房地产项目可研

房地产行业在疯狂发展十年之后，也不可避免地出现内卷化现象，房企不断以更高成本拿地，又因为“限价”不得已以相对低的价格进行销售，在此过程中又不断加快去化速度并控制成本。而对于房企内部的员工来说，内卷化也大致呈现出以下特征：· 成长和发展出现瓶颈，经常感到压迫，又无法冲出；· 简单重复自我，感觉不到存在感和价值；· 外部交往匮乏，或在交往中有乏力感；· 组织内耗，每个部门都很努力，但往往是互相抵消彼此的努力；· 对外的肯定性、包容性、接纳性下降，负面情绪和敌意上升。从2018年开始，房地产行业进入了“智者胜”时代，这个时代的典型特征是战略与资源并进驱动，企业发展也呈现出高度分化的局面，强者恒强，弱者难强。同时，房地产行业又是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长、风险高、项目地域性、政策性强等特点。因此，想要做好一名房地产公司项目总经理，必须做到全局视野、经营意识、专业把控、管理赋能。项目总经理是建设协作链的龙头，协作管理链条贯穿项目全生命周期，其中包括投资可研、项目立项、前期准备、招投标、项目施工、竣工验收、项目销售、物业管理等环节。房地产项目具有部门多、链条长、专业跨度大的特点，因此项目总作为对项目全程负责的经营者，不仅要“埋头拉车”，更要“抬头看路”。如何应对这个资源有限的行业，并非只有加入内卷这一种选择。不管是选择还是坚持一件事，我们都需要明白，个人的成长一是在于平台的不断壮大，平台的壮大能为个人带来更多的职业机会；二是在于自我学习，充分利用学习机会。两者的相辅相成，才能为公司以及个人职业生涯的发展创造价值。文章来源：博志城地产观

来源：时刻头条向管理要效益浪潮下，如何优化组织结构，最大化提升组织效率，成为当下每个房企的重要课题。12月29日，由亿翰智库、可研智库联合举办的“共创组织力——2020年中国房地产业组织管理峰会”在上海圆满落幕。会议伊始，亿翰智库董事长陈啸天致开幕辞。行业人力资源管理专家、弘阳集团首席顾问张良、港龙地产执行总裁姜炜发表主题演讲。融创中国执行总裁薛雯、华夏幸福执行总裁袁刚为大会送来视频、音频寄语。来自远洋集团、阳光城、荣盛发展、龙光集团、中国奥园、领地集团、中南置地、佳兆业、时代中国、雅居乐等房企的人力资源高管及企业代表，共同参与了圆桌论坛环节，探讨企业管理之道。同时，在各企业代表的登台见证下，中国房地产企业 CHO 联席会正式成立。更多会议精彩内容，欢迎关注可研智库明日推送文章。此次会议上，亿翰智库事业合伙人、可研智库创始人贾春晖主持发布了“中国房地产组织力测评研究工作”重磅测评研究成果——《2020中国房地产组织力测评研究报告》、《2020中国房地产雇主影响力测评研究报告》。《2020中国房地产组织力百强企业榜》也在此次会议上得以揭晓。发布背景当市场回归理性，高瞻远瞩的战略方向、系统而成熟的组织能力、从业者们认可的“雇主影响力”，才是将牵引房地产企业走向远方的重要因素，也是房企致胜的三大法宝。优秀人才，是促进先进管理经验流动的播种者，也是取经人。随着优秀从业人员对企业“雇主影响力”的关注视角越来越客观、专业和深度。考量一家企业的“雇主影响力”如何，从业人员有了更大的话语权。在此背景之下，2020年，由全联房地产商会企业研究分会指导，亿翰智库、可研智库从专业数据、从业人员评价两维度出发，联合发起“中国房地产组织力测评研究工作”，最终形成上述两项测评研究成果。其中，《2020中国房地产组织力测评研究报告》将阐释和发布“房地产企业组织效能数据分析及研究成果”。报告以行业TOP200企业为调研对象，参考多方数据，从“人均效能、元均效能、费均效能、城市深耕效能、运营效率、组织管理综合水平”几大维度细分研究，从而整体形成对百强房地产企业综合组织效能的评价和分析。组织，是将物的构成部分组合为整体。对应到企业管理上，组织力是设计组织结构和配置组织资源的能力。因此，可研智库认为：组织力是一种能够相互凝聚的合力，可以分为“组织势能、组织动能和组织内能”三要素。这也构成了可研智库的组织力研究体系。此外，2020年中国房地产雇主影响力测评研究工作于2020年9月正式启动，面向全国范围内153家房地产企业发出邀请，119家企业参与调研，回收调研问卷19950份，问卷有效率92.75％。针对78家房地产企业的人力资源管理团队进行调研和案例研究，并对126位房企高级管理人员进行访谈。《2020中国房地产雇主影响力测评研究报告》将详细阐述“房地产企业雇主影响力数据分析及研究成果”。从房地产企业“经营健康度、组织健康度、品牌健康度”三大维度细分研究，从而整体形成对百强房地产企业雇主影响力的评价和分析。值得注意的是，在测评过程中，亿翰智库、可研智库不仅关注房企各项指标的数字表现，还在积极探究企业提高经营质量的逻辑与方法。通过总结行业规律，帮助企业摸索一条提质增效之路。榜单发布数据来源：可研智库，亿翰智库数据说明：1、统计方法：从人均效能、元均效能、费均效能、城市深耕效能、运营效率、组织管理综合水平6个可量化维度，5项一级指标，19项二级指标，122项三级指标，进行综合评价。2、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。3、数据范畴：企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含大陆地区的销售数据；保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包含商品房销售数据；物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收益数据不予计入。4、数据来源：涉及的销售金额为合同签约数据。5、时间跨度：统计时间段均为 2019年1月1日至 2019 年12月 31日。6、员工数量：数据来源为可研智库调研的房地产企业地产开发系统的人数，不包含置业顾问、商管及物业员工。2020中国房地产最佳雇主企业报告解读一、百强房企人效数据全面提升，梯队间呈现倒金字塔型特点随着企业销售规模的逐年攀升与管理水平的不断提高，2020年房企人效表现出现整体提升。以开发人数计，企业人均全口径销售金额继续保持上涨，人效百强企业2020年人均全口径销售金额达到3189万元；与此同时，人均权益销售金额亦水涨船高，人效百强企业2020年人均权益销售金额均值达到2143万元；人均销售面积同步提升，人效百强企业2020年人均销售面积为2021平方米。但从整体情况来看，各梯队企业组织管理水平存较大差异，百强企业中TOP51~100企业在组织管理水平上存在较大提升空间。以人效数据中的关键指标为例：纵向来看，各梯队人均销售呈现“321”特点，TOP50后企业提升空间较大。从人均销售的三个维度来看，人效百强各梯队差距固化。顶尖房企效能进一步提升，梯队间差距拉大，呈现倒金字塔型特点，即顶层企业数量最少，但效能最高。二、千亿级以上房企元效水平领先行业，百强元均营收中位值为26元元效方面，从全口径销售额来看，百强75分位值已经突破100元，即每一元开发人员人工成本投入，可以创造超100元的全口径销售额；百强房企人均权益销售额75分位值为接近70元。其中，千亿级以上房企的元均全口径销售额中位值超过了百元水平，领跑行业。而500亿~1000亿梯队的房企元均全口径销售额小幅落后，为86元。500亿以下房企的元均全口径销售额进一步下降到50元左右，低于行业中位水平。以开发人数人工成本计，百强元均营收 50 分位值为 26元，即每一元开发员工人工成本投入，创造 26 元的营业收入。从元均净利润来看，百强元均净利润的50分位值3.9元，75分位值5.5元，荣盛发展、时代中国、奥园集团等企业的元均净利润都表现较好。三、百强房企元均费用平均达到29元，500亿以下房企处于关键转型节点从人效百强房企开发业务的费效均值来看，每一元费用投入实现的全口径销售额平均值约29元。从每一元费用对应的权益销售额来看，百强均值近20元。在费均销售维度，绿都地产、中南置地，星河控股等房企表现都较好。从每一元费用对应的营收来看，百强均值约为10元。从每一元费用对应的净利润来看，百强均值约为1.4元。综合来看，中海地产、保利发展、龙光地产等企业表现较好。通过研究，可研智库发现，500-1000亿规模房企在费效表现上紧紧跟随千亿规模企业，与500亿以下规模房企差距较大。说明500-1000亿区间为房企实现组织变革、管理升级、效率提升，进一步扩大业务规模的重要节点。四、百强城均全口径销售额达23.5 亿元 全国化房企城效优势明显从单城市产出来看，百强城均全口径销售额达到了 23.5 亿元，城均权益销售额 16.7 亿元，城均销售面积为 15.3万平。总体来看，城效TOP50房企在三个销售维度上，都超过了百强整体水平，万科、融创、碧桂园、恒大、阳光城等全国化城市深耕的企业，以及业务集中度较高的建业地产、华夏幸福、远洋集团、鑫苑中国在单城市的销售产出都表现较好。从单城市全口径销售额来看，千亿级房企中位值能够达到32.8亿元，与500亿~1000亿房企的29.7亿元基本接近，大幅度高于500亿以下小房企的11.7亿元。从单城市权益销售额来看，千亿级房企中位值能够达到21.1亿元，与500亿~1000亿房企的18.7亿元基本接近，大幅度高于500亿以下小房企的9.7亿元。全国化房企在城效方面的优势明显。从城均全口径销售额中位值来看，已经完成全国化布局的房企中位值达到32.8亿元，大幅高于正处于全国化进程中房企18.0亿元的水平，是区域型房企中位值的4倍多。城均权益销售额来看，表现的趋势相同，全国化房企在单城市深耕和操盘能力上的优势明显。五、房企组织变革意愿强烈，更多企业愿意尝试柔性组织从调研结果看，有超过六成的企业，有在两年内开展组织变革的意愿。组织变革的方向，以“集约化、扁平化”为导向。集约化方面，各有超过四成的房企，计划在部门层面进行合并，并在区域层面开展新一轮的整合，并对应着在战略深耕区配合一定的裂变。扁平化方面，超20％的企业计划压缩公司管理职级，实现纵向管理的高效，还有16％的房企计划压缩集团管理架构，通过调整整体管理层级，更好地平衡集权与分权。同时，随着近年来，科层制组织部分问题的暴露，以及跨行业组织管理向房地产行业的渗透，越来越多的企业开始在公司内部尝试弹性的、柔性的组织，以实现更好的灵活性和对业务前端的有力支持。六、组织落地能力为影响企业组织健康度提升的关键因素从整体调研结果来看，战略规划及落地得到员工的认可程度为最高。房企人才管理的认同得分仍然较高，但较往年分数下降。员工敬业度和机制建设得分较往年有所提升。从组织规划角度看，组织架构设计、部门岗位安排、流程设置等方面在体系上较为完善，评价得分相对较高。但在组织落地方面，企业普遍存在部门边界模糊、越级沟通、多头领导的情况。在实际调研中，我们发现：组织落地能力成为企业组织健康度水平拉开差距的关键项目之一。从调研结果反馈来看，机制建设的整体得分，仍然是各项调研维度中认同度最低的。尤其是在薪酬调研方面，大部分员工对企业薪酬制度的公平性存在质疑。包括内部公平性（薪酬分配）与外部公平性（薪酬优势）。

十年，在漫漫历史长河中，只是惊鸿一瞥。但对于一个城市、一个行业、一个公司来说，十年足以发生天翻地覆的变化。十年的城市变化，超出人们的记忆极限。城市日新月异，交通、经济、城建、人居......不断的进行着 “化学作用”，让城市向着更高级的方向进化。房地产市场更是突破了时间的尺度，以不可思议的光速发展着。众多全国性品牌房企入闽，购房者对于居住体验要求的升级，房价也一路猛涨——中国房价行情平台发布2010-2020年房价涨幅排行榜中，福建三大城市上榜前五十位：厦门全国排名第2，十年房价涨幅293.2%；福州全国排名第29，十年房价涨幅135.8%；漳州，全国排名第35，十年房价涨幅130.2%。而作为最早进入福建房地产市场的媒体之一和地产大数据服务商，乐居福建和克而瑞福州十年间砥砺前行，见证了福建城市的崛起，见证了福建房地产市场的数次调控、品牌房企的布局、经典名盘的诞生、地产营销模式创新……同样，乐居和克而瑞也以自己独特的媒体和行业专业及权威力量，潜移默化地影响着八闽大地。十年风雨，硕果累累。截止目前，乐居福建服务房企已经达数百家，更是与世茂、国贸、保利、首开、融创等数十家知名房企，在品牌等方面达成深度合作。这个过程里，乐居不仅给房企项目带来实质性流量，更是给广大福建人传递了更多真实、有效的房产信息。自身平台建设方面，乐居福建也构建了覆盖面更广、针对性更强的传播平台。乐居福建拥有20万+/月鲜活数据、近百个活跃社群，新浪、百度、微博等全媒体矩阵，以及线上、线下资源…...立体式霸屏制造精准传播平台，并通过这些平台，传播楼盘资讯、市场深度稿等精品内容。不仅如此，作为房地媒体行业的领跑者，乐居福建在每一次外部环境和行业变迁的关键节点，总能第一时间抓住新技术、新方法、新工具、新模式，并应用到房产服务行业，主动带领行业进行变革。比如率先与百度合作，将PC流量池引入房产行业；与滴滴打车合作，将新出行方式与房产行业结合，携手构建基于移动端的生活服务生态圈；交易平台融入了AI、云计算、大数据等技术，打造阳光购房平台，赋能地产行业。与腾讯合作，开发微信乐居，为移动端房地产电商开辟新天地；与小程序合作，与微博合作，与今日头条合作……乐居始终以开放的心态，与技术、行业最前沿的平台和产品强强联手，共同服务用户。再比如，在2020年疫情刚刚来临之际，乐居福建即察觉到市场行情的变化，立即转战线上，打破信息流动障碍，与淘宝、苏宁等电商巨头合作，开辟房地产线上化营销新时代。从年初的好房线上购，到年中618，年末的双11、双12，乐居福建以前瞻性战略眼光，抢抓所有重要节点，站稳线上卖房“C位”，受到购房者和房地产行业的高度关注。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞经过十余年淬炼，从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、场景化大屏、栅格地图系统、城市租售系统，投管云、资管云、CAIC数据系统等。目前，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。深耕福州楼市十余载，克而瑞福州区域依托克而瑞创新、思变、守正三大核心法则，积极响应总部创新转型和行业变化服务的需求，通过十余年地产数据的深耕、在数据的全面性及权威性方面，得到了市场的广泛认可，同时还覆盖了资管、物管共三大领域，也是克而瑞全国范围内为数不多的联合三大事业部的城市机构。在地产领域，克而瑞福州结合线上系统和线下服务报告，为大量房企提供了决策依据。线上基于CRIC系统的基础更新迭代、包含CRIC数据系统、投资决策系统，数据营销系统等；线下致力于房地产行业各领域全面研究及企业各类专题的深入探索，提供包括定制市场监测、专题研究、土地/项目可研、城市进入、前期定位等多种复合型服务内容。已服务包括世茂、融信、阳光城、融侨、保利、首开、绿城、华润、正荣、中庚等房地产开发企业，福州区域主流房企覆盖率达到80%以上。在资管领域，克而瑞围绕资管云，形成了1+4的产品矩阵，为客户提供不动产行业资产管理数据化产品及服务。尤其在中国经济大背景下，房地产行业从追求开发到存量资管，商业资产将会占据更重要的地位。例如资管云系统，通过资产监测诊断、租控管理、经营分析、行业资讯和商机发布，运用数字化资产为企业提供全方位解决方案。2020年疫情之下，物管行业呈现逆势爆发态势，特殊市场环境给物管行业带来了新的机遇和挑战。2021年，物管行业将进入规范健康的大发展时代，克而瑞福州也将全新涉足的物管领域，并分别从企业、项目和客户层面提供数据、测评、满意度以及研究/咨询服务。也将更加有利于推动物业服务规模化、品牌化经营，并提升行业整体服务水平，值得期待。克而瑞福州除了以房地产大数据为基础，实时分析行业咨询，提供相关行业解析外，还提供C端服务，自2013年起创立【福州地产资讯】，新媒体粉丝矩阵超过10万，为福州地产领域权威第三方大V新媒体，粉丝涵盖业内、购房者、政府机关、银行等不同类型的人群。聚焦楼市热点、解读楼市政策、剖析土拍市场、测评楼盘优劣、房企&项目榜单发布及解读，用数据还原真实福州楼市。目前线上粉丝社群人数累计超万人，为购房者提供专业的市场分析、客观的购房指导意见，具备较高的粘性和良好的口碑。十年磨一剑，扬帆再起航！在乐居福建十周年之际，乐居福建将携手克而瑞，举办一场题为《拾光筑梦 聚力同行——福建地产十年峰会暨金茉莉颁奖》盛典，回望福建地产十年发展之路，展望房地产市场发展未来。2021年1月15日，我们等你！【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房优质内容推荐猛料！福州今年将启动60个旧改项目！3万户2000年前建成的老旧小区27103元/㎡！2020年福州二手房价格增长4.15%！推进第二座大学城建设！升级4家重点医院！2021年福州教育

房地产行业，是很多人眼中的黄金职业，高端，大气，工资高。其实，每个行业都一样，都有自己的苦逼之处，每一份高薪背后，都有无尽的心酸。所有的工作，只分为两种：第一种表面光鲜，实则苦逼，第二种表面苦逼，实则更苦逼。2018年，无论是龙头房企，还是中小开发商，都在经历着自2008年之后最难的地产寒冬。对于房地产业，持续收紧的政策，像是“乌云”笼罩上空，不知何时散去。对于地产人，也在这轮行业大调整的过程中，经历着不同于往常的危机感。渔翁整理了2018年度房地产6大心酸岗位，因为很多岗位自己没有亲身经历，肯定存在错漏，欢迎大家留言指出。1、地产工程岗心酸指数：★★★★★地产工程岗可以说是2018年最苦逼的岗位，没有之一。自从某园的高周转模式成为地产行的共识之后，很多企业把原本一年的销售期大幅度缩短，工程岗成为了精神压力最大的岗位。为什么呢？不是高周转压缩的是从拿地到开工的时间吗？可是现实中，有几家企业能够做到设计、开发报建能够按照节点完成？前端延误时间，最后倒逼工程节点控制越来越严格，紧密的开发节奏压得工程人喘不过气来。精神压力只是一方面，工程人员，还要承受恶劣的工作环境。甭管你职位多高，是在一二线城市还是三四线城市，工作环境都是一样的，都要风里来，雨里去跑工地，同时跟施工单位等乙方撕逼，另一边又要对着相关部门赔笑脸，陪喝陪吃陪玩。最重要的，工程线应该是单身狗最多的部门了，因为工程部除了行政文员，一般没有女性。他们天天打交道的都是一老爷们，加上工作地点不稳定，经常要跟着项目跑，常年在外漂泊，很难遇到心仪的对象。如果项目是在一二线还好，有些项目是在荒野，交通靠走，通讯靠吼，夜生活就不指望了，一般是拿个无线路由看电影或者自己撸。压力大、工作累，环境不好，但是又拿不到高工资。工程线竞争非常激烈，要出头很难。地产行业从来就不缺工程师，一个工程人要跟几十人竞争1份offer，可想竞争之残酷。工程师要升上去，真的要付出很多倍的努力。工程人的无奈是，付出了很多努力，最后什么没得到。2、投资拓展岗心酸指数：★★★★★如果说工程岗是最苦逼的地产岗位，那么投资拓展是最心酸的岗位。2017年末，约25家房企提出了千亿目标，储备土地成为其首要目标，投资拓展岗位也借助行业东风被推上了高位，成为了行业香馍馍。于是，做策划的、销售的、市场的纷纷转行投资岗，甚至有很多地方事业单位公职人员离职参与到地产行业中，希望能够分得一杯羹。但是土地就这么好拿吗？拿招拍挂来说，政府挂出土地后，投拓人员要第一时间赶往地块，要以最快的时间做出地块分析，不停的看地，不停的跑是作为一只拓展狗的基本工作。关键问题是，对于研判结果，做的快了自己都不放心是否有遗漏，做的慢了领导说效率低。土地初选过会了，又要启动项目可研，在这过程中，投拓人员又要协调各部门。各部门表示各有各的难处，设计部门会说做方案是技术活，需要一周时间（尼玛，欺负外行），成本部门表示外地项目，需要你们去了解成本（尼玛，投资部去了解，要你们干嘛），最后营销部说：别做了，那地卖不动（尼玛，就不能有点远见吗）终于可以拍地了，不巧遇到了不要命的竞争对手，于是投资人员变身陪酒人员，喝到天昏地暗，死去活来，达成竞合目标。最后，给集团汇报，集团说：集团没钱了，这地不拍了。另外投资部撤了吧，集团近期不拿地了，等下一轮拿地的时候再说。投资人的心酸，是有时候，自己很难左右自己的命运。3、营销策划岗心酸指数：★★★★加班，是地产人工作的常态，晚一两个小时那根本不叫加班，工作到九点十点对项目上的同事来说基本属于常态，而干到十一二点、甚至凌晨通宵，那才刚刚值得在朋友圈低调的炫耀一下。以上说的就是策划岗，策划岗的苦逼之处就在于，市场好的时候需要加班，加班去帮助集团冲击“千亿目标”，市场不好的时候更要去加班，加班检讨自己，为什么一个客户也拉不到售楼处。另外，对于部分企业，市场好的时候，没有策划什么事，销售会说：我们是冲在最前线的，策划就是花钱，花的多了，客户就来了。而向来话少的策划师咽了口唾沫，不知道说什么好，然后继续盯着电脑，研究屁屁踢。相对于甲方的策划，乙方的策划更没地位，对上要满足领导的心意，如果甲方领导也懂策划还好，就怕之前是做财务的；乙方的策划，对下要负责许多监督执行的工作，还得负责“虐待”媒体、广告公司、活动公司，结果”媒体、广告公司、活动公司说：你是谁？我只认我甲方爸爸。当然，还有最痛苦的事，就是忙活了一年，预售证没拿下来，最后业绩没有完成，梦想了一年的佣金没有拿到手，年底又骑自行车回家吃土了。策划人的苦，很少有人能理解。4、地产销售岗心酸指数：★★★★置业顾问一度成为人们羡慕的高收入人群，打开了人们对一夜暴富的想象空间。但是但受过怎样的苦，只有做过地产销售的人才知道。销售旺季虽然收入高，但是与辛苦成都也成正比。很多置业顾问，每天工作12小时以上，早上9点到晚上11点，接待数十个的客户，拨打几百个电话，甚至一天只能吃一顿饭，大多数置业顾问，都存在不同程度的胃病。销售最怕的就是带客户实地看房。因为楼在建设过程中还没装电梯，遇到要看高层的客户，只能爬上爬下，有时候一天爬十几次，辛苦可想而知。有一位置业顾问曾经遇到这样一位客户，想买30楼的房子。该客户自己看过后，第二天带着老婆来看，第三天还叫了孩子一起来看。几天后，客户又带着同事、亲戚来帮他参考。一个月下来，客户来咯七八趟，每次置业顾问都要陪着她爬30楼，还要给他一次又一次的讲解。但是客户仍然犹豫不决，而且不管多晚，随时给置业顾问打电话，一副高高在上，感觉自己是客户就是上帝的样子，却迟迟不下订单。这只是身体上的累，只要有回报，都是累并快乐着。但地产销售是个以业绩论英雄的部门，业绩好了你就是大爷，什么都好说。业绩不好，不但要苦哈哈拿底薪，一个月吃土，还要担心因为业绩排名末位遭到淘汰。此外，目前楼盘的销售团队主要分为两种，一种是开发商自己的销售团队，一种是代理公司销售。开发商自己销售团队的还算可观，在没有销售业绩的情况下，置业顾问的底薪能够满足日常生活，但是在代理公司的置业顾问，很多底薪不过2000元/月，除去日常生活，所剩无几。一分耕耘，一分收获，销售人都很不容易。4、地产设计岗心酸指数：★★★★这两年，猝死率最高也是发生在设计师群体。今年高周转压力之下，设计师的压力更大了。上面渔翁说的，有的设计需要一周出图，大多数并不是在推卸责任，而是工作积压太多，所以一周是完成这项工作的一个正常工作节奏。很多房企的领导都拥有一夜催报告丸，不会理会员工当前的工作状态，对于需求，需要了，马上就要有。而且领导的想法灵活多变，对于方案总是在不停的变化思想。于是设计师宿命是无休止地改图。一个方案不停修改，不停汇报，改到最后都想吐了，自己都不想看了，可能还是毫无进展。这种情况下，最苦逼的是设计院里的设计师，身为房企甲方的设计大部分时间都是在做对接，主要负责从拿地到施工图各个阶段的图纸设计，负责把控设计的质量和进度。而设计院的设计师，就要不停的应付甲方爸爸的的各种要求，不仅要完成任务，还要低声下气。对于改方案，没啥办法去改变，这就是设计的命。5、地产客服岗心酸指数：★★★地产客服岗是房企里最没有存在感的岗位之一。主要帮助客户下单和后期维护、保修等，属于比较边缘化的部门，所以整个部门的地位不高，薪酬待遇也比较低。没有存在感的情况下，还要和形形色色的业主打交道，而一般喜欢投诉的业主都不是好惹的主子，很可能会对客服人员恶语相向。正常的投诉还可以，主要是有些不讲理的业主，根本就无法沟通，所以说受气挨骂可以说是客服工作的一部分了客服人员，还承担帮其他部门擦屁股的只能。例如有些销售为了出单，经常夸大事实，最后业主只能找客服帮忙解决。再例如，为了省成本，最终用了小品牌的卫浴建材替换最初介绍的品牌，导致客户投诉。此外，国家政策变动、合同条款补充、竣工验收交接等零碎事，都需要客服来接手。总之，客服岗位工资相对低，事情比较累，经常受委屈，发展前途不是那么光明，是事实。6、人力资源岗心酸指数：★★★伴随行业发展，许多岗位产生了新的需求，但是这些岗位在之前几年，某些城市没有储备人才，例如刚才提到的投资拓展刚、还有城市更新方面，于是寻找合适的人选特别难。领导发话了，给加钱啊！但是领导没有想到，我们的公司地产前200强都排不上，对候选人来讲没有任何竞争力。更夸张的是，说了加钱，等你真正给多了，领导还不愿意：他妈的，这公司都快赶上我了。关键问题是，即使加钱，某些岗位市场上就没几个人。人力资源还经常被放鸽子，自己被放了鸽子不说，还要挨领导批评。例如好不容易约了6个人来面试，前一天晚上还挨个短信确认，可是到了第二天，还是有5个人没来，连招呼都不打一声，可是领导已经百忙当中，准备好时间来面试了啊。不要以为人力资源总是给别人装锅，自己有时候也要坐背锅侠，例如年底销售业绩好，是营销部门的功劳，HR只有羡慕的份。但是销售业绩不好呢？最后的理由是：人力资源部门没有帮我们招到合适的人，所以我们干不好。尼玛，招一个置业顾问部，你要求知名本科学历，升高1.7以上，貌美如花，身材要好，没有谈恋爱，3年高端盘销售经验，至少销售过2个一线企业的高端楼盘，底薪2500元/月，招P啊。还有一个问题是，面对行业大趋势，年底让人力资源，裁掉自己层架挖了3年月挖来的人，甚至自己的手下，是不是过于残忍啊？人世间最痛苦的事，莫过于亲手“杀掉”了自己曾经喜欢的人。不同的地产岗位有不同的难处，但个中滋味只有经历过的人才会懂。很多岗位没有提到，但是同样有很多的心酸。有多少地产人，匆匆扒几口晚饭就又投入到深夜的忙碌；有多少地产人，回到家后继续回复邮件；有多少地产人，手机24小时，白天静音晚上响铃；有多少地产人，即使做梦都还在构思项目方案。地产这一行，有时候很苦涩，有时候让人迷茫，但更多时候，它带给你快乐，让你实现自我的价值，不管多累多苦，你都不舍得离开。以上为个人观点，仅供交流 文/渔翁

来源：价值领地专题引言世联评估投后管理自2011年开展首单业务以来，至今已10个年头，在经历前些年的探索成长后，近三年进入高速增长期，目前投后业务已驻点在全国19个省份、60多个城市，同时在监管项目近100个。十年光景，世联投后团队承前启后，客观专业完美执行，只愿为我们的委托方多一份放心与认可。期间，经历过各种问题及突发状况，在无数个“遇到问题、解决问题”的过程中，我们也在不断的学习、总结与沉淀，不断锤炼投后团队的专业服务能力，提高对投后管理的风险把控能力。投后管理，是资金“募、投、管、退”重要环节之一。目前世联产品线可为委托方提供投前阶段的投前尽调、可行性研究、投资价值评估、投资方案建议等；投后阶段的投后管理服务、工程咨询、营销咨询等；退出阶段的模拟清算、资产证券化、大宗交易等。借十年之际，我们上线“投后管理全流程专题系列解读”，这既是对世联投后管理过去十年的一次总结，也是世联投后下一个十年新征程的见证。资金方/投资方选择交易对手，需要对拟投项目进行投前尽调。投前尽调包含财务尽调、法务尽调、市场尽调与可行性研究等，我司主要做投前市场尽调与可行性研究。一、工作服务目的投前市场尽调与可行性研究主要从房地产市场的角度及经济效益的角度对项目进行综合评估，判断项目是否市场可行、经济可行，要不要投，需要准备多少资金，预期收益如何，投资风险有哪些。站在公正客观、全面系统的角度为资金方的投资决策提供专业分析意见，为投资决策保驾护航。二、主要服务内容宏观背景研究主要从城市经济、产业结构、规划发展等多个维度，分析项目所处的城市的目前发展现状、判断其城市下一步的潜力前景，以及对项目开发所带来的外部环境影响；市场竞争分析对项目所处的城市及所在区域房地产市场进行针对性的现场调研，分析当前的楼市表现、开发与成交情况、竞争格局，分析市场下一步的发展趋势，判断项目开发所将面临的竞争态势、开发机会等。拟投项目本体分析对拟投项目自身做现场详细尽调，分析项目的区位地段，交通规划、周边配套、地块内部情况、项目四至、用地指标项目定位分析对拟投项目的开发战略、开发方向、项目定位等进行综合分析：开发效益评价测算项目的整体开发效益，评价项目的经济可行性：可行性研究结论与风险分析从城市及区域进入的可行性、市场竞争的可行性、经济的可行性进行综合评价，同时对项目存在的风险进行提示与风险防范建议。三、尽调可研需要注意的关键点关注房地产政策对当时楼市的影响在房住不炒的楼市调控大基调下，各地方政府因城施政、制定不同的区域内调控政策，其政策差异性以及其楼市调控结果大不一样，对地产项目的影响变化也极大。例如长沙前几年严控楼市/限外购买，房价急刹车，很多当地的地产项目苦苦煎熬；而在今年长沙逐步放宽楼市政策，市场迅速回暖，成交活跃；浙江某城市项目，投资方进入后，政府出台政策限价1.6万/平米，低于其可研立项时计划的1.8万/平米单价，导致资金方非常被动。我们认为，在投前尽调时，楼市政策的分析不能流于形式。尤其是自今年4月份以来，受疫情影响及宏观经济层面的走弱，各地调控政策也在不断出台，相信对下一步不同区域的楼市会带来一轮新的冲击，需要密切关注，同时做好足够的应对策略。选择城市、布局区域都重要从选择城市角度——根据世联投后管理服务的近三年项目统计分布情况来看，资金方投资的项目除新一线城市占比稍大外，其他四个级别城市类型占比较均匀；一线新一线城市规模大、经济强，项目受资金追捧；但三四线城市占比也不低，说明资金方在北上广深及新一线城市积极布局的同时，也在不断下沉至三四五线乃至更低级别的城市寻找投资机会。三四五线城市多为内向型市场、外来人口少，产业经济一般，主要依靠本地的自然消化，市场变化波动小，去化速度与价格潜力有限；因此在这些低级别城市进行项目投资时，需要更加谨慎小心。世联投后近3年服务项目分布城市占比从布局区域角度来看——我们发现，城市的区域板块差异性愈来愈明显；以深圳为例，从2019年下半年至2020年上半年，房价大幅度上涨20%以上的区域主要集中在南山、宝安中心区、前海、光明等城市向西轴线上的几个板块；而福田、罗湖、龙岗、坪山并无明显的价格上升；甚至有些区域不涨反跌；某些内地小城市，会出现一个城市热点片区会吸引当地50%以上的客户（城区客户+周边乡镇进城客户），而其他区域板块只能吸引一些就近零散客户，去化速度极慢。选择城市、布局区域，两者皆重要。如何选择出市场环境健康、价格较为稳定、能保持一定去化能力的城市及区域板块进行布局就尤为重要，需要进行详尽的市场尽调与分析，把当前市场吃透，对下一步发展有较准确的判断认识。总成本测算需尽量准确与分类清晰项目总成本测算是项目效益评价的核心之一，对交易模式涉及的成本条件约定，后续投后管理的成本上限管控、动态成本跟踪，退出模拟清算时的有效成本认定等十分重要。从投后监管过程中的经验反推至投前总成本测算时，我们认为以下需要注意：测算时所掌握的项目资料详实程度很大方面决定了成本测算的精准程度；如合作条件、交易结构、利润要求对投入成本的要求精准度高，最好需要等项目设计方案确定，包括定位档次、装修标准、地上地下车位配比、公共配套等；如只有一个简单的用地指标/建设指标，难以确定相对精准成本及指导后续成本控制。项目方案确定，做成本测算时，主体建安成本测算值与实际结果一般误差不大；容易超标的成本主要在售楼处成本（装修档次及局部翻新频次）、绿化景观成本（主观性强）、市政配套费（投后监管过程中，我们发现超预算频次出现最多的地方）、室内外装修标准（立面用材及公共区域的装修标准容易超标）。特殊区域的地质条件需要考虑额外的成本增加。世联驻场服务的两个项目（一个在填海区、一个在临河区域），由于地质复杂，地下室的实际成本投入比可研测算时的成本超很多。土增税的算法每个公司标准不一样，可研算法和财务做账算法也有区别，而不同地方的税务局的税务专员的算法也不一样；需要在投前测算时了解清楚。营销费用往往计算不足。按照以往常规算法，营销费用一般按照销售金额的3%-5%计算，而目前绝大部分项目均通过内场代理+外场渠道开展营销，外场渠道费+带看费+内场代理费+营销推广费等，5%-10%左右的营销费用成为正常。关于总成本测算这块，还会遇到管理费用归属不清晰、公共配套成本测算不到位等问题。 测算时的价格设定需慎重推敲经统计，世联投后监管服务的项目有15%左右的项目实际销售价格低于投前尽调可研时的设定价格（备注-可研报告非我公司完成）；出现价格偏差大的主要原因为：内地三四线市场，市场供应量大，需求有限，供大于求导致市场竞争激烈，为实现去化，以价换量成为诸多楼盘的主动或被动的选择，导致成交价格下跌；项目测算时设定的价格为毛坯，而市场其他竞争项目以精装销售，对外宣传装修标准1500-2000元/平米（实际成本较低），以略高于世联监管项目的价格进行销售，监管项目毛坯价格处于不利，进而压低毛坯价格的定价空间；项目所处区域内的恒大/碧桂园等品牌楼盘强势价格倾销，对片区价格带来冲击；世联投后监管的多个四五线城市的项目，就遇到当地恒大/碧桂园项目，为完成销售回款任务，而往往采取脱离市场主流价格的方式低价倾销竞争，导致我们监管的项目存在去化问题。监管项目规模大，分批次推盘，首期组团入市为快速打开市场，建立旺销局面，定价会比常规的市场价要低；而前面这些批次的价格往往也低于项目整体设定的均价。关于测算时价格设定的几点建议：设置价格递增率要慎重。以往的常规测算，习惯性对未来价格设置递增，而现在绝大部分城市楼市价格已没有涨价趋势，且很多城市价格在下降。目前很多资金方内部已要求可研测算时取消价格递增这一设定条件。可见，设置价格递增一定要有充分的依据与判断，且以后我们的可研，会出现设置价格递减率的可能。了解清楚当地备案价/限价政策。大盘项目定价时需注意设置好首期开盘及后续拉升价格，首期入市价格和后续价格的递增幅度考虑周全。多听取当地一线市场人员建议。在尽调时，多听取当地一线市场人员如销售经理、策划经理等人的意见，因为他们对当地城市及项目区域更熟悉、更清楚，知道客户的购买能力与价格抗性。其他方面如：销售周期与去化速度的考虑因素、销售回款银行放款政府销售资金监管的考虑、停车位配置与销售的合理计算考虑等暂不做延展论述。四、小结与展望基于全国地产行业的盘整、政策调控的持续进行，地产开发将面临越来越多的不可预见风险；对于金融及投资机构而言，需要创新变革以往的投资模式，加强投前的项目尽调与可行性分析，设计更为安全的交易模式与投资方式，进而在投后过程中加强把控，实现资金更为安全的运转。

房地产行业竞争激烈 整体向二三线城市下沉2020年，中国房地产产业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在新冠肺炎疫情的影响下，2020年中国房地产100强全年累计销售规模仍实现了近13%的正增长。在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加剧，行业竞争向产品回归，项目销售金额TOP100门槛持续提升。——入榜金额门槛逐年上升 进一步加剧竞争2020年，中国房地产百强门槛提升6%至50.2亿，竞争加剧。上海的绿地海珀外滩项目以279.3亿元摘得金额榜桂冠，两倍于去年榜首，但其他百亿神盘表现一般，2020年全年销售过百亿的项目较去年减少2个至8个，均处于105-120亿元区间。另一方面，30强门槛上升至67.9亿元，甚至接近于房地产企业排行榜200强门槛的全年销售额，此外，50强及百强门槛也均有明显上升，项目间差距持续缩小，竞争加大。——销售金额集中于长三角一二线城市从企业销售金额角度来看，中海地产以销售金额778.8亿元夺得2020年中国房地产企业项目销售额桂冠。其次是中国恒大(448.7亿元)、融创中国(441.7亿元)以及万科地产(341.5亿元)。从企业所销售的房地产项目数来看，融创地产虽然只有5个房地产项目，但是其金额超过了排名第四的万科地产。从地区分布来看，2019和2020年中国房地产企业项目百强销售金额按地区分布TOP10主要是还是以一二线城市为主。一二线城市拥有着得天独厚的资源优势，此外加上近年来一二线城市对于人才的引进政策不断升级以及落户要求的放松为一二线城市带来了更多的增量需求。二线城市像是杭州、西安等城市人口的增长处于一个高速发展阶段，且一些早期发展较快的城市开始出现老化，城市更新也带来了存量的契机。整体来看，不管从2019年还是2020年，长江珠三角地区的行情持续坚挺，其在2020年TOP10中占据了4席。——销售面积集中于中西部二线城市从企业销售面积总数角度来看，中国恒大以销售面积1262.8万方夺得2020年中国房地产企业项目销售面积桂冠。其次是融创中国(611万方)、碧桂园(260.6万方)以及中海地产(173.2万方)。结合销售金额来看，虽然中国恒大的销售面积(1262.8万方)远远超过中海地产(173.2万方)，但是中海地产的销售金额(778.8亿元)却远远超过中国恒大(448.7亿元)。从销售面积来看，由于近年来伴随着政策的福利，导致二线城市高速发展。在各二线城市开展“抢人大战”后，各二线城市的住房需求缺口呈现前所未有的扩大。整体来看，由于近年来的对中西部城市的政策偏向导致中西部城市的房地产行业呈现一片欣欣向荣。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

“房地产进入内生红利时代，企业赢在产品力和服务力”；“做产品设计墨守成规会‘死亡’，推陈出新方能成长”；“房地产产品设计创新已不是竞争问题，而是生死存亡的考验”……这是来自地产一线的声音，在他们看来，目前，房地产市场进入精细化管理时代，房地产产业链也迎来了提质增效的时机，“产品”的话语权正在迅速上升。在行业住宅产品迭代升级的大背景下，面对城镇化进程的持续推进，以及疫情过后消费者置业观念的变化，“如何通过打造产品提升企业竞争力”成为了每位房地产从业者思考的问题。为了寻求答案，来自地产一线的副总裁、总经理、设计师等齐聚上海，分享了6万多字的观点内容，进行了5个多小时的思维碰撞。10月24日，一场以“产品思维下的标准化管理”为主题的“2020中国房地产设计创新峰会暨中国房地产产业链大咖思享汇”在上海举行，峰会由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库、房采中国、中国房地产设计联盟联合主办，三雄极光特别支持。会上，来自房地产上下游的大咖们，围绕设计、采购、成本、供应商四线合一打造竞争力的产品；提质、降本、增效，房企设计、采购、成本与供应商精细化管理之道；聚焦“健康地产”相关的新设计、新材料、新理念等创新动态相关议题进行了探索研讨。此外，来自地产一线的副总裁、总经理、设计师等50多位地产大咖齐聚一堂，为“在后疫情时代，该如何打造产品”分享经验，出谋划策。有人认为，健康、绿色、环保、科技智能是产品创新的方向；也有人表示，地产公司要“克制自己”，将产品设计发挥空间交给建筑师和顾问机构；也有人强调，以客户需求为导向打造产品竞争力仍有待提升。同时，峰会举行了中国房地产设计联盟成立仪式及首批会员受聘仪式、中国房地产工程采购联盟新增会员受聘仪式以及“中国地产天坛奖”启动仪式。都锋：房地产行业“产品”话语权正迅速上升会上，中国房地产报副总经理都锋在致辞中表示，目前，房地产市场进入精细化管理时代，房地产产业链也迎来了提质增效时机。“近年来，在‘房住不炒’指导思想下，国家一系列调控政策出台大大挤压了投资投机空间，使住房逐渐回归居住属性。与此同时，随着市场红利减退，行业竞争也逐渐下沉到产品层面。”都锋表示，“产品”话语权正在迅速上升。都锋以房企迭代产品体系为例分析道，多家百强房企都在陆续焕新、迭代自己的产品体系，并不断推出蕴含自身基因的产品标准化体系。这些大产品运营体系背后，恰恰是对产品规划、设计、管理、研发、采购等环节打通，更好地将成本、资源用在产品打造上，提高开发效率的同时，优化产品成本结构。朱迎松：商业地产需求不会消失，只会转移会上，新城控股商开设计研发中心总设计师朱迎松作了《后疫情时代商业地产产品趋势》的主题演讲。他表示，在新秀崛起、零售升级、跨界融合的大背景下，商业地产的发展趋势表明需求不会消失，只会转移。在他看来，转移的路径有三条，分别是依赖路径、生态路径、输出路径，同时也有三个轮子，即循环驱动双轮、线上线下双轮、消费跨界双轮，这也是商业地产发展的三个新趋势：新趋势一：双循环经济拉动下的商业地产依赖路径。关于“双循环”发展格局对商业地产的支撑，朱迎松认为有四点：一是巨大的商业市场优势；二是完善的商业链优势；三是多元的产业发展优势；四是增长的空间价值优势。新趋势二：线上线下流量拉动下的社群生态路径。朱迎松认为，商业地产应积极引导社群流量新生态。新趋势三：消费跨界下未来社区商业地产的输出路径。朱迎松以目前消费升级为例分析道，关于消费，目前很多公司都提出1.0、2.0、3.0、4.0概念，一开始是基础消费，是为了生存生活的消费；有一定物质基础后开始体验消费；之后是场景消费。那么在疫情后商业会怎么发展？朱迎松认为，要消费跨界。他表示，几乎一夜之间，各大房地产公司都成立了产城投资部门，开始双轮驱动、需求共生、跨界融合，“所以疫情后商业地产发展应寻求多元共生，从需求端整合资源，从消费端相互渗透跨界融合。”朱迎松总结道。同时，朱迎松认为，商业地产应积极打造多元平台新消费。范成军：房地产进入内生红利时代、企业赢在产品力和服务力“行业已从土地红利、杠杠红利阶段进入内生红利阶段，房企要靠产品力和服务力提升经营效益。”会上，中梁地产集团招采管理部总经理范成军带来了他对“产品力”的观点。他向参会嘉宾分享了自己认为提升房企产品竞争力的四个层面。第一，基础质量要过硬；第二，了解不同业主群体、不同城市的住房需求；第三，物业层面需要发力；第四，构建好的品牌。房企在涂料、家居产品上选择品牌材料供应商，能够提升产品溢价、吸引业主购房。在与地产行业上游产业链企业打交道的过程中，范成军总结出了“源、库、池、模 、流”的房企招采管理五字真诀。其中，“源”就是溯源，企业需要深耕各大城市区域，摸排供应方的适配标准，从源头上找到同自己发展规模、发展愿景相匹配的合作伙伴；“库”即属地化建库，将含金量高的、给力的合作伙伴纳入供应方库，实现合作过程的快好省；在此基础上，“库”中选优、优者入“池”，对其进一步培育变强，形成标准化模式模块，最终建立“流”——与供应合作伙伴的过程中，规范授权流程。“实现招采管理标准化，其实是为了供应链管理。通过标准化去吸引、培育甚至激励合作伙伴，实现长期合作和共赢。”范成军解释道，“如果只是我赚了、你不赚，那接下来合作十有八九继续不下去，所有我认为‘供应链’又可以被视为作‘共赢链’。”邓海南：健康住宅“灯光”运用大有讲究会上，广东三雄极光照明股份有限公司照明设计总监邓海南分享了《室内设计如何关注和解决房地产项目中遇到的照明设计问题》，他表示，疫情过后，健康住宅成为社会关注重点也是未来发展趋势，其中很容易被人忽视的“灯光”其实也是对健康住宅的评价标准，灯光运用不好，反而会引起负面效果。邓海南表示，人们很多时候都是在室内环境下工作和生活，光跟人的关系实际上也会带来情绪的变化，舒适的照明环境可以给人带来开敞、愉快的感觉。随着时代的发展和需求，办公智能控制系统的应用必不可少，根据不同装饰风格选用合适的色温。“比如绿光可以调节人的情绪、平衡人的大脑垂体，那就可以做这样的一些概念性方案。”杨小荻：人工智能助力地产升级“如果换一个思维来想地产行业本质，地产行业其实相当于一个投资机构，它们非常关注IRR。”小库科技联合创始人兼COO杨小荻在作主题为《人工智能助力地产升级》的演讲时表示。据了解，小库科技为地产开发商提供库晓系列产品。库晓产品使用的底层语言为小库科技独创的建筑设计格式，以AI驱动的云端建筑信息模型——ABC（AI-DRIVEN BIM on Cloud）格式。相较于传统的BIM、CAD等格式的图形驱动，小库的ABC模型是数据驱动，实现了数模规一体化，以AI辅助建模，并可以随时调用大数据进行对比分析，得出的底层数据结果又能进一步通过云计算反馈到智能化生成上。以ABC语言为底层语言，能够有效串联起房企工作流程的各个环节，打通数据墙、实现信息有效沟通与共享。库晓以AI技术为核心，为地产开发商在看地-定位-强排-测算-投决及后续全周期设计环节提供一站式解决方案。首先，在拿地定位阶段，与克而瑞开发出库克找地神器，解决地产开发商“去哪拿地—投哪块地—拿地策略”的问题；在定位-强排-测算阶段，库晓为地产开发商搭建可研智审平台，集中进行智能化设计方案审核与管理，有效提高沟通效率，提高地产开发商的落地能力，同时依托小库智能规划云平台，联合AI设计联合体专家，为开发商提供1-36小时快速反馈的智能设计服务，帮助地产开发商快速在拿地设计阶段快速锁定目标地块、最大限度挖掘土地价值。臧涛：做产品设计墨守成规会“死亡” 推陈出新方能成长在会上，派沃（中国）商业设计机构执行董事臧涛以《思创未来——新时代、新商业、新场景》为主题发表演讲。臧涛表示，人们总认为是疫情改变了大家的生活方式，其实不然，这是时代发展的印记。现在，经济发展加快了阶层分化，科技进步改变了人们的生活方式，年轮的更迭让“90后”“00后”登上了历史舞台，对于房地产设计领域乃至整个房地产领域的人和企业来说，唯有坚持创新才能够真正地走向未来，拥抱未来。臧涛认为中国所有生意好的商场：第一和时代环境、背景有关，第二和商圈有关，第三和开发商的经营逻辑有关。对于设计创新，臧涛表示，所有的创新都要从孵化开始，不是把所有的东西叠加一下就是创新，这涉及许多原则和思考方式。谈到未来，臧涛有着破釜沉舟的勇气，他直言：“我们不是在墨守成规中死亡，就是在推陈出新中成长！”对于房地产设计领域的从业者来说，这或许并不是一道选择题。田 鑫：光体现在每个人的衣食住行 可带来更多有价值的东西会上，bpi 照明设计执行董事兼中国区总经理田鑫带来主题为《照明设计（师）的角色》的演讲。他表示，人从光的环境进化而来，每个人都是光的专家和设计师，光体现在每个人的衣食住行，大到城市规划，小到样板房售楼处，照明是可以跟业主一起去探索这个项目的精神，带来更多有价值的东西。田鑫以颐和园、自由女神、上海黄浦江两岸的照明规划等案例分析了天人合一概念，人与城市的链接。在自由女神对光的表现手法时，田鑫表示自由女神的蓝色跟纽约黄昏的天空形成一个很好的衬托。他认为自由女神的光有两个地方，一个从天上，一个从它的火把上来，从而开发了新的光源。他说，“光可以带来温暖，光也可以赋予空间以时光。美好的结果都蕴藏在过程里，光之美来之不易。”“房地产产品设计创新已不是竞争问题 而是生死存亡的考验”房企该如何打造有竞争力的产品？产品应该如何创新？对于这个问题，在高峰对话环节中，由正荣地产集团设计管理中心研发部总经理李宏伟主持，来自奥克斯地产集团副总裁方芳、保利酒店&公寓有限公司副总经理姚志鹏、恒泰集团设计副总裁刘思民、金大地集团设计管理中心总经理王豪、唯壹(VE)商业空间设计中国区执行董事、商业设计研究院院长江伟等5位嘉宾分享了自己的几点思考和观点。“目前房企的产品力和管理水平较过去已经出现了明显的提升，特别是在与客户相关的精装修、景观方面的提升更为明显。”奥克斯地产集团副总裁方芳表示，房企苦练内功是一件好事，但受楼市调控、成本控制等因素影响，企业也有着自己的困惑，解决这种困惑的方式之一，就是向更优秀的企业对标，做到取长补短。对于产品思维下的设计创新，方芳总结称，现在客户的需求已经发生了改变，在存量时代，设计师或者设计管理人员的思想如果不能跟上产品建设，打造不出好产品和好服务，就不再是竞争的问题了，而是生死存亡的问题。在保利酒店&公寓有限公司副总经理姚志鹏看来，产品力发展要与时俱进，更多地满足社会需求。“不仅要（对项目）做好精细化运营，同时也要保证适应现在整个社会的购房需求，这是打造有竞争力的产品一种很好的努力方向。”姚志鹏表示，人们为健康买单的消费心理越来越强，通过这个方面对地产的议价空间包括物业服务都会起到很好的增值效果。恒泰集团设计副总裁刘思民认为，打造竞争力的产品真材实料品质是第一位。“如果房子给业主的感觉是一种传承或者是经历非常久的洗礼，产品的价值感就出来了，如果建了10年，再过两三年不能住就谈不上品质。”在产品未来设计方面，刘思民表示，未来在设计过程中要关注更细方面，从场景之间的区分到建筑内部产品，从户型、电梯，智能等，赋予建筑这个裁体更多的辅助功能，变成一个多功能空间。“地产公司要克制自己，不做指点江山的人，把设计发挥空间交给建筑师和各大顾问公司，为顾问公司、设计单位以及方案公司搭建一个有效率的工作平台。”金大地集团设计管理中心总经理王豪表示，很多甲方出去考察项目后，看到一个优秀的点就要求方案公司插入到设计中去，这是不妥的事情，相当于硬要把一个梨嫁接到苹果树上，实际上出不了好产品。王豪说，“我们请到最优秀的设计单位，就是为了让他们发挥出最优秀的水平、系统性考量一个项目。甲方要做的是给他们搭建平台，为他们解决问题，提供无限服务、无限监督、无限支持，最后实现产品落地。”唯壹(VE)商业空间设计中国区执行董事、商业设计研究院院长江伟表示，现在更需要从设计的角度去改变以往传统标准线的固有思维，增加更多人性关怀。江伟以社区购物中心举例，从最开始大的购物中心到现在5.0、6.0版本小的购物中心，从“最后一公里”变成“最后100米”，这意味着客户需求习惯对商业模式的重要性。产品思维下的标准化管理之道在会上，还举行了以“产品思维下的标准化管理之道”为主题的高峰对话环节，由三盛集团设计研发中心总经理曹蓬主持，来自金科地产集团产业设计总经理于建 、 德信地产集团产品中心副总经理王佳、广东三雄极光照明股份有限公司照明设计总监邓海南、三色石设计院执行董事胡立中、小库科技联合创始人兼COO杨小荻等参会嘉宾认为，虽然产品标准化很重要，但基于目前行业背景，产品精细化管理更为重要。金科地产集团产业设计总经理于建认为，住宅产品标准应不断更新，未来住宅产品应该具备四大特点。包括：一是大同小异，房企需要打造出自己的产品特色，围绕不同的需求，延展出更丰富的主题住宅产品。二是科技化，好在目前相关的智能要素在地产领域的应用已经很多。三是多元化，这是最重要的一点。据判断，除了商业地产，还有公寓、康养地产等产品值得挖掘，未来10年，这类多元地产有望和住宅地产达到相同规模的体量。四是时代性。“为什么前两年所有公司都要做标准化？因为市场很好，怎么做都不是问题。但现在做标准化一定是灵活的，比如模块可以标准化，但户型是绝对不能标准化的。标准化也需要与时俱进。”于建说道。德信地产集团产品中心副总经理王佳提出，基于目前行业背景，回归产品，围绕产品打造符合经营逻辑、适应竞争格局的精细化管理能力尤为重要。王佳表示，产品精细化管理需要做到好产品、精成本、快设计以及灵活性这四点。即好产品就是要做到货值最大、溢价最多以及精准定位，相同定位做到品质最优，同时注重迭代创新和行业引领；精成本就是要做到精准适配，产品定位及配置与土地、客户对应匹配，同时还要做好成本精细化管控，严控刚性成本，注重敏感成本；快设计则是通过建立完善的产品体系以及标准模块去支撑设计前置以及快速推进设计进度，以满足大运营对设计管理的工作要求；灵活性就是要适应地方关于市场、客户、产品、成本等差异化的要求，能够因地制宜、因城施策。广东三雄极光照明股份有限公司照明设计总监邓海南从灯光设计师及其对立面两个角度阐述了标准化对于做设计的帮助。邓海南以碧桂园为例表示，碧桂园在未设立灯光标准时，每个项目和方案都不同，这导致工作量大、员工忙，在这种情况下，标准化对它们是有用的。“从供应的角度来说，这些地产客户如果能够把这些标准落地下来，对于成本方面也是有帮助的。”邓海南认为，产品标准化对供应商而言是好事，有助于降本增效。三色石设计院执行董事胡立中认为，标准化要满足于成本和高效率的周转，产品研发的标准化是一个长期的过程，是与时俱进、逐步完成的过程。“不同的企业有不同的标准化要求，住宅销售型物业的标准化都是分多个系列，不同的系列产品也有不同的标准化，这些标准化最终是为了方便未来的迭代。”胡立中表示，现在的标准化如果能够建立在模块化的基础上，就会更加灵活，但是也需要注意，标准更统一可能会对整个体系的运行更快一些。小库科技联合创始人兼COO杨小荻表示，目前市面上还缺少一些辅助工具能够帮助整个行业去完成标准化实施，对于建筑这个行业来说，它是需要设计的，但是人工不可能设计得这么细的东西，所以需要有标准化模式。杨小荻表示，从每个个体操作到流程，到每个细节都要有足够工具和足够智能的东西去做一些智能化评审或者是自动化打磨。另外，要考虑灵活性，在建筑行业去做标准化应该要有足够多的生产空间，一开始就去构建打造，预留足够可能性，从而满足我们对标准化的需求。“中国地产天坛奖”启动仪式值得注意的是，此次峰会还有一大亮点—正式启动“中国地产天坛奖”。中国地产天坛奖是由国家住房和城乡建设部主管的房地产类权威行业媒体中国房地产报、中国房地产网、中房智库研究院联合举办的中国房地产全产业链综合性大奖。“天坛奖”评委专家团将由百强房企企业设计研发、招采管理、成本管理、行业研究专家等房地产全产业行业专家组成。向企业征集，由企业填报数据、专家评价数据、公开渠道数据等评选方式，在“公平、公正、公开”的前提下，从投资价值、设计创新、建筑艺术、绿色健康、人居环境、低碳环保、装配式建筑、智慧智能等评选标准评选出人物、企业、优质楼盘奖、创新产品等，致力于传播“中国好房子”的高品质建筑标准，体现全国各地房地产项目在规划、建筑、景观、室内设计和建造用材等各个方面整体水准的提升，同时引领中国城市建筑健康发展发挥重大的作用。中国房地产设计联盟成立启动仪式嘉宾代表上台参与启动仪式随后，新城控股商开设计研发中心总设计师、中国房地产设计联盟秘书长朱迎松对联盟做了介绍，他表示，中国房地产设计联盟是由中国房地产报（国家住建部主管）牵头，中国房地产网、中房智库研究院及房地产开发商企业联合发起成立。联盟的服务宗旨主要是提供高端交流对接、专业采访、宣传推广，与主流媒体合作，打造联盟及行业、企业宣传推广平台。每年定期举办专业的行业交流高峰论坛， 以房地产专业设计为导向，以产业链深度对接为手段，以“产业创新、协同创新、模式创新、业态创新、技术创新”为指导原则；以开发商为主体，以市场为导向，致力于打造中国房地产产业链“新政策，新体系，新趋势，新技术，新材料”的交流共享服务平台。中国房地产设计联盟成立仪式首批会员受聘仪式中国房地产工程采购联盟新增会员受聘仪式中国房地产工程采购联盟，由中国房地产报社牵头，于2008年10月23日在北京成立。由相关企事业机构按照市场化机制运营的行业组织，以共筑绿色健康智慧新人居为宗旨，关注中国房地产行业工程采购、研发设计、品牌建筑部品供应商、招采管理、绿色建筑、装配式建筑、全装修等领域，以媒体视角，观察行业新理念、新产品、新动态，搭建房地产上下游产业链对接平台。在本次峰会上，中国房地产设计联盟也正式成立。这些细分领域专业联盟的不断拓展，真正诠释了中房报平台思维、生态思维。【关注百家号乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:乐居财经

本文来源： 陌爷地产圈文：陌爷随着中国房地产行业的发展，市场集中度越来越高，竞争日益激烈的行业背景下，行业平均利润率逐渐被摊薄不同城市开发商表现和诉求分化较大一线城市进入存量时代，土地资源稀缺，狼多肉少，供求挤压推高土地价格，销售端政府强调控，不少开发商载了跟头却仍然乐此不疲拿高价地为了提高利润，倒逼开发商进入三四线城市甚至周边乡镇，然而市场经济环境下，风险和收益是匹配对等的，为对冲周期风险，近些年高周转要求越来越高为了平衡收益与风险，二线城市城市成为了房企追逐规模和利润的主战场，高周转、精细化管理、向内部管理要利润成为对冲风险的手段房地产投资部作为房企生存和发展的重要部门，往往是冲在第一线的，为了完成指标，甚至是一个城市公司的生存问题，圈内也衍生了不少投资圈才懂的套路下面细数下地产投资圈的十大经典讨论1、投资总的保证投资部除专业要求外，还需要统筹各部门完成可研测算，项目的授权价和测算结果往往取决于定价、成本、速度、强排等因素，因此为了拔高授权拿到地块，投资总会跟其他部门作出承诺或地块的吹捧所以不要问投资：你觉得这块地怎么样？因为在投资人员的眼里，我们看过的地都是最好的！2、拍卖场上的鬼话为了能够不超授权地拿到地，在拍卖场上各家投拓总往往选择性的合作，为了向集团都有好的交代，摘牌、并表、条线等诉求也是尽量协商满足有的投资总像极了和事佬，还有几家拼到最后的时候，A要并表+工程、B要设计+营销、C要成本、D说我只要个摘牌，没办法集团强诉求，先让我摘，事后条线好分地块摘牌，一顿庆功酒后，D说没办法集团要求3个工作日把钱打进来，要不然视为退出，我已经替大家争取时间了，然而三天根本不够走流程的........3、拍卖场上的鬼话2某地块竞拍时，很多还在竞拍的房企打电话问你们还在吗？出于抬地价或护盘的角度考虑，资深点的投资套路就开始了...........“我们还在出价啊”，过了半小时，仅剩一小部分房企在竞拍，打电话问你们还在吗？“我们还在出价啊,授权价早呢”（实际上早已不在了）过了一个小时，仅剩3房企在竞拍，打电话问你们合作吗？“我们要操盘”.........最后地块由某某公司摘牌获取，刷新板块地王价4、带领导看地的艺术一个项目能否过投决，不仅取决于项目本身、投资团队的研究是否深入等因素，投委的直观感受也是很重要的，因为决策还是具有主观性的，尤其是资金充裕且投资迫切的战略时点为了更好的给领导营造这是块不得不投的好地的印象，资深的投拓早就在地块周围布好了点路线规划上一定要求主干道，即便是绕个路；看地的角度一定是踩好点，保证视野是最好的；城市界面一定不能差，实在不行临时遮挡下；调研的周边项目也要提前打好招呼，上价值上利好，不利因素避重就轻5、如何优雅的做汇报即便是刚入行的初级小奶狗也是懂的，可研成果能给你展示的时间也就是上会的二十分钟！所以，别废话，上去直接一顿天花乱坠的吹，资深一点的投拓往往还会注重声情并茂，旁征博引有时候自己都没法说服自己，可就是不耽误汇报地铿锵有力！6、产业地产的伪命题近几年来，产业勾地项目越来越耳熟能详，然而，真正能做产业的开发商并不多，政府想要税收，开发商却图着政府的宅地，所谓的“产业地产”本身就是个伪命题只要政府能设置拍他条件，勾到宅地，超高层、写字楼、产业倒入、税收都敢承诺，肥肉先吃到嘴再说，其他承诺到时候再看，变被动为主动，毕竟政府也不想让项目烂尾7、挂羊头卖狗肉的产业勾地产业是实体经济，地产就是地产，两个平行空间的物种，政府和开发商都在挂着羊头卖着狗肉，何必彼此为难彼此当数字经济产业园、科创园、康养小镇、循环经济园等项目满天飞的时候，又有多少没够落地，真正推动经济和就业的呢？让开发商、政府、土地回归到各自的属性才能真正地推动产业项目落地8、很容易没朋友的融资套路项目的融资能力与最终的效益指标息息相关，因此，便宜的钱也是关键的核心竞争力。尤其是对投融一体的投拓而言，如何拿到更便宜的钱也是关键。于是衍生的经典套路就出来了……同时对接多家金融机构，在谈到公司能接受后的利润后，虽然双方都过了会，但是就不提款这时候再跟其他金融机构谈：××信托已经给到我×%的利率了，而且增信措施比较简单，股权质押就行，不需要土地抵押，你看你们能给到多少？如果没优势就不考虑了这种套路用多了，往往就没什么朋友了为了能够完成投资指标，拿到不错的项目，“套路”只是一种形式，更是投资人员拓展意识的一种体现然而，作为作为地产投资人员的我们有时候也被反套路着……9、只能认栽的套路在政府面前，开发商是相对弱势的，地价、规划条件、付款节奏、监管条款等政府都做了详细的规定，然而被政府套路开发商也只能认栽挂牌文件中写明正负零时，政府需支付回购价款，但是由于政府财政紧张，拖上个半年也只能人；由于房管局调控压力，明明达到了预售节点，就是不给高价盘发预售证……10、缩水的拿地奖入职后才发现拿地奖只是个概念，为了激励投拓人员的拓展意识，不少开发商都设置了拿地奖金拿地前计算好的奖金数额，在拿地后才发现与各大节点挂钩，开盘情况、指标达标情况、现金流回正时间等等，而且还有跟团队分，结果到头来毛毛雨项目不好还得背锅，背锅还得认地产投拓，真是个高风险岗位！

凤凰网房产昆明站 作者杨春兰今日，昆明市公共资源交易中心发布招标公告，对太平新城西环路至安宁主城连接线工程项目可研及勘察设计进行招标。根据公告，政府财政将拨款3.2亿元修建双向六车道的城市主干道，路线起点接陆港路，终点接西环路，设计速度40Km/h，红线宽度30m。项目估算投资额约为3.2亿元，其中建安工程费约22605.233万元，本次项目可研及勘察设计招标规模约610万元，目前资金落实情况已到位。招标要求可研编制周期：签订合同后10日历天内提交工程可行性研究成果报告送审稿；初步设计周期：签订合同后20日历天内提交初步设计送审稿；施工图设计周期：初步设计完成后30日内提交所有施工图设计文件送审稿。可见，太平新城六车道直接连通安宁主城区的城市主干道指日可待！安宁环境图太平和安宁作为昆明 “炙手可热”的开发热土，借助自然资源发展优势，一直是康养、文旅等项目开发的首选之地。而地处安宁与昆明之间的太平新城，距离昆明主城区16公里，距离安宁主城区12公里，是通往滇西八地州的“咽喉地”，被称为“昆明的后花园”。环境图目前，太平及安宁已成为开发热土，片区大型配套除去已经建成的砂之船（昆明）奥特莱斯、云南省第一人民医院新昆华医院、云南财大安宁校区、昆明冶金学校安宁校区等。砂之船（昆明）奥特莱斯实景图规划在建的有：重庆兴茂着手开发国际旅游度假区已于今年5月启动地块拆迁工作；另外 2017年6月，复华集团旗下复华文旅曾与安宁政府签署合作协议，将斥资百亿在太平新城小普河片区打造高端国际养生度假项目；至 2018年8月，太平新城的大白鲸奇幻世界项目也已经开工，按照规划项目建成之后将是云南最大海洋主题乐园。太平规划图除了各类商业项目的落地，太平新城的房地产开发也进行的如火如荼，目前市场上主要有天誉·鱼先生的社区、昆明恒大昆海湖、恒大金碧天下、华夏天璟湾、万辉星城、华夏澜山悦、融创·山水融城、花样年·麓湖国际、富春山居、俊发玉龙湾、创佳·半山御府、蓝光云报芙蓉园、龙旺瑞城等项目。未来的太平及安宁，将真正成为昆明的“后花园”。