房地产市场环境调研

4月2日下午，市住建局党组书记、局长侯永同志带领办公室、房地产市场监管科、建筑市场监管科、审批服务办公室科室负责人实地调研市区房地产市场运行情况。侯永同志一行先后走访了建业、碧桂园和恒大等公司，并实地查看了建业公园里项目C区等项目复工复产和建设情况。每到一处，侯永同志详细询问新冠疫情对工程进度、房屋销售、资金周转等方面的影响，实地查看企业开复工、疫情防控和工程进展情况，耐心解答企业对国家、省、市关于积极应对疫情影响有效防范房地产市场风险相关政策适用的疑惑，探讨了企业对商丘房地产市场走势的预判，并诚恳听取了企业对住建部门工作的意见和建议。侯永指出，近几年，品牌房企的进驻对改善我市人居环境和提升城市形象方面起到了非常重要的作用，特别是在扶贫攻坚工作中，品牌房企主动承担社会责任，勇于投身于公益事业，市住建局向企业表示诚挚的感谢。作为房地产行业主管部门，市住建局将继续认真贯彻落实习总书记关于建立“亲”“清”政商关系，在本职工作需要、服务群众需要、促发展需要的基础上，真心诚意与企业交往，用实际行动支持企业发展，真诚主动接受企业对我们住建工作的监督，共同营造风清正气的营商环境。在谋划房地产业发展方面，侯永强调：一要坚定信心，疫情暂时影响了市场的发展，但机遇与挑战并存，我市的房地产市场形势市稳定健康的，整体形势是持续向好的，且商丘得天独厚的自然条件和良好的营商环境非常有利于企业的进一步发展。二是品牌房企要树标杆、做榜样，要在产品质量、安全意识、服务水平、诚信经营等方面高标准、严要求，要树立长远发展理念，打造民生精品，引领带动我市房地产市场更加健康稳定发展。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐新开发商将接手新乡市中心烂尾多年的问题项目！山东新增确诊病例2例 初步判断系境外输入关联病例重磅！扬州将添7座过江通道！

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

为确保春节节前返乡置业期间襄阳房地产市场规范有序，营造良好和谐的市场经营环境，1月5日，市住建局三级调研员郭家军、市住建局房地产市场和物业监管科科长侯红丽、市房屋产权与市场管理处长王智峰一行前往襄阳华侨城、东津世纪城、宏泰越秀·星汇城、绿地襄阳城际空间站、雅居乐·玺悦、蓝光·未来城等项目营销中心，重点检查了项目现场的五证公示、购房须知、一房一价表、商品房两书等资料的公示情况，对近期各项目客户来访和成交情况进行了详细的了解。东津世纪城项目考察绿地襄阳城际空间站项目考察在考察部分项目的样板间过程中，郭家军一行深入各个角落，认真查看样板间装修情况，询问装修使用材料来源、等级、交付标准等关键信息，郭家军对这些项目的户型设计、施工质量表示了肯定和赞许，他鼓励企业继续以高标准、严要求做好产品，建好房子，为购房者创造健康舒适的居住环境。市住建局领导参观体验宏泰越秀·星汇城样板间产权处王智峰还重点查看了各项目停车位的地下空间布局和租售方案公示的情况，他要求各项目要及时学习新政策，在营销中心醒目位置，展示车位租售方案，保证业主的知情权。市住建局领导询问华侨城·天鹅堡停车位情况从检查情况看，我市房地产市场秩序总体良好，各房地产开发企业能按照规定规范经营行为，严格落实省、市相关文件要求，依法依规，守法经营。但在检查中也发现个别楼盘存在公示信息不完善等情况，均已在现场对其进行了指导并提出了进一步的工作要求，企业表示按要求即刻整改。蓝光·未来城项目考察雅居乐·玺悦项目考察侯红丽表示，项目销售信息的公示、车位租售方案的展示，这些都是购房者关心的热点。她强调各项目做好相关信息公示，认真落实各项法律法规，严格规范商品房交易行为，确保购房者的合法权益得到保障。下一步，市房管局将继续加强市场监管，对各营销中心进行巡回督导检查，确保春节期间房地产市场的健康平稳发展。侯红丽强调，返乡置业潮即将来临，各开发企业要及时抓住购房者的心里预期和置业需求，扩大宣传力度，全面推广襄阳，全方位地向社会展示襄阳房地产发展成就，助力襄阳大城崛起，共同提升襄阳的知名度和吸附力，吸引返乡群众在襄就业、置业。襄阳市房地产业协会秘书长李洪斌陪同检查。【来源：人民公园管理处】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

房地产进入性调研-长沙城市市场研究一、城市宏观环境分析二、城市各区域分析三、新房市场四、土地市场五、结论延伸阅读：微信稿：广州南站新城-地段好潜力大，未来可期微信稿：广州楼市量价齐升，成交热情延续到明年？恒大逆袭，千亿重注投南沙「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？第一梯队：梅溪湖、滨江长沙最热板块客户认知度最强政府支持充分配套力快速补给板块进入相对较难土地供应少、拿地成本高第二梯队：省府红星、高铁新城、大市府、雷锋金星北、含浦洋湖垸、月湖城北潜力提升板块板块进入容易房地产基础较好规划兑现可能性高二次价值提升可塑性强第三梯队：星沙、大托暮云、隆平高科、中心、芙蓉马王堆、麓谷市场成熟板块改造发展成本大

今年的楼市走向如何？暂时一个“稳”字应该可以总结概括。不管是看涨派还是看跌派愿望都落空，主流仍是稳字当头，房价不会大涨也不会大跌。因地制宜因城施政将成为重要一环，人民日报也说，要因地制宜对一些不合时宜的房地产政策进行微调，但是微调也要有个限度，不允许任何一个城市“钻空子”偷跑。2020以后，我们重点面对的将是楼市潜在的两个现实问题，房价应该还是会维持一段时间的稳定。很多朋友只关心买房时机和房价走势的问题，却没有从宏观的角度考虑房地产市场的发展。今天这场疫情让楼市瞬间跌入谷底，用众创来形容也不为过。虽然现在楼市转暖了，但整体来看未来形势还是比较严峻的，尤其是这两个方面。1992年的楼市泡沫破裂会不会重演？其实国家早就希望把海南打造成为一个自由的贸易港，90年代开始的时候，海南就一直传说要成为特区，后来还起了一拨炒房热，也出现大陆境内唯一一个楼市资产泡沫破裂的一个地方，之后又搞了一个免税岛，支持离岛免税购物，但是购物的金额实在太低了。虽然从每人每年8000提高到3万，但是大家普遍觉得还是不够用，飞一趟还不够机票钱，所以兴趣也不高，现在我们又一次将额度提高到每人每年10万，这应该有一定的好转。首先是库存量的问题:今年4月底的时候，一线城市的库存量同比增长了1.834%线城市的库存量同比增长了1.1%，原本我国商品房的空置率就比较高，再加上今年疫情影响更是增加了库存量，而且在二手房市场中也是这种情况，挂牌量激增，但成交量却在下滑，因此未来消化楼市库存仍是一项重要任务。其次是购买力的问题：原本高房价就对刚需们造成了很大的压力，再加上今年这场疫情的影响，大部分人的薪资待遇都受到了影响，有的甚至失业，老百姓的买房压力越来越大，很可能出现购买力不足的现象，在这样的背景下，成交量总体下滑是大概率事件。如今房地产的地位正在转型，因为国家不止一次表示房子是用来住的，不是用来炒的，让我们将逐渐摆脱对房地产的过度依赖，而且李嘉诚不止一次劝解年轻人们，不要把目光和时间都放在房地产市场上，趁年轻先奋斗实现自己的目标。2020年楼市大局已定，未来楼市也是稳定为主，对于真正的刚需来说，什么时候买房都是最好的时机，对此大家有什么想说的？

2019【房地产进入性调研】大理城市市场进入研究宏观市场数据城市简介土地二级市场新房三级市场在售项目延伸阅读：南沙买房：黄阁金洲万顷沙怎么选？广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？理解城市：全国热点旅游度假区、全国历史文化名城、中国十佳旅游休闲城市大理旅游收入、旅游人次均为全省第二、居民可支配收入位于全省前列，市场可期旅游收入增速远高于全国平均水平，越来越的游客愿意在大理花更多的游玩时间，未来旅居市场有更大机会；目前大理旅居项目成交价格处于全国中下游水平，距一线热点旅居城市有较大差额理解市场：量价齐升，整体市场供不应求，旅居市场近两年逐步爆发整体市场：整体市场供应不足，存量较小，成交均价接近1万元/㎡，近两年旅居市场逐步爆发，外向型市场需求旺盛。旅居市场：海西和海东两个区域，其中海西因政府整治洱海环境无后续供地，海东片区土地储备较多，未来发展潜力巨大。 短期供需矛盾突出，2018年上半年普遍有40-50%的价格上涨：别墅类产品，省外客户为主（2017年增至80%），外地以北京、华北、川渝为首；小面积叠墅，备受外地客户青睐；别墅类产品：单价毛坯价在18000-23000元/平米之间；精装价在22000-25000之间；精装标准在2000元/平米左右；主力总价段在200- 400万之间；叠墅类产品：精装价在14000-18000之间，装修标准在1000-1500元/平米左右，主力总价段在100-150万之间高层产品：集中在满江片区，面积在90-140㎡单价在10000-13000元/㎡（毛坯），40-60㎡小面积投资产品逐步受到青睐。当地开发商怎么做：控制总价：代表作，大理小院子，控制总价，推高性价比合院产品，市场接受度高增加配套：全系列配套，满足旅居客户休闲度假时体验感，对客户吸引力大

2020年，一个不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此背景下，房地产市场又将怎样变化？1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，年内7天逆回购利率下调两次至2.2%，14天逆回购利率亦下调两次至2.35%；中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基点至2.95%，TMLF中标利率亦下调至2.95%，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。图：2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势资料来源：央行，中指研究院综合整理中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显图：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化数据来源：CREIS中指数据根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，10-11月价格累计上涨0.72%，较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11个百分点；环比上涨0.32%，较10月收窄0.08个百分点，涨幅连续41个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。图：2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅数据来源：CREIS中指数据从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43个百分点。二线部分城市政策收紧后，市场降温，1-11月二线城市价格累计上涨3.32%，较去年同期收窄1.13个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。百城二手住宅价格整体稳中有涨，今年以来累计涨幅在3%以内。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示，2020年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨2.69%；单月来看，2020年11月，百城二手住宅均价为15448元/平方米，环比上涨0.29%，较10月扩大0.01个百分点，已连续12个月上涨，且涨幅均在0.5%以内，整体价格保持稳定；同比上涨2.70%，涨幅较10月扩大0.31个百分点。随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较去年同期有所扩大；二线城市涨幅有所收窄，7月以来部分热点城市受政策收紧影响，房价归于平稳；三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对缓慢。3. 供求：成交规模基本恢复，成交结构上移成交：重点城市成交规模已基本恢复，长三角、珠三角代表城市表现突出图：2017-2020年11月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势数据来源：CREIS中指数据2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平均水平。据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，处于2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，整体规模接近前三年平均水平。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场交易量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。图：2019年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势数据来源：CREIS中指数据疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续领先增长。2020年1-11月重点城市商品住宅成交面积降幅收窄，其中长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比分别增长5.5%、20.7%，是支撑50城市场规模的主要力量。其中长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早，3月起市场规模恢复幅度即较为突出，直至6月，同比增幅均明显领先于50城及珠三角地区；下半年，受区域内热点城市调控持续收紧影响，加之压制需求高位释放后支撑度减弱，长三角同比领先优势不再突出。而珠三角地区核心城市调控虽也有收紧，但深圳城市规划定位高，新房资源稀缺，供应大幅放量带动需求积极入市，加之随着深圳、东莞调控收紧，广州区域人才政策的放松吸引置业需求积极流入，下半年以来珠三角地区代表城市商品住宅成交规模同比增幅持续领先于50城整体及长三角30个百分点左右，短期市场活跃度较高。供应与库存：市场短期供应相对充足，可售面积稳步提升至近年高位图：2018年至2020年11月20个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据2020年重点城市整体供应规模略高于去年同期。据初步统计，2020年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增长约3%。短期库存来看，可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。据统计，截至2020年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积提升至2.2亿平方米以上，短期库存规模较2019年末增长11.4%。按近12个月的平均销售速度计算，截至10月底，20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月，较2019年末延长1.9个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近年高位，但整体仍处合理区间。成交结构：多数城市套总价继续上涨，高端改善需求加速释放价格水平：多数城市套总价继续上涨，部分城市群内热点城市涨幅突出基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。图：2020年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年数据均为1-10月统计数据，下同。30个代表城市中，成都、沈阳、西安、苏州及无锡等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，济南楼盘成交套总价均值与中位数均较2019年明显下降，市场行情延续分化态势。具体来看，一线城市中，上海套总价均值和中位数分别以675及473万元居30城之首，北京套总价均值和总位数均有所上涨，深圳和广州楼盘成交套总价均值则分别下降1.5%、1.9%至537万元、317万元。二线城市中，济南成交套总价均值与中位数分别较2019年下降10.8%、17.2%，降幅在30个代表城市中最为显著；而苏州、成都、沈阳、合肥等地套总价均值与中位数涨幅均在两位数水平，其中苏州在中高端项目集中入市带动下，套总价均值与中位数较2019年分别上涨19.9%、23.6%，涨幅均居二线代表城市首位。三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中东莞、佛山套总价均值均较2019年上涨10%以上。整体来看，2020年，除济南外，其余29个代表城市楼盘套总价均值或中位数均较2019有所上涨，但下半年调控收紧综合影响下，套总价涨幅趋稳态势较为突出。目前90-120平方米产品仍占据市场主流地位，但值得注意的是，疫情的发生推动了高端改善需求的释放，代表城市中多数城市144-200平方米及200平方米以上产品成交套数占比有所提升。4. 土地：一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%，与2019年同期基本持平。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响，另一方面，部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨。图：2020年1-11月各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主一线城市供求规模明显增加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增长。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。整体来看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍较高。5. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长销售业绩：销售额持续增长，已有32家房企进入千亿阵营表：2020年1-11月千亿、百亿房企数量及销售额增速数据来源：CREIS中指数据TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家，销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%。图：2016年至2020年11月代表房企月度销售额及同比增速注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀，下同数据来源：CREIS中指数据代表企业销售业绩增速有所放缓。2020年1-11月，20家品牌房企累计销售金额5.4万亿元，同比增长9.0%；累计销售面积4.0亿平方米，同比增长10.7%，增速较去年同期分别收窄6.6和3.9个百分点。3月以来，随着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企销售业绩与去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，预计在冲刺全年销售目标下，代表企业整体销售规模仍将保持稳定增长。拿地情况：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归图：2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额1.6万亿元，同比增长8.6%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%，较2019年同期有所回升。代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%，较2019年提高近4.1个百分点。1. 行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主宏观经济方面，展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础，同时，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境，M2增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金融化，防范化解系统性金融风险。政策方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落总体预测：销售面积小幅调整，新开工维持高位，开发投资额保持中高速增长态势根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2021年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济快速恢复，抹平疫情影响（GDP增长9.0%）；假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升1个百分点至62.6%）；假设3：货币政策灵活适度（M2增长9.5%~10%），精准导向，房地产行业金融监管整体收紧；假设4：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。需求端，房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%；鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨（3.9%~5.4%），2021年商品房销售额仍有望实现新突破。供应端，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，新开工积极性难有明显提升，整体新开工规模或将延续调整态势，但2020年土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高位，预计2021年新开工降幅将在0.1%~1.6%之间；投资方面，预计2021年在建项目施工进度将加快推进，带动建安投资支撑开发投资额继续增长，但考虑到土地购置费增速存在较大调整压力，全年开发投资额增速或回落至中高位水平，据模型测算在5.4%~6.9%之间。3. 关注点：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，整体销量存小幅调整压力，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是，在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。粤港澳大湾区市场存增长空间，成渝整体或有周期调整压力，长三角、京津冀、长江中游城市群市场规模有望实现稳中向增综合对五大城市群房地产市场现状、调控政策、发展规划前景与供需两端支撑所做的分析，及对2021年宏观环境的预判，我们对2021年五大城市群市场趋势做出如下判断。表：2021年五大城市群市场趋势预判数据来源：中指研究院综合整理粤港澳大湾区区域顶层设计已落地，中央支持政策多，产业发展成熟，人口吸引力强，房地产市场需求旺盛，加之前几年区域整体市场持续低幅调整，市场需求存在部分压制，在区域协调发展利好持续显现的背景下，市场回升动力强。供应端，2020年区域内土地供应大幅度增长，新开工较为积极，将有效改善需求整体供应状况。预计受供需两端均向好影响，2021年粤港澳大湾区房地产市场规模存增长空间，鉴于目前地价、房价上涨仍存较大动力，预计调控有进一步升级可能，在此背景下，预计2021年房价涨幅将有所回落。长三角城市群区域规划、经济产业基础、人口吸引力与粤港澳大湾区存在较大相似度，房地产市场需求也较为旺盛，但鉴于2020年需求积极释放，短期继续提升空间相对有限。当前长三角地区交易市场及土地市场热度在调控政策影响下，均显现高位回落态势，预计2021年市场将保持严格调控。结合供应端取得明显改善的状况来看，预计2021年长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长，整体呈现量增价稳格局。京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响，难以给房地产市场带来额外的需求增量，且人口流入规模相对较少，但考虑到近几年区域市场持续调整，整体销量较过去高位存在一定差距，在政策稳定、供应充足的环境下，需求将稳步释放，预计2021年京津冀整体市场规模维稳，但内部行情将有所分化。北京政策稳定，需求旺盛，供应充足，预计市场销量将继续增长；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善；环京地区，受益于区域交通一体化利好的兑现，加之调控负面效应已逐步消解，需求有望低位回升。成渝城市群有区域规划即将落地，短期政策利好对房地产市场需求的支撑较高，但鉴于近几年市场需求持续高位释放，规划利好的落地或在短期内可支撑需求规模维持高位，但区域整体市场仍存周期调整压力，2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整，城市内部行情将有所分化。其中成都2020年需求高位释放，随着调控收紧，2021年市场规模存调整压力；重庆前两年市场周期自发调节，需求存在压制，预计2021在规划利好支撑下，市场有望逐步趋稳；成渝城市群短期处于双核聚焦阶段，其他三四线城市需求相对有限，加之棚改缺位，2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力。长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击，且新开工规模在活动管制影响下有所缩减，市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制，在针对性政策支持下，预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复，房地产市场信心也将得到提振，需求将逐步释放，预计2021年长江中游城市群市场规模将有所增长，但因经济全面恢复尚需时间，需求上行幅度将相对平缓。

房地产进入性调研-阜阳城市市场进入性研究宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况延伸阅读：辛苦半生，除了房子你还能留下什么？「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房进入性建议取地模式：地段价值稀缺，地价较高，竞争激烈，建议独立拿地，独立开发独立取地：目前城南以碧桂园项目居多，另有置地、绿城、等品牌房企产品类型：以高品质的中高端改善产品进入，树立项目形象，打响企业品牌风险提示目前城南板块最高楼面价已拍至4776元/㎡，城南板块因规划利好、配套完善、品牌房企布局等因因素，预计地价会更高，竞争激烈，进入门槛较高独立取地：目前阜合产业园以海亮项目居多，另有恒大和部分本土房企；产品类型：以品质刚需产品进入，快速走量板块客户属性以刚需为主，且客户能级低，不利于企业品牌的树立总结基于稳定的客户需求和独立的市场空间，尽管竞争激烈、供应较大，世联认为，阜阳进入机会大，可作为保利深耕安徽的第二站。品牌房企的进驻刺激和迎合了阜阳客户的细分，而立足保利品牌，世联坚信保利能在激烈的竞争环境中拔头筹、树标杆、赢突破，尽管目前有限价等政策阻碍，未来仍然可期。