房地产市场调研总结

2月2日，县委副书记、县长谢建军走访调研房地产行业发展情况，分析当前房地产市场形势，研究解决有关困难和问题。副县长谭子勤及县住建、国土等有关部门负责人参加调研。 谢建军一行先后来到山水豪庭、德江山城、龙创滨江公园城、滨港湾等多家城区房地产开发企业，详细了解各企业当前项目建设开发进度、销售经营情况，询问开发过程中遇到的问题和困难，并征求房地产开发企业对房地产市场意见及建议。谢建军指出，促进房地产平稳健康发展是惠民生的重要举措，是稳增长的有力支撑。各职能部门要把握好“房住不炒”的定位、认真贯彻好党和国家房地产宏观调控政策，防止房地产市场价格幅度波动过大。要加大工作力度，采取有效措施，提升服务水平，优化施工环境，全力推动全县房地产市场平稳健康发展。谢建军要求，相关部门要坚持底线思维，准确把握房地产行业发展运行状况，有针对性、前瞻性做好工作，房地产业对拉动地方经济增长、稳定扩大投资、扩大消费、加快城镇化有着重要作用，要全面促进全县房地产业平稳健康有序发展。各企业要严格落实疫情防控主体责任，做好防护物资储备、消毒、人员管控等工作，要按要求及时发放农民工工资；要打造高品质楼盘，完善配套设施标准，激发新的改善性住房需求；要积极应对宏观经济下行压力加大的新常态，进一步提振信心、稳健发展、勇担责任，确保房地产市场健康有序发展。【来源：辰溪新闻网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

房地产进入性调研-张家口克尔瑞市场报告一、城市区域认知宏观指标房地产指标二、重点城市投资建议张家口市区怀来下花园崇礼宣化涿鹿赤城延伸阅读：2021年房地产风口已开启，依旧是广州的大年洼地亦名坑，从化买房劝退贴清远是大坑，买房要谨慎合景拍得牛奶厂地王，直接抬起珠江新城楼价？广州南站新城-地段好潜力大，未来可期张家口市区/1 城市概况/1.1 区位张家口为北京西北门户，距离162km，京张高铁终点站，通车后与北京50min 车程，桥东桥西区是张家口的核心张家口市是冀西北地区的中心城市，连接京津、沟通晋蒙的交通枢纽，位于北京西北方，距北京约162公里，素有“塞外山城”之誉，也被称为北京的 “北大门”。截至2016年，张家口市城区总面积614平方千米，总人口72.7万。张家口市区/1 城市概况/1.2 交通张家口公路网较为发达，京张城际铁路、崇礼—张家口机场轻轨2019年底建成后将使城区纳入北京的“1小时生活圈”张家口市区/1 城市概况/1.3 规划张家口全域定位为环京西北部生态涵养区，发挥自身旅游资源，重点打造旅游产业、健康宜居之地，张家口主城区重点向南发展，打造高铁新城及洋河新区

3月10日上午，副市长王永青到我市部分建筑和房地产企业，就产业发展情况进行调研，并召开座谈会，研判我市建筑和房地产业发展形势，安排部署下步工作。王永青先后到鹤壁国立光电科技股份有限公司、广正建筑集团有限公司、鹤壁诚城房地产开发有限公司、鹏森建设集团有限公司等处进行实地调研。座谈会上，就下步工作，王永青强调，企业家要进一步解放思想，抢抓历史发展机遇，找准目标定位，创造更多品牌，打造更强名企，在鹤壁建设新时代高质量发展示范城市征程中实现发展共赢。要加快转型升级，注重品牌品质，严格守信依法，努力把企业做大做强，共同开创全市建筑和房地产业转型发展新局面。各级各部门要打造更优营商环境，加大对建筑和房地产业的扶持力度，创新监管机制，守好工作底线，全力推动我市建筑和房地产业高质量发展。会议还听取并研究了与会企业负责同志提出的关于促进我市建筑和房地产业高质量发展意见建议。【来源：鹤壁日报】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

调研综述朱美拉公寓雅诗阁广州马赛国际商务公寓合生广场颐和四季公馆正豪万佳商务公寓达标国家商务公寓财富世纪广场调研小结延伸阅读：南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？广州楼市预判 重创炒楼 远郊遭殃区域分布：新增公寓项目以天河区为主，海珠区亦有少量新增项目，如达镖国际、合生广场所售面积：40—70平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如朱美拉公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如正佳万豪商务公寓价格信息：位于天河CBD项目均价30000—35000,每平米之间，如朱美拉、正佳、财富世纪广场；而其他位置如海珠区酒店式公寓项目约在25000每平米左右，如达镖国际、合生广场项目装修状况：多以精装修为主，配备基本的家私用品以及厨卫用品，以商务办公为主的公寓会提供毛坯交付或者选择带装修，如马赛国际公寓租售情况：就所调研项目来看，酒店式公寓项目多以出售为主，除雅诗阁为只租不售服务型公寓。由于不限购的优势，目前销售比较乐观，但是出租情况可能存在一定空置率。物业管理费用：较高的物业管理费用如正佳万豪达7元/平方/月，其次为4.8元/平方/月，如合生广场、达镖国际；马赛国际以及颐和四季公馆物业费用在2.5元左右。用地属性：多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年；少数为住宅用地属性，产权70年，如朱美拉公寓、颐和四季公馆。

来源：证券时报·e公司发改委13日消息，投资司牵头组成调研组，赴重庆市、昆明市房地产市场组织开展调研。围绕两地近年来房地产市场运行情况和当前发展动态，分别召开有关部门、机构和相关专家座谈会，并实地调研当地房地产开发企业、中介机构和住房交易登记中心等。此外，投资司组织证券公司、会计师事务所等部分为房地产行业提供第三方服务的机构，召开房地产行业专题研讨会，围绕房地产行业的微观市场和宏观政策进行交流。

第一章 行业概况物业管理（Property Management）是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。图 房地产物业管理产业链物业管理分类： 居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业。这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。 工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。 其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。图 房地产物业管理行业分类类别图 三类物业服务企业物业管理行业已有超过150年的发展历史，中国的物业管理行业诞生于上世纪80年代，起步于深圳。1994年首次发布《管理办法》，迈向法制化轨道；2003年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善。2017年国务院取消一批行政许可事项的决定，取消物业服务企业一级资质核定审批，住房城乡建设部加强事中事后监管。经过30余年的探索和快速发展，中国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。从市场的角度来看，特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。中国规定这类物业的土地使用权出让的年限最高为50年。图 房地产物业管理行业发展史据中国指数研究院数据，截至2017年末，全国物业管理行业管理面积达195亿平米，同比增长5.5%，2009-2017年CAGR为6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。截至2018年，我国城镇化率达59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美国的81%。而美国和日本分别在1940年和1955年达到了56.5%和56.1%，城镇化率50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链价值链商业模式2.1.1 房地产物业管理产业链图 物业管理公司产业链业务图1) 物业公司上游的产业链:- 前期介入工作：专门给开发公司做工程的前期介入，安排工程人员去工地做前介，从建筑物到基坑，从设备设施安装到承接查验，从装饰装修到隐蔽工程，管网管线等，开发商支付一定的费用。- 售楼部服务：在售楼部安排形象岗、门童、吧台、样板间服务员。为地产营销促进销售，提高物业品牌形象，打造楼盘口碑。- 工地安全保障：给工地安排保安、食堂工作人员、会务等，做好地产工地的保障工作。- 验房服务：针对地产公司即将交付政府查验的工程承包下来，派人进行专门的查验，根据政府相关工程要求做出报告和结论，减少地产人力资源成本。2) 物业公司的下游产业链：- 便利店、果蔬店、保险代售；- 住宅、商业、车位销售和租赁；- 业主生老病死的产业、养老、健身、咨询；- 业主结婚、过世等环节的操办；- 空置房有偿服务和管理，免费服务；- 公寓租赁和分租；- 宾馆酒店的经营；- 美食街、餐饮店的运作。2.1.2 商业模式1) 目前国内几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 物业服务集成商：又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。 物业资产运营商：又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。 物业保障服务商：又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。图 互联网与物业管理公司融合过程2) 物业行业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。国际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略，并购在龙头崛起过程中有着举足轻重的作用。国际物业龙头对住宅物业管理收入依赖程度低，形成了全设施综合服务的特点。图 国际物业龙头发展策略3) 社区O2O模式，开启物管新纪元。随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，以社区生活场景为中心，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源，并通过云端进行管理，为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点；另一方面可提升物业管理效率，降低能耗成本与人员成本。图 社区O2O模式盈利模式：目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。1) 基础物业服务基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。从2014年-2017年的百强企业营业收入构成来看，基础物业服务收入业绩贡献度维持在80%左右，是企业营业收入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”式扩张，基础物业服务收入逐年增加，2017年高达60703.7万元，同比增长16.9%，2014年-2017年间百强企业基础物业服务营业收入均值年复合增长率为21.6%。2) 增值业务增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。2014-2017年百强企业的增值服务收入均值和净利润持续升高，复合增长率分别为15.8%和4.5%。2017年百强企业增值服务收入为13506.2万元，同比增长24.5%；净利润为2389.8万元，同比增长5.3%。2017年百强企业增值服务以18.2%的收入创造了41.7%的利润，成为盈利能力的重要增长点。2.2 技术发展1) 对物业管理企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。2) 物业服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面品质物业服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制，类似的老旧小区改造问题，服务企业无力一直承担社会责任，用其他项目的收益来补贴不是长久之计，期待政府有类似的兜底政策，通过市场政策的引导来解决这类问题。图 物业服务标准化文献发表年度趋势图3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。物业服务商业模式创新应从物业管理产业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快发展与健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政等服务业融合和整合，夯实与规划、空间设计、装修装饰、园林绿化、机电设备、智能建筑等不动产产业链条的无缝衔接与对接，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。万科物业把空间服务划分为社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等三个业务线。社区空间服务，是万科物业在原有的住宅物业服务基础上，不断衍生配套服务，在形成独有的“万科物业”住宅品牌的同时，打造出“朴邻发展”等子品牌，持续为业主提供丰富的增值服务，满足业主多样化生活需求。4) 物业管理行业贴近民生的特殊性，塑造物业管理行业的温馨形象，推动社会公众对物业管理行业的重新认知，结合复杂的社会背景，通过新媒体平台的力量，帮助业主去界定“美好生活”。企业微信公众号与协会微信公众号也都延续了各自基于目标用户群体所选择的差异化传播策略：企业微信公众号以业主为主要服务对象，在2020年内通过与业主息息相关的疫情防控、生活与便民举措等内容的生产，以生动的传播内容满足民众的生活需求，保证了新媒体传播力的稳定；而协会微信公众号以持续深入宣传国家、省、市重大决策部署，及时解读政策动向，发掘、宣传、通报行业先进人物和事迹为主要内容，发挥了思想引领的传播作用，体现其独特的行业角色。图 关注人数排名前十的企业微信公众号2.3 政策监管1) 住房和城乡建设部根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。2) 国家发展和改革委员会根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。3) 财政部根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。国务院财政主管部门即财政部。4) 中国物业管理协会中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1 行业综合财务分析和估值方法图 综合财务分析图 行业估值及历史比较房地产物业管理行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。表 境外房地产物业管理公司估值对比表 中国上市房地产物业管理公司估值对比3.2 行业发展和驱动机制及风险管理3.2.1 行业发展和驱动因子1) 行业规模：弱周期、持续成长、万亿市场物管行业正处于发展的黄金时代，目前存量物业管理面积200亿平米，2018年销售面积17.2亿平米，即使当年销售面积有波动，存量物业也有6-8%的持续增长。预计2020年物业管理面积近250亿平米，按照百强物业公司的2017年收费标准（4.26元/平米/月）的一半计算，基础物业服务市场规模6300亿，如果再加上增值服务，市场规模可达万亿。图 中国物业管理行业规模2) 行业格局：行业格局高度分散，市场集中度加速提升目前物管行业处于整合初级阶段，全国企业有10万家，但市场化进程提速令行业集中度快速提升。2017年TOP200的市场份额由2012年13%提升至32.4%，但十强的市场份额仅11.1%。从管理规模上看，2017百强企业平均管理面积约3000万平米，十强则为2亿平米。2014-2017年物业十强企业管理面积复合增速41.5%，高于百强企业同期的25.3%图 物业管理百强企业管理面积均值及市场份额3) 行业属性：轻资产、高现金流、高回报、增值服务潜力大物业管理行业属于轻资产行业，不存在大额资本支出，拥有较高的回报率，ROIC平均在20%以上；同时现金转化率高，经营性现金流充足，可以支持龙头企业并购扩张。同时，互联网技术和商业基础设施的快速进步使得社区流量的变现价值提高，社区增值服务潜力大。图 物业管理领先企业具备较高的ROIC驱动因素1) 数字化管理革新传统物业模式目前商业地产早已进入存量时代，近年来受宏观经济及国家政策等因素影响，市场去化承压，商业地产行业变革愈发迫切。为盘活存量市场，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着“互联网+”、物联网、大数据、人工智能等技术的出现，智慧楼宇、智慧园区等概念日渐兴起，成为资产持有者提高租金收益、提高去化率的一大利器。与此同时，对楼宇的服务品质需求也越来越高。受商业地产存量市场影响，物业管理行业也进入了转型升级的风口。2) 移动网络联网范围更广，价格下降。5G时代的来临，移动网络速度及时延的改善将进一步推动房地产物业管理市场的增长。3) 物业并购潮与规模赛跑。房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比，目前物业行业的集中度仍处于较低水平，行业收并购和洗牌仍处于初始阶段，头部企业的规模在持续增长。近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。图 Top30物业服务企业管理面积占比情况4) 随着全世界的空气质量恶化，追求更健康的室内环境成为人们的急切需求。运用新的科学技术，通过数据监控可以更好地帮助业主和管理团队解决室内空气质量问题。同时，通过有效沟通让人们了解所处环境中空气质量保持在良好的状态，也尤为重要。通过与一些平台的合作，融入了高科技元素，例如ECS系统(Eco Control System，智能自动化控制系统)。这套系统可以更好地监控建筑物中的空气质量，通过物联网云端操控设备并制订运行日程，和设施管理经理配合工作，在降低能源消耗的同时也可以达到更好的空气净化效果。5) 智能化与增值服务规模前提仅作为行业发展前期优势所在，事实上，物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点，决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时，还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。另一方面，物业管理正因为是劳动密集型行业，需要投入大量管理人员，所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多，这个意义上讲，物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升；与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。图 部分物业服务企业增值服务占总收入比例3.2.2 行业风险分析和风险管理1) 决策风险就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显著，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每项决定都会左右了整个企业的命运，旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及大多数员工对技术方面知之甚少。因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。2) 政策风险从1994年3月第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》出台，1994年6月，第一部地方性物业管理法规《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》颁布，到2003年6月《物业管理条例》、2004年3月《物业管理企业资质管理办法》及各地方物业管理法规的颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，但在关键的问题公共设施、共有物业及配套设备的归属权问题，在《物权法》出台前，无法得到明确，即使《物权法》出台，也可能还存在界定不清的部分。而公共部分归属权的问题，却是最容易引发业主与发展商、业主与物业公司之间产生纠纷和矛盾的地方。另外，业主委员会的身份界定、物业公司下属管理处的责任界定、物业公司统筹安排时有可能侵犯其它小区业主权益的问题，都可能在物业公司具体运作时产生法律纠纷。3) 剥离风险物业管理产生的起因主要是为房地产开发提供服务支持，即为产品的后期使用提供售后服务。此时，大多数的发展商会将物业管理的支出视为开发过程中不可避免的成本。随着物业开发面积的增大，物业管理基础业务的成熟，此时对物业管理的继续投入就逐渐成为了开发商的心病。除了开发初期物业管理的前期介入外，发展商后期进行项目决算时不是忽略物业管理应从中分摊的成本，就是损害物业公司应从中体现的利益，许多发展商会将物业管理视为地产开发的一个拖累。从财务角度，不少的发展商更希望在项目开发初期即将物业管理整个投入考虑进前期成本，而不愿意在中后期进行体现。这时，开发与管理的分离就将不可避免。4) 技术风险中国房地产业发展至今，在项目规划、产品设计、园林设计、施工质量等方面都取得了长足的进步，新技术、新材料、新工艺的使用不断创新。相对于房地产，物业管理更多的还停留在基础的物业服务项目上，敬礼、微笑成为了物业管理人最有效的服务手段。但对于物业管理的核心业务，对物业本体、设备设施及环境的管理，由于缺乏高素质的技术人才、缺乏对新技术的了解，当然也缺乏足够的资金投入，根本没有能力保证对核心业务的掌握和管理。风险管理规划是对物业管理工作一个纵观全局的基于风险角度的考虑、分析、规划，也是风险控制中最为关键的内容。包括风险形势评估、风险识别、风险分析和风险评价等几部分。3.3 竞争分析国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。1) 英国物业管理概况英国为物业管理产业之发源地。英国政府对物业管理的企业团体组织或个人的规范却显得很宽松并无其他特别限制。英国的物业管理发达，管理模式可分为前期物业管理与正常期物业管理两类;前期物业管理是于此物业尚未开发完成之前，即由开发商事先选择一家物业管理公司并在物业出售合约中注明未来委托物业管理公司名称、服务范围、服务价格及其他相关之权利与义务等数据，并且此作为物业产生前期管理之依据。待建筑物产权移转并成立住户委员会后，住户委员会可选择对原有物管公司续约或解约，此部分即为正常期物业管理。2) 美国物业管理概况在美国物业管理已经发展为其都市建设与管理的一个重要产业，在此产业的服务范围可针对社会需求无限延伸扩展。目前已发展至医疗、教育等很多不同的领域，而在这之中甚至包括了金融(证券)及高科技等领域，所以专业化管理是美国物业管理的最大特点。在美国的物业管理公司，一般只负责整个建筑物的整体管理，其他个别专业及零星业务则是另发包予专业的承包公司来负责维护管理。3) 德国物业管理概况德国物业管理公司平常不仅须按条约规定负责雇主房产的定期使用与维护、清洁、周边区域的绿化及规划，另外还须负责出面替雇主履行德国相关房产法令中所规定的责任与义务。由此可明显看出德国的物业管理公司直接受雇于房东，也就是雇主利益的维护者与代理人。4) 日本物业管理概况日本的物业管理发展特性可归类出以下四点：i 物业管理法律基础完备：这是由于日本政府制定了完整的法令规章，清楚注明了业主与物业管理公司的权利与义务关系，规范了其管理形式;ii 拥有高水平的从业人员：日本对从事物业管理的企业组织、人员有很高的标准，相当重视从业人员的物业培训。iii 物业管理的社会环境较其他国家良好：因建筑物内大众积极参与物业管理，且企业所有人可接受付费服务的管理形式;iv 日本物业管理发展的一个主要特点是政府订有明确的法令规章。5) 中国香港物业管理概况物业管理的历史在香港已有40多年。香港的物业管理产业在房地产带动下不断扩展，已成为主要服务业之一。因为在香港的物业管理公司仅需经过一般性的工商登记即可进入此产业。6) 新加坡物业管理概况新加坡的物业管理规范与日本模式相似，有着明确且严格的要求，除对物业管理机构有着一般性的规定之外，对于出售的公共住宅内部装修与管理也有十分详细的规范。在新加坡的物业管理公司其执照必须每年审核更新，其从业人员亦必须接受2年以上的相关管理训练并通过专业考试合格才可开始从事服务。表 国外部分国家物业费收取情况表中国房地产物业管理行业与国际企业比较1) 市场化的差距 物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构一一物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。我国的物业管理公司已经全部企业化了，表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。 允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。2) 社会化的差距按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体,不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在,物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展社会化方面的差距主要有以下几点:第一条块分割严重.开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。第二,业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。总之，社会化的3) 专业化的差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作,比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面国内还有较大差距。4) 规范化的差距规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营:要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量:要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。国内在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率低，主动性差。3.4 中国企业重要参与者中国主要企业有碧桂园服务[6098.HK]、恒大物业[6666.HK]、华润万象生活[1209.HK]、融创服务[1516.HK]、TST PROPERTIES[0247.HK]、世茂服务[0873.HK]、中海物业[2669.HK]、建业新生活[9983.HK]、时代邻里[9928.HK]、远洋服务控股[6677.HK]、滨江服务[3316.HK]、建发物业[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中国国贸[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深赛格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、广汇物流[600603.SH]、海宁皮城[002344.SZ]、轻纺城[600790.SH]、南都物业[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、荣鑫物业[872978.OC]、中都物业[872955.OC]、宏谋物业[873532.OC]、德冠物业[873376.OC]、上海浦东现代产业开发有限公司[151980.SH]、西安高新技术产业开发区创业园发展中心[139373.SH]、上海浦东软件园股份有限公司[012003671.IB]等。图 A股及港股上市公司1) 万科物业：公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。2) 保利物业[6049.HK]：公司是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，公司在中国物业服务百强企业中排名第四。自2014年起，公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。根据中指院的估值，本集团2018年度品牌价值逾人民币90亿元。公司在中国提供物业管理服务超过23年，专注于中国的一、二线城市，根据中指院报告，公司在五大国家级城市群均有布局。截至2019年6月30日，公司的合同管理总面积达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为260.3百万平方米，且截至2019年6月30日，公司于中国管理846项物业(包括565个住宅社区及281个非住宅物业)。公司的物业管理服务覆盖多类物业，包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业(如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇)。除物业管理服务外，公司于往绩记录期间亦提供非业主增值服务，如向物业开发商提供的案场协销服务，及向公司所管理物业的业主及住户提供的多项社区增值服务。公司一直秉承「务实、卓越」的文化理念，实行规范化经营和高品质服务，满足客户不断提升的需求。3) 碧桂园服务[6098.HK]：公司是一家中国住宅物业管理服务商。该公司主要提供物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。该公司的增值服务包括咨询服务以及开荒清洁、绿化及维修保养服务。该公司拥有品牌“碧桂园物业管理”。该公司在中国国内市场开展业务。3.5 全球重要竞争者国际五大物业管理公司作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理。房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务；仲量联行的优势在于二手交易，世邦魏理仕的优势在于高端的物业管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端的写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。全球非中国上市主要企业有INVITATION HOMES[INVH.N]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERS INTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSA PROPIEDADES COMERCIALES[IRCP.O]、URBAN EDGE PROPERTIES[UE.N]、BOSTON OMAHA[BOMN.O]、GLADSTONE LAND[LAND.O]、梅斯物业[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHE WOHNEN[DWNI.DF]、LEG IMMOBILIEN[LEG.DF]、CPI PROPERTY GROUP[O5G.DF]、GSW IMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、联合集团[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADEN SERIES A ORD SHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERS INTERNA[CIGI.TO]、FIRST CAPITAL REALTY[FCR.TO]等。表 国外部分上市企业1) ALTISOURCE ASSET MANAGEMENT[AAMC.A]：Altisource Asset Management Corporation是一家从事提供资产管理和公司治理服务的住宅资产管理协议型公司。截止至2013年9月30日，该公司拥有114处物业。在2014年4月，一个投资集团，包括卢克索资本集团和其他一些未披露的投资者收购了该公司9.55%的股权。2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公众有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’ Pension Plan关联的投资基金于2014年8月21日组建，注册办事处设在圣赫利尔。2015年9月1日，公司以19亿美元的价格收购了C＆W集团公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定义为“C＆W集团合并”）的100％股权。公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断增加的需求，包括物业，设施和项目管理，租赁，资本市场，估值和其他服务。该公司主要以Cushman＆Wakefield商标名开展业务。2018年7月13日，戴德梁行对泽西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited进行重组，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd更名为戴德梁行公众有限公司（Cushman & Wakefield plc）。3) 戴维斯[SVS.L]：Savills plc是一家总部位于英国的房地产服务提供商，提供专业的咨询、管理和交易服务。该公司的部门包括交易咨询、顾问、物业和设施管理以及投资管理。交易咨询部分包括商业、住宅、休闲和农业租赁、租户代表以及有关买卖的投资建议。顾问分部从事提供一系列物业服务，包括估值、建筑和房屋咨询、环境咨询、房东和租户、评级、开发、规划、战略项目、公司服务和研究。物业和设施管理分部提供商业、住宅、休闲和农业物业的管理。投资管理部分包括面向机构、公司或私人投资者的商业和住宅房地产投资组合。第四章 未来展望房地产物业管理行业未来将会有以下五种发展趋势：1. 中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。2. 我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业管理发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。3. “互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。4. “机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。5. 基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。

建始网讯（融媒体记者 冉思聪 黄未）4月15日，县委副书记、县长张渊平对全县房地产业的建设和发展情况进行了调研。张渊平分别来到八景星光天地建设中心、华龙城、碧桂园、翰林学府、悦融湾、璞玉岛等建设工地，实地察看房地产业建设情况，了解企业在建设和发展过程中存在的困难和问题。“房地产业企业的发展还需要政府做什么？主要困难和问题是什么？职能部门还存在那些问题？”带着这些问题，张渊平与各企业主要负责人进行深入交谈。张渊平说，调研的目的是找准问题，研究解决问题的办法和措施，推动房地产业健康、有序发展。住建、自然资源和国土规划、发改等部门要在政策上为企业把好度，在服务上为企业当好参谋，在安全和质量上做好监管。县政府还将出台一些鼓励和奖励政策，以促进房地产业做大做强。房地产业是提升居民幸福指数的一项重要标准，随着人们生活水平的逐步提高，人们对居住环境、住房品质的要求也越来越高。张渊平说，房地产业要与人们的住房需求同步，就要在环境、质量、品质、服务上逐步提高，通过建设高端住宅提升居民幸福指数和城市品位。房地产企业要做好对内对外的推介工作，把销售市场从城市向农村延伸，向县外延伸，通过开拓农村市场和县外市场扩大销售群体。张渊平在调研时强调，房地产建设一定要加强安全管理和质量管理，职能部门要经常性深入在建工地加强检查督办，企业自身要加强安全教育和质量管控，任何时候都不能在安全问题和质量问题上放松尺度。【来源：建始网】声明：此文版权归原作者所有，若有来源错误或者侵犯您的合法权益，您可通过邮箱与我们取得联系，我们将及时进行处理。邮箱地址：jpbl@wccm.sinanet.com

图：实地调研金城印象综合体及二期项目建设近日，大理州房地产业协会会员单位及有项目的企业走进宾川，对宾川县房地产市场进行专题调研，并与宾川县政府及相关部门，房地产企业进行交流座谈。旨在针对一段时间以来我州房地产业呈现的诸多不确定因素进行摸底调查；对宾川房地产业遇到的困难和存在问题，总结经验，查找原因；号召会员单位积极融入振兴乡村建设、县域城镇化发展、全州房地产融合发展中；进一步规范行业管理，打造更多高品质楼盘，促使全州房地产业持续健康发展。图：实地调研宾川中心广场大理州房地产业协会会长李志海，执行会长兼秘书长张跃伟，房协副会长、常务理事，以及有项目企业负责人50余名参加调研。宾川县委常委、常务副县长周亚敏，县发改局、住建局、自然资源局、税务局、市场监管局、统计局、住房公积金管理中心、金牛镇人民政府的相关领导以及宾川县7家金融机构和11家房地产企业主要负责人参加座谈。图：实地调研惠丰公园逸品项目调研内容主要是当前房地产市场、物业服务、保障性安居和旧城改造工程进展情况；房地产开发企业发展情况、当前面临的问题及下一步发展方向。调研采取实地了解和召开座谈会等形式进行。图：实地调研金城华府项目图：大理州房地产业协会调研宾川县工作座谈会图：宾川县委常委、常务副县长周亚敏在座谈会上发言座谈会上，周亚敏从宾川的地理、经济、人口、自然资源、城市规划等方面介绍了宾川的基本情况。他说：宾川‘十四五’发展目标，走‘一廊双核’的发展思路（‘一廊’：围绕鸡足山及川渝进滇旅游路线的经济走廊；‘双核’：鸡足山片区、金牛镇片区共同发展，打造特色小镇、水果小镇、康养小镇，充分发挥‘大理后花园’优势。”在介绍宾川县房地产行业发展现状时，周亚敏说：“本地企业实力不够强，一定程度上制约了房地产行业的快速发展，表现出‘小、散、弱’的特点，加之业主均以本地人口居多，外销工作有待进一步发展；本地人口消费理念趋于理性，消费意愿不强，营销策略单一，有待调整、加强；本地房地产企业转型升级慢，多为居住型住房。”周亚敏指出，下一步要加大招商引资力度，减少商业库存的空置率，完善基础设施建设，优化政策指引，加大政府扶持力度；积极推动本地房地产企业转型升级进程，引导企业向度假地产、康养地产转型升级或重组。希望州房协各位领导及会员企业家今后能多给予帮助、指导，并提出建设性意见，与宾川县加强深度合作，共同推动宾川县乃至全州房地产行业的健康发展。图：宾川县住房和城乡建设局局长毛跃龙主持会议“对大理州房协领导以及各会员企业家到宾川调研表示感谢，对企业家给出的的建议意见将认真记录，结合实际情况，积极推进宾川县城乡建设工作。”图：宾川县发展改革局交流发言“宾川县发改局简要阐述了“十四五”期间宾川县房地产项目规划及计划投资规模的情况，数字经济、智慧城市项目及计划投资规模的情况；‘一廊双核’计划投资规模情况。表示，通过县政府对一系列项目的支持，宾川的发展必将更加光明，期待各位企业家来宾川投资。”图：自然资源局交流发言“自然资源局着力提升服务能力，以打造生态宜居宾川为原则、目标，将合理规划城市空间、优化布局，积极争取相关用地指标并合理投放一级市场。”图：宾川县税务局交流发言"希望企业与税务部门加强沟通交流，及时纳税。税务局也为降低拿地成本提供一定帮助。"图：宾川县统计局交流发言“房地产发展潜力巨大，作为统计部门，将继续做好统计工作。”图：金牛镇政府交流发言“金牛镇房地产征地工作有一定困难，建议房地产企业在规划时，要综合考量与周边环境的配套。”图：宾川县人行银行交流发言“宾川目前有7家金融机构，截止2021年1季度末，135.22亿存款，存量排全州第三，增速排第一，其中100亿左右是住户存款。对宾川未来的发展，充满信心。”图：宾川县建行交流发言“将严格按照监管要求，继续做好金融信贷服务，加大信贷力度支持。”图：宾川房地产项目如火如荼建设中据了解，“十三五”期间，宾川县房地产完成投资43.52亿元，建成了明日城市、金城印象一期等24个房地产开发项目，累计销售商品房59.25万平方米，共提供商品住宅4244套，满足了近1.5万居民“有好住房”的需求。截至目前，全县共开发房地产项目28个，其中在建9个，已建成交付使用19个，总预售许可面积113.62万平方米，已销售建筑面积86.58万平方米，商品房库存量为2482套（间、幢）、面积27.04万平方米，其中住宅库存量689套、面积10.54万平方米。图：宾川县房地产企业代表发言“提出存在困难：一、按揭贷款支持力度不够，特别是公积金的贷款支持；二、办理阶段性验收的过程中，在办理不动产证的时候，希望县政府给予更多支持，州房协也能提供更多建设性意见；三、地下车位的无法办理产权问题，导致了业主对企业的不信任，企业资金滞压，不利于企业的发展；四、城市综合体的建设推进，比较困难，急需县政府多给予支持，包括招商的渠道、方向指导，共同盘活宾川县自己的城市综合体。”在实地调研了解宾川县房地产发展情况，认真听取宾川县政府及相关部门的介绍后，大理州房协会员单位纷纷发言，表达对宾川这块热土的关注。图：云南惠丰集团常务副总经理朱焰交流发言朱焰说：“惠丰在宾川也有项目，在宾川得到了县委县政府及各部门的大力支持，十分感谢。建议：政府结合市场实际情况，合理规划，不盲目供地，对综合商业体的审批方面要更严谨。”图：云南城投大理城市综合开发有限公司董事长何燕斌交流发言何燕斌说：“结合国家政策的指导和宾川县政府的支持，云南康旅集团已与政府签订了合作协议。建议：优化城市空间布局，合理规划城市建设用地；控制居住区规模体量，控制高层、高密度小区数量；配套合理的道路建设，全面提升城市质量；加大招商引资力度；各本地企业，应当尽快推进企业转型升级，开发更多优质项目，以吸引外地人来居住，同时把人留住。”图：大理古城华侨城投资开发有限公司总经理杨振亚交流发言图：云南建设大理东昇置业有限公司总经理杨东胜交流发言图：大理金洲房地产开发有限公司总经理字旭东交流发言图：大理满江康旅投资有限公司副总经理褚显愚交流发言图：云南泰业房地产开发有限公司常务副总经理赵玲兵交流发言图：融创中国·云南实力融创公司总经理杨涛交流发言图：大理州房协物业服分会会长何韬交流发言座谈会上，大理州房协会员单位云南惠丰集团、云南城投大理城市综合开发公司、大理古城华侨城投资开发有限公司、云南建设大理东昇置业有限公司、大理金洲房地产开发有限责任公司、大理满江康旅投资有限公司、云南泰业房地产开发有限公司、融创中国·云南实力融创公司、大理州房协物业服务分会等主要负责人也陆续发表了简单意见建议，同时表示了对来宾川投资发展的意愿。图：大理州房协执行会长兼秘书长张跃伟在座谈会上发言张跃伟说：“本次调研，感触颇深。一、宾川房地产业发展空间广阔；二、交通基础设施建设充足；三、政府支持力度较大，营商环境良好。建议：一、县政府在城乡规划过程中做到统筹考虑；二、做好教育、医疗、养老等配套设施建设工作，争取做到把人引进来，把人留下来，为房地产市场的开拓打好基础；三、县政府应制定相应的、具体的扶持性政策，加大对各房地产企业的支持力度，进一步优化营商环境，同时积极引导企业转型升级；四、加强政企合作，充分利用好宾川的优势，打响宾川品牌；五、希望宾川县各房地产企业积极报名参加州房协，加入大家庭，群策群力，共同推进房地产业健康、持续、稳定发展。”图：大理州房协会长李志海总结发言李志海对在调研中得到宾川县委县政府的大力支持表示感谢，他说：“通过今天的调研，受益良多，感受到了宾川的热情以及县委县政府对发展房地产业的通盘考虑和长远规划。同时也感受到了近几年来宾川县城市化进程所带来的的变化，加之县委县政府各部门领导发展思路清晰、风格务实，宾川的房地产业发展前景一片大好。宾川是一方热土，交通、气候等区位优势明显，物产丰富，人杰地灵，今后州房协必将与宾川县委县政府保持良好的沟通交流，进行更深度的合作，共同推动宾川县乃至全州房地产业的发展。”李志海说：“当下，大理州房地产市场呈现诸多不确定因素。对此，我们要正确看待产业发展，自觉树立正确的发展理念，要完善制度、守住底线，做精品项目，用实实在在的行动回报社会，同时要积极参与到大理及周边区域乡村振兴和城镇化发展建设中来。州房协将进一步强化自身建设，配合党委政府及主管部门，发挥协会优势，集思广益，建言献策，及时收集、反映会员心声，为各级党委政府制定我州房地产行业政策措施提供系统、全面、精确的决策依据。承担社会责任，严格行业自律，共同维护健康、良好的市场秩序，让大理的房地产行业健康稳定发展，为城市建设贡献力量。”图：大理州房地产业协会调研宾川县工作座谈会现场图来源：大理房协房网大理投资置业、看房、买房，请关注搜狐焦点大理站！