房地产市场研究报告

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

【环球网综合报道】房子，始终是我国老百姓最为关注的话题之一。近年来，随着一系列调控政策的精准实施，我国房地产市场正在逐步迈向健康平稳发展，“房住不炒”的理念已经逐渐深入人心。据不完全统计，今年1到8月，全国各地出台各类房地产调控政策合计次数已经突破360次。近日，天眼查发布《房地产行业企业数据报告（2020）》，通过近十年间的企业数据变化及多维度数据剖析，覆盖二手房、房屋租赁、物业市场等话题，分析整体房地产行业的发展，洞察消费者所处消费环境的变化。总体来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快。房屋租赁方面，前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，深圳是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。关于房地产服务，我国数百万家物业、装修、搬家相关企业近十年注册总量至少翻了两番。我国房地产行业新时代已然到来。2020年前三季度新增房地产相关企业30万家，西南地区同比增速最快10月过半，“金九银十”进入下半场，房地产市场整体成交依然活跃。据中原地产研究中心统计数据显示，热点的30大城市合计成交1820万平米商品房住宅，环比8月上涨了4.8%，而同比2019年同期上涨了25%。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国共新增房地产相关企业超过30万家，较2019年同期相比增长11.91%。今年新增的房地产相关企业主要集中在广东、江苏和山东，三个省份新增的相关企业总量约占全国三分之一。有相关分析称，市场的热度主要原因是因为信贷政策相对宽松，另外各地分化也非常明显，最主要上涨的城市集中在一二线城市，华南和华东上涨明显超过华北。天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国一线城市新增房地产相关企业超过3.4万家，同比增长17.42%，新一线城市增量较为稳定，同比增长0.44%，而二线城市新增房地产相关企业超过7.6万家，同比增长25.63%。分区域来看，天眼查专业版数据显示，2020年前三季度我国华东和华南地区分别新增房地产相关企业12万和6万家，同比增长分别为22.68%和11.03%，而华北地区新增同比增长仅为1.04%。值得注意的是，西南地区新增房地产相关企业超过4万家，同比增长25.12%。针对未来市场，中指院方面分析认为，中央将保持房地产调控政策的连续性、稳定性，坚持稳地价、稳房价、稳预期。地方政府也将从各地实际出发，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。总体来看，天眼查专业版数据显示，我国目前有超过195万家房地产相关企业。其中有限责任公司占比超9成，注册资本为1000万以上的相关企业数量占比超过38%。地域分布方面，广东省的房地产相关企业数量最多，近30万家，占全国相关企业总量的15.10%。山东省和江苏省分别以15万和14家相关企业数量位居第二三位。另外，四川、浙江和上海三个省市地区也均拥有约10万家房地产相关企业。天眼查专业版数据显示，对比人口与房地产企业数量，可以发现，人口数量较多的省份，也拥有数量较多的地产相关企业。例如，“人口大省”山东和广东两省所拥有的的房地产相关企业数量，分别位居全国第二三位。天眼查专业版数据显示，2015年以来，我国房地产相关企业年注册量逐年上涨。2018年，我国房地产相关企业注册增速达到18.59%，为近十年来最高。2019年，我国房地产相关企业年注册量近37万家，为历年增量最高。2020年前三季度新增二手房相关企业13万家，已超过2019年全年增量随着房地产行业中二手房市场的不断发展，关注二手房的人也越来越多，二手房相关企业也开始纷纷崭露头角。天眼查专业版数据显示，我国目前有60万家二手房相关企业。其中，有限责任公司占比近9成。区域分布上，广东省的二手房相关企业数量最多，超过7万家，占全国相关企业总量的12.03%，其次是江苏省和上海市，均拥有约5万家相关企业。另外，山东、四川和浙江三个省份也都拥有超过3万家相关企业。纵观近十年我国二手房企的发展，天眼查专业版数据显示，从2011年起至今，我国共新增了超过72万家二手房相关企业，其中，2016年相关企业年度注册增速高达27.21%。值得注意的是，2020年前三季度我国共新增二手房相关企业超过13万家，已经超过2019年全年新增的相关企业总量，较2019年同期相比增长41.16%。其中，2020年第三季度新增6万余家二手房相关企业，环比增长23.25%。地域方面，今年新增的二手房相关企业主要集中在江苏、浙江和广东，三个省份新增的相关企业数量均占全国的9%。贝壳研究院方面表示，伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交在三季度实现反超。数据显示，2020年前三季度重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。另外，2020年国庆“黄金周”刚刚过去，据相关机构数据统计，今年黄金周二手房市场比去年明显升温，但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化，整个金九银十维持了“温”的表现。2020年前三季度新增房屋租赁相关企业9万家，第二季度新增近4万家近几年，国家陆续出台政策，鼓励住宅租赁市场发展。根据《中国流动人口发展报告》显示，流动人口中超过2/3的流动人口选择租赁住房。天眼查专业版数据显示，我国目前拥有90万余家房屋租赁相关企业，超三成相关企业注册资本达1000万以上。另外，有限责任公司占比为83.45%，个体工商户占比为5.84%。地域分布方面，广东省的房屋租赁相关企业数量最多，超过11万家，占全国相关企业总量的12.66%。山东省以9万余家相关企业数量位居第二，江苏省和河南省分列第三四位，均拥有超过6万家相关企业。自2012年以来，全国房屋租赁相关企业的年度注册数量和增速呈稳定上升趋势。其中，2019年新增房屋租赁相关企业近18万家，增速达21.18%。据我爱我家研究院13日晚发布最新报告显示，9月，北京住房租赁交易量、租金同步下滑，市场正向淡季过渡。业界分析认为，未来北京租赁交易量将继续下行，租金也呈现稳中有降的态势。除北京外，58同城、安居客在《9月重点城市租房趋势报告》中提到，上海、广州和深圳平均租金较上月环比均小幅上涨。天眼查专业版数据显示，我国2020年前三季度共新增9万余家房屋租赁相关企业，其中第二季度新增近4万家。分城市来看，今年新增房屋租赁相关企业数量最多的城市为广州市，超过6,700家，郑州市和深圳市分别以4,300家和3,600家相关企业数量位居第二三位。值得注意的是，深圳市第三季度新增超过1,400家房屋租赁相关企业，环比增长9%，是唯一一个今年三个季度增量均上涨的一线城市。房地产服务三件套：物业、装修、搬家，近十年相关企业注册总量至少翻两番【物业】天眼查专业版数据显示，我国共有超过212万家物业相关企业，其中有限责任公司占比超过94%，约3成的相关企业注册资本在1,000万以上。地域分布上，广东省的物业相关企业数量最多，近35万家，占全国相关企业总量的16%。山东省和江苏省位居第二三位，分别拥有19万和17万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名，均拥有10万余家相关企业。另外，我国超过63%的物业相关企业都成立于5年内，超过9%的物业相关企业成立15年以上。 以工商登记为准，2020年前三季度我国共新增近34万家物业相关企业，同比增长10.26%。新增的相关企业同样主要集中分布在广东、山东和江苏三个省份。【装修】天眼查专业版数据显示，我国目前有近414万家装修相关企业，主要分布在建筑业（43.24%），批发和零售业（22.42%）和租赁和商务服务业（19.28%）。其中，有限责任公司占比73.29%，个体工商户占比为24.41%。另外，将近一半的相关企业注册资本为0-200万。地域分布上，江苏省的装修相关企业数量最多，超过60万家，占全国相关企业总量的14.53%。山东省和广东省则位居第二三位，分别有超过43万家和近34万家相关企业。值得注意的是，我国装修相关企业2011年的注册总量为61.2万家，到2020年已经增至495万家，注册总量翻了三番。以工商登记为准，我国前三季度新增装修相关企业超过百万家，同比增长42.81%。【搬家】天眼查专业版数据显示，我国共有8.5万家搬家相关企业，主要集中在居民服务、修理和其他服务业（33.97%），交通运输、仓储和邮政业（27.15%）和房地产业（19.28%）。地域分布上，注册于山东、广东和江苏的搬家相关企业数量位居全国前三，三个省份的相关企业数量之和占全国的32.24%。其中，山东省的搬家相关企业数量最多，超过1万家，广东省和江苏省分别拥有超过9,900家和7,000家相关企业。天眼查专业版数据显示，我国搬家相关企业自2016年起注册增速始终保持在24%以上，2019年新增相关企业近2万家，为历史增量最多的年份。以工商登记为准，我国今年前三季度共新增近1.2万家搬家相关企业，同比增长-17.07%，其中，广东省新增的相关企业数量最多。投诉“重灾区”：买卖合同纠纷和物业服务合同纠纷为主要案由日前，一则有关“搬家”的新闻引起热议：吴女士找北京某搬家公司搬家，事先谈好的最多1500元，结果搬完算账时，搬家公司竟出具了一张18000元的账单！吴女士把这段经历发到网上，引起许多被搬家公司坑害过的网友的共鸣。事实上，房子，关系到消费者的安居问题，却是出现消费纠纷最严重的行业之一，房地产也成为了投诉的“重灾区”。据中国质量万里行消费投诉平台数据显示，2019年度房地产行业相关投诉21613例。按照房产家居行业特性，将投诉数据按照房地产、房屋租赁、家装家居三个细分行业进行划分并统计，统计结果显示：房地产行业相关投诉有15325例，占投诉总量的70.91%；房屋租赁行业相关投诉有5571例，占投诉总量的25.78%；家装家居行业相关投诉717例，占投诉总量的3.32%。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过28万家房地产相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷的案件数量占比近49%。另外，有3.48%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，超过3万家有严重违法行为。2020年以来，房地产相关企业被执行人信息数量已达38.6万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过14万家房屋租赁相关企业产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷的案件数量占比近48%。另外，有4.6%的房屋租赁相关企业曾遭到行政处罚，近6,000家有严重违法行为。2020年以来，房屋租赁相关企业被执行人信息数量已达12.2万次。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过41万家房地产服务相关企业（指物业、装修、搬家相关企业）产生过法律诉讼，其中，案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷的案件数量占比超过60%。另外，有2.12%的房地产服务相关企业曾遭到行政处罚，近3.8万家有严重违法行为。2020年以来，房地产服务相关企业被执行人信息数量已达30.8万次。有业内人士建议，以购房为例，若出现纠纷，可以采取的维权方式包括：一、用合法的方式与开发商协商沟通。比如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等理性方式来主张自己的权利。二、可以请求消协进行调解。三、向有关行政主管部门反映、投诉。四、协商调解不成，可以通过诉讼、仲裁等司法程序解决。此外，还有地区提供了投诉热线、网站等方式，为消费者提供了维护自己合法权益的渠道。数据说明1、相关企业界定：(1) 房地产相关企业：企业名称或经营范围含“房地产”；(2) 二手房相关企业：企业名称或经营范围含“房地产经纪、二手房、出租受托管理的住宅、出租商业用房、办公用房”；(3) 房屋租赁相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“房屋租赁”；(4) 物业相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“物业”；(5) 装修相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“装修”；(6) 搬家相关企业：仅统计企业名称或经营范围含“搬家”；2、仅统计中国大陆地区企业数据，城市等级划分以第一财经·新一线城市研究所发布的《2020城市商业魅力排行榜》为准；3、相关企业总量和增量统计全部企业状态，其余维度均仅统计在业、存续、迁入、迁出状态的企业；统计时间截至2020年10月。版权声明本报告由天眼查数据新闻试验室（“天眼查”）制作，版权由天眼查排他所有，所涉的文字、图片、商标、表格等组成部分均受中华人民共和国相关法律保护。欢迎您以媒体传播、市场分析、政策研究等非营利目的引用本报告部分或全部内容，引用时需注明来源“天眼查”。未经事先许可，任何组织或个人不得以任何形式擅自使用、复制、转载本报告的全部或部分内容或组成元素，或向第三方实施许可，否则，天眼查将保留追究其法律责任之权利。数据来源及免责声明本报告所涉之“天眼查”数据，均来自于权威公开信息来源。天眼查并不对前述信息来源所公示之数据、文字、图形等信息与客观事实的一致性、及时性、准确性进行保证或担保。同时，前述数据仅能反映当前公示统计数据样本的基本状态，未必能够完全反映市场客观情况。本报告所载的资料、意见以及推测仅反映天眼查于报告发布当日的判断，由于社会以及政治、法律、市场、技术等环境可能随时改变，天眼查无法保证本报告所载信息可反映读者阅读时的最新行业或市场状态。有鉴于此，本报告无法作为投资决策的直接或最终依据，仅可用于初步研究参考，天眼查不因本报告（包括但不限于数据、计算方法、逻辑观点等）承担法律责任。请您知悉并同意，您基于本报告内容作出的分析、判断、决策等商业行为，均系您自身的经营行为，您不得因此类经营行为导致的利益受损而主张天眼查承担任何责任。同时，天眼查保留对本报告所载信息在不发出通知的情形下做出补充和修改的权利。请您在阅读或使用本报告前，审慎阅读及充分理解上述声明之内容，否则请勿阅读或使用本报告。

日前，深圳中原研究中心发布2020年房地产市场总结。报告显示，2020年深圳房地产市场领跑全国。虽然受疫情冲击以及史上最严调控政策的出台，但深圳发展前景仍被普遍看好，资金大量流入，一二手轮番带动市场。2020年已经过去了！回顾去年一年，深圳房地产市场如何？一起来看看最新数据报告。01.从2020年度各个季度房地产市场表现来看：一季度疫情冲击下，市场基本停滞。二季度，疫情稳定，市场快速反弹，金融宽松下部分资金违规流入房地产市场，进一步拉高了市场。尤其是二手房，成交量迅速升至近几年高点，价格也大幅上涨，而新房供应不足，表现一般，但部分网红盘万人打新也引起了政府关注。为打击炒房以及资金的违规流入，715新政出炉。新政后，市场快速回调，二手跌至谷底，部分需求转向大湾区其他城市。二手经历了上半年的大涨，而新房限价，一二手倒挂愈加明显。同时，随着预售政策放宽，上半年略显低调的开发商开始发力，推盘量快速上涨。进入四季度，建设特区40周年的时机典给购房者再添信心，新房供应进入近几年最高峰，去化也持续处于高位。二手经过四个月左右的调整，从低谷慢慢开始回温，但距正常水平尚有一段距离。深圳85个片区二手住宅成交中，龙岗中心城、布吉、西乡是常年占据前三位的片区。三者成交量相加比4-10名的总和还要多1600多套。排名第一的龙岗中心城1-11月成交量为6602套，相当于每个月要卖出600套二手住宅！深圳二手市场活跃度可见一斑。02.网签数据显示2020年新房住宅共成交45384套，同比上涨19.8%；成交448.9万平，同比上涨20.5%，成交量为近五年最高。根据市场监测2020年新房住宅获批共54938套，同比上涨17.3%，批售面积合计540.3万平，同比上涨15.4%；市场共推售住宅51582套，同比上涨19.9%，新入市住宅面积合计521.4万平，同比上涨15.0%。新房住宅供应、成交连续三年上升。据报告显示，2020年深圳十一区中，福田、南山、宝安、盐田、大鹏、坪山六区住宅成交套数下滑，其余五区成交套数均有所上升深汕合作区自2019年12月开始成交，2020年全年成交1818套，同比上升了4684.2%。罗湖区今年有3个住宅项目入市，成交650套，同比上升了105.0%。福田、南山、宝安等核心区域，成交量则出现不同程度的下滑，福田只成交396套，同比下滑73.2%。此外，根据中原市场监测，2020年新房住宅项目入市近百次，下半年入市占比超七成。下半年入市项目以摇号为主，且由于715新政要求，无房优先越来越成为主流。下半年周均开盘去化基本在五成以上，全年开盘去化率超过六成，远超过去两年。2020年全年各类型项目开盘超130次，共26个项目34批次开盘当天售罄。其中，住宅项目占主导，公寓仅三项目开盘售罄。从区域分布来看，宝安、南山、光明四区开盘售罄项目最多。成交主力仍然在4-6万价格段，占比47.0%，但较上一年下滑了6.6%，下滑明显。而6-8万则上升1.7%，占比12.2%，核心区域新房限价略有放宽，新房住宅均价6万以上较为普遍，导致成交也上升。同时相对东部，西部区域热度较高，成交较为火热；而东部区域新盘去化周期明显较长，部分新盘销售面临较大压力。报告中对于2021年新房住宅市场表示，在房住不炒国策下，随着居住用地供应的逐年增加，住宅供应量也会继续增长。2021新房供应预计将继续增加。而新房限价下，一二手倒挂仍将持续，但政策上也面临不确定性，新房成交高于二手的局面很难再现，二手逐渐从低谷回升也会抢占部分新房市场份额。03.据报告披露，2020年公寓批售项目46个，批售商务公寓24910套，批售面积合计147.0万平，套数同比上涨23.6%，面积同比上涨23.7%。自2015年以来公寓供应持续增加，近两年增幅更为明显。深圳住宅限购后，商务公寓承接了部分住宅市场外溢的需求，更多地发挥了居住属性，类住宅倾向明显。2017年限价后住宅市场逐渐复苏，2020年新房住宅成交量同比上涨19.8%，而公寓成交量仅同比上涨2.6%，故2020年商务公寓占比下降了2.6个百分点，仅20.5%。其中，成交主力在于宝安、南山两区。宝安、罗湖、盐田三区成交均价有所下降，其他区域略有上升，整体来看各区均价变动不大。对于2021年的公寓市场，因为2020年7月底出台商务公寓新政所致，未来商务公寓供应有限，但2021年公寓供应仍较为充足，根据深圳中原研究中心不完全统计，明年潜在计划入市的公寓项目有33个。来源：深圳地产网、湾区买房宝典

来源：时刻头条“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》（以下简称为《报告》）。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60％根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70％，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1％提升至2024年的62.2％。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业和房地产行业整体-1.19％和-2.21％的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70％，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7％上涨到40.2％，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32％。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3％，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5％。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5％，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1％，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90％。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》；《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升；其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整；热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%；2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓；甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%；在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平；2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%；2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%；2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降；华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二线城市；经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。（文章来源：前瞻产业研究院）

11月昆明主城住商办土地供17宗，占地912.36亩，商业商务用地居多，建筑体量147.49万㎡，起拍金额25.24亿，土地单价276.67万元/亩，起拍楼面价1711元/㎡。据本机构统计，截止到2019年11月30日，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示供应商住办土地共17宗，拟出让占地面积共计60.82万平米，出让起始总价约25.24亿元，出让综合楼面价1711元/㎡。土地市场-土地成交本月共计成交住商办用地29宗，用地面积44.42万方，建筑面积52.57万方，成交总价65.55亿元。截止到2019年11月30日，昆明市土地交易中心和昆明市国土资源公示已成交商住办土地共29宗，成交土地面积44.42万平米，成交金额65.55亿元，平均地价983.76万元/亩。土地市场-昆明土地市场细分11月土地成交招拍挂公开拍卖为主，西山区成交显眼。其中草海板块五号地块第四次流拍后挂出，溢价成交，西山区高新板块一宗住宅用地溢价43.07%成交。本月商住类土地成交29宗，多数土地集中于西山区和五华区，整体楼面价达12470元/㎡，草海板块五号地块区位优势明显，带动整体成交楼面价大幅度上涨，商品房成交均价小幅下降，房地价比值大幅缩小。本月土地成交量跌价涨，公开招拍挂为主，成交29宗地块，西山区主力成交8宗优质综合用地，39.70万方，占比89.36%，五华区成交21宗，占比10.64%。本月商品房市场供应上涨，商品房供应以住宅为主，极少数商业量补位，由于中国铁建·西派国樾、金地悦天下、碧桂园龙腾世家等项目车位成交量大价低拉低整体成交均价。11月主城商品房供应183.10万方，环比上涨10.63%，同比下降21.37%，供应量上涨，临近年末各房企集中供货预备冲刺，11月主城商品房成交160.42万方，环比上涨14.54%，同比上涨24.11%，成交面积小幅上涨，总体市场供大于求，11月成交均价9700元/㎡，环比下降21.93%，同比下降8.82%，本月车位成交占比较高，拉低市场成交均价。物业市场-商品房存量本月市场进入年底冲刺预备阶段各房企放量供应，商品房存量呈上升阶段，整体市场去化压力较大，未来去存依旧是市场面临的主要任务。11月，昆明市场可售面积1528万方，同比增加265万方，环比上涨23万方，去化依旧保持较大压力，11月，市场走势保持平稳，消化周期处在12个月左右。物业市场-商品住宅走势本月各房企备货冲量，供应上升，房企放价促销，加之成交区位影响，价格结构性下降成交量价呈现小幅下降的状态。11月主城商品住宅供应100.20万方，环比上涨33.71%，同比下降44.21%，整体供应大幅度上升，11月主城商品住宅成交83.21万方，环比下降15.69%，同比下降1.45%，成交量小幅下滑，11月主城商品住宅成交均价13726/㎡，环比下降4.25%，同比上升7.24%，成交均价小幅度下降。物业市场-分物业商品住宅市场供应节奏加快，高层项目主导供应，洋房别墅少量供应，后期将依旧以高层为主入市，预计后期房价水平将上扬。物业市场-商品住宅存量碧桂园龙腾世家等项目项目集中放量，供应上涨，万科魅力之城等项目低价出货，致使量升价跌；期总体成交低位运行，库存持续攀升，去化周期高位运行。物业市场-排行版物业市场-办公市场走势近年办公市场供应成交均保持平稳，供求均有所增长，整体市场回暖。办公供应从2012年到2014年，总体上供应量上升，2014年达到顶点，办公存量最大，2015至2017年后供应减少，去化库存为主，2017年后供应有回升趋势，在成交方面，2015到2019年，成交量总体保持稳定，市场供求保持平稳健康发展，从成交价格方面看，近三年市场办公成交均价有所波动，17年开始价格结构性变化。物业市场-办公市场走势办公市场供大于求，市场以去库存为核心，本月供应成交量小幅下降，金地中央公园、万彩城等项目成交量大且带动均价上扬。11月办公供35.21万方，环比下降21.74%，同比上涨41.77%，办公市场供应量下降，11月办公成交16.34万方，环比下降14.58%，同比上涨29.20%，成交量小幅度下降，11月办公成交均价9536元/㎡，环比上涨7.53%，同比下降20.35%，成交均价上扬。物业市场-办公市场存量办公市场库存过盛，库存量小幅上涨保持高位运行，市场成交略显疲态，去化周期长达26个月去存压力大。本月办公市场以去库存为主，库存量上升，仍处于高位，截止本月存量面积462万方，近一年办公供销保持相对平衡走势，但市场呈现疲软业态，去化周期保持在26个月以内。物业市场-商业市场走势商业市场供远大于求，成交持续低位，呈现疲软状态，成交均价保持上扬，整体市场低位运行。供求方面，从2012年到2014年，供应量一直稳健上涨，商业成交量逐年上涨，2014年供应量达到峰值，2015年以后，供应量放缓，市场主要以去库存为主，市场库存堆积，去化压力大，从成交价格方面看，受成交结构影响，2013—2016年，整体成交价格呈下降趋势，2016年至今均价维稳，2019年受“三稳”政策影响，价格将保持稳定趋势。物业市场-商业市场走势碧桂园龙腾世家等项目集中放量，供应上涨，万科魅力之城等项目低价出货，致使量升价跌。11月商业供应面积8.87万方，环比上涨54.80%，同比下降13.59%，供应量大幅度上涨，11月商业成交面积6.13万方，环比上涨47.00%，同比上涨20.53%，市场成交小幅上涨，11月商业成交均价17389元/平米，环比下降15.99%，同比上升2.68%，整体成交均价小幅下降。物业市场-商业市场存量商业市场年末各项目集中放量，库存持续攀升，去化周期高位运行。截止目前商业库存524万方，库存量保持高位，库存压力大，库存依旧保持增长，去化周期达126个月，去化周期长。来源: 云南房网

作者：璐璐7月初，全球性房地产咨询公司莱坊在官网发布了《中国商业房地产投资市场主题研究报告—2020年6月版》，报告预计2020年全球GDP增长将为-3%，其中美国2020年预计GDP增长-5.9%，欧盟预计增长-7.5%。在报告中，预计2020年中国的GDP增长2.1%，经济表现预计将好于发达经济体。来源：莱坊官网公告报告显示，2010年至2020年第一季度，中国内地房地产投资市场大宗交易年度成交总额平均达到2060亿元，在2015年、2016年和2019年，年度成交总额都突破了2500亿元。2019年创下中国内地房地产市场大宗交易总金额近10年最高值，接近2780亿元，同比上升24.5%。在2020年第一季度，内地房地产投资市场大宗交易成交总额为708亿元。2010年至2020年第一季度，中国内地房地产投资市场平均每年的大宗交易成交宗数为877宗，在2011年、2014年、2015年、2016年成交宗数超过了1000宗。在2019年全年，中国内地房地产市场大宗交易宗数为726宗，每宗交易平均金额同比上升41.2%。 2020年第一季度，大宗交易成交宗数为193宗，平均成交金额为3.7亿元。来源：莱坊官网公告

来源：华夏时报原标题：中国社会科学院财经战略研究院 中国房地产大数据报告首发（2019）主笔：邹琳华 王业强 吕风勇为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月 -2019年10月纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了《中国房地产大数据报告（2019）》。本报告同时也是2019年各期《中国住房市场发展月度分析报告》的年度总结报告。一、2019住房市场运行动态1．核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年，核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月，核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹；2019年5-7月，“小阳春”逐步消退，核心城市房价涨速下降。2019年8-10月，市场进一步趋稳，核心城市房价稳中略降。2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。纬房核心指数显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。核心城市房价的季节波动率要大于年度波动率。纬房核心指数还显示，2018年10月，尽管与上年同月相比核心城市房价只上涨了0.3%，但与2019年1月的102.53点相比，核心城市房价累计上涨了3.42%。与2018年1月100点相比，核心城市房价累计上涨了5.73%。纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。从二手房成交量指数看，在核心城市房价止涨趋稳的同时，二手住房成交量也冲高回落。2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明短期房价上涨动能减退。十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。2． 一线城市房价反弹力度较弱，除深圳外其它城市均处于下降阶段从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。从2019年10月环比变化看，一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海环比下跌0.70%；广州环比微涨0.12%；深圳房价环比上涨1.81%，涨速比上月扩大0.91%。3．准一线城市中天津重庆房价相对低迷，苏州上涨较快但涨势得到抑制从准一线城市近一年的房价走势看，天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定，近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%。从2019年10月环比变化看，准一线城市房价平均环比下跌0.117%，跌速比上月减缓0.473个百分点。其中天津环比下降1.43%，跌速比上月收窄0.1个百分点，房价下跌速度仍较快；杭州环比下降0.11%，比上月减缓0.39个百分点；重庆环比上涨0.87%；热点城市苏州环比上涨0.2%，前期涨势得到抑制。4． 过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌从近一年二线城市房价走势看，过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%，年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷，其中青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%，武汉同比下跌3.9%。从2019年10月环比变化看，二线城市房价平均环比下跌0.008%，涨速比上月收窄0.144个百分点。二线城市中，短期房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、大连等仍有上涨；青岛、厦门、郑州等延续下跌，但厦门的年度涨幅仍然为正；西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。5．三四线城市房价下跌个数增多，部分城市房价涨速仍相对较快2019年以来，三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响，少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示，近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。从2019年10月环比变化看，三四线城市短期房价总体微跌。三四线城市房价平均环比下跌0.055%，跌幅比上月收窄0.103个百分点。6．分城市群看，2019年珠三角城市群景气度相对较低，长三角城市群景气度相对较高从2019年各大城市群的市场表现看，长三角城市群的市场景气度相对较高，房价上涨城市比例更大，部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快；珠三角城市群的景气度相对较低，房价下跌比例更大，除深圳、东莞等外，广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，其中肇庆跌速相对较快。环渤海区域房价同比地图显示，京津冀一带，唐山房价同比上涨较快，大连、秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨，而北京、天津，以及河北的张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌；山东临沂房价同比上涨较快，而青岛房价同比下跌约10%，淄博、潍坊、日照等城市房价停滞或略跌。2019年10月主要城市房价同比分布图2019年10月珠江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月长江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月环渤海城市群房价同比分布图2019年10月中部城市群房价同比分布图7．核心城市住房租金下跌，租房市场景气度下降反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，2019年10月，核心城市住房租金指数为102.74，环比下跌1.16%，同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后，10月租金下跌速度继续加快。一方面，9-10月属于租房市场淡季，住房租金下跌具有一定的季节性波动属性；另一方面，2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨，但8-10月的下跌态势类似，因而2019年的租房市场景气度要低于上年。纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。二、市场形势分析1．房地产融资政策仍然从紧，但房贷利率趋于回落房地产融资仍然受到严格管控。2018年底至2019年初，随着定向降准等货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。在信贷相对宽松的背景下，2019年春季住房市场出现“小阳春”现象，部分城市房价较快反弹。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线，“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控，房地产融资政策环境仍然从紧。这消除了房价进一步上涨的可能性，使得“小阳春”自行消退。利率动态调整机制开启，房贷利率中长期有回落的趋势。2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，要求商业银行自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。由于房贷利率历来以基准利率为锚，而基准利率又自2014年11月22日再未做出调整。央行此次发布个人房贷利率新规，相当于重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下，货币环境总体仍将适度宽松，这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势，在房贷利率形成新规下，既使存在房贷利率加成机制，房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。2．土地市场格局或将发生重大变化，但短期不会对房地产市场构成直接冲击土地政策出现重大变革，城乡土地市场并轨改革启动，符合条件的集体土地可合法直接入市。在较长时间内，集体土地无法直接进入土地市场，土地市场的城乡二元分割特征显著。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，并将于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次开辟了集体建设用地直接入市的合法途径。其中，以法律形式明确了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道，土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内，由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看，虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设，但通过建设租赁性住房等渠道，集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。3．抑制住房投资投机方向未变，但调控政策面临边际性宽松“房住不炒”、抑制住房投资投机的调控政策方向得到坚持。在复杂的内外部经济形势下，中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。2019年4-5月，包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。房地产调控政策不松动，也意味着房价短期难以出现大涨。另一方面，限购、限价政策面临边际性调整的需要。自2010年北京首次推出住房限购政策以来，住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段，一些城市的限价政策中长期效果也不明确，但对市场效率的影响却较为显著。随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降，部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。4．经济增速下滑对房价的影响逐步显现，房价上涨预期有所减退经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退，更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下，世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响，我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，这将导致市场观望情绪增强，抑制房地产投资投机。2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段，房地产信贷也有一定松动迹向。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。2019年1季度，全国房价总体回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。2019年4月以来，在经济增速下滑的背景下，随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币宽松政策短期见顶，房价回升的态势受到抑制，房价上涨预期逐步减退。2019年4月以来二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场预期的转变。三、2020重点城市市场预测预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。短期重点城市房价趋降主要原因有：经济增速下滑，城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑，将导致城市化动力减弱，并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响，2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓，城市的人口吸引力相对降低，对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。以房地产去库存、货币化棚改政策为触发点的本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但2017年以来，一线城市房价开始由涨转降；2018年以来，部分热点二线城市房价也出现较大下调；2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列。三四线城市房价逐步由升转降，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。在没有新的激发因素出现之前，市场信心难以有效恢复，房价总体趋降。另一方面，房价存在先抑后稳的条件。尽管经济增速下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底，调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡，在总体先抑后稳的背景下，不排除局部较快上涨或下跌的可能性。分城市看：一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。一线城市作为全球性城市，房价对外部经济环境变化比较敏感，全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响；作为科技创新中心，一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响；近期，部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降，短期市场难以有回升的基础；在再城市化背景下，一线城市作为高端人才流入地和高端产业聚集区，房价回调存在一定支撑点，个别城市房价仍可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。受一线城市房价下跌的传导及短期观望氛围增强的影响，二线城市房价或将以小跌为主。但部分城市发展前景较好、房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。三四线城市总体下跌。从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行阶段。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。四、基于大数据的城市房价预警预报纬房大数据预警预报系统为国内首个基于大数据与人工智能的房地产预警预报系统。在最新纬房指数监测指数的基础上，基于房价空间传导机制及区域房价相互作用机理建立预报模型。在人工智能等算法模型给出初步风险判断结果之后，通过专家会商评估，给出最终预报信号。需要注意的是，纬房预警预报系统仅为市场短期走势预测，并不一定代表现实已经发生的涨跌。纬房预警预报信号为数学概率信号而非确定性结果，具有一定的差错概率。结果仅供分析市场参考，不直接构成决策及买卖建议。根据监测模型及专家评价，提出以下参考性预警预报：浅红色（一般上涨）预警：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波正红色（较快上涨）预警：无深红色（大涨）预警：无浅绿色（一般下跌）预警：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。正绿色（较快下跌）预警：无深绿色（大跌）预警：无2019年11月纬房大数据预警预报五、存在问题1．高速增长趋于结束，局部市场下行风险增大经过近二十年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨，但由于住房供给规模的持续增加，不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在一定的波动风险。2．房价趋降考验政策定力在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下，住房投资投机需求减退。在当前的内外部经济环境下，只要“房住不炒”的方略能够坚持，不仅房价难以出现大幅上涨，部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价，但也会使一些开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市，财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。3．市场下行时，房地产企业延期交房、烂尾及各类市场纠纷的发生概率增大房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式，本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年，由于房价涨多跌少，开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。一旦市场增长停滞或持续下行，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。房地产企业延期交房及烂尾的风险也随之增大。在期房预售制度下，这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。此外，由于买卖双方对期房权益的理解不一，一旦房价下行，各类市场纠纷案例就会迅速增长。4．房地产企业资金紧张，对市场产生多方面影响房地产企业资金紧张成为常态，这对土地市场降温起了有效作用，也对稳定短期房价起了一定作用。房地产企业资金紧张主要源于两个方面因素：为避免土地市场过热，政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施，房地产企业融资成本升高；受限购及市场调整等因素的影响，商品房销售增速下降，房地产企业资金回笼出现不畅。房地产企业资金紧张对供给也将产生一定影响。短期内，房企供给能力下降；中长期，开发融资模式将逐步转型，市场供给不会因此发生变化；为了降低资金压力，部分房地产企业倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式，短期内部分商品房产品的品质有所下降。六、对策与建议1．坚持“房住不炒”，保持调控政策的延续性与稳定性历史经验证明，在城市化发展阶段，出台刺激购房政策必然导致房价的异常上涨，增加市场风险。为保持市场平稳，应保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机，使购房投资杠杆保持在可控范围。限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策，仍应保持相对稳定。房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线，坚持避免出台刺激购房政策。坚持“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾，需要保持充分政策定力。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要保持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。2．把好货币供应总闸门，保持房地产信贷规模稳定从宏观看，房地产市场和金融市场密不可分。房地产市场在一定程度上具有货币“蓄水池”的功效，货币供应扩张紧缩是房价大起大落的必要条件。稳定房地产市场，首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定，避免大水漫灌或过度紧缩。货币政策保持松紧适度，可以为房地产市场的平稳发展和居民家庭住房条件的持续改善创造条件。从微观上看，按揭贷款是达成房地产交易的重要前提，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。在坚持差别化信贷的前提下，加强对各类融资手段的用途管控，避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。从供给侧看，继续维持对开发环节融资的适度合理管控，可以从源头抑制土地相关炒作。为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场，相关金融管理部门对房地产开发环节采取了一定的融资管控措施，有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价。为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产的相关炒作，应保持对开发环节融资的适度合理管控措施的稳定性。3． 落实完善因城施策方略，明确地方政府稳定市场主体责任房地产市场属于地域性很强的市场，将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。此外，因城施策也可以大大降低房地产市场系统性风险发生的概率。进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨，实现及时预警和“露头就打”。房价短期波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策。将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标，大力规范租房市场秩序，保护租房者合法权益，防范中介及各类机构试图操控、垄断市场行为，避免租金的异常波动。从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整，以适应市场形势的新变化。避免误伤合理购房需求，适度支持改善性住房需求。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。4．完善住房市场监测指标与方法，实现对市场风险的及时预警在政策层面，上级政府对住房市场监测评价指标的单一化，容易诱发下级政府简单调控或虚假调控。有必要对现有的监测评价指标体系加以改进，以促进市场的持续稳定。可以考虑增加住房市场监测指标、完善监测方法，加强二手房监测、成交量监测、舆情监测、大规模摇号等市场异常监测，引入大数据监测、人工智能监测等新方法。及时发现和预判市场动向，实现事前预调，减少事后调控。与股市等资本市场相比，房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用，加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度，实现对市场风险的实时预警。5．稳妥推进住房市场长效机制建设，促进长短期政策目标的均衡协调推进公共服务均等化，缓解住房供求结构性矛盾。房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡，不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异，更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡，是导致住房结构性短缺的重要原因。这需要优化各级政府的财权与事权划分，大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化，平衡住房需求的空间分布，促进存量住房资源的有效利用。大力发展租房市场，实现租购并举。发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来，租房市场被政策所忽视，租房者权益未得到很好的保护。进一步落实租购房同权，建立健全住房租赁相关法律法规，增加租赁住房土地供应，完善租房市场监测体系，促进住房租赁市场发展。深化土地市场改革。以用途管制为基础，推进城乡土地市场一体化，为建立多主体供应的住房供应体系垫定基础。促进地方财政结构转型，降低城市政府对土地财政的依赖度。分类推进地方政府投融资体制改革，转变地方政府高负债发展模式，是稳定房地产市场的必要条件之一。从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进住房预售制改革。随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳，房地产企业短期资金压力将迅速增大，期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下，这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市，购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定，有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。建立房地产政策的综合协调机制。房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门，房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调，实际统一目标齐抓共管，避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。纬房指数（原大数据房价指数BHPI的升级版本）为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数，142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数，每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。报告撰写人：邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编王业强中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编吕风勇中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编数据整理：叶冰阳中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 研究助理数据支持：住房大数据联合实验室58安居客房产研究院