房地产市场研究

作者: 中房研本篇研究的重点城市共28座：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、无锡、福州、厦门、佛山、东莞、南京、苏州、常州、徐州、合肥、郑州、武汉、长沙、济南、青岛、南宁、成都、西安、昆明、长春、大连。一、商品房住宅供应量明显回升2020年二季度，重点城市商品住宅供应量明显回升，监测的28个重点城市新增供应面积7377万平方米，较一季度增加190.8%，同比增加14.8%。其中一线城市供应面积总量648万平方米，较一季度增加140.9%，同比减少0.6%；二三线城市供应面积总量6729万平方米，较一季度增加196.7%，同比减少15.6%。（万平方米）图4-1 28城市月度商品住宅供应情况数据来源：CRIC.具体城市来看，中部和西部地区城市供应量更大，其中长沙以479万平方米供应量居首位，武汉、青岛紧随其后，供应面积分别为466万平方米、464万平方米，重庆、杭州也超过400万平方米。各城市较一季度供应面积均有不同程度回升，与去年同期相比，7城市同比下降，南京下降28.4%，跌幅居首；21城市同比上涨，大连以72.8%涨幅居首。表4-1 2020年二季度城市商品住宅供应面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.二、商品房住宅成交量环比大涨 基本恢复至去年同期水平2020年二季度，重点城市商品住宅成交量大幅上涨，监测的28个重点城市成交面积7573万平方米，较一季度增加128.4%，同比减少0.2%，基本恢复至去年同期水平。其中一线城市成交总量764万平方米，较一季度增加122.1%，同比减少5.8%，北京受二季度疫情二次爆发影响，成交面积同比减少34%，拉低整体成交水平；二三线城市成交总量6810万平方米，较一季度增加129.1%，同比增加0.5%。（万平方米）图4-2 28城市月度商品住宅成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，重庆成交面积明显领先于其他城市，二季度成交总量为650万平方米，杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。与一季度相比，各城市均有不同程度涨幅，与去年同期相比，各城市表现差异较大。10城市同比下降，宁波下降65.2%，跌幅居首，武汉、北京、西安跌幅超过三成；18城市同比上涨，徐州以104.7%涨幅居首，其次杭州、厦门涨幅超过四成。表4-2 2020年二季度城市商品住宅成交面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.三、商品房住宅库存有所增加二季度末，监测的28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米，较一季度末增加2561万平方米。从城市层面来看，库存面积最大的城市为青岛，超过2000万平方米，佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。与去年同期相比，23座城市库存增加，南宁以85%涨幅居首，其次武汉、郑州分别上涨65%、53%，重庆、青岛、北京涨幅超过四成；上海、佛山、合肥、宁波、东莞库存较去年同期有不同程度下滑。消化周期上，18个城市消化周期低于12个月，济南、杭州、常州、宁波、重庆不足6个月；10个城市消化周期超过12个月，北京、大连高于30个月。（万平方米）图4-3 28城市月度库存变化情况数据来源：CRIC.表4-3 城市商品住宅库存及消化周期单位：万平方米，月数据来源：CRIC.四、土地市场量价齐涨2020年二季度，监测的28个重点城市土地成交面积12627万平方米，较一季度增加73.1%，同比增加12.0%；成交总价11191亿元，较一季度增加126.9%，同比增加30.4%；土地均价8863元/平方米，较一季度上涨31.1%，同比上涨16.4%。图4-4 28城市月度土地成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，二季度重庆土地成交面积明显领先于其他城市，高达1462万平方米,其次青岛、长春超过900万平方米，9城市超过500万平方米。与去年同期相比，10城市成交面积减少，合肥、济南跌幅在五成左右；18城市成交面积增加，长春以212.8%涨幅居首，厦门、福州、佛山、长沙、上海、苏州也成倍增长。杭州成交总价明显高于其他城市，其次广州、上海超过700亿元，9城市超过500亿元。与去年同期相比，9城市成交总价减少，昆明、济南、大连、合肥跌幅明显，在五到六成之间；19城市成交面积增加，福州以213.7%涨幅居首，东莞、佛山、长春、上海、徐州、无锡也涨幅翻倍。表4-42020年二季度城市土地成交面积和金额排行榜单位：万平方米，亿元，%数据来源：CRIC.本文著作权，归中房研协所有。如需进行转载或引用时，请注明来源。

本文来源于公众号--克而瑞地产研究 2018年以来，房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面，“房住不炒”贯穿始终，地方调控也在不断迭代，各地房调控日趋多样化，总的来看,地方政策张弛有度、“一城一策”政策得到贯彻和落实。在此背景下，当前各能级城市出现了新的变化：一线城市在政策严控之下，房地产市场发展趋于稳定。二线城市在“人才争夺战”中受益最多，购房需求与外来人口同步快速上行，西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来，这些城市的投资的机会和风险也再一次共同出现。三四线城市，随着货币化安置的逐渐退出，以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉，大多数三四线城市销售开始回归平淡，只有少数城市市场能保持火热，因此对于企业而言，在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。为对不同城市的发展前景进行客观的量化评价，2019年CRIC研究中心在历年的研究基础之上，进一步改进和完善分析方法，同时结合市场形势，新加入地价变动相关指标，构建了更为完善、更契合市场的指标体系，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。榜单发布榜单解读01、格局：长三角领跑全国、粤港澳继续赶超TOP50市场份额下滑前景排行前10的城市和上年相比变化较小，依旧主要分布在京津冀、长三角、珠三角三大经济圈。其中，成都市场热度比较高，取代武汉成为TOP5中的一员；郑州市场热度上涨显著，取代重庆首次进入前景排行榜TOP10。此外，四个一线城市中上海依旧领跑，广州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳与上一年位次相同，依然排在第4位。 长三角、珠三角和京津冀三大城市圈由于经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前仍然保持着领先的状态。作为国内发展较为完备的城市群之一，长三角向来是投资的热门区域，前景排名前10的城市中就有3个来自该区域。尤其是2019年上半年，长三角土地市场热度趋高，不仅仅是一二线城市溢价率节节攀升，受益于产业转移的影响，阜阳、宣城、嘉兴、湖州等三四线城市人口出现回流、土地市场热度也处于高位。值得注意的是，粤港澳大湾区利好城市的房地产投资前景排名较2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，东莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。 联系最新行业走势来看，2018年经历了调控由紧至松的转折，前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例。另一方面，国开行上收棚改审批权限，并要求因地制宜地推进棚改货币化安置，以致三四线城市下半年房地产市场将明显降温。尽管如此，2018年度销售面积和销售金额仍打破上年纪录，全年商品房销售面积17亿平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额15万亿元，增长12.2%。 从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有31个城市是一二线城市，19个三四线城市，这50个城市拥有全国30%的常住人口，集中了61%的房地产开发投资，但这些城市商品住宅成交面积和成交金额占总成交的比例均有所下降，集中度对比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市场规模越大越好”（下图非中国全域地图，诸岛疆域未显示）。02、分化：东部二线排名提升中西部三线城市前景堪忧从各能级城市综合得分来看，除一线城市得分与去年持平外，其余能级的城市得分均有所增加。各能级城市的前景平均得分分别为80、46和23，可以看出能级之间的“倍增”差异呈缩小之势。 受严苛的调控政策的影响，一线城市商品房去化速度明显放缓，但由于一线城市整体经济实力较强，在购房需求和购买力等相关指标方面表现均十分突出，加之一线四城在教育、基础设施建设等指标方面具有先天优势，整体优势依然显著。值得注意的是，在人口因素上，由于二线城市“抢人大战”不断升级和扩容，加之一线城市典型如北京、上海两城治理大城市病、控制人口容量等因素的影响，一线城市人口增速放缓速度逐渐加剧，使得常住人口平均排名延续下降的趋势，但对于整体供不应求的楼市来说，对城市的总排名影响力较小。因此，一线城市的地位依旧不可撼动。 二线城市今年平均排名相比上年下降了4个名次，超半数的城市排名呈下降趋势，尤其集中在东北和西北区域，但东部二线城市市场前景依旧较好。其中，排名上升最为显著的当属西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由于抢人大战后，西安人口增量显著，使得市场前景大幅提升。 三四线城市今年平均排名相比上年上升了1个名次，其中佛山和无锡表现突出，排名均明显提升，并均进入榜单TOP20，佛山主要是受粤港澳大湾区利好影响，人口吸引力大幅提升，人口增速单指标排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成为三四线前景排名最优城市；此外，大湾区城市惠州、东莞表现也较突出，城市排名较2018年分别上升2位和4位；而无锡则是受良好的产业基础的影响，与其类似的城市还有绍兴、嘉兴、湖州等城市，受近些年产业转移的影响，这些城市人口出现了回流，城市竞争力有了大幅提升。但是相当一部分三四线城市，尤其是中西部三四线城市，受货币化安置离场的影响，发展前景堪忧。03、供给：货币安置退场、去化速度放缓后三四线供地计划普遍偏保守在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下，各城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量。结合各城市实际消化周期来看，目前大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档。 一线城市总体而言看供应较为稳定，北京和广州2019年宅地供应与2018年基本持平，两城投资前景排行也并未产生较大变化。二线城市前期市场热度处于高位，多数城市商品住宅去化周期处于12个月以下，尤其是成都、苏州、西安、长沙、南京、宁波、南宁等城市去化周期6-12月之间，可适当增加供地，但事实上，西安、苏州、长沙2019年宅地供应较2018年供应量或减少、或持平，可以预想，大部分二线城市由于土地资源十分紧俏、未来土地竞争热度大概率将延续高位。 榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性，如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市，在今年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地还高达158公顷，不仅同比2018年上涨了26%，对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看，供应量也显著偏高。在2019年的榜单中，厦门的投资前景排行也由16位降至21位。三四线方面表现更甚，城市供地计划更为保守。目前如广西的玉林、梧州、北海、贵港，福建的安溪、龙岩、平潭、永泰、晋江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年，土地供应均偏少。这些城市中，尽管梧州、南通、北海、永泰等多个城市均加大了宅地供应量，但由于这些城市楼市热度较高，这些城市土地依旧供不应求，房地产投资前景呈上升趋势。表现最为突出的当属南通，由于市场热度延续，宅地去化周期明显缩短，由6年降至4年，使得房地产投资前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。当然，大部分三四线城市供地较为保守也有当前房地产大环境有关，自2018年下半年货币化安置逐步退场之后，三四线城市持续走冷，尤其是缺乏产业支撑、人口持续外流的城市，市场更是萧条，为避免陷入新一轮的库存风险，这些城市供地计划也倾向于保守型。譬如人口外流最为严重的东北三省，省内多个城市2019年宅地供应大幅削减，大部分城市宅地供应降幅在30%以上。 04、赶超：地价过快上涨拖累部分二线排名长三角、粤港澳强三线排名上升总体来看，一线城市受益于人口、经济、产业、配套等因素带来的规模优势持续成为投资前景最优的4个城市，其他城市与一线城市之间存在较难以跨越的鸿沟；二线城市由于地价过快上涨、盈利空间缩小等原因，不少城市的投资前景排名均有所下降，而收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市，今年则排名明显上升。 排名TOP20的城市中，佛山、西安和无锡分别上升7、6、4个名次，佛山名次上升，主要是由于常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高达790.57万人，比2017年末增加24.90万人，购房需求进一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居于全国第7位，城市进一步扩张；无锡一方面受城市扩张的影响，另一方面是受城市经济综合实力较强，城镇人均可支配收入水平在全国排在第11位，同时购买力处于较高水平，使得投资前景明显上升；重庆则是TOP20城市里，排名降幅最大的城市，去年重庆投资前景位列第9位，但重庆一方面土地供应过量、去化周期较长，另一方面重庆城镇居民可支配收入水平也处于较低水平，住房购买力不足，另外，基础设施建设也相对缓慢，种种因素叠加之下，使得重庆投资潜力明显下降。 受棚改货币化安置逐步退场、房价快速上涨、人口外流等因素的影响，中西部三四线城市购房需求和购买力明显减少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四线城市，受郑州虹吸效应的影响，南阳、开封、商丘、驻马店等城市常住人口呈现减少趋势、城市活力不足，前景排名显著下滑，尤其是驻马店，排名下滑33个名次。 相比之下，长三角和珠三角区域大部分三四线城市排名则明显上升，以长三角为例，35个三四线城市中有23个城市排名均上升，涨幅最大的城市为芜湖，究其原因，主要是受长三角一体化影响，芜湖产业升级速度明显加快，常住人口增量也翻倍式增长，截止2018年底，全市常住人口374.8万人，比上年增加5.2万人，达2017年人口增量的2倍之多，加之芜湖土地供应速度放缓、供求压力明显得到缓解使得投资前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、扬州等城市或受人口增量优势影响、或受房价相对较低影响，投资前景排名也大幅提升，排名分别上涨62、59、59、54位。此外，受粤港澳大湾区规划利好影响，珠海、东莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投资前景排名均有不同程度的上涨，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。各能级表现01、一线城市：大湾区规划利好下广州购房需求旺盛成交量巨大，投资机会更大一线城市作为国内经济发展最好的四个城市，对流动人口的吸引力远超出二三线城市。基于庞大的人口基数以及快速增加的人口，一线城市的购房需求一直比较旺盛，但由于供应紧缺，使得城市房价一直处在高位。房价高企下，居民购房压力也在增加，从2017年常住人均储蓄可购商品住宅面积来看，一线城市的平均值仅为4.02平方米，远低于二三线城市。 具体来看，一线城市中供求关系最紧张的深圳，房价也是四个城市中最高的，居民购房压力最大，人均储蓄购房面积仅为1.83平方米，几乎是全国人均储蓄可购房面积最少的城市；上海和北京的人均储蓄购房面积相差不多，分别为4.29平方米和4.10平方米；广州是四个城市中可购面积最大的城市，人均储蓄购房面积达到5.86平方米。较低的房价以及相对宽松的购房政策使得广州近几年商品住宅成交量一直位于四市之首，而在2019年年初粤港澳大湾区规划确定广州的核心发展地位后，广州的市场前景更加向好，加之其土地供应较充裕，因此在2019年排名中广州的排名提升至第2位，仅次于上海。02、二线城市：大连、贵阳城市扩张过快推动库存风险上升“抢人大战”背景下，今年二线城市人口快速增加，但城市扩张的速度明显更快一些，使得部分城市土地供应明显过量。从人均供应的角度来看，二线城市在2015年至2017年间人均商品房用地成交面积达到5.39平方米，明显高于一线和三四线城市的平均值。结合各城市的土地消化周期来看，33个城市中有20个城市消化周期增加，其中大连、贵阳、太原等城市土地消化周期相比上一年都增长了一年以上，库存风险明显上升。同时，由于企业在2019年上半年关注度重回二线，二线城市的热度一度上涨至高位，导致城市的地价快速上涨。从19年上半年土地成交来看，重点关注的二线城市中仅有少数城市如苏州、武汉等地价有所回调且幅度有限，多数城市的地价还是上升趋势，其中西安、重庆、郑州等城市地价更是创下3年以来新高，拿地成本明显增加。并且，从价格下调地块的分布来看主要集中在郊区，主城区的土地仍然备受房企追捧，拿地门槛也越来越高，特别是杭州、苏州、合肥这样热度较高的城市，拿地成本增加的风险较大。03、三四线城市：城市分化加剧传统三大经济区城市前景更可期除了阜阳、宿州这类人口回流比较突出的城市以外，发展前景较佳的城市仍旧当属三大经济区内的三四线城市。单从2017年商品房成交金额来看，排名靠前的全部来自三大经济区，其中大湾区共有4个城市进入前10，分别是佛山、惠州、东莞和珠海，佛山的商品成交金额更是高达2362亿元，是三四线城市中成交金额最高的城市；长三角入榜城市最多，共有5个城市，温州、无锡和南通的成交金额均在1000亿元之上；京津冀则仅有廊坊入榜，2017年成交金额为935亿元。 这些三四线城市由于承接了一线城市的外溢红利，经济、人口等各方面宏观指标表现都比较出色，如无锡、佛山等强三线的GDP已经可以比肩多数二线城市，承接深圳制造业的东莞、中山的常住户籍人口比更是排在全国前列，集聚了大量的流动人口。并且，随着区域经济发展的进一步融合，这些城市无疑会受到的辐射带动作用会更大，如广佛一体化，长三角一体化都对区域内的三四线城市产生巨大的利好，房地产市场发展前景可期。从2019年上半年土地市场表现也能看出这一点，在市场下行的当下，热点城市如佛山、东莞、温州等由于城市经济实力强劲，居民购买力强，吸引了大量的企业布局，土地市场火热，成交溢价率较高，而多数三四线城市出让的土地则基本是底价成交。更多信息，微信关注北京买房帮住，政策解读、买房问答、自驾看房，全get√【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:克而瑞地产研究

2020年，房地产市场已进入稳定的发展阶段，基本实现了房地产调控政策预期目标。刘全认为，中国拥有14亿人口，是世界上最大的房地产市场消费国。经济稳步增长，城市化快速发展，刚需及改善性住宅需求增加和市场投资炒房叠加影响，房地产市场基本面利好长期不会消退。人口周期约70年，创新周期约50年，建筑及房地产行业周期约40年。房地产行业规范化发展已有30余年，未来10年城市化发展仍然会保持快速增长。因此，2030年，房地产市场将进入下行周期。统计局公布数据显示，2019年1-12月份，全国土地出让金总收入超1.5万亿元，同比下降8.7%；2019年，全国新建商品住宅销售均价9310元/平方米，同比上涨6.9%。刘全认为，房地产市场调控政策收紧及市场利空消息影响，土地成交规模出现负增长也是正常的市场反映。房地产行业承载着经济增长，地方财政收入和金融市场稳定等经济发展命脉。高地价必然推动高房价，土地价格直接影响房价高低。房地产调控政策的主要目标只是维护房价平稳上涨，并不是真正的打压高房价。否则，1.5万亿元的巨额土地出让金如何收取？2020年，全国一、二线城市、东南部沿海城市、大都市圈城市群与四五线城市、西北部及东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的经济增长和人口将持续分化。刘全认为，城市化是人类社会发展的必经阶段，城市化过程是以房地产行业发展为基础。一二线城市及少数综合实力较强的三四线城市，大都市圈的城市群等地区，依然是外来人口主要流入地。城市人口数量和经济发展，是决定房价走势的主要变量之一。城市只要有大量外来人口流入，房价就有可能会只涨不跌。如果城市每年都有大量人口流出，未来房价就会陷入只跌不涨。2019年，全国GDP总量99.09万亿元，实际GDP增长6.1%。刘全认为，房地产行业直接和间接对国民经济增长的贡献率约43%。妥善应对经济增长，地方财政收入和外部环境的挑战，都是以维护房地产市场稳定为前提。房地产市场发展不能拖累经济增长和地方财政收入，稳经济增长与稳房价并存，促进房地产转型并带动产业结构调整是大势所趋。住宅回归居住属性，抑制投资炒房，并支持刚性需求、改善性需求，用经济增长和居民收入增加，来缓慢化解房地产泡沫无法逆转。2020年，全国房价将进入降温通道。2030年，房地产市场将进入下行周期。房地产市场无论是降温或是进入下行周期，并不等于房价会大幅下跌。作者：刘全创作：2020.1.21

湖北省宜昌市房地产市场研究7(连载)市场小结宜昌市房地产市场上半年依旧持续高歌猛进，但随着政策紧缩，预计下半年企稳。夷陵区随着各大盘的入市，下半年成交量预计大幅增加。4.1西陵区宜昌传统核心区，价格区间7000-17000元/㎡，客户以西陵本地改善型客户为主。重点项目：宜昌中心·天宸府—— 本次共推售房源206套，开盘去化206套，去化率为100%，1#楼均价约16600元/㎡；2#楼均价约17500元/㎡；所有户型均为毛坯交付。7月14日， 均瑶集团宜昌均瑞地产的宜昌中心首次开盘，本次采用网络选房的方式，本次开盘推售1#、2#楼，1#楼为32层两梯四户，2#楼为26层两梯四户，两栋楼1-2层均为商铺。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘本次开盘推售8个户型，其中86㎡为两房两厅一卫，103㎡为三房两厅一卫，110㎡、119㎡、134㎡、137㎡均为三房两厅两卫；148㎡和209㎡为四房两厅两卫；户型分析如下：86㎡（两房两厅一卫）优势分析：精致两房设计，5.1米超长观景阳台；劣势分析：餐厅厨房采光弱，短开间，长进深；103㎡（三房两厅一卫）优势分析：南向双阳台，客餐厅一脉相连，主卧豪华观景飘窗；劣势分析：卧室私密性较差；110㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套间设计，配独立卫生间；劣势分析：入户玄关对着卧室门，短开间,长进深，采光弱；119㎡（三房两厅两卫）优势分析：主卧套间设计，配备独立卫生间衣帽间；劣势分析：两房朝南，客厅朝西，南北不通透，采光通风较差。户型分析如下：134㎡（三房两厅两卫）优势分析：客餐厅一脉相连，主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低137㎡（三房两厅两卫）优势分析：方正格局，采光通风俱佳，南向观景阳台，主卧套房设计；劣势：厨房狭长，利用率低148㎡（四房两厅两卫）优势分析：全景观飘窗，多变功能室，南向主卧套房设计；劣势：整体格局异形，厨房狭长，利用率低209㎡（四房两厅两卫）优势分析：7.5米超面宽观景阳台，三卧套房设计，独立卫生间，居住舒适度高；劣势：户型狭长，浪费空间较多，只有两房朝南。宜昌中心——1#、2# 7月14日开盘（1）开盘去化情况：宜昌中心7月14日首次开盘，本次开盘推售1#、2#楼，共计206套房源。开盘去化206套，去化率100%；（2）开盘价格：1#楼均价16600元/㎡，2#楼均价17500元/㎡；（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折，准时签约99折；（4）认筹情况：3月10日展厅开放开始办理VIP卡，200㎡以下定存20万，200㎡以上定存50万验资，7月11日启动认筹，认筹3天，累计认筹客户约400组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有三：①项目处于宜昌西陵区中心黄金地段，交通便利，周边商业配套醇熟；②项目蓄客时间较长，蓄客量充足；③户型面积多样化，有大有小，满足多种客户需求。4.2东山开发区东部新城区基本发展成形，自保利进驻后，市场较为活跃，价格6800~9500元/㎡。4.3伍家岗区宜昌东拓重点发展区域，为宜昌商品住宅成交主力区域，板块内因资源状况不同出现明显的市场细分：8000-13000元/㎡（东站片区及城东片区），10000-14000元/㎡（沿江片区）。融创宏泰·融公馆—— 5月6日1#2#3#7#楼共472套户型开盘售罄，均价8600元/平米（含精装1500元/㎡）。户型区间107-144㎡！，5#楼，7月14日加推。7月14日，融创宏泰·融公馆推售5#楼，本次开盘形式为先到先得，5#楼推售2个户型，中间户是107㎡，两边户是125㎡，共计136套房源，本次开盘推售房源68套，开盘当天去化68套，去化率为100%，均价约8700元/㎡。本次开盘共推售2个户型，其中107㎡的3房2厅2卫为中间户；125㎡的3房2厅2卫为边户，户型分析如下：·A户型107㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接次卧及客厅，动静分离，双卫浴设计，南向主卧套房配备步入式衣帽间、卫浴间；劣势分析：厨房采光较弱；·C户型125㎡（三房两厅两卫）优势分析：双开间阳台连接儿童房及客厅，通风采光良好，客厅、餐厅、阳台一线相连，动线简洁的同时，拓展空间尺度，南向主卧套房配备独立卫浴间及转角飘窗；劣势分析：125㎡户型只有一个阳台。（1）开盘去化情况：融创宏泰·融公馆7月15日加推5#楼，总共34层，共计136套房源。本次开盘推售64套，开盘去化64套，整体去化率100%；（2）开盘价格：整体均价8700元/㎡；（含精装1500元/㎡）（3）开盘优惠：认筹客户开盘99折；（4）认筹情况：自6月底开始认筹，认筹客户开盘可享99折优惠，累计认筹客户大约100组；（5）开盘情况分析：本次开盘去化情况较好，原因有二：①此次开盘推售房源较少，之前认筹客户未选到访的本次再次参与选房；②8700元/㎡为精装修房，在当前区域性价比较高。

来源：金融界网站一、中国房地产上市公司整体发展状况分析“2019中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括104家沪深上市房地产公司和69家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2018年，在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，全国商品房成交规模再创新高，但销售及销售均价增速均放缓，房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇，延续“增收又增利”态势，但在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。2019年以来，调控政策转向“以稳为主，一城一策”，房地产市场保持稳定预期，同时企业融资状况有所改善，资金压力有所缓解，高盈利、高潜力、政策红利加持的房地产上市公司越发引起资本市场的关注，房地产行业价值投资进入新阶段。 （1）总资产均值增长超两成，发展逻辑逐步分化 总资产增速超两成，多动力推动规模增长2018年房地产上市公司总资产均值及增长率房地产上市公司总资产规模保持快速增长，但同比增速略有放缓。2018年，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产继续保持高速增长，均值同比增长24.82％至1333.98亿元。其中，沪深上市房地产公司总资产均值达到979.79亿元，同比增长23.41％，较2017年下降6.28个百分点；以大型房企为主的大陆在港上市房地产公司总资产均值达到1867.82亿元，同比增长25.95％，较2017年降低7.79个百分点。 具体来看，2018年房地产上市公司总资产的增长主要由以下几个因素推动：存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长是总资产的重要组成部分，是推助总资产增长的主要动力。在市场面临不确定性的情况下，上市房地产公司通过放缓拿地节奏、加大项目去化力度、收并购方式降低开发成本、加大相关多元业务深耕力度，助力企业规模增长。存货均值分别同比增长21.23％、30.26％，货币资金分别增长26.43％、26.67％，权益性投资分别增长45.78％47.77％，投资性房地产分别增长35.85％、18.41％。 资产规模断层明显，不同阵营企业发展逻辑出现分化2018年房地产上市公司总资产规模分布及同比增长率随着规模效应不断显现，行业集中度进一步提升，阵营出现明显断层。具体来看，14家3000亿以上房地产上市企业总资产占全部样本的51.60％，增长率均值为29.12％，较上年下降15.73个百分点，更加追求稳健高质量；部分中型企业继续发力加速做大规模，加速优质资源向企业聚集，1000-3000亿阵营企业增长率均值为30.05％；总资产规模1000亿以下的小型企业频频出现负增长，部分企业因经营不善、过度拓展公司多元业务等原因以出售股权债权等方式维持公司持续经营，资产规模持续收缩。 （2）盈利能力：持续增收又增利格局，强者恒强更为显著 增收又增利，盈利能力分化加剧2018年，房地产上市公司销售业绩稳步提升，带动营业收入、净利润规模平稳增长，盈利能力显著增强。受益于早期低成本拿地项目的结转，2018年房地产上市公司“增收又增利”态势延续，沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为279.49亿元，同比增长25.63％；净利润均值为40.49亿元，同比增长30.49％。 2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值2018年，房地产上市公司保持较高盈利质量，净利润率的提升带动净资产收益率稳步提升，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为14.35％、17.00％，较去年上升0.55、0.30个百分点，其中大陆在港上市房地产公司净利润率高于沪深2.65个百分点；净资产收益率均值分别增长了0.24和0.65个百分点，达到11.07％和14.83％。 三费管控继续强化，运营效率略有降低2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值2018年，房地产上市公司强化费用管控能力，保持高盈利水平。从三项费用率来看，2018年沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.15％、14.47％，沪深上市房地产公司较上年上升0.58个百分点，而大陆在港上市房地产公司较上年下降0.40个百分点。 2018年，中央继续坚持“房住不炒”政策不放松，房地产项目去化压力加大，房企周转速度小幅放缓。2018年，沪深上市房地产公司总资产周转率、存货周转率均值分别为0.21、0.31，均较上年下降0.01；大陆在港上市房地产公司的总资产周转率、存货周转率均值分别为0.19、0.35，较上年分别下降0.01和0.02。 （3）财务稳健性：有效负债水平下降，多举措保障现金流 有效负债率显著下降，短期偿债能力略有提升2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率2018年，房地产上市公司资产负债率保持高位，剔除预收账款后的有效负债率水平较上年显著降低，去杠杆取得一定成效。沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别为69.03％、75.16％，较上年上升0.65、0.81个百分点。但得益于2018年良好的销售表现，沪深及大陆在港上市房地产公司有效资产负债率均值为50.32％、56.70％，较上年分别下降2.14、3.48个百分点。 2018年，房地产上市公司加强资金管理，通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式，有效增强企业的短期偿债能力。沪深及大陆在港上市房地产公司货币资金与短期及一年到期借款的比值均值为1.30、1.60，速动比率保持稳定，企业短期偿债能力略有提升。 理性投资加速回款，现金流得到改善2016-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司现金流净额均值为应对市场预期转向和资金面趋紧的情况，房地产上市公司投融资态度更为理性，公司现金流得到一定改善。其中，大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值为53.19亿元，同比增加134.21％；受部分大型房地产上市公司业务规模持续扩张影响，沪深上市房地产公司现金及现金等价物净增加额均值同比减少25.34％至18.90亿元。 2018年，房地产市场调控政策和融资渠道仍保持收紧态势，市场预期逐渐回归理性，房地产上市公司由“冲规模、扩土储”转为“紧投资、稳现金”，更加注重提高现金流安全边际：一方面，房地产上市公司放缓拿地节奏，减少现金支出，保障企业经营现金流的稳定；另一方面，在日益加大的资金压力下，部分房地产上市公司加强销售回款管理，制定更高的销售回款目标，自有资金比例持续增加。 （4）股东回报：价值创造能力提高，经济增加值（EVA）小幅提升 资产收益水平继续提升，经营业绩改善提升股东回报2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值2018年，房地产上市公司通过提升管控能力与资本利用效率，盈利水平明显提升，每股收益大幅增长。沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值分别为0.62元、0.81元，较2017年分别上涨0.13元、0.20元。 经济增加值（EVA）实现小幅提升，价值创造能力不断强化2017-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司EVA、NOPAT与资本成本均值2018年，沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值分别为9.31亿元和7.00亿元，同比增长8.13％和16.86％，财富创造能力进一步提升，两者EVA均值差距呈现缩小趋势。 　 分红企业增至八成，股东回报水平显著提升2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司股息率均值2018年，房地产上市公司全面增强股东回报意识，不断提高股息率回馈股东，增强投资者投资动力。2018年沪深上市房地产公司股息率均值提升至2.57％，较2017年提升1.28个百分点；大陆在港上市房地产公司股息率为6.01％，较2017年提升1.53个百分点，股东回报水平均有大幅提升。 （5）价值管理：行业整体估值中枢下移，价值管理改善市值表现 经济承压叠加政策调控，板块估值大幅下调2018年，房地产宏观调控持续，在融资渠道进一步受限的情况下，房地产上市公司通过战略升级、现金流管控、协调多方利益以及持续经营管理等举措，持续创造、传递和评估企业价值，推动以价值为核心的市值管理更具弹性和韧性。 2015-2018年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率2018年，国家宏观经济下行压力凸显，投资者对资本市场风险预期增加并传导至房地产板块，房地产上市公司整体市值呈现下跌态势。2018年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值均出现了下跌，沪深上市房地产公司市值均值为167.26亿，同比下降25.25％，大陆在港上市房地产公司市值均值为268.14亿，同比下降11.08％。　2018年房地产上市公司主营业务收入与市值情况经营状况和盈利能力是上市公司价值实现的基础，房地产上市公司价值创造能力越强、资本市场表现越活跃，越受投资者青睐。部分房地产市场公司市值表现更为优异，它们呈现出如下特征：（1）2018年龙头房企的企业价值效应得以彰显，龙头股崛起，在资本市场上的投资价值持续扩大；（2）部分房地产上市公司的盈利能力强，稳健性高，企业市值表现较好；（3）部分企业具有独特的商业模式，市值表现良好。可见，房地产上市公司主营业务能力是价值创造的根本，只有科学化管理、高效经营，实现业绩增长，才能提高企业价值。 （6）投资价值：板块防御性价值凸显，优质房企值得关注　 行业表现优于大盘，估值仍具提升空间2014-2019年一季度房地产板块与大盘涨跌幅度变化情况从历史表现来看，房地产板块走势整体表现优于大盘，尤其下行周期抗风险表现更优。2014-2015年中期，A股市场进入上行通道，中证A股指数累计涨幅146.12％，申万地产指数累计涨幅157.57％，高于中证A股指数涨幅11.45个百分点，房地产板块表现出更强的增长性。2018年港股市场走入下行波段，恒生指数累计跌幅13.61％，恒生地产指数累计跌幅7.35％，低于恒生指数跌幅6.26个百分点，房地产板块在下行周期表现出更强的抗风险性。 股票市场回归价值投资，龙头、裂变式发展和政策红利加持的企业更受青睐伴随资本市场的震荡波动以及监管层监管持续规范，资本市场对房地产行业投资价值的评估和投资标的选择，将更为强调估值和业绩匹配度，价值投资正在回归。投资者将更加关注企业可持续经营能力和长期价值，龙头、裂变式发展、政策红利加持的企业更易获得投资者的青睐： 第一，龙头企业受益于行业集中度提升，业绩稳定增长预期确定性高，投资价值显著。头部企业具有规模、资金、布局、土地储备和高溢价品牌等优势，综合竞争力更强，在资本市场中防御性和反攻表现更优异。 第二，裂变式发展的企业通过主业孵化子板块，实现业务板块持续增值，投资潜力大。上市房企凭借主业的聚焦发展，扩大产业链资源聚集效用，成功的孵化出一批有竞争力的子板块，提升了公司的综合竞争力。 第三，城市红利型企业具有高成长性。2019年在“因城施策、分类指导”下，城市房地产市场分化格局将延续。不同等级城市存在周期轮动机遇，踩准市场节奏、拥有优质土储的房地产上市公司具有高成长性。 第四，产城运营型企业正在被更多的地方政府、知名企业和广大客户所认可，估值水平持续提升。为推动经济“脱虚向实”、实现“中国制造2025”等目标的完成，2018年国家产业利好政策频出，产业结构加速转型升级，越来越多的企业和资金涌入产业地产，享受产业政策红利的房地产上市公司拥有较好的成长性。 二、2019中国房地产上市公司TOP10研究结果通过系统研究和客观评价，研究组发掘了行业内综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司，形成“中国房地产上市公司TOP10”研究成果，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展，为投资者提供科学全面的投资参考依据。 2019沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP102019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A13333.HK中国恒大2600048.SH保利地产20688.HK中国海外发展3001979.SZ招商蛇口32007.HK碧桂园4600340.SH华夏幸福41109.HK华润置地5600606.SH绿地控股51918.HK融创中国6002146.SZ荣盛发展63383.HK雅居乐集团7600376.SH首开股份73380.HK龙光地产8600208.SH新湖中宝86158.HK正荣地产9601992.SH金隅集团91813.HK合景泰富集团10000402.SZ金融街102868.HK首创置业2019沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP102019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2600048.SH保利地产23333.HK中国恒大3001979.SZ招商蛇口32007.HK碧桂园4600340.SH华夏幸福41109.HK华润置地5601155.SH新城控股56158.HK正荣地产6002146.SZ荣盛发展61638.HK佳兆业集团7000402.SZ金融街71238.HK宝龙地产8600376.SH首开股份82868.HK首创置业9601588.SH北辰实业91622.HK力高集团10600565.SH迪马股份101862.HK景瑞控股2019沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10 2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2001979.SZ招商蛇口21109.HK华润置地3600340.SH华夏幸福30960.HK龙湖集团4600048.SH保利地产41238.HK宝龙地产5601155.SH新城控股52868.HK首创置业6000402.SZ金融街63883.HK中国奥园7601992.SH金隅集团71233.HK时代中国控股8002146.SZ荣盛发展81628.HK禹洲地产9000961.SZ中南建设91030.HK新城发展控股10000926.SZ福星股份100618.HK北大资源2019沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2019中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10 2019排名股票代码股票简称2019排名股票代码股票简称1600340.SH华夏幸福13333.HK中国恒大2600048.SH保利地产20817.HK中国金茂3001979.SZ招商蛇口33380.HK龙光地产4600466.SH蓝光发展41638.HK佳兆业集团5601992.SH金隅集团53883.HK中国奥园6000671.SZ阳光城61238.HK宝龙地产7000961.SZ中南建设71628.HK禹洲地产8601588.SH北辰实业82868.HK首创置业9600823.SH世茂股份91862.HK景瑞控股10600376.SH首开股份102608.HK阳光100中国2019中国房地产上市公司商业开发运营优秀企业 2019排名股票代码股票简称11109.HK华润置地20960.HK龙湖集团31238.HK宝龙地产43883.HK中国奥园50272.HK瑞安房地产6000402.SZ金融街7601155.SH新城控股82868.HK首创置业90817.HK中国金茂10600823.SH世茂股份2019中国房地产上市公司治理TOP10 2019排名股票代码股票简称13333.HK中国恒大2000002.SZ万科A3600340.SH华夏幸福40960.HK龙湖集团5000732.SZ泰禾集团61638.HK佳兆业集团7000402.SZ金融街83383.HK雅居乐集团96111.HK大发地产102183.HK三盛控股2019中国房地产上市公司十大金牌CEO 2019中国房地产上市公司十大金牌CFO 股票代码股票简称CEO股票代码股票简称CFO3333.HK中国恒大夏海钧0688.HK中国海外发展吕世杰600048.SH保利地产刘平600340.SH华夏幸福吴中兵600340.SH华夏幸福孟惊2007.HK碧桂园伍碧君6158.HK正荣地产黄仙枝600048.SH保利地产周东利3383.HK雅居乐集团王海洋1918.HK融创中国曹鸿玲1638.HK佳兆业集团麦帆3900.HK绿城中国冯征1238.HK宝龙地产许华芳0960.HK龙湖集团赵轶600565.SH东原集团（迪马股份）杨永席001979.SZ招商蛇口黄均隆000926.SZ福星股份冯东兴000671.SZ阳光城陈霓1622.HK力高集团黄若青000926.SZ福星股份冯俊秀2019中国房地产上市公司十大金牌董秘 2019中国房地产行业十大金牌分析师 股票代码股票简称董秘机构名称分析师000002.SZ万科A朱旭广发证券乐加栋600048.SH保利地产黄海海通证券涂力磊001979.SZ招商蛇口刘宁兴业证券阎常铭600340.SH华夏幸福林成红中信证券陈聪600383.SH金地集团徐家俊中金公司张宇600606.SH绿地控股王晓东华泰证券陈慎0884.HK旭辉控股集团罗泰安招商证券赵可601155.SH新城控股陈鹏国泰君安谢皓宇002146.SZ荣盛发展陈金海天风证券陈天诚000926.SZ福星股份汤文华东方证券竺劲2019中国上市物业服务投资价值优秀企业企业名称企业名称恒大地产集团湖北福星科技股份有限公司华夏幸福基业股份有限公司重庆市迪马实业股份有限公司碧桂园控股有限公司力高地产集团有限公司中国海外发展有限公司北大资源（控股）有限公司北京金隅集团股份有限公司上海大发房地产集团有限公司合景泰富集团控股有限公司财信国兴地产发展股份有限公司北京北辰实业股份有限公司上坤地产集团有限公司2019中国上市物业服务投资价值优秀企业 股票代码股票简称2869.HK绿城服务6098.HK碧桂园服务1778.HK彩生活2669.HK中海物业3319.HK雅生活服务2019值得资本市场关注的房地产服务商企业名称保利物业发展股份有限公司金科物业服务集团有限公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司同策房产咨询股份有限公司深圳市卓越物业管理股份有限公司重庆新大正物业集团股份有限公司汇得行（中国）集团有限公司河南兴业物联网管理科技有限公司

湖北省宜昌市房地产市场研究5（连载）2.4分区域土地市场点军区：该区楼面价最高约3800元/㎡，且溢价率达155%。西陵区：宜昌市平台公司拍得，且楼面价全市最高，约7200元/㎡。宜土网挂(2017) 44号体育场路与胜利三路交汇处 宜昌市隆昌房地产开发公司成立于1994年3月，是宜昌市房地产管理局所属万寿桥房地产管理所出资设立的国有独资企业，具有二级房地产开发资质，注册资本金2000万元。猇亭区：本区地块多被政府平台公司-金猇集团拍得。夷陵区： 2017年以来土地成交明细夷陵区：本区楼面价最高盘，约4500元/㎡。土地市场小结 宜昌市上半年土地市场量少价高，招拍挂依旧是拿地主流途径，大量房企想入驻宜昌，但供应较少，致使热点土地溢价率偏高。3.1住宅市场-总体概况各热点区域房地产概况，西陵区单价最高，伍家区其次。截至2017年12月，宜昌库存总量21718套，去化周期7个月；事实上，大部分项目开盘去化90%以上，目前市场整体供不应求。3.2入驻房企本地房企及楼盘清单 宜昌市全国知名房企及楼盘清单

第一太平戴维斯于近日发布2020年第四季度北京房地产市场研究成果，深入解读在过去一年，北京市场写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域的综合表现，并就未来北京房地产市场走向做出展望与预判。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示：“2020年对于中国来讲注定是不平凡的一年。北京作为中国首都、经济领先的一线城市，在疫情爆发前后整体市场的表现亦值得称道。更加值得关注的是2020年9月北京自贸区的横空出世，预计自贸区概念将助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，利好北京商业地产的快速发展。北京房地产有望迎来新一轮的发展契机。”回顾2020年，北京写字楼市场经历了由抑制到复苏的跌宕过程，上半年写字楼市场受疫情影响表现平平，全市空置率持续走高，下半年市场活跃度有所反弹，尤其是新兴区域凭借租金低廉的优势完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币349.2元，平均租金指数环比、同比分别下降1.1%、3.5%。全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米，但净吸纳量仅为177,400平方米，因此也导致空置率被推高至15.8%的高位，环比、同比分别上涨0.7、3.1个百分点。2021年，北京写字楼市场将迎来超过百万平方米的供应大潮，可以预计，未来很长时间全市写字楼的运营仍将面临极大的去化压力。商业零售市场是受疫情影响较为严重的板块之一，从年初受到疫情冲击客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市场的复苏令人欣慰。全年零售市场共有四个新项目入市，且新入市购物中心的签约率与开业率均保持了较高水准，北京零售市场整体呈复苏态势。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2个百分点至6.9%。为重振消费，北京市政府持续推出多项措施，包括进一步推广夜经济模式，延长购物中心、商业街区等零售场所的营业时间。同时，新一轮的“一店一策”改造升级计划也应运而生，包括秀水街等零售项目将进行全面的升级改造。此外，消费券的持续发放也在一定程度上激发了消费热情，推动零售市场复苏，消费市场逐步回暖。商品住宅市场是房地产市场的支柱，在疫情的冲击下保持了强劲的韧性、同时也是反弹速度最快的领域： 2020年全年，北京一手商品住宅供应面积达790万平方米、成交面积为717.5万平方米，同比去年分别上升3.3%、5.1%。土地市场方面，全年共成交87宗地块，土地成交总金额达193亿元，同比上升14.4%。可以说无论是供给端还是需求端，北京住宅市场已完全走出疫情影响，重新进入正常运行通道。高端租赁市场方面，基于近期国际疫情形势，政府及相关机构将继续强化出入境管理措施，预计北京服务式租赁市场仍处于回暖速度。2020年，全市服务式公寓市场共计有547套新增单元，同时叠加疫情对需求的影响，导致全年整体入住率出现下滑，直至四季度市场初步回暖，入住率环比增长2.8个百分点至77.5%；全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月250.6元，租金指数环比、同比分别下降0.5%、5.1%。大宗投资市场投资周期较长，并受宏观经济及微观市场等多重因素影响，因此在2020年的整体表现逊于2019年。全年北京投资市场累积成交金额达人民币525.8亿元，较去年同期下降33%。除写字楼、购物中心等传统资产外，数据中心等非传统投资成为新的热点，这与战略性发展新型基础设施建设、高端制造业和数字经济等政策导向息息相关。展望未来，2021年作为“十四五”规划的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局等的重大战略部署。关于房地产领域，十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化、实施城市更新行动”并首次提出“推动金融房地产与实体经济均衡发展”。可以预见，推动城市更新、挖掘存量潜力将成为2021年的热门话题，2021年如何从存量资产中把控新的发展机遇，将成为市场从业者需要深思的重要议题。（文章来源：中国网地产）

中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心与平安银行合作完成的《房地产行业整合趋势与并购策略研究》白皮书发布。中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹对报告解读时表示，未来房地产市场呈现结构性机会。首先，我国房地产业发展进入新阶段。从1998年住房体制改革到现在20多年时间，中国房地产业实现了快速成长。目前，不论从需求侧角度还是供给侧角度，房地产业的环境和自身的发展都面临新的变化。其次，房地产市场呈现结构性机会。未来房地产业发展面临三个确定的趋势：即城镇化率的进一步提高、产业结构升级和消费结构的升级。围绕这三大趋势进行判断，中国房地产未来的发展不是普遍性的开发机会，而是结构性机会，主要存在以下地区和领域。一是具有结构性人口红利的城市群、都市圈。城市群和大都市圈将成为产业最密集、经济最活跃的地方，会带来大量的新增就业，是房地产投资的主要区域。城市群是城市发展的高端阶段形成的，城市群能否快速发展取决于城镇的密度，即在一定区域范围内，城镇数量的多与少及整体城镇化水平的高低。城镇化水平较高和城镇密度大的地区，城市群发展的速度会更快。二是本地城镇化潜力大的地区。即某些省区市自身人口规模总量很大，但整体城镇化水平并不高的地区。此类省区市城镇化潜力很大，仍然存在着大量农村人口进城的需求，尽管可能这些地区并不在大城市群快速发展的地方，但本地城镇化潜力巨大，给当地房地产市场带来很大的机遇。三是细分市场及业态和空间的短板。主要包括适应消费结构升级出现的新类型，例如白领公寓、老龄公寓、办公、旅游地产、亲子乐园、养生度假等；在传统业态之外开拓出新业态，或在传统开发边缘开拓出交叉业态，例如养老地产、旅游地产、物流地产、产业地产等，以及伴随城镇化发展和城乡空间结构变化拓展出的新空间，例如城市更新、特色小镇等。第三，房地产企业要根据并购的目的选择并购路径和策略。房地产企业并购有不同的动因，包括财务投资、多元化战略、战略合作、资产调整和业务转型等，企业要根据并购的目的选择合适的并购路径和并购策略。在并购路径选择上，涉及项目的并购是房企做大的最主要的途径。未来房地产市场进入存量时期以后，以产业链的延伸和多元化整合并购为重点的公司并购将开始出现。物业管理、商业持有和商业运营、物业投资是企业拓展多元化的重点领域。房地产企业并购策略要综合考虑四个维度：时机、地域、标的、模式。时机的选择主要看经济周期的变化，资本市场的宽和紧等，现阶段我国经济增长放缓为行业整合提供了机会。第四，房地产企业要注重并购的风险防范。房地产企业并购风险主要来自于两方面：一是行业发展风险，指房地产企业对行业发展的把控和判断出现失误的风险。行业风险防范的措施包括：选择住房需求空间较大的城市作为并购业务的重点区域，以企业所长选择并购项目，选择能快速现金回流的项目，尽职调查要重点关注项目的债权债务关系和用地规划变更等。二是并购流程中引发的风险，如尽职调查不够详尽引发的估值风险、或有风险，以及项目并购后的人员融合等风险。企业可通过建立企业并购导则，合理使用对赌协议，注重企业间的文化整合等方式降低并购流程风险。第五，房地产企业要选择合适的并购融资工具。房地产企业并购的金融市场主要是以债权融资工具为主，股权融资工具及混合融资工具为辅。经过几年的探索，并购融资工具有了创新性的发展，但是不同的工具有不同的特点和适用性，且受到政府政策的影响，例如由于债券市场管理趋于严格，股权融资工具受到政府政策的严厉控制。因此企业要谨慎选择融资工具组合，以降低融资风险和成本。第六，房地产行业市场集中度整合空间继续扩大。中国房地产业处于转型期，靠经营、资产管理获取房地产收益的空间是巨大的。短期内市场下行，叠加调控政策影响，会给规模较大、实力雄厚的房地产企业带来更多的并购机构，未来行业分化孕育着整个行业的整合。比较其他房地产业较为发达的国家，我国房地产市场集中度仍位于偏低水平。随着房地产行业逐渐走向成熟，房地产行业市场集中度整合的空间还将继续扩大。（文章来源：中国经济新闻网）

来源：金融界网站7月3日，中指研究院、中国房地产指数系统联合发布《2020上半年中国房地产市场总结及下半年趋势展望》。预计2020年全年全国房地产市场将呈现“销售规模调整，新开工面积小幅下降，投资增速回落”的特点。销量方面，鉴于市场处于周期性下行阶段，经济承压背景下居民收入预期走弱将制约需求入市积极性，预计全年销售面积降幅在5％至6.5％之间。