房地产投资行业研究

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期 住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

来源：金融界网站题记2019年4月20日，香港博海资本有限公司投资总监、首席经济学家孙明春博士做客北京大学国家发展研究院，为北大国发院MBA和EMBA学员解读中国房地产市场的前景与投资机遇。此次活动为“国家发展系列讲座”之一。以下内容根据孙博士演讲整理。每个问题都有无穷无尽的视角，关键是要找到影响个人所关心的问题的最主要的视角。今天就大家都比较关心的中国房价问题，分享几个我个人认为比较重要的视角。从数据上看，我们发现过去二十年中国房价的增长率波动很大，周期性很强，且大部分时间为正。房价走势表现为整体的阶梯性振荡上行。回顾过去的房价，大家可能都会产生一种后悔的感觉：当初房价那么便宜，我为什么没买房？原因是当时大部分人都低估了自己未来收入的增长率，没有预料到中国经济会持续三四十年高速增长。中国房价增长波动大、周期性强并不奇怪，因为中国的经济增长周期性也很强。那么房地产的周期的根源是什么？对，是政策调控周期。在每轮调控之后，房价都会发生报复性反弹。最近的一轮调控持续了两年多，但全国70个大中城市中超过一半城市的新建住宅的价格都还在增长。不同城市的房价区域性差异化越来越明显，一线城市的房价涨幅最高，并且受限于供给的相对稀缺，价格波动率越来越大；二三线城市的供给相对宽松，供给不断增加，因此价格涨幅较小。我个人认为中国的房地产在2012年之前处于黄金期，整体供不应求，涨幅居高不下，2012年以后开始进入白银期，全国总体上供需基本平衡，但区域供需不平衡开始出现。我判断白银期可能还会持续3-5年，之后会进入青铜期，房价的涨幅会比较小。以上我们分析了中国房地产市场的历史趋势和现状，那么中国房地产市场的前景与投资机遇如何？未来，中国房地产的价格如何变化？我们知道决定价格的最直接的因素是供需关系。很多基本原因，例如人口、购买力、住房库存、土地供应等，都会反映在供需上。因此如果我们想要预测未来房价，就要先研究房地产的市场供需。从供给端看，房地产供应可分为三个层次。第一个层次是商品房库存。现有待售面积约 2.5亿平方米，库存周期约2个月，都是历史最低。从这个角度来讲房价涨并不奇怪，没有政府调控政策，房价会涨得更多。第二个层次是在建未完工的商品房。这类房子的面积约为66亿平方米，这个面积是非常大的，因为过去24年商品房累积竣工的面积也才145亿平方米。如果按照城镇户籍人口人均37平米的居住面积算，这批房子完工可供1.8亿人居住；按照每年竣工面积10亿平方米，7年才能竣工；按照2018年销售面积17亿平方米，要3.9年售完。不过，考虑到开发商实际竣工却不上报的情况，66亿平米这个数可能高估。真实数据可能只是40亿平方米左右，并且近一半已经预售，因此估计在建未完成商品房在未来的潜在供应可能并没有看起来那么大。第三个层次是新开工住宅。2018年新开工住宅面积16亿平方米，如按此速率，未来5年新开工面积累计可达80亿平方米。这样的新开工速度可能会对5年后中国房地产市场的供需平衡产生比较大的冲击。从需求端看，驱动房地产需求的第一主因是城镇化。2018年我国城镇化率约60％，日本的城镇化率超过90％，欧美国家的城镇化率也超过80％，如果假定我们的城镇化率目标是75％，那么还有2亿多人口将进入城镇，加上城镇常住居民中2亿尚无城镇户口的人口，总计会有4亿人口对商品房有需求。第二个驱动因素是居民收入的快速增长所带来的改善性需求。过去20年我国人均收入翻9倍，随着收入上升，购买力越来越强，住房的改善性需求大幅提高。第三点是投资性需求。1998-2018年间，中国老百姓的储蓄存款总额从5万亿元人民币增长到72万亿元人民币。这么多存款放在银行，收益率也不高，投资性需求一定会大幅提高。现在，我们算算住房供需缺口。1995-2018新增城镇人口4.9亿，按照人均37平方米的居住面积，这段时间新增城镇人口的住房需求为181亿平方米；1994年底城镇人口3.4亿，城镇人口人均改善性居住住宅面积增加21平方米，改善性住房需求为71亿平方米；1995-2018年全国房地产竣工累积面积总量为145亿平方米，其中只有大约100亿平方米为住宅。这样粗略估算，累计住房缺口约为150亿平方米。中国房地产市场起步才二十多年，对比欧美日国家的数据，我们有理由相信，中国房地产行业未来发展前景还是相当大的。未来，我认为房地产行业的集中度会进一步提高，开放商的经营模式也将从“拿地-建房-出售-回笼”的高周转模式转向“开发+自持+运营”租售并举的运营商模式。房地产投资信托基金（REITs）是实现只租不售或租售并举的一个很好的融资工具。它是一种权益类资产，其经营模式特点是，购买之后不可赎回，但可买卖，可以享受股价增值和分红，避免双重征税，回报率高，也可以作为暂时的对冲工具。其在60年代起源于美国，在2016末，已有36个国家和地区建立了REIT市场。国内尚无公募REITs，但2018年中国证券会表态将研究出台公募REIT相关业务细则。REITs也是一个非常好的资产类别，对于丰富我国的资本市场，对于我们金融的供给侧改革都是非常重要的。

【行业探析】房地产行业的投资价值探析近期推出了一系列关于房地产行业的政策和金融，如央行将推动完善房地产金融宏观审慎管理，北京将陆续启动三项楼市专项检查，而国务院更是要加强宏观审慎管理，防范房地产泡沫的形成，武汉、深圳等地相继实施住房公积金流动性风险管理和严防资金违规炒房，收紧房地产经营贷等。以上一系列的政策措施，对房地产行业的影响可以说是较大的。根据wind统计，房地产行业与沪深300之间整体上趋势大致相同，但自2020年7月前后开始，房地产行业的情况要弱于沪深300，由上图就可以看出这一明显趋势。同时，根据长城证券的统计，本周房地产板块涨幅前五的分别为外高桥（600648）、京能置业（600791），中房股份（600890），浦东金桥（600639）和市北高新（600604）；同时，也总结了跌幅前五的股票，如世联行（002285）、万通发展（600246）、宋都股份（600077）、格力地产（600185）和深物业A（000011）。总体上而言，房地产板块的增速继续扩大，但在销售和资金等方面趋于平缓，拿地、开工、竣工表现较弱，这可能是由于融资新规或是需求集中释放市场自身减弱等因素造成的。从行业板块上来看，已经跌破了0.382的黄金分割线，也就是1820.241这个点位，下一步就要看前期1735附近的这个点位是否能够形成一定的有效支撑，如果还是未能形成有效支撑，可能整体板块还会继续下行。但如果板块整体回撤至黄金分割线0.191的位置，也就是1541.135这附近，可能会更具有投资价值。个人建议，不构成买卖意见。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》；《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升；其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整；热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%；2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓；甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%；在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平；2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%；2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%；2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降；华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二线城市；经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。（文章来源：前瞻产业研究院）

2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市的投资活跃度相对较高。1、2020年上半年房地产开发投资额增长1.9%从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。房地产开发投资的具体投资领域又分为住宅、办公楼、商业营业用房和别墅高档公寓等。2015-2019年，全国住宅投资占比逐步扩大、办公楼和商业营业用房的投资占比逐步缩小。2019年，我国住宅投资额达9.7万亿元，占全国房地产开发投资比重达73%。因此，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。2、二线城市仍是住宅投资重点从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%，二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。3、行业竞争日趋激烈房地产投资热度不减，是否说明行业仍具有较大的盈利空间？一方面，以房价与地价比来衡量，房价与地价的比例越高，说明房地产的获利空间就越大。测算得出，2010-2019年全国房价与地价比整体呈波动上升的趋势，2019年约为2.07倍，为2010-2019年期间的最大值，说明行业仍具有较大的盈利空间。另一方面，从我国房地产开发企业500强的盈利能力指标可以看出，2014-2019年，成本费用利润率和净资产收益率的指标值总体呈波动上升趋势，总资产收益率呈波动下降趋势。2019年，总资产收益率、净资产收益率和成本费用利润率指标分别为1.84%、8.69%和18%。可见，随着行业竞争日趋激烈和政策的影响，未来房地产行业的竞争将更加激烈，行业盈利空间呈大幅增长的可能性较小。（文章来源：前瞻产业研究院）

房地产行业竞争激烈 整体向二三线城市下沉2020年，中国房地产产业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在新冠肺炎疫情的影响下，2020年中国房地产100强全年累计销售规模仍实现了近13%的正增长。在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加剧，行业竞争向产品回归，项目销售金额TOP100门槛持续提升。——入榜金额门槛逐年上升 进一步加剧竞争2020年，中国房地产百强门槛提升6%至50.2亿，竞争加剧。上海的绿地海珀外滩项目以279.3亿元摘得金额榜桂冠，两倍于去年榜首，但其他百亿神盘表现一般，2020年全年销售过百亿的项目较去年减少2个至8个，均处于105-120亿元区间。另一方面，30强门槛上升至67.9亿元，甚至接近于房地产企业排行榜200强门槛的全年销售额，此外，50强及百强门槛也均有明显上升，项目间差距持续缩小，竞争加大。——销售金额集中于长三角一二线城市从企业销售金额角度来看，中海地产以销售金额778.8亿元夺得2020年中国房地产企业项目销售额桂冠。其次是中国恒大(448.7亿元)、融创中国(441.7亿元)以及万科地产(341.5亿元)。从企业所销售的房地产项目数来看，融创地产虽然只有5个房地产项目，但是其金额超过了排名第四的万科地产。从地区分布来看，2019和2020年中国房地产企业项目百强销售金额按地区分布TOP10主要是还是以一二线城市为主。一二线城市拥有着得天独厚的资源优势，此外加上近年来一二线城市对于人才的引进政策不断升级以及落户要求的放松为一二线城市带来了更多的增量需求。二线城市像是杭州、西安等城市人口的增长处于一个高速发展阶段，且一些早期发展较快的城市开始出现老化，城市更新也带来了存量的契机。整体来看，不管从2019年还是2020年，长江珠三角地区的行情持续坚挺，其在2020年TOP10中占据了4席。——销售面积集中于中西部二线城市从企业销售面积总数角度来看，中国恒大以销售面积1262.8万方夺得2020年中国房地产企业项目销售面积桂冠。其次是融创中国(611万方)、碧桂园(260.6万方)以及中海地产(173.2万方)。结合销售金额来看，虽然中国恒大的销售面积(1262.8万方)远远超过中海地产(173.2万方)，但是中海地产的销售金额(778.8亿元)却远远超过中国恒大(448.7亿元)。从销售面积来看，由于近年来伴随着政策的福利，导致二线城市高速发展。在各二线城市开展“抢人大战”后，各二线城市的住房需求缺口呈现前所未有的扩大。整体来看，由于近年来的对中西部城市的政策偏向导致中西部城市的房地产行业呈现一片欣欣向荣。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

机构：国信证券投资居高难下，调控底气十足2019年1-4月，房地产投资累计同比增速11.9%，创下了2014年11月以来的新高，1-8月的投资累计同比增速亦处于2015年以来的高位。投资增速好于过去四年，为房地产从严调控增加了底气。值得注意的是：在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少并叠加货币持续宽松的大背景下，资金涌入了房地产政策宽松但经济欠发达的西部，带动了西部房地产投资的高增长，1-8月西部的房地产投资增速达到了16%，显著高于全国水平，更高于经济较发达的东部及中部。土地购置费、新开工、施工是房地产投资的三大构成要素：①1-7月土地购置费累计同比增速仍高达22%，好于2015年5月-2017年11月期间任何一个月的水平；②1-8月新开工累计同比增速为8.9%，远高于调控由紧转松的2014年、2012年及2009年上半年，而在调控由紧转松的这三段时间窗口，新开工累计同比增速均为负值；③1-7月，施工面积累计同比增速创下了2015年以来的新高，1-8月的增速则是2015年以来的次高点。但观察土地购置面积和土地成交价款的累计同比增速，可以看到这两个指标均处于2015年以来的底部，且均为负值，表明在当前时点房企拿地的意愿较低，将对2020年的土地购置费、新开工及施工三大指标的增速产生负面影响，因此，2020年的房地产投资增速将不容乐观。百城地价上行，供求增速平稳至8月份，100大中城市地价大多同比上涨，二、三线地价涨幅反而比一线大，究其原因：我们认为是货币持续宽松，而宏观经济仍未有明显起色导致其他领域的投资机会未能增多，资金仍选择了进入二、三线城市高价拿地，二线城市调控没有一线严、住房供需矛盾比一线小、比三线大，因此地价涨幅最高，达到了36.8%，三、四线虽然住房供需矛盾不突出，但政策宽松，在货币持续宽松的大背景下，地价仍创下了32.5%的涨幅。观察供应和成交面积，百城增速虽然整体平稳，但一、二线与三、四线呈相反趋势：一、二线显著增长，三、四线则下降。与全国土地成交趋势一致，前50强房企拿地整体偏谨慎全国土地成交面积及价款的增速如前述，均为负值，观察前50强房企2019年以来的拿地面积及金额，1-8月的增速分别为-26.5%及-16.7%，且大部分50强房企的拿地增速为负值。预计全年房地产投资有望达到9.5%的增长2019年行业融资形势虽不利于房地产投资，但销售形势则对投资较有利：①房企拿地资金一部分来源于融资，2019年行业融资形势自4月份开始收紧，目前仍呈不断趋紧态势；②房企拿地往往秉承“以销定产”原则，目前行业销售额增速仍呈现出较强的韧性，1-8月达到了6.7%，预计2019年将创下中国房地产销售史少见的“五连增”。我们预计全年房地产投资增速有望达到9.5%，这个增速远超我们2018年底的预测，也远超市场绝大多数研究机构2018年底的预测。风险若宏观经济大幅下滑而房地产政策又迟迟不转暖，从而导致2019年房地产投资累计同比增速在四季度断崖式下跌。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

住宅地产投资持续增长，并占主要比重住宅地产形态包括公寓、别墅、普通住宅(多层、高层等)及其他衍生形态；在房地产业所有业务模式之中，住宅地产开发是核心业务，住宅地产是我国房地产企业的重要投资领域。2020年1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，其中，住宅投资55682亿元，占比达84%，占主要比重。具体看我国住宅地产开发投资情况，在“房住不炒”的大背景下，我国住宅地产开发投资额持续上涨，2019年投资额达到97071亿元，累计同比增长13.9%。截止2020年7月，我国住宅地产开发投资额达55682亿元，同比增长4.1%。具体来看我国住宅地产房屋新开工面积、商品房销售面积及销售额情况，整体而言，我国住宅地产房屋新开工面积、商品房销售面积及销售额均呈持续上升趋势。2019年我国住宅地产房屋新开工面积达到16.75亿平方米，占全部房地产开发企业房屋新开工面积的74%；住宅商品房销售面积达15.01亿平方米，占全部商品房销售面积的88%；住宅商品房销售额达13.94万亿元，占全部商品房销售额的87%；分别同比增长9.20%、1.50%和10.32%。东部地区占主要比重，中西部地区增速快分区域来看，我国住宅地产开发投资主要分布于东部地区，2020年1-7月中国住宅地产开发投资区域结构中，东部地区住宅地产投资额达到29320亿元，占比达到53%，超过一半比重。住宅地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。东部地区人口密度大，人均收入相对较高，从而东部地区住宅开发投资额较大。中西部地区城镇化空间大，人口的流入，城市群发展和国家层面推动的区域发展规划等，对中西部地区住宅地产市场具有多重拉动效应。但是中西部地区住宅地产投资额增长明显，从2015年的14199亿元，增长至2019年的21946亿元，增长了55%。中部地区住宅地产投资额从2015年的13413亿元增长至2019年的21439亿元，增长了60%。住宅地产开发作为房地产开发投资的核心业务，随着人口的持续增长，城镇化的不断发展，人均居住面积与品质的不断提升，未来仍然是市场的主流。人口密度、人均收入、城镇化发展水平等对于区域住宅地产发展具有重要作用，中西部地区住宅地产尚具有较大的发展空间。（文章来源：前瞻产业研究院）