房地产项目市场调研方向

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

在房地产市场“金九银十”传统旺季，开发商以价换量，尤其是头部房企取得了不错的销售业绩。这是否意味着未来一段时间楼市将逐步回暖？研读十九届五中全会发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》可以看出，“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调，“促进住房消费健康发展”有望给市场带来更大增量空间。 今年下半年，各地调控政策不断加码，房地产市场总体保持平稳，房价过快上涨的势头得到了有效遏制。在房地产市场“金九银十”传统旺季，开发商以价换量，尤其是头部房企取得了不错的销售业绩。这是否意味着未来一段时间楼市将逐步回暖？　　从不久前刚刚落下帷幕的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议可以看出，“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调，“促进住房消费健康发展”有望给市场带来更大增量空间。　　“金九银十”楼市总体平稳　　从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，9月份商品住宅销售价格涨幅略有回落。　　国家统计局城市司高级统计师绳国庆介绍，9月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落。二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅延续回落态势。尽管10月份的房价数据尚未出炉，但从总体上看，9月份、10月份两个月全国房价保持了平稳。　　九十月份是房地产市场传统销售旺季，房企自然不愿错过这一促销的好时机。比如，恒大地产推出大规模营销活动，仅“十一”期间销售额就高达600亿元左右，10月份整体实现全口径业绩规模逾1000亿元。富力地产率先入驻房产电商平台“天猫好房”，借助平台力量推广宣传，“十一”期间仅在该平台就实现销售额56亿元。远洋集团9月份、10月份销售额分别为160.3亿元和161.1亿元，分别同比增长19%和31%。　　研究机构统计显示，恒大、融创、碧桂园、万科、保利这5家房企9月份、10月份两个月合计销售金额均突破1000亿元。此外，10月份保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂等房企销售表现也较为突出，单月业绩规模同比提升显著。　　不过，业内人士普遍认为，房企把握销售窗口期积极营销，相比于其他中小型房企，龙头房企表现更为突出。而且整体来看，三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移，供应量显著提升。　　今年下半年以来，深圳、南京、杭州、成都等多个城市相继出台房地产调控措施，打击投机炒房行为，防止楼市过热。从目前来看，政策效果明显，调控之下房价未出现过快上涨势头。平稳仍是当前市场总基调。　　坚持“房住不炒”主基调　　政策走向对未来房地产市场的影响至关重要。随着“十三五”进入收官之年，展望下一个5年，房地产市场的主基调将是怎样的？　　《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”“促进住房消费健康发展”“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。　　上述内容均表明，房地产政策将保持稳定性和延续性。“十三五”期间，“房住不炒”政策提出之后，我国房地产市场总体进入平稳发展阶段，个别城市对房价过快上涨势头均采取了“露头就打”的高压政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其来、经济下行压力增大的情况下，下半年房地产市场调控仍未有丝毫放松。中央和多个主管部门均表态坚持“房住不炒”定位，并约谈有关城市，出台融资新规，多地持续出台调控措施，彰显了遏制房价过快上涨的坚定决心。　　可以说，“十四五”时期房地产政策的主基调仍将是“房住不炒”，房地产市场平稳健康发展将是清晰的方向。　　受调控收紧影响，10月份地方出台房地产政策明显减少。基于中央层面始终保持房地产调控定力和下半年以来各地雷厉风行的调控手段，预计下一阶段房地产政策环境仍将从紧，地方在出台调控政策时仍会保持审慎，热点城市及房价上涨过快城市仍将面临调控收紧，不排除有更多城市加入“限购限售潮”。　　中房研协测评研究中心发布的10月份《全国房地产政策变动监测报告》认为，从长远来看，房地产调控目的在于稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。伴随着热点城市房地产市场相继得到有效管控，房地产政策环境也将由紧向稳转变。　　《建议》也明确提出，要坚持因城施策，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。在政策指导下，未来地方调控分化预计进一步加剧，三四线城市或将率先出手，通过加快新型城镇化建设、鼓励农民进城购房落户、给予购房补贴或税收优惠等手段稳定楼市。而在一些热点城市，房地产市场监管则将保持高压态势。　　促进住房消费健康发展　　在很多人的观念中，投资房产能够实现财富保值增值的目标，即便未来几年房价不能再像过去那样大幅上涨，至少也能跑赢通胀。买房果真是稳赚不赔的买卖吗？　　近年来，楼市用事实证明，买房投资与其他投资行为一样，既可能赚钱，也可能赔钱。有研究机构对比了过去3年的房价与CPI后发现，房价涨幅真正超过CPI涨幅的只有西安、烟台等少数几个城市。在上海、广州、北京等一线城市，过去3年来房价涨幅并未跑赢通胀；而在武汉、天津、廊坊等城市，房价相对跌幅明显。　　《建议》在提及住房消费时，明确“促进住房消费健康发展”。业内人士普遍认为，“住房消费”并不是简单意义上的购房消费，购房消费正逐步向居住消费转变，包含租赁住房、装修改造、配套升级、品质改善、提升服务等更大范围的消费需求，链接着建材家居、家装、康养、物业服务等多个行业。　　值得注意的是，促进住房消费的重点更在于“健康发展”，是指居民基于城乡迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足。对于开发企业而言，要重视多样化经营，着重提升持续运营和服务的能力。随着未来新房开发数量将减少，物业管理、养老、商业、文旅、老旧小区改造等或成为房企的重要利润来源。 　　来源 经济日报编辑 张良胜　　编审 杨仪 杨韬

本文转自【经济日报】；在房地产市场“金九银十”传统旺季，开发商以价换量，尤其是头部房企取得了不错的销售业绩。这是否意味着未来一段时间楼市将逐步回暖？研读十九届五中全会发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》可以看出，“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调，“促进住房消费健康发展”有望给市场带来更大增量空间。今年下半年，各地调控政策不断加码，房地产市场总体保持平稳，房价过快上涨的势头得到了有效遏制。在房地产市场“金九银十”传统旺季，开发商以价换量，尤其是头部房企取得了不错的销售业绩。这是否意味着未来一段时间楼市将逐步回暖？从不久前刚刚落下帷幕的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议可以看出，“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主基调，“促进住房消费健康发展”有望给市场带来更大增量空间。“金九银十”楼市总体平稳从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，9月份商品住宅销售价格涨幅略有回落。国家统计局城市司高级统计师绳国庆介绍，9月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落。二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅延续回落态势。尽管10月份的房价数据尚未出炉，但从总体上看，9月份、10月份两个月全国房价保持了平稳。九十月份是房地产市场传统销售旺季，房企自然不愿错过这一促销的好时机。比如，恒大地产推出大规模营销活动，仅“十一”期间销售额就高达600亿元左右，10月份整体实现全口径业绩规模逾1000亿元。富力地产率先入驻房产电商平台“天猫好房”，借助平台力量推广宣传，“十一”期间仅在该平台就实现销售额56亿元。远洋集团9月份、10月份销售额分别为160.3亿元和161.1亿元，分别同比增长19%和31%。研究机构统计显示，恒大、融创、碧桂园、万科、保利这5家房企9月份、10月份两个月合计销售金额均突破1000亿元。此外，10月份保利、绿城、世茂、金地、招商、金茂等房企销售表现也较为突出，单月业绩规模同比提升显著。不过，业内人士普遍认为，房企把握销售窗口期积极营销，相比于其他中小型房企，龙头房企表现更为突出。而且整体来看，三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移，供应量显著提升。今年下半年以来，深圳、南京、杭州、成都等多个城市相继出台房地产调控措施，打击投机炒房行为，防止楼市过热。从目前来看，政策效果明显，调控之下房价未出现过快上涨势头。平稳仍是当前市场总基调。坚持“房住不炒”主基调政策走向对未来房地产市场的影响至关重要。随着“十三五”进入收官之年，展望下一个5年，房地产市场的主基调将是怎样的？《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”“促进住房消费健康发展”“有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。上述内容均表明，房地产政策将保持稳定性和延续性。“十三五”期间，“房住不炒”政策提出之后，我国房地产市场总体进入平稳发展阶段，个别城市对房价过快上涨势头均采取了“露头就打”的高压政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其来、经济下行压力增大的情况下，下半年房地产市场调控仍未有丝毫放松。中央和多个主管部门均表态坚持“房住不炒”定位，并约谈有关城市，出台融资新规，多地持续出台调控措施，彰显了遏制房价过快上涨的坚定决心。可以说，“十四五”时期房地产政策的主基调仍将是“房住不炒”，房地产市场平稳健康发展将是清晰的方向。受调控收紧影响，10月份地方出台房地产政策明显减少。基于中央层面始终保持房地产调控定力和下半年以来各地雷厉风行的调控手段，预计下一阶段房地产政策环境仍将从紧，地方在出台调控政策时仍会保持审慎，热点城市及房价上涨过快城市仍将面临调控收紧，不排除有更多城市加入“限购限售潮”。中房研协测评研究中心发布的10月份《全国房地产政策变动监测报告》认为，从长远来看，房地产调控目的在于稳地价稳房价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。伴随着热点城市房地产市场相继得到有效管控，房地产政策环境也将由紧向稳转变。《建议》也明确提出，要坚持因城施策，促进住房消费健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。在政策指导下，未来地方调控分化预计进一步加剧，三四线城市或将率先出手，通过加快新型城镇化建设、鼓励农民进城购房落户、给予购房补贴或税收优惠等手段稳定楼市。而在一些热点城市，房地产市场监管则将保持高压态势。促进住房消费健康发展在很多人的观念中，投资房产能够实现财富保值增值的目标，即便未来几年房价不能再像过去那样大幅上涨，至少也能跑赢通胀。买房果真是稳赚不赔的买卖吗？近年来，楼市用事实证明，买房投资与其他投资行为一样，既可能赚钱，也可能赔钱。有研究机构对比了过去3年的房价与CPI后发现，房价涨幅真正超过CPI涨幅的只有西安、烟台等少数几个城市。在上海、广州、北京等一线城市，过去3年来房价涨幅并未跑赢通胀；而在武汉、天津、廊坊等城市，房价相对跌幅明显。《建议》在提及住房消费时，明确“促进住房消费健康发展”。业内人士普遍认为，“住房消费”并不是简单意义上的购房消费，购房消费正逐步向居住消费转变，包含租赁住房、装修改造、配套升级、品质改善、提升服务等更大范围的消费需求，链接着建材家居、家装、康养、物业服务等多个行业。值得注意的是，促进住房消费的重点更在于“健康发展”，是指居民基于城乡迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足。对于开发企业而言，要重视多样化经营，着重提升持续运营和服务的能力。随着未来新房开发数量将减少，物业管理、养老、商业、文旅、老旧小区改造等或成为房企的重要利润来源。来源/经济日报（记者亢舒），原标题《九十月份房地产市场表现平稳 “房住不炒”的楼市主基调不会变》监制/姜帆 主编/王玥编辑/王荆阳

文/孙悦2018年对于房地产市场来说，是一个比较动荡的一年，在2018年上半年的时候，房地产市场还是一片的红火，房子也是一度的供不应求，经常出现万人抢房的情况。但是到了2018年下半年的时候，情况却发生了转变，房子不再像以前那样好卖了，就算是开发商想尽办法去卖房，房子也十分的难卖。因此很多人对于房地产市场的态度马上发生了转变，从原来疯狂的买房转变成了观望的模式，大家对于房地产市场的发展前景也是十分的不看好，都开始去唱衰房地产市场的发展。现在已经到了2019年了，大家对于楼市的唱衰也持续到了2019年了。但是就算是这样，还是有一些人内心是在盼望着房地产市场能够恢复往日的辉煌。因此，大家都在猜测着2019年楼市的发展方向，但是态度却是完全不一样的，有人觉得2019年的楼市可以慢慢的回温，但是也有人觉得2019年楼市会继续的下行。那么2019年楼市究竟会向哪一个方向发展呢？2019年1月15号的时候，邹琳华就2019年的房地产市场作出了预测，邹琳华认为2019年一线城市可能会先呈现出回温的趋势。因为从2017年调控到现在，一线城市的空间已经得到一定释放了，受到库存以及市场影响还是比较小的。因此一线城市的回温其实是一件比较自然的事情，但是这个过程可能会比较的缓慢。此外，邹琳华认为二线、三线、四线城市在棚改货币安置化措施的收紧下，当地的房价将会承受着很大的压力。那么专家邹琳华说话的这一些话有没有依据呢？根据2018年12月份所公布的房价的数据显示，受监控的70个城市里面，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的新房价格是呈现出上涨趋势的，但是二手房的价格却出现下降的趋势。二手房市场对于楼市一直都是一个很重要的存在，二手房曾经是十分的火爆，而且要判断一个地区的楼市发展如何，应该去看二手房市场，而不是新房市场。因此，有人就觉得现在二手房已经下降了，那么未来新房可能也会跟着下降。房住不炒是这一轮楼市调控的基调，经过这一轮的调控之后，目前房地产市场已经进入平稳发展之中了，并且这一轮楼市调控的主要的字眼是“稳定”，而在以后的调控之中也是不会离开这个字眼的。就目前楼市的发展来看，房地产市场已经达到了调控的预期效果了，所以住建部之前在定调2019年楼市发展的时候，提出了要稳预期。此外，住建部还提出了要稳房价、稳目标。从住建部所释放出的这些字眼之中，其实我们可以发现，目前的楼市调控是已经达到了调控的目标了。因此，2019年的楼市发展方向应该是向着健康平稳发展的。2019年的房价也不会再像以前那样出现很大幅度的波动。

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

谈到房价调控政策，"限价"和"摇号"想必大家并不陌生，如果说新房的价格要比二手房便宜，才是导致二手房"有价无市"的罪魁祸首，二手房想卖出去并不简单，除非二手房的价格低于新房，地理位置优越，不然很难卖出，一些位置不佳的二手房，更是无人问津；其实，就目前各个城市的发展来看，很多城市都需要有自己的指标，作出自己的成绩，。因此，城市的发展对房地产的依赖就难以改变。虽然有财税手段可以改变现有财政模式，既给城市收益源源不断的进项，又能让城市主动落实调控成为业绩内容。不过，这也是为什么要处理好房住不炒和因城施策的关系的最终原因，如果只思考一城一策，而放弃房住不炒的话，这就显得毫无意义了。所谓去化周期，一样平常为库存与近6月销售面积均匀值之比，衡量的是一个都会既有商品房库存的清仓去化时刻。近期，我们可以看到国家调控一直在强调落实一城一策、因城施策等策略，而“房住不炒”是主基调，此后无论怎样微调政策，这些肯定位不能改变。这含义很明显，在坚持“房住不炒”的大原则下，各大城市可以差别化调控，一城一策或许是不错的方法，不过，首要的条件还是要确保房地产市场的“妥当发展”。除此之外，针对房价，住宅供地或将实施差别化调控！如果说此后的楼市大趋势如何，大家或许心里还能看出一些轨迹，不但是住建部频频强调房住不炒的原则，官媒也接连产报道“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳方针。关于3月份地价回暖，下调了部分区域地皮最高限价；例如长沙的房价回暖等一系列现象中，都能看到一只调控的大手。从2018下半年开始，全国各地的开发商就开始了降价促销，房企也开始纷纷拉低利润，以求加速销售速度，乃至有开发商刀切斧砍的喊出"活下去"的口号，直言行业将"大换血"，预示中小开发商想要生存将会变的将越来越困难。同时可能会增加供地从近来房企的拿地情况来看，也印证了这一点有数据显示，以公开招拍挂市场成交数据来看，2019年第一季度全国的成交总价排名前10的城市分别是北京、杭州、天津、上海、苏州、福州、西安、郑州、武汉、复庆，这些热门的一二线城市，也是房企们十分看好的城市。这其中，杭州、西安去库存低于6个月，或许会显著增加并加速土地的供应的。其实，这次房地产调控，有一个十分明显的信号4月17日，要求各地，2019年住宅用地供应将严格依照商品住房库存消化规律来进行，按照“显著增加、增加、持平、恰当削减、削减直至停息”五类调控方针，并明白指出“该快的快、该停的停”。其中指出，库存周期在36个月以上的，应制止供地；而36至18个月的，要恰当削减供地；18至12个月的，维持供地持平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加速供地。此前开发商降价，业主因房价下降要求"退房"，大型开发商因为资金雄厚敢退房，即便是几个项目不赚钱，对其他项目影响不大，然而中小开发商就不不得不喊口号，要“生存下去”了！

在北京和上海从事5年房产之后，结合经历和个人对市场的判断，谈谈一线城市房地产未来的发展方向点击土地市场目前一线城市土地资源匮乏，多数城市的核心地段已经无土地供应，趋于郊区发展，随着时间推移，将完全没有土地供应，那么新建商品房市场将会逐步萎缩。新建商品房市场从新建商品房（一手新房）市场来看，土地不足，核心地段或者城区街道未来的供应量将大大萎缩，那么，对于购房者而言，不愿意去远郊居住，渴望核心地段、配套成熟的房产，那么存量二手房将会成为上上之选。存量市场针对存量市场，未来中介行业将是主战场，还有一个发展趋势就是城市改造升级，例如上海有一品苑系列，北京的圣德紫阙、梵悦108、北河沿甲77号、万科大都会等项目！改造升级产品的特点将是依托不断发展的新技术，智能科技住宅，绿色健康住宅，借助老楼盘的地段优势，配套成熟，进行改造升级！也是未来很长一段时间会与二手交易并存的状况！地产内容纵观市场现阶段发展，已经出现了以做内容为主的地产形势，而地产仅作为一个载体，开发商/发展商对于其销售变现的核心诉求逐渐淡化，更多的是依靠其内容运营带来的附加增值业务！例如大家熟知的特色小镇，民宿，联合办公，众创空间，长租公寓以及品牌运营公司，如太古汇，国贸商场等，都是知名地产内容运营！包括目前很多跨界公司进行地产投资，如华润的养老产业，太平的养老产业，其实都是地产内容的一种表现形式！

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）