房地产市场客户调研

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

客户细分的意义和目的客户细分是20世纪50年代中期由美国学者温德尔史密斯（Wendell R. Smith）提出的，其理论依据在于顾客需求的异质性和企业需要在有限资源的基础上进行有效地市场竞争，是指企业在明确的战略业务模式和特定的市场中，根据客户的属性、行为、需求、偏好以及价值等因素对客户进行分类，并提供有针对性的产品、服务和销售模式。客户已经成为稀缺资源，传统的经验式、粗放式的复制开发模式越来越难成功；只有精确地把握客户需求，有针对性地定制产品，才能成功胜出；坚持客户导向，首先要对客户进行市场细分，并以此来指导开发、设计、营销、物业服务等各个环节。打破传统的土地—客户—产品的线性开发模式，形成客户、土地、产品的多向联动关系，根据客户需求来获取土地、设计产品；确立客户细分市场结构，建立和更新产品线体系；构筑共同的客户研究话语体系和基础工具；依据客户细分和价值定位，逐步升级产品服务体系和竞争能力；通过提供梯度产品，实现客户终身锁定，最终通过产品创新强化自身的竞争能力和市场地位。客户细分的原则和流程成功的客户细分必须具备以下几个原则：可识别的、差异化的、有规模的、有共性的、适用于贯穿各业务环节。客户细分的原则主要集中在①选定最有价值的细分客户，剔除非目标客户。确保客户细分市场足够大、可识别、有媒介触及点并且有利可图，这是房地产企业乃至项目生存的基本土壤，这样的客户细分才有价值。②进行差异化的价值定位，为不同客户提供独特价值。不同客户对于项目而言带来的价值不仅相同，其特征、需求和购买行为也不尽相同等，因而要对客户进行价值差异化区隔。③围绕客户细分和价值定位定义精确制导的运营流程，确保产品和服务的高命中率和高满意度。 仅仅将客户进行有效细分是远远不够的，细分的目的是抓住客户特征投其所好，将产品成功的推广出去，精确完善稳定合理的运营流程是成就这些的助推器。客户细分三部曲：特征细分---价值区隔---共同诉求第一阶段客户特征细分，通过不同的客户细分变量来进行典型的或者有代表性的细目分类，从而将客户细分为不同细目的客户区隔，进行精确的定位。细分变量包括：地理因素、社会因素、心理因素和消费行为因素等。第二阶段客户价值区隔，经过以上基本特征的判断之后，需要进行价值区隔，分辨出高价值和低价值的客户细分区域，重点锁定高价值客户。客户价值区隔变量包括：客户响应力、客户销售收入、客户利润贡献、忠诚度、推荐成交量等等，根据房地产企业不同的诉求目标通过不同的变量对客户细分区隔进行价值定位，选定最有价值的细分客户。第三阶段共同诉求确定，围绕客户细分和客户价值区隔，选定最有价值的客户细分作为目标客户细分，提炼它们的共同需求，以客户需求为导向精确定义企业的运营流程，为每个目标细分市场提供差异化的产品和营销组合。

来源： 观点地产网本月初，由中指研究院主持研究并发布的《中国房地产顾客满意度发展白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》）显示，近三年全国房地产顾客满意度水平持续提升，行业已经进入客户导向时代、调查数字化时代。从整体满意度水平变化来看，调查覆盖（中指院连续14年组织的全国房地产顾客满意度普查）的企业中，接近85%的企业得分同比去年实现提升。值得一提的是，2020年居民忠诚度在连续两年稳定在54%左右之后首次突破60%，达到了历年来最高，疫情影响之下，居民对品牌更忠诚。各关键端口满意度得分年度对比情况 数据来源：中指研究院中指调查针对客户满意度十大关键端口，《白皮书》显示，2020年销售服务和物业服务的得分排在前两位；户型设计、公区质量、整改维修满意度均出现下滑情况，投诉处理慢速上升，其他端口增速放缓，均低于2019年提升幅度。其中尤以户型设计下降最为明显，究其原因主要是受疫情影响导致业主对产品空间及功能要求迅速提升。《白皮书》还以案例的形式梳理了7家标杆企业顾客满意度发展策略。如中海地产将顾客满意度目标纳入企业战略规划中，通过构建客户价值机制、关系管理体系和客户关系管理系统，挖掘客户价值；绿城中国、旭辉集团、绿地集团、蓝光发展升级自身服务体系，打造从看房到居住全生命周期的服务闭环，同时建立了多种满意度反馈机制，及时解决客户问题；华润商业针对客户服务设置相关具体标准并进行推广实施，打造大客户专属团队，精细化服务于各个需求层次客户，提升服务价值感知。除了系统梳理房地产顾客满意度发展现状，《白皮书》还研判了房地产行业客户关系管理面临的新趋势。第一，房地产市场整体环境方面，行业基调坚守“房住不炒”定位不变，住房居住属性强化将进一步推动产品及服务向更高维度迭代；第二，消费者需求方面，经济快速发展，和疫情的催化作用推动了消费者需求的升级，消费者对“好房子好服务”的需求更加迫切；第三，房地产市场从增量市场迈向存量市场，企业竞争将转向产品力、服务力和满意水平的较量。展望即将到来的十四五，《白皮书》指出，随着房地产行业进入服务导向的发展时期，企业之间的竞争从土地、资金等资源竞争转向质量的竞争，让顾客更加满意已经是许多房企需要重点思考的问题。目前，头部房企在客户满意度管理方面已形成了完善的系统和健全的日常调查和研究成果，并可以针对调查的信息进行服务和策略的改进，提升顾客留存率，最终提升经营绩效。

房地产进入性调研-长沙城市市场研究一、城市宏观环境分析二、城市各区域分析三、新房市场四、土地市场五、结论延伸阅读：微信稿：广州南站新城-地段好潜力大，未来可期微信稿：广州楼市量价齐升，成交热情延续到明年？恒大逆袭，千亿重注投南沙「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？第一梯队：梅溪湖、滨江长沙最热板块客户认知度最强政府支持充分配套力快速补给板块进入相对较难土地供应少、拿地成本高第二梯队：省府红星、高铁新城、大市府、雷锋金星北、含浦洋湖垸、月湖城北潜力提升板块板块进入容易房地产基础较好规划兑现可能性高二次价值提升可塑性强第三梯队：星沙、大托暮云、隆平高科、中心、芙蓉马王堆、麓谷市场成熟板块改造发展成本大

就笔者浅显统计学基础的认知理解，客研本身通常主要解决三个方面的问题：其一是已发生的消费满意度及消费缺陷的问题。通过客研反馈从而获得改进完善产品的信息，通常的运用场景是产品升级与迭代；其二是潜在意愿及倾向性问题。解决研发和创新的目标和方向，主要运用场景在开拓新市场或开发新产品；其三是客户聚类之市场细分问题。从产品提供端来讲，通常不能解决和满足芸芸众生的所有需求，因此细分客户从而满足细分市场，主要运用场景在产品线、目标市场、子品牌以及规避竞争等。万科等TOP级房企多年前已开展客研房地产行业在规模化扩张以及高周转时代其实大多没太重视客研问题，房子处于卖方市场环境，没有这方面多余研究的必要。当然也有特例，印象深刻的是万科，在房地产行业发展还比较早期的时候，我们曾与当时的万科相关团队有过较为深度的探讨，以人的需求作为原点出发，用画圆并层层追索递进的方式，从时间维度、空间维度刻画和细分客户的日常生活场景，希图找到相关规律共性，解决项目基于客户需求的更好的产品适配和服务配套。时至今日，万科应该也算行业内长期并持续关注客研的代表，也形成了自己的一些体系，另外也包括龙湖等企业也算较早关注这个领域的，甚至早在10年前我们也曾参与过其针对入住小区的满意度调研。伴随行业逐渐转向买方市场，我们看到越来越的企业开始重视客研，以客研作为拿地及定位的重要参考甚至关键支撑。落到实际，如何做有效客研客观讲，客研行业本身已经有近100年的发展，相关的研究方法论、工具模型以及相应的电脑软件分析系统等也相当成熟和完善，在制造行业、消费品行业、服务行业其实运用也非常广泛了。按照现今的说法，基本上TO C的产品和服务都会做客研，只是运用到房地产行业，如何更好的落地，切实解决问题，倒是需要仔细研究和推敲的，否则只是形式而不是真正解决问题的有效方法。在这里，我们有一些自己的体会和理解，整理如下以抛砖引玉。第一、房地产的客研还是有其独特性。我们看到大规模、长期并且定期做客研的行业或企业，通常具有这样的特征：产品可规模化标准化量产、客户规模巨大、客户复购率很高、客户试错成本很低、产品迭代及调整周期很快等。比如日化产品、食品饮料行业、航空业等，因为他们面对的市场足够大，一个细分市场也可以大到足够规模化量产，并形成产品线、子品牌、子市场。反观房地产行业，这些特征大多不具备。比如房地产的重资产属性，就决定了复购率会比较低甚至是一次性的，客户试错成本很高，会非常谨慎；又比如地缘性属性，也决定了产品的跨区域标准化、大规模复制越来越面临挑战，不同的土地区位、指标条件也决定了其市场细分和穿透的微观研究能力；再比如房子本身的迭代机会和空间，其面临不可逾越的相对长周期，包括政策的规范、建设的周期性等，仿如汽车行业，在基础架构和平台约束下，一台车也只能不断的渐进改款，几无可能革命和颠覆。因此房地产的客研必须结合房子本身的社会性、经济性、物理性、区域性等属性特征，确定所需要达成的目的，再明确客研的方法体系。第二、房地产客研的方法要求更综合、研究能力要求更高。以前行业说卖的不是房子，卖的是生活方式，我们认为这个都还不够准确。可以进一步理解为，房子本质上只是一个支点，撬动的是社会系统，可能涉及家庭生活与服务问题、婚姻与子女教育问题、工作与就业问题、老人养老问题、社交与圈层问题、经济与投资问题等等，而且不同区域的人还呈现出非常大的区域亚文化、认知、社交、生活场景差异。我们团队近期密集在云南区域、成渝区域以及上海为代表的华东区域参与了多个项目的相关研究，区域性的特征可以想象是非常显著的，也让我们印象深刻，就像中国的菜系不同，甚至各地的早餐文化也各具特色一样。因此房地产的客研其实要求具有非常强的专业洞察能力。这种洞察能力我们认为对于客研团队来讲，至少需要同时具备两大方面的基础：一是房地产行业本身的背景基础。没有这个行业的基本熏陶和经验，不了解整个产业的基本逻辑，不清楚产品出台流程和边界、营销的配合打法、客户的决策心里和置业流程，缺乏市场基本面的认知，甚至行业规范、法律法规等影响因素的了解，可能在样本框、抽样以及研究颗粒如问卷化的设计、访谈的细节逻辑等，都很难真正具有针对性和落地操作的现实准确性；二是市场研究行业的知识结构配合。团队需要具备相应的统计与数理分析、社会及心理学等专业构成，才能有效的进行数据的综合处理，而非简单的频数罗列。同时能有对客户的言行举止、表达信息和现象等有感知判断、穿透还原、归纳提纯的能力，否则客研也很难达到预期的效果。如经常谈到的客户画像，这个行业通常研究的样本就在几百到上千个样本量，应该说样本规模并不算大，比很多行业研究的规模小很多，画像具体怎么画才更准确？这里首先就需要有对数据的聚类分析处理能力，能找到相关性，能对数据进行过滤处理，能形成不同的刻画维度，完成客户有效分类并形成基本素描框定，再结合深访进行有血有肉的具象呈现，这种画像还是需要不同知识结构的团队协作完成的，某种程度上还是科学、严谨的，能做好其实并不容易。第三、房地产客研需要在具体项目情景下的研究才更有意义。一个项目大概率上卖的是几百个客户到上千个客户，放到一个几百万人口数量级的城市平台上，这是一个非常微观的问题，不管是拿地阶段还是具体定位阶段，针对性的具象客研更有意义。现在普遍性的存在大量地图，城市地图、版块地图、客户地图等，某些还运用所谓大数据做成了产品，貌似可以一次性解决很多问题，我们团队曾经比较早参与了市政部门的地图工作，称之为城市网格化管理，非常有印象，从社会治理的角度看这是非常有意义的，服务于市政管理、交通及公共安全等。但从房地产行业角度看，某种程度上我们通常会觉得大家是否很容易陷入供给侧思维、产品思维，哪里有地就搞成一个所谓版块，再来看人的问题，哪里卖房子也搞成一个所谓版块，再来找人，而忽略这个行业的一些自身特征，如上面所说尤其社会性。即便是用人来画地图，人口结构、产业就业、人口迁徙等等维度，又很靠谱么？殊不知连政府也摸不透，还必须10年搞一次摸底普查。如果上述这些做法曾经还发挥了作用，在拿地以及开发方面，我们也要很客观的看，是这些市场分析维度和方法起了作用，还是行业在阶段性上处于卖方市场的红利所致。买房子的行为绝不是一个单点思维及数学问题，一个客户不是，N个客户更不是，它是一个极其综合的社会问题。就像行为经济学被质疑为伪科学一样，哪怕还可以得诺贝尔奖，用大数据、算法等也很难刻画轨迹及背后的本质逻辑。即使各种假设条件下建立了所谓模型，其底层假设、逻辑本身、各项系数之确定、各种量化数据之关系等数学表达，大概率上是存疑的，因为大量社会现象本身就无法确立量化标准，迄今为止还没有人能够真正建立可量化的模型去推演社会问题。所以我们认为房地产的客研必须建立在具体项目情景下，确定目标，锁定边界，针对研究才有意义，才能解决问题。第四、中高端城市产品、文旅度假产品的定位以及营销复盘，客研可以大显身手。客研是工具，本质上就是搞懂目标客户，打赢竞争都只是过程之一，所以很多行业客研都是全程闭环参与的，包括产品研发、价格策略、营销推广、渠道管理、终端反馈、品牌塑造等。房地产中的中高端城市产品、文旅度假产品因其非刚性、非标性，目标客户的弹性非常大，客户的要求比较高，各种个性的诉求也更难以调和妥协，客观讲比较难以打动和锁定。因此尤其需要客研的介入和配合，需要深度的把握客户的愿景期望和心里倾向，感动的触点和感性的燃点，以及理性上相应支付成本的敏感性。近期我们在东都洛阳，看到一个据说是国内知名专家带队做的文旅商业小镇，但是已经差不多死掉了，至少目前来看没人，几百万流量的景区门口，非常好的位置。现时这个市场上类似的案例很多，由此大家都认为这个行业没起来很难做，这个说法其实一半对一半错的。难做那是肯定的，但不是没有需求，人民群众内心是沸腾的期待的，只是没有更好的项目能点燃激情与之共鸣而已。但要做到这一点，其实前期的客研工作客观讲是非常重要和核心的，需要搞清楚客户的需求在哪里？共鸣乃至共情在哪里？干之前没有充分的论证和想清楚，代价是很痛苦的。

本月初，由中指研究院主持研究并发布的《中国房地产顾客满意度发展白皮书（2020）》（以下简称《白皮书》）显示，近三年全国房地产顾客满意度水平持续提升，行业已经进入客户导向时代、调查数字化时代。从整体满意度水平变化来看，调查覆盖（中指院连续14年组织的全国房地产顾客满意度普查）的企业中，接近85%的企业得分同比去年实现提升。值得一提的是，2020年居民忠诚度在连续两年稳定在54%左右之后首次突破60%，达到了历年来最高，疫情影响之下，居民对品牌更忠诚。各关键端口满意度得分年度对比情况 数据来源：中指研究院中指调查针对客户满意度十大关键端口，《白皮书》显示，2020年销售服务和物业服务的得分排在前两位；户型设计、公区质量、整改维修满意度均出现下滑情况，投诉处理慢速上升，其他端口增速放缓，均低于2019年提升幅度。其中尤以户型设计下降最为明显，究其原因主要是受疫情影响导致业主对产品空间及功能要求迅速提升。《白皮书》还以案例的形式梳理了7家标杆企业顾客满意度发展策略。如中海地产将顾客满意度目标纳入企业战略规划中，通过构建客户价值机制、关系管理体系和客户关系管理系统，挖掘客户价值；绿城中国、旭辉集团、绿地集团、蓝光发展升级自身服务体系，打造从看房到居住全生命周期的服务闭环，同时建立了多种满意度反馈机制，及时解决客户问题；华润商业针对客户服务设置相关具体标准并进行推广实施，打造大客户专属团队，精细化服务于各个需求层次客户，提升服务价值感知。除了系统梳理房地产顾客满意度发展现状，《白皮书》还研判了房地产行业客户关系管理面临的新趋势。第一，房地产市场整体环境方面，行业基调坚守“房住不炒”定位不变，住房居住属性强化将进一步推动产品及服务向更高维度迭代；第二，消费者需求方面，经济快速发展，和疫情的催化作用推动了消费者需求的升级，消费者对“好房子好服务”的需求更加迫切；第三，房地产市场从增量市场迈向存量市场，企业竞争将转向产品力、服务力和满意水平的较量。展望即将到来的十四五，《白皮书》指出，随着房地产行业进入服务导向的发展时期，企业之间的竞争从土地、资金等资源竞争转向质量的竞争，让顾客更加满意已经是许多房企需要重点思考的问题。目前，头部房企在客户满意度管理方面已形成了完善的系统和健全的日常调查和研究成果，并可以针对调查的信息进行服务和策略的改进，提升顾客留存率，最终提升经营绩效。每日经济新闻

2019【房地产进入性调研】大理城市市场进入研究宏观市场数据城市简介土地二级市场新房三级市场在售项目延伸阅读：南沙买房：黄阁金洲万顷沙怎么选？广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？理解城市：全国热点旅游度假区、全国历史文化名城、中国十佳旅游休闲城市大理旅游收入、旅游人次均为全省第二、居民可支配收入位于全省前列，市场可期旅游收入增速远高于全国平均水平，越来越的游客愿意在大理花更多的游玩时间，未来旅居市场有更大机会；目前大理旅居项目成交价格处于全国中下游水平，距一线热点旅居城市有较大差额理解市场：量价齐升，整体市场供不应求，旅居市场近两年逐步爆发整体市场：整体市场供应不足，存量较小，成交均价接近1万元/㎡，近两年旅居市场逐步爆发，外向型市场需求旺盛。旅居市场：海西和海东两个区域，其中海西因政府整治洱海环境无后续供地，海东片区土地储备较多，未来发展潜力巨大。 短期供需矛盾突出，2018年上半年普遍有40-50%的价格上涨：别墅类产品，省外客户为主（2017年增至80%），外地以北京、华北、川渝为首；小面积叠墅，备受外地客户青睐；别墅类产品：单价毛坯价在18000-23000元/平米之间；精装价在22000-25000之间；精装标准在2000元/平米左右；主力总价段在200- 400万之间；叠墅类产品：精装价在14000-18000之间，装修标准在1000-1500元/平米左右，主力总价段在100-150万之间高层产品：集中在满江片区，面积在90-140㎡单价在10000-13000元/㎡（毛坯），40-60㎡小面积投资产品逐步受到青睐。当地开发商怎么做：控制总价：代表作，大理小院子，控制总价，推高性价比合院产品，市场接受度高增加配套：全系列配套，满足旅居客户休闲度假时体验感，对客户吸引力大

现在在成交量放缓的市场环境之下，同行竞争加剧，二手房的客户开发越来越难，每个门店或者说每个业务员首当其冲的任务是开发客户，今天我把现在市场上几种客户需求的特点做了一下分类和总结。一、新婚购房需求特点1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米一房或两房居多。2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较受欢迎。7、一般不是一次性付款，能使用公积金贷款，首付比例可以高一点，由父母资助的比较多。8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。10、周边商铺、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。房源开发：要多开发小户型房型，以60-80平方米的户型最受欢迎，城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开发。客源开发：婚纱影楼、旅行社（蜜月旅行）、婚姻登记处、婚庆礼仪公司等地方。二、投资购房需求特点1、 有升值潜力的地方，城市的中心区域，或者城市景观区域。2、 房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。4、 对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业，比如可以计算投资回报率。5、知名开发商开发的品质楼盘。6、稀缺性房源或者不可再生性房源。7、能够很快转手或出租的房源。8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层、一楼都不在考虑之列。9、老城区或学区小户型房源。10、商业地段商铺和新开楼盘底商。房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发，知名品牌的楼盘商圈，老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域，交通便利地段有升值潜力的房源。一般不用位于主城区域的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。三、教育需求用房1、处于重点小学中学学区附近。2、总价不高，面积40-60平方米的小户型为主。3、到学校步行15分钟左右路程房源。4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。5、一定要能够购房入户学区。6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。房源开发：学区附近小区重点精耕、驻守、派报。学校的招生说明会，学校招生办，报纸广告，网路找客。四、改善型用房1、面积一般为90平方米以上，一般为两代或者三代家庭成员住。2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。5、 对小区绿化和环境要求比较高。房源开发：商圈内小区驻守，网络，报纸广告，尾盘，一手代理公司。房展会派报，知名小区开发驻守。不同的客户需求不一样，对产品的要求也不一样，做为房产销售顾问，开发到客户后，不要急着去推荐房源，而是深度的分析客户的需求情况，这样匹配效率会更一些。

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。