房地产研究分析

房地产不仅对GDP增长产生了巨大的推动作用，更改善了人民生活。近几年，我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重始终保持在20%左右，加快了小房企的出局，行业集中度的提升。以下是房地产行业分析。房价的畸形最大的原因就是地区经济发展不平衡，中国东部是中国最发达地区，长三角，珠三角和京津冀是中国经济三大引擎，而中西部地区是劳务输出大省，大部分劳动就业人口都会往这三个地区净流入，中国在98年房改后，房子变成了可交易的商品，房价开始由市场经济供需关系决定了，笔者从三个方面来看房地产行业分析。2018年2月以来，初步统计有济阳县、昆明、安徽阜南县、大连、广州、沈阳、青岛、海南、东莞、成都、太原等十余个城市陆续出台或升级限购、限贷相关政策。限售方面，继2017大范围执行限售之后，2018年以来，长春、安徽阜南县、青岛和哈尔滨等相继加入了限售阵营。截至目前，初步统计已有超过80城实施限售。限价方面，初步统计2018年以来三亚、湖北、南昌、济南、福建、东莞、海南和长春陆续出台房地产限价政策。2018行政调控向三四线城市蔓延，三四线城市棚改货币化所带来的阶段性繁荣仍在2018Q1持续，去库存取得阶段性成果的情况下区域市场的量价齐涨引发新一轮调控预期。按照以往的小周期经验来看，本轮房地产小周期调控应该已经步入尾声，2018年8月重启的本轮调控已经历时22个月，长于2011-2014年的21个月和2015-2016年的16个月。看到部分二线城市已经在17年经历了财政/税收收入同比增速的大幅下降，全国土地出让收入也在2017年达到了40.7%的高位，土地财政仍然是政府绕不开的槛。但由于本轮房地产小周期由于供给端调控导致了行业持续处于去库存阶段，目前的行业低库存也制约了后续在需求端调控政策大力度放松是比较困难的。因而，本轮周期中，中央政府和地方政府的政策博弈是比较纠结的，只不过由于中央政府从严调控态度更加坚决，目前调控基调仍难以期待大松。截止2018年，房地产领域集合信托产品成立480款，仅1月的成立数量几乎就与2017年前3个月数量相当；成立规模966.29亿元，同比增长约90%；发行步伐也较为一致，一季度房地产信托共发行576款，规模为1604.43亿元，同比增长超一倍。2018年4月全国信托监管会议召开，进一步强调“严监管、去通道、控房地产、控政府平台”。房地产行业分析，地产信托未来监管形势依然趋严，2018一季度信托产品的井喷也表明当前房企资金需求量较大，作为房企为数不多的资金输血通道，信托发行规模的扩大或进一步推升中小房企的资金成本。我国新房市场未来总体会保持一个很低的稳定增速1~2%，而二手房市场总体将会保持一个较高的增速8~10%。预计未来随着新房的见顶，二手房将逐步取代新房，成为市场交易的主导力量。目前中国总体二手房交易GMV占比仅为36%左右，预计到2020年中国总体二手房交易GMV占比能上升到50%。以上便是房地产行业分析所有内容了。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》；《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升；其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整；热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%；2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓；甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%；在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平；2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%；2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%；2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降；华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二线城市；经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。（文章来源：前瞻产业研究院）

第一章 行业发展概况房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。资料来源：资产信息网 千际投行伴随中国高速城镇化的进程，中国房地产开发行业在过去十几年中始终保持较好的发展态势，即使在2008年收入仍然保持增长。资料来源：资产信息网 千际投行传统的房地产行业以住宅产品的开发销售为主，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋减少，房地产企业开始谋求转型，加大商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济发展、产业结构升级势必伴随着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。资料来源：资产信息网 千际投行房地产开发是一种专业性较强的经济活动，从项目可行性论证直至竣工交付，各环节对参与人员的专业知识与经验技能均有较高的要求。第二章 商业模式和收入模式房地产行业共有五种地产：住宅地产，商业地产，产地地产，地产服务，土地开发。资料来源：资产信息网 千际投行我国房地产行业具有的特征性如下：资料来源：资产信息网 千际投行房地产产业链构成：资料来源：资产信息网 千际投行房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了巨大的"拉动效应"。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向拉动效应，二者之和为对各行业的总带动效应。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。资料来源：资产信息网 千际投行土地成本是房地产开发成本中占比最大的构成部分，土地是稀缺性资源，国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，加之各城市城区可出让土地面积逐渐减少，近年来地价迅速攀升，各色地王屡创新高，可以预见土地成本比重将进一步增加。我国房地产正经历从成长期向成熟期的渐变，依然存在良好的发展潜力资料来源：资产信息网 千际投行住宅开发-销售模式必须依托于住宅增量的持续增长。而住宅增量市场未来势必要面临供应和需求的双重压力。发达国家房地产业演进规律如下图所展示：资料来源：资产信息网 千际投行发达国家房地产市场发展经验表明，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。第三章 行业估值和全球龙头企业以下是国内房地产公司的排名（总市值）：资料来源：资产信息网 千际投行以下是全球房地产公司排名（品牌价值）：资料来源：资产信息网 千际投行资料来源：资产信息网 千际投行万科A：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 深圳万科总部营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。资料来源：资产信息网 千际投行世邦魏理仕：拥有200多年历史。1978年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于1988年，当时是为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问服务。客户通过世邦魏理仕可获得一站式策略顾问服务。世邦魏理仕提供的专业服务具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。资料来源：资产信息网 千际投行伊玛尔：伊玛尔地产（Emaar Properties）为全球第二大地产投资商。是以迪拜为总部的上市公司。为迪拜王储房屋发展计划的一部分，迪拜酋长国执行委员会日前根据迪拜王储默罕默德.拉希德.马克图姆兼阿联邦国防部长的命令，授权伊玛尔（EMAAR）房地产公司为迪拜国民建设1万套别墅，涉及项目总额超过27亿美元。伊玛房地产公司控股的Amlak金融公司则被授权为其国民申请购买该类住宅提供担保和优惠利率或其他金融支持。该项申请将开始。迪拜市政厅和迪拜水电局已被指示就这1万套住宅开始基础设施建设。伊玛房地产公司是一家由迪拜政府持股32.5%的迪拜证券市场上市公司，包括土地储备资产在内，其资产总值达77亿美元。第四章 未来行业展望未来十年，行业发展将集中在商业、办公、旅游、物流、文化、教育等领域等。非住宅投资在2019上半年占房地产总投资的35%左右。许多房企都在发展多元化，万科、碧桂园、恒大、中海、华润、绿地等等前二十强前三十强的几乎都在做。多元化有两种做法，一种做法是跟房地产一点关系都没有的跨行业多元化，比如恒大的汽车产业。另一种做法是跟房地产产业链非常相关的，比如旅游地产，康养、养老地产等等这些，这两种方式都是很好的尝试。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期 住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

从房地产行业宏观背景环境来看，国家统计局数据显示，2019年全年CPI上涨2.9%，2019年人均可支配收入实现正增长。人均收入的增加，以及消费结构升级的背景下，一方面会带动商场经济等的发展，增加商业地产开发的吸引力，另一方面也会使一部分人的购买意愿转化为有效的购买需求。　2019年中国房地产行业核心数据分析从2019年各月中国房地产开发投资情况来看，中国房地产开发累计投资增速，以及房地产住宅投资累计增长速度都呈下降趋势，一方面是房市收紧政策影响，另一方面直接受与紧缩政策相对应的融资政策的影响。从住宅投资占开发投资的比重上看，受2019年初银行降准的影响有个快速的攀升，但是在中期房控政策高压的背景下，房市提出的只住不炒概念渐渐剔除了部分用于房市炒作的资本。2019年中国房地产企业销售业绩2019年12月中国房地产行业核心数据分析从2019年12月新盘均价TOP10变化情况来看，楼市新盘均价有涨有跌，且变化的幅度不是很大，说明政府稳楼市的政策效果明显，不同地区的增幅差别较大，不同地区政策的松紧程度也不完全一样。从2019年12月二手房均价TOP10变化情况来看，深圳、北京、上海的房价稳居前3，但有不同程度的变动。二手房均价变动幅度普遍较新盘均价变动幅度剧烈一些，二手房市场价格构成更为复杂，也与相对应的配套设施的完善程度有关。2019年12月中国上市房地产企业数据分析从2019年12月中国销售TOP10上市房企来看，国企以及大型民企的销售能力较强，更能获得市场认可。并且在12月国家房产政策相对稳定、房价有所回落之后，销售数据较11月有所增长。2019年中国房地产行业发展总结1、房地产企业面临产品质量转时升级期2019年，以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交面积增速继续放缓，销售额平稳增长。优秀房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新产品赢得市场，实现销售业绩持续增长。2、房地产企业将持续分化人民法院公告网显示，截至2019年12月，发布破产文书的房地产企业数量超过510家，高于2018年的房产企业破产数量。从2018年下半年开始，破产重组的房企数量明显增多，主要为三四线城市的中小型房企。这些房企实力较差，抵御风险能力较弱，而规模企业在转型升级后仍有增长空间，企业分化趋势明显。从销售额来看，百亿房企可分为五个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长，而500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少。由此可见，百亿企业阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强，而小型房企的竞争优势逐渐减弱。3、人才政策将作为房市调控部分2019年中国各地纷纷出现人才住房政策，以引进人才为城市的发展注入活力，但人才落户政策的不断放宽也对楼市也存在一定程度的影响。对于前期房地产市场降温明显的城市，楼市会因为人才政策而出现一定程度的热度回升，但在市场调控高压影响之下，人才政策对楼市的影响有限且持续性较小。人才政策未来将会成为因城施策的一部分，作为调整房市的弹性手段。4、房企回笼资金渠道更加多元2019年来，房地产调控政策保持收紧态势，对流向房地产行业的资金监管继续从严，百亿企业的投资态度仍然维持谨慎，拿地金额与销售额比率延续下降趋势。数据显示，50家百亿代表企业拿地金额均值同比小幅增长5.7%至415.9亿元，拿地金额占销售额的比重为27.7%，同比下降3.7个百分点。这使得房企对土地的利用将趋向于多元化，而结合商业综合体在部分城市存在的鼓励政策，未来房企将更多地将重心转移至商业综合体运营、物业管理、文化地产等具有较高可差异化的服务上。　更多相关数据可查阅艾媒研究院发布的《艾媒报告|2019年12月中国房地产行业月度运行数据监测报告》

随着房地产行业从高速发展到平稳落地，市场不断分化、行业集中度逐渐增加，房企在应对融资收紧、债务压力的同时，还要在规模和利润中取得平衡。此外，房地产市场也从单一面向多维度方向前行。在多元格局中，房企们要如何调整前进步伐，突围而出？种种问题，值得我们深思与探讨。观点指数研究院通过长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位、多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并将研究成果汇集成册，在2019博鳌房地产论坛发布《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》，与行业共谋划，同成长。市场篇：温和回归 主业聚焦从“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”榜单来看，稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大，不同的是三者的销售差距有所变化。经过一年的调控以及销售节奏调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓，较去年同期减少上百亿元。值得注意的是，今年万科的销售动作较为积极，2019年上半年合约销售额不降反升，并且领先恒大522亿元，而去年上半年万科仅比恒大多4.8亿元。单月来看，碧桂园则又创造了一个历史，仅6月单月就卖得820亿元，这对于中国房地产行业来说是史无前例的。具体而言，“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”的门槛值为114.1亿元，较去年同期的58.4亿元增长95.39%，这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随其后的是TOP50门槛，为322.2亿元，同比增长37.16%。可以看到，所有阶梯门槛值中，增长较为缓和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分别为-2.84%、12.38%和9.62%。数据来源：观点指数统计考究原因，一方面是上述房企本身基数比较大，因此面对今年的复杂地产环境，想要得到较大的业绩增幅，存在一定难度。另一方面是，相对位置较后的房企，这些位居前列的还是相对舒适，面临的位次争夺以及外部环境影响较小。今年年初的业绩会以及其他公开场合，不少房企都对外发布了销售目标。借此，我们也得以窥见房企对目标的完成情况。以42家发布销售目标的房企作为样本，观点指数统计发现目标完成率超过50%的有17家，占比40.48%；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家，所占比重为47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。数据来源：观点指数统计换句话说，有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，房企间的洗牌开始，要想完成销售目标更加充满未知。地产融资：监管收紧 债务围城观点指数以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。若分月来看2019年4月融资总额最高，达到3309亿元，其中债券融资额为1636.29亿元，而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。刚刚过去的6月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌8.93%。数据来源：观点指数统计反观海外融资，6月有所回升。2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。数据来源：观点指数统计如果从融资期限上审视，2019年上半年房企短期融资（2年以下）占比为25.38%，2-4年期限的融资占比为41.47%；5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力，房企的主要信条是解决债务，急于输血，以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。当然，如此这般，房企的融资成本也水涨船高。观点指数统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，资金收紧态度不变，房企的融资成本还将进一步升高。长租公寓：资产证券化渐进今年上半年，一线城市的住房租金总体平稳，平均住房租金为73.95元/平方米/月；租金波动幅度不大。据观点指数监测数据显示，在几个一线城市中，北京的平均住房租金最高，达85.42元/平方米/月，其次为深圳、上海、广州。总体而言，今年上半年，四个一线城市的单月租金回报率都未超过2%。与一线城市相比，二线城市的平均租金水平依然体现出差距。上半年，二线城市的平均住房租金29.95元/平方米/月。这种租金分化的现象，同样体现在租赁市场中的长租领域之中。观点指数统计数据显示，目前北京、上海长租公寓的平均租金均在150元/平方米/月以上，深圳、杭州也在百元以上。而诸如合肥、成都、武汉、厦门、佛山、沈阳等二线城市，其长租公寓的平均租金水平与一线城市差距较大。数据来源：观点指数整理目前房企在住房租赁领域，已通过银行渠道累计融资达千亿元；而部分长租公寓品牌，也屡受资本的青睐，资本风口仍助推着行业在发展轨道上前行。在机构信用融资方面，上半年房企仍是主角，如绿地获上海银行百亿融资授信重点合作租赁住房项目、旭辉领寓牵手平安不动产三年投百亿等，都为企业未来长租公寓的发展勾画图景。与此同时，住房租赁专项债也仍保持着一定的热度。而与房企不同，中介系、酒店系等长租公寓品牌没有发债、信贷的优势，走在股权融资的进阶之路上。今年2月份，窝趣完成2亿元的B轮融资；3月份，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资、魔方公寓获1.5亿美元融资；6月份中旬，自如正在进行的B轮融资也接近尾声，已募集约5亿美元。除了上述融资方式之外，资产证券化作为一种事后融资工具，可用于降低企业的杠杆率，近年来渐受追捧。据观点指数统计，截至2019年上半年，总共有超过20单住房租赁类REITs、CMBS、ABS成功发行，涉及金额为177亿元。其中包含12单类REITs产品和3单CMBS产品，参与主体既包含招商置地、保利、碧桂园、恒大、旭辉等房企系，也包含新派公寓等创业派。联合办公 格局与分化观点指数研究院统计数据显示，目前，国内联合办公空间主要集中在北、上、广、深四个一线城市，以及成都、杭州、南京、武汉等11个核心城市。当中，又以四个一线城市最为集中，北京、上海、广州、深圳占据了国内联合办公近80%的市场份额，这说明一线城市依然是联合办公空间主要布局城市。除此以外，成都、武汉、杭州、南京四个城市联合办公空间的市场份额也均超过了3%；西安、天津、重庆的市场占比则分别为1.93%、1.17%、1.37%。从联合办公企业最近的动作看，一些核心二线城市开始成为布局的理想地。四个一线城市当中，上海仍然是联合办公空间最为活跃的城市，其市场占比达到33.96%，远超过其他三个一线城市，该城市网点主要集中在老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈一带。一个不能忽略的数据是，上海也是亚太地区联合办公最活跃的城市，其共享办公空间占写字楼面积达3.5%，是亚太地区最大的共享办公市场。数据来源：观点指数统计除此以外，上海联合办公市场在区域分布上也表现出与北京、广州、深圳三个城市不同的特点。具体来看，上海浦东、黄浦、徐汇、长宁、静安五大区域占该城市共享办公空间的市场份额均超过10%。而浦东区域占比最高也仅为17.24%，各区域间表现出一种均衡发展的趋势，这是在另外三个城市所没有的。数据来源：观点指数统计从11个联合办公空间重点城市看，北京共享办公空间平均工位租金最高，达到1682元/工位/月，上海次之，达到1206元/工位/月。然而值得一提的是，深圳、广州共享办公空间市场份额虽位列第三、第四，但其工位租金却比西安、重庆等中西部城市低，仅为994元/工位/月以及924元/工位/月。出现此种现象，一方面是因为，深圳、广州等华南区域的联合办公市场相比上海、北京仍处在上升空间。此外，深圳和广州的联合办公空间开始向非核心区扩散和下沉，也拉低了整体的工位租金水平。反观西安、重庆等重点城市，多为联合办公空间新开辟城市，因此办公空间主要集中在城市的最核心区域，租金也相对会高一些。此外，随着行业的发展，联合办公亦开始尝试更多元的融资方式。今年6月，联合办公领域首单ABS“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”成功设立发行。随着第一个吃螃蟹的企业诞生，相信更多的企业将尝试发行ABS进行融资。养老地产：撬动13万亿从当前的养老行业来说，居家养老、社区养老和机构养老是主要的三种养老模式，其中居家养老是主流。一方面是受传统文化影响，更为重要的还有养老资源的错配，以及老年人口的资产不足，难以支撑收费较高的养老机构。观点指数统计发现，截止2019年6月30日，全国的养老院总数为30664间。其中江西省养老院在全国中所占的比重最高，为8.18%，宁夏最低，为0.23%。如果和老年人口相比较，则可以发现不少老年人口在全国占比较高的省份，其养老院数量却不一定成正比。数据来源：观点指数整理另外，养老地产主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。这些区域相对来说，经济较为发达，人均可支配收入以及医疗资源优势比较明显，因此养老地产数量也相对高一些。数据来源：观点指数整理观点指数统计发现，在全国的养老院中，月均收费在500-1000元之间的养老机构有22255家，其中有19682家为国营机构，占比88.43%。而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且供应较少。文旅地产：资本的热度2019年1-6月，以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为主体的文旅地产投资，新签约、开工项目104个，项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中，新签约项目83起，涉及投资金额6507.15亿元。从单体项目投资金额上看，文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。投资金额在100亿以上（含100亿）的项目则表现出不断增长的趋势，在所有投资项目中占比亦达到31.96%。从文旅地产新增投资项目类别上看，特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域。今年1-6月，各地新签约、开工的特色小镇数量为59个，占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%，在所有项目类别中占比最大。签约及开工特色小镇项目涉及的投资金额达到4192.3亿元，占文旅地产投资项目总金额超过50%。来源：观点指数整理上半年，珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地区几乎占了1-6月新增文旅项目总投资的一半。除此以外，从新签约、开工文旅项目个数方面，中西部地区的占比也超过了47%。另外，中西部地区省份在旅游总收入增长方面也远超过东部地区。统计数据显示，2018年，在旅游总收入增长排名前十的省、直辖市上，80%集中在了中西部地区。商业地产：外资进场抄底观点指数观察四大一线城市大宗物业交易情况，上半年成交金额超450亿元人民币，外资成交占比一半。上半年，来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市，在资产交易中实现商业价值提升；而来自香港的投资机构如基汇、领展等在买与卖之间获取更多溢利。从资产偏好来看，四大一线城市中，写字楼因其易于管理、交易流动性强与且拥有稳定的租金来源，成为了投资者的首选，占比超一半。而购物中心、综合体等无疑更具挑战，考验运营者的定位、经营、盈利等。不过随着消费需求升级,此类商业资产投资或许更受关注。据观点指数观察，2019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业。迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。对比北上广深四个城市，上海的新开业项目数量最多，占比超一半。而北京则相对较少，主要原因是北京更多的是存量物业。研究显示，截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米，购物中心的增量与存量比值低于15%。因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目，相信未来在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市。从新开业的商业体量来看，一线城市大部分的购物中心都集中在小体量区间，规模在1-5万平方米的项目超过一半，约为12个；规模在5-10万平方米的约为8个，占比为36%。而大体量的项目最少。相对大体量的商场而言，中小体量的操盘难度稍低，更有区位辐射性和消费客群针对性。产业地产：宏观剪影的挑战据观点指数观察的30家样本企业显示，有20家总部位于北京、上海、深圳三个城市，少部分企业总部位于广州、苏州、大连、武汉等城市。东部沿海城市产业环境较好，成为了产业运营商首要选择地址，比如，招商蛇口落地外贸强市深圳，张江高科扎根国际金融中心上海，华夏幸福重仓环京区域……除去选址带来的区位优势，园区配套是吸引企业入驻的又一个关键因素。园区配套不仅限于园区内的基础设施以及周边的交通、环境等设施配套，还包括园区服务配套等，如融资、技术、管理等服务。在张江高科技园区里，张江高科通过对园区企业如七牛信息、天天果园、云从科技等进行股权投资，帮助企业解决融资难题。另外，从内部孵化初创团队，初创团队在孵化器成长之后将会被引进园区。这种招商模式为“众创孵化+园区招商”，它能够达成园区健康生态良性循环，实现园区招商闭环。其典型案例的有张江高科的“895创业营”、东湖高新的“关谷创意”等。来源：观点指数整理据统计，今年前半年，关于产业地产资产证券化的产品共有9个，比去年全年数量还要多。资产证券化能够增加资产流动性，降低筹资成本,对于前期资金严重沉淀的产业地产，资产证券化将成为未来重要融资方式。但截至目前，园区PPP项目资产证券化产品只有华夏幸福的4例，总的发行规模为62.06亿元，呈现出数量少、发行主体局限单一的特点。这主要是因为资产证券化对发行主体和底层资产有较高的要求。物流地产：红海商机从公布数据来看，中国社会物流总额、总费用逐年上升。今年前5个月中国社会物流总额创下历史新高，为112.1万亿元，较去年同期增长6.1%；总费用为5.4万亿元，较去年同期增长7.8%。我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求，长期处于空置状态，有部分传统仓空置率甚至达到50%以上，严重影响到物流用地的利用效率。由于我国现代化仓储业起步较晚，市场上大部分仓库都是传统仓，占仓库总面积80%，在区域上呈小而分散的特点，难以被统一改造；高标仓数量较少，且仓储用地供应紧张，制约了高标仓的大规模建设，使其面临着严重的供不应求。2020年我国高标仓供需缺口预计在1亿平米左右，高标仓将会是未来企业在物流行业中的主要发力方向。物业服务：追逐的赛道今年1-6月，观点指数研究院监测的20家典型物业服务企业，其拓展项目的67.27%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了32.73%。当中，这些物业公司所拓展项目，商办物业、学校物业、公建物业项目占比均超过10%。社会总体消费水平的提升，为商业环境注入了前所未有的活力，各种类型的商业项目迎来了开发潮。除此以外，写字楼、产业园区、公建、学校、医院等现有的存量物业也在急剧增长，这让物业服务企业看到了突围的机会。来源：观点指数整理数据显示，上市物业服务企业传统住宅物业管理面积比例不断缩小，商业物业、写字楼、产业园区、学校物业、医院物业、政府机构等非住宅物业管理面积在逐年上升。当中，绿城服务非住宅物业管理面积从2015年的16.8%上升至2018年22%；雅生活服务则由原来0.99%增长至39.6%。今年3月刚上市的滨江服务，其非住宅物业管理面积比例也从2015年的5.68%，上升到去年底的12.6%。行业数据表明，住宅物业平均物业收费是行业里面最低的，再加上人力成本上升，物业服务企业的利润受到挤压。这也迫使物业服务企业将眼光放长到住宅物业以外。数据来源：观点指数统计上半年，20家典型物业服务企业第三方拓展项目中，89.09%的物业项目仍然来自于内地城市。但值得注意的是，剩下10.91%的物业项目均来自于香港和澳门地区。这当中主要以中海物业签约和中标项目为主，而从拓展的项目种类看，该部分物业包括有住宅物业、政府物业、医院物业、学校物业以及商办物业。一个较为明显的现象是，物业服务企业管理面积中，关联方的项目面积占比在持续减弱。

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

来源：时刻头条“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》（以下简称为《报告》）。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60％根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70％，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1％提升至2024年的62.2％。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业和房地产行业整体-1.19％和-2.21％的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70％，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7％上涨到40.2％，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32％。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3％，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5％。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5％，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1％，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90％。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。

5月23日，“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布中国房地产上市公司测评研究成果。根据《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，中国恒大成功蝉联榜首，前三名与2018年一致，依旧为中国恒大、万科A和碧桂园。保利地产、中国海外发展和融创中国分别居于第四到第六位，龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产分列第七至十位。（2019中国房地产上市公司综合实力榜前十强）据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。与2018年相比，纳入测评的上市公司总数净增加3家。测评研究报告指出，2018年国内外宏观经济形势复杂，房地产调控影响逐渐显出。受此影响，房地产上下游较多行业增长乏力。供应链超百家上市公司营业收入中，虽九成企业的营收依然在上涨，但过半数涨幅不足20%，一成供应链企业营收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、装配式施工行业营收增长较快，玻璃、电梯、电线电缆、充电桩工程行业营收下滑明显。另一方面，受消费升级、全装修政策影响，存量市场发展，各行业亦面临新的机遇。延续头部聚集趋势测评研究报告显示，从核心测评指标来看，2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%；资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%；净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。整体来看，上市房地产企业呈现多个发展特点。从运营规模表现来看，上市房企经营规模高速增长，趋势延续头部聚集。2018年上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长。从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿元的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%，超过3000亿元的企业有14家，超过万亿元的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2017年的数值分别为前15名和前53名，可见2018年房地产行业继续向头部房企集聚，保持和2017年差不多的趋势。在偿债能力上，上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可控。测评研究报告显示，2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。从企业资产负债率的分布看，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，如中国国贸、中国海外发展等；约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，如龙湖、亿达中国、宝龙地产等；另外29%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有新城控股、万科、华夏幸福、碧桂园、恒大等。盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点；总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点；总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。三大盈利效率指标出现分化，主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动，上行周期对资产盈利能力要求有所放宽，在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。在成长能力上，上市房企业绩增速略有回调，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力出现分化。从各企业的土地储备情况分析，龙头企业的依然占据优势。其中，恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。短期内土地资源依然加速流向规模企业。总体来看，行业依然存在向上空间，但拿地难度越来越大。融资环境向好多元拓展成热点本次测评研究报告同时指出，2018年房企融资环境依然偏紧，开发贷、债券融资、股权融资以及海外融资等途径不同程度收紧。全年房地产开发到位资金共16.59万亿元，同比增长6.4%，增速回落1.8%。进入2018年四季度，融资环境有好转迹象。宏观金融政策从上半年的去杠杆转变为下半年的稳杠杆，货币政策经过四次定向降准后由偏紧向中性转变。至2019年一季度，房企发债约1860.52亿元，比上年同期增加38.64%。根据央行19年一季度发布的贷款投向报告，一季度末人民币房地产贷款余额同比增长18.7%，虽然较上年末回落1.3%，但依然是贷款投向中增速最高的行业。此外，从业务趋势来看，上市房企的主业仍是地产，除少数个别上市房企外，地产行业的营业收入占据绝对比重，基本在90%以上。经过了多年探索，行业多元化发展已全面开展，但主业为基的趋势在未来5年到10年不会有根本性变化。【关注百家号乐居买房，掌握购房好时机。】