，但也有不少人只是把房地产经纪人工作当作一个过度而已，并非真心投入。“我们这里新人六个月有底薪，有些人做完六个月再去找其他工作。”“持证上岗”成为行业趋势，71.0%参与调研的经纪人对此表示认可，而两成左右的房地产经纪人认为短期内难以实现。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会官网数据统计，目前，持有房地产经纪人职业资格证、房地产经纪人协理证、房地产估价师证等的证经纪人占比并不高，约在12%左右。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强指出，这是一个朝气蓬勃的房地产经纪行业。我国房地产经纪人员以30岁以下为主，这些年轻人勤奋、好学，超九成的人有每天学习的习惯，且七成的人认为持证上岗是未来趋势。需求侧政策蓄势待发，购房置业刚性需求“蠢蠢欲动”。4月20日，凤凰网房产正式上线全民楼盘团购。独家优惠、特价房源、连线直播……百团大战，有你成团！点击参与团购>>

信息时报讯(记者成小珍通讯员粤消宣)买房是大事，房地产中介服务水平如何？记者12月4日从《广东省消委会2019年房地产中介服务调查报告》(以下简称《报告》)中获悉，消费者对房地产中介服务总体满意度不高，逾5成受访者对房地产中介服务满意度评价“一般”或“不满意”。在房地产中介服务中，服务房源信息不实、个人信息泄露风险高等“四大”问题较为突出。逾5成消费者评价“一般”或“不满意”据广东省消委会副秘书长黄冠英介绍，近年来，房地产中介服务业发展迅速，为掌握房地产中介服务总体状况和存在问题，推动行业企业规范经营，保护消费者权益，省消委会在今年5-9月期间，组织开展了2019年房地产中介服务专项调查暨“挑战房地产中介服务潜规则”活动。专项调查主要通过网络问卷调查与志愿者体察相结合的方式进行，其中，网络问卷调查主要面向全省乃至全国近3年内曾咨询过房地产中介或通过房地产中介进行过房屋租赁、买卖的消费者，共获得有效问卷样本3655个。志愿者体察环节，由15名志愿者对线上6家、线下4家市场份额较大、知名度较高的中介公司服务进行实地体验，共获取体察样本75份。调查结果显示，逾5成消费者对房地产中介服务满意度评价为“一般”或“不满意”，希望通过加强监管、信用建设等方面改善。有5成消费者对房地产中介消费维权的满意度为“一般”或“不满意”。主要原因是，48%的消费者认为是维权涉及多个部门、维权程序繁杂及维权渠道不顺畅；38%的消费者认为是维权成本高；30%的消费者认为是维权预期收益低。对改善房地产中介服务的建议“房源信息不实”是一大问题省消委会指导部副主任赵炎指出，总体来看，房地产中介服务中的“四大”问题较为突出，“房源信息不实”是其一。调查数据显示，96%的受访者在接受房地产中介服务遇到过房源信息不实问题。主要体现：发布虚假房源，房源价格显著低于市场、图片模糊或夸张、中介推搪房子不能看等多项问题均占比三成左右。有中介曾向志愿者表示“线上平台8成房源图片都是假的”；房源信息描述与实际不一致，如房源照片、地点、装修布置、家具电器、所处位置、学位信息、周边配套等信息与实际不符的问题均不同程度存在。另外，有中介擅自发布个人房源或冒充业主。调查发现，有41%的消费者发现在个人房源信息在没有征得业主同意下变为中介房源；有31%的消费者发现中介冒充业主发布个人房源。房源信息更新不及时，主要体现在已售(租)的房源未及时下架，33%的消费者在寻找房源时遇到过该问题。看房过程中遇到的问题近八成受访者买房租房中个人信息被泄露个人信息泄露风险高，也十分凸显。近年来，房地产交易领域个人信息泄露问题较为严重，而中介环节是主要源头之一，本次调查也印证了这一点。调查中，近八成受访者表示，在进行房屋买卖或租赁过程中个人信息被泄露，其中，54%的消费者认为在委托中介找房时可能被泄露；52%的消费者认为在网上寻找房源时可能被泄露；44%的消费者认为在网签合同时可能被泄露；34%的消费者认为在房产过户时可能被泄露；28%的消费者认为在买卖/租赁双方签订合同时可能被泄露。体察中，志愿者全部使用新开通的电话卡接受中介服务，结果显示，有6名个人信息直接遭外泄，其中1名志愿者反馈在两周内共接到12个不同房产中介的推销，1名志愿者表示刚在平台上完成注册，马上就有中介致电进行推销。有中介怂恿消费者假离婚获取购房资格执业不规范，总体服务质量偏低、诚信问题较多，是另两大突出问题。如逾5成房地产中介在带客户看房过程中未佩戴工作证，消费者难以核实中介身份，存在较大的交易风险；收费名目标准不一，绝大部分中介收取的买卖佣金比例在成交价格2.5%以下，也有中介表示收取3%等。从业人员素质参差不齐，服务意识比较淡薄，缺乏职业行为道德规范，较多消费者反映中介有不诚信情况，甚至存在违规违法经营行为。常见的中介的不诚信行为包括故意隐瞒房屋情况，有违法违规行为等。如制作“阴阳合同”、诱导或协助提供虚假购房证明材料、设置不合理的格式条款。在调查中，有27%的消费者反映遇到中介表示制作“阴阳合同”规避税费或获取高额贷款，在体察中，有35%的中介向志愿者表示能通过制作阴阳合同帮助购房者减轻税费。调查发现，消费者在交易过程中遇到中介诱导或协助提供虚假购房证明材料占27%。在实际体察中也发现，当体察志愿者表示没有购房资格时，有3名中介怂恿通过假离婚来获取购房资格。交易过程中遇到的问题建议赵炎表示，房地产中介服务存在各种问题，既有法律制度不完善的因素，也有监管效能不高、行业自律不够等问题，还有消费者风险意识不足等原因。为推动共同解决房地产中介服务突出问题，促进房地产中介行业健康发展，省消委会提出相关建议：监管方面：完善及严格执行现行法规体系及监督机制，促进行业自律；完善相关法律法规，加强房地产中介机构事前、事中、事后监督规范，如事后，建立严格的惩戒制度。对存在违法违规行为的中介机构和从业人员依法予以严肃处理；创新监管手段，建立行业征信体系，定期发布违法违规房地产中介服务机构黑名单，促进市场进一步淘汰信用缺失企业等；优化维权网络，建立房地产消费预警机制，及时发布房地产消费争议的典型案例，提醒消费者主动防范交易风险，将矛盾纠纷预防在事前。企业方面，建议房地产中介企业要遵守公平竞争、诚实信用原则，整改违法违规行为，加强规范管理，提供优质的房地产中介服务；要采取切实有效措施保障用户个人信息安全，加强后台数据管理和维护，从源头上堵住一切信息安全漏洞；优化管理模式，提升服务质量；发挥协会作用，加强行业自律。消费者方面，要学法守法，提高自我保护意识。建议消费者在接受中介服务之前，仔细阅读合同中的条款和有关费用的规定，尽量将中介机构交易过程中的口头承诺落实到合同中，增强对相关法律政策的学习了解，提高交易风险意识；要妥善保存好有关的发票凭证、定金凭证和合同文本，避免使自己处于被动地位。【相关新闻】来源: 信息时报

贝壳：从链家进化而来的中国房地产交易巨头进化：链家铺路贝壳搭台，资本加持重塑生态贝壳（BEKE US）是中国领先的线上线下一体化住房交易和服务平台，上市公司体内包括 “贝壳找房”平台、房地产经纪自营品牌“链家”、加盟品牌“德佑”以及贝壳金控、如 视等衍生服务主体（但不包括长租公寓品牌“自如”）。公司 2001 年在北京创立房地产经 纪品牌“链家”，逐步发展为线上线下一体化的全国性房地产经纪品牌，率先创设楼盘字 典、ACN（Agent Cooperate Network）等行业重要基础设施和标准，推出加盟品牌“德 佑”，积累了丰富的行业经验。2018 年 4 月，公司推出“贝壳找房”平台，希望将链家身 上的成功经验推广给更多中介品牌，重塑房地产经纪行业。公司业务包括二手房和新房销售、房屋租赁居间服务以及装修、金融等居住衍生服务。根 据贝壳招股说明书，2019 年贝壳平台成交总额（GTV，Gross Transaction Value）达到 2.13 万亿元，同比增长 85%，国内市占率为 9.55%，共促成超过 220 万笔房屋交易，是 中国最大的房屋交易和服务平台以及第二大商业平台。截至 2020H1，贝壳平台共连接 265 家品牌经纪公司，它们在 103 个城市拥有 4.2 万家线下门店，经纪人总数超过 45.6 万人。 尽管新冠疫情在 2020Q1 对公司经营产生干扰，公司 2020H1 仍然实现营收 272.61 亿元， 同比增长 39%，实现净利润 16.07 亿元，同比增长 189%，调整后净利润、调整后 EBITDA 分别为 18.61、25.93 亿元。本次发行前，贝壳共有 30.64 亿普通股，其中 A 类、B 类股份分别为 21.79、8.85 亿股（每 股 A 类股拥有 1 票投票权、B 类股拥有 10 票投票权，1 股 B 类股可以转换为 1 股 A 类股， A 类股不可转换为 B 类股）。公司创始人左晖持有全部 8.85 亿 B 类股，此外部分股东将其 持有的 5.47 亿 A 类股投票权授予其代理，因此左晖能够控制的股份数量占比为 46.8%， 投票权达到 85.2%。此外，腾讯、软银、高瓴资本分别持有公司 12.3%、10.2%、5.3% 股份，是公司主要外部股东，其中腾讯与公司在营销、云服务等方面存在密切合作。根据贝壳的公告和 Bloomberg，贝壳已于 2020 年 8 月 13 日在纽交所成功上市，共发行 1.219 亿股 ADS（包括超额认购的 0.159 亿股 ADS），发行价为 20 美元，募集资金 24.38 亿美元。其中，腾讯、高瓴、红杉参与认购 3.3 亿美元。上市首日贝壳收盘涨幅达到 87%， 以当日汇率计算，市值达到 2931 亿元。贝壳计划将本次发行所得净款项的 30%用于技术研发，继续完善平台功能和基础设施技术， 包括大数据、人工智能和虚拟现实；30%用于扩展新房交易业务；25%用于服务产品多样 化和运营区域的扩张；剩余款项将用于公司日常经营，包括补充营运资本以及用于潜在的 战略投资和收并购。生态：以 ACN 为基础，面向新居住生态的所有参与者贝壳平台及生态系统组成贝壳平台是面向住宅房地产行业和生态系统参与者的开放平台，连接房地产市场的供需方 （购房者，卖方，房东和租户）和经纪商（房地产经纪品牌、门店和经纪人），帮助所有 参与者高效完成多种场景下的房屋交易服务。贝壳平台以 ACN 为基础，通过促进经纪品 牌、门店和经纪人之间的合作，规范真实房源清单，并标准化和简化房屋交易流程，实现 交易效率的提升。SaaS、客户前端、线下门店、交易中心、金融服务等各类功能模块与 ACN 一起构成了平台的基础设施。ACN 系统：中国升级版的“MLS”ACN（Agent Cooperate Network），即经纪人合作系统，类似于美国的多重上市服务（MLS， Multiple Listing System），是贝壳平台的操作系统，通过佣金分配机制规定房屋合作交易 中经纪人的角色、权利和义务，来重新定义行业参与者之间的关系，使得同一品牌和不同 品牌的经纪人可以按照其机制进行合作完成房屋交易，并取得对应的提成，提高信息获得 和交易效率。ACN 运行模式：角色分工，协同工作，佣金共享。贝壳将二手房交易（包括二手房销售 和租赁）划分为不同的步骤，分析经纪人的个人特征，与适当的角色相匹配，使多个经纪 人在一次交易中有效合作，并根据其角色分配佣金。经纪人分为卖方经纪人和买方经纪人， 卖方经纪人为卖方服务，主要的工作分配包括发布、实地工作、建档、钥匙保管、关系和 信息管理；买方经纪人为买方服务，主要的工作划分包括签署协议、合同准备、协商、看 房、房源推荐。如下图所示。贝壳根据城市发展和门店分布对地理区域进行了划分，以便经纪人可以成为其附近地区房 源的专家。经纪门店有权管理门店附近的现有房源清单，并担任这些房源的卖方经纪人。 对于买方经纪人，如果他们的客户有意在其他地区购买房屋，则可以通过将其房屋客户推 荐给所需地区的经纪人来获得一部分佣金。ACN 治理工具箱：经纪人和经纪门店评价体系、“真实房源”清单。对于经纪人的治理方 式包括三种：1、 贝壳分数。贝壳分数表明经纪人的绩效和服务质量。贝壳分数通过一个综合的多因素 评估系统得出，其中包括经纪人特性，例如专业资格、客户投诉、客户转换率以及协 作团队合作记录。具有较高贝壳分数的经纪人可以享受某些特殊权利，例如更高的房 产曝光率、客户前端的定制经纪人资料、在线课程培训营等。房屋客户可以在客户前 端查看经纪人的贝壳分数。2、 贝壳币。平台上的经纪人拥有贝壳币，经纪人可以使用贝壳币购买与他们的经纪工作 相关的设施，以及在客户前端增加曝光率。3、 信用分。贝壳建立信用积分制度，经纪人从加入平台起开始积分，违反 ACN 规则和 不当行为将被扣分。根据累计的信用积分扣减，经纪人可能会收到警告或在特定时间 段内被限制或禁止访问平台。对于门店的治理方式包括：门店资格限制和排名系统。贝壳建立了经纪门店的进入标准和 程序，如经纪人数量门槛等；贝壳的排名系统用以奖励平台上表现出色的经纪门店。对“真实房源”的管理：贝壳规定平台上房源挂牌需要满足 4 个条件：真实存在；真实可 出售或出租；真实已验证的地址和房源相关数据；真实的价格。贝壳通过客户回访、实地 拜访、大数据分析等方式，对平台房源真实性进行监控和验证，及时更新或删除不合格房 源。当经纪人在 SaaS 系统中发布新的房源时，将根据楼盘字典检查其信息，从而提高信 息的准确性。功能模块：标准化流程的基础和数据洞察力的来源。基于 ACN，贝壳构建了各种功能模 块，对平台上的用户提供差异化服务，补充平台服务的基础架构，实施一系列针对数据（包 括房地产，房屋客户和经纪人的数据）、交易流程和服务质量的数字化和标准化工作。多年的线上、线下操作在平台上积累了大量的特色数据，使贝壳对整个房屋交易和服务价 值链拥有强大的洞察力。一方面利用庞大的数据量来运行专有算法，以优化产品和解决方 案；一方面通过虚拟现实，人工智能，大数据和物联网等新技术来提高客户体验和服务效 率。例如，贝壳应用大数据和人工智能算法来分析交易和行为数据，以推荐更有可能成功 出售的优质商品，从而可以进一步提高建议准确性并缩短交易周期；收集经纪人活动数据 并为经纪人建立各种数据模型，以提高他们的潜在客户转换效率。在美国 MLS 的基础上创新升级。贝壳 ACN 系统的创新主要体现在：1、促进服务提供商 之间的信息和资源共享，以拆除信息孤岛；2、指派经纪人的合作角色以实现跨门店、跨 品牌合作；3 为经纪人、门店、品牌和其他服务提供商创建一个专业网络，以使其与平台 建立联系和互动。不同于美国 MLS，ACN 不仅仅局限于 B 端的房源联卖，还制定规范流 程推动行业良性发展，同时向 C 端开放，基于一体化平台创造商机转换和新业务场景的拓 展机会。贝壳平台服务对象：涵盖需求终端、经纪商和开发公司贝壳平台主要包括三类用户：客户、经纪商和房地产开发商。2020Q2 贝壳平台的 MAU （月活跃用户人数）达到 3900 万。住房客户：提供经纪服务、全过程支持及家居装修。住房客户包括购房者和卖方、房东和 租户四类。1.二手房和新房出售、房屋租赁的经纪服务：贝壳主要通过线下经纪人和门店网络以及 线上客户前端提供经纪服务。线上客户前端是平台功能模块中的一个模块，包括 ke.com 网站、贝壳应用程序、贝壳微信小程序三部分。客户前端为顾客提供二手房、 新房及房屋租赁的房源清单以及相关信息（对于二手房，客户可以查看 VR、平面图、 经纪人对房源的评论、同一社区的交易历史等信息；对于新房，贝壳提供楼层平面图、 销售数据、经纪人评论及其他住房客户的讨论；对于房屋租赁，客户可以查看设施和 家具、租金、押金等信息；另外，客户还可以获得交通、教育、医疗保健等社区信息， 这些信息来源于贝壳 ACN 系统的“真实房源”清单），选择经纪人并与经纪人建立即 时联系，了解房屋销售流程、市场新闻等内容。通过线上平台，客户与经纪人联系使 客户可以在线下快速找到门店和经纪人，从而为顾客高效便捷地提供本地服务。2. 全过程支持和金融服务，包括安全支付、房屋托管、按揭服务、产权清算和担保、过 渡贷款和其他金融解决方案。3. 家居装修服务：贝壳通过客户前端，经纪门店和体验中心，探索客户对房屋装修的需 求；严格挑选合作承包商，并直接控制供应链，管理施工团队执行工作。客户可以在 贝壳装修 APP 挑选设计师，通过 VR 体验房屋的未来状况，贝壳平台为顾客显示各 种可能的设计方案达到更好的匹配。经纪商：自营品牌和合作品牌兼有。截至 2020H1，贝壳平台连接超过 45.6 万名经纪人和 超过 4.2 万家以社区为中心的门店，连接 265 个房地产经纪品牌，具体可分为三类公司： 其一是链家，是贝壳旗下的自营品牌；其二是德佑，是贝壳旗下的加盟品牌，主要用于赋 能小微房地产经纪公司；其三是其他合作品牌，它们通常拥有较多的门店和经纪人，在所 在区域已经形成一定品牌力，因此得以保留自身品牌。贝壳为经纪品牌提供的服务包括：1. 平台服务：经纪商能够访问“真实房源”清单，自动进行基于角色的佣金分配，并协 同使用不同的模块，包括 SaaS、数据与技术、培训与招聘、签约服务等；2. 品牌服务：允许小型经纪店加入到著名经纪品牌的业务中，受益于更好的质量控制和 潜在客户转换；3. 金融服务，如商业贷款。作为回报，经纪品牌遵循 ACN 以及平台上的其他协议，并根据合作的深度为贝壳缴纳特 许经营费（针对加盟品牌）或平台服务费（针对其他品牌）。根据贝壳招股说明书，从 2018-2020H1，链家门店数量由 7673 家增加至 7700 家，经纪 人数量由 10.27 增加至 13.42 万人，增幅并不明显；而非链家门店数量由 8136 家增加至 34547 家，经纪人数量由 6.09 万人增加至 32.18 万人，在贝壳平台诞生（2018 年 4 月） 后取得了明显增长。根据德佑官网，2019 年德佑门店超过 15000 家，经纪人数量超过 12 万，而贝壳平台上的其他合作品牌门店数量约为 14600 家，经纪人数量约为 11.28 万人。大量的非链家品牌已经成为贝壳平台不可或缺的组成部分。2020H1 贝壳平台上约 77.7% 的二手房信息由非链家品牌经纪人发布，2019 年贝壳 GTV 中 46.9%来自非链家品牌。 2019 年贝壳平台二手房交易的 70%以上涉及 ACN 跨店合作，平台关联门店平均店效由 2018H2 的 1090 万元/店提升至 2019H2 的 2030 万元/店。房地产开发商：助力开发商新房销售。根据 CIC 报告，随着发达地区城市群的土地供应日 益受限，新房规模预计将减少，这将使房地产开发商维持庞大的全职销售团队的经济可行 性降低。新房项目越来越多地位于城市群中的边缘城市，给开发商带来了销售困难。新房 销售市场中供求关系的变化也使房地产开发商有效地定位和转换客户以缩短销售周期变 得更加重要。贝壳平台利用广泛的住房客户基础，充当新房项目的强大销售渠道，为房地产开发商提供 全面的销售解决方案，包括经纪服务，销售计划，接待服务，在线营销等。对于平台推动 的新房销售，房地产开发商通常会在购房者签署买卖协议并支付首付款后向贝壳支付佣金。根据 CIC 报告，贝壳平台已经成为中国最大的新房销售平台。贝壳平台上的新房项目数量 从 2018 年 12 月 31 日的 3,486 个增加到截至 2019 年 12 月 31 日的 7,769 个，分别约占 同期中国销售的新住宅项目总数的 9%和 22%。截至 2019 年 12 月 31 日，贝壳平台新房 销售的 GTV 达到 7476 亿元。业务：链家之外二手房和新房交易规模和业绩快速扩张贝壳平台将自身业务划分为 3 类，分别为二手房交易服务、新房交易服务、新兴和其他服 务。二手房交易服务：非链家 GTV 大幅提升推动营收增长和贡献率改善二手房交易服务指贝壳平台上的房地产经纪公司为交易双方提供二手房买卖或租赁的居 间服务，从而赚取服务佣金。贝壳平台的收入来源包括：1、链家独立完成或与其他品牌 经纪公司合作完成交易的居间服务佣金；2、向加盟品牌收取的特许经营费和向其他合作 品牌收取的平台服务费，两者按其在平台上赚取佣金的一定比例收取；3、其他增值服务 的报酬，包括交易完成服务、现场辅助工作（如房源验证、经纪人招聘和培训服务）等。其中，居间服务佣金的收入和成本确认方式与链家在交易中扮演的角色有关，若链家独立 完成交易或在合作交易中为主代理人，则佣金全额确认为贝壳收入，其中分配给链家和其 他品牌经纪人的佣金均确认为主营业务成本；若其他品牌为主代理人，则只有归属于链家 的佣金确认为贝壳收入，其中分配给链家经纪人的佣金确认为主营业务成本。根据贝壳招股说明书和 CIC 的数据，2017-2019 年贝壳平台二手房交易 GTV（包括买卖 和租赁）由 7377 亿元增长至 12974 亿元，市占率由 10.11%增长至 15.44%。2019 年链 家二手房交易 GTV 为 8550 亿元，同比增长 9%；非链家二手房交易 GTV 为 4424 亿元， 同比增长 1066%，占比已达到 34%。随着非链家品牌门店和经纪人数量的快速增长，链 家之外的品牌作为主代理人的二手房交易数量由 2018 年的 2.9 万个迅速提升至 2019 年 的 31.3 万个，驱动了 GTV 的提升。由于受到新冠疫情影响，2020Q1 链家门店平均暂停经营时间超过 1 个月，经营受到较大 影响。但随着 2020Q2 公司经营逐步恢复正轨、房地产滞后需求逐步释放，公司经营数据 迎来 V 型反转。2020H1 贝壳平台二手房交易 GTV 同比增长 26%，其中链家二手房交易 GTV 同比下滑 7%，非链家二手房交易 GTV 同比增长 122%，主要因为连接门店和经纪 人数量的快速提升抵消了疫情带来的负面影响。根据贝壳招股说明书，2017-2019 年贝壳平台二手房交易营收由 184.61 亿元增长至 245.69 亿元，2019 年增速提升至 22%，主要因为：1、链家和非链家二手房交易 GTV 均 实现增长，尤其是非链家品牌增长显著；2、佣金率由 2018 年的 2.49%提升至 2.56%。 2017-2019 年贝壳平台二手房交易贡献（公司衡量分业务业绩的特殊指标，=分业务营收分业务分配给经纪人的佣金）由 56.35 亿元增长至 95.54 亿元，贡献率（=分业务贡献/分 业务营收）由 30.53%提升至 38.89%，主要因为：1、来自非链家品牌的特许经营费和平 台服务费由 0.26 亿元大幅增加至 15.47 亿元，这部分收入不会产生分佣；2、公司优化了 链家经纪人的分佣机制。2020H1 贝壳平台二手房交易营收同比降幅由 Q1 的 44%收窄至 1%，二手房交易贡献率 稳定在 38.60%。来自非链家品牌的特许经营费和平台服务费达到 11.25 亿元，同比增长 128%。新房交易服务：营收逐步超越二手房，非链家增速尤其亮眼新房交易服务指贝壳平台上的房地产经纪公司为房地产开发商提供新房销售服务（通常是 作为销售渠道协助引流），从而赚取服务佣金。贝壳会与开发商签订新房代理合同，不同 项目的结算条款和佣金率不尽相同，履行合同前需要支付一笔定金，2019 年末该类定金 达到 33 亿元。由于开发商结算账期较长，贝壳通常会在客户签订新房销售合同后定期向 经纪公司提前垫付佣金，之后再统一向开发商结算，2019 年末新房业务应收开发商结算 款达到 78 亿元，应付经纪人结算款则为 35 亿元。在新房交易中，链家总是作为主代理人（与开发商签订合同，能够决定服务价格和内容）， 佣金全额确认为贝壳收入，其中分配给链家经纪人的佣金确认为主营业务成本 （Commission – internal）；若有其他品牌合作交易，分配给其他品牌经纪人的佣金也将 认为主营业务成本（Commission – split）。根据贝壳招股说明书和 CIC 的数据，2017-2019 年贝壳平台新房交易 GTV 由 2526 亿元 增长至 7476 亿元，市占率由 2.30%增长至 5.38%。2019 年链家新房交易 GTV 为 2017 亿元，同比增长 42%；非链家二手房交易 GTV 为 5459 亿元，同比增长 294%，占比达 到 73%。2019 年公司发力扩张新房业务，新房销售项目由 2018 年的 3486 个大幅提升至 2019 年的 7769 个，新房交易数量由 2018 年的 19.6 万个大幅提升至 2019 年的 53.3 万 个，尤其是非链家品牌的新房交易规模出现明显增长。一方面更多房企将贝壳视为重要的 分销渠道，百强房企均与贝壳进行了合作；另一方面非链家门店和经纪人数量大幅增加， 使得贝壳平台新房分销能力显著提升。2020H1 尽管受到新冠疫情影响，贝壳平台新房交易 GTV 依然同比增长 104%，市占率达 到 8.27%，链家、非链家新房交易 GTV 分别同比增长 28%、148%，非链家增速尤其亮 眼。根据贝壳招股说明书，2017-2019 年贝壳平台新房交易营收由 64.19 亿元增长至 202.74 亿元，2019 年增速大幅提升至 171%，主要因为链家和非链家新房交易 GTV 均实现快速 增长，尤其是非链家品牌增长显著。2017-2019 年贝壳平台新房交易贡献由 28.66 亿元增 长至 49.19 亿元，但贡献率由 44.65%下滑至 24.26%，主要因为更多的新房交易由非链家 品牌完成，分配给经纪人的佣金有所提升。2020H1尽管受到新冠疫情影响，但由于 GTV的增长和佣金率的提升（由 2019H1 的 2.68% 提升至 2.83%），贝壳平台新房交易营收仍然同比增长 116%。此外，贝壳在新房分销领域 取得领先优势后开始优化分佣结构，2020H1 新房业务贡献率小幅回升至 25.07%。新兴和其他服务：方兴未艾新兴和其他服务主要包括住房交易相关的金融服务和装修服务，通常在服务提供后确认收 入。根据贝壳招股说明书，2017-2019 年贝壳平台新兴及其他服务 GTV 由 241 亿元增长 至 827 亿元，营收由 6.25 亿元增长至 11.73 亿元，业绩贡献由 4.08 亿元增长至 9.43 亿 元，贡献率由 65.20%增长至 80.44%。这类业务贡献率较高，因为主要依靠公司系统和资 源提供服务，经纪人参与度较小、分佣较低。2020H1 新兴及其他服务 GTV、营收和贡献率依然实现增长，主要因为房地产金融服务收 入同比增加 1.40 亿元。财务：新房业务驱动营收高增，2020H1 逆势实现净利润 16 亿元营收方面，2017-2019 年贝壳营收由 255.06 亿元增长至 460.15 亿元，其中新房业务营收 占比由 25%提升至 44%，是 2019 年营收快速增长的主要驱动因素。2020H1 新房业务继 续快速增长，营收占比进一步提高至 51%，成为公司业绩在疫情影响下保持韧性的重要支 柱，背后根本原因是非链家品牌和交易规模的快速增长。主营业务成本方面，非链家交易规模快速攀升导致非链家分佣成本大幅提升，但得益于贝 壳平台带来的交易效率提升、链家内部分佣机制优化、门店租金和能效成本优化，贝壳毛 利率由 2017 年的 19.7%持续提升至 2020H1 的 25.9%。期间费用率方面，2018 年贝壳平台上线后公司开展大规模线上线下推广，使得销售费用 率提升至 8.7%，此后相关推广力度有所减弱，2019 年销售费用率回落至 6.7%，2020H1 进一步回落至 5.0%。2019 年贝壳面向高管团队推出股权激励计划，导致管理费用率进一 步提升至 18.2%，2020H1 相关开支暂时较少导致管理费用率回落至 11.2%。贝壳高度重 视平台基础设施的升级迭代，2017-2020H1 研发费用率由 1.0%持续提升至 3.6%。盈利方面，虽然 2017-2019 年贝壳持续出现净亏损，且 2019 年净亏损大幅扩大至 21.80 亿元，但在加回股权激励费用、2019 年收购中环以及 2018 年与腾讯就广告和云服务方面 的合作产生的无形资产的摊销等调整项后，调整后净利润持续为正，2019 年达到 16.56 亿元。进一步加回利息支出、税收费用、折旧费用等调整项后，调整后 EBITDA 亦持续为 正，2019 年达到 29.17 亿元。2020Q1 受新冠疫情影响，贝壳净亏损 12.31 亿元，但马上 迎来反转，Q2 录得净利润 28.39 亿元，创下单季度盈利新高。2020H1 累计实现净利润 16.07 亿元，调整后净利润、调整后 EBITDA 分别为 18.61、25.93 亿元。国内经纪业务的发展：从野蛮生长到规范创新历史：2008 年迎来规范发展，2011 年拥抱移动互联网和产业互联网浪潮伴随着中国房地产市场的快速发展，中国大陆房地产经纪行业走过了 1998 年之前的复苏 期、1998-2008 年的快速发展期、2008-2011 年的行业整合与调整期、2011 年至今的移 动互联网和产业互联网融合发展阶段。2008 年金融危机后，房地产经纪行业整合加速，本土品牌占据市场主流，期间多部门联 合制定和细化房地产经纪行业的管理规范，房地产经纪行业开始走上健康规范的发展道路。 同时传统互联网营销盛行，房地产商利用互联网媒体、社交网络、搜索引擎等平台开展线 上营销。2011 年伴随着移动互联网时代的到来，移动互联网利用线上线下结合能力，将房地产的 营销和服务推上了新台阶，促进了房产商和房产信息服务平台等的移动化；智能移动终端、 大数据、人工智能、VR/AR 等的兴起，赋予房地产行业以更加积极主动的态度深化移动互 联网服务水平；同时随着 5G、云计算等新基建的加速发展，房地产行业或将进入数字经 济时代，房地产市场各细分产业链将在线上和线下深度融合。2011 年后，房地产线上交易平台的出现，标志着房地产交易 O2O 这一商业模式开始出现。 房多多、Q 房网、平安好房、爱屋吉屋、链家网等相继成立，2014 年乐居在纽交所上市。 同时，行业集中度不断上升，58 同城收购安居客成立 58 安居客房产集团，链家地产先后 完成对上海德佑地产、21 世纪不动产等十余家同行的并购和加盟，中介行业产业链形成 了“中小企业+大型品牌公司+O2O 平台”的发展格局。路径：从直营、加盟到互联网和一体化开放平台目前中国二手房经纪领域的参与者主要包括四类：第一类是二手房经纪商，传统模式以链 家、中原、我爱我家为代表，主要业务为二手房出售与租赁经纪业务；第二类是互联网垂 直网站模式，以 58 同城、房天下、安居客为代表，使用线上媒体提供房源信息，通过在 线广告流量变现；第三类是新房代理，以易居、世联行为代表，通过开发商服务外包的形 式代销新房；第四类新兴模式以贝壳、Q 房网等 O2O 平台，以及房多多、大房鸭等电商 平台为主。在发展路径上，房产交易服务模式从重到轻呈现出四种形态：直营模式、加盟模式、O2O 模式、平台化模式。直营优势在于能够形成从房源、获客再到房产买卖的完整闭环，对于门店和经纪人能够形 成强管控，但劣势在于规模无法快速扩张和对重运营的要求。在当下，直营模式房源获取 难度大、成本高，重度垂直门店模式在逆周期抗风险能力较弱，链家等直营经纪公司开始 通过合伙制等方式积极求变。加盟模式是直营模式弊端的一大解决方案，能从品牌的知名度、培训、系统、运营支持等 方面实现企业优势整合、链接共享。如 2016 年，21 世纪不动产进行 M+模式改造，对外 称要做全球最重的加盟模式。21 世纪不动产通过品牌影响力吸引中小经纪公司加入后， 对加盟企业进行品牌、技术和管理模式等输出，以内部 MLS（房源共享系统）为基础实现 房源共享、业务合作，提升运营效率，扩大品牌影响力。加盟模式虽然能够实现一定的轻 资产扩张，但是品牌管控弱化以及加盟门店效能偏低的问题仍待解决。O2O 模式是随着互联网电商的兴起，房地产经纪行业也走向线上，房地产商利用互联网 媒体、社交网络、搜索引擎等平台开展线上营销，并将线下数据智能化，从营销、售卖、 租赁、家装等方面催生出“互联网+房产”的多种业态。O2O 模式经历了 2014-2015 年互 联网中介佣金战的冲击之后，逐渐证明传统线下经纪商转型线上的优越性。目前线下端依 然以传统经纪商为主，线上端以经纪商自有平台以及部分专业信息网站和电商网站为主。 O2O 模式改变了行业生态，同时线下到线上的数据化为管理和作业效率的提升。平台化模式以贝壳的 ACN 开放合作系统（包含规则和协议的操作系统，通过佣金分配机 制规定房屋合作交易中的角色和经纪人的权利和义务，重新定义行业参与者之间的关系） 和我爱我家的“入口级多元一体化居住平台运营商”（2019 年报提出 2020-2025 年，公司 将通过开展直营合伙、加盟业务、平台模式外延整合产业优质资源，严选优质的品牌、店 东和第三方，实现各方共建共赢）为典型代表。借鉴美国 MLS 经验，通过平台化模式的 建设，有利于规范房源信息，简化交易流程，促进经纪人之间的合作与信息共享，提高经 纪人的专业化和区域化水平，将是中国房地产经纪行业未来的主流发展方向。现状：庞大的劳动密集型行业，堵点难点痛点依然较多房地产经纪行业依然总体呈现出粗放发展的态势。根据 CIC 的研究，目前经纪行业依然面 临缺乏信息基础设施、经纪人合作机制、高质量的经纪服务提供商、针对开发商的有效营 销解决方案等行业难题。我们认为行业发展的堵点体现在合作机制的搭建，难点表现在从 业人员综合能力的提升，痛点在于真房源和信任危机。堵点：规模庞大，竞争分散伴随着房地产行业的快速发展，经纪行业规模同步扩大，吸引了大量的从业人员。国家统 计局数据显示，房地产中介服务企业由 2004 年的 2 万个增至 2018 年的 20.6 万个，CAGR 达 18.13%，从业人员由 2004年的 23.5万人增至 2018 年的 158.3万人，CAGR达 14.60%。 2018 年房地产中介服务业资产 13305.2 亿元，为 2004 年的 18.5 倍，CAGR 达 23.18%。 房地产中介服务业营业收入 3277.6 亿元，为 2008 年的 5.7 倍，CAGR 达 19.07%。根据 中国房地产估价师与房地产经纪人学会披露，2019 年全国共有房地产经纪机构 25 万家， 从业人员超过 150 万人，仅有 21 万人取得了国家房地产经纪专业人员职业资格。贝壳招股说明书和 CIC 研究显示，国内许多地区经纪行业参与者的业务资源有限，经纪行 和房地产房产经纪人通常被限制在一个较小的地理区域内，为上市和客户资源展开激烈的 竞争。如果没有有效的机制让房产经纪人共享佣金收入并根据其各自的角色进行适当激励， 房产经纪人就不太可能合作，这会损害整体效率和提供高质量服务的机会。难点：从业人员年龄低、学历低、收入低、从业门槛低另一方面，对于从业人员而言，作为劳动密集型服务行业，经纪公司人均创收能力偏低， 从业人员经验不足、学历不高、收入不稳定、从业门槛低共同导致服务质量难以提升。58 安居客房产研究院发布的《2019 百万房地产经纪人生存报告》显示，2019 年中国房地 产经纪人年龄在 20-29 岁的占 52%，从业经验 1-3 年的占 52.5%，从业人员年轻化成为 行业主流。大专及以上学历占比 49.6%，整体平均学历水平不断提高。经纪人日均工作时 长 9.1 小时，62.9%的经纪人有固定底薪，其中 66.4%为 3000 元以下。64.7%的经纪人 主营业务为二手房交易，12.8%为二手房租赁业务，19.4%为一手房买卖。CIC 研究表明，由于高度分散的市场的激烈竞争，与较发达的市场相比，中国房产经纪人 的生产率较低，这导致平均收入越来越低且不稳定，而周转率也更高。中国房产经纪人的 月度流失率约为 12％，大大高于美国在 2019 年的水平。2019 年中国房产经纪人的行业 经验中位数不足两年，而美国房产经纪人的年均经验则为 8 年左右。根据 CIC 报告，中国 的房产经纪人也要年轻得多，中位年龄约为 30 岁，而 2019 年美国的中位年龄约为 55 岁。 缺乏经验和相关的培训和指导导致行业中代理服务质量参差不齐。痛点：真房源和信任危机仍待解决由于房地产交易频率低、交易过程专业壁垒高的固有属性，行业内房源、价格、交易等信 息不透明，严重影响交易效率和消费体验。同时近年来房地产经纪行业逐渐转向互联网化， O2O 模式的兴起使得平台制造信息为线上导流、拉拢客源，大量假房源信息充斥。2016 年《中国房产服务行业消费者满意度调查报告》显示，消费者对房产中介服务很满意和满 意的占比为 53.3%。中国消费者协会接到的房屋中介相关投诉数量由 2014 年的 1609 件 增至 2018 年的 5696 件，并于 2019 年回落至 4506 件。其中假冒、合同、虚假宣传等诚 信类问题占比在 2016-2018 年均在 60%以上，2019 年回落至 41.61%。房地产经纪行业 的信任危机仍为消费者面临的严峻问题。贝壳研究院 2019 年《10000+组调研样本：揭示消费者的居住痛点有哪些》显示，30.2% 的消费者对房屋交易中的中介行为不规范表示不满意，高居居住不满因素的首位，其次为 房东素质问题 16.0%、销售人员服务水平低 11.5%。《中国房产服务行业消费者满意度调 查报告》显示，消费者选择房产中介考虑的主要原因的首位为“房源信息发布真实性”， 占比 36.60%，买方和租客对行业信息的真实性和透明度具有迫切需求。2016 年行业内诚 信满意度和真房源诚信满意度排名前十位的公司名单基本一致，链家、我爱我家、21 世 纪不动产均分居前三位，行业内经纪公司的诚信品牌效应出现分化。展望：行业空间广阔，GTV、渗透率都有望提高2024 年中国住房市场 GTV 有望达到 30.7 万亿CIC 报告显示，预计 2024 年中国二手房成交占比将从 2019 年的 23.8％增加至 34.7％， GTV 预计 2019 至 2024 年将以 CAGR 12.4%增长至 15.6 万亿元；中国房屋租赁的 GTV 预计 2019 至 2024 年将以 CAGR 12.8%增长至 3.1 万亿元；中国新房销售的 GTV 预计 2019 至 2024 年将以 CAGR 2.3％增长至 15.6 万亿元。综合新房和二手房买卖与租赁市 场，合计 GTV 预计 2019 至 2024 年将以 CAGR 6.6％增长至 30.7 万亿元。2024 年住房经纪衍生业务 GTV 有望达到 15 万亿根据 CIC 报告，中国住房交易的增长以及对优质生活的需求为其他住房相关的服务（例如 房屋装修，房地产金融服务和其他服务）提供了重大机遇。中国其他住房相关服务的总市 场规模从 2014 年的 3.6 万亿元增至 2019 年的 7.9 万亿元，CAGR 为 17%，预计 2019 至 2024 年将以 CAGR 13.7%增长至 15 万亿元。2024 年经纪业务渗透率有望达到 62%根据 CIC 的报告，中国通过经纪服务出售和租赁的房屋的 GTV 总额从 2014 年的 3.2 万 亿元增加到 2019 年的 10.5 万亿元，CAGR 26.8%，预计 2019 至 2024 年将以 CAGR12.7% 达到 19.1 万亿元。以 GTV 计，经纪服务在中国所有房屋交易中的渗透率（包括二手房和 新房销售以及房屋租赁）从 2014 年的 33.0％增至 2019 年的 47.1％，并将在 2024 年进 一步增长至 62.2％，对应的佣金收入规模预计 2019 至 2024 年将以 CAGR 15.1%增长至 5078 亿元。格局：“一超多强”的格局，2C 与 2B 的争夺线上 C 端流量争夺线上层面，行业竞争依然聚焦 C 端流量的争夺。TalkingData 2020 年 3 月数据显示，58 同城、安居客、贝壳找房成为主流房产流量平台，移动经纪人、碧桂园凤凰通等房产经纪 平台差异则相对较小。其中 58 同城占据分类信息和服务内容广度优势，安居客、房天下 等传统垂直网站传统广告效应突出，贝壳找房、我爱我家凭借品牌优势和服务闭环同样成 为流量聚合高地。线下 B 端资源整合线下经纪层面，根据保利投顾研究院《2017 年全国存量房市场白皮书》以及各公司官网 最新数据，全国存量房经纪行业的分化持续加剧，第一梯队与其他梯队之间的差距不断拉 大。2017 年行业全面调控开启之后，传统直营门店在与区域本土力量的竞争中进一步扩 张的性价比下降，直营系扩张速度有所放缓，线下竞争集中于头部品牌对区域中小门店资 源的整合与争夺，进而聚焦产业互联网层面供给侧的改革，即产业链优化、资源共享以及 行业能效提升等 B 端能力。竞争格局逐渐从此前的全面分散竞争转向头部竞争、中小合作 的良性生态，头部品牌在基础设施建设和数据网络建设方面具备绝对的先发优势。新房代理降维打击新房代理层面，随着主流房企全国化布局的完成以及销售渠道的完善，对传统代理公司的 依赖逐渐降低，同时传统代理模式区域深耕能力不足，渠道绑定和客户粘性弱化决定了竞 争力的下降。根据中指院数据，2017 年以来 TOP10 新房策划代理商收入增速持续位于 5%以下，市占率由 2016 年的 17%降至 2019 年的 14%。相比之下，存量经纪公司占据线上线下的入口优势，具备成熟的门店渠道和销售人员，成 本分摊和产能利用效应更为突出。同时，多元业务结构下具备更强的垫佣和议价能力，区 域市场理解、客户服务粘性和一二手场景切换能力更为突出。2019 年贝壳新房代理销售 GTV 为 7476 亿元，超过新房代理龙头易居企业的 5324 亿元。存量经纪商持续抢占传统 代理市场份额。全球房地产经纪上市公司估值如何？我们梳理了在中国大陆、香港、美国上市的主要房地产经纪上市公司。从商业模式的角度 看，这些公司大体上可以分为 5 个类别：信息平台、房地产电商、传统中介、新房代理和 一体化平台。从估值的角度看，海外市场对这类公司主要采用 EV/EBITDA 估值法（EV 为企业价值，EV=普通股市值+净负债；EBITDA 为息税折旧摊销前利润，EBITDA=净利 润+利息开支+所得税+当期计提折旧与摊销；该估值方法能够剔除资本结构的影响，考察 公司产生现金流的能力，也适用于部分净利润为负的公司）。Zillow、Redfin 等以线上业务 为主的平台类公司 2022 EV/EBITDA（Bloomberg 一致预期）显著高于 Realogy、RE/MAX 等以线下业务为主的传统经纪公司。信息平台。这类公司主要通过在网站、APP 上展示开发商、房地产经纪公司、装修公司等 的项目信息，赚取广告服务费用。他们并不涉足线上展示项目的交易环节，最终成交与否 对广告费用并无影响。市值最高的是美国的房地产信息平台 Zillow，2019 年月均访问用户 1.73 亿人、月均访问量 80.66 亿次，市值达到 1174 亿元（市值数据截至 2020 年 8 月 13 日，以当日汇率折算为人民币，下同），但 2019 年依然亏损，2022 EV/EBITDA 为 51.26 倍（数据来自 Bloomberg 一致预期，下同）。其次是美国上市但主要业务都在中国的生活 服务信息平台 58 同城，房产平台只是其中的一部分，通过收并购整合了安居客和赶集网 的资源，市值达到 581 亿元，2017 年以来连续盈利，2021EV/EBITDA 为 11.68 倍（2022 年无一致预期数据）。最后是美国上市但主要业务都在中国的房产垂直领域信息平台房天 下，2019Q4 月均访问用户达到 1 亿人，但市值仅有 8 亿元，2019 年依然亏损。房地产电商。这类公司的经营活动主要在线上进行，同样会在网站、APP 上展示项目信息， 但与信息平台不同的是，他们的营收来自平台交易的抽成。美国上市的 Redfin 就是其中 的代表，其拥有自营的房地产经纪品牌，辅以少量的第三方品牌，本质上更像是纯线上化 的房地产经纪公司，2019 年 GTV 达到 2129 亿元，仍然亏损，但市值达到 301 亿元，2022 EV/EBITDA 为 74.51 倍。美国上市但主要业务都在中国的房多多，其与 Redfin 的区别在 于没有自营的房地产经纪品牌，平台上完全是第三方经纪公司和经纪人的项目信息，2019 年 GTV 为 2105 亿元，仍然亏损，市值为 49 亿元。传统经纪公司。这类公司的经营活动主要在线下进行，依托门店和经纪人网络开展二手房 经纪和新房分销业务。中国大陆上市的我爱我家 2020H1 门店数量达到 3500 家、经纪人 数量 5.5 万人，大多数为自营门店，2019 年实现归母净利润 8.27 亿元，市值为 111 亿元， 2022 EV/EBITDA 为 6.47 倍。美国上市但业务遍布全球的 Realogy 2019 年门店数量达到 1.85 万家、经纪人 30.24 万人，其中绝大多数为加盟店（17790 家、25.02 万人），2019 年 GTV 高达 3.52 万亿元，但出现亏损，市值仅为 83 亿元，2022 EV/EBITDA 为 8.68 倍。 美国上市的 RE/MAX 2019 年门店数量 8629 家，经纪人数量 13.09 万人，全部为加盟模 式，2019 年实现归母净利润 1.75 亿元，市值为 45 亿元，2022 EV/EBITDA 为 4.38 倍。 中国大陆上市的国创高新旗下拥有房地产经纪品牌“Q 房网”，2019 年 GTV超 2200 亿元， 门店数量超 1000 家，经纪人数量超 2 万人，上市公司旗下仍有部分原材料业务，2019 年共实现归母净利润 3.07 亿元，市值为 39 亿元。新房代理。这类公司主要提供售楼处销售代理服务，是中国特有的业务模式，受新房渠道 分销冲击较大，多数公司都在探索转型方向。香港上市的易居企业控股 2019 年新房代理 GTV 为 5324 亿元，通过“房友”品牌探索类加盟制的房地产经纪网络服务，2019 年房 友 GTV 为 1382 亿元、门店数量超 1 万家，实现归母净利润 8.61 亿元，市值为 119 元， 2022 EV/EBITDA 为 6.83 倍。中国大陆上市的世联行 2019 年新房代理 GTV 为 3569 亿 元，其业务较为多元，2019 年共实现归母净利润 0.82 亿元，市值为 91 亿元，2022 EV/EBITDA 为 19.57 倍。香港上市的合富辉煌 2019 年新房代理 GTV 为 4816 亿元，亦 拥有 390 家二手房经纪门店，2019 年实现归母净利润 4.34 亿元，市值为 10 亿元。一体化平台。我们将贝壳单独归类为一体化平台，因为其模式较为特殊。从线上到线下的 角度，我们可以将贝壳视为线上交易规模扩大版的房地产电商 Redfin，同时叠加了线下自 营、加盟和合作的房地产经纪品牌门店和经纪人网络。截至 2020 年 8 月 13 日，贝壳市 值为 2931 亿元。投资建议（详见报告原文）透过贝壳的高速发展路径，我们认为中国房地产经纪行业成长规模广阔，将在规范创新中 迎来共享繁荣的未来。建议投资者积极关注显著提升行业效率、商业模式可持续且具备网 络效应、能够凭借规模优势形成竞争壁垒的头部标的。……（报告观点属于原作者，仅供参考。报告来源：华泰证券）

数据来源：中国质量万里行消费投诉平台(投诉通)统计时间：2019年1月1日-3月31日数据分析师 壹萌摘要：本报告基于2019年第1季度投诉通平台采集的消费投诉数据，主要针对房地产开发商、二手房买卖行业相关业务，从质量安全、合同、服务等方面进行统计、归纳、分析、总结，根据分析结果进行评估并提出应对建议。一、 基本投诉情况分析2019年1月1日-3月31日，投诉通平台共获取房地产行业相关投诉1190例，投诉量排名前20名的企业分别是：1.融汇文创、2.碧桂园、3.新城控股、4.万科、5.花样年、6.隆基泰和、7.东盛海江、8.南恒置业、9.新力地产、10.保安地产、11.中城上品、12.保利地产、13.恒大集团、14.苏宁置业、15.康博置业、16.万润控股、17.中海地产、18.上海泓钧、19.哈尔滨悦湖、20. 宁夏宏远。(详细内容见：图1.3)1.1 投诉内容分布按照投诉内容，投诉通将投诉数据划分为质量安全、服务、合同三大类。其中，质量安全类投诉602例，占投诉总量的50.59%;合同类投诉383例，占投诉总量的32.18%;服务类投诉有205例，占投诉总量的17.23%。具体分布如下图。图 1.1投诉问题分类统计1.2 投诉对象分布投诉通将投诉数据划分为房地产开发商、房产中介两大类。其中房地产开发商相关投诉1156例，占比97.14%;房产中介相关投诉34例，占比2.86%。投诉分布如下图：图 1.2投诉对象分类统计1.3 开发商投诉分布从投诉数据来看，投诉量最大的开发商为山东融汇文创置业有限公司，主要为该集团下某楼盘车库坍塌导致的集体投诉。其次为碧桂园，投诉较为分散，没有出现大规模的集体投诉，但是也不乏一些小规模的集体投诉。排名前20的开发商见下图分布。图 1.3开发商投诉量前20名统计值得注意的是，新城控股集团有限公司、花样年房地产开发公司、隆基泰和、东盛海江置业、重庆南恒置业有限公司均涉及大规模的集体投诉。碧桂园、万科在没有大规模集体投诉的情况下，投诉数量排名靠前，说明其投诉范围更广。二、 质量安全类投诉分析平台投诉数据显示，2019年第一季度房地产行业质量安全类投诉共有602例，占房地产行业投诉总量的50.59%，在所有问题分类中排名第一。其中房屋质量问题283例，占质量类投诉的47.01%;装修质量问题207例，占质量类投诉的34.39%;违章建筑类问题90例，占质量类投诉的14.95%。具体见下图。图 2.1质量类投诉分布值得注意的是，在602例房屋及装修等质量类投诉中，有针对开发商的集体投诉9起，共317例。2.1房屋质量投诉在房地产市场飞速发展，房价飙升，一房难求的大环境下，开发商一味地追求速度，降低成本，由此催生了大量的房屋质量问题。数据显示，2019年第一季度房屋质量问题投诉共计283例，主要问题有：墙壁裂缝，墙体空洞，房间顶部漏水、未达到交房标准等。2月16日-3月14日，投诉通平台共收到162例山东济南融汇城玫瑰公馆2期楼房主体结构检测不合格的投诉。起因是2018年10月5日，在建地下车库坍塌，专业机构对6栋楼主体结构进行检测，结果为车库和楼房主体结构严重不合格。图 2.2山东济南融汇城玫瑰公馆2期质量鉴定报告业主称，开发商以赠送车位为诱饵，诱导大家签订同意加固补充协议......引发矛盾并逐步升级。面对坍塌的车库、严重不合格的楼体、令人质疑的设计和检测、不合规又别有用心的“补充协议”，购房者拒绝加固房，要求依据合同退房退款+赔偿或者拆掉重建+补偿......由此，业主们开始了长达近一年的维权行动。2019年1月，广州万卓置业有限公司/广东上城建设有限公司万科尚城楼盘(地址：黄埔区黄埔东路3861号)业主集体投诉称：业主在房屋验收时发现卫生间普遍出现严重漏水问题(且发现漏水引发漏电和跳闸情况，严重危及业主人身安全)。业主认为卫生间未做防水，存在严重漏水现象，导致众多业主无法正常收房入住。且漏水向墙体、天花和主卧渗透，危及房屋结构，严重危及业主生命安全。万科现对卫生间漏水整改方案为： 对漏水点进行打玻璃胶。但是业主认为卫生间属于潮湿、常浸泡的地方，胶容易脱落及发霉，此方案根本无法解决漏水问题。且第二批业主验收楼时卫生间仍然漏水，证实该方案无法解决问题。主卧存在污水管，漏水渗水情况，严重影响业主生活和危及业主财产安全。部分主卧存在异层排水弯管，未合理设置检修口。弯管处噪音、渗漏污水等严重影响业主居住质量，渗漏水侵入柜体、墙体，家具，严重影响墙体结构，造成安全隐患。显然，房屋作为价值较高的消费品，同时由于其特殊的属性，一旦出现质量问题，并不同于其他的商品，随便修修补补就可解决。因此，建议开发商在追求速度与利益的时候，务必将质量安全放在第一位。2.2 装修质量投诉面对政府调控的限价令，一些开发商通过增加“精装修”合同，提高装修价格标准，达到大幅涨价目的。投诉数据显示，部分新交付精装修楼盘项目中大量存在门框裂缝、地板吊顶不平、瓷砖破裂空鼓、墙体不正、门关不实、墙纸遭污染、墙体渗水等质量问题。还有部分开发商未对精装房所使用产品材料的品牌、型号进行完全公示，且未在购房合同中对精装修材料进行明确约定，导致购房者认为自己付出了较高费用，却没有买到等值的产品。甚至还有部分开发商将公摊面积也计入精装修面积进行收费。数据显示， 2019年第一季度装修质量问题207例，占质量类投诉的34.39%;其中集体诉7例。主要问题为：宣传精装修实际为简装修，装修用料差、装修材料的规格型号未公布、家具家电、卫浴厨房质量差等。其中，新城国际花都精装修造价与实际严重不符的集体投诉就有123例，业主称：于2018年5月在新城国际花都五期购入精装修期房一套，精装修每平方米2300元。随后业主从政府申请到了由融达公司出具的精装修造价清单，发现该造价严重虚高，按公开的市场行情，每平方米装修成本不会超过800元，新城国际花都存在严重的价格欺诈。更是公然违反了长沙市住建委[2018]48号和53号文件精神，扰乱了长沙的精装修房市场，严重侵犯了购房者的利益。可以看到，在精装房不断暴露的问题中，除了让开发商无法逃避的产品质量问题外，还有购房者对精装房在货价不等这一问题上的心理落差。客户花钱买精装房，却没有得到相应价格的产品，心理诉求就会有一定落差，影响客户满意度，从而产生投诉。除了该案例之外，还有万科城市之光宣传用的样板间与实体样板间严重不符的集体投诉;长沙市望城区万润滨江天著精装房货价不符的集体投诉等。2.3 违章建筑类问题数据显示，一季度违章建筑类问题90例，占质量类投诉的14.95%。2019年3月，我平台收到关于唐山市铂悦派小区私自将登记为文体活动中心的公共区域改为盈利性养老院的集体投诉。除了占据公共区域，更可怕的是，在装修拆改过程中，私自拆除一部消防楼梯，留下安全隐患，并将门口原设计的小门扩建至2.45米，又有拆除承重墙的嫌疑。图 2.3唐山市铂悦派小区违章建筑导致住宅楼质量问题初步统计，已经有104户业主家呈现不同程度的墙体、地面开裂现象，最严重的已经有20多道，并且还在增加。此外，在业主维权过程中，养老院方既无撤退悔改之意，反而一次又一次企图暴力进入，强行开业。三、 合同类投诉类分析2019年第一季度投诉通平台收到房地产行业合同类投诉383例，占投诉总量的32.18%。根据投诉具体内容，投诉通平台将合同类投诉划分为合同欺诈、虚假宣传、手续不全、承诺不兑现等欺诈类问题，哄抬房价、捂盘、买卖房源指标、暗箱操作、强迫贷款、不开发票、加价销售等违规类问题，退房、退定金、退认筹金等退款类问题;捆绑销售、捆绑装修等强买强卖问题，以及降价问题，烂尾楼问题六类，具体分布如下图：图 3.1合同类投诉分类统计3.1 合同欺诈投诉数据显示，2019年第一季度合同欺诈类投诉共计246例，投诉数量在所有二级问题分类中排名第二，占据投诉总量的20.67%，占合同类问题的64.23%。投诉的主要问题有：合同欺诈、虚假宣传、手续不全、承诺不兑现等。2019年2月25日起，投诉通平台收到投诉通平台陆续收到成都“花样年·智荟城”投诉117例，投诉内容为合同欺诈，虚假宣传，精装变简装。花样年·智荟城的精装修房屋，售价每平方米8500元左右，其中装修价格为每平方米2800元，按照98平方米的面积来算，装修费用高达28万，如果剔除公摊面积装修单价更高。而消费者投诉称：开发商利用精装修成品房名义，恶意抬高装修费用，达到抬高房价的目的，合同规定2800元左右每平米的装修标准，实际装修内容，可能800元/平米都达不到。由于该起集体投诉涉及内容复杂，本报告将其归类为合同欺诈、虚假宣传。其实际也是装修价质不符的问题。在政府限购限价，一房难求的大环境了，买房成了抢房，从买房到签合同短短几分钟的时间，消费者更本来不及细看合同内容，只是机械地在售楼小姐的指引下下签名。而一旦发生纠纷，消费者就很容易处被动。在此，建议消费者买房之前尽量考察好开发商及楼盘的实际情况，签合同之前，尽量看清楚、问明白。3.2 退房退款投诉数据显示，2019年第一季度退房、退款类投诉共计59例，占合同类问题的15.40%。投诉的主要问题有：定金、意向金、服务费、认筹金、房款、首付退款难。3.3 违规销售问题投诉数据显示，2019年第一季度违规销售类投诉共计37例，占合同类问题的9.66%。投诉的主要问题有：开发商未取得预售证的情况下卖方、捆绑销售(捆绑装修、车库、车位、地下室)、捂盘、虚假开盘、收取手续费、 不开发票、草签合同、指定贷款、暗箱操作等。3.4 烂尾楼问题投诉数据显示，2019年第一季度烂尾楼的投诉共计20例，占合同类问题的5.22%。该类投诉主要为重庆市沙坪坝区金阳第一农场的集体投诉。购房者投诉称：该楼盘合同明确于2020年1月3日交房，而目前房子已停工半年多，目前仍然处于停工状态。消费者找相关部门了解，得知金阳已资金断裂，开发商且未给购房者任何说法，购房者(89-91栋业主)看不到接房的希望。3.5 降价维权买房已经成为全民投资追逐的热点。房价大涨皆大欢喜，而房价一旦下降，则会引发维权。投诉数据显示，2019年第一季度由于开发商降价引发的维权6例，占合同类问题的1.57%。四、 服务类投诉分析投诉数据显示，2019年第一季度房地产行业服务类投诉共有205例。投诉通平台按照投诉具体内容，将服务类投诉分为配套服务、服务态度、诚信、二手房买卖4类，具体分布如下图。图 4.1服务类投诉分类统计4.1 物业服务、配套服务数据显示，涉及物业服务、小区环境、噪音、配套学校等配套服务问题相关投诉有130例，占服务类投诉的63.41%。主要问题为：对物业服务不满意，承诺的配套学校迟迟不不兑现，小区环境差、小区隔音效果差，噪音大等。4.2 交房服务、办证服务不按时交房、不按时配合办理证件等拖延、推诿问题等诚信问题相关投诉有38例，占服务类投诉的18.54%;4.3 销售人员服务推销骚扰、置业顾问态度等服务态度问题相关投诉有14例，占比6.83%;4.4 二手房服务房地产商、房产中介提供的二手房买卖问题相关投诉有23例，占比11.22%。该类问题获取的数据较小，本报告不再详细分析。五、 Q1投诉小结房地产行业的飞速发展，继续巩固着支柱产业的地位。但从投诉数据来看，房地产市场还没有形成完善的市场运行机制、自律机制和诚信机制。违规开发、产权纠纷、捆绑销售、虚假性宣传、面积缩水、交房质量不达标、装修不合格、配套学校不落实、承诺环境不兑现等问题，成为了目前的维权焦点。随着房价的飙升，很多消费者举全家之力购买的房产陷于纠纷之后，心里落差巨大，面对庞大、强势的开发商，消费者明显不占优势。这就引发了集体投诉，上街游行、信访举报的案例激增。由于房产的特殊性，促使普通的消费维权走向了极端。因此，建议相关部门在源头上严格管理好开发商。加强对开办房地产企业的审核登记，对房地产企业的宣传广告审核把关，对其动态实时监控跟踪。将违规违法的开发商计入企业信用档案，加大企业违法成本。同时，开通消费者的维权通道，让消费者真正依法维权、理性维权，避免过激的游行行为带来的一系列治安问题。同时，建议开发商之间减少恶心竞争，少一些套路，多一些诚信。对广大消费者的投诉不能置若罔闻、置之不理，及时妥善地化解矛盾纠纷，而不是激化矛盾。另外，建议消费者在购房时不要太随意，不要随大流。要货比三家，多跑几趟，多看几处，多问几遍。购房时千万不要带有投机心理，不要盲目听从售楼人员的催促。要仔仔细细研读合同，不要相信任何口头承诺，任何条款都要有书面证明。