房地产市场调研心得

2020年，一个不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此背景下，房地产市场又将怎样变化？1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，年内7天逆回购利率下调两次至2.2%，14天逆回购利率亦下调两次至2.35%；中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基点至2.95%，TMLF中标利率亦下调至2.95%，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。图：2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势资料来源：央行，中指研究院综合整理中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显图：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化数据来源：CREIS中指数据根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，10-11月价格累计上涨0.72%，较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11个百分点；环比上涨0.32%，较10月收窄0.08个百分点，涨幅连续41个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。图：2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅数据来源：CREIS中指数据从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43个百分点。二线部分城市政策收紧后，市场降温，1-11月二线城市价格累计上涨3.32%，较去年同期收窄1.13个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。百城二手住宅价格整体稳中有涨，今年以来累计涨幅在3%以内。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示，2020年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨2.69%；单月来看，2020年11月，百城二手住宅均价为15448元/平方米，环比上涨0.29%，较10月扩大0.01个百分点，已连续12个月上涨，且涨幅均在0.5%以内，整体价格保持稳定；同比上涨2.70%，涨幅较10月扩大0.31个百分点。随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较去年同期有所扩大；二线城市涨幅有所收窄，7月以来部分热点城市受政策收紧影响，房价归于平稳；三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对缓慢。3. 供求：成交规模基本恢复，成交结构上移成交：重点城市成交规模已基本恢复，长三角、珠三角代表城市表现突出图：2017-2020年11月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势数据来源：CREIS中指数据2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平均水平。据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，处于2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，整体规模接近前三年平均水平。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场交易量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。图：2019年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势数据来源：CREIS中指数据疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续领先增长。2020年1-11月重点城市商品住宅成交面积降幅收窄，其中长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比分别增长5.5%、20.7%，是支撑50城市场规模的主要力量。其中长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早，3月起市场规模恢复幅度即较为突出，直至6月，同比增幅均明显领先于50城及珠三角地区；下半年，受区域内热点城市调控持续收紧影响，加之压制需求高位释放后支撑度减弱，长三角同比领先优势不再突出。而珠三角地区核心城市调控虽也有收紧，但深圳城市规划定位高，新房资源稀缺，供应大幅放量带动需求积极入市，加之随着深圳、东莞调控收紧，广州区域人才政策的放松吸引置业需求积极流入，下半年以来珠三角地区代表城市商品住宅成交规模同比增幅持续领先于50城整体及长三角30个百分点左右，短期市场活跃度较高。供应与库存：市场短期供应相对充足，可售面积稳步提升至近年高位图：2018年至2020年11月20个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据2020年重点城市整体供应规模略高于去年同期。据初步统计，2020年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增长约3%。短期库存来看，可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。据统计，截至2020年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积提升至2.2亿平方米以上，短期库存规模较2019年末增长11.4%。按近12个月的平均销售速度计算，截至10月底，20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月，较2019年末延长1.9个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近年高位，但整体仍处合理区间。成交结构：多数城市套总价继续上涨，高端改善需求加速释放价格水平：多数城市套总价继续上涨，部分城市群内热点城市涨幅突出基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。图：2020年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年数据均为1-10月统计数据，下同。30个代表城市中，成都、沈阳、西安、苏州及无锡等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，济南楼盘成交套总价均值与中位数均较2019年明显下降，市场行情延续分化态势。具体来看，一线城市中，上海套总价均值和中位数分别以675及473万元居30城之首，北京套总价均值和总位数均有所上涨，深圳和广州楼盘成交套总价均值则分别下降1.5%、1.9%至537万元、317万元。二线城市中，济南成交套总价均值与中位数分别较2019年下降10.8%、17.2%，降幅在30个代表城市中最为显著；而苏州、成都、沈阳、合肥等地套总价均值与中位数涨幅均在两位数水平，其中苏州在中高端项目集中入市带动下，套总价均值与中位数较2019年分别上涨19.9%、23.6%，涨幅均居二线代表城市首位。三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中东莞、佛山套总价均值均较2019年上涨10%以上。整体来看，2020年，除济南外，其余29个代表城市楼盘套总价均值或中位数均较2019有所上涨，但下半年调控收紧综合影响下，套总价涨幅趋稳态势较为突出。目前90-120平方米产品仍占据市场主流地位，但值得注意的是，疫情的发生推动了高端改善需求的释放，代表城市中多数城市144-200平方米及200平方米以上产品成交套数占比有所提升。4. 土地：一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%，与2019年同期基本持平。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响，另一方面，部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨。图：2020年1-11月各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主一线城市供求规模明显增加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增长。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。整体来看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍较高。5. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长销售业绩：销售额持续增长，已有32家房企进入千亿阵营表：2020年1-11月千亿、百亿房企数量及销售额增速数据来源：CREIS中指数据TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家，销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%。图：2016年至2020年11月代表房企月度销售额及同比增速注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀，下同数据来源：CREIS中指数据代表企业销售业绩增速有所放缓。2020年1-11月，20家品牌房企累计销售金额5.4万亿元，同比增长9.0%；累计销售面积4.0亿平方米，同比增长10.7%，增速较去年同期分别收窄6.6和3.9个百分点。3月以来，随着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企销售业绩与去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，预计在冲刺全年销售目标下，代表企业整体销售规模仍将保持稳定增长。拿地情况：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归图：2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额1.6万亿元，同比增长8.6%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%，较2019年同期有所回升。代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%，较2019年提高近4.1个百分点。1. 行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主宏观经济方面，展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础，同时，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境，M2增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金融化，防范化解系统性金融风险。政策方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落总体预测：销售面积小幅调整，新开工维持高位，开发投资额保持中高速增长态势根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2021年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济快速恢复，抹平疫情影响（GDP增长9.0%）；假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升1个百分点至62.6%）；假设3：货币政策灵活适度（M2增长9.5%~10%），精准导向，房地产行业金融监管整体收紧；假设4：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。需求端，房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%；鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨（3.9%~5.4%），2021年商品房销售额仍有望实现新突破。供应端，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，新开工积极性难有明显提升，整体新开工规模或将延续调整态势，但2020年土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高位，预计2021年新开工降幅将在0.1%~1.6%之间；投资方面，预计2021年在建项目施工进度将加快推进，带动建安投资支撑开发投资额继续增长，但考虑到土地购置费增速存在较大调整压力，全年开发投资额增速或回落至中高位水平，据模型测算在5.4%~6.9%之间。3. 关注点：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，整体销量存小幅调整压力，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是，在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。粤港澳大湾区市场存增长空间，成渝整体或有周期调整压力，长三角、京津冀、长江中游城市群市场规模有望实现稳中向增综合对五大城市群房地产市场现状、调控政策、发展规划前景与供需两端支撑所做的分析，及对2021年宏观环境的预判，我们对2021年五大城市群市场趋势做出如下判断。表：2021年五大城市群市场趋势预判数据来源：中指研究院综合整理粤港澳大湾区区域顶层设计已落地，中央支持政策多，产业发展成熟，人口吸引力强，房地产市场需求旺盛，加之前几年区域整体市场持续低幅调整，市场需求存在部分压制，在区域协调发展利好持续显现的背景下，市场回升动力强。供应端，2020年区域内土地供应大幅度增长，新开工较为积极，将有效改善需求整体供应状况。预计受供需两端均向好影响，2021年粤港澳大湾区房地产市场规模存增长空间，鉴于目前地价、房价上涨仍存较大动力，预计调控有进一步升级可能，在此背景下，预计2021年房价涨幅将有所回落。长三角城市群区域规划、经济产业基础、人口吸引力与粤港澳大湾区存在较大相似度，房地产市场需求也较为旺盛，但鉴于2020年需求积极释放，短期继续提升空间相对有限。当前长三角地区交易市场及土地市场热度在调控政策影响下，均显现高位回落态势，预计2021年市场将保持严格调控。结合供应端取得明显改善的状况来看，预计2021年长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长，整体呈现量增价稳格局。京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响，难以给房地产市场带来额外的需求增量，且人口流入规模相对较少，但考虑到近几年区域市场持续调整，整体销量较过去高位存在一定差距，在政策稳定、供应充足的环境下，需求将稳步释放，预计2021年京津冀整体市场规模维稳，但内部行情将有所分化。北京政策稳定，需求旺盛，供应充足，预计市场销量将继续增长；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善；环京地区，受益于区域交通一体化利好的兑现，加之调控负面效应已逐步消解，需求有望低位回升。成渝城市群有区域规划即将落地，短期政策利好对房地产市场需求的支撑较高，但鉴于近几年市场需求持续高位释放，规划利好的落地或在短期内可支撑需求规模维持高位，但区域整体市场仍存周期调整压力，2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整，城市内部行情将有所分化。其中成都2020年需求高位释放，随着调控收紧，2021年市场规模存调整压力；重庆前两年市场周期自发调节，需求存在压制，预计2021在规划利好支撑下，市场有望逐步趋稳；成渝城市群短期处于双核聚焦阶段，其他三四线城市需求相对有限，加之棚改缺位，2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力。长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击，且新开工规模在活动管制影响下有所缩减，市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制，在针对性政策支持下，预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复，房地产市场信心也将得到提振，需求将逐步释放，预计2021年长江中游城市群市场规模将有所增长，但因经济全面恢复尚需时间，需求上行幅度将相对平缓。

作者：谦和屋来源：雪球App最近太惊涛骇浪了。真是令人大开眼界。美国也开始股灾1.0，股灾2.0啥的了。这真是很吓人！早段时间，有个人拼命怼巴菲特，好像他还是伯克希尔哈撒韦的老股东，说巴菲特老了，这么多年，都跑输指数。啧啧啧，不行了不行了。这位仁兄是David Rolfe，说当了巴菲特几十年的股东，2019年10月份，卖掉了其上千万美金的伯克希尔哈撒韦股票。David Rolfe认为，巴菲特持有大量现金，无所作为！（如果他一直空仓，就是高手，做对了！）我其实很想和David Rolfe先生聊聊。他现在到底怎么想的。你咋思考的？前面都持有几十年了。你咋想的？熟悉我的，知道我之前有个说法，我认为，人不是赢在起跑点，而是赢在转折点。有三个转折点，极为重要。1，投胎。2，婚姻。3，行业。而投资，基本上，关键转折点，决定了绝大部分的成与败。其他时间，外人看来，那就是无所作为的。我今天分享一些我对房产投资与房产股的浅见，供各位好朋友们参考斧正。经常捧场的朋友，会发现我过完年之后，几乎把大部分仓位，换到了房地产股的仓位了。尤其是，我之前占比两成的生物股份，全部换成了房地产股了。第一大持仓东方雨虹也换了一部分出来了，搞得很多朋友来私信我，是不是不看好生物股份，东方雨虹了。这里也稍微说一下。生物股份业绩回转，几乎没有悬念。但是，我卖一只股票，是基于三个经典的卖出条件。1，基本面变坏。很显然，生物股份，东方雨虹基本面越来越好。2，十分高估。很显然，生物股份，东方雨虹甚至正常估值都算不上。3，有更好的标的。是的，我现在有了更好的标的了，所以，就切换过去了。这个更好的标的，就是房地产股。之前，我有一整个系列，讲房产投资的。这里面，有几个我最为看重的判断，事后看，是侥幸对了。1，我去江浙沪走了几个月之后，我认为，要重点看一下苏州和杭州。现在看来，涨幅是惊人的。尤其是苏州，很吓人啊。但是，我自己是把社保放到杭州了。这纯属个人原因。杭州是我的福地哈！2，我整个系列的下篇。认为，房产将来会传家宝化。即有价格无市场。现在，正在印证中。我过去的几年，除了自用的一些房产，几乎没有再增加物业的投资了。就是基于这个判断为主。其次是管理起来比较麻烦。我也不擅长这个具体的管理。我认为，将来房产的市场会有较为有趣的变化。就是二手房除了一些重点城市，大城市，还会有些市场，还比较活跃之外。其他的城市，二手房市场，将会非常不好做。我之前从事过二手房中介大概一年半左右。属于正儿八经靠这个行业吃饭的。现在有部电视剧《安家》，就是说这个的。唯一不同的，就是我当年比电视剧里更加辛苦，条件更差。我觉得，将来房产投资，全面的机会非常难。结构性机会还是有。就是，非专业人士，想买套房，赚很多钱，这件事，非常难了。非得职业选手，用尽各种方式，想尽各种办法，绞尽各种脑汁，才能赚钱。最后形成寡头垄断，嘿嘿嘿，就是，全国还是有一群非常专业的房产投资者，能够赚钱，剩下的，很难赚钱，或者赚得不多了。跟各行各业一样。比如我这种的，就靠房产投资较难赚到钱了。所以，我不就转行了么！但是，房产企业，可能将继续延续其赚钱的日子。直到某个关键拐点出现。通过这样的方式，最终实现房住不炒。之前做房产投资，我大概经历过几个赚钱的阶段。基本上如下：1，没有限购与限贷，限售的时候。大概十多年前吧，那时候，投资房产赚钱，最好的方式，是快周转。比如，你从开放商处买一套房子，首付2-3成，过阵子，涨了，然后，你就放到中介，帮你卖掉。这种方式，有个变形版，我们十多年前用得多，后来几乎没人做了。就是，你整天揣几万块现金在包里，然后，满世界看二手房，因为，一手房是几乎没有折扣的，有也很少，但是，二手房，因为房东卖房的时候，有相当一部分是急需卖房子的，这个时候，你有大笔现金的话，可以谈到较大的折扣。一般来说，谈到较大折扣之后，当机立断，马上定金付好。然后，立刻透过中介开卖。利润可能较少，比如，加个10%就卖。但是，周转特别快。很多时候，几周就卖掉了。一年下来，资金回报率很高的。这种方式后来几乎很难做了。这在当时，是有其历史原因的。因为，那时候，房企们都很小，产能不够，没有办法为全国老百姓提供价廉物美的房子，所以，二手房相对而言，市场就比较蓬勃。2，传统的低首付买新房。这种模式，就是我们老百姓最常用的，也是我们普通人一不注意，就赚到钱的模式。首付一般2-3成，利息也便宜。一签就是20-30年的，每月还款也不多。当年我身边很多人都是这样，赚了点钱，存起来，然后，存到一定期限，就付个首付，然后，老老实实还贷款，过几年，又付个首付，再老老实实还贷款。就这么滴，慢慢有了一些物业了。3，不断找大折扣的二手房，全款买下来，淘房子。目前，这种方式，还是比较主流的。也是政策打击的。就是说，你满世界找那种笋盘，就是大折扣的房子。比如，一套房子，市场价500万，最好300万就卖给你。很多人觉得，太扯了，怎么可能。我只能说，在实践中，时不时就可以碰到这样的房子。你比如，这次疫情，我估计，将来就会批量出现这种情况。当年2008金融危机的时候，江浙沪很多这种房子，都是企业主遇到困难了，把房子赶紧打折卖，赶紧去补漏洞的。这时候，你要是有现金的话，就能买很多。即买即赚。4，买大折扣的二手房，全款买下来，然后去抵押，并不断重复这个过程。啥意思呢？就是，一套房子，市价500万，你买下来350万，然后，你去银行贷款，搞不好，贷款比350万还多，就等于说，你这套房子没有花钱（月供还是要啊），甚至，这套房子还能赚几十万。用这样的方式，每年买几套，每年买几套，不断重复下去。这种方式，在早几年，还是行得通的。但是，这几年，越来越难了，也是政策严厉打击的对象。最好不要学哟！~5，首付买新房，然后，老老实实还贷款。并装修好，出租出去，以租金养贷款。长期持有。我自己就是这种的。老老实实做中国好房东，至今为止，我自己是一套物业都没有卖出去过。所以，经常有人说，你买好些房子，你炒房，你不是人！你看过不卖房子的炒房人么？看过持有十来年的炒房人么？这种方式呢，就是比较辛苦，要做很多细节的管理。赚辛苦钱。大概我接触的主流房产投资就这么几种吧。可是，我觉得，将来这几种都会难以为继，或者收益不好。原因如下：首先呢，政策是房住不炒。政策的具体体现是限购，限贷与限售。这个其实就是把所有方面给你堵起来了。当然，偶尔还是有专业选手能够见招拆招，比如，用债务叠加去破这些东西。但是，本质上，还是增加了很多成本与风险。所以，我这种非职业选手，就被排除在外了。将来，能把这些空子都钻营好的，必定是更赚钱的。因为，竞争者更少了不是！~但我认为，这还不是杀手锏。真正的杀手锏是房企产能的巨大提升。早几天一个文件下来了，说——非永久基本农田的农用地转为建设用地审批权授权到了各省了。在几个试点省份，城市，连基本农田的农用地，也委托给了地方政府。具体细则不展开。各位可以自行查找。这就是我认为，将来房地产投资出现重大变化的关键节点之一。我详细说一下。和各位的认知可能不同，我一直认为，炒房的人，是不能把房子炒成这么高的价格的。所以，一上来就骂炒房者把房价炒上去了。基本上，我持非常非常保留的意见。一看就是没有实践过的。我认为，一个三代人的家庭，拥有4-5套房，是不能算炒房的。道理太简单了。爷爷奶奶辈住一套，外公外婆辈住一套，儿子媳妇辈住一套，孙子辈留一套。有些是二胎，再多备一套。这能算炒房的么？如果这个算。那倒是可以认为——房子是炒房者炒上去的。很显然，这是不可能的，对不？那么，各位，你们看看自己，以及，自己的同事朋友，有多少三代人的家族，拥有4-5套房以上。比例多不多？别看着有些人，哇塞，有三四套房子啊，结果，都是自己父母，岳父母住着的，剩下的，租出去，等小孩长大了，留着结婚用。嘿嘿嘿，好多都是这样的哩。真正炒房的，我知道的，都是两位数以上的房产（住宅）。这叫炒房，你说你整个家族，集全家族之力，一辈一套的，加起来4-5套房，怎么能算炒房呢？那么，这种拥有两位数的职业选手，以全国的基数来说，并不多。所以，说房价是炒上去的，显然，我个人是持有保留意见的。尤其是，有些三四五线城市，房价也暴涨了，你把那个城市翻遍了，都找不到几个背时的炒房者，你说，房价咋涨上去的呢？我认为，房子涨价，就是土地价格的上涨。（实际价值的上涨+通胀。）那么，这次这个新的土地政策，是在这个七寸上面打了一棒子。我们要好好看落实情况，如果落实到位的话，基本上，土地供应量，就得以非常大程度的解决了。房企，在我的评价里面，其实，和格力，美的这样的制造业是非常类似的。甚至，在某些层面，更加辛苦一些。你看啊，格力们买材料，是可以全世界采购的，而且，格力们是强势方，但是，房企的原材料是土地，只能当地买，而且，房企在这个环节，是弱势方。然后，售价方面，格力们是可以自己定价的，只要考虑竞争对手和客户就好了。而房企除了考虑这二者，还要考虑政府因素。很多城市，嘿，你猜怎么着，他还给你把售价限死了。厉害不？好了，我们接着来看。之前是，中央决定所有原材料，所以，他涨，房企们的成本就涨，售价当然要涨咯！~这才是房子价格上涨的核心啊！~朋友们！~怎么会是炒房的人炒上去的呢？他们有这种实力么？别逗了！~所以，这次新的土地政策出来，就等于地方能够决定卖地了。如果落实到位的话，他就有了更多的可卖的地皮了，对不？我的推断就来了。二手房将来越来越不好做了。因为，会有更多的新房。这些新房，建筑质量越来越好，设计水平越来越高，你说，你愿意买新房还是二手房？有人要说了。地段地段还是地段！新房能有二手房这样好的地段么？来来来，我说给你听理由。世界是变化的，朋友。比如，我所在的长沙。原来的最好地段那就是几个商圈，五一商圈啊，东塘侯家塘商圈啊等等老商圈。这些商圈现在也是不错的，人员很多，也方便。但是，地铁一通，车辆一多，现在，长沙最贵的地方，是滨江，梅溪湖这种新的商圈。道理很简单。老商圈住宅，你可以得到更短的通勤距离，或者，更方便的就业，吃喝玩乐，就学等等。但是，新的商圈，以上全部可以得到，并且，全部升级换代。学区有新的，就业有产业园，吃喝玩乐更不用多说了。交通方便的不得了。环境不仅仅是好一点，是好了一代。你说，怎么竞争呢？过去，地段或许很重要，因为，交通不方便啊。差十公里，能每天差好几小时，或者配套设施差很多。现在，完全不是这样了，差十公里，地铁一走，车子一开，影响就很小了。配套设施，新商圈比老商圈还要好。所以，我的推断是，随着土地端的解放，地方政府能加大土地的供应，比之以前，意味着，价格实际上就会微涨，平稳，甚至下滑。薄利多销么！~对不？而且，地方政府会越来越重视把城市管好，让地皮的实际价值上升。从而附加值更好，卖更多钱。之前，这种不那么大。我搞好了，不见得能卖地，对不？别小看这个啊，假设，现在中国敞开来接受外国人的话，你看看全世界有多少人愿意往中国来，我多说一句，朋友们，千万别信那种——绝对自由的说法。这次疫情，就是最好的照妖镜。一切显形！我就问你一句话，此时此刻，你愿意待在中国，还是世界上任何一个其他国家？你摸着良心和理性说说看。我不同意你说的话，但是，我誓死保卫你说话的权利。你不能真的死掉了不是？命还是最重要的不是？好了，假设，假设我上述所说，将来实现的话，那么，第一个推论就是呈现出来了——将来，二手房是越来越不好做了。只有少数的专业玩家可以继续赚钱，甚至，由于竞争者减少，他们可能赚得更多。但是，整体看来，普通人投资房产，再想重回过去那种躺着赚很多很多钱的日子，是不会再回来了。我本人也是根据这个进行投资决策的。有人要说了，你看，买房投资越来越不好做了，那房产股不也一样完犊子了么？我接着说，我第二判断，就是，房产股将来会继续好下去，直到未来某一个拐点的到来。我们捋一捋啊，其实，有没有土地新政，敏感的朋友，都会发现，这几年，房企的产能在巨大的提升。贵不贵不说，但是，产能在巨大的提升。排名前几十的房产企业，由于其极高的杠杆，极高的周转，以及，中国建筑这类企业玩了命的建，产能增加特别快速。各位好朋友们，回想一下。你们觉得，这几年，你们所在的城市，变化大不大？是不是隔阵子，就变得有些不认识了呢？我在长沙有套物业，原来住了好几年，感觉还不明显。后来搬到新的小区，才一两年，结果回去一看，我天，日新月异啊！~满大街都是人，车，各种吃喝玩乐全像雨后春笋一样冒了出来。这种情况，早几年，完全没有这么快速和明显的。我每年都几乎会去宁波，每次去，我都吓一跳，哇塞，怎么变化这么大？长沙和宁波，都还是二线城市哟。为什么？房企的产能和城市新增人口都在迅速提升。快得不得了。房企就像一头巨兽，在以惊人的速度，迅猛的成长。然后，不断的建新房，新商圈，然后，不断的有人口入驻进来。有没有土地新政，这个变化，都在一天天的发生着。光是这些增量，就可以让房企们继续好很久。土地新政改变了什么？很多人的解读是，土地新政能够打压房价。我觉得有可能，但是，对这点我不坚定，不清晰。道理很简单，我很难想象，现在一个城市卖2万一平方，然后，地方政府因为能自主卖地了，就把土地降价，把房价搞到1万一平米。我对这个持保留意见。我觉得，不涨，微涨，就不错了。这样，相较通胀，实际上是降价的，且，抵押品也没有减值危机。但是，我觉得，改变了一个很重要的点，就是，房企的产能还能再往上走。因为，比如，一个城市，一年原来是能从中央批10块地，但是，市场需求是20块地，买不到的，就等着。现在，是一个城市自己能批了，那么，可能性会是，按节奏来，没钱了，就多批几块，有钱了就少批几块，按节奏来卖。但是，维持住房价，是底线。是不是很像股票中的市值管理啊？这样的话，房企们，作为“来料加工”企业，等于订单多了么，从原来的10块，增加到了15块了么，是不是这个道理啊？所以，我的推断是，房企们的产能还得提升。体现在财报上，可能是均价微涨，售出量增加，利润率差不多，但是，绝对值增加。这样，也就实现了房住不炒。你看啊，炒房还能那么赚钱么？永远都有还不错的新房子在等着你。你买了房子，变成二手房，此时此刻，你不是和其他二手房们竞争啊，你是和很多很多房企们的新房在竞争啊！自然而然，炒房者就会逐渐减少咯。是不是？好了，我们回到推论。我认为，房地产股票能够投资的道理就阐述清楚了。即，房企们，这次将吃到“数量增多”的利润。即，原来卖10万套房子，将来可能卖20万套房子。这里面，一部分是小房企被整合的数量。一部分是土地新政之后，地方政府有可能增加的土地数量。（注意，是有可能，方向是这么个方向，但是，还是要看具体落实执行啊。）而不是，像多年前，有些房企那样，吃的利润是“土地涨价”的利润。其实，税务盾之后，土地涨价的利润，房企吃不了多少的。但是，这里要注意，只有布局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅。以前的文章详细说过，就那么几个城市群。长三角，珠三角，环北京，中部武汉长沙双子星，成渝，大概这五个，潜力最大了。还有就是，快周转的模式，依旧是最猛的模式。道理很简单，之前我的文章有详细说。这里不展开。逻辑就是，卖一个面包，你不可能往奢侈品那价格上面去卖，对不？国家也不允许，要打击！你只能多卖面包，以前卖1000个，现在卖1万个。走量赚钱。好了，这就是我买入的支撑逻辑。再就是关键之处了。估值。房地产的估值有多么惨，各位，看到了！~你们看看！~多惨！~几乎都是个位数。我测算过。假设未来估值不提升，就吃利润正常的上涨，5年一倍，概率也是相当大的。以万科来说，现在的估值，和2012年的估值差不多，都是个位数，粗略算，是2012年2月份的估值差不多，那时候复权股价是6块钱左右，现在跌成这个鬼样子，是28块钱左右。8年4.7倍左右，年化收益21%的样子。和ROE相近。保利也差不多，2012年2月初，5块不到一点，现在是15块左右。年化16%左右。也和ROE差不多。恒大地产是和2015年5月初差不多，从5块左右，到这段时间暴跌的13块左右。年化收益22%的样子。我自己主要就是这三家地产公司，还有一个融创。融创涨幅太惊人了，保守点，不算了。这里有人一定有疑问，将来还是有至少两种可能性会亏。第一，估值继续跌，像银行那样，永远没有尽头……第二，业绩转折，不增长或者亏损。一个一个说。估值继续跌，是有可能的。因为，大部分人都喜欢买政策鼓励的行业，你看新科技们，涨幅惊人，其中大部分企业，根本不需要基本面支撑，甚至没有基本面支撑的。这个我看不懂，就不参与了。估值这件事，我是不知道将来究竟会怎么发展的。市场先生，神鬼莫测。现在8倍市盈率，将来可能腰斩，到4倍，接着再腰斩，到2倍。恒大就有长期3-4倍估值的时候。没办法，挨打跑不掉的。比如说，我买过兴业银行和浦发银行，一般来说，市净率为1，都可以认为是正常的吧。好家伙，现在都是0.6左右。服气不服气？不服气？还有民生，还有港股的银行股。估值能继续往下到你投降的那一天。不过，由于一直有盈利有增长，股价体现出来不是下跌，而是横盘，就是不涨。将来，房地产也可能这样的。但我还是偏乐观，原因有两点。第一，房地产的杠杆和银行的杠杆有着巨大巨大的区别。银行一核销，亏起来是要命的。房地产的杠杆是有土地做支撑的。而且，比例差距也是巨大的。你大概可以这么想，就是，你有100万，然后借了1亿，利息很低，接着，全部以较高的利息民间贷款放出去了。每年好开心。但是，几个背时鬼还不上钱，你就完犊子了。这是银行的模式。（大概这么个意思啊，不展开了。）房地产模式是，你有100万，然后，借了1000万，利息较高，去买了房子，买了地，将来卖房卖地赚利润。风险在于，房子，土地很差，比如，买到了大西北的山沟沟里的地，买了危房。那就亏死了，如果不是这样的情况，就健康很多，保险很多。第二，银行亏起来，有兜底的，乱不起来。就业其实影响不大的。因为，工作不会大量消失，不新增也就是了。房企倒起来，无数青壮年劳动力没有工作，你品，你细品。这两点，对投资者的心态影响，是不同的。有着很深刻的不同。第二种情况，就是房企们真实发生业绩亏损。这就比较麻烦了。如果真的是这样，那就是基本面恶化了，我就会卖掉。但是，我经过自己的瞎琢磨，我认为，这种概率是很小的。第一点，我只买最大的几家，万科，保利，恒大，融创。就这四家，少赚就少赚，安心一点。这里面除了恒大，我想，都是财务相对不那么激进的。恒大有些激进，一来，恒大我持有四五年了，分红早就分回来了，其次，恒大的企业文化以及执行，并不是那种我们看上去的激进或者玩火型的。这个要仔细研究。许家印先生很多做法，是大开大合的，当下觉得好吓人，事后看，又是合理的。当年做矿泉水，我很不看好，因为正好我朋友给他们做的矿泉水整体策划。我聊过几次后，就觉得不行。但是，这个有点类似格力做手机，雷声大雨点小，看着吓人，哇塞，血亏啊，完全不行啊，结果一算账，也没什么。你说，当年格力做手机的时候，多少人认为完了完了，格力多元化，完蛋了，赶紧卖出，股票跌跌跌，整个舆论把估值杀下来了，后来我一看格力究竟投了多少钱，才那么一点点，我就觉得没事，量级差太多啊！~现在回头看，股价涨了这么多。我多年实践经验下来，是——不要听企业家说什么，主要要看企业家做什么。有时候，有些话，他们说出来，是有些背后的原因我们也不知道的，只要量不大，就对主业影响不大。恒大最麻烦的是造车。估值差就在这里。现在花了很多钱了，如果将来造车搞不成，这些钱，就会有很多亏损的。当然，在拿地上面补回来一些了，但是，还是会有相当大的亏损。如果将来造好了，这个就不得了，戴维斯双击妥妥的。能不能行，我也不知道。再一个就是债务的问题，这个就不用说了，恒大哪一年的债务不吓人？年年吓人。这里我多说一句，有一种生意模式，借债本身就是盈利的重要一环，对赌的是通胀导致债务实质上是缩水的。另，如果恒大真的现金流断了，破产了，那么，就得认赔。各位投资者自己好好算一下概率吧。我觉得，目前我持有的仓位，也对我整体投资影响不太大。所以，我也就没有去细算了。等于说，我是投了房地产整个赛道。赚些房地产指数一样的收益算了！总之吧，我认为，我自己将来是不准备将精力放到房子的投资上面去了。但是，我对房地产股票的投资，是有着较大的信心，以及较为乐观。我认为，人民对美好生活的向往，是注定了有——居者有其屋这个选项的。我曾经租过房子，我对那种羡慕国外可以一辈子租房子住的人，是表示敬佩的，但是，我个人丝毫没有兴趣租房子常住，我一点也不喜欢租房子，我就喜欢买一个房子，在院子里种我喜欢的花草，养喜欢的锦鲤。我完全不会考虑带着家人租个房子常住。据说，德国人最喜欢租房住，租金也不涨，一辈子租，多好。5%的人拥有德国50%以上的房屋。我一点也不想成为那50%的人，实在要选的话，我宁愿成为那5%的人。我想，你也一样，对不？真正实现房住不炒，未来一定可以的。房企们扩大其产能，地方政府提供平价的土地，用快周转的模式，一批又一批的把房子造出来，那么，中国十多亿人口，总有一天，能够居者有其屋，总有一天，能够过上美好的生活。我用我的仓位，实打实的支持房住不炒的政策！

目前，青岛锐理2020年市场年报已经发布，通过市场数据，分别从土地，区域、产品、政策等角度展现2020年青岛房地产市场。

来源：金融界网站7月3日，中指研究院发布《2020上半年中国房地产市场总结&；；下半年趋势展望》，报告显示，2020年初，疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击，为应对疫情带来的影响，我国宏观政策逆周期调节力度明显加大，地方因城施策也更加灵活，叠加疫情缓和后前期积压的购房需求积极释放，我国房地产市场持续恢复，尤其是长三角地区热点城市，土地市场热度居相对高位，品牌房企线上线下积极推盘促销，销售业绩基本与去年同期持平。第一部分：2020上半年中国房地产市场形势总结1、政策调控政策边际改善，仍坚守“房住不炒”2020年上半年，新冠疫情给我国经济发展带来较大冲击，中央多次强调要加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，“六稳”“六保”背景下，行业资金环境较为宽松。与此同时，为了充分释放国内消费潜能，新型城镇化与区域发展战略推进力度加大，下放土地审批权、完善生产要素市场化配置以及加快老旧小区改造等，释放房地产行业中长期利好。房地产调控方面，中央仍坚持“房住不炒”定位，在流动性合理充裕的宏观背景下，房地产领域金融监管依然从严；地方政府因城施策更加灵活，多地从供需两端出台房地产扶持政策，调控政策虽然整体呈边际改善态势，但政府仍保持调控定力，坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线，需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。总体来看，上半年，中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。2、市场量价市场持续恢复，长三角城市量价表现突出（1）价格：整体价格维稳，长三角地区部分热点城市房价呈上涨态势百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平，3月以来环比涨幅小幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年6月，百城新建住宅均价15461元／平方米，同比上涨3.16％，涨幅较上月扩大0.17个百分点；环比上涨0.53％，涨幅连续36个月在0.6％以内，近几个月环比涨幅小幅扩大，整体维持在低位区间。累计来看，2020年受新冠疫情影响，上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27％。分梯队来看，疫情后，一线城市市场恢复较快，上半年累计涨幅居各梯队首位；二线城市市场逐步恢复，部分热点城市恢复较快，房价止跌回稳；三四线代表城市今年上半年累计涨幅收窄，部分城市受多重因素影响，房地产市场恢复相对缓慢，后期或面临调整压力。分城市群来看，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72％，较去年同期扩大1.66个百分点；珠三角累计涨幅处于近五年同期低位；京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌，市场恢复力度相对较弱。百城二手住宅价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据，2020年上半年百城二手住宅均价单月环比持续上涨，其中1-5月环比涨幅持续扩大，6月受前期积压的购房需求释放放缓、新房供应量增加等因素影响，环比涨幅有所收窄，整体价格保持稳定。累计来看，2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72％，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈稳中略升的趋势。（2）成交规模：经历深化调整后持续恢复，长三角市场恢复较快上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低；3月以来市场逐渐恢复，5-6月成交面积已接近近三年同期平均水平。据中指数据初步统计，2020年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右，同比下降15％左右，成交规模为2015年以来同期最低水平。3月以来，国内疫情得到有效控制，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下，房地产市场逐渐恢复；5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，6月略高于近三年同期平均水平。长三角代表城市市场恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平。今年2月，在新冠疫情影响下，各地区代表城市商品住宅成交面积同比均大幅下降，对比来看，长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平，市场呈现一定韧性，其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比下降不足10％，在各区域中降幅最低。二手住宅方面，2020年1-5月，受疫情影响多数城市成交规模较去年同期有所下降。2020年1-5月，全国重点城市二手住宅累计销售面积为4982万平方米，较去年同期下降26.1％。3月，随着疫情得到有效控制，二手住宅交易逐步恢复，成交规模环比增长近四倍，但仍较去年同期下降40.6％；4、5月部分城市已逐步恢复至去年同期水平。2020年伊始，在新冠疫情的冲击下，房地产市场量价短期均有所回落，特别是成交量，新房、二手房同比降幅均达近年来最大。3月以来，随着中央和地方政策的逐渐显效，如多次降息、供给两端的政策扶持、重大规划落地等，购房者置业情绪好转，前期积压的市场需求积极入市，与此同时，企业紧抓销售窗口期，加大推盘力度，创新营销模式，亦带动置业情绪提升，新房和二手房价格环比均小幅上涨，5-6月新房成交规模已接近过去三年同期的平均水平，但不同区域、不同城市甚至不同项目之间，市场表现更加分化。短期看，常态化的疫情防控以及经济发展的较大压力，给房地产市场带来较多不确定性因素，面对当前的市场形势，企业的推盘积极性不减，下半年的推盘节奏或将前置，叠加前期积压的需求尚未完全释放，市场将继续恢复。（3）成交结构：热点城市各层次产品价格提升，改善型需求加速释放基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10％的属于高价位楼盘，10％-40％属于中高价位楼盘，后60％属于中低价位楼盘。表：2020年上半年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均含共有产权房，不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年上半年数据均为1-5月统计数据，下同。30个代表城市中，济南、青岛、天津和福州等城市楼盘成交套总价中位数较2019年下降，苏州、杭州和佛山等热点城市群内部城市成交套总价均值及中位数有所上升，多数城市价格涨幅明显收窄。具体来看，济南、青岛和天津房地产市场需求活力相对不足，2020年以来城市受降价促销等因素影响，新房价格整体有所下降。如济南楼盘成交套总价中位数和均值分别下降16.0％、10.3％至142万元、166万元；青岛和天津楼盘成交套总价中位数降幅也在4％左右。而以核心城市群为代表的热点城市需求支撑度强，市场恢复较快，价格较去年有所上涨。其中，苏州、杭州和佛山等热点二三线城市近半年价格涨幅也相对明显，套总价均值和中位数涨幅均超过10％，市场保持着一定的热度。整体来看，各线城市楼盘套总价上涨城市数量多于下跌城市，但在疫情影响下，多数城市楼盘成交套总价中位数和均值涨幅较2019年明显收窄或有所下降。2020年上半年，在新冠疫情冲击下，不同城市房地产市场均出现调整，但受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响，城市市场分化行情愈加明显，部分核心城市群内部热点城市需求回升动力较强，楼盘成交套总价水平小幅上涨。成交方面，改善型需求释放加速，同时，疫情影响下，人们对居住空间提出更高要求，也在一定程度上推动中高端项目成交热度上升。展望未来，伴随疫情影响进一步减弱，市场成交规模或将不断回补，但在严格的政策基调下，价格整体涨幅可控。长期来看，改善需求仍存较大释放空间，未来不同城市优质中高端项目成交占比或将提升。3、土地优质地块供应增加，土地竞拍热度较高全国300城住宅用地供应规模小幅增长，二季度推地力度明显加大。2020年上半年，全国300城各类用地共推出10.9亿平方米，同比增长1.5％。其中，住宅用地推出5.4亿平方米，同比增长1.0％。上半年住宅用地成交规模有所下降。2020年上半年，全国300城各类用地共成交8.7亿平方米，同比下降6.0％，其中，住宅用地成交4.3亿平方米，同比下降5.4％。具体来看，一季度，住宅用地共成交1.4亿平方米，同比下降22.8％；二季度，土地供应规模有所增加，叠加2月以来各地政府出台供给端扶持政策，企业拿地信心有所提振，住宅用地共成交2.9亿平方米，同比止降转增至6.4％。住宅用地成交楼面价达近年来同期最高水平，同比上涨明显。2020年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为5154元／平方米，为近年来同期最高水平，同比上涨16.5％。300城住宅用地成交楼面均价的上涨，主要受各线城市土地成交结构性因素影响，同时部分热点城市优质地块集中入市，多宗高溢价地块成交，亦推动整体宅地成交楼面均价上涨。溢价率方面，上半年全国300城住宅用地平均溢价率为16.5％。今年一、二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨，其中二季度宅地成交楼面均价为5367元／平方米，为近年来季度最高值，同比上涨14.3％；溢价率为17.9％。整体来看，2020年上半年全国300城住宅用地推地量小幅增加，成交有所回落，其中二季度土地供给力度明显加大，带动成交面积降幅收窄。价格方面，今年2月以来，多地出台延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、顺延竣工时间等供给端扶持政策，同时央行继续运用降准、降息等积极的货币政策保持流动性合理充裕，部分企业资金面有所改善，叠加热点城市优质地块集中入市，企业拿地积极性较高，全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅和溢价率均超15％。预计下半年，地方政府推地节奏仍将继续加快，土地市场表现有望趋于理性，但部分热点城市土地市场仍将保持一定热度。4、品牌房企线上线下积极营销，销售业绩接近去年同期2020年上半年，房企不同阵营的发展策略有所分化。其中1000亿以上超级阵营共13家，销售额增长率均值为2.2％，恒大等企业凭借广泛的布局，多地联动、集中推盘，实现了业绩的稳定发展。代表房企2020年上半年销售目标平均完成率为四成。2020年受新冠疫情影响，房企项目销售承压，截至上半年，重点监测房企年度平均销售目标完成率为40％，低于往年水平。预计下半年，随着疫情对房地产市场预期的负向影响逐渐减弱，企业供货力度将会持续提升，“促销售、抢回款”仍将是重中之重。企业拿地力度下降，二季度拿地积极性明显回升。2020年上半年，20家品牌房企累计拿地12063万平方米，同比下降26.5％；累计拿地金额7547亿元，同比下降11.0％。具体来看，一季度受疫情影响，部分城市推地节奏放缓或暂停，企业拿地规模明显下降；4月以来，在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下，20家品牌房企调整拿地节奏，拿地积极性明显提升，二季度代表企业拿地金额、面积环比增幅均翻番。整体来看，2020年上半年，品牌房企综合运用线上和线下各类营销途径，加大项目推盘及促销力度，缓解疫情下销售停摆对去化回款带来的冲击，但销售目标完成率不及预期。拿地方面，企业灵活调整拿地策略，大型房企紧抓市场窗口期积极补充优质土储，整体投资布局向高能级城市倾斜。在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管依旧从严，优质国企和财务状况良好的大型企业资金情况有所改善，中小房企现金流压力加大，行业集中度进一步提升。展望下半年，面对疫情及经济发展的不确定性，品牌房企仍需审时度势，围绕销售目标抢抓回款，同时加大潜力城市布局和产品创新的探索力度，实现持续稳定、有质量的增长。第二部分：2020下半年中国房地产市场趋势展望1、行业环境经济有望逐季向好，调控政策“稳”字当先宏观经济方面，下半年在国内疫情得到有效控制的前提下，我国经济或将逐步恢复，基建投资较快发展、房地产投资同比转增均将驱使固定资产投资好转，而消费在多种因素综合影响下，增长空间受限。总体而言，下半年我国经济存逐季向好预期，但需警惕多种不确定性带来的风险，整体经济增长压力仍较大。国内金融环境将保持相对宽松，流动性合理充裕将为经济恢复发展提供更加有利的资金需求。对房地产市场而言，在稳健偏松的金融环境中，房地产市场亦将有所受益，房企融资成本下降、居民购房成本下降等均有利于市场的恢复发展。政策方面，2020年下半年，我国房地产市场调控将坚持“房住不炒”定位不变，其中为遏制房地产金融化泡沫化，短期金融监管或将针对性趋严。在此背景下，随着新型城镇化战略的推进，人口吸引力突出的东部城市群核心城市及中西部中心城市房地产市场发展优势或凸显。2、市场趋势下半年市场销售存调整压力，城市分化加剧推动投资更聚焦2020年，新冠疫情给我国经济和房地产市场均带来了一定影响，结合疫情发生后我国重要会议传达的政策信号及国内外研究机构主流观点，我们对全年市场环境提出如下假设：假设1：宏观经济韧性增长（GDP增长1.0～3.0％）；假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升至61.6％）；假设3：货币政策稳健灵活，流动性合理充裕（M2增长10％～12％），信贷环境改善（人民币贷款新增20万亿元左右）；假设4：坚持“房住不炒”定位，继续因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。鉴于我国房地产市场周期本处于下行阶段，叠加2020年新冠疫情影响下，宏观经济不确定性增加，我们预计2020年全国房地产市场呈现“销售规模高位调整，新开工面积小幅下降，投资增速回落”的特点。趋势一下半年销量将逐步调整，销售均价或保持小幅结构性上涨在下半年行业政策环境将保持相对稳定的背景下，随着短期内信贷宽松、调控优化等政策利好边际效应持续减弱，以及前期积压的需求连续较快释放，市场需求入市节奏或有放缓，加之国际疫情持续蔓延、我国部分地区疫情有所反复，下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性，进而将制约市场规模反弹力度，下半年市场处在调整通道的概率较大。值得注意的是，疫情发生后中央及地方政府采取的宽松信贷及调控优化等措施见效显著，其对需求释放积极性的促进作用与疫情带来的冲击基本可对冲，市场规模的调整更多归因于周期性的下行，预计销售面积全年降幅在5％～6.5％之间。下半年，在“房住不炒”定位不变及居民收入预期难有明显改观的前提下，房价不具备持续全面上涨基础；且随需求逐步回归理性，项目去化压力将显现，在房企采取让价促销策略下，房价或存小幅波动的可能性。但考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会，土地成交楼面价有望继续高位运行，加之房企推盘中高价、改善型项目占比升高，均可为房价提供有力支撑，预计下半年房价整体将以稳为主，受结构上移等因素影响，销售均价或将保持小幅上涨。趋势二宅地供应节奏有望加快，土地市场或呈逐渐降温态势2020年，百城住宅用地计划供应面积2.8万公顷，与去年基本持平。其中一线代表城市2020年住宅用地计划供应1293公顷，同比增长17.5％，深圳同比增长近100％；二线代表城市住宅用地计划供应0.9万公顷，同比增长5.2％，19个二线代表城市中有15个城市住宅用地计划供应量同比增加；三四线代表城市2020年住宅用地计划供应1.8万公顷，同比下降3.4％。通过对比2020年百城土地供应计划和上半年已推出土地总量发现，上半年多数城市推地节奏较慢，百城住宅用地推出面积占全年供应计划的36.1％，较去年同期下降了5.9个百分点，下半年百城住宅用地供应总量将高于上半年，宅地供应节奏有望加快，土地市场热度或将有所缓和。对企业来说，下半年部分热点城市推地力度仍将继续加大，企业获取优质土储的机会仍较多，企业短期拿地应更加慎重，不应盲目追高获取地王项目，以免对资金流造成不利影响。趋势三下半年新开工规模稳中小幅增长，投资额保持较高增速房企新开工积极性与市场销售热度息息相关，下半年全国房地产市场规模虽存调整压力，但短期疫情期间压制需求、信贷环境改善带动的投资保值需求、疫情推动的改善需求等仍有释放空间，预计下半年房企将继续积极推货，紧抓销售窗口期，实施高周转策略，开工将保持一定积极性；加之从300城土地成交面积来看，土地储备相对充足且土地供应有放量趋势，新开工增长具备较好基础。但另一方面，疫情发展的不确定性及市场库存的持续累积也将制约房企开工积极性的明显提升，预计2020下半年新开工规模稳中出现小幅增长的可能性较大，但全年仍将保持调整状态。下半年土地购置费仍将保持一定增速支撑开发投资额继续增长，但整体拉动力将有所减弱。结合2019年土地成交价款持续调整、下半年降幅虽有收窄但仍未回正的特征，及现阶段房企受益于信贷环境改善积极拿地的行为来看，2020年下半年土地购置费增速在现有水平上保持稳中小幅波动的概率较大，进而将支撑开发投资额继续增长，但鉴于其增速与2019年相比仍将有一定差距，对开发投资额的整体拉动力也将减弱。下半年竣工进程将加速，建筑工程投资费用的回升有望拉动开发投资额较快增长。近年来，全国商品房销售面积高速增长后稳居高位而竣工规模持续震荡，销售竣工之间的差距逐步拉大，现阶段距2016年开始的销售高峰期已超3年，行业竣工交付压力持续凸显。随疫情缓和，房企竣工进程必将加速。2020年5月，全国商品房竣工面积回正，同比增长6.2％，预计下半年施工进程将继续深化，建筑工程投资费用有望继续提升（5月同比增长9.3％），进而拉动全国开发投资额保持较高增速。趋势四城市分化加剧，投资重心更加向需求具备长期支撑力的热点城市聚焦一线城市：一线城市市场需求旺盛，但因实施的疫情防控措施严格，延缓了需求入市节奏，与其他级别城市相比，市场规模反弹幅度相对平缓。预计下半年一线城市房地产投资、新开工将保持较高热度，销量逐步恢复。二线城市：二线城市人口规模突出，近几年为强化竞争力，城市积极引才，其市场需求韧性更为凸显，下半年二线城市市场规模具备持续恢复的基础；另一方面，鉴于人地挂钩制度的实施将进一步为热点城市房地产市场发展拓展空间，预计下半年房企投资重心将继续向热点城市聚焦，尤其是东部发达城市群中的热点城市。三四线城市：部分城市需求已存在透支，加之2020年棚改力度进一步减弱，需求持续性较弱，下半年销量或将存压，房企投资也将较为谨慎，开工或保持调整。趋势五改善型需求加速释放，产品持续迭代升级，物业服务行业较快发展从30个城市住宅项目销售套数占比情况来看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之间和200平米以上的改善型产品销售套数较2019年均有所增多，居住需求不断升级。根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示，6月，近四成受访者表示短期购房需求为换房改善，改善型需求占据重要地位。此外，受当前城市居民居住特征影响，各类置业群体也更为偏好三居类中大户型产品，此类产品需求占比为44％，明显高于其他类型。预计随着疫情影响不断减弱，市场换房需求仍存较大释放空间，且在限购等政策影响下，部分购房者更倾向选择一步到位的产品，中高端项目成交占比有望继续上升。另外，受住房居住属性回归及疫情的加速刺激作用影响，产品内部功能区域划分合理性、小区配套、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显，进而将推动行业聚焦产品的迭代升级，实现人居生活的完善发展。同时，疫情的发生也为物业管理服务行业的发展提供了难得的机遇，加速刺激了物业服务需求的释放。我国存量房规模较大，物业管理服务行业发展空间可观，房企在物业板块的布局，或将重构未来房地产行业的竞争格局。

和全国其他二线城市一样，青岛从2016年下半年开始至现在走了一波大牛市，全域房价基本平均翻了一倍有余。目前，青岛主城区楼市趋稳，房价逐步回归理性。下面让我们来看看青岛近两年楼市的变化。宏观环境青岛2016年上半年全国贩房政策整体相对宽松，降首付、调契税、放宽落户限制等全面利好楼市，到2016年下半年开始启动行情，为抑制房价上涨过快，市场过热，四季度开始全国范围内开展各类严查行劢，严打首付贷、严查开发及销售行为，营造良好市场环境，重点城市陆续重启限购。2017年3月青岛七区发布“限购”政策，非户籍限购1套，户籍人口提高首套和二套房首付比例至30%和40%，三套房暂停贷款。2017年3月30日出台新房、二手房限售2年政策，但仍旧无济于事，房价几乎是一天一个价的上涨节奏。2017年5月，青岛出台限价政策，7月20日青岛公积金贷款又出新政：要查贷款人和配偶征信，2017年9月到今年4月青岛限购再次升级，限购，限贷，限价，限地价竞房价，本地户籍最多购买2套房，原来可买3套，外地人有社保限购1套，新房二手房限售2年变5年。再到6月高新区初次公正摇号，到现在调控效果开始显现，青岛楼市已经趋稳!市场环境分析楼市供、需土地市场：2017年，青岛土地市场共计成交各类商住用地230宗，合12645.14亩，842万平米，土地出让金417亿元。与2016年相比，成交面积多出了347.03亩，成交金额大涨60%。2018年1-6月，据锐理数据统计，2018上半年全市供应土地962万 ㎡，成交土地986万 ㎡，成交土地平均楼面地价2752元/ ㎡，供应量同比增加150%，成交量同比增加223%，土地价栺同比上涨64%。商品住宅：2017年，青岛新房成交188295套，比2016年下滑11.1%，成交面积2000万余平，其中，新建商品住宅成交151871套，比2016年同比下滑19.43%，成交面积近1700万平。2018年1-6月，据锐理数据统计，供应方面2018年上半年，青岛市商品住宅新增供应49045套，约575万 ㎡，面积环比下降21%，同比上升2%。价格方面，2018年上半年市场成交均价12918元/ ㎡，同比上涨28%。仍月度成交来看，2018年上半年全市整体成交均价呈持续上涨态势。下半年青岛楼市前瞻2018年6月份青岛主城区进入天花板行情，虽然土地供应很少，在调控政策的影响下楼市进入调整期，存量房房价也理性回调。但总体房价依然坚挺!远城区是土地供应主力，目前处于供销两旺的情况，房价延续上涨行情。存在价格差的楼盘仍然一房难求。下半年主城区，交易量持续下滑，二手房价格理性回归，但总体房价仍然坚挺。远城区（即墨、胶州、胶南、平度），波动幅度将会增大。

来源：邓浩志年纪越大，时间过的越快，突然发现，原来又到写全年总结和预测的时候了。今年过得特别快，更重要的是2019年中国房地产市场一年里面就经历了“春、夏、秋、冬”四个季。在在印象中，这种情况从来没出现过，波动周期越来越短，变化速度如此的快，使得年度预测的失真率比往年要更高。2019年的楼市怎么就一年就同时经历了“春、夏、秋、冬”四个季呢？首先是春节前后的传统行情，那是新常态下平淡无奇春天，一个字总结就是稳，但那时候其实各地都已经开始了各种放松政策，比如广州对公寓限售330政策的取消等等。其后3、4月小阳春突如其来的升温，全国各地楼市都呈现量价齐涨的局面，各大城市住宅土地用地被哄抢，中央连续两次点名10几个城市存在市场过热的情况，楼市一下子如同进入了“盛夏”，业内又开始有点点的头脑发热，我甚至见到有预测房价会补涨30%的判断。当然，随后5月开始又突然跳水进入“冬天”，至6、7、8月一蹶不振。这里面最关键的两个事件，一是毛衣问题对经济造成的冲击，对普通消费者心理预期的影响。其次就是中央开始了史无前例的对房地产行业融资进行收紧；迫于市场持续的低迷与房企资金压力越来越大，9月开始房企开始大规模以价换量，市场虽然冷风嗖嗖，但降价了成交量也开始回升了，这就是一副“秋天”的画面。为什么会有这种“季节”快速切换的情况？我认为主要源于调控政策的频繁与经济大环境的大波动。首先是政策上，目前的调控以逆周期，小步伐为基本原则。经常是市场稍有两个月偏离过多，政策、警示就出台，这对纠偏、稳定方向有积极作用；另外现在每次调整的幅度都不大，目的是希望通过小步伐多频次的调整强化调整效果又避免矫枉过正。但另一方面调整的领域又比较多，比如收紧，通常是从中央到地方，从行业到行政到融资，再叠加经济背景和宏观政策。多个小步伐同时作用，市场累积受到的影响可能就已经很大。所以2019年的房地产市场，等于一年就经历了扶持，打压，在扶持的过程。市场自然波动比较的大。我在年中及时做了下半年预测，在市场还在为“小阳春”欢呼的时候，我可能是全国第一个提出下半年楼市将大幅降温的第一人，。结果如我所料，2019年下半年行情是惨不忍睹。当然，除了大量数据和经验支撑我对房地产市场前景的预判外，多渠道信息源也支撑我对政策的预判，年底我也率先爆料“佛山限购政策放松”，虽然经过一波几折，但最终也逐步兑现了。至于认广州社保的问题，留待承接广深人口转移去揭开吧。至于明天市场的看法，接下来几天我继续和大家一起分享。（本文图片来自网络）

任何可能都能发生作为一个初涉房地产行情的新人来说，这可能是最重要的。只要还未成交！所有的都是未知。从刚开始的接触到最后说再见，周期可能是一个小时，也可能是一两年的时间，甚至是更久远的时间。如何在那么一个小时里面去让一个陌生人相信你。我想这个问题可能是大部分做销售一直研究甚至去探讨的问题。话务员，需要在说第一个字的时候让对方深刻的了解你业务员，需要在第一次见面的时候让对方感觉到你服务员，需要你在第一个微笑的时候让对方如沫春风我之所以选择我这个职业，可能是为生活所迫，但也有大多的原因是喜欢与人接触说的不切实际的话，就是想让世界更加美好一点。这也大概是儿时梦想的一个变体。我始终相信一个陌生人对于自己来说，总是一个特别悬疑的事情不可否定，我喜欢悬疑。更何况是神秘莫测的人心抛开任何功利的事情，当然我的意思是说，如果我的上司让我不做任何业绩而去单独探讨一个人对于一个房子的心理变化历程。我可能会花很多的时间去研究，去试探！这种天性的冒险因子深根在我的脑海，让我有时候不得不在跟客户特别脑热的时候。突然的停滞不前！虽然我们只是几个人，但是人类的终极病毒感染了我们。群体失去意识性这个词可能在心理学上有更加一个准确的表达，盲目性。上面的这个词是我自己写的这种状态，是我不喜欢的。也是我不太愿意看到的所以我接下来的一句话肯定就是：要不我们先回去，再考虑一下。对，这样做的最直接的结果就是，我被上司狠狠批斗一下。隐性的结果就是客户回去脑袋不热了，周期又要拉长了，或者说直接说再见！我相信很多东西都需要脑袋一热，一拍脑袋做决定。比如说突然的搭讪，比如说表白。这种决定是建立在感情信息对等上，一种一起向往美好生活的决定上。但并非是能再拖上现实的一种决定上，所以在头脑一热的时候。我更多的考虑的是后续的影响。有趣的是，我本身也往往被客户在言语上攻击效率的问题。人都不会想要去让别人无故的指出自己的缺点。倘若他认定一件事情，作为外人，你是无法去改变的。可能从现实的角度来说，他是失了智。要再从第三方的角度看待我跟客户的关系，那么可能就是我作为小丑了。所以我往往是顺从者，也可能是阻碍者，甚至也可以说是对抗者当然这些是后续的结果，我们还是回到最初谈论的话题作为市场的搬运工，信息的提供者。可能无疑在很多人的脑海中形成一个往往是不劳而获的印象。倘若我们更加随意一点，表现的轻松点。可能还会坐实这种的想法。人都是相信眼前看到的，而非背后的故事！这也是为什么始终要说一句话，牢记历史，不忘初心那么如何让对方在有这么多想法的时候，初次见面的时候，还依然相信我们呢？我相信颜值控，眼缘。因为这是人类最原始的本能，向往美好生活而期待去接触更多的美好。这也是为什么很多时候，有些人虽然第一印象不是很好。但是依然能让人相信的原因所在，毕竟心灵的美好是最终极的美好！可能你让自己变的美好，还不够，你还需要让别人觉得能让他自己美好。这也是我们后面很多人说的，能让客户得到什么。这样你的价值才有体现。毕竟前者是感性，后面才是理性的。如何让一个陌生人相信你？忘记你自己的产品，开始分析他是否需要这个产品，这个产品能给他带来什么便利。别去牵强的强加自己的产品，如果真的不适合他，就算买了最初感官可能也会变成他心中的所谓的社会经验。当然这关心有点远，不过自古有句话说的好，人老成精。你也别强行提高全球游戏的人心难度不过问题是，毕竟是二十一世纪快节奏的时代。这样精细的去做，往往没有人听。这也算是时代的局限性。不过对于大部分面对面交谈还算是可以的。那么如何在一分钟之内去让别人相信你？下次想到了再说吧！本文摘自公共号：浪漫血色

2019年，政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续。随着房地产市场步入调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓。多家房企调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。当前市场环境下，无论是对于房企还是旗下的物管板块而言，借力资本市场谋求更好的发展成为共识。我们认为，目前房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去，未来在企业规模发展的同时，行业对业绩高质量增长将给予更大关注。同时，在市场去化承压的背景下，企业未来激烈的行业竞争将对房企自身的组织管控及运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、项目品质和产品力打造都将是房企未来核心竞争力的重要组成。2019年总结01市场不确定性依旧，房企战略谨慎求稳自2018年下半年，房地产市场步入调整期，房企去化和回款承压。今年以来，市场不确定性延续，在政策调控持续、行业增速放缓的背景下，为适应市场调整、防范市场风险冲击，房企总体战略仍以谨慎、求稳为主。截至11月末，TOP100房企累计权益销售额达7.54万亿元，较去年同期增长6.2%。业绩规模稳中有升的同时，增速较2018年同期显著放缓。目前，市场整体去化率水平处于相对低位，房企业绩提升主要依靠供货增长来实现。四季度以来，房企加快供货、加大营销力度，冲刺全年业绩，但成交仍显低迷。在当前市场形势下，房企抓销售、促回款是抵御市场风险的第一要务。022019年房企整体目标增长率进一步放缓2019年，在中央强调房地产市场维稳发展、调控监管趋于常态，同时行业增速放缓、市场热度降温的背景下，房企在业绩目标的制定上普遍趋于谨慎，房企整体的目标增速放缓。在年初公布全年目标的房企中，超6成房企将业绩目标的增幅控制在20%以下。同时，2019年房企整体的目标增长率均值由2018年41%的高位回落至20%。有别于2016年、2017年房企在年中密集上调全年目标，今年以来仅宝龙一家房企在年中上调了业绩目标，行业调整期下规模房企目标制定趋于谨慎。同时，从2019年房企的货值安排和全年目标来看，企业整体的预期去化率在2018年65%左右的基础上进一步降低，管理层对市场的预期普遍更为保守，并主要通过货量的提升来推动业绩规模增长。03房企上市热度延续，借力资本市场成共识2018年，正荣、弘阳、大发、美的置业等6家房企相继赴港上市，掀起新一轮的上市潮。2019年上市热度延续，截至目前，德信、银城、中梁、新力等房企均已成功IPO上市，新上市房企数量继续保持在高位。此外，包括汇景控股、三巽控股、港龙地产还处于审核中。可见，在当前市场形势下，借力资本市场谋求更好的发展，成为大多数房企的共识。尽管上市房企在融资渠道、品牌影响力等方面具备一定的优势，但是，当下政策调控不放松，融资环境继续趋严，尤其是海外债的置换新规，将大幅限制房企海外债的发行规模。因此，对于房企来说，上市并不意味着水到渠成，也不可能解决所有问题，上市之后仍面临一系列的挑战。在行业新背景下，如何提升企业回款能力、优化自身财务结构，实现高质量发展，获取资本市场认可，决定了房企上市的最终效益。04多元化战略收敛，聚焦主业发展……本节内容略……05物管行业上市潮下，行业集中度提升……本节内容略……06产品力成为房企增强竞争力的重要抓手近年来，房地产行业规模增速逐渐放缓、融资难度继续加大，政策紧控下产品去化承压较大，房企规模和利润持续上涨面临诸多挑战。同时，行业头部力量加速强化，行业整合进一步加剧，房企间竞争白热化日益突出。此外，地产行业经过高速扩张的野蛮生长期后，房企间产品甚至产品线趋同性较强，加上市场客户需求多样化，缺乏鲜明产品特色的房企很容易失去竞争优势而被淘汰出局。面对时代发展和行业变革，产品力成为越来越多房企增强竞争力的有力武器。2019年，很多房企不约而同地开始深化客户需求研究，开展各市场地区客户详细描摹的研究，并进一步通过梳理对应的客户核心敏感点、房企产品核心价值体系，建立更加完备的产品标准体系，调整产品结构，苦练内功提升产品力。多个房企在原有产品系的基础上，通过梳理和细化市场需求，或推出新的产品系，或提出新的产品战略。继云系、璀璨系、国风系和龙胤系后，今年四月，世茂集团高端住宅产品系天誉系在南京和杭州双城同时发布，五大全生命周期产品系整体亮相。2020年展望01提升增长质量及综合竞争力是关键在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下，房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。虽然据统计，目前上市房企在月度营运数据及财务报告中进行业绩披露时，绝大多数房企以全口径销售金额、面积为主流，仅少部分房企选择使用权益或操盘口径。但在目前地价高企，拿地难度和开发风险不断加大的行业背景下，房企间的合作开发已成为常态。我们认为，基于当前项目合作的增多，销售操盘口径和权益口更能反映企业自身的营销、运营及投资能力，应受到更多的关注。如碧桂园、华润、阳光城、富力、佳兆业等企业都选择对权益口径业绩进行披露，也表现了其管理层在企业规模发展的同时，对业绩高质量增长给予了更大的关注。同时，在市场去化承压的背景下，企业未来业绩规模的增长不能简单依赖于供货量的加大，激烈的行业竞争将对房企自身的组织管控及运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、项目品质和产品力打造都将是房企未来核心竞争力的重要组成。02依托平台，社区增值服务进一步成熟普及……本节内容略……03住宅回归居住本质，产品红利时代来临当下，住宅产品开始回归居住本质，多数规模房企完成全国化布局后开始深耕，房企产品战开始拉开帷幕。更多的房企会从产品端发力，增加产品溢价和企业利润。归纳来说，未来房企产品发展将有以下几大趋势。首先，越来越多的房企会着重产品体系标准化建设，推动地产数字化应用。产品体系标准化建设的基础是数字化落地，数字化落地的核心是数据流、业务流和管理流形成闭环。房企地产数字化应用的战略转型，除在管理流及业务流中不断迭代的信息化应用外，也开始关注基于工具的应用智能化，通过业务数据的协同，在多阶段实现多业务的交叉并轨，在强化协同机制的同时，探索基于工具的应用智能化，进一步提升工作效率，为数据驱动决策科学化、生产一体化赋能。其次，客户需求变化加快住宅户型空间创新，未来住宅产品定制化和精细化将成趋势。随着生活和经济水平的不断提升，住宅不再仅是人们居住空间场所，更是美好生活和精神满足的载体，国民对居住品质提出更高的要求，开始强调住宅产品舒适度和功能性的相结合。与此同时，二胎政策的实施、三代同堂家庭和90后年轻购房群体的不断增长，很多房企粗放式研发的住宅产品已不能适应当下多变的客户需求，多样化改善需求的不断释放会倒逼房企加速产品户型空间创新和精细化发展。未来，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的住宅产品应有区别，个性化、定制化和差异化的住宅产品将成风尚。在美好生活的追求下，购房者对居住体验的衡量逐步由户型本身延伸到住宅社区空间的建设和运营。住宅社区空间建设和运营的好坏对居民居住体验有着举足轻重的影响，不但直接影响到人们的日常生活，更影响到居民的社交精神层面的满足。住宅社区空间建设和运营将成为未来房企项目主打卖点之一，一方面以优质的居住体验增强吸引力，另一方面可以为产品提供附加值，带来新的利润点。未来社区空间的发展主要有几大方向，一是围绕社交属性打造空间，二是注重社区景观设计，三是增强地上和地下归家体验，不仅仅是简单的空间设计，更重要的是服务升级。最后，科技助力，智能家居和智慧社区将更多地应用在项目中，产品智能化浪潮将持续。目前，智能化概念在房地产领域逐步渗透，5G技术的发展使得智慧建筑、智慧社区、智慧工地、智慧营销逐渐成为实现，区块链技术也在房产交易、房屋租赁、房产经营方面初显身手。但房企对于住宅智能化的布局尚处于初步探索阶段，行业整体住宅智能化占比偏低，市场需求空白明显，亟待填补。随着年轻购房群体的不断增加，智能化接受度和认可度也将显著提升，为住宅智能化提供了庞大的增长潜力与商机，发展前景将更加广阔。本文为《2019年中国房地产总结与展望：战略篇》删减版（来源：克而瑞地产研究）【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:克而瑞地产研究

2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度最严苛。 展望未来，“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，紧缩调控措施必将尾随而至。聚焦政策内容，核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购，弱二线以及热点三、四线城市更可能升级限售，限价政策理应进一步放开，限价盘预售价格建议逐步市场化；与之相对的是，压力城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困，土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格，给予房企一定的让利空间。弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免或将更为直接有效。房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。与此同时，强化购房资金监管，严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”、“首付分期”等市场乱象。2020年总结01 中央坚持房住不炒、因城施策，落实稳地价、稳房价、稳预期目标中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。3月27日，中央政治局会议指出，要加大宏观政策调节和实施力度。积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。 4月17日，中央政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，提高赤字率。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。5月22日，两会政府工作报告定调：弱化经济增速目标，并未提出全年经济增速具体目标，而要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，尤其要守住“六保”底线。积极的财政政策要更加积极有为。2020年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债，并全部转给地方。稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 6月17日，国常会部署抓住合理让利这个关键，保市场主体，稳住经济基本盘，金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。并按照有保有控要求，防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和沈阳等10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。7月30日，中央政治局会议部署下半年经济工作，财政政策要更加积极有为、注重实效，货币政策要更加灵活适度、精准导向，并要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 8月26日，住建部再次召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山和常州等6城参会，其中沈阳、成都已是两次参会。会议强调，毫不动摇房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。 12月16-18日，中央经济工作会议召开，总结2020年、部署2021年经济工作。会议指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性和可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。02上半年三度降准、两度下调LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，倒逼房企去杠杆、降负债。8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。依据“三道红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三道红线”全部命中，有息负债规模便以2019年6月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，6成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，2成以上房企“三道红线”皆不达标。11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将进一步收紧。03地方为稳就业、稳财政、稳经济计，上半年楼地市政策放松纾困04地市火热引爆下半年深圳、宁波等19城“四限”调控加码潮疫后热点城市房地产市场持续转暖，限价盘频现“万人摇”。尤其上半年疫情冲击地方经济，一二线城市优质地块集中供应，土地市场高单价、高溢价地块频出、甚至“面粉贵过面包”的情况在部分二三线城市再次出现，极大挑战“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。受此影响，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容。其中，深圳政策力度最严苛，宁波更是两度政策加码。其一，银川落地限购令，杭州、宁波、深圳、南京、东莞和无锡等6城相继升级限购。具体而言，银川加入限购城市行列，非宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购一套商品住房。南京、无锡、宁波和杭州限购政策“打补丁”，严堵政策监管漏洞。南京、无锡严禁假离婚骗取购房资格，任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。宁波强化购房资格管控，父母投靠子女落户未满2年、非户籍离异单身未满2年，在无房的基础上，增设3年内在本市连续缴纳2年及以上个税或社保的硬性要求。杭州补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。宁波、东莞和深圳升级限购，意在给房地产市场降温。宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围。东莞首次将二手房纳入限购范围，并取消个税证明作为非户籍家庭购房资格的审核材料。深圳限购政策力度最严苛，户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。其二，咸阳、长春和银川3城落地限贷，深圳、无锡、沈阳、常州、东莞、唐山、西安和宁波等8城相继升级限贷。具体而言，咸阳、长春和银川落地限贷，二套房首付比例皆不低于40%，长春、咸阳首套房首付比例均上调至30%，但咸阳首次购买普通住房可享受首付25%的政策优惠，银川仍依照首套房最低首付20%的政策执行，以免误伤真正的刚需。无锡、沈阳、常州、唐山、西安和宁波等6城调升二套房首付比例。沈阳、唐山市中心区二套房首付提高到50%，无锡、常州市区（不含金坛区）二套贷款未结清首付调升至60%。西安分档提高二套房首付比例，首套90平方米以下、二套144平方米以下，首付最低40%；首套、二套都在144平方米以上，首付最高70%；贷款未结清首付不低于60%。深圳调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。宁波认房又认贷，市六区已有1套住房且贷款已结清，再次购买住房，首付不低于40%；市六区已有1套住房且贷款未结清，再次购买住房，首付不低于60%。东莞下调公积金最高贷款额度，首套、二套公积金最高贷款额度分别调整至90万元和50万元。其三，咸阳、沈阳、长春、唐山、银川、徐州、绍兴和衢州等8城出台乃至升级限价政策。具体而言，唐山、银川和衢州建立房价、地价联动机制。唐山、银川在主城区实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，房屋售价不得超出确定的销售价格；衢州住宅用地则采取“限房价+限地价+竞配建”的方式出让，报价达到最高限价，转而竞报配建公租房或自持住房面积。长春、徐州和绍兴加强商品房销售价格备案管理。徐州备案价格一年内不得调整；长春首次申报预售许可不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报不得高于首次申报价格；绍兴市区更是实行“双备案”制度，备案价格须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定，新开盘项目备案价格须考虑同区域竞品或“地价+成本”因素，加推项目不得高于首次备案价格。咸阳严控房价年涨跌幅，2020年-2022年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。沈阳重点聚焦项目层面，实时监测销售价格变动情况，对价格变化较大的项目，将及时采取约谈房企、限期改正乃至暂停网签等惩戒措施。其四，银川、台州落地限售，杭州、东莞、常州和衢州等4城升级限售。具体而言，银川、台州落地限售，银川市辖三区新房，自签订商品房买卖合同之日起满两年后方可转让；台州市区新购买的新房及二手房，自取得不动产权证书满3年后方可转让。东莞、常州延长一、二手房限售年限，由原先的2年分别提升至3年和4年。衢州扩大限售楼盘范围，对市场关注度高的热点地块，严令自网签备案之日起5年内不得转让。杭州规范高层次人才优先购房但限售，自网签备案之日起5年内不得上市交易。其五，深圳、无锡、沈阳和成都等4城增加房地产交易税，变相抑制住房买卖。具体而言，深圳、无锡市区、沈阳和成都皆缩短个人住房转让增值税免征年限，由原先的2年调整到5年，二手房交易税将明显提升。深圳普通住房认定标准进一步收紧，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款，高价盘尤其是豪宅交易税费将大幅增加。05多城加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象2021年展望06 因城施策落实“三稳”:热点城市加码,压力城市纾困“十四五”规划淡化GDP增速目标，强化“高质量发展”要求，并加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。内循环本质则在于供给侧改革，并挖掘内需消费潜力，联通国内外市场。 联系到刘鹤在人民日报撰文指出，房地产影响投资和消费，事关民生和发展。我们认为房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂，疫后房地产行业韧性十足，商品房销售、房地产开发投资皆快速复苏，助力中国经济迅速走出疫情阴霾。可以期许的是，“十四五”期间房地产行业将继续行稳致远，商品房销售规模大概率将高位保持，房地产开发投资也将保持平稳增长态势，更好地助力经济内循环。 房地产政策层面要“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。一方面，热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控难言实质性松绑，有望贯穿更长的时间周期。现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。就具体的政策内容而言，核心一、二线以及强三线城市更可能升级限购，涉及限购区域扩容，二手房纳入限购范围，强化购房资格管控等，尤其要严禁通过假离婚、假落户等方式骗取购房资格。弱二线以及热点三、四线城市更可能落地乃至升级限售，涉及延长住房持有年限，二手房纳入限售范围等，变相打压投资、投机性需求，维稳房地产市场。热点城市项目“万人摇”的核心动因在于新房售价显著低于市场预期，买到及赚到的心理预期强烈。因此，限价政策理应进一步放开，限价盘预售价格建议逐步市场化，避免地方政府给购房者打折降价，助涨市场投资炒作氛围。另一方面，在疫情阴霾尚未完全消散的大背景下，稳住经济基本盘，做好“六稳”、“六保”仍是下一阶段的政策主线，预计压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，那些供地整体过剩或者房地产库存高企的压力城市仍需调降供地指标，以期缓解房地产市场供求压力。适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持刚需购房，调降无房家庭、进城农民等刚需客群置业门槛。那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱的弱三、四线城市或将在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。07 融资信贷收缩转向助力消费“内循环”:企业降负债、居民稳杠杆长期以来，房地产与金融业深度关联，相对充裕的银行信贷资金，很大一部分最终流向了房地产市场，房地产相关贷款占银行业贷款的比重持续提升，并有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。截至2020年三季度，全国房地产贷款余额高达48.8万亿元，较2015年净增长132%，占各项贷款余额的比重多达28.8%，较2015年提升6.4个百分点。说明在实体经济投资回报率低、风险高企的大环境下，房地产行业“吸金”效应依旧不减。 2016年以来，居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，偿债能力大幅减弱。截至2020年三季度，个人住房贷款余额多达33.7万亿元，较2015年净增长157%，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而从我们实际调研情况来看，压力三、四线城市市场购买力瓶颈尽显，购房压力并非首付，而是月供还贷。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，月供4000元已是底层刚需能够承受的极限。 联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。不可否认的是，现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线。房企整体融资环境或将持续偏紧，“三道红线”将持续发力，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。一方面，“三道红线”将成为房企融资重要的参照标准，除了首批12家试点房企之外，未来试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。那些暂被划定为红档、橙档的房企，仍需通过增加销售回款、增加权益融资、降低现金支出等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。另一方面，房企境内融资或将收紧，严控发债规模增长上限。尤其是那些橙档、红档房企，为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，境内发债规模增长空间将明显受限。表外融资或是下一阶段重点监管领域，严防信托、保险等资金违规进入房地产行业。居民加杠杆购房并非市场常态，压力三、四线城市市场购买力明显透支，居民杠杆率再提升空间日渐逼仄。预计未来居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。一方面，热点城市限贷政策仍需从紧执行，且不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升二套尤其是非普通住房首付比例及房贷利率等。并强化购房资金监管，严查首付款资金来源，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费。另一方面，压力城市仍需支持居民自住以及改善性购房消费，限贷政策或将适度放松，但不会超出现有限贷政策框架范围，涉及放松公积金贷款、调降房贷利率、首套及二套住房首付比例参照最低标准执行等。不过，压力城市也需加强违规资金监管，重点取缔“零首付”、“首付分期”等市场乱象，以防市场共振下行，诱发金融风险。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:克而瑞