房地产市场研究公司

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

2019年，资本市场总体保持“全面深改、提质增量”的主旋律，同时在政策制定和修订层面持续开放创新，为房地产上市公司实现长期稳健发展创造条件。在此背景下，房地产行业加速分化，优秀房地产上市公司精准把握资本市场改革机遇，加大热点城市深耕力度、推动产品服务创新升级适应市场变化，实现业绩的跨越增长，释放了高质量投资潜力，获得资本市场的广泛青睐。在2020中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。研究背景中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十八年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。在分析总结历年研究经验的基础上，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，2020中国房地产上市公司TOP10研究结合中国房地产上市公司最新发展状况，以2017-2019年度为研究时间段，进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从经营规模、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务稳健性四个方面对房地产上市公司进行全面客观评价，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，为投资者提供科学全面的投资参考依据。方法体系数据及复核数据来源中国房地产TOP10研究组对房地产上市公司进行有关数据的填报复核；中国房地产指数系统（CREIS）数据库；房地产上市公司对外公布的信息（包括公司年报、公告、公司网站公布的信息和对外派发的资料）：有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；2017、2018、2019中国房地产上市公司研究收集的企业数据资料；2017、2018、2019、2020中国房地产百强企业研究收集的企业数据资料；2017、2018、2019中国房地产品牌价值研究收集的企业数据资料。数据复核企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；通过税单复核企业经营收入及利润；对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据：通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。评价方法在2020中国房地产上市公司TOP10研究中，中国房地产TOP10研究组从经营规模、财富创造能力（EVA）、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2020中国房地产上市公司综合实力TOP10”。历年发布会历年研究成果

来源：金融界网站一、中国房地产上市公司整体发展状况分析“2019中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括104家沪深上市房地产公司和69家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2018年，在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，全国商品房成交规模再创新高，但销售及销售均价增速均放缓，房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇，延续“增收又增利”态势，但在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。2019年以来，调控政策转向“以稳为主，一城一策”，房地产市场保持稳定预期，同时企业融资状况有所改善，资金压力有所缓解，高盈利、高潜力、政策红利加持的房地产上市公司越发引起资本市场的关注，房地产行业价值投资进入新阶段。 （1）总资产均值增长超两成，发展逻辑逐步分化 总资产增速超两成，多动力推动规模增长2018年房地产上市公司总资产均值及增长率房地产上市公司总资产规模保持快速增长，但同比增速略有放缓。2018年，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产继续保持高速增长，均值同比增长24.82％至1333.98亿元。其中，沪深上市房地产公司总资产均值达到979.79亿元，同比增长23.41％，较2017年下降6.28个百分点；以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到1867.82亿元，同比增长25.95％，较2017年降低7.79个百分点。 具体来看，2018年房地产上市公司总资产的增长主要由以下几个因素推动：存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长是总资产的重要组成部分，是推助总资产增长的主要动力。在市场面临不确定性的情况下，上市房地产公司通过放缓拿地节奏、加大项目去化力度、收并购方式降低开发成本、加大相关多元业务深耕力度，助力企业规模增长。存货均值分别同比增长21.23％、30.26％，货币资金分别增长26.43％、26.67％，权益性投资分别增长45.78％47.77％，投资性房地产分别增长35.85％、18.41％。 资产规模断层明显，不同阵营企业发展逻辑出现分化2018年房地产上市公司总资产规模分布及同比增长率随着规模效应不断显现，行业集中度进一步提升，阵营出现明显断层。具体来看，14家3000亿以上房地产上市企业总资产占全部样本的51.60％，增长率均值为29.12％，较上年下降15.73个百分点，更加追求稳健高质量；部分中型企业继续发力加速做大规模，加速优质资源向企业聚集，1000-3000亿阵营企业增长率均值为30.05％；总资产规模1000亿以下的小型企业频频出现负增长，部分企业因经营不善、过度拓展公司多元业务等原因以出售股权债权等方式维持公司持续经营，资产规模持续收缩。 （2）盈利能力：持续增收又增利格局，强者恒强更为显著 增收又增利，盈利能力分化加剧2018年，房地产上市公司销售业绩稳步提升，带动营业收入、净利润规模平稳增长，盈利能力显著增强。受益于早期低成本拿地项目的结转，2018年房地产上市公司“增收又增利”态势延续，沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为279.49亿元，同比增长25.63％；净利润均值为40.49亿元，同比增长30.49％。 2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值2018年，房地产上市公司保持较高盈利质量，净利润率的提升带动净资产收益率稳步提升，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为14.35％、17.00％，较去年上升0.55、0.30个百分点，其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深2.65个百分点；净资产收益率均值分别增长了0.24和0.65个百分点，达到11.07％和14.83％。 三费管控继续强化，运营效率略有降低2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值2018年，房地产上市公司强化费用管控能力，保持高盈利水平。从三项费用率来看，2018年沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.15％、14.47％，沪深上市房地产公司较上年上升0.58个百分点，而大陆在港上市房地产公司较上年下降0.40个百分点。 2018年，中央继续坚持“房住不炒”政策不放松，房地产项目去化压力加大，房企周转速度小幅放缓。2018年，沪深上市房地产公司总资产周转率、存货周转率均值分别为0.21、0.31，均较上年下降0.01；大陆在港上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.19、0.35，较上年分别下降0.01和0.02。 （3）财务稳健性：有效负债水平下降，多举措保障现金流 有效负债率显著下降，短期偿债能力略有提升2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率2018年，房地产上市公司资产负债率保持高位，剔除预收账款后的有效负债率水平较上年显著降低，去杠杆取得一定成效。沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别为69.03％、75.16％，较上年上升0.65、0.81个百分点。但得益于2018年良好的销售表现，沪深及大陆在港上市房地产公司有效资产负债率均值为50.32％、56.70％，较上年分别下降2.14、3.48个百分点。 2018年，房地产上市公司加强资金管理，通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式，有效增强企业的短期偿债能力。沪深及大陆在港上市房地产公司货币资金与短期及一年到期借款的比值均值为1.30、1.60，速动比率保持稳定，企业短期偿债能力略有提升。 理性投资加速回款，现金流得到改善2016-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司现金流净额均值为应对市场预期转向和资金面趋紧的情况，房地产上市公司投融资态度更为理性，公司现金流得到一定改善。其中，大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值为53.19亿元，同比增加134.21％；受部分大型房地产上市公司业务规模持续扩张影响，沪深上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比减少25.34％至18.90亿元。 2018年，房地产市场调控政策和融资渠道仍保持收紧态势，市场预期逐渐回归理性，房地产上市公司由“冲规模、扩土储”转为“紧投资、稳现金”，更加注重提高现金流安全边际：一方面，房地产上市公司放缓拿地节奏，减少现金支出，保障企业经营现金流的稳定；另一方面，在日益加大的资金压力下，部分房地产上市公司加强销售回款管理，制定更高的销售回款目标，自有资金比例持续增加。 （4）股东回报：价值创造能力提高，经济增加值（EVA）小幅提升 资产收益水平继续提升，经营业绩改善提升股东回报2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值2018年，房地产上市公司通过提升管控能力与资本利用效率，盈利水平明显提升，每股收益大幅增长。沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值分别为0.62元、0.81元，较2017年分别上涨0.13元、0.20元。 经济增加值（EVA）实现小幅提升，价值创造能力不断强化2017-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司EVA、NOPAT与资本成本均值2018年，沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值分别为9.31亿元和7.00亿元，同比增长8.13％和16.86％，财富创造能力进一步提升，两者EVA均值差距呈现缩小趋势。 　 分红企业增至八成，股东回报水平显著提升2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司股息率均值2018年，房地产上市公司全面增强股东回报意识，不断提高股息率回馈股东，增强投资者投资动力。2018年沪深上市房地产公司股息率均值提升至2.57％，较2017年提升1.28个百分点；大陆在港上市房地产公司股息率为6.01％，较2017年提升1.53个百分点，股东回报水平均有大幅提升。 （5）价值管理：行业整体估值中枢下移，价值管理改善市值表现 经济承压叠加政策调控，板块估值大幅下调2018年，房地产宏观调控持续，在融资渠道进一步受限的情况下，房地产上市公司通过战略升级、现金流管控、协调多方利益以及持续经营管理等举措，持续创造、传递和评估企业价值，推动以价值为核心的市值管理更具弹性和韧性。 2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率2018年，国家宏观经济下行压力凸显，投资者对资本市场风险预期增加并传导至房地产板块，房地产上市公司整体市值呈现下跌态势。2018年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值均出现了下跌，沪深上市房地产公司市值均值为167.26亿，同比下降25.25％，大陆在港上市房地产公司市值均值为268.14亿，同比下降11.08％。　2018年房地产上市公司主营业务收入与市值情况经营状况和盈利能力是上市公司价值实现的基础，房地产上市公司价值创造能力越强、资本市场表现越活跃，越受投资者青睐。部分房地产市场公司市值表现更为优异，它们呈现出如下特征：（1）2018年龙头房企的企业价值效应得以彰显，龙头股崛起，在资本市场上的投资价值持续扩大；（2）部分房地产上市公司的盈利能力强，稳健性高，企业市值表现较好；（3）部分企业具有独特的商业模式，市值表现良好。可见，房地产上市公司主营业务能力是价值创造的根本，只有科学化管理、高效经营，实现业绩增长，才能提高企业价值。 （6）投资价值：板块防御性价值凸显，优质房企值得关注　 行业表现优于大盘，估值仍具提升空间2014-2019年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况从历史表现来看，房地产板块走势整体表现优于大盘，尤其下行周期抗风险表现更优。2014-2015年中期，A股市场进入上行通道，中证A股指数累计涨幅146.12％，申万地产指数累计涨幅157.57％，高于中证A股指数涨幅11.45个百分点，房地产板块表现出更强的增长性。2018年港股市场走入下行波段，恒生指数累计跌幅13.61％，恒生地产指数累计跌幅7.35％，低于恒生指数跌幅6.26个百分点，房地产板块在下行周期表现出更强的抗风险性。 股票市场回归价值投资，龙头、裂变式发展和政策红利加持的企业更受青睐伴随资本市场的震荡波动以及监管层监管持续规范，资本市场对房地产行业投资价值的评估和投资标的选择，将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，龙头、裂变式发展、政策红利加持的企业更易获得投资者的青睐： 第一，龙头企业受益于行业集中度提升，业绩稳定增长预期确定性高，投资价值显著。头部企业具有规模、资金、布局、土地储备和高溢价品牌等优势，综合竞争力更强，在资本市场中防御性和反攻表现更优异。 第二，裂变式发展的企业通过主业孵化子板块，实现业务板块持续增值，投资潜力大。上市房企凭借主业的聚焦发展，扩大产业链资源聚集效用，成功的孵化出一批有竞争力的子板块，提升了公司的综合竞争力。 第三，城市红利型企业具有高成长性。2019年在“因城施策、分类指导”下，城市房地产市场分化格局将延续。不同等级城市存在周期轮动机遇，踩准市场节奏、拥有优质土储的房地产上市公司具有高成长性。 第四，产城运营型企业正在被更多的地方政府、知名企业和广大客户所认可，估值水平持续提升。为推动经济“脱虚向实”、实现“中国制造2025”等目标的完成，2018年国家产业利好政策频出，产业结构加速转型升级，越来越多的企业和资金涌入产业地产，享受产业政策红利的房地产上市公司拥有较好的成长性。 二、2019中国房地产上市公司TOP10研究结果通过系统研究和客观评价，研究组发掘了行业内综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司，形成“中国房地产上市公司TOP10”研究成果，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展，为投资者提供科学全面的投资参考依据。 2019沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP102019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A13333.HK中国恒大2600048.SH保利地产20688.HK中国海外发展3001979.SZ招商蛇口32007.HK碧桂园4600340.SH华夏幸福41109.HK华润置地5600606.SH绿地控股51918.HK融创中国6002146.SZ荣盛发展63383.HK雅居乐集团7600376.SH首开股份73380.HK龙光地产8600208.SH新湖中宝86158.HK正荣地产9601992.SH金隅集团91813.HK合景泰富集团10000402.SZ金融街102868.HK首创置业2019沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP102019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2600048.SH保利地产23333.HK中国恒大3001979.SZ招商蛇口32007.HK碧桂园4600340.SH华夏幸福41109.HK华润置地5601155.SH新城控股56158.HK正荣地产6002146.SZ荣盛发展61638.HK佳兆业集团7000402.SZ金融街71238.HK宝龙地产8600376.SH首开股份82868.HK首创置业9601588.SH北辰实业91622.HK力高集团10600565.SH迪马股份101862.HK景瑞控股2019沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10 2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2001979.SZ招商蛇口21109.HK华润置地3600340.SH华夏幸福30960.HK龙湖集团4600048.SH保利地产41238.HK宝龙地产5601155.SH新城控股52868.HK首创置业6000402.SZ金融街63883.HK中国奥园7601992.SH金隅集团71233.HK时代中国控股8002146.SZ荣盛发展81628.HK禹洲地产9000961.SZ中南建设91030.HK新城发展控股10000926.SZ福星股份100618.HK北大资源2019沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10 2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1600340.SH华夏幸福13333.HK中国恒大2600048.SH保利地产20817.HK中国金茂3001979.SZ招商蛇口33380.HK龙光地产4600466.SH蓝光发展41638.HK佳兆业集团5601992.SH金隅集团53883.HK中国奥园6000671.SZ阳光城61238.HK宝龙地产7000961.SZ中南建设71628.HK禹洲地产8601588.SH北辰实业82868.HK首创置业9600823.SH世茂股份91862.HK景瑞控股10600376.SH首开股份102608.HK阳光100中国2019中国房地产上市公司商业开发运营优秀企业 2019排名股票代码股票简称11109.HK华润置地20960.HK龙湖集团31238.HK宝龙地产43883.HK中国奥园50272.HK瑞安房地产6000402.SZ金融街7601155.SH新城控股82868.HK首创置业90817.HK中国金茂10600823.SH世茂股份2019中国房地产上市公司治理TOP10 2019排名股票代码股票简称13333.HK中国恒大2000002.SZ万科A3600340.SH华夏幸福40960.HK龙湖集团5000732.SZ泰禾集团61638.HK佳兆业集团7000402.SZ金融街83383.HK雅居乐集团96111.HK大发地产102183.HK三盛控股2019中国房地产上市公司十大金牌CEO 2019中国房地产上市公司十大金牌CFO 股票代码股票简称CEO股票代码股票简称CFO3333.HK中国恒大夏海钧0688.HK中国海外发展吕世杰600048.SH保利地产刘平600340.SH华夏幸福吴中兵600340.SH华夏幸福孟惊2007.HK碧桂园伍碧君6158.HK正荣地产黄仙枝600048.SH保利地产周东利3383.HK雅居乐集团王海洋1918.HK融创中国曹鸿玲1638.HK佳兆业集团麦帆3900.HK绿城中国冯征1238.HK宝龙地产许华芳0960.HK龙湖集团赵轶600565.SH东原集团（迪马股份）杨永席001979.SZ招商蛇口黄均隆000926.SZ福星股份冯东兴000671.SZ阳光城陈霓1622.HK力高集团黄若青000926.SZ福星股份冯俊秀2019中国房地产上市公司十大金牌董秘 2019中国房地产行业十大金牌分析师 股票代码股票简称董秘机构名称分析师000002.SZ万科A朱旭广发证券乐加栋600048.SH保利地产黄海海通证券涂力磊001979.SZ招商蛇口刘宁兴业证券阎常铭600340.SH华夏幸福林成红中信证券陈聪600383.SH金地集团徐家俊中金公司张宇600606.SH绿地控股王晓东华泰证券陈慎0884.HK旭辉控股集团罗泰安招商证券赵可601155.SH新城控股陈鹏国泰君安谢皓宇002146.SZ荣盛发展陈金海天风证券陈天诚000926.SZ福星股份汤文华东方证券竺劲2019中国上市物业服务投资价值优秀企业企业名称企业名称恒大地产集团湖北福星科技股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司重庆市迪马实业股份有限公司碧桂园控股有限公司力高地产集团有限公司中国海外发展有限公司北大资源（控股）有限公司北京金隅集团股份有限公司上海大发房地产集团有限公司合景泰富集团控股有限公司财信国兴地产发展股份有限公司北京北辰实业股份有限公司上坤地产集团有限公司2019中国上市物业服务投资价值优秀企业 股票代码股票简称2869.HK绿城服务6098.HK碧桂园服务1778.HK彩生活2669.HK中海物业3319.HK雅生活服务2019值得资本市场关注的房地产服务商企业名称保利物业发展股份有限公司金科物业服务集团有限公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司同策房产咨询股份有限公司深圳市卓越物业管理股份有限公司重庆新大正物业集团股份有限公司汇得行（中国）集团有限公司河南兴业物联网管理科技有限公司

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

（报告出品方/作者：东北证券，王小勇）1. 住房交易市场前景：空间存在潜力，结构开始转向住房交易市场是房地产市场的重要组成部分，而其中主要分为三个部分： 住宅新房销售市场、住宅存量房销售市场和住房租赁市场。1.1. 新房销售：规模巨大，未来提升空间受限从商品住房市场开启至今，新房销售市场在中国住房交易市场中占据着重 要的地位。商品住宅新房销售交易规模巨大。2020 年中国商品住宅新房总交易额达到 15.5 万亿元，2014-2020 年 CAGR 达到 16.5%，作为住房商品化以后住房交 易市场的主导力量，近 20 年商品住宅新房销售市场交易规模巨大。核心驱动力减弱——未来城镇人口增长存在限制。虽然中国城镇化进程依 然在持续当中，但城镇人口的同比增速持续减小，城镇化呈现逐渐放缓的 趋势，商品住宅新增需求增速减缓。与其他国家对比来看，世界主流发达 国家城镇化率普遍在 70%以上，中国城镇化率仍存在一定空间。根据联合 国预期，2030 年中国城镇化率将达到 70%，之后开始进入城镇化后期，同 时对标美国的城镇化变化历史趋势来看，城镇化率增长至 70%时产生拐点， 进入城镇化后期，增速大幅减缓。2019 年中国城镇化率达到 60.6%，按照 2009-2019 年的城镇化率趋势推算，同样将在 2030 年左右城镇化率达到 70%，预计增速将进一步放缓；长期来看，城镇人口增长存在限制，考虑到 新房销售的基础在于城镇住房的需求增量，新房销售的未来提升空间受限。商品住宅新房销售市场的交易额规模会在中短期内维持增长，但由于需求 增量的逐步减缓，预计未来的提升空间受限。1.2. 存量房销售：规模提升迅速，地位逐渐凸显存量住宅交易额提升迅速，增速超过新房。2019 年存量住宅销售总交易额 达到 6.7 万亿元，2014-2019 年复合增长率达到 20.8%，超过新房销售同期 17.5%的复合增速，提升迅速。存量住宅销售在多个大中城市中占据主导，重要性逐渐凸显。根据前瞻产 业研究院数据，包括四个一线城市和厦门、宁波、苏州等强二线城市在内 的 18 个大中城市的存量房交易的市场规模占比已经超过 50%，开始占据交 易市场的主导地位，表明存量房市场的重要性开始逐渐显现。存量住宅销售流通率维持稳定，销售交易额增长趋势将随存量房价值提升 而延续。我们根据存量房总价值=城镇人口总数*城镇人均住房面积*全国 二手房成交均价对存量房总价值进行测算，根据测算，2020 年底国内存量 房总价值约为 258.8 万亿元,2014-2020 年复合增长率达到 15.1%，增速较 快；同时根据存量房流通率=存量房交易额/存量房总价值的计算方式对存 量房流通率进行计算（由于是对交易额进行预测，与常规的流通率=交易套 数/总套数的计算方法存在一定差异）。根据计算，中国存量房流通率 2014- 2019 年平均值为 3.27%，整体基本维持在 3%左右，较为稳定，预计存量住 宅销售交易额将持续快速增长。1.3. 住房租赁：伴随存量房价值同步提升，流通率保持平稳中国住房租赁交易额规模平稳上升。2019 年住房租赁总交易额达到 1.7 万 亿元，2014-2019 年复合增长率达到 13.6%，持续平稳上升。住房租赁流通率维持平稳。我们根据住房租赁流通率=住房租赁交易额/存 量房总价值的计算方式进行住房租赁流通率的计算，2014-2019 年中国住 房租赁流通率整体维持在 0.75%以上，保持平稳。1.4. 住房交易市场总结：空间存在潜力，结构开始转向根据计算，我们认为：空间存在潜力：到 2030 年，商品住房总交易额将提升到 39.2 万亿元。 结构面临转向：到 2030 年，存量房市场（存量房销售+住房租赁）占比超 过 50%，在住房交易市场中占据主导。2. 渠道竞争格局：混业化渠道之争产生住房交易的传统渠道竞争是一种泾渭分明的状态。在新房销售市场上，开 发商开发新房，并通过售楼处直接自销给购房者，而一手代理公司则为开 发商售楼处提供代理、策划服务，协助销售；在存量房销售和住房租赁市 场上，经纪公司通过旗下人经纪人进行存量房销售和住房租赁的渠道业务。2.1. 各方角色发生改变，渠道竞争格局开始转变渠道竞争格局开始发生转变，地产开发商、一手房代理公司、经纪公司以 及电商平台在住房交易渠道竞争的角色产生变化。地产开发商拓展自有渠道，并进入存量房租售渠道业务。地产开发商通过 旗下分布较为广泛的物业管理公司案场，协助进行新房的自销；另一方面， 依托物业管理公司的场地以及长期与小区住户接触的机会，开发商开始衍生存量房销售和租赁的渠道业务，龙头房企碧桂园、融创、保利等通过旗 下物管公司同时布局一二手房渠道业务。一手房代理公司传统业务遭遇瓶颈，开始拓展二手房经纪业务。新房代理 销售业务的增速趋缓，根据中国指数研究院数据，TOP10 一手房代理公司 代理销售额的上升速度较慢，落后于新房市场的增长速度，渗透率降低， 从 2016 年的 16.9%下降到 2019 年的 14.2%，传统一手房代理业务遭遇瓶 颈。在拓展的新业务中，部分一手房代理公司通过赋能经纪人的方式拓展 二手房经纪业务。以易居为例，赋能二手经纪业务的营收占比从 2016 年的 0.8%提升到 2019 年的 39%，存量房相关业务愈发重要。经纪公司开始进行一二手联动，并布局线上平台。经纪公司在传统的存量 房渠道业务基础上开始参与新房销售渠道业务，进行一二手联动，将渠道 能力逐渐向新房市场复制和迁移。以贝壳为例，2020 年，新房业务和二手房业务的营收占比分别为 54%和 43%，新房业务已经成为重要的收入来源。 此外，经纪公司开始构建房产经纪 O2O 模式，同时在网页端和手机 app 建 设相应的平台接口，进行线上线下的业务联动。房产交易相关的电商平台通过线上引流获客进行渠道业务的开展。主要有 以下两种模式：第一种是“直买直卖”平台：绕过经纪人的中间环节，房 东和开发商直接在线上平台挂牌房源，并与客户直接约谈完成交易，平台 收取交易服务费，典型的例子是 2018 年以前的房多多；第二种是信息端口 平台，平台仅提供端口供经纪人发布房源，帮助进行推广，并收取平台使 用费和增值服务费用，不直接参与交易环节，典型的例子是安居客；第三 种是赋能平台:为线下经纪人提供数据库、品牌、线上交易工具等进行赋能， 并在交易佣金中抽取提成，以易居和现在的房多多为代表。2.2. 业务边界打破，混业化渠道之争展开综合来看，渠道的竞争格局产生演变，原本住房交易各细分领域的渠道参 与者开始互相加入其他领域的赛道，细分业务的边界被打破，住房交易市 场的渠道之争开始混业化。3. 线下突围之道：市场变局推动优势转换3.1. 现象：经纪公司在三项业务中渗透率持续提升在混业化渠道之争当中，经纪公司在三项业务中均持续提升。从三类业务 的渗透率来看，经纪公司在新房市场的渗透率从 2014 年的 10%提升到 2019 年的 26%，迅速提升；存量房交易市场渗透率长期维持在 80%以上，占据主 导地位；住房租赁市场渗透率从 2014 年的 33%提升到 2019 年的 53%，逐 渐取得优势；经纪公司在三项业务的渗透率均持续提升。3.2. 新房与存量房的渠道逻辑差异新房与存量房的渠道逻辑存在差异。在分析线下渠道商业模式之前，我们 可以看到的是住宅新房和存量房的渠道业务逻辑存在差异：新房的渠道逻 辑偏向于卖方市场，房源端的开发商在其中占据优势，通过推广的方式， 使客源端的购房者获知楼盘信息，并直接通过开发商自有渠道（主要是售 楼处）进行交易；存量房的渠道逻辑则偏向于均衡市场，房源和客源两端 需要经纪人进行拓展寻找，并与经纪人达成联系，经由经纪人进行信息匹 配撮合最终完成交易。3.3. 卖方需求转变：去化难度增加，需要增强获客能力长周期维度看，新房去化难度将逐渐增加。商品住宅新房的销售去化周期 处于波动上升的进程中，去化周期加长，商品住宅新房的去化难度逐渐增 加；从长期来看，根据住房和城乡建设工作会议披露，2019 年中国城镇人 均住房面积达到 39.8 平米，对比世界主流发达国家来看，已经高于德国、 英国、法国的 39.4、35.4、35.2 平米，未来住房面积的提升空间较小，住 宅新房销售需求的提升空间存在一定限制，预计去化难度将逐渐增加；同 时，经纪公司新房业务的渠道佣金率从 2017 年的 2.1%提升至 2019 年的 2.3%，也从侧面印证新房去化难度增加。长效机制下，销售快速结转需求增加。房地产长效机制之下，国家对地产 行业的调控收紧，“三条红线”政策限制房企的融资规模，增加房企的资金 链压力，另一方面，房贷集中度管理政策从开发商和个人购房者两端对房 地产相关融资进行限制，这样的政策环境使房企的资金压力增大，对快速 销售结转的需求增强。由以上两个因素推动，新房渠道的卖方市场逻辑开始转变，房源端的优势 开始减弱，而客源端重要性增加，开发商需要拥有更强获客能力的新渠道。3.4. 买方需求转变：选择面扩大，匹配转换效率需求提升买方选择面扩大，渠道转换效率重要性凸显。多数购房者开始不再区分新 房和二手房，而以实际需求为导向。存量房交易在全国重要一二线城市占 据主导，并且存量房的位置和交通优势逐渐凸显，使得一二手房需求市场 开始融合。以上因素使得购房者的选择面开始扩大，相应地，对渠道的匹 配撮合能力有更高的需求，渠道转换效率的考量变得很重要。3.5. 经纪公司获客能力优势：多元覆盖面+大规模布局经纪公司的获客方式覆盖全面且规模大，拥有较强的渠道获客能力。相对 于开发商和一手房代理公司，经纪公司的渠道获客方式覆盖面更广且规模 较大。在线上拥有更高的月活量的平台，线下长期培养的门店和经纪人拥 有相对开发商案场更多的数量优势，并且经纪业务长期在客户资源上的深 耕积累也使得熟客资源能通过转介绍带来新的客户资源。3.6. 经纪公司转换效率优势：直接运营带动赋能增效经纪公司直营带动赋能的模式效率高于纯赋能模式。通过门店和经纪人进 行的渠道业务主要为直营和加盟赋能两种模式，直营模式下公司直接管理 门店和经纪人进行业务，并从交易中抽佣，以链家为代表；加盟赋能模式 下，公司输出品牌、数据、软件工具等，并从加盟商获取的佣金当中抽取 部分提成，以易居为代表。从效率上来看，经纪公司（链家、我爱我家等） 直接运营模式下的转换效率远高于一手代理公司（易居）的赋能模式，从 单个门店完成交易额的数量来看，链家与我爱我家的单店交易额分别为 1.42 亿元/年和 0.9 亿元/年，而易居纯赋能模式下单店交易额为 0.19 亿 元/年；从单个经纪人完成的交易额来看，链家和我爱我家单经纪人完成交 易额分别为 820 万元/年和 610 万元/年，纯赋能模式下的房多多和易居单 经纪人完成交易额为 80 万元/年和 40 万元/年。同时，贝壳平台赋能部分 单店交易额和单经纪人交易额分别为 0.35 亿元/年和 460 万元/年，介于 直营模式和纯赋能模式之间，经纪公司通过直营带动平台赋能的模式下， 转换效率同样高于纯赋能模式。3.7. 经纪公司的基础设施壁垒：门店规模与经纪人培养经纪公司的门店布局和经纪人培养存在壁垒。门店和经纪人作为经纪公司 的基础设施，直接决定经纪业务的覆盖面。头部经纪公司均拥有大规模的 门店布局，数量远超头部开发商的物管项目，截至 2020 年来看，物管公司 中规模最大的碧桂园服务在管 3277 个项目，而头部经纪公司中门店数量 较少的我爱我家拥有约 3400 个门店，德佑则拥有约 10000 个门店，即使开 发商全部物业项目均开展案场业务，其覆盖面依然与头部经纪公司存在差 距；此外，而作为经纪公司业务基础单位的经纪人，其技能存在一定的专 业性，从交易前的房源实勘、维护，到交易中的协助贷款、协助公证，再 到交易后的客户关系维护，均存在特定专业技能，同时 82%的经纪人从业 年数在 1 年以上，38%的经纪人从业超过 4 年，需要一定工作经验积累，无 法快速培养，经纪人的培养同样存在壁垒。3.8. 总结：经纪公司是线下渠道竞争中最理想的模式综上，基于市场变局的买卖双方渠道需求改变，使得渠道获客能力和渠道 转换效率成为渠道竞争中的关键。经纪公司在获客渠道的覆盖面和规模上 双向占优，直营带动平台赋能的模式拥有高转换效率，与新的渠道需求匹 配度最高，同时存在门店和经纪人的基础设施壁垒，是线下渠道竞争中最 理想的模式。4. 线上平台突围之道：线上线下闭环引导模式突围房产线上交易平台在房产交易中愈发重要，线上平台的活跃度和渗透率不 断提升，在整体市场当中的地位越发重要，而线上三种平台模式的竞争也 由此展开，主要的竞争者为经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台、信息端 口平台：经纪公司衍生平台：经由线上导流以后，通过线下经纪人对接房源客源， 引导交易完成，以贝壳找房为代表。收费模式上，对自营部分的交易收取 与线下相同比例的佣金，对非自营的部分则从加盟经纪商的佣金中获取一 定比例的平台抽成。“直买直卖”平台：房主直接在平台上挂出房源，买家直接通过平台获知 房源信息并与房主协调达成交易，以 2018 年以前的房多多为代表。收费模 式上，平台按照完成的线上直接完成的交易额按比例抽取佣金。信息端口平台：为经纪人和经纪公司提供广告信息平台，挂出房源，平台 并不直接参与交易，仅收取使用费和增值服务费用，以安居客为代表。收 费模式上，主要是按照月份/季度进行固定额度的使用费收取，与交易额无 关。赋能平台：平台为线下中小经纪商提供品牌、数据库等资源，通过赋能经 纪商的方法参与交易，以现在的房多多为代表。从收费模式来看，赋能平 台对经纪商完成的交易额按一定比例抽取佣金作为服务费用。4.1. 房产交易平台化的痛点：交易转化以及用户留存房地产交易线上平台存在痛点。房地产的产品特性决定了房产交易平台存 在的痛点：交易转化与用户留存。1）在交易转化方面，房产交易环节多， 流程复杂，且关联方多，转换交易的难度相较一般商品交易更大；2）在用 户留存方面，通过贝壳平台与滴滴出行、美团外卖的对比来看，房产交易 频次低，单次金额高，而佣金率较低；美团、滴滴这种佣金率比较高的平 台可以让利补贴、用低价格吸引用户，使用户养成叫外卖和网约车的习惯 后停止补贴；房产价交易平台则无法做到这一点，房产佣金率低，佣金补 贴相对于房价比例太少，佣金补贴无法吸引用户选择平台，也就无法通过 佣金补贴培养用户粘性，同时由于交易频次低，即使培养用户粘性，作用 也较小，用户留存的难度大。我们将结合从线上到线下的房地产交易流程，针对两个痛点的解决，对平 台模式进行对比分析。4.2. 房源→流量：线上线下联动房源拓展，构成网络效应线上线下联动拓展房源，构建网络效应。房源上线获取流量为交易平台进 行交易的第一步。从购房者获知房源信息的来源来看，63.3%的购房者会选 择门店咨询，为最主要的获知方式，线下的信息渠道依然重要。从房源开 拓方式来看，应用最多的两种分别为门店接待和熟客转介绍，线下的房源 拓展方式依然占据主导。经纪公司及其衍生平台通过维持线下门店和经纪 人的拓展方式保持房源数量上的优势，增加上线的房源数量，促成网络效 应，以此增加线上流量。相比之下，“直买直卖”平台缺少线下拓展的房源， 信息端口平台难以保证房源质量，赋能平台则多数赋能中小经纪商，房源 拓展力度较低。4.3. 流量→客源：高房源真实性保证流量转化为客源高房源真实性保证流量转化为客源。中国质量万里行促进会的调查显示， 73.8%的购房者在选择线上平台时会关注房源真实性，为购房者对平台的选择中考虑的最重要因素。而在线上平台房源真实度评分排名当中，链家网 （链家直营）、贝壳找房（链家直营+平台加盟）、21 世纪不动产位列前三 位，均为经纪公司衍生平台。信息端口平台仅收服务费用的运营逻辑决定 其无法对经纪人拓展房源的真实性进行监控，“直买直卖”平台则由于缺少 专业经纪人的实勘，难以对发布房源的真实性进行有效认定。相比于另外 几种模式，经纪公司衍生平台具备更高的房源真实性，高房源真实性保证 经纪公司衍生平台的线上流量对客源的高转化率。4.4. 客源→成交：线下经纪人深度投入，引导交易转换线下经纪人的深度投入不可或缺。房产交易推进的过程当中环节复杂，且 涉及关联方多，需要专业经纪人协助进行实勘、验真、带看、签约、过户， 而即使在交易时间之外，房源依然需要维护，线下经纪人的工作无法被取 代。同时，客单的成功签约需要经纪人多次带看，成功签约的经纪人 5-10 次带看占比为 48.4%，10-20 次带看占比为 37.2%，98.7%的成功签约经纪 人需要带看 5 次以上，线下经纪人的深度投入不可或缺。经纪人业务效益存在头部效应，且头部经纪人拥有高转换率。根据贝壳研 究院数据显示，前 20%的经纪人完成拓展房源量的 59%，带看量的 42%和成 交量的 81%，同时头部经纪人成交量与带看量的占比差异证明头部经纪人 拥有远优于其他经纪人的高转换率，存在较强的头部效应。经纪公司衍生平台拥有针对经纪人的强管控能力。“直买直卖”平台没有经 纪人，而信息端口平台不直接参与交易，对经纪人的管控力度低。相对于 另外两种平台模式，经纪公司衍生平台的准入审核更强，技能培训、业务 监管、激励制度、合作共享方面拥有管理模式的优势，强管控能力使其拥 有更强的能力培养优质经纪人。4.5. 成交→房源：数据和客户资源的集中沉淀，引导进一步房源开拓数据和客户资源的沉淀引导房源开拓。经纪公司衍生平台在交易完成后由 经纪人对交易信息进行录入，将楼盘数据和客户资源集中沉淀在公司数据库内，再依托数据进一步拓展新房源。通过积累数据和客户资源进一步拓 展新房源并上线，重新开始新一轮交易循环，维持交易各环节的相对竞争 优势，无需依赖用户习惯，从而避免用户留存的问题。对比之下，“直买直 卖”平台缺少线下经纪人的环节对房源进行进一步拓展，信息端口平台则 缺少对房源信息的统一沉淀，赋能平台与经纪人联系度较低，房源信息沉 淀的集中难度较大。4.6. 总结：经纪公司衍生平台，线上线下联动构建闭环，是房产交易平 台最理想的模式经纪公司衍生平台的线上线下联动的全环节布局构建商业模式的闭环，解 决平台化的痛点。交易转换问题的解决：经纪公司衍生平台维持线下经纪人的深度投入和对 经纪人的强管控力度，保证从流量到客源再到成交的顺利转换。用户留存问题的解决：通过数据和客户资源积累重新拓展房源，进行下一 个循环，维持交易各环节的相对竞争优势，而无需依赖用户习惯。因此，经纪公司为基础，衍生线上平台，是渠道之争中突围的最理想模式。详见报告原文。（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）精选报告来源：【未来智库官网】。

5月23日，“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布中国房地产上市公司测评研究成果。根据《2019中国房地产上市公司测评研究报告》，中国恒大成功蝉联榜首，前三名与2018年一致，依旧为中国恒大、万科A和碧桂园。保利地产、中国海外发展和融创中国分别居于第四到第六位，龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产分列第七至十位。（2019中国房地产上市公司综合实力榜前十强）据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。与2018年相比，纳入测评的上市公司总数净增加3家。测评研究报告指出，2018年国内外宏观经济形势复杂，房地产调控影响逐渐显出。受此影响，房地产上下游较多行业增长乏力。供应链超百家上市公司营业收入中，虽九成企业的营收依然在上涨，但过半数涨幅不足20%，一成供应链企业营收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、装配式施工行业营收增长较快，玻璃、电梯、电线电缆、充电桩工程行业营收下滑明显。另一方面，受消费升级、全装修政策影响，存量市场发展，各行业亦面临新的机遇。延续头部聚集趋势测评研究报告显示，从核心测评指标来看，2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%；资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%；净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。整体来看，上市房地产企业呈现多个发展特点。从运营规模表现来看，上市房企经营规模高速增长，趋势延续头部聚集。2018年上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长。从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿元的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%，超过3000亿元的企业有14家，超过万亿元的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2017年的数值分别为前15名和前53名，可见2018年房地产行业继续向头部房企集聚，保持和2017年差不多的趋势。在偿债能力上，上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可控。测评研究报告显示，2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。从企业资产负债率的分布看，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，如中国国贸、中国海外发展等；约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，如龙湖、亿达中国、宝龙地产等；另外29%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有新城控股、万科、华夏幸福、碧桂园、恒大等。盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点；总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点；总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。三大盈利效率指标出现分化，主要是本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动，上行周期对资产盈利能力要求有所放宽，在高杠杆下净资产回报率同样可以提升。在成长能力上，上市房企业绩增速略有回调，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。从成长能力指标看，离散程度较大，表明上市房企成长能力出现分化。从各企业的土地储备情况分析，龙头企业的依然占据优势。其中，恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。短期内土地资源依然加速流向规模企业。总体来看，行业依然存在向上空间，但拿地难度越来越大。融资环境向好多元拓展成热点本次测评研究报告同时指出，2018年房企融资环境依然偏紧，开发贷、债券融资、股权融资以及海外融资等途径不同程度收紧。全年房地产开发到位资金共16.59万亿元，同比增长6.4%，增速回落1.8%。进入2018年四季度，融资环境有好转迹象。宏观金融政策从上半年的去杠杆转变为下半年的稳杠杆，货币政策经过四次定向降准后由偏紧向中性转变。至2019年一季度，房企发债约1860.52亿元，比上年同期增加38.64%。根据央行19年一季度发布的贷款投向报告，一季度末人民币房地产贷款余额同比增长18.7%，虽然较上年末回落1.3%，但依然是贷款投向中增速最高的行业。此外，从业务趋势来看，上市房企的主业仍是地产，除少数个别上市房企外，地产行业的营业收入占据绝对比重，基本在90%以上。经过了多年探索，行业多元化发展已全面开展，但主业为基的趋势在未来5年到10年不会有根本性变化。【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

2020年新年伊始，突如其来的新冠病毒给社会经济带来巨大影响。房地产百强企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。中国房地产TOP10研究组紧随行业发展脉搏，连续十七年深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。2019年，中国房地产市场调控政策持续，全国新建商品房成交规模增速有所回落，百强企业销售规模近十万亿，市场份额进一步提升。百强企业紧抓城市群及热点城市发展机遇，把握市场主流需求、打造适销对路的产品，不断加大营销力度助力规模的增长。与此同时，百强企业更加注重品质与管理、科学决策精准投资，防范经营风险，同时回归产品本源，朝着高质量发展阶段迈进。销售总额增长16.3%，市场份额提升至61.5%百强企业2015-2019年销售增长情况百强企业及综合实力TOP10企业2015-2019年市场份额百强企业市场份额持续扩大，持续扩大至六成，行业集中度进一步提升。2019年，百强企业销售额市场份额稳步上升至61.5%，较上年提高5.2个百分点，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.7%，较上年提高1.3个百分点。阵营分化深度加剧，大型房企优势持续凸显百强企业不同阵营2019年销售额及其增长率均值情况百强企业阵营分化的同时，阵营内部的企业分化也在加剧。2019年，百强前10企业销售额增长率均值为11.9%；11-30企业均值达24.1%，为百强企业销售增速最高的阵营。世茂房地产、龙光地产等销售增速均在30%以上，融创、中海、绿城、龙湖等销售增速均超过20%。百强企业地级以上城市覆盖率及信用债、海外债融资占比百强企业资源集聚效应更为强化，进一步加剧阵营间的分化，强者恒强态势持续。前10企业平均进入105.4个地级城市，地级城市覆盖率达36.0%；拿地金额占50家代表企业拿地总额的47.7%；占行业国内信用债、海外债发行总量的11.1%、27.7%。而城市布局结构、深耕策略及运营水平的差异是阵营内部企业分化的主要因素。百强代表企业未来发展目标百强企业发展目标着重强调提升经营质量，着重强调规模、管理、产品和服务这四个方面，致力于实现高质量发展：1）规模上追求适度、稳健增长，2）强化管理能力，提升企业管理水平，3）注重产品品质、提高服务质量。把握城市群发展机会，加大高潜力城市深耕力度百强代表企业2018、2019年各等级城市销售额分布百强企业积极把握热点城市市场机遇，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，二线城市占比为44.5%，三四线城市销售额占比增长1.5个百分点至40.9%；长三角销售占比最高达31.7%，粤港澳大湾区占比14.9%。紧抓改善型产品需求，聚焦产品力提升百强代表企业2018、2019年重点项目各面积段销售占比2019年，百强企业加大首改类产品的推出比例，支撑企业销售业绩的稳步增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品销售额占比达56.1%，较上年提升2.8个百分点。50家代表企业2018、2019年分城市等级各面积段销售占比百强企业因城施策，一线城市聚焦首置首改产品，二线及三四线城市继续加大首改及改善类产品。一线城市首置类、首改类产品销售贡献占比分别为29.2%、38.8%，在二线、三四线城市，首改类占比分别为59.3%、60.1%，较上年分别上升3.2、3.0个百分点。紧跟市场节奏大力推盘，多渠道营销回笼资金部分企业在线营销平台购房优惠措施百强企业一方面精准把握市场节奏，通过不断加大推盘量，实现了销售业绩持续稳步增长。另一方面通过多盘联动、打造购房节、全民营销等方式为销售造势、蓄客，通过加大优惠、提高佣金等实现项目有效去化；2020年初，百强企业继续发力线上营销、无理由退房或将成为行业标配。增收不增利显现，限价叠加高成本侵蚀溢价空间百强企业2015-2019年营业收入与净利润均值变化情况百强企业2017-2019年净利润率及ROE情况受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，盈利能力小幅下降。2019年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%，较上年分别下降0.5、0.8个百分点。盈利能力分化加剧，优秀企业内部挖潜扩大盈利百强代表企业2019年拿地均价/销售均价的均值情况2019年，前10企业净利润率与净资产收益率较上年分别提升0.1、0.6个百分点至14.8%、20.2%；11-30企业净利润率和净资产收益率较上年分别提升0.5、1.1个百分点至13.0%、21.2%。优秀百强企业一方面受益于规模效益，土地成本、融资成本、期间费用等均处于行业较低水平；另一方面，优秀企业加快周转效率，通过房地产数字化、优化管控模式等，降本增效，有效促进了企业盈利水平的提升。拿地态度维持谨慎，布局回归一二线城市百强代表企业2018-2019年拿地金额占销售额比重均值百强企业的拿地态度维持谨慎，布局重点向一二线城市回归。2019年，50家百强代表企业拿地金额占销售额比重较上年降低2.7个百分点至26.7%；在一二线城市的新增土储权益面积占比52.8%，同比增长7.0个百分点。百强代表企业2019年收并购金额前20城市百强企业积极通过合作、收并购等方式补充优质土地资源。2019年约300家房企作为买方涉足收并购，涉及交易金额近3000亿元，其中百强企业所涉金额近八成，是收并购市场的主要参与者；杭州、成都、苏州、西安等热点二线城市收并购金额均超过100亿元。同时，百强企业借助自身资源优势在城市更新、产城融合、文旅地产等领域积极扩充土地储备。融资环境从严从紧，海外债融资规模有所增长在银行及信托融资渠道监管从严的情况下，百强企业凭借自身优势与银行及信托机构进行合作获取资金。2019年银行贷款的审批要求更趋严格，金融机构普遍设定“白名单”，优先与百强企业进行合作，在授信规模、成本及期限方面更多倾向百强企业；信托公司对合作对象的筛选标准更加严苛，部分信托甚至将合作对象的选择标准限定在排名前50的房企，百强房企在信托融资方面的优势显著。部分百强企业2018-2019年信用债发行结构百强企业的国内信用债发行总量减少，公司债略有增长，海外债发行量有所回升。2019年，海外债发行规模同比增长8.8%至3388.1亿元，国内信用债发行规模为2036.4亿元，同比减少16.7%。部分百强企业2018-2019年ABS发行结构百强企业积极通过资产证券化盘活资金，ABS发行规模占房地产企业发行总量的62.4%。2019年，百强企业的ABS发行规模同比增长13.4%，共计1797.3亿元。供应链ABS是百强企业发行ABS的主要类型，发行量1094.0亿元，占比达60.9%。百强负债水平高位平稳，债务期限结构分化百强企业2015-2019年负债率情况债券偿债高峰到来，销售融资承压暗藏隐忧房企2020-2024年到期债券规模情况房企将迎来偿债高峰，面临一定的现金流考验。房企存续债券中，2020-2023年债券偿还规模保持高位，并在2021年到达高峰。2020年需偿付规模为7520.1亿元，2021年将达到10524.2亿。随着市场进入深度调整期，特别是2020年初新型冠状病毒肆虐，房地产企业销售端的压力正在逐渐加大，叠加融资端继续偏紧，房企面临较大的现金流压力。关注短期偿债能力，抓回款促融资防风险百强企业2015-2019年流动比率与速动比率均值百强企业短期偿债能力保持稳定，在可控范围内。2019年，百强企业流动比率均值为1.52，较上年下降0.03；速动比率为0.54，较上年下降0.03；经营活动产生的现金流量净额均值为52.1亿元，较上年增加1.9亿元。新增高价地总量增长，去化程度分化明显各层级百强企业2017-2019年新增高价地开盘情况百强企业新增高价地金额、面积总量出现增长。2019年，百强企业新增高价地金额及面积总量分别为6422.2亿元、5134.4万平方米，同比增长率均为23.8%，新增高价地数量201块，同比增长27.2%。百强企业历史高价地开盘率近四成，企业规模越大其高价地开盘程度越高。为分析百强企业高价地去化情况，研究组整理了百强企业近三年所拿高价地及其开盘情况，结果显示：百强企业三年开盘率达到38.5%。前10企业的高价地开盘率最高达41.6%，11-30企业、31-50企业的高价地开盘率分别为40.5%、25.0%。部分资金压力较大的企业应注意高价地风险，可通过合理分散布局、加速推盘等方式降低高价地所带来的资金及去化风险。货值结构继续优化，提高变现能力保障现金流百强代表企业可售货值去化结构百强代表企业可售货值结构良好，货值储备充足。研究组基于2016-2019年百强代表企业的土地储备情况、各城市土地消化周期，对可售货值结构进行分析研究，结果显示：去化周期在2年以内的占比超七成。聚焦地产开发主业，强化多元协同百强企业进入多元化领域数量占比百强企业围绕地产主业探索多元业务，协同打造多元竞争优势，探索更多利润增长极。2019年，万科、碧桂园等龙头房企开发业务收入占比均在90%以上。在业务投资方面，房企在聚焦地产主业的同时应避免盲目多元化扩张，谨慎选择新进业务类型，推动企业健康发展。探索精准扶贫新模式，助力决胜小康社会部分房企精准扶贫模式全方位积极回馈社会，全面履行企业公民责任百强企业2015-2019年纳税情况2019年，百强企业积极依法纳税，纳税额稳步增加。百强企业纳税额均值达70.6亿元，同比增长19.8%。百强企业对ESG理念（环境、社会和公司治理）的关注度进一步提升，ESG报告也逐渐成为向投资者、客户展示公司可持续发展能力的媒介；百强企业持续投入社会公益活动，聚焦保障房、教育、文化保护等领域，升级公益模式，努力回馈社会。部分房企加强疫情防控示意图2020年，面对新冠肺炎疫情，百强企业积极捐款捐物，部分企业参与防疫设施建设工作。同时，百强企业严防控筑牢防疫战线，通过及时关闭售楼处、加强防疫宣传工作等，守护好防疫工作大后方。此外，百强企业为租户减免租金，帮助小微企业度过难关。结语2019年末，中央经济工作会议明确指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。在此背景下，百强企业积极改进经营模式，回归产品本源，推动企业高质量发展。一方面把握市场机遇，打造主流产品，另一方面，控制成本支出，审慎投资，优化管控方式，加快周转效率。2020年是全面建成小康社会的决胜之年，百强企业应把握历史机遇，坚持以客户为中心，努力打造高品质产品，不断提升企业综合实力。

央广网北京3月22日消息（记者柴华）据中国之声《央广新闻》报道，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”今天（22日）上午发布《2018中国房地产百强企业研究报告》。报告显示，2017年百强企业负债压力加大，需要重视现金安全，防范资金风险。还有哪些房企研究数据背后的趋势值得我们关注？总体而言，报告认为过去一年百强企业的发展和分化更加明显。2017年百强企业销售总额、销售面积同比分别增长32.8%和23.7%；百强企业市场份额快速上升至47.7%，比上年提高7.9个百分点，行业集中度加速提升。同时，2017年百强企业营业收入和净利润均值增长率都在30%左右，百强企业在快和稳之间努力追求平衡。对于未来，报告认为，百强企业资金、布局隐忧较多，需要严控内生风险。2017年百强企业资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点，整体可控，但短期偿债压力明显加大，流动比率均值为2.11，较去年上升0.02。报告提醒，未来百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险，包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等；另一方面，在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下，企业需要重视现金安全，防范资金风险。今天同时发布的还有《中国房地产百强企业十五年发展报告》，报告对未来趋势进行了预测。报告认为，未来3-5年，中国房地产行业集中度将加速提升，预计到2020年，中国房地产企业数量锐减，房地产市场将变成规模巨鳄们的激烈角逐场地，千亿以上规模企业数量将超30家。而在存量市场上，中国二手房交易规模还只是新房开发销售市场的25%，未来将成为新战场，随着“租购并举”住房制度的持续推进，房地产资产证券化将进入快速发展通道。

中国房地产TOP10研究组紧随行业发展脉搏，连续十八年深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。2020年，全国商品房成交金额实现同比增长8.7%，百强企业把握城市轮动复苏机遇，打造适销产品，加大营销力度，实现了规模稳步增长，销售总额超十万亿，市场集中度进一步提升。与此同时，房地产市场面临较多不确定性，百强企业更加注重规模、效益和风险的平衡，旨在增强企业的综合竞争力。销售总额增长12.8%，市场份额提升至63.2%百强企业2016-2020年销售增长情况百强企业及综合实力TOP10企业2016-2020年市场份额百强企业市场份额小幅扩大，行业集中度持续提升。2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%，较上年提高2.3个百分点，但增幅继续回落。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.5%，较上年提高0.9个百分点。百强企业头部阵营趋于固化，部分房企销售表现亮眼百强企业不同阵营2020年销售额及其增长率均值情况不同阵营销售表现分化加剧。百强前10企业因其布局的全国性和均衡性，有效降低区域市场波动带来的风险，保证销售业绩2020年销售额增长率均值12.4%，高于全国增速3.7个百分点；11-30企业及31-50企业规模意愿依旧较强、竞争更为激烈，实现了销售业绩的较快增长，销售额增长率均值分别为13.7%和13.0%，高于全国增速5.0个百分点和4.3个百分点。百强企业发展策略着重强调规模稳健增长、提升效益、防范风险等几个方面：1）追求业绩规模的稳健增长；2）提升管理水平，向管理要效益；3）优化债务结构，筑牢资金安全防线。把握热点区域发展机遇，紧跟市场节奏大力推盘百强代表企业2019、2020年各等级城市销售额分布百强企业把握热点城市政策窗口期，一线及三四线城市成交占比提升。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市销售额占比较上年小幅上升1.0个百分点至15.3%；三四线城市销售额占比增长0.8个百分点至41.6%。百强代表企业2019、2020年各城市群销售额分布百强企业五大城市群销售占比超七成，长三角销售占比稳步提升。50家百强代表企业销售结构中，五个主要城市群销售占比合计达71.8%，同比增长2.3个百分点。其中，长三角销售占比最高，达30.9%；其次为粤港澳大湾区，占比17.2%。因城施策把握主流需求，以品质和差异化赢得市场百强代表企业2019、2020年重点项目各面积段销售占比2020年，百强企业加大首置、首改类产品的推出比例，推动企业销售业绩的稳步增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品销售额占比达55.8%，较上年提升0.6个百分点；90平米以下首置类产品占比为16.2%，较上年均提升0.3个百分点。百强代表企业2019、2020年分城市等级各面积段销售占比百强企业因城施策，一线城市加大首置及首改类产品占比，二线及三四线城市聚焦首改类产品。一线城市首置类、首改类产品占比分别为28.7%、40.6%，在二线、三四线城市，首改类占比分别为57.0%、63.9%。 线上营销快速崛起，开启数字化营销新篇章2020年，百强房企紧跟市场形势迅速反应，适时调整营销策略，顺势开展线上销售模式，同时整合各渠道资源优势，打造线上线下立体营销体系，开启数字化营销新篇章。营收利润稳步增长，增收少增利持续百强企业2016-2020年营业收入与净利润均值变化情况盈利能力继续下降。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降0.7、1.0个百分点。市场变化日趋复杂，盈利能力分化持续，规模较大企业表现出更强的盈利能力。拿地布局持续回归一二线，城市群拿地占比超五成百强代表企业2019-2020年拿地总量及拿地销售比百强企业拿地积极性有所回升，布局继续回归一二线。2020年，50家百强代表企业拿地金额占销售额比重均值达到35.0%，较上年增长4.2个百分点，新增土储权益面积中近六成位于一二线城市，其中一线、二线城市占比较去年分别增长1.3、1.1个百分点。金融监管继续升级，多元融资缓解短期资金压力部分百强企业2019-2020年信用债发行结构国内信用债发行规模大幅增长。2020年，百强企业国内信用债发行规模2493.6亿元，同比增长34.1%；海外债发行规模2988.2亿元，同比增长8.0%；ABS产品发行规模1746.9亿元，同比增长1.6%。2020年部分百强企业增发配股募集资金情况百强企业积极拓展股权融资渠道，通过赴港上市、增发配股、引入战投等方式补充资金。一方面，非上市百强企业加速上市节奏，另一方面，百强企业分拆旗下多元板块上市，在扩大母公司权益，降低负债水平的同时，探索新的利润增长点，改善企业现金流。百强企业2016-2020年负债率情况房企“三道红线”、银行“两道红线”、供地“两集中”等政策先后出台，房地产长效机制持续实施，这将使得房地产市场呈现弱周期性，房企需顺势而为，转变经营方式，坚持量入为出、动态管理、审慎决策。可售货值结构优化，提高变现能力保障现金流可售货值结构进一步得到优化，短期内去化压力较小。研究组以2016-2020年为研究区间，对百强企业可售货值结构进行分析研究。从可售货值结构来看，其中的58.1%可在1年内去化，与去年同期相比提升2.5个百分点，而1-3年、3-5年及5年以上的占比则均同比减少。新增高价地创历史新高，理性决策防范风险2020年，多个城市增加优质地块供给，加之较为宽松的货币环境，企业拿地热情较高，百强企业新增高价地总量略有增长。2020年全国共成交高价地314宗，其中百强企业154宗，占比为49.0%，成交金额超3000亿元，占比为52.7%。未来随着行业盈利空间下行，企业投资拿地应更加谨慎。百强企业2016-2020年纳税情况2020年是全面建成小康社会目标实现之年，是全面打赢脱贫攻坚战收官之年。百强企业努力克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，坚决夺取脱贫攻坚战全面胜利。百强企业积极投身这场声势浩大的脱贫攻坚人民战争，贡献和智慧获得党和人民的肯定和表彰。疫情期间，百强企业全方位投入疫情防控工作，用实际行动助力打赢疫情防控阻击战，疫情后，百强企业一手抓疫情防控工作，一手抓复工复产工作，为促进经济社会发展作出重要贡献。结语2020年末，中央经济工作会议明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。在此背景下，百强企业一方面积极拓储，创新融资方式，保证企业发展；另一方面注重风险管控，在发展中降杠杆，强化现金流管理，以内生式增长促进高质量发展。2021年，百强企业应紧跟国家政策，精准把握市场机遇，优化管控模式，提升企业核心竞争力，引领行业高质量发展。