房地产项目前期调研

揭秘碧桂园项目前期调研背后的故事“碧桂园每一次拿地，都是经过精准的测算以及考量后的决策，跟随城市规划发展，例如2013年碧桂园进驻九江城市，选择了赛城湖板块，而后又选择了九江市热门板块——八里湖板块，坚守“五好”标准：好产品、好质量、好环境、好配套、好物业，至今已历经6个年头，打造了9个品质项目，只为能给九江人带来理想的品质生活。”——碧桂园九江城市公司投资部▲图片来源于视觉中国万事伊始，困难重重碧桂园在九江的每个项目的初创期都倾注了无数碧桂园人的辛劳与汗水进行前期的深入调研用脚步丈量九江的每寸土地成就如今九子连城的荣耀盛况Step1：瞄准热门板块砥砺深耕九江的6载时光中碧桂园紧随九江规划发展，一路开疆拓土从最初的赛城湖，到八里湖，再到濂溪区碧桂园远见九江发展脉络，择址热门板块并肩负起城市运营商的使命建设大九江，与城市共兴共荣▲图片来源于视觉中国Step2：深入土地研判严格勘测地块的地形、地质条件、开工条件规避噪音污染、空气污染、视觉污染并根据九江当地的日照、风向、气候等因素进行了一系列专业的统筹与考察不辜负每一位业主的选择▲图片来源于视觉中国Step3：整合醇熟配套贯连项目的东西南北走向合理整合项目周边资源将医疗、教育、商业、生活、交通等与民生息息相关的因素进行综合考量为醇熟生活圈的打造奠定了坚实的基础▲图片来源于视觉中国Step4：精研人居习惯点线面覆盖用户居住需求从九江的人口构成、生活模式消费水平、户型需求等方面理解和体会不同客群的诉求为九江人带来更适合他们的产品▲图片来源于视觉中国始终如一的“五好”标准周密严谨的深入调研只为给九江带来理想的作品为九江人带来更理想的居住体验深耕九江更懂你碧桂园，匠筑品质生活【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居九江

以海南我操盘陵水县香水湾旅游度假区片区项目为例，一个项目能否大卖，能否操盘成功，很大程度上离不开项目《前期营销定位》，好营销定位就相当于成功一半。那么如何才能真正意义上做好项目《前期营销定位》及楼盘宣传推广策划呢？经验总结分享如下：第一步：市场调研俗话说：“知已知彼、百战百胜”，楼市竞争激烈，要了解主要竞争对手，主要调研以下核心问题：项目名称、项目地址、开发体量、建筑风格、产品品种，主力户型、户型面积配比、产品价格、购房付款方式、商业配套、楼盘周边生活配套、物业费、开盘时间、开盘价格、销售工期进度、房屋交付时间、开发商、楼盘销控情况。科学做好市场调研与分析显得尤其重要。另外要对项目地块及周边各项配套（包括生活和交通）、各项资源（景观资源、旅游假度资源、养生资源等）综合收集和罗列清楚，明确项目地块天然资源禀赋。同时通过业内数据收集，全面分析这几年海南楼市成交数据及市场行情，预判海南未来楼市发展趁势。市场调研目的，明确地块本身是谁？为谁而生？第二步：SWOT分析项目优劣势和机会风险点优势：1、房子性价比高。2、区位优势非常明显，交通条件优，离高速近。3、项目拥有全生态养生资源（山、林、湖、海、田、园）占有优势。4、北纬18度马尔代夫气候、负氧离子高、靠山朝南、风水宝地。5、物探有温泉劣势：1、不是一线海景。2、地块周边没有商业配套。机会：1、国家海南自贸区（港）战略定位及建设全面推进。2、政府将逐步完善‘香水湾旅游度假区’市政道路建设，盘活区域楼盘经济。威胁：1、周边有众多全国知名房地产开发商，跟其竞争。2、可能楼盘去化时间会拉长。第三步：产品户型面积配比这是项目前期营销定位核心内容之一，直接关系到后面卖楼去化快慢问题。大多数房地产开发商都会聘请前期营销策划顾问公司一起把关制定这组关键数据。必须明确“什么产品，几房，面积区间段，占比”备注说明设置这组数据主要依据和用意。第四步：政府上位规划及规划条件政府规划条件及上位规划在大方向已指明该地块区域功能定位，所以项目规划方案设计要紧扣主题。第五步：目标客户群来海南买房岛外客户占比高达85%以上，而且来海南买房大多是为养生，度假少数。据我了解，海南买房客户大多来自三高地区（高寒、高温、高雾霾），少数来自经济发达省份有钱人。第六步：客户购房心理■觉得在海南买房有面子■为了身体（雾霾/支气管炎/咽喉炎/寒冷/高温/空气环境）■旅游度假养老■有出息子女买房孝敬父母或长辈■为了逃避一线城市生活及工作压力，看好海南国际旅游岛发展机会，换个城市心情第七步：项目整体《营销定位》功能定位：“香水湾小型城市综合体”和“游客来陵水旅游目的地”产品定位：五星级酒店、洋房、联排别墅、酒店式公寓、普通住宅、商业配套（风情街+养生休闲设施）景观定位：东南亚风格、高品味山地建筑第八步：广告宣传主基调——繁华阅尽自然才是生活本质■自由、随性、逍遥、浪漫、情调、畅享多姿多彩旅游度假旅居生活。■全龄全享逍遥旅居地。少年拥有自在闲趣、中年领悟智慧达观、老年获取生命滋养。■紧扣山、林、湖、海、田、园、泉、墅全生态旅游养生资源■一站式生活商业配套、一对一养老贴心服务■地产+旅游第九步：案名案名如：山海传奇产品组团案名：酒店——圣女果假日酒店 别墅——名门望府洋房——玫瑰公馆第十步：楼盘主题形象推广语广告语：“意境山居、美哉生活”高炮广告语：‘因海而来，为山而留’—— 养生还是靠山好‘要山要海，不要人山人海’—清静才是硬道理“千里慕名来看楼、人生到此不思归楼在湾中客未识，一举成名天下知”

12月14日，市委书记张新文深入城区部分房地产开发项目，调研房地产发展形势，并召开座谈会，研究促进房地产市场平稳健康发展措施。副市长王忠想参加活动。张新文先后来到绿地花都项目、菏泽中心项目、中丞玖璋台项目施工现场，详细了解项目规划建设情况，询问项目建设中存在的困难和问题,希望他们在保证质量的前提下加快建设进度，尽早让群众搬新房，为提升城市面貌贡献力量。随后召开的座谈会上，花都玉兰置业、浩宇置业、中丞房地产开发集团、东翼置业等企业负责人先后发言，就菏泽房地产发展形势说现状、提建议，气氛活跃。张新文认真听取大家的发言，并不时插话交流。张新文指出，近年来，我市房地产有了较快发展，在不断满足群众需求的同时，有力提升了城市的品位和形象，但要清醒地看到，我市房地产还存在一些问题。目前，菏泽城市化进程不断加快，群众改善居住条件的愿望强烈，房地产企业要增强信心，与相关部门携起手来，解决好发展中存在的问题。各级各部门要增强服务意识，出台有力措施解决遗留问题，积极借鉴外地先进经验，建立健全有效沟通机制，将工作做细做实，促进我市房地产健康发展。

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

现场办公解难题。座谈现场。红网时刻10月13日讯（武陵源站记者 李平 通讯员 胡毅）10月12日，张家界市人大常委会副主任，武陵源区委书记朱用文带领住建、自然资源等部门负责人深入城区各房地产项目建设现场，上门问需企业，现场办公解难题。区领导郑小胡、侯毅、王兴树、杨勇参加调研。朱用文一行先后来到九院十街、桃花溪谷、天际大观园房产项目进行实地查看，认真听取项目建设情况介绍，仔细询问各项目市场反响、宣传推介及销售等情况。朱用文要求，相关职能部门要切实提高服务意识，靠前服务、跟踪服务，积极主动对接企业，协同解决实际问题，确保项目快速推进；要提高管理意识，规范市场秩序和销售经营行为，确保房地产市场平稳健康发展，努力营造良好的市场环境和宜居的生活环境；要守牢安全生产底线，时刻将安全生产放在首位，严格执行安全生产各项管理制度，确保项目施工安全。在区旅游产业公司，朱用文认真听取了施家落安置小区四期、古镇文苑、岩门安置区项目建设情况。朱用文指出，安置房建设事关群众切身利益和民生改善，业主和施工单位要抓紧时间，倒排工期，在保证质量和安全的基础上加快进度，确保按期完成所有工程；相关职能部门要做好协调服务工作，及时发现、解决项目建设中的各类问题，确保安置房建设工作高效率、快节奏地向前推进；同时，要做好人房对接方案，确保安置工作顺利进行。

调研现场。4月26日，沅江市委副书记、市长杨智勇率金融办、住建局、自然资源局、税务局、发改局、城管局等部门调研房地产项目建设工作。副市长高应良一同调研。杨智勇先后来到蓉园小区、碧桂园、新外滩公馆及福程国际项目建设现场，实地了解房地产项目建设发展现状及存在的实际困难、所需支持等情况，详细听取相关负责人情况汇报。在随后召开的座谈会上，杨智勇指出，当前一段时间，相关部门的工作重心要放在如何有效推动房地产项目开发及疫情期间如何支持房地产项目发展上来；要明确目标，重视房地产行业的发展，要稳中有升，健康平稳，坚持底线，保证质量，推动城市品质的提升;要正视问题，加强执法，加强规划，加强监管提高土地报批的效率。杨智勇要求，全市房地产项目建设要提高品质，要从品牌、品味、品质上着手，引进大企业、一线品牌进驻沅江;各有关部门要制定好合理的政策，用好疫情期间省市有关房地产开发的相关促进政策，主动对接，支持配套项目，加快拆迁工作;各房地产公司也要主动作为，刺激房地产市场经济的向好发展;要加快处理好历史遗留问题，确保房地产开发有序推进;要持续做好规划事项，以最严格的规划来落地实施，对存量批供的土地要拿出细致方案，严格按照规划落地项目;要控制好土地，要按规划、投入、产出的效益来有序投放，并完成好土地收入的出让和配建的规划;要注重安全，严格执法，加强监管;要做好环保工作和渣土车的管理，提高和统一好围挡标准;在生产过程中要做到安全监管到位，不能出现任何事故;要严把质量关，要创造良好的效益，发挥房地产行业带动周边相关产业发展的作用，拉动地方经济，提升城市品位和形象。

12月15日上午，县委书记周建华到“汉嘉·罗纯华府”项目现场调研工程建设进度。在项目建设现场，周建华实地查看了项目建设情况。座谈会上，石家庄一建建设有限公司、万安项管等参建单位就项目建设进度和下一步工作计划作了具体汇报。县发改局、住建局、统计局、自然资源和规划局等相关县级部门，分别就疫情防控、安全文明施工、项目入规入统等工作提出了具体要求。周建华强调，目前，疫情防控形势依然复杂严峻，施工单位要严格按照县委、县政府疫情防控常态化工作要求，建立精细管理台账，防控措施务必落实到位。针对项目建设中遇到的问题和困难，周建华要求，相关职能部门要主动对接、全力协调，施工单位要进一步加强管理优化，做到安全文明施工，坚决杜绝“五乱”现象，紧盯项目建设推进重点，在保障安全和质量的前提下，加快施工进度，确保按时完工。实施“汉嘉·罗纯华府”项目是我县面对当前新形势新挑战新机遇，主动应对金融风险、提升政府形象、促进发展惠民的一项重大举措。自“汉嘉·罗纯华府”项目开工建设以来，各项建设工作正有力有序推进。目前，一号区域正在安装施工电梯及吊篮；3、4、9号楼玻璃幕墙正在施工；售楼部将于本月底全面开放；样板房预计2021年1月底全面完成；绿化、总坪工程计划于春节前完成招标工作，力争在2021年9月底前全面完成项目建设。县领导高格力参加调研。【来源：芦山县人民政府办公室】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

3月10日下午，市住建局党组书记汪宏军实地调研城区部分房地产开发项目。局房地产管理科、市住房发展中心、市住建局开发区分局相关负责同志陪同调研。汪宏军一行先后深入汇金广场等项目现场，每到一处，汪宏军仔细听取项目的情况汇报，详细了解项目推进过程中的问题和困难，并对项目推进过程中采取的措施给予了充分肯定。汪宏军要求，一是要进一步加大项目推进力度。房地产开发项目的顺利推进，关系到群众的切身利益，特别是部分涉及回迁安置的项目，事关社会和谐稳定大局，要坚持以人民为中心的发展思想，进一步厘清工作思路，采取有力有效工作措施，积极推进项目建设。二是要进一步加强房地产市场监管。强化责任意识，加强房地产开发项目全过程监管，在工程质量、商品房销售、预售资金监管、竣工验收等关键环节把好关，完善房地产市场监管体制机制，持续净化房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。三是要进一步化解开发建设领域历史遗留问题。深入推进开发建设领域历史遗留问题攻坚终结行动，重点关注群众反映强烈的突出问题，逐个项目制定化解方案，加大历史遗留问题的处置力度，切实维护群众的合法权益。【来源：市住建局】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn