房地产市场现状调研

2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市的投资活跃度相对较高。1、2020年上半年房地产开发投资额增长1.9%从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。房地产开发投资的具体投资领域又分为住宅、办公楼、商业营业用房和别墅高档公寓等。2015-2019年，全国住宅投资占比逐步扩大、办公楼和商业营业用房的投资占比逐步缩小。2019年，我国住宅投资额达9.7万亿元，占全国房地产开发投资比重达73%。因此，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。2、二线城市仍是住宅投资重点从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%，二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。3、行业竞争日趋激烈房地产投资热度不减，是否说明行业仍具有较大的盈利空间？一方面，以房价与地价比来衡量，房价与地价的比例越高，说明房地产的获利空间就越大。测算得出，2010-2019年全国房价与地价比整体呈波动上升的趋势，2019年约为2.07倍，为2010-2019年期间的最大值，说明行业仍具有较大的盈利空间。另一方面，从我国房地产开发企业500强的盈利能力指标可以看出，2014-2019年，成本费用利润率和净资产收益率的指标值总体呈波动上升趋势，总资产收益率呈波动下降趋势。2019年，总资产收益率、净资产收益率和成本费用利润率指标分别为1.84%、8.69%和18%。可见，随着行业竞争日趋激烈和政策的影响，未来房地产行业的竞争将更加激烈，行业盈利空间呈大幅增长的可能性较小。（文章来源：前瞻产业研究院）

随着房地产行业从高速发展到平稳落地，市场不断分化、行业集中度逐渐增加，房企在应对融资收紧、债务压力的同时，还要在规模和利润中取得平衡。此外，房地产市场也从单一面向多维度方向前行。在多元格局中，房企们要如何调整前进步伐，突围而出？种种问题，值得我们深思与探讨。观点指数研究院通过长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位、多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并将研究成果汇集成册，在2019博鳌房地产论坛发布《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》，与行业共谋划，同成长。市场篇：温和回归 主业聚焦从“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”榜单来看，稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大，不同的是三者的销售差距有所变化。经过一年的调控以及销售节奏调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓，较去年同期减少上百亿元。值得注意的是，今年万科的销售动作较为积极，2019年上半年合约销售额不降反升，并且领先恒大522亿元，而去年上半年万科仅比恒大多4.8亿元。单月来看，碧桂园则又创造了一个历史，仅6月单月就卖得820亿元，这对于中国房地产行业来说是史无前例的。具体而言，“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”的门槛值为114.1亿元，较去年同期的58.4亿元增长95.39%，这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随其后的是TOP50门槛，为322.2亿元，同比增长37.16%。可以看到，所有阶梯门槛值中，增长较为缓和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分别为-2.84%、12.38%和9.62%。数据来源：观点指数统计考究原因，一方面是上述房企本身基数比较大，因此面对今年的复杂地产环境，想要得到较大的业绩增幅，存在一定难度。另一方面是，相对位置较后的房企，这些位居前列的还是相对舒适，面临的位次争夺以及外部环境影响较小。今年年初的业绩会以及其他公开场合，不少房企都对外发布了销售目标。借此，我们也得以窥见房企对目标的完成情况。以42家发布销售目标的房企作为样本，观点指数统计发现目标完成率超过50%的有17家，占比40.48%；完成率位于40%-50%的房企最多，有20家，所占比重为47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。数据来源：观点指数统计换句话说，有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，房企间的洗牌开始，要想完成销售目标更加充满未知。地产融资：监管收紧 债务围城观点指数以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。若分月来看2019年4月融资总额最高，达到3309亿元，其中债券融资额为1636.29亿元，而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。刚刚过去的6月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌8.93%。数据来源：观点指数统计反观海外融资，6月有所回升。2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。数据来源：观点指数统计如果从融资期限上审视，2019年上半年房企短期融资（2年以下）占比为25.38%，2-4年期限的融资占比为41.47%；5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力，房企的主要信条是解决债务，急于输血，以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。当然，如此这般，房企的融资成本也水涨船高。观点指数统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，资金收紧态度不变，房企的融资成本还将进一步升高。长租公寓：资产证券化渐进今年上半年，一线城市的住房租金总体平稳，平均住房租金为73.95元/平方米/月；租金波动幅度不大。据观点指数监测数据显示，在几个一线城市中，北京的平均住房租金最高，达85.42元/平方米/月，其次为深圳、上海、广州。总体而言，今年上半年，四个一线城市的单月租金回报率都未超过2%。与一线城市相比，二线城市的平均租金水平依然体现出差距。上半年，二线城市的平均住房租金29.95元/平方米/月。这种租金分化的现象，同样体现在租赁市场中的长租领域之中。观点指数统计数据显示，目前北京、上海长租公寓的平均租金均在150元/平方米/月以上，深圳、杭州也在百元以上。而诸如合肥、成都、武汉、厦门、佛山、沈阳等二线城市，其长租公寓的平均租金水平与一线城市差距较大。数据来源：观点指数整理目前房企在住房租赁领域，已通过银行渠道累计融资达千亿元；而部分长租公寓品牌，也屡受资本的青睐，资本风口仍助推着行业在发展轨道上前行。在机构信用融资方面，上半年房企仍是主角，如绿地获上海银行百亿融资授信重点合作租赁住房项目、旭辉领寓牵手平安不动产三年投百亿等，都为企业未来长租公寓的发展勾画图景。与此同时，住房租赁专项债也仍保持着一定的热度。而与房企不同，中介系、酒店系等长租公寓品牌没有发债、信贷的优势，走在股权融资的进阶之路上。今年2月份，窝趣完成2亿元的B轮融资；3月份，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资、魔方公寓获1.5亿美元融资；6月份中旬，自如正在进行的B轮融资也接近尾声，已募集约5亿美元。除了上述融资方式之外，资产证券化作为一种事后融资工具，可用于降低企业的杠杆率，近年来渐受追捧。据观点指数统计，截至2019年上半年，总共有超过20单住房租赁类REITs、CMBS、ABS成功发行，涉及金额为177亿元。其中包含12单类REITs产品和3单CMBS产品，参与主体既包含招商置地、保利、碧桂园、恒大、旭辉等房企系，也包含新派公寓等创业派。联合办公 格局与分化观点指数研究院统计数据显示，目前，国内联合办公空间主要集中在北、上、广、深四个一线城市，以及成都、杭州、南京、武汉等11个核心城市。当中，又以四个一线城市最为集中，北京、上海、广州、深圳占据了国内联合办公近80%的市场份额，这说明一线城市依然是联合办公空间主要布局城市。除此以外，成都、武汉、杭州、南京四个城市联合办公空间的市场份额也均超过了3%；西安、天津、重庆的市场占比则分别为1.93%、1.17%、1.37%。从联合办公企业最近的动作看，一些核心二线城市开始成为布局的理想地。四个一线城市当中，上海仍然是联合办公空间最为活跃的城市，其市场占比达到33.96%，远超过其他三个一线城市，该城市网点主要集中在老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈一带。一个不能忽略的数据是，上海也是亚太地区联合办公最活跃的城市，其共享办公空间占写字楼面积达3.5%，是亚太地区最大的共享办公市场。数据来源：观点指数统计除此以外，上海联合办公市场在区域分布上也表现出与北京、广州、深圳三个城市不同的特点。具体来看，上海浦东、黄浦、徐汇、长宁、静安五大区域占该城市共享办公空间的市场份额均超过10%。而浦东区域占比最高也仅为17.24%，各区域间表现出一种均衡发展的趋势，这是在另外三个城市所没有的。数据来源：观点指数统计从11个联合办公空间重点城市看，北京共享办公空间平均工位租金最高，达到1682元/工位/月，上海次之，达到1206元/工位/月。然而值得一提的是，深圳、广州共享办公空间市场份额虽位列第三、第四，但其工位租金却比西安、重庆等中西部城市低，仅为994元/工位/月以及924元/工位/月。出现此种现象，一方面是因为，深圳、广州等华南区域的联合办公市场相比上海、北京仍处在上升空间。此外，深圳和广州的联合办公空间开始向非核心区扩散和下沉，也拉低了整体的工位租金水平。反观西安、重庆等重点城市，多为联合办公空间新开辟城市，因此办公空间主要集中在城市的最核心区域，租金也相对会高一些。此外，随着行业的发展，联合办公亦开始尝试更多元的融资方式。今年6月，联合办公领域首单ABS“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”成功设立发行。随着第一个吃螃蟹的企业诞生，相信更多的企业将尝试发行ABS进行融资。养老地产：撬动13万亿从当前的养老行业来说，居家养老、社区养老和机构养老是主要的三种养老模式，其中居家养老是主流。一方面是受传统文化影响，更为重要的还有养老资源的错配，以及老年人口的资产不足，难以支撑收费较高的养老机构。观点指数统计发现，截止2019年6月30日，全国的养老院总数为30664间。其中江西省养老院在全国中所占的比重最高，为8.18%，宁夏最低，为0.23%。如果和老年人口相比较，则可以发现不少老年人口在全国占比较高的省份，其养老院数量却不一定成正比。数据来源：观点指数整理另外，养老地产主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。这些区域相对来说，经济较为发达，人均可支配收入以及医疗资源优势比较明显，因此养老地产数量也相对高一些。数据来源：观点指数整理观点指数统计发现，在全国的养老院中，月均收费在500-1000元之间的养老机构有22255家，其中有19682家为国营机构，占比88.43%。而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且供应较少。文旅地产：资本的热度2019年1-6月，以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为主体的文旅地产投资，新签约、开工项目104个，项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中，新签约项目83起，涉及投资金额6507.15亿元。从单体项目投资金额上看，文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。投资金额在100亿以上（含100亿）的项目则表现出不断增长的趋势，在所有投资项目中占比亦达到31.96%。从文旅地产新增投资项目类别上看，特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域。今年1-6月，各地新签约、开工的特色小镇数量为59个，占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%，在所有项目类别中占比最大。签约及开工特色小镇项目涉及的投资金额达到4192.3亿元，占文旅地产投资项目总金额超过50%。来源：观点指数整理上半年，珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地区几乎占了1-6月新增文旅项目总投资的一半。除此以外，从新签约、开工文旅项目个数方面，中西部地区的占比也超过了47%。另外，中西部地区省份在旅游总收入增长方面也远超过东部地区。统计数据显示，2018年，在旅游总收入增长排名前十的省、直辖市上，80%集中在了中西部地区。商业地产：外资进场抄底观点指数观察四大一线城市大宗物业交易情况，上半年成交金额超450亿元人民币，外资成交占比一半。上半年，来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市，在资产交易中实现商业价值提升；而来自香港的投资机构如基汇、领展等在买与卖之间获取更多溢利。从资产偏好来看，四大一线城市中，写字楼因其易于管理、交易流动性强与且拥有稳定的租金来源，成为了投资者的首选，占比超一半。而购物中心、综合体等无疑更具挑战，考验运营者的定位、经营、盈利等。不过随着消费需求升级,此类商业资产投资或许更受关注。据观点指数观察，2019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业。迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。对比北上广深四个城市，上海的新开业项目数量最多，占比超一半。而北京则相对较少，主要原因是北京更多的是存量物业。研究显示，截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米，购物中心的增量与存量比值低于15%。因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目，相信未来在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市。从新开业的商业体量来看，一线城市大部分的购物中心都集中在小体量区间，规模在1-5万平方米的项目超过一半，约为12个；规模在5-10万平方米的约为8个，占比为36%。而大体量的项目最少。相对大体量的商场而言，中小体量的操盘难度稍低，更有区位辐射性和消费客群针对性。产业地产：宏观剪影的挑战据观点指数观察的30家样本企业显示，有20家总部位于北京、上海、深圳三个城市，少部分企业总部位于广州、苏州、大连、武汉等城市。东部沿海城市产业环境较好，成为了产业运营商首要选择地址，比如，招商蛇口落地外贸强市深圳，张江高科扎根国际金融中心上海，华夏幸福重仓环京区域……除去选址带来的区位优势，园区配套是吸引企业入驻的又一个关键因素。园区配套不仅限于园区内的基础设施以及周边的交通、环境等设施配套，还包括园区服务配套等，如融资、技术、管理等服务。在张江高科技园区里，张江高科通过对园区企业如七牛信息、天天果园、云从科技等进行股权投资，帮助企业解决融资难题。另外，从内部孵化初创团队，初创团队在孵化器成长之后将会被引进园区。这种招商模式为“众创孵化+园区招商”，它能够达成园区健康生态良性循环，实现园区招商闭环。其典型案例的有张江高科的“895创业营”、东湖高新的“关谷创意”等。来源：观点指数整理据统计，今年前半年，关于产业地产资产证券化的产品共有9个，比去年全年数量还要多。资产证券化能够增加资产流动性，降低筹资成本,对于前期资金严重沉淀的产业地产，资产证券化将成为未来重要融资方式。但截至目前，园区PPP项目资产证券化产品只有华夏幸福的4例，总的发行规模为62.06亿元，呈现出数量少、发行主体局限单一的特点。这主要是因为资产证券化对发行主体和底层资产有较高的要求。物流地产：红海商机从公布数据来看，中国社会物流总额、总费用逐年上升。今年前5个月中国社会物流总额创下历史新高，为112.1万亿元，较去年同期增长6.1%；总费用为5.4万亿元，较去年同期增长7.8%。我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求，长期处于空置状态，有部分传统仓空置率甚至达到50%以上，严重影响到物流用地的利用效率。由于我国现代化仓储业起步较晚，市场上大部分仓库都是传统仓，占仓库总面积80%，在区域上呈小而分散的特点，难以被统一改造；高标仓数量较少，且仓储用地供应紧张，制约了高标仓的大规模建设，使其面临着严重的供不应求。2020年我国高标仓供需缺口预计在1亿平米左右，高标仓将会是未来企业在物流行业中的主要发力方向。物业服务：追逐的赛道今年1-6月，观点指数研究院监测的20家典型物业服务企业，其拓展项目的67.27%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了32.73%。当中，这些物业公司所拓展项目，商办物业、学校物业、公建物业项目占比均超过10%。社会总体消费水平的提升，为商业环境注入了前所未有的活力，各种类型的商业项目迎来了开发潮。除此以外，写字楼、产业园区、公建、学校、医院等现有的存量物业也在急剧增长，这让物业服务企业看到了突围的机会。来源：观点指数整理数据显示，上市物业服务企业传统住宅物业管理面积比例不断缩小，商业物业、写字楼、产业园区、学校物业、医院物业、政府机构等非住宅物业管理面积在逐年上升。当中，绿城服务非住宅物业管理面积从2015年的16.8%上升至2018年22%；雅生活服务则由原来0.99%增长至39.6%。今年3月刚上市的滨江服务，其非住宅物业管理面积比例也从2015年的5.68%，上升到去年底的12.6%。行业数据表明，住宅物业平均物业收费是行业里面最低的，再加上人力成本上升，物业服务企业的利润受到挤压。这也迫使物业服务企业将眼光放长到住宅物业以外。数据来源：观点指数统计上半年，20家典型物业服务企业第三方拓展项目中，89.09%的物业项目仍然来自于内地城市。但值得注意的是，剩下10.91%的物业项目均来自于香港和澳门地区。这当中主要以中海物业签约和中标项目为主，而从拓展的项目种类看，该部分物业包括有住宅物业、政府物业、医院物业、学校物业以及商办物业。一个较为明显的现象是，物业服务企业管理面积中，关联方的项目面积占比在持续减弱。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》；《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升；其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整；热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%；2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓；甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%；在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平；2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%；2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%；2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%；2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%。由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降；华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二线城市；经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。（文章来源：前瞻产业研究院）

4月2日下午，市住建局党组书记、局长侯永同志带领办公室、房地产市场监管科、建筑市场监管科、审批服务办公室科室负责人实地调研市区房地产市场运行情况。侯永同志一行先后走访了建业、碧桂园和恒大等公司，并实地查看了建业公园里项目C区等项目复工复产和建设情况。每到一处，侯永同志详细询问新冠疫情对工程进度、房屋销售、资金周转等方面的影响，实地查看企业开复工、疫情防控和工程进展情况，耐心解答企业对国家、省、市关于积极应对疫情影响有效防范房地产市场风险相关政策适用的疑惑，探讨了企业对商丘房地产市场走势的预判，并诚恳听取了企业对住建部门工作的意见和建议。侯永指出，近几年，品牌房企的进驻对改善我市人居环境和提升城市形象方面起到了非常重要的作用，特别是在扶贫攻坚工作中，品牌房企主动承担社会责任，勇于投身于公益事业，市住建局向企业表示诚挚的感谢。作为房地产行业主管部门，市住建局将继续认真贯彻落实习总书记关于建立“亲”“清”政商关系，在本职工作需要、服务群众需要、促发展需要的基础上，真心诚意与企业交往，用实际行动支持企业发展，真诚主动接受企业对我们住建工作的监督，共同营造风清正气的营商环境。在谋划房地产业发展方面，侯永强调：一要坚定信心，疫情暂时影响了市场的发展，但机遇与挑战并存，我市的房地产市场形势市稳定健康的，整体形势是持续向好的，且商丘得天独厚的自然条件和良好的营商环境非常有利于企业的进一步发展。二是品牌房企要树标杆、做榜样，要在产品质量、安全意识、服务水平、诚信经营等方面高标准、严要求，要树立长远发展理念，打造民生精品，引领带动我市房地产市场更加健康稳定发展。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐新开发商将接手新乡市中心烂尾多年的问题项目！山东新增确诊病例2例 初步判断系境外输入关联病例重磅！扬州将添7座过江通道！

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期 住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

“十四五”规划出台，明确提出“房住不炒”，在这样的大背景下，房地产业也在经历新旧时代的更迭。2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此背景下，房地产行业现状与未来又有怎样变化？1．行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主宏观经济方面，展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础，同时，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境，M2增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金融化，防范化解系统性金融风险。政策方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落总体预测：销售面积小幅调整，新开工维持高位，开发投资额保持中高速增长态势根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2021年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济快速恢复，抹平疫情影响（GDP增长9.0%）；假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升1个百分点至62.6%）；假设3：货币政策灵活适度（M2增长9.5%~10%），精准导向，房地产行业金融监管整体收紧；假设4：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。需求端，房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%；鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨（3.9%~5.4%），2021年商品房销售额仍有望实现新突破。供应端，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，新开工积极性难有明显提升，整体新开工规模或将延续调整态势，但2020年土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高位，预计2021年新开工降幅将在0.1%~1.6%之间；投资方面，预计2021年在建项目施工进度将加快推进，带动建安投资支撑开发投资额继续增长，但考虑到土地购置费增速存在较大调整压力，全年开发投资额增速或回落至中高位水平，据模型测算在5.4%~6.9%之间。3. 关注点：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，整体销量存小幅调整压力，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是，在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。粤港澳大湾区市场存增长空间，成渝整体或有周期调整压力，长三角、京津冀、长江中游城市群市场规模有望实现稳中向增综合对五大城市群房地产市场现状、调控政策、发展规划前景与供需两端支撑所做的分析，及对2021年宏观环境的预判，我们对2021年五大城市群市场趋势做出如下判断。粤港澳大湾区区域顶层设计已落地，中央支持政策多，产业发展成熟，人口吸引力强，房地产市场需求旺盛，加之前几年区域整体市场持续低幅调整，市场需求存在部分压制，在区域协调发展利好持续显现的背景下，市场回升动力强。供应端，2020年区域内土地供应大幅度增长，新开工较为积极，将有效改善需求整体供应状况。预计受供需两端均向好影响，2021年粤港澳大湾区房地产市场规模存增长空间，鉴于目前地价、房价上涨仍存较大动力，预计调控有进一步升级可能，在此背景下，预计2021年房价涨幅将有所回落。长三角城市群区域规划、经济产业基础、人口吸引力与粤港澳大湾区存在较大相似度，房地产市场需求也较为旺盛，但鉴于2020年需求积极释放，短期继续提升空间相对有限。当前长三角地区交易市场及土地市场热度在调控政策影响下，均显现高位回落态势，预计2021年市场将保持严格调控。结合供应端取得明显改善的状况来看，预计2021年长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长，整体呈现量增价稳格局。京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响，难以给房地产市场带来额外的需求增量，且人口流入规模相对较少，但考虑到近几年区域市场持续调整，整体销量较过去高位存在一定差距，在政策稳定、供应充足的环境下，需求将稳步释放，预计2021年京津冀整体市场规模维稳，但内部行情将有所分化。北京政策稳定，需求旺盛，供应充足，预计市场销量将继续增长；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善；环京地区，受益于区域交通一体化利好的兑现，加之调控负面效应已逐步消解，需求有望低位回升。成渝城市群有区域规划即将落地，短期政策利好对房地产市场需求的支撑较高，但鉴于近几年市场需求持续高位释放，规划利好的落地或在短期内可支撑需求规模维持高位，但区域整体市场仍存周期调整压力，2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整，城市内部行情将有所分化。其中成都2020年需求高位释放，随着调控收紧，2021年市场规模存调整压力；重庆前两年市场周期自发调节，需求存在压制，预计2021在规划利好支撑下，市场有望逐步趋稳；成渝城市群短期处于双核聚焦阶段，其他三四线城市需求相对有限，加之棚改缺位，2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力。长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击，且新开工规模在活动管制影响下有所缩减，市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制，在针对性政策支持下，预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复，房地产市场信心也将得到提振，需求将逐步释放，预计2021年长江中游城市群市场规模将有所增长，但因经济全面恢复尚需时间，需求上行幅度将相对平缓。以上是中指研究院对于2021年房地产行业现状与未来的展望，希望可以对即将购房的你有所帮助。

本报讯 记者26日从住房和城乡建设部获悉，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房;要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。1月21日、1月23日，上海、深圳分别出台了有关促进房地产市场平稳健康发展的措施。

中商情报网讯：虽在新冠疫情的强压下，2020年房产行业依旧稳如泰山。房地产投资回暖，商品房销售面积小幅增长，千亿房企增至41家，但是房企资金压力大，房地拿地谨慎。中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。展望2021年，国家将坚持“房住不炒”原则，大力发展租房租赁市场，“三道红线”政策下房企财务降杠杆将是主旋律。一、房地产行业发展现状分析1、房地产投资回暖受疫情影响，房地产停工停售，2020年前5个月全国房地产开发投资增速负增长。随着疫情好转，房地产投资增速正不断回暖，开发投资同比增速连续6个月维持正值。1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资95837亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理2、房企土地购置面积减少2020年以来，全国房地产开发企业土地购置面积同比减少，土地成交价款受疫情影响，前三个月有所减少，此后土地成交价款同比增长。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积20591万平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份扩大1.9个百分点；土地成交价款13890亿元，增长16.1%，增速提高1.3个百分点。2020年1-11月全国房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理3、商品房销售受冲击1-11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。据悉，2019年全国商品房销售面积是171558万平方米，比上年下降0.1%，而商品房销售额159725亿元，增长6.5%。年底房地产开发企业为完成销售目标，积极推货同时降价促销，预计12月商品房销售面积和销售金额将有所增加。但是按照目前的销售情况推算，2020商品房销售面积或低于2019年。2020年1-11月全国商品房销售面积、销售金额及增速4、千亿房企增至41家据中指研究院发布的2020年中国房地产企业销售业绩TOP100，榜单显示，41家房企销售额超千亿，5家房企销售额超5000亿元。TOP100房企上榜门槛333亿元，与上年相比有所增长。从房企销售额来看，碧桂园销售额最高达7888.1亿元，中国恒大和万科位居第二和第三，销售额分别为7038.0亿元、7011.0亿元。融创中国和保利发展销售额超5000亿元，分别为5750.0亿元、5028.0亿元。数据来源：中指研究院5、房企资金压力大2020年以来，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势。尤其是2020年8月，住建部联合央行召开重点房企座谈会，提出“三道红线”融资监管新规（“345”新规）：红线1：剔除预收款后的资产负债率（以下简称为新资产负债率）大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。根据企业踩线情况不同，分为“红、橙、黄、绿”四挡。分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资。在缺乏资金支持的背景下，房地产行业将告别高杠杆和快周转的发展模式。二、2021年房地产行业发展趋势1、坚持“房住不炒”原则当前，楼市调控严格，国家层面多次强调房住不炒。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后“房住不炒”原则贯穿近几年的房地产调控。十四五规划意见稿也要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”。《加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局》文章强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。近日，住房和城乡建设部部长王蒙徽接受媒体采访表示，2021年，住建部将重点抓好8个方面的工作，其中包括“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制方案，着力稳地价、稳房价、稳预期”。中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，住建部将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。2、大力发展长租房市场自2015年，我国开始大力支持住房租赁，多次发布政策推进市场发展。2016年，国务院就曾出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出建立购租并举的城镇住房制度，完善城镇住房保障体系住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主，加快发展专业化住房租赁市场。2020年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其明确提及，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。十四五规划意见稿和双循环战略文章均要求完善长租公寓政策。中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年要抓好的重点任务之一，特别提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜。降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。预计2021年中国将大力发展租赁市场。据我爱我家相关研究，2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%。预计到2025年，租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。到2030年，租赁市场规模将达到4.6万亿元，有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。政策支持下，我国租赁市场将迎来快速发展。数据来源：我爱我家、中商产业研究院整理3、房企财务降杠杆将成主旋律Wind数据显示，截至1月7日，上市房企已发行13只美元债。根据各房企公告披露来看，募资用途多为现有债务再融资。贝壳研究院数据显示，2020年房企偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关，房企偿债压力继续攀升。预计2021年房企财务降杠杆将是主旋律，未来房企融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降。“三道红线”将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国房地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。

望城融媒7月14日讯（全媒体记者 曾颖 唐露）今天上午，区委书记刘拥兵在调研房地产市场稳投资情况时强调，要扎实推进“六稳”“六保”工作，坚持“房住不炒”定位，保持房地产政策的稳定性、延续性，促进房地产市场平稳健康有序发展。区领导戴水文、周正茂参加调研。刘拥兵一行先后来到绿城·高尔夫小镇、越秀·湘江星汇城、润和·湘江天地、华润·桃源里等项目，了解房地产项目开发进度、住宅销售、基础配套等情况。刘拥兵强调，要全面摸清房地产行业基本情况、房地产市场需求等信息，做好科学研判，有效防范化解各类风险；要优化房地产行业行政审批流程，加强房地产行业规范管理，为房地产企业提供优质服务；要补齐发展短板，加大教育、交通、商业等基础设施配套力度，提升公共服务水平，提升城市品质和人居环境质量，不断满足人民群众对美好生活的需求；要引导广大房地产企业依法诚信经营，树立良好品牌形象，助力望城高质量发展。