房地产市场户型调研

2016年作为“十三五”规划的开局之年，对中国的房地产市场发展起到了重要的作用，彼时，2016年底召开的中央经济工作会议指出,要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。时至今日，作为“十三五”的收官之年，“房住不炒”已经贯穿了5年。（图片来源于网络）在“十四五”规划的关键之年，今年召开的十九届五中全会上对于房地产的提法仍是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，但多加了一句“促进房地产市场平稳健康发展”。其中，“平稳”的意思就是要与物价上涨水平基本持平，而“健康”则代表了广大购房者对于房子这项大宗产品的期许，“平稳健康”则代表了未来的房地产市场秩序，“发展”则是对未来市场的要求。01 政策：巩固“房住不炒”的成果近日，国家统计局公布了70个大中城市房地产市场价格涨幅情况，整体来看，2020年全国房价保持了平稳回落的态势，这表明“房住不炒”的成果已经基本显现，而“十四五”的重要目标之一就是要巩固“房住不炒”的成果。根据相关信息显示，国家通过43项工具来对房地产市场进行调控，具体到济南来看，作为全国22个“租售并举”的试点城市之一，未来3年内将开建6万套租赁住房，以此作为房地产市场的补充，培育济南新市民。（图片来源于网络）在“因城施策”的基本原则下，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制成为促进房地产市场稳定发展，在“三稳”的机制下最重要的就是稳预期，这就意味着不仅对房地产市场的调控不能放松，还需及时管控一些趁势干扰市场秩序的交易行为，以此形成对于房地产市场的良好预期。02 房企：市场转型下的两极分化房地产市场发展至今，其预期本身就带有非常强的金融属性，但作为一项民生产品，又关乎着国民消费领域的相关事情。在国内国际“双循环”的消费格局下，作为房子的“生产制造商”——开发商而言，也面临了极为明显的两极分化。从济南市场的调研情况来看，一部分开发商急于出货回笼资金，也有一部分开发商仍然急于拿地，这是房地产市场发展至今转型期的必然结果。当基本居住需求基本饱和的时候，事实上单一的住房产品已经不能满足随着人民生活水平提升带来的新标准了，新产品和新服务也成为检验开发企业的一块试金石。（图片来源于网络）由此，也就导致了房企开发的不断分化，一些拥有品质口碑或拥有新技术研发的开发企业势必能在大浪淘沙中见到真金。与此同时，这些被需求和科技倒逼出来的建筑企业也会得到良序发展。对于房企来说，还应该考虑的一件事就是未来的客户到底需要什么产品。5年前的一波刚需红利如今已经消失殆尽，但是购买力已经彻底结束了吗？事实上，不尽然。因为，还有一波中产阶级的刚需在路上。这一群体最明显的特征就是消费更为理性，只有符合他们预期的好产品才能打开他们的消费。03 产品：好房子未来占据市场作为消费领域的特殊商品，房子还有一个非常重要的属性就是要经过网签，与动辄上千万的豪车相比，房子的价值或许没有那么高，但是因为它还有的一层民生产品标签，使得住房消费成为普众的事情。从消费领域的占比来看，CPI的占比中只有实体消费（占比27%）与住房消费（占比20%左右）超过了10%以上，其余消费的占比不足1成。由此可以看出，仅次于实体消费的住房消费其消费刚性非常明显。如果再具体到家庭消费里面来看，占据的比例就更大了。因此，自2009年打出“稳定住房消费”这张牌以来，政策在“稳经济”和“稳楼市”之间平衡，房企也在不断转型，那么对于需求端来说就是要有通俗讲的“好房子”，这些恰好也是中产阶级亟需的产品，有了需求就会有市场。（图片来源于网络）对于很多人来说，好房子的定义多种多样，但业界公认的好房子在这三种属性下有其一或兼备的产品就是好房子：其一，有优越的自然禀赋，依托于天然的山、湖等自然资源，打造出舒适的居住社区，这样的房子对于很多人来说是稀缺又需求的；其二，有优良的建筑质量，这样的房企开发的产品质量作为口碑宣传的“尚方宝剑”，也是很多人公认的好房子；其三，有优秀的房屋品质，乍一看房屋品质或与质量有相似之处，但它的范围更为宽泛，或许将其作为未来房地产市场发展的必然趋势来讲也非常合适。当将房屋品质与房地产未来发展结合在一起的时候，其品质的概念就比较容易理解了，最明显的就是当前户型的革新上，从筒子楼时代到两房一厅，再到南北通透，再到四面宽、五面宽，户型的不断发展是我们生活品质的体现，也是房屋品质在追随生活品质中的不断发展。其次，一个具有高品质的住宅势必要革新原有的建筑技术品质，通俗来看就是绿色建筑，无论是被动式低能耗的住宅还是零碳住宅等都是未来房地产产品开发的方向。此外，一些新的建筑材料和新的建筑产品的革新应用也是增加房屋品质一方面。综合来看，在“十四五”规划中的消费领域提出，力求“以质量品牌为重点，促进消费向绿色、健康、安全发展，鼓励消费新模式新业态发展”和“促进住房消费健康发展”，这些关键词无不显示了对于房屋质量和绿色建筑方面的要求。众所周知，房地产市场的高速发展已经过去，高质量的发展才是未来的重中之重，值得一提的是，这与中产阶级的住房需求不谋而合。由此，开发企业想要得到长足发展，只要找准需求提供合适的产品，未来也一定是健康稳健的。

"小”的哲学“小”的借鉴“小”的市场研究延伸阅读：别抄底也别追高，别在广州炒房房地产进入性拓盘报告-四川泸州酒城中心项目商业定位报告房地产市场调研-海南中高端酒店经营情况大数据分析楼市逆势而起？其实政策在打击刚需房地产调研-广东珠海商业地产市场整体调研报告万科模式用整合式家居压缩次要空间，满足了私密生活的舒适逻辑Room + 家具组合弱化次要功能对部分功能空间（厨房餐厅）弱化，将实用面积集中于客厅家具整合同时通过内部家具，尤其是收纳空间的设置将功能空间进一步整合，避免零碎空间的出现，保证空间的完整性和开阔感布局改善通过局部的合理布局，提供了具有更好生活品质的空间组合模式局部空间奢侈化通过独立衣橱、厅卧室连通，形成局部奢侈型的空间，提高了空间的舒适度与趣味性小结准确客群定位决定小户型设计方向融合式——创造更多的复合功能空间分割式——满足更多基本功能空间产品超越——LOFT、院馆、SOHO、收纳技术、科技家居等

“在北京买小户型新盘可不容易，城六区楼盘推出后便一售而空，若不是开盘就抢，只能靠前期认购的客户‘退房’捡漏。”多位房产销售人员向中国证券报记者透露。中秋节过后，中国证券报记者对北京地区新房市场进行实地走访发现，以限竞房为主的北京新房市场，整体去化率不高。大量在售楼盘是2018年底开始销售的项目，以三居以上改善户型为主，动辄上千万的总价让刚需购房者“望尘莫及”，即便售楼处门可罗雀，但开发商对价格并不妥协。刚需户型靠“退房”捡漏“目前只有5、6套85平米左右的房子，都是前期客户认购“退房”空出来的。可以配合做成“非普”住宅，但是本月就要付清首付。”位于大兴区庞各庄附近某楼盘的销售对中国证券报记者表示。据了解，该项目2018年就开始认购。甫一开盘，70-85平米的小户型就宣告售罄，主打的140平米以上改善型居住户型库存一直较高。近期，该楼盘推出了少量小户型特价房，引得不少购房者围观。针对“退房”原因，该楼盘销售人员对中国证券报记者表示，客户认购时只签约意向合同，交10万左右的订金。项目当时去化率不高，所以首付款交款时间没有卡的太严。意向合同签完后，这些客户出于自身考虑，走正常程序都可以解除合同，所以才有了这些“退房”房源。有知情人士对中国证券报记者表示，刚需户型“退房”，多数转战交通更便利的二手房。毕竟郊区新楼盘配套不完善，交通、医疗、教育都是很明显的短板。这也是目前限竞房去化率低的根本原因。即便存在“退房”现象，小户型仍然是整个北京市的稀缺资源。北京地区在售项目多为90平米以上的改善型住房，小户型普遍紧俏。除大兴区外，房山、门头沟、顺义、昌平等多个远郊区虽然有“小两居”出售，但这种被开发商定义为“小两居”的新房，也是100-120平米起步，绝大多数为“非普”住宅。以位于房山区良乡附近某在售楼盘为例，楼盘开盘时间为2018年5月，至今仍然“滞销”严重。在售房型中，最小面积的“小两居”，其实是120平米以上的“两室两厅”。主流房型则是180平米-220平米的复式或大平层。无论是首套刚需，还是二套改善，首付比例均让购房者望尘莫及。总价千万级房源滞销不促销相比之下，东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台等主城区，符合刚需条件的“小户型”基本绝迹。总房款在“千万”级以上的新房源成为这些地区的主流。值得注意的是，中国证券报记者走访发现，这些“千万”级房源项目虽存在滞销现象，但绝大多数开发商在价格上却“不妥协、不促销”。“海淀基本没有少于800万的新房”，位于海淀清河附近某楼盘销售对中国证券报记者表示，“金九银十”期间没有促销。如果首付交款时间快，可以向公司申请节日小礼物。中国证券报记者了解到，该楼盘2018年上半年推出后，均价一直停留7.5万元/平米左右。销售至今，120平米-220平米的户型和楼层一应俱全，滞销严重。走访过程中，销售人员态度冷淡，售楼处门可罗雀。“这个项目卖不完，我们就不换地方，一直卖下去。这个项目开盘至今就没有降过价，毕竟海淀和西城主打的是学区房项目，开发商拿地不容易，以后会越来越稀缺。”该销售向记者表示。中国证券报记者走访发现，“真金白银”的大规模促销在今年的北京市场并不常见。多数房企在“金九”期间仅推出砸金蛋、送节日礼物等活动。以某一线房企为例，9月份的促销奖品是电饭煲等生活用品。部分有促销的楼盘，折扣力度也微乎其微。以位于石景山石门路附近的一线开发商在售楼盘为例，目前，开发商优惠力度仅为7天内完成首付享99折。打折促销或在年底中原地产首席分析师张大伟表示，北京地区最近入市的限竞房位置相对较好，除了少数五环内项目去化有所提升，但后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然非常大。2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，房地产市场不再有淡旺季之分。北京地区随着青龙湖等局部区域井喷数千套供应，很可能带来价格战。针对打折时间，多位业内人士预判，今年“金九银十”遇冷，地产商在一线城市打折力度很小，促销时间可能推迟到年底出现，因为那个时候房企普遍进行财报冲刺。中原地产研究中心统计数据显示，截至9月17日，2019年9月，北京新建住宅签约1640套，环比、同比均出现下调。北京房地产市场供应井喷，限竞房积压接近2万套。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套，增加了1.7万套。面对如此巨大的库存，多数地产商在“金九银十”却不促销，主要和前8月销售景气有关。从前8月销售数据看，多数房企“淡季不淡”。头部房企销售增速虽然放缓，但是同比、环比增长绝对值仍然较大。此外，除了万科在8月新增28个开发项目以外，大部分房企在下半年拿地计划都有所放缓。某大型国有房企高管对记者表示，最近几年，受房地产政策调控影响，“开发商习惯把重头的货值放在下半年，这种现象是由行业开发节奏和行业规律决定的。房地产行业内，只有头部极少数房企可以做到刻意平滑供货，使得每个季度的销售额看起来比较均匀。对于大部分二、三线房企而言，整个下半年都是推货重点，并不是最看重9、10月份。某中型房地产集团总裁对记者表示，为避开和一线房企之间产生“价格战”，不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。“‘金九银十’期间，能保证有客户需求的地方一定有我们的销售人员，但不会在价格上做妥协。”

买房的时候，大家都想选个好地段好楼层好户型，但一分价钱一分货，什么条件都好的房子就比较贵。能在郊区买三居室在市区只能选两居室了。为了满足大家对室内房屋数量的需求，不少开发商会打出N+1的口号来买房，N是原本的房间数量，而1就是开发商赠送给购房者的一个空间。比如你买的是两居室面积是80平米，开发商会赠送给你10平米的空间可以用来改造成一个单独的空间。这种N+1的户型好不好？适合你吗？1、N+1户型的优点有哪些？N+1的户型其实变相的增加了购房者的使用空间，可以有效的减少购房者的成本。另外赠送面积不计入产权证，所以相应的物业费、维修基金等都不会算这部分的钱。还有赠送的客供件可以改造，购房者可以根据需要来随心所欲的装修，改造成需要的空间。另外N+1户型最吸引人的地方就是增大了房子的可用面积，购房者可以将原来户型没有的功能区改造出来，这很符合现在城市居民的工作生活。2、N+1户型的缺点有哪些？赠送的面积没有产权，虽然计算税费比较划算，如果不计入产权赠送面积就不受法律保护，一旦购房者在拆迁、投资、出售或者抵押房子的时候是不受法律保护的。另外赠送面积也要装修，也需要花费装修费用。最主要的问题是有些赠送面积的使用率并不高，如果设计不适用甚至影响原来空间的使用。甚至有些开发商为你改造好的那个1属于违章建筑，不仅后期交房无法通过验收，后期出现问题也无法维护自己的权益。3、选择N+1户型要注意什么呢？但N+1户型也不是那么随心所欲的选择的，购房者买N+1户型的时候要提前考虑好多出来的空间会用来作什么，从而预留出相应的装修费用。有的赠送面积位置比较偏，会加大改造和装修的难度，而如果改造装修费用太高的话，还不如直接买大户型的房子。购房者要看开发商赠送的这个“1”是不是实用，如果空间不使用的话，可能会以影响其他房间的通风采光、私密性等。购房者都希望用少的钱买到大的面积，所以N+1很适合资金有限的人。但N+1并不万能，节省房价成本的同时可能购房者需要准备更多的装修成本，所以说N+1户型是否值得买要看具体的户型设计以及你的需求，毕竟合适的才是最好的。购房者要学会比较、认清利弊。希望你能选到好的房子。

调研综述朱美拉公寓雅诗阁广州马赛国际商务公寓合生广场颐和四季公馆正豪万佳商务公寓达标国家商务公寓财富世纪广场调研小结延伸阅读：南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃区域分布：新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场所售面积：40—70平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓价格信息：位于天河CBD项目均价30000—35000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公寓项目约在25000每平米左右，如达镖国际、合生广场项目装修状况：多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓租售情况：就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。物业管理费用：较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月，其次为4.8元/平方/月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。用地属性：多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年；少数为住宅用地属性，产权70年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。

来源： 凤凰网房产广州站“现在买房除了要考虑区位、交通、配套外，我更加看重产品本身。”最近准备出手买房的刘先生已经看过了六七个在售楼盘，对他来说，不是真正从健康角度出发设计的户型产品，都难以打动他。经历疫情的冲击，房地产行业发生微妙变化，市场布局深度调整。针对置业买家的品质生活需求，房企正积极调整发展策略。在当前，房企的竞争，在很大程度上开始转化为科技力、产品力、服务力等多元化竞争。“每一个产品都要让市场说了算。”行业龙头房企——碧桂园集团董事局主席杨国强表示，要让市场检验产品的竞争力。而眼下，碧桂园也正在各个细分区域市场中强化改善型产品升级攻势。改善需求释放 产品力迎提升潮 中国房地产行业经过几十年高速发展，做了大量创新探索和多元化实践。当行业从高速增长进入平稳发展阶段，房企之间的竞争不再唯“规模”论，面对存量市场时代来临和消费者理念转变，回归产品已成行业共识。而在当下，产品和服务的升级，成为房地产开发企业的发力主战场。易居企业集团CEO丁祖昱认为，“三道红线”政策发布后，房地产业的发展逻辑可能会发生巨大转变，从过去的高增长时代走向高质量时代，而高质量的增长时代，最重要的标志是产品的高质量。“现在行业对产品已经高度重视，产品力本身也已成为企业的核心竞争力。很多企业，特别是前50强房企，整体产品力、产品线、标准化水平都有了长足进步、全方位的提升。在这样的过程中，最终得益的不仅仅是消费者，如果每家房企注重产品力，坚持从客户的角度出发，重新设计、打造产品，中国的房地产行业会越来越好。”以行业龙头房企碧桂园为例，顺应行业趋势，提出了强基固本、持续提升全周期竞争力的可持续发展战略，通过一率五力（即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力）持续提升竞争力。“一定要做最好的房子，以销定产，小步快跑。每一个产品都要让市场说了算。”杨国强表示。二十多年来，碧桂园的标准化产品经过了无数次的推敲及市场考验，有着多年积累的成熟经验。“我们要做好房子，质量是我们的生命线，要对安全负责、对品质负责。”另一方面，以碧桂园为代表的众多品牌房企在产品力上的发力，也基于今年房地产市场改善型需求的骤然释放。中指研究院报告显示，2020年新冠肺炎疫情的爆发加速了改善型住房需求的释放，多数重点城市144㎡以上户型的成交套数占比较2019年有所提升，整体大户型成交活跃度提升。此外，受当前城市居民居住特征影响，各类置业群体也更为偏好三居类中大户型产品，此类产品需求占比为44%，明显高于其他类型。“说实话，要不是因为今年疫情，我们家没那么迫切置换一套大面积户型。”刘女士一家六口之前一直住在110平方米三房单位，两个孩子一个房间上下铺，还经常打闹，总是吵到旁边房间的父母，加上今年疫情大家都宅在家里，孩子上网课又不能共用房间，家庭矛盾升级，所以下半年终于换了一套大户型。“市面上大户型太多，对比了好长一段时间才定了现在这套。” 据记者了解，改善型人群理想中的大户型单位，必须突出“低密度”带来的舒适性、尊贵感，此外，空间功能的进一步完善优化，也是刚性需求。这类理想大户型产品，通常涵盖190-260平方米之间的面积段，并采用两梯两户低密度设计，在规划布局上，也通常处于社区中楼距最大、景观资源最佳的位置上，开间尺寸，房间数量，日照通风等都有较好的客户体验。而应对后疫情时代，大众对居家环境的健康安全需求，除了保证通风采光、增加面宽尺寸等常规措施外，健康防护、储物收纳、功能空间等，也是房企对大户型产品进一步升级的几大维度。思科智慧城12光年195㎡样板间细分区域市场 设计“大”有学问作为碧桂园集团首个一级区域，碧桂园广清区域针对其布局的广州、清远、韶关三城，在前期大量市场调研基础上推出的大户型人居产品，取得不错的市场反响。在大户型产品相对稀缺的广州市场，碧桂园广清区域在碧桂园凤凰城云顶、碧桂园中心、思科智慧城12光年等多个项目做了创新尝试。以思科智慧城12光年为例，其创新打造的195㎡大平层，在户配、户型设计都区别于集团标准化产品，装修标准也有所突破，极力贴合高端客群的审美需求。“广州180-200㎡大面积产品可选择范围极广，但思科智慧城12光年能吸引这类客户不仅因为其处于价值洼地，更多的是来自客户对于产品力的认可。“思科智慧城12光年相关负责人透露，约8.4米的超宽景观阳台、宽阔的空间感等产品力是打动已成交客户的关键因素。除改善置换家庭外，该户型还吸引大批来自潮汕、深圳的投资客户，足以证明市场对其的认可。清远、韶关作为二三线大面积户型落地的主要战场，乐昌碧桂园YJ190户型、YJ260户型，碧桂园山湖城的大户型设计可圈可点，自然迅速地赢取当地市场。以乐昌碧桂园YJ190户型为例，双阳台设计，一面望江一面观景，南北通风，保证居者对于景观的需求外，还充分考虑到后疫情时代下居者对于健康的诉求，双主套设计也满足当地三代同堂家庭的需求，且动静分区科学，空间运用灵活性强，几乎可以满足一个家庭的全周期需求。YJ260户型则空间更为阔绰，约24㎡超大观景阳台和6米高错层空中庭院两大亮点，刷新当地居民对于大平层的空间概念。乐昌碧桂园相关负责人表示，两个户型的设计和景观位置都是客户考虑的关键，五房设计对于三代同堂客户群体来说，起居生活更方便。“来看YJ260户型的客户，最喜欢的也是大阳台和空中花园，还有大客厅，而YJ190面积大小比例事实上已经可以满足现代家庭的居住需求，中上层改善人群普通接受度较高。”目光回到清远，作为碧桂园广清区域布局的重点区域，清远项目也以极具竞争力的大面积产品赢得市场。据安居客统计，目前清远市场上在售200㎡以上的大面积产品的楼盘仅13个，其中碧桂园就占了4个。在清远流传着这么一句话，“清城区每售出9套房，就有1套碧桂园山湖城。”地段优势和景观优势是两大卖点，但产品细节功不可没。220 m做到了市面少有的四开间朝南，全明方正格局，超大采光面，考虑到健康元素，电梯采用双开门设计,独立电梯厅入户，具有较高私密性的同时，把细菌等隔绝在外，这个超前设计在当地市场上实属少见。“除了面积大住起来舒服，每个功能空间布局合理外，这里最吸引我的是那个超大的阳台。”碧桂园山湖城业主李女士的生活总围着孩子转，晚上要辅导大儿子功课，又顾及不了女儿，于是接父母过来一起住，打算入手一套大面积户型，在对比清远在售的大面积产品后，入手了一套碧桂园山湖城220m五房。对于为何钟情于此，李女士表示，“ 首先碧桂园大品牌在清远大家都很认可，再者这个户型设计很合我意，父母年纪大睡眠质量不大好，刚好可以让他们住在客厅左边，而且阳台设计也很人性化，客房外面的阳台可以选择跟客厅阳台打通，爸妈可以在这里种种菜养养花，孩子上课的时候也不用担心他们无聊。”以小见大、无微不至，真正做到从用户使用体验出发，碧桂园设计的大面积产品，自然受到市场的认可和业主的青睐。数据显示，截至2020年11月，碧桂园已为超过1200个城镇带来现代化的城市面貌，现已打造超过2000个高品质项目，有超450万户业主选择在碧桂园安居乐业。数百万家庭的选择，有力地体现了市场和业主对碧桂园产品力、服务力及市场价值的认可。在行业专家看来，未来房地产市场竞争将更加激烈，眼下房企纷纷强化自身产品力，已成行业大趋势，这也是企业稳固核心竞争力、保持可持续发展的重要砝码。乐昌碧桂园260㎡户型阳台碧桂园山湖城220㎡样板间碧桂园山湖城销售中心人气

天津北方网讯：近一时期，楼市营销竞争近白热化，而各大品牌开发企业对于产品营销也是使出了浑身的解数，在诸多方面追求细节化，品质化，个性化的项目优势，借以赢得买房人的关注。而一些项目抢占先机推出了户型“+”设计，一时间让买房人耳目一新，进而助推了项目的市场营销。户型“+”成市场热点所谓的户型“+”设计实际上就是在户型设计上多了一个多功能空间，该空间既可以作为“书房”“影音室”，也可以作为储藏间或是儿童专属区使用，有的户型设计也可以将“+”户型进行拆改，扩大原有的居住面积。户型“+”对于买房人在品鉴样板房的时候会产生对整体空间视觉上的喜爱，为此也成为新项目乐于推崇的一种营销形式，有的“+”空间具有实用性和使用性，而有的“+”空间则成为业主入住后的一种摆设。但不管怎样，“+”空间确实给居住空间布局带来了一种全新的效果。户型变化能否成营销引力由于“+”户型的推出，一些项目在营销中确实赢得了市场，也吸引了买房人的关注，但“+”户型能否成为项目营销的引力，在市场上真正让买房人认可，还有待楼市的营销实际操作。业内资深人士尹同领认为，当买房人已经习惯了两室或三室的户型设计，新的项目在设计上稍稍做了调整，分割了一个类似多出来的面积，的确会吸引买房人的喜爱和关注，但从根本上来说，这个“+”户型有没有适用性，还需要买房人在未来的设计中来考量和认可。据了解，一些项目推出的“+”户型面积在5——7平方米，在样板间的设计中主要会作为“书房”或是“鉴宝”来使用，对于喜欢有独立的居家办公空间和喜好收藏的买房人来说真的是眼前一亮，因此“+”户型有一定的市场需求。然而对于选择了项目而首次或是二次装修的买房人来说，“+”户型的效果不过是样板房的一种设计而已，真正入住后这个“+”会显得苍白无力，甚至根本就没有任何的意义。买房人能否成为“设计师”从房地产整体发展来看，未来有买房人来设计自己的居住空间已经为时不远。据了解，目前天津楼市已经有老牌开发企业在项目营销之时多次邀约购房人一起座谈，针对未来产品居住的空间进行面对面地探讨，未来的业主可以将自己的想法倾囊而出，而开发企业的设计师在整体项目不违规的情况下根据大多数业主的建议进行室内空间的重新设计，最终交付的是业主满意的居住空间。对于楼市升级，业内人士尹同领表示，有买房人参与到居住空间的部分设计是未来楼市发展的一种必然，等同于楼市产品的“定制”，但该形式会涉及规划的审批和设计的原始思路，随着楼市发展的不断更新，相信未来会出现“买房人”在条件允许的情况下对自己选择的产品“说了算”。【来源：北方网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

红网时刻记者 李慧 长沙报道近日，58同城、安居客发布了《2020年长沙1季度理想安居指数报告》，报告指出，一季度长沙商品住宅整体供大于求，购房者仍有选择红利。58安居客房产研究院南部分院资深分析师张佳琪认为，随着疫情退散，长沙楼市正在逐渐复苏。土地方面，长沙后期将加快不少优质地块入市的数量与节奏；成交方面，随着城市不断发展扩容、人口持续导入，经济各项指标坚挺，房价在调控下相对理性，传统小阳春行情虽不在，但长沙仍是全国最具价值潜力的城市之一。长沙中长期趋势依旧向好，购房者们可保持关注，理性置业。长沙人最爱找房时间段集中在20-23时58同城、安居客《2020年长沙1季度理想安居指数报告》显示，2020年一季度长沙新建商品住宅供应面积219.78万平方米、成交面积223.01万平方米，成交面积虽较去年同期下降19%，但整体市场呈现需求大于供应的态势。长沙3月新房在线均价10176元/平方米，整体降幅不大，而长沙二手房挂牌均价持续走低，3月份降至10153元/平方米。据58安居客房产研究院南部分院监测数据显示， 93%用户通过移动客户端看房。临感VR带看，凭借720°沉浸式看房体验，同屏讲解的优势成为最受用户青睐的线上看房工具，20:00-23:00是用户发起VR在线看房频率最高的时间段。58同城、安居客数据分析发现，购房者最关注的楼盘集中分布于梅溪湖西、长沙火车南站、沙湾公园等10个地铁站周边。同时，长沙购房用户来源主要分布在长沙、广州、深圳、湘潭、株洲、武汉、衡阳、佛山、东莞和岳阳10大城市。找房户型主要集中在90-120平方米58安居客房产研究院南部分院通过对长沙安心安家市场调研发现，交通地段、教育、医疗卫生、优质产业、饮食与文娱、房价等是用户购房考虑的主要因素。用户找房的户型主要集中在90-120平方米和120-150平方米两个户型段，分别占43%和26%。总价预期集中在50-100区间，54%的用户偏好带装修的新房。中南大学房地产经济研究中心副主任傅沂认为，在新冠肺炎疫情对房价影响有限的背景下，会刺激相当部分改善性需求。因此，对房屋品质要求的提升是必然趋势，尤其是对户型、容积率和物业的要求会越来越高，进而倒逼房企转型升级，开发更多品质较高的产品。58安居客房产研究院南部分院数据显示，一季度新房市场岳麓、雨花、望城为热度前三区域，其中岳麓-市府滨江、岳麓-梅溪湖、雨花-武广新城为最受购房者关注新房板块，岳麓-麓谷、岳麓-洋湖新城、岳麓-坪塘大王山为新房最具潜力板块。二手房市场岳麓、雨花和天心为登顶区域热度前三，其中，盈峰翠邸（别墅）、保利麓谷林语、钰龙天下为二手房热门小区。

2018年，在中央“坚决遏制房价上涨”的政策指导下，一、二线调控力度继续从严，投机购房需求更是政策打压的重点。在持续从紧的政策环境中，2018年一、二线城市多表现为“量缩价平”，多数城市房价滞胀，成交量也维持低位。在政策背景趋严，楼市去化速度普遍放缓的情况下，为了保证产品的适销对路，认知客户特征、理解客户偏好就显得更为重要，如客户来源地、购房动机、置业偏好等指标变化更是重中之重。首置首改占比超五成，强二线外来需求较为活跃为精准把握目标购房客群，本章从购房者年龄段、决策方式、来源地、购房用途及贷款使用等五个方面来分析典型城市的购房客户特征。从分析结果来看，多数城市刚需客户仍是购房主力，不过一些热点城市投资需求仍旧存在。1、低房价城市年轻群体购房占比更高，贵阳30岁以下客户比例达四成从整体年龄分布来看，购买力更强的35-50岁年龄段的年长客群是一、二线购房客户的主力，占比高达四成以上。而一、二线城市购房门槛的提高也让年轻客群的比例也进一步下降，25岁以下购房客户比例平均仅为8%。结合各城市的房价来看，房价越高的城市，当地购房客户中年轻群体的占比也就越低。购房门槛较高的一线城市，30岁以下客户平均占比为20%，而二线城市的平均比例则达到了26%，高出了六个百分点。具体到各能级中来看亦是如此。在一线城市中，价格洼地广州30岁以下客户的比例达到了21%，超出房价最高的上海三个百分点。二线城市中，以杭州、苏州为代表的东部二线城市，房价普遍在2万以上，并且调控政策也相对严格如杭州外地人购房需缴纳两年及以上的社保，在购买力及其他因素限制下，年轻群体的购房比例均相对较低；而房价相对较低的贵阳，30岁以下购房客户占比达到40%，较低的购房门槛以及逐渐攀升的市场热度让很多年轻客户提前购房，贵阳也是重点城市中25岁以下客户占比最高的城市，比例达18%。2、男性决策仍是主流，杭州、南昌等少数城市女性决策比例更高（略）3、二线城市人才引进效果显著，郑州外地客户占比超三成（略）4、房住不炒落地，一线城市首置首改比例上升13个百分点（略）5、购买力仍旧充足，北京、青岛全款支付超三成（略）6、小结：二线城市人口持续流入，外地购房需求活跃（略）三房户型受众广泛，一线城市远郊接受度更高除客户的基本特征外，不同城市的客户对产品类型的取向也是各有差别，以装修风格为例，苏州、上海的客户对精装房的接受度就更高，但在贵阳、长沙等城市接受度就相对比较低。为了进一步了解这些差异，本章从房屋面积、总结接受度、装修风格、区位等四个指标来分析不同城市客户的产品偏好。1、大面积住宅更受欢迎，深圳也不例外一、二线城市对于二套贷款认定的严格让“一步到位”的购房理念也越来越深入，加上二胎的开放也让改善类需求大增，因此可做三房甚至四房的90-120平方米这一面积段的产品受众最广泛，占比达到了32%。从户型数据上看也是如此，偏爱三房客户的比例平均值达到了46%，而愿意购买两房住宅的客户比例仅有21%。对大面积住宅青睐度的上升不仅体现在房价相对较低的二线城市，一线城市亦是如此。四个城市的客户想购买三房的比例较2017年均有所上升，其中深圳的比例上涨最多，比2017年增加了十个百分点以上。大面积产品被选择比例的上升意味着客户对于小户型的购买意愿正在下降，同以深圳为例，在2018年愿意购买一房的客户比例仅为1%，相比2017年下降了近十四个百分点。2、发展潜力也在提高总价承受度，青岛九成客户总价偏好超百万元（节选）与2017年相比，一、二线城市的购房门槛继续上提，虽然选择购买总价在100万~200万之间的客户仍是最多的，但比例却有所下降，反而是总价在200万以上的产品比例有所上升。多数二线城市商品住宅的成交均价都在每平方米1万元~1.5万元之间，总价在百万以下的住宅仍是刚需客户选择的主要对象，如贵阳、重庆等城市的比例都在五成以上。而当前房价约为1.4万元/平方米的青岛，想要购买百万以下住宅的客户占比仅为8%，是二线城市中最低的；结合2018年成交情况来看，成交套均价在100万以下的莱西和平度在2018年商品住宅的成交套数仅占当年青岛成交套数的14%，主力成交区域还是集中在当前城市发展重点黄岛区，国家级新区的落地让黄岛区成为置业热点，2018年成交住宅套均价已在150万/套以上，从配套、后续发展等多方面考虑，客户也愿意选择总价更高的住宅。2018年一、二线城市购房者特征3、市场成熟度越高精装房越受欢迎，上海、广州超六成客户偏爱精装在房屋装修方面，整体来看，有5成左右的客户愿意购买精装房。当前多数一、二线城市的新楼盘中已经以精装房为主，对于精装房的接受度也比以往更高。但还有39%的客户则青睐自己装修房屋，更愿意购买毛坯房。就不同城市来看，装修偏好的差异和城市房地产市场所处的发展阶段相关，在东部经济发达地区，房地产市场较为发达的城市，推行精装住宅的时间也比较早，如广州、上海、苏州、青岛等地，其中上海在在1999年就已在部分区域试点精装住宅，2008年更是向全市推广，目前市面上产品也多是精装住宅，因此客户对此类住宅的接受意愿更高；而在武汉、贵阳、长沙、重庆等地，近几年才上升的市场热度带动地价上涨促进精装住宅发展，而在此之前毛坯房一直是市面上主推产品，当地客户也更习惯于买房后自行装修。除因城市发展阶段不同外，政府对精装产品的推行也影响购房客户的选择，如山西省在2018年8月份颁布的《关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》，要求太原在2025年之前中心城区新开工全装修住宅占比要达到100%，快速推动了太原精装住宅的发展，客户对精装的认可度也提升了不少，2018年愿意购买精装住宅的客户占比超过8成。4、一线城市对区位指标更宽容，上海远郊意向客户占比达到二成产品所在位置也是客户在购房时考察的重要指标之一。整体来看，位于中心城区的住宅受欢迎度仍旧最高，占比达到48%，而正在快速发展的近郊区域由于价格较城区低也受到众多刚需客户的欢迎，占比为38%。此外，仅有15%的客户愿意购买远郊区域的住宅，受欢迎度最低。和二线城市相比，一线城市郊区在各项配套上相对更加完善，交通通达性也更好，因此客户在一线城市购房时对区位指标更加宽容，愿意在郊区购房的客户占比高出近9个百分点。此外，就一线城市来看，对比其他城市，上海的远郊区域在商业、教育及交通等购房客户所关心的配套上已经基本能满足需求，因此愿意在远郊购房的客户是四个一线城市中占比最高的，比例达到两成。图：2018年一、二线城市购房者偏好区位分布（略）5、小结：总价仍是主要决定因素，客户偏好购房标准也在提升尽管不同城市的客户在购房时选择会有差异，但从总的方向来看，城市之间也有相同点。比如在房屋面积上，随着改善性和“一步到位”的需求增多，大面积住宅在各个城市间都越来越受欢迎；低总价的产品仍是客户首选，但在区位、配套等多方面因素的影响下，客户也不仅仅只选择价格最低的产品，例如中心城区的房子较以往更受欢迎，更多客户也会考虑价格稍高的精装类住宅。这样看来，随着对于居住要求的提高，客户的购房标准也在慢慢提升中。新一代置业者的购房观：理想和现实的碰撞为了解目前不同年龄段客户的购房需求，我们也进行了意向购房客户的调研，参与调研的客户以80后、90后和95后三个年龄段为主，也正是目前主力购房人群。刚踏入社会不久的95后作为新一代购房人群，由于经济实力、家庭结构等均与80后、90后处于不同水平，其购房需求与之也有所差异。1、常住城市难扎根，95后回乡置业意愿占比最高（略）2、受制于购买力，超四成年轻客户购房仍需依赖家长决策（略）3、95后客户更青睐精装房，装修标准普遍低于2000元/㎡（略）4、置业多考虑自身需求，95后更看重交通和商业配套（略）5、户型偏好较为一致，95后最受欢迎房型仍是三房（略）6、不同城市购房观：重庆更偏好小屋，上海更多人买不起房（略）7、小结：热闹优质社区的小户型，最能赢得95后的心（略）总结：购房偏好标准逐年提升强二线外来置业需求持续活跃(节选)对于一、二线城市而言，无论是楼市还是地市，在2018年的表现都比较平淡。在市场热度降温的冲击下，重点城市的购房客群的变化已非常鲜明：政策利好下首置客户占比大幅增加，2018年客户的购房标准也有所提升。表：2017年和2018年重点一、二线城市购房客户偏好差异（略）而在2019年，房地产调控政策主基调依旧以“稳”为主，上海住建委在2月会议中更是明确提出要坚决遏制投资投机性购房，在这样的背景下，投资需求在多数一、二线仍会被抑制。为了实现“住有所居”，以北京、上海为代表的一线城市率先增加了保障住宅土地供应，北京在1月份就出让了9宗共有产权住房，南京等二线城市也陆续跟进，刚需客户的上车机会将会更多，就此来看首次购房客户的数量还将继续增加。在一些强二线城市，如成都、武汉、杭州，宽松的落户政策仍会为城市吸引大量年青群体，外来人才带来的购房需求将成为首置群体的重要来源。但是在对新房的需求特征上，产品偏好也会继续向中大户型、中高总价偏移，这主要是来源于平均购买力的升级，一方面，在严苛政策调控管理下，尤其是在限购、限贷等政策的筛选下，购买力不足的改善客群被迫退场，留下的客群会更多地希望一步到位；另一方面，由于一二线城市存量住宅持续增加，更多的中小户型需求转向二手房市场，也会使得新房市场豪宅化的趋势更加明显。（来源：克而瑞地产研究）【关注乐居买房，掌握购房好时机。】