房地产投资项目可行性研究

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。1、可行性研究的编制步骤（1）接受委托在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景接受资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制订计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。（2）调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为进行下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。（3）方案选择和优化根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。（4）财务评价和综合评价对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。（5）编制可行性研究报告经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。2、可行性研究的事项可行性研究的事项主要包括：市场可行性分析、进度可行性分析、环境可行性分析、资金可行性分析、风险可行性分析、规划方案优选、技术可行性分析、成本可行性分析、财务可行性分析。（1）市场可行性分析市场可行性分析的内容，主要包括开发成本、市场售价、目标客户、开发周期。（2）进度可行性分析对项目开发进度进行合理安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、验收等阶段进行安排，分析是否能够在计划交期前完成。（3）环境可行性分析分析项目周围的自然环境、交通环境、人文环境等是否满足项目需求，并分析项目对周围环境的影响。（4）资金可行性分析根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求，拟订筹资方案，分析筹资成本，保证项目的正常运行。（5）风险可行性分析分析影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素，了解项目潜在的风险，进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。（6）规划方案优选规划方案分析的内容包括建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、主要技术参数和经济指标、控制性规划技术指标。（7）技术可行性分析分析项目的技术参数、技术经济指标等，确定企业是否满足项目需求，列出技术难点，确定解决方案。（8）成本可行性分析估算项目的开发成本，包括土地费用、生产费用、管理费用、财务费用和各种税费等，预估项目收益，确定其能否达到项目预期。（9）财务可行性分析根据国家现行财税制度、价格和相关法规，分析项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等财务状况，考察项目的财务可行性分析。3、可行性研究的重点（1）地点选择和地块价值评价分析评价的主要内容包括：拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；拟定地点的市政配置、交通运输条件；拟定范围的拆迁情况；地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；实际地价与地价潜在价值评估。（2）资金筹措的分析资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。（3）财务评价房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种：对规模小、周期短的项目，可采用静态法；对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。1）静态法。通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。2）动态法。（4）不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BFP分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。

1，鹤岗确实存在单价三百一平的房子，但也有单价破万的豪宅。但基于该地吸引人的地方在于“全国最低”，所以这里只讨论前者。2、三百一平的房子基本都为棚改房，且主要特点为高楼层，位置偏远，毛坯房。也有少量靠近市中心的老房子，但是屋内环境较差，需要投入一定的装修资金。可达到拎包入住条件的，单价超过六百。3、鹤岗人口流失严重，且几乎无外来务工人员，再加上买房成本也极低，导致房出租困难。在当地甚至出现只要为房东代缴取暖费既可免费居住的情况。所以在该地购房出租的理财想法不具可行性。4、鹤岗的房屋需固定每年每平米缴纳二十六块的取暖费，部分地方还有物业费，每年的空置成本超过千元。5、鹤岗暂无大型的工程或者引流项目，可预见的时期内房产无升值可能。6、鹤岗周边地区的房价也比较便宜，且交通比地处最边缘的鹤岗要便利许多，所以截留了不少外来购房者。7、因为国家近几年一直在提到房产税的概念，在房产税正式出台后，有可能进一步加剧鹤岗房屋的空置成本。如果房产税的实际收取较高的话，甚至会导致鹤岗房屋的恐慌性低价抛售。整体结论，鹤岗房屋仅适合自住，不建议进行任何投资。

股度股权-大地产律师团队部分成员合影作者：郭慧民律师来自：股度股权-大地产律师团队单位：北京市盈科（厦门）律师事务所【内容摘要】在我国土地公有制的背景下，可流转的土地使用权成为房地产市场的前提。我国《城市房地产管理法》、《土地管理法》等对房地产公司转让土地使用权及其在建项目进行了具体规定，必须满足一定条件才能转让。在实务中，房地产公司并没有采用直接在土地二级市场上转让土地使用权的方式，而是通过股权转让实现土地使用权转让。“名为股权转让，实为土地使用权转让”的模式可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让，且我国法律对此种转让方式没有禁止性规定，故在实践中被广泛采用。但是，其中涉及到《公司法》、《物权法》、《合同法》、各司法解释以及工商行政登记等方方面面，且产生的影响也将贯穿收并购过程以及整个后期运营合作阶段，本文将对通过此方式开发项目的房地产公司作出法律风险提示及合规建议。【关键词】收并购股权；土地使用权转让；法律风险；合规建议No.1收并购股权方式转让房地产纠纷分直接在二级市场上转让土地使用权可能涉及到一些批准手续、土地使用权的过户手续以及项目工程建设的变更手续，转让的条件比较严格，手续复杂，税负较多；而通过公司重组、股权转让的方式实现土地使用权转让，完全是按照《公司法》的相关规定进行的，避开了直接进行土地使用权转让所必须遵守的《城市房地产管理法》对转让条件的强制性规定，而且也避免了土地增值税等高额税收的征缴。笔者通过以“股权转让”、“房地产”、“房地产项目”为关键词在威科先行进行相关案例的检索，从2001年至今，共存在到6248个案例，其中最高院案例有208个。由此可见，在房地产开发过程中涉及股权转让纠纷的案件数量庞大，且涉案金额高，而“名为股权转让，实为土地使用权转让”的模式所存在的法律风险往往是容易被大家所忽视的。资料来源：本表格数据来源于笔者从威科先行收集案例进行分析统计获得，从表格来看，在“名为股权转让，实为土地使用权转让”的案件中，法院在股权转让合同效力的判断上，认定合同有效的判决占样本总数的64.6%，而36.4%的判决认定合同无效。在这一问题上，不同法院的判决分歧较大，认定合同无效的判决数量并不少。在珠海祥和置业有限公司、珠海市盛鸿置业有限公司、张燕与林子勇、林雪芳、汤晴股权转让合同纠纷一案中，林子勇等三人先后与祥和公司、华绍伟和盛鸿公司签订了《股权转让协议》、《项目转让协议》和《协议书》，约定盛鸿公司股东以向祥和公司转让该公司全部股权的形式转让“紫茵山庄”房地产项目。对于涉案协议的效力，最高法认为：通过股权转让方式实现对房地产项目转让有效。其裁判理由主要有以下几点：首先，股权的流通不影响公司资本及经营的稳定性，有限责任公司股东在对外转让股权时只要经其他股东半数同意，不侵害公司其他股东的优先购买权即可；其次，公司通过受让其他公司全部股权的方式取得了房地产项目的控制权，但两公司仍属两个相互独立的民事主体，房地产项目仍属于原公司的资产，并未因股权转让而发生流转，原公司的法人资格和开发资质均没有发生改变，通过转让公司股权的方式转让房地产项目不违反房地产业法律的监管；最后，股东抽逃出资，应依法承担相应的民事、行政甚至刑事责任，但并不必然导致民事合同无效。这符合合同法领域意思自治、鼓励交易的精神，不拘泥于将《合同法》第五十二条进行三段论的推理，而是厘清关系，保护合法有效的行为，促进交易的发生，对于实践中武断裁判导致大量合同无效的判决是很好的借鉴。此外，有观点认为“名为股权转让，实为土地使用权转让”的模式与《房地产管理法》等相关规定冲突而应被认定为无效。笔者认为：虽然房地产开发公司将全部股权转让给投资公司，但原属开发公司的房地产项目建设用地，仍属于开发公司的资产，并未因股权转让而发生流转。故不能以投资公司受让了开发公司全部股权，而认定股权转让行为等同于建设用地使用权转让行为。《房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上”。明确规范的是房地产的转让行为而非公司股权转让行为。在四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案中，最高院认为：“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。《城市房地产管理法》第三十九条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条关于“土地未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。尽管从法理来看，未完成开发投资总额的百分之二十五以上的“名为股权转让，实为土地使用权转让”的模式仍然有效。但是，全国多地的房地产管理局以及市场监督管理局都对此种行为进行一定程度上的行政干预，当事人在办理股权变更登记时可能会被拒绝，这使得股权转让失去公示效力而不能对抗善意第三人，为避免原股东“一女多嫁”，即股权的多次转让，作为股权受让方，应提前前往当地商事登记机关落实了解相关情况，避免劳而无功。No.2房地产公司收并购合规风险收并购股权对于房地产开发起着十分重要的作用。通过收并购股权的方式开发项目，可以迅速增加房地产公司土地储备，有利于其快速进入新兴业态领域，达到有效整合行业和企业自身的资源，也有利于提高、抢占市场份额的目的。此外，还可以促进房地产公司之间的合作，加强市场集中，淘汰不具备资源优势和市场竞争力的中小房企，加速对新兴业态领域的开发进程。但与此同时，房地产公司收并购股权过程中也存在一定的法律风险需要防范：（一）若存在相对方对股权不具备完全的所有权或者不具备转让目标股权的资格和权限所进行无权处分，需要考察买方是否属于善意取得，否则可能带来合同无效的法律后果；（二）若交易对象未依法履行公司注册资本的出资义务，需要考察其是否存在抽逃出资的情形，虽然并不必然导致民事合同无效，但是存在抽逃出资的股东应依法承担相应的民事、行政甚至刑事责任；（三）需要考察目标股权的转让是否涉及国有资产等特殊情形，相关批准文件是否齐备，避免股权转让因违反法律法规而导致无效；（四）需要考察目标股权是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权等各项权能的限制，交易对象是否具备完整的股东权利等，避免最终受让的股权存在瑕疵；（五）需要考察项目公司在股权转让之前已签订并生效的合同的履行情况，了解项目公司的或有债务、对外提供保证担保的情况；（六）需要考察项目公司名下项目资产的实际情况，例如项目土地使用权的取得是否存在法律瑕疵、是否足额缴纳土地出让金、项目是否存在抵押权、租赁权等、项目规划是否合法合规、项目的开发过程中是否存在拖欠工程款情形、项目税费的承担情况等。（七）需要考察交易对象的转让行为是否经过项目公司其他股东的同意，交易行为是否违背相关法律法规的规定等。No.3合规建议由于房地产公司收并购股权过程中存在诸多法律风险，故股权转让合同签订前对交易对象的考察便显得至关重要。笔者认为，可以从以下几点着手：（一）聘请会计师事务所对目标公司进行财务尽职调查，同时，聘请律师事务所对目标公司展开法律尽职调查。根据尽职调查结果，从财务、法律、市场预期等多个角度对目标公司进行可行性分析，以便作出投资决策；（二）在转让协议中应当要求交易对象承诺对收购前的一切债务承担相应的责任，如有必要还可要求交易对象提供有效担保或留置一定比例的股权转让价款作为保证金；（三）建议要求项目公司提供相关的财务清单、合同清单、行政审批清单以及资产清单，以确保对目标股权价值的评估及项目公司可能存在的风险识别；（四）在股权收并购协议中，除了关于股权转让的内容约定，还应当包括：项目公司概况、房地产项目现状、房地产项目规划文件等。对在建项目，涉及后续可能存在的审批变更等情形，交易双方应当对责任方进行明确的约定；（五）建议应聘请专业人士制定交易架构和交易模式。同时对土地进行尽职调查，确定地块的性质以及是否达到并符合了土地投资的要求，是否达到了转让条件，以规避相应的刑事法律风险。No.4结语尽管“名为股权转让，实为土地使用权转让”的交易模式无论对于买方还是卖方来说都十分高效便捷，但是其中也存在较大的法律风险需要注意。笔者认为在合同签订前需要考察目标公司的方方面面，并聘请专业人士制定交易架构和交易模式，以便确保交易的安全性。

房地产项目投资的操作流程1、投资项目的寻找；2、投资项目精选；3、可行性研究分析；4、在项目可行的情况下组织投标或者谈判签订合同获得项目使用权或收购、租赁项目；5、对新获得项目进行建设或对收购的项目进行重新包装；6、按原先可行性研究分析中制订的计划进行销售或者出租以获取利润。

重庆江津世界城项目1、项目基本情况项目名称：重庆江津世界城项目项目实施主体：本公司全资子公司重庆市江津区金科国竣置业有限公司项目区位：重庆市江津区几江街道艾坪山脚原果树研究所占地面积：158,578.36 平方米总建筑面积：470,000.00 平方米容积率：2.40项目类型：普通住宅本项目容积率为 2.40，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目住宅户型全部为 90 平方米以下和 90-144 平方米的中小户型。项目市场前景本项目位于重庆市江津区艾坪山公园“文化旅游区”的西南侧，周边商业、学校、交通、文化体育等公共设施发展较为成熟，是公司重点打造的休闲旅游地产项目。重庆市江津区位于重庆西南，距重庆主城 42 公里、江北机场 70 公里；长江黄金水道贯穿境内 127 公里，有 5 个国家级深水良港；成渝、渝黔铁路纵横全区135 公里，重庆二环高速、渝泸高速公路贯穿境内，距离重庆中心城区半小时车程。该区幅员面积 3,219 平方公里，总人口 150 万。根据重庆市委市政府重要部署，江津区将被建设成为渝西地区重要的经济中心、重庆市重要的产业基地和成渝经济区战略支点。江津是国家新型工业化示范基地，连续 10 年跻身重庆工业十强区县，双福、德感、珞璜、白沙四大工业园初步形成装备制造、汽摩及零配件、新型材料、电子信息及云计算、食品工业五大支柱产业；四面山、双峰寺、中山古镇、游艇基地、恒大游乐中心、白沙塘河影视基地等“六个一”旅游精品工程加速推进，致力打造休闲度假旅游胜地；以重庆金融后援服务中心建设为重点，大力构建区域性金融服务中心。江津拥有重庆市最大的现代农业园区，正着力打造全市统筹城乡发展示范区。江津作为重庆“一小时经济圈”的重点发展区域，拥有 3 个百亿级工业园区，经济走势整体发展良好。随着重庆进入二环大发展时代，江津的经济发展和房地产需求潜力进一步增强。该项目所在区域土地较为稀缺，可售房地产资源较少。该项目具有较好的销售前景。项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 渝地 2013（江津）第 46 号国有土地使用证 203 房地证 2013 字第 13089 号建设用地规划许可证 地字第 500381201300011 号建设工程规划许可证 建字第 500381201300100 号目前本项目的建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺，基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上，地产强韧性，制造业有亮点据国家统计局，1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%，分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct，10 月分别同比 7.3%/4.2%，增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%，单月增速环比+0.7pct，1-10 月地产投资同比 6.3%，增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%，较 1-9 月收窄 1.2pct，10 月同比 3.7%，环比+0.7pct，其中高技术制造等高速增长，汽车仍在恢复，有色冶炼大幅好转，我们维持认为工业制造业投资将继续修复，且出口继续好转，玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升，推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好，中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，降幅收窄 2.4 个百分点，单月增长 5.9%，其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%，单月同比增加 8.6%，办公楼与商业地产单月降幅较大，分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%，住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升，10 月单月同比上涨 4.2%，与此前疫情、雨季导致需求后移有关，C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面，加速分化，模式智慧绽放。近年来，精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长，集中度提升主线更加清晰，行业确定性获得估值溢价。我们认为，中短期精装继续渗透，但市场的考量重增现金流维度，“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭，管理层决策是企业以后数年成长分化的基础，提示 2021 年以史为镜，回顾行业进程，明晰龙头穿越周期的方式，坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比（%）2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比（%）水泥 10 月产量同比增长 9.6%，华东/中南/东北价格继续强势，南方回暖据国家统计局，1-10 月水泥产量 19.2 亿吨，同比 0.4%，较 1-9 月+1.5pct，年内首次回正；10 月单月产量 2.4 亿吨，同比增长 9.6%。据数字水泥网，全国水泥出货率均值 90%，月环比提升 4pct，9 月底库容比环比降 2pct至 52%，全国高标水泥均价 448 元/吨，继续向上，各区域表现不一，华东、中南、东北价格延续强势，西南好转，西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑，且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下，水泥公司分红价值或进一步凸显，推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比（%）2012-2020年11月全国水泥价格走势（元/吨）（月均价）下游需求角度，1-10 月全国固定资产投资（不含农户）483292 亿元，同比增长 1.8%，增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点；10 月固定资产投资（不含农户）环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。（1）地产方面，1-10 月份，全国房地产开发投资 116556 亿元，同比增长 6.3%，增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中，住宅投资 86298 亿元，增长 7.0%，增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点；土地成交价款 11386亿元，增长 14.8%，增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%，1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面，6、7、8 月单月增速回暖明显，分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%，9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%；1-10 月施工累计面积 880117 万平方米，同比增长 3.0%，单月降低 1.86%，降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中，占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米，增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看，竣工趋势性恢复的预期不变。（2）基建方面，1-10 月基建投资（不含电力）同比增长 0.7%，增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点，10 月单月提高 4.4%，增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中，铁路运输业投资增长 3.2%，增速回落 1.3 个百分点；道路运输业投资增长 2.7%，增速回落 0.3 个百分点；水利管理业投资增长 2.7%，增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底，地方政府已发行专项债券 35466 亿元，完成全年计划（37500 亿元，比 2019 年增加 1.6 万亿）的 94.6%，完成已下达额度（35500 亿元）的 99.9%。玻璃价格高位企稳，旺季需求释放产量方面，2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱，同比提高 1.7%；1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱，同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面，1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%，9月单月下滑 18.8%。产能方面，截至 10 月 30 日，全国浮法玻璃生产线共计 300 条，在产 247 条，日熔量共计 163925 吨，同比日熔量增加 3440 吨，增幅 2.14%，环比增加 1200 吨，增幅 0.74%。根据卓创资讯统计，10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日，环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条，冷修或停产 16 条，产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条，新点火 1 条，复产 1 条，改产 2条。价格方面，5 月以来，玻璃价格连续上涨，10 月份延续上涨行情，全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨，较上月价格下跌 0.9 元/吨，环比跌幅 0.05%，同比涨幅 20.80%。此外，原材料价格偏低，预计龙头单位净利受益明显，叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面，今年 6 月以后，中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪，7 月初至今，3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平，单平上涨 17 元，涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元， 产能缺口较大，11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量（万重量箱）及同比（%）2013-2020年10月玻璃存货（万重量箱）建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

重庆开州财富中心项目1、项目基本情况项目名称：重庆开州财富中心项目项目实施主体：本公司控股子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司项目区位：重庆市开县文峰街道中原社区占地面积：128,962.70 平方米总建筑面积：428,326.50 平方米容积率：一期 3.22；二期：3.50项目类型：商住本项目容积率一期为3.22，二期为3.50，定位于首次置业以及首次改善的刚需住宅产品以及社区商业，项目主打户型为 90 平方米以下和 90-144 平方米的中小户型。2、项目市场前景该项目位于重庆开县环汉丰湖区域，是开县的核心区域和重点城市发展区，重要的城市人口和产业集聚的区域，是全县的政治、经济、文化和商贸流通中心，三峡库区湖滨森林生态最佳宜居地。项目所在的西部新区注重和谐发展，其功能定位为综合住区、文教新区和现代工业园区，三者相互促进，相辅相成。开县位于重庆市东北部，全县幅员面积 3,959 平方公里，总人口 165 万。开县制订了“646”产业体系规划，着力培育六大工业集群，打造四大三产亮点，建设六大农业基地。大力推进“百千万项目集群储备工程”，储备三次产业和城市开发、创意产业五大类项目 1.2 万个，其中亿元级项目 103 个、千万元级项目1,600 多个。2011 年，被重庆市政府列入“民生工业试点园区”，被表彰为“渝东北优秀园区”。开县是国家发改委明确的重点开发区，过去十年，开县抓住移民迁建的机遇，建起了一座被誉为“巴渝新十二景”的移民新县城。近年来，开县突出“千年开州、灵动水城”两大规划定位，大力推进“西部水城、风情名镇、美丽乡村”三级开发建设，加速城镇化进程。开县拥有面积超过三个西湖的汉丰湖，正按照“多水统筹、综合治理”的思路，突出文化品位、国际视野，打造“中国工程湖泊生态典范”。优美的生态环境和经济的发展，带动开县城市人口每年增长 3-4 万人，加快了新型城镇化进程。人口的稳定增长和人民生活水平的提高将会有力带动该区域房地产市场的发展，该项目销售前景良好。3、项目资格文件取得情况项目已取得以下资格文件：文件名称 文件编号国有建设用地使用权出让合同 渝地（2012）合字（开县）第 046 号渝地（2013）合字（开县）第 02 号312 房地证 2013 字第 30497 号国有土地使用证312 房地证 2013 字第 04051 号建设用地规划许可证 开规地字（2013）6 号建设工程规划许可证 开规建字（2013）36 号目前本项目的建筑工程施工许可证尚未取得，公司根据土地出让合同、项目的建设进度和有关部门的核准程序正在积极办理中，上述证照的取得不存在障碍。4、项目投资估算序号 项目 金额（万元）1 土地成本 41,617.512 前期工程费 14,664.813 建筑安装工程费 97,814.874 开发成本 基础设施费 19,980.255 配套设施费 2,522.116 开发间接费 7,911.467 小计 184,511.01。

1.2.3 建设地点本项目建设地块为南康区旭山组团M-03-02、M-04-02地块，位于章江河畔家居小镇西南角，西临东山北路、南康中学北校区，东临南康家居小镇。1.2.4 实施周期本项目实施周期从项目备案至竣工交付，初步拟定周期为四年，即2019年11月～2023年10月。1.2.5 建设内容与规模本项目主要建设内容为新建45栋住宅楼，根据地形特征，拟分四期建设，其中一期、二期均为7栋高层住宅，三期为22栋多层住宅，四期为4栋高层和5栋多层住宅，同时建设幼儿园、公共厕所、物业管理、社区服务、居家养老用房、消防控制室、绿化、给排水、路面硬化、车位并预留充电设施建设安装条件等配套构、建筑物。本项目总占地165634.46平方米(约248.4517亩)，总建筑面积475901.4平方米，其中地上建筑面积(计容积率建筑面积)364395平方米；不计容积率建筑面积111506.4平方米。地上建筑包括住宅344889平方米，商业10700平方米，幼儿园5346平方米，公共厕所120平方米，物业管理1040平方米，社区用房1500平方米，养老用房680平方米，消防控制室120平方米。项目绿地面积57972.06平方米，绿地率35%。建筑占地面积27809平方米，建筑密度16.79%，容积率2.2。设计总户数2894户，规划机动车位3826个，其中地面546个，地下3280个。1.2.6 项目投资与资金筹措本项目估算总投资为171762.99万元。其中：工程费用109853.90万元，项目建设其他费用49185.91万元，预备费12723.18万元。项目资金全部由建设单位自筹解决。江西省房地产相关政策(1)个人住房契税基础税率调整为3%2015年5月16日，江西省人民政府研究决定对我省契税税率作如下调整：单位或个人以购买、赠予等形式取得住房的，契税适用税率为3%;其他情形的房屋、土地权属转移，契税适用税率为4%。对于符合“个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税”条件的购房者，原先是按4%的减半也就是2%的标准征收契税，而从6月16日之后则按3%的减半也就是1.5%的标准征收。而非普通住宅、非家庭唯一住房，原先的契税征收标准为4%，新政之后购房者也能按3%的标准缴纳。(2)住房公积金贷款“省内一体化”2015年6月3日，江西省住房和城乡建设厅印发《江西省住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策实施办法(试行)》的通知，规定凡是在本省各地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，在省内购买住房时，实行住房公积金个人住房贷款省内“一体化”政策，可向购房地住房公积金管理中心申请异地购房贷款，享有购房地住房公积金个人住房贷款待遇。(3)住房贷款“商转公”一步到位2015年6月18日，江西省住建厅出台“最宽松”的住房公积金政策，多措并举提高住房公积金使用率。其中，职工无需先还清商业贷款即可实现“商转公”，新购住房可提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户结存资金。缴存职工商业住房贷款符合转成住房公积金贷款条件的，无需先还清商业贷款，可直接向住房公积金管理中心申请“商转公”。此外，职工新购买住房，可凭购房合同先提取本人、配偶及父母、子女住房公积金账户的结存资金，提取额度不超过购房合同载明的价款；职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。