房地产市场调研论文

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

房地产进入性调研-中山城市市场进入性研究-2019宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况延伸阅读：辛苦半生，除了房子你还能留下什么？「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房城市基本面：人少+财富多+地多2017年常住人口326万，城镇人口288万；人均可支配收入4.53万元，人均居民储蓄7.47万元；人均居住面积28平/人。市场预判：供不应求预判2018-2021供求关系为0.09-0.79；市场扩容动力源：三产发展升级带来的中高端客群两大机会点：本地城镇居民的改善、深圳外溢人口房地产周期：秋季市场住宅规模仍处高位（住宅成交金额：18.52%）土地市场交易放缓（地房成交面积比：0.08）项目去化快一、土地选择战略重点区域：港口镇和横栏镇的城区、近城区及拓展区重点区域：沙溪镇、东区街道、坦洲镇、小榄镇、三角镇、东升镇2、板芙镇、阜沙镇、民众镇和大涌镇的城区、近城区及拓展区机会区域：火炬开发区、南头镇、三乡镇、古镇镇、黄圃 镇、东凤镇的城区、近城区及拓展区二、客群选择：收入较高的蓝领，企业白领、公务员、本地 有钱客群三、产品策略：品质刚需，功能改善

最近很多城市房价上涨的呼声是越来越多。甚至还有XX自媒体喊出一个季度上涨20%的言论。其实关于房地产情况，其实每个月每个季度实际卖了多少地，房子挂牌多少，成交多少，库存还剩下多少都有明明白白的数据。前三个季度，全国新房成交量1033614万平方米，同比下降1%。如果只看第三个季度新房成交量42494万平方米，同比增长10.5%，这说明三季度真的有很多人买房。大家对疫情过后开始趋于乐观。第三季度成交量上涨原因也不乏为房产公司着急出货回款，所以都开始了各类促销活动。成交量与成交价是两个最关键的指标，如果市场有人大幅低价出货的话，成交量也会出现上涨。如果今后再看到成交量大幅上涨，不要慌，看看成交价。前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%，如果只看第三季度成交价均价达到10322/平方米，同比上涨3.7%，涨幅较第二季度6.8%有所回落。所以网上说的一个季度上涨20%的数据就是耸人听闻。价格确实有涨。疫情刚刚恢复的时候，确实有炒房的苗头，当时有很多资金进入楼市。各地政府开始缩紧调控政策。所以二季度涨幅比较大。三季度有所回落。相较于去年的第三季度，一线，发达和普通二线城市月均成交量分别上涨40.82% 12.5%和0.46%，不得不说在政策收紧的情况下，还出现如此的市场表现，说明当下的购房需求还是很充分的。图片均来源于网络

2020年，一个不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。这一年，中国的经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。2021年，我国经济继续向好，但房地产金融监管不放松，在此背景下，房地产市场又将怎样变化？1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，年内7天逆回购利率下调两次至2.2%，14天逆回购利率亦下调两次至2.35%；中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基点至2.95%，TMLF中标利率亦下调至2.95%，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。图：2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势资料来源：央行，中指研究院综合整理中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显图：2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化数据来源：CREIS中指数据根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，10-11月价格累计上涨0.72%，较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11个百分点；环比上涨0.32%，较10月收窄0.08个百分点，涨幅连续41个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。图：2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅数据来源：CREIS中指数据从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43个百分点。二线部分城市政策收紧后，市场降温，1-11月二线城市价格累计上涨3.32%，较去年同期收窄1.13个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看，2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。百城二手住宅价格整体稳中有涨，今年以来累计涨幅在3%以内。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示，2020年1-11月，百城二手住宅价格累计上涨2.69%；单月来看，2020年11月，百城二手住宅均价为15448元/平方米，环比上涨0.29%，较10月扩大0.01个百分点，已连续12个月上涨，且涨幅均在0.5%以内，整体价格保持稳定；同比上涨2.70%，涨幅较10月扩大0.31个百分点。随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年同期水平，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较去年同期有所扩大；二线城市涨幅有所收窄，7月以来部分热点城市受政策收紧影响，房价归于平稳；三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对缓慢。3. 供求：成交规模基本恢复，成交结构上移成交：重点城市成交规模已基本恢复，长三角、珠三角代表城市表现突出图：2017-2020年11月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势数据来源：CREIS中指数据2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平均水平。据初步统计，2020年1-11月，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3044万平方米，处于2015年以来同期最低位，但同比降幅已收窄至2%，整体规模接近前三年平均水平。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场交易量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。图：2019年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势数据来源：CREIS中指数据疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续领先增长。2020年1-11月重点城市商品住宅成交面积降幅收窄，其中长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比分别增长5.5%、20.7%，是支撑50城市场规模的主要力量。其中长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早，3月起市场规模恢复幅度即较为突出，直至6月，同比增幅均明显领先于50城及珠三角地区；下半年，受区域内热点城市调控持续收紧影响，加之压制需求高位释放后支撑度减弱，长三角同比领先优势不再突出。而珠三角地区核心城市调控虽也有收紧，但深圳城市规划定位高，新房资源稀缺，供应大幅放量带动需求积极入市，加之随着深圳、东莞调控收紧，广州区域人才政策的放松吸引置业需求积极流入，下半年以来珠三角地区代表城市商品住宅成交规模同比增幅持续领先于50城整体及长三角30个百分点左右，短期市场活跃度较高。供应与库存：市场短期供应相对充足，可售面积稳步提升至近年高位图：2018年至2020年11月20个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势数据来源：CREIS中指数据2020年重点城市整体供应规模略高于去年同期。据初步统计，2020年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2044万平方米，同比增长约3%。短期库存来看，可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。据统计，截至2020年10月底，20个代表城市商品住宅可售面积提升至2.2亿平方米以上，短期库存规模较2019年末增长11.4%。按近12个月的平均销售速度计算，截至10月底，20个代表城市短期库存去化时间为11.9个月，较2019年末延长1.9个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近年高位，但整体仍处合理区间。成交结构：多数城市套总价继续上涨，高端改善需求加速释放价格水平：多数城市套总价继续上涨，部分城市群内热点城市涨幅突出基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。图：2020年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年数据均为1-10月统计数据，下同。30个代表城市中，成都、沈阳、西安、苏州及无锡等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，济南楼盘成交套总价均值与中位数均较2019年明显下降，市场行情延续分化态势。具体来看，一线城市中，上海套总价均值和中位数分别以675及473万元居30城之首，北京套总价均值和总位数均有所上涨，深圳和广州楼盘成交套总价均值则分别下降1.5%、1.9%至537万元、317万元。二线城市中，济南成交套总价均值与中位数分别较2019年下降10.8%、17.2%，降幅在30个代表城市中最为显著；而苏州、成都、沈阳、合肥等地套总价均值与中位数涨幅均在两位数水平，其中苏州在中高端项目集中入市带动下，套总价均值与中位数较2019年分别上涨19.9%、23.6%，涨幅均居二线代表城市首位。三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中东莞、佛山套总价均值均较2019年上涨10%以上。整体来看，2020年，除济南外，其余29个代表城市楼盘套总价均值或中位数均较2019有所上涨，但下半年调控收紧综合影响下，套总价涨幅趋稳态势较为突出。目前90-120平方米产品仍占据市场主流地位，但值得注意的是，疫情的发生推动了高端改善需求的释放，代表城市中多数城市144-200平方米及200平方米以上产品成交套数占比有所提升。4. 土地：一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计，2020年1-11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%，与2019年同期基本持平。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响，另一方面，部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨。图：2020年1-11月各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主一线城市供求规模明显增加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增长。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。整体来看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍较高。5. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长销售业绩：销售额持续增长，已有32家房企进入千亿阵营表：2020年1-11月千亿、百亿房企数量及销售额增速数据来源：CREIS中指数据TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1-11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%。第二阵营（200-500亿）有60家企业，销售额增长率均值为10.4%；第三阵营（100-200亿）共38家，销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%。图：2016年至2020年11月代表房企月度销售额及同比增速注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀，下同数据来源：CREIS中指数据代表企业销售业绩增速有所放缓。2020年1-11月，20家品牌房企累计销售金额5.4万亿元，同比增长9.0%；累计销售面积4.0亿平方米，同比增长10.7%，增速较去年同期分别收窄6.6和3.9个百分点。3月以来，随着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企销售业绩与去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，预计在冲刺全年销售目标下，代表企业整体销售规模仍将保持稳定增长。拿地情况：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归图：2016年至2020年11月代表企业拿地面积和金额情况数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年1-11月，20家代表企业累计拿地2.7亿平方米，同比下降8.7%；累计拿地金额1.6万亿元，同比增长8.6%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重为29.7%，较2019年同期有所回升。代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，1-11月代表房企在一线城市拿地金额占比为19.4%，较2019年提高近4.1个百分点。1. 行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主宏观经济方面，展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但整体仍面临较大压力。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础，同时，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中央将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境，M2增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金融化，防范化解系统性金融风险。政策方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或有改善空间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，亦预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落总体预测：销售面积小幅调整，新开工维持高位，开发投资额保持中高速增长态势根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2021年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济快速恢复，抹平疫情影响（GDP增长9.0%）；假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升1个百分点至62.6%）；假设3：货币政策灵活适度（M2增长9.5%~10%），精准导向，房地产行业金融监管整体收紧；假设4：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，长效调控机制加快推进。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。需求端，房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%~3.8%；鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨（3.9%~5.4%），2021年商品房销售额仍有望实现新突破。供应端，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，新开工积极性难有明显提升，整体新开工规模或将延续调整态势，但2020年土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高位，预计2021年新开工降幅将在0.1%~1.6%之间；投资方面，预计2021年在建项目施工进度将加快推进，带动建安投资支撑开发投资额继续增长，但考虑到土地购置费增速存在较大调整压力，全年开发投资额增速或回落至中高位水平，据模型测算在5.4%~6.9%之间。3. 关注点：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，整体销量存小幅调整压力，在新型城镇化持续推进背景下，人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是，在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。粤港澳大湾区市场存增长空间，成渝整体或有周期调整压力，长三角、京津冀、长江中游城市群市场规模有望实现稳中向增综合对五大城市群房地产市场现状、调控政策、发展规划前景与供需两端支撑所做的分析，及对2021年宏观环境的预判，我们对2021年五大城市群市场趋势做出如下判断。表：2021年五大城市群市场趋势预判数据来源：中指研究院综合整理粤港澳大湾区区域顶层设计已落地，中央支持政策多，产业发展成熟，人口吸引力强，房地产市场需求旺盛，加之前几年区域整体市场持续低幅调整，市场需求存在部分压制，在区域协调发展利好持续显现的背景下，市场回升动力强。供应端，2020年区域内土地供应大幅度增长，新开工较为积极，将有效改善需求整体供应状况。预计受供需两端均向好影响，2021年粤港澳大湾区房地产市场规模存增长空间，鉴于目前地价、房价上涨仍存较大动力，预计调控有进一步升级可能，在此背景下，预计2021年房价涨幅将有所回落。长三角城市群区域规划、经济产业基础、人口吸引力与粤港澳大湾区存在较大相似度，房地产市场需求也较为旺盛，但鉴于2020年需求积极释放，短期继续提升空间相对有限。当前长三角地区交易市场及土地市场热度在调控政策影响下，均显现高位回落态势，预计2021年市场将保持严格调控。结合供应端取得明显改善的状况来看，预计2021年长三角城市群房地产市场规模将有小幅增长，整体呈现量增价稳格局。京津冀城市群受一体化推进节奏及短期规划利好有限影响，难以给房地产市场带来额外的需求增量，且人口流入规模相对较少，但考虑到近几年区域市场持续调整，整体销量较过去高位存在一定差距，在政策稳定、供应充足的环境下，需求将稳步释放，预计2021年京津冀整体市场规模维稳，但内部行情将有所分化。北京政策稳定，需求旺盛，供应充足，预计市场销量将继续增长；天津市场情绪相对冷清，短期难有明显改善；环京地区，受益于区域交通一体化利好的兑现，加之调控负面效应已逐步消解，需求有望低位回升。成渝城市群有区域规划即将落地，短期政策利好对房地产市场需求的支撑较高，但鉴于近几年市场需求持续高位释放，规划利好的落地或在短期内可支撑需求规模维持高位，但区域整体市场仍存周期调整压力，2021年成渝城市群市场规模稳中或有小幅调整，城市内部行情将有所分化。其中成都2020年需求高位释放，随着调控收紧，2021年市场规模存调整压力；重庆前两年市场周期自发调节，需求存在压制，预计2021在规划利好支撑下，市场有望逐步趋稳；成渝城市群短期处于双核聚焦阶段，其他三四线城市需求相对有限，加之棚改缺位，2021年城市群内三四线城市市场或面临调整压力。长江中游城市群房地产市场在疫情中受到较大冲击，且新开工规模在活动管制影响下有所缩减，市场规模较往年平均水平有明显下降。2021年随着疫情得到有效控制，在针对性政策支持下，预计长江中游城市群宏观经济面将有普遍性恢复，房地产市场信心也将得到提振，需求将逐步释放，预计2021年长江中游城市群市场规模将有所增长，但因经济全面恢复尚需时间，需求上行幅度将相对平缓。

来源：金融界网站来源 泽平宏观 首席房地产研究员：夏磊研究员 黄什导读2014年9月到2016年2月，四组政策刺激组合拳开启中国房地产新一轮景气周期。2016年930以来，中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，中央统一指导，地方政府因城施策，房地产调控的力度加码，房价回归理性。2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳，4季度商品住宅均价微涨0.06％，本轮地产小周期渐近尾声。当前，房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上？我们选取19个指标，从“价、量、信用”三个维度进行评估。摘要参照国际经验，我们认为，房地产市场是否平稳健康发展，主要看：第一，房价是否稳定，用房价涨幅、房价收入比、租金回报率3个指标度量；第二，供求是否平衡，短期用4个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量。第三，居民和企业是否有信用风险，居民层面用住房贷款余额/GDP等6个指标度量，房企层面用真实负债率等5个指标度量。 中国房地产市场是否实现平稳健康发展？（1）价：房价涨幅趋稳，不存在全局性房价泡沫风险全国房价趋稳。2016年“930”后，一二线热点城市房价先行停涨，2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3％下滑至67.1％。房价收入比处于安全区间。2000年以来，全国商品住宅均价年均增8.6％，城镇居民人均可支配收入年均增10.6％，房价上涨幅度小于收入增长幅度，房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3，相比2014年上升0.4，但处于历史最低25％分位。租金回报率回升。2018年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2个百分点。（2）量：库存有效去化，存量住房尚未过剩。短期指标看，不存在房地产库存风险。全国层面，竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月，相比2014-2015年峰值下滑60.4％、57.6％、52.4％；城市层面，一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月，一线城市处于历史最高5％分位，主要源自强调控下销售较弱，但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控；二线、三四线城市处于历史中值附近，相比2014年峰值下滑19.5％、69.8％，处于较健康水平。长期指标看，尚无明显住房过剩。根据恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年城镇住宅套户比1.07，供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出，存量住房中商品房占比仅40.7％；1999年以前修建的住房占41.4％；设施不完备住房占比高，如25.8％的住房无独立抽水马桶，7.6％的住房无独立厨房。 （3）信用：居民、企业加杠杆放缓，信用风险可控。居民层面，2018年居民住房贷款余额/GDP上升1.5个百分点，增速放缓2.1个百分点；居民住房贷款发放额/住房成交金额回落1.8个百分点。我国居民债务风险相比国际均值不高。2018年，住房贷款余额/GDP为34.5％，低于发达国家50.9％的均值；住房贷款余额/可支配收入为59.0％，低于发达国家68.0％的均值。我国居民住房杠杆安全边际尚充足，商业个贷不良率维持在0.4％以内。企业层面，截止2018年6月末，A+H股上市房企真实负债率为55.3％，较2017底小幅回落0.6个百分点；房企债务结构趋于合理，2018H1短长期有息债务比为45.1％，较2017年下降2.5个百分点；偿债能力明显增强，速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5％、81.6％提升至2018H1的57.6％、112.3％。分梯队看，当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小；小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。启示调控成果来之不易，当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，积累了一定风险，“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年，本轮房价上涨幅度居世界第六；房价收入比上升，偏离了2009-2014连续5年的下行趋势；居民杠杆率提升速度历史最高，超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期；部分小房企高度依赖短期债务，面临一定的流动性压力。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来，房地产市场开始呈现“总量放缓，区域分化”的新阶段特征，不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入比虽处安全区间，但96个样本城市中，有10个城市房价收入比处于历史中值之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20％。在风险积累基础上，如果房价再度反弹，会有演变成泡沫的可能。因此，因城施策，由地方政府根据自身情况调节，中央加强考核，是短期防风险的重要手段。房地产市场面临增速换挡，由高速转向中高速增长，阶段切换后更需防范房地产风险。1998年起，中国房地产进入“大建设”阶段，城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8％。2013年，城镇住宅新开工峰值出现；2017年，城镇住宅套户比达到1.07，北京、深圳等5个城市二手房成交套数稳定超过新房，进入存量房市场。各项指标均显示，我国房地产市场已基本告别短缺，将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。国际经验表明，阶段切换后，住房市场风险滋生的概率将大幅提高。房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率、保持住房金融制度长期稳定。要防止政策风格切换引发风险。宏观政策的实施有明显时滞，从发现问题到研究对策、确定政策、具体实施，最后到政策产生效果，都需要时间，而在这段时间里，形势已发生变化，政策往往产生相反的效果。房地产政策尤其如此。当房地产市场高歌猛进之时，紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温，“越调越涨”，严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台，房地产市场逐渐降温，从“价涨量跌”，到“价平量稳”，如果政策持续加码，会进一步过度到“量价齐跌”，因此，房地产政策的节奏和力度尤为重要。要防止政策信号加速市场下行。房地产市场下行，意味着抵押物价格下跌。由于中国直接融资体系不发达，信用创造严重依赖房地产，房价一旦进入下跌通道，经济将进入“债务-通缩”循环。城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。中国人口有四种迁移方向：从农村到县城、从县城到中小城市、从中小城市到省会城市、从大都市圈到大城市，四个流动方向，以及城镇化带来的住房消费升级，不断创造需求。应顺应人口流动趋势，调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩，减少空置风险。风险提示：城市层面价格数据为中指院公布的一手住宅数据，不含二手房，对热点城市市场真实价格存在一定低估。目录正文1 如何评估房地产市场是否平稳健康发展？2018年12月，中央经济工作会议再次强调“构建房地产市场健康发展长效机制”；2019年1月，习近平总书记强调“防范化解重大风险”、“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。促进房地产市场平稳健康发展一直是房地产政策的重要目标。如何评估房地产市场是否平稳健康发展？本文选取价、量、信用三个维度19个指标，对当前房地产市场发展状况进行评估。1.1 三个维度，19个指标房地产市场是否平稳健康发展，主要看“价”、“量”、“信用”三个维度，即：（1）房价是否稳定、（2）供求是否平衡、（3）居民和企业是否有信用风险。1.1.1 房价是否平稳？3个指标评估房价是否平稳，用房价涨幅、房价收入比、租金回报率三个指标评估。房价不平稳的典型案例是全球历次房价泡沫。在房价泡沫中，三个指标的规律是：①房价连续上涨（泡沫破裂前十年，名义房价年均涨5-10％），临近峰值涨幅加快（泡沫破裂前三年，名义房价年均涨10％以上），后大幅下跌（连续下跌5-20年，累计跌幅30％-50％）；②房价收入比持续上升，远超历史均值（创15年以上新高），泡沫破裂后向历史均值回归；③租金回报率持续下降，远低于历史均值（创15年以上新低），泡沫破裂后向历史均值回归。以美国和日本为例，美国1996-2006年房价年均涨幅9.1％，2003-2006年加速至13.7％，2006年房价收入比创25年新高、租金回报率创36年新低，此后房价连续下跌5年、累计跌幅31.3％。日本1981-1991年房价年均涨幅6.4％，1988-1991年加速至11.2％，1991年房价收入比创16年新高、租金回报率创22年新低，此后房价连续下跌18年、累计跌幅45.8％。1.1.2 供求是否平衡？5个指标评估供求是否平衡，需区分短期和长期，短期关注新建商品房库存（随地产小周期波动），长期关注存量房面积（随市场发展累积）。短期用4个层次的去化周期度量，从狭义到广义依次是：①竣工未售库存、②已取证未售库存、③已开工未售库存、④含未开发土地的广义库存；长期用套户比度量。（1）供给不足时的指标表现及影响短期表现为：商品房库存处于历史低位，房价短期上涨压力大。例如2015-2016年一线城市房价大幅上涨，对应2015年7月-2016年8月取证未售去化周期连续14个月小于10；长期表现为：存量住房短缺，房地产处于高速增长阶段，房价长期上涨压力大。例如很多发达国家二战后面临房荒，在90年代以前，大多经历过房价长期、趋势性上涨阶段。（2）供给过剩的指标表现及影响短期表现为：商品房库存处于历史高位，房价下跌压力大。例如，2014年6月起，三四线城市去化周期连续14个月在20以上，对应三线城市商品住宅价格指数（70城）连续20个月环比下跌；长期表现为：存量住房供大于求，对应房地产市场已告别短缺、进入成熟阶段。此时容易产生两方面问题，一是高空置，例如日本，1988年套户比突破1.1，此后空置率连续上行，由1988年的9.4％上升至2013年的13.5％；二是此时如果房价过快上涨，易引发“危机”。全球主要房价泡沫引发金融、经济危机的案列，多发生在套户比大于1后。例如，美国2006年、日本1991年、香港1996年房价泡沫破裂，随后引发金融、经济危机，对应套户比分别为1.15、1.11、1.10。1.1.3 是否有信用风险？11个指标评估房地产市场的信用风险，源于行业的高杠杆属性，分为居民和企业两个层面。居民信用风险，用4类6个指标度量。① 居民住房杠杆率，用住房贷款余额/GDP等2个指标度量；② 房贷偿还能力，用住房贷款余额/居民可支配收入等2个指标度量；③ 居民负债结构，用住房贷款余额/居民负债余额1个指标度量；④ 房贷质量，用住房贷款不良率1个指标度量。居民信用风险水平与房价涨幅高度相关，例如日本1986-1991年房价累计上涨45.3％，居民杠杆率从54.7％上升至68.6％，是历史上升幅最大的五年；美国2001-2006年房价累计上涨61.7％，居民杠杆率从74.3％上升至96.4％，相当于1985-2001年16年的升幅。而房价大幅下跌常诱发居民信用违约，例如美国2009年住房按揭贷款坏账率高达10.9％。房企信用风险，用3类5个指标度量，①企业杠杆水平，用真实资产负债率、净负债率2个指标度量； ② 企业债务结构，用短期有息负债/长期有息负债1个指标度量；③ 企业偿债能力，用速动比率、现金短债比2个指标度量。房企信用风险爆发前夕，指标表现为：杠杆水平迅速上升、债务结构恶化、偿债能力持续恶化。以2018年发生信用债违约的两家上市公司为例：Z公司18年3月违约，净负债率由17Q3的138.2％上升至18Q1的327.2％，现金短债比由16Q3的169.2％直线下行至18Q3的5.7％；Y公司对应指标走势相似。1.1.4 三类指标表现和房地产市场发展阶段的关系根据发达国家经验，房地产市场发展经历三个阶段。（1）高速增长阶段，为战后20-40年，英国、美国、日本、德国此阶段（1946年-新开工峰值年份）新开工年均增速分别达4.6％、6.6％、12.5％、6.1％；（2）提质降速阶段，70-90年代，发达国家普遍出现新开工峰值，如英国1972年、美国1972年、日本1973年、德国1994年，此后住房建设增速换挡，四国新开工增速降至-0.4％、0.1％、-1.0％、-2.1％（新开工峰值年份-2018年）。（3）成熟阶段，或称存量房阶段，二手房取代新房成为主要交易品种，如2017年美国、日本（首都圈）二手房交易占比分别达80.7％、58.7％。阶段演变背后的推力是经济增长、城镇化和人口年龄结构。房地产告别第一发展阶段后，三类指标更易出现异常、引发危机。在房地产发展第一阶段，住房短缺（套户比小于1）、经济增速较高、城镇化快速推进、20-50岁人口占比保持高位。此时：（1）房价上涨的风险可被高速增长的收入、充足的需求稀释；（2）不存在长期供给过剩；（3）居民、企业债务水平尚处于低位，信用风险较小。三类指标不易出现异常，即使出现也较易被化解。如日本1969-1974年，套户比小于1、城镇化率未超70％、20-50岁人口占比处于高位，房地产尚处于第一发展阶段。期间尽管名义房价年均上涨20％，1974年进入调整期，但房价仅下跌五年又重回上涨通道，房价下跌未引发严重的信用风险和经济、金融危机。在房地产发展二、三阶段，住房短缺缓解（套户比大于1）、经济增速换挡、城镇化放缓、20-50岁人口占比下滑。此时：（1）房价上涨风险缺乏化解动力；（2）供给过剩风险初现；（3）居民/企业杠杆水平已处高位。三类指标均易出现异常，演变成“危机”。历史上由房地产风险引发危机主要案例：日本1986-1991年房地产泡沫、香港1991-1996年房地产泡沫、美国2001-2006年房地产泡沫，市场均处于第二、三发展阶段（对应套户比分别为1.11、1.10、1.15左右）。1.2 中国房地产市场平稳健康发展评估汇总“房住不炒”的政策基调下，目前市场基本回归平稳健康轨道。2016年930后，核心一二线城市房价先行停涨；18年3季度以来，房价涨幅全局回落；2018年全国房价收入比尚处于历史中值之下；2018年以来，租金回报率回升。居民加杠杆增速放缓，杠杆水平低于发达国家均值；企业负债率、债务结构、偿债能力指标边际优化；库存降至低位，套户比1.07，尚未出现供给过剩。2 价：房价涨幅趋稳，尚不存在全局性泡沫风险2.1 房价涨幅：趋于平稳，部分前期急涨的城市房价回调16年“930”后，一线城市和强二线城市房价已先行停涨。2016年9月30日前后，北京等16个一线城市和强二线城市重启限购/限贷，成为房价拐点。根据统计局70城二手住宅价格指数，16年“930”至2018年12月，厦门、上海、北京3个城市房价下跌；合肥、石家庄、深圳等13个城市上涨幅度在10％以内。2018年4季度以来房价涨幅普遍回归平稳。2018年9月起，全国房价逐渐回归平稳，70城二手住宅价格指数环比涨幅连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3％下滑至67.1％。2018年12月，一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅降至-0.3％、0.1％、0.3％，相比8月回落0.3、1.2、1.1个百分点，二三线城市回落幅度大。部分前期上涨过快的区域房价回调。根据中指院百城数据，2018年有9个城市商品住宅价格环比2017年下跌，主要为前期涨幅过高的城市，如环京区域的香河、固安跌幅最大，分别下跌18.3％、17.1％，此前的2014-2017年，两地房价分别大幅上涨102.0％和90.2％。当前房价涨幅趋稳，市场风险回落，但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，部分城市积累了一定风险。稳房价、稳地价、稳预期仍然十分必要。本轮中国房价涨幅居世界前列。2014年以来，全球普遍处于低利率环境，房价普涨。根据BIS数据，2014年3季度至18年2季度，发展中国家、发达国家名义房价分别累计上涨17.8％和18.4％。而中国房价在此期间上涨41.4％ ，涨幅在全球58个主要国家中排名第六，仅次于土耳其（+62.1％）、冰岛（+50.4％）、匈牙利（+49.3％）、香港（+47.9％）和新西兰（+41.6％）。其中2016年930以前的涨幅尤其明显，2014年3季度-2016年3季度，中国房价上涨23.1％，排名全球第五。2016年“930”后，伴随调控加严，房价涨幅趋缓，2016年3季度-2018年2季度，上涨14.8％，排名全球十二。14年930-16年930期间，一线城市房价上涨速度超过美国、日本金融危机前夕。根据BIS数据，美国2006年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅9.1％、13.7％；日本1991年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅8.1％、11.2％；香港1997年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅20.1％、27.5％。而中国一线城市，2014年“930”-2016年“930”期间，房价年均涨幅23.5％，仅低于香港金融危机前三年的上涨速度，高于美国、日本金融危机前长、短期上涨速度。短期急涨积累了一定风险，稳房价、稳地价、稳预期仍然十分必要。部分三四线城市房价大幅上涨。根据中指院百城数据，2014-2018年房价累计涨幅在50％以上的城市有30个，除3个一线城市、13个二线城市 外，还有14个三四线城市。这些三四线城市分为两类：一是发达城市群中，核心城市的卫星城，上涨主要收益于核心城市需求外溢。如环北京的衡水（+118.6％）、廊坊（+79.4％）；环深圳的东莞（+84.5％）、惠州（+68.2％）；环上海的南通（+56.1％）、环南京、合肥的芜湖（+79.6％）；二是部分欠发达的三四线城市，上涨主要受益于去库存政策，如焦作（+55.5％）、九江（+54.0％）。2.2 房价收入比：短期上升，多数城市尚处安全区间（1）房价收入比衡量住房支付能力，计算方法各异、横向不可比。房价收入比是国际常用于衡量住房支付能力（Affordability）的指标，基本计算思路是一套住房的价格和家庭年收入的比值。世界各机构采用的计算方法各异，是该指标横向可比性较差的原因之一，如房价和收入可采用平均值（Numbeo）、中位值（Demographia）、指数（OECD）；房价可采用新房价格（Deloitte、易居），也可包含新房和二手房价格（OECD）；同时，对套均面积、户均人口的假定也有所不同。此外，一般而言，基础设施越好的地区房价收入比越高，不同城市“合理的房价收入比”存在差异。因此监测房价收入比的可行方法是和历史趋势、相似城市对比。本文看重房价收入比的历史分位、与同能级城市均值偏离度两个指标。本文房价收入比通过（新建商品住宅销售均价*100）/（城镇居民人均可支配收入*3）计算。全国、城市层面房价分别选用统计局、中指院的新建商品住宅销售均价；由于商品住宅套均面积、家庭户均人口部分年度数据缺失，为避免人为推算数据的主观性，采用与OECD、Numbeo、Global Property Guide等相同的不考虑套均面积、家庭户规模变动的方法，统一取套均面积100平方米、家庭户均人口取3。则指标绝对值的含义为一个收入为平均水平的三口之家，购买一套100平米、价格处在平均水平的商品房需要多少年，指标的核心是反应平均房价变化和平均收入变化的关系。（2）全国层面：房价收入比上升，尚处于安全区间2014年“930”以来，全国房价收入比上升，居民购房压力加大。2014-2018年，全国商品住宅销售均价累计上涨44.0％，而同期全国城镇居民人均可支配收入仅上涨36.1％，房价收入比从6.9上升至7.3，结束了2009-2014长达5年的连续下行，居民购房压力加大。从历史对比来看，当前房价收入比尚处安全区间。2000年以来，城镇居民人均可支配收入年平均增10.6％，而商品住宅均价年均增8.6％，房价收入比总体呈现下行趋势，仅在三个区间明显反弹：2004-2005、2009、2015-2018。当前的房价收入比相当于2012年的水平、处于历史最低25％分位，仍处安全区间内。从国际对比来看，中国房价收入比绝对值偏高，但处在相对安全的水平。以欧洲国家为对照样本，我们测算，可比口径下，中国房价收入比7.0（可支配收入用住户部门可支配收入/总人口计算），高于绝大多数欧洲发达国家，中国居民购房压力偏高。但从历史趋势来看，很多发达国家房价经历了00-06年、13年至今的两段快速上涨后，当前房价收入比处于历史高位。如加拿大、新西兰、澳大利亚处在历史（1999年起）最高10％分位以上；英国、德国、美国、日本处在历史中值之上；OECD国家整体处于历史最高31.6％分位。而中国和韩国、希腊、南非、意大利等国家，均处于历史中值之下，房价收入比处在较安全的水平。（3）城市层面：三类城市房价收入比偏高分城市能级来看，一线城市房价收入比整体高于二三线城市。2018年，4个一线城市、34个二线城市、58个三四线城市，平均房价收入比分别为22.4,10.2、7.8 。分城市群来看，东部发达城市群房价收入比整体高于中西部。珠三角、海峡西岸、京津冀、长三角四大城市群房价收入比最高，分别为12.6、12.2、10.9、9.7；西北（含呼包鄂榆、兰州西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群）、长江中游、北部湾三大区域房价收入比最低，分别为6.3、6.8、7.3。从具体城市来看，三类城市房价收入“偏高”，但长期看风险水平不同。将满足下列条件之一的城市作为房价收入比“偏高”的城市，（1）房价收入比超过对应能级均值20％；（2）房价收入比处在2008年以来历史中值之上；（3）房价收入比在10以上。96个样本城市中我们筛选出23个可能存在风险的城市，其中16个城市房价收入比超过对应能级均值20％，10个城市处于历史均值之上。这23个城市分为三类：一是城市群的核心城市，如深圳（长三角）、上海（珠三角）、厦门（海峡西岸）、北京（京津冀）、郑州（中原）、重庆（西南）等，这些城市处于城市群的核心，人口流入动力强、经济发展水平在区域内领先、有较多外来人口，是本轮周期中房价最先上涨、涨幅最大的区域。这些城市房价有较强的基本面支撑，中长期来看，房价大幅下跌的风险较小。二是发达城市群的次核心城市，如南京（长三角）、珠海（珠三角）、苏州（长三角）、宁波（长三角）等，这些城市人口集聚力虽略低于核心城市，但自身有较好的产业支撑，经济发展水平较高，人口流入动力较强，风险也较可控。三是部分过去两年房价大幅上涨，但收入仍然较低的三四线城市，这些城市又可分为两类，一类是核心城市的卫星城，如廊坊、沧州、东莞，上涨主要受益于核心城市调控收紧，需求外溢，中长期仍受城市群发展支撑；另一类是受益去库存政策的三四线城市，如赣州，近两年房价上涨较快，偏离基本面，风险水平更高。2.3 租金回报率：2018年起逐步回升伴随房价上涨，2014年以来静态租金回报率持续下行，18年起回升。以4个一线城市、2个热点二线城市天津和成都为例，2015-2017年，6地静态租金回报率均大幅下行，其中成都、广州、深圳下行最明显，分别下滑1.3、1.1、1个百分点。2018年以来，伴随房价涨幅回归平稳、租金上涨，静态租金回报率回升，6城回升幅度在0.1-0.2个百分点之间。当前全国静态租金回报率2.7％，一线城市显著低于二三线城市。以云房数据披露租金的101个城市 为样本，2018年一、二、三四线城市静态租金回报率分别为1.6％、2.7％、2.8％。和国际对比，中国静态租金回报率偏低。根据Numbeo数据，全球304个主要国家，静态租金回报率平均值6.6％，中位值5.4％，中国租金回报率整体偏低。有三个原因：一是静态收益率计算未考虑持有成本，为毛收益率，由于中国住房持有成本几乎为0，国外普遍征收房产税等保有环节税收，如考虑出租净收益，与中国的差距应该更小；二是我国处于工业化和大规模城镇化阶段，经济和居民收入增长较快，租金有较强的上涨动力，动态租金回报率显著高于静态租金回报率。2012-2018年，一、二线城市租金平均累计上涨43.3％、16.5％，动态租金回报率（2018年租金/2012年房价）为3.5％、3.3％。2 量： 库存有效去化，存量住房尚未过剩3.1 短期：商品住宅库存有效去化，降至历史低位我们对库存的判断从狭义到广义分为四个层次：（1）竣工未售库存，指已竣工、但仍未销售的商品住宅，数据采用统计局公布的商品住宅待售面积；（2）取证未售库存，指已取得《商品房预售许可证》，但仍未销售的商品住宅，数据采用各地房管局公布的商品住宅可售面积；（3）已开工未售库存，由于一部分项目已开工但尚未申请到预售证，未来也将投入销售，将这部分和（2）类库存加总，则为已开工未售库存。计算方法为累计新开工*转化率-累计销售；（4）含未开发土地的广义库存，除已开工项目外，开发商还持有大量未开发土地，将逐渐开工并投入销售，将这部分和（3）加总，全面反应各类形式的库存，是最广义的口径。未开发土地数据采用统计局公布的待开发土地面积。去化周期采用库存/近6个月销售面积平均计算。全国竣工未售库存约1.9个月，相比2015年峰值已有效去化。2018年12月，全国商品住宅待售面积2.5亿平，对应去化周期1.9个月，相比2015年峰值4.8个月下行60.4％，相当于2012年的水平各能级城市取证未售库存尚处合理区间。2019年1月，一线、二线和三四线城市取证未售商品住宅去化周期分别为15.0、11.8和11.0个月。其中，一线城市处于2013年以来最高5％分位，相当于2014年10月的水平，由于一线城市高库存主要源自强调控下销售面积低，但产业、基础设施支持下潜在需求较强，风险较可控；二线、三四线城市处于2013年以来从低到高63％、40％分位，相比2014年峰值下行19.5％、69.8％，处于较健康水平。全国开工未售库存11.5个月、含未开发土地的广义库17.3个月，相比2014年峰值有效去化。2015年以来，全国开工未售库存持续下行，当前水平为11.5个月，相比2014年峰值下行57.6％；未开发土地库存2018年以来反弹，推动广义库存从2017年底的16.1个月小幅升至2018年底的17.3个月，但该水平仍处于历史低位，相比2014年峰值下行52.4％。3.2 长期：住房基本告别短缺，但不存在过剩2017年城镇住宅套户比达到1.07，基本告别短缺。根据恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年中国城镇住房存量2.9亿套、对应面积267亿平，人均住房建筑面积34.2平方米，套户比1.07，基本达到告别短缺。但存量住房质量欠佳，尚不存在过剩。第一，商品房占比低。结合商品住宅竣工数据，估算当前存量住房中商品房套数占比仅40.7％，除去24.9％的保障房，高达34.4％的住房为自建房或已出售的老公房；第二，房改以前修建的住房占比高。根据2015年小普查数据，城镇住宅中1999年以前修建的面积占比41.4％，这部分修建于房改以前的住房，多执行“小户型、低配套”标准，住房成套率低，住房质量欠佳。第三，居住设施不完善突出。2015年，城镇7.6％的家庭户无独立厨房、25.8％的家庭户无独立抽水马桶。4 信用：居民、企业加杠杆放缓4.1 居民杠杆：加杠杆增速放缓，债务风险相比国际平均不高4.1.1 住房杠杆：持续上升，增速放缓本轮居民住房杠杆率提升速度显著较快。1997-2017年，居民住房贷款余额/GDP从0.3％上升至33.7％，年均上升1.7个百分点。三个时间段上升较快，2000-2003年、2008-2010年、2014-2017年，分别年均上升2.5、2.8、4.3个百分点，本轮居民住房杠杆率提升速度历史最高。2017年居民住房杠杆增速开始显著放缓。其中，居民住房贷款余额/GDP在2017年上升3.7个点，增速放缓2.6个百分点；居民住房贷款发放额/住房成交金额在2017年由升转降，回落1.2个百分点。我国居民住房杠杆率低于发达国家水平，债务风险相比国际均值不高。截止2017年，我国住房贷款余额/GDP为33.7％，低于发达国家50.9％的均值，在样本国家中仅高于意大利；住房贷款余额/房地产市值为15.2％，低于样本国家18.8％的均值。根据贷款来源，我国居民住房杠杆分为三部分：商业个贷杠杆、公积金个贷杠杆和消费贷杠杆。其中，商业个贷杠杆占比最高，2017年存量占比78.5％，是引起个人住房杠杆变化的核心因素；其次是公积金杠杆，在政府直接管理下保持平稳，2017年存量占比16.3％；违规流入房地产市场的消费贷，从2016年3季度开始大规模出现，2017年存量杠杆占比5.3％。 2013-2016年购房杠杆率大幅增长，主要是因为商贷杠杆率提升。其中新增杠杆率从19.2％提升至40.7％，存量杠杆率从13.9％提升至24.2％。公积金贷款保持稳定，新增杠杆率基本稳定在7.6％左右，存量杠杆率仅小幅增长2.4个百分点。2017年，由于限贷收紧，我国新增个人住房杠杆率见顶回落、存量杠杆率增速放缓。其中：新增商业个贷杠杆率36.5％，2012年以来首次由升转降，回落4.2个百分点；新增公积金个贷杠杆率5.4％，下降2.2个百分点，首次降至7％以下；存量商业个贷和公积金个贷杠杆率分别上升2.3、0个点，比2016年少上升3、0.7个点。值得注意的是违规流入购房市场的消费贷，从2016年930热点城市严格限贷后规模快速增长，估计2017年规模高达1.2万亿，分别推升个人住房新增杠杆率和存量杠杆率6.8和1.1个点。4.1.2 房贷偿还能力：偿债压力增加，安全边际尚且充足近年来，我国居民房贷偿还压力持续增加。2012-2017年，房贷收入比和房贷金融资产比分别从28.5％上升至54.1％，12％上升至21.9％。目前，我国居民房贷偿还能力高于发达国家平均水平，安全边际尚且充足。2017年，我国房贷收入比为51.4％，低于样本国家68％均值，仅小幅高于日本和意大利；我国房贷金融资产比21.9％，大幅低于50.2％均值，低于所有样本国家。考虑到我国居民总资产中金融资产占比更低，居民资产对房贷的保障度更高：2014年我国居民金融资产占总资产比重41％，明显低于2017年美国71％、加拿大52％。4.1.3 负债结构：居民负债的房贷占比低于国际水平用居民负债的房贷占比衡量居民负债结构，即居民住房贷款余额/居民负债余额，表示房贷对居民部门的负债贡献度。2017年我国居民负债的房贷占比为54.8％，低于OECD国家67.2％的均值。4.1.4 房贷质量：不良率显著低于国际水平我国居民房贷资产质量良好，违约率低。2012年以来，我国商业个贷不良率一直维持在0.4％以内，公积金个贷不良率更是在0.02％以内。对比国际，我国住房按揭贷款不良率和新加坡相当，显著低于香港、菲律宾和美国。房贷不良率短期快速上升，是住房金融市场发生风险的重要特征：美国次贷危机发生期间，住房按揭贷款拖欠率从2007年初2％快速提升至2009年底11％。我国居民房贷不良率稳定在非常低的水平，表明当前住房金融市场稳定。4.2 企业杠杆：加杠杆节奏放缓，不同规模房企分化明显4.2.1 房企杠杆：加杠杆节奏放缓，债务结构趋于合理2012年以来，我国房企杠杆水平大幅上升。2012-2018H1，房企真实负债率从49.9％提升至55.3％，并于2017年达到历史最高点55.9％；净负债率从56.1％大幅提升至86.4％。2018年起，加杠杆节奏明显放缓。真实负债率出现2013年以来首次下降，2018H1为55.3％，较去年底小幅回落0.6个百分点；净负债率增幅明显收窄，仅较2017年上涨1个百分点。债务结构趋于合理，短期债务占比明显下降。2018H1，短长期有息债务比为45.1％，较2017年明显下降2.5个百分点。考虑到房地产重资产运营及结算周期长的行业特性，短期债务占比的下降有利于缓解房企偿债压力、降低财务风险。4.2.2 分梯队看：龙头房企去杠杆降风险，大中型房企加杠杆冲规模，小房企高杠杆高风险不同规模房企分化明显，我们按照销售排名将TOP100房企划分为四类：龙头房企（TOP10），大型房企（TOP11-30），中型房企（TOP31-50），小型房企（TOP51-100），剔除其中未上市的房企后分别计算发现：龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小。从净负债率看，2018H1龙头房企为88.6％，较2017年大幅下降6.8个百分点，杠杆水平明显低于其他三类房企；从现金短债比看，2018H1龙头房企增至1.33，在四类房企中处于最高水平，短期偿债能力最好；从债务结构看，2018H1龙头房企短期有息负债/长期有息负债较17年大幅下降6.9个百分至43.8％，债务结构更加合理。预计随着行业集中度继续提升，龙头房企将更依赖销售回款等内源融资实现扩张，杠杆水平有望继续下降，财务较为稳健。小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。2018H1，小房企剔除预收账款后的真实负债率为67.7％，远高于其他三类房企，长期偿债压力最大，而以现金短债比衡量的短期偿债能力也明显处于弱势地位，仅为0.94。在债务结构上，小房企对短期债务依赖度最高，短期有息负债/长期有息负债为53.6％，主要在于长期资金更青睐抵押物充足、销售回款多的龙头房企，小房企只能通过短期借贷缓解资金压力，随着市场持续降温，若融资环境持续收紧，小房企资金量断裂风险较大。大中型房企继续加杠杆扩张，短期偿债能力下降，财务风险增加。在龙头房企积极降杠杆的同时，大中型房企仍未停止加杠杆的脚步，2018H1净负债率分别为119.1％和102.2％，较17年底增加8.9和19.2个百分点；短期偿债能力也有明显下降，现金短债比从1.09和1.57分别降至1.04和1.18，长短期偿债能力均有下滑趋势。这说明大中型房企在积极追赶的同时，财务风险也在累积。4.2.3 偿债能力：整体小幅提升，财务风险可控2015年以来，房企短期偿债能力明显增强。速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5％和81.6％提升至2018上半年的57.6％和112.3％，均在2016年达到历史峰值后小幅回落，但整体较2014年有明显提升。尤其是现金短债比，在2015年后一直大于1，说明房企整体上账面资金较为充足，能够覆盖短期有息负债，资金链断裂风险较小。5 总结与启示调控成果来之不易，当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，积累了一定风险，“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年，本轮房价上涨幅度居世界第六；房价收入比上升，偏离了2009-2014连续5年的下行趋势；居民杠杆率提升速度历史最高，超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期；部分小房企高度依赖短期债务，面临一定的流动性压力。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来，房地产市场开始呈现“总量放缓，区域分化”的新阶段特征，不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入比虽处安全区间，但96个样本城市中，有10个城市房价收入比处于历史中值之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20％。在风险积累基础上，如果房价再度反弹，会有演变成泡沫的可能。因此，因城施策，由地方政府根据自身情况调节，中央加强考核，是短期防风险的重要手段。房地产市场面临增速换挡，由高速转向中高速增长，阶段切换后更需防范房地产风险。1998年起，中国房地产进入“大建设”阶段，城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8％。2013年，城镇住宅新开工峰值出现；2017年，城镇住宅套户比达到1.07，北京、深圳等5个城市二手房成交套数稳定超过新房，进入存量房市场。各项指标均显示，我国房地产市场已基本告别短缺，将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。国际经验表明，阶段切换后，住房市场风险滋生的概率将大幅提高。房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率、保持住房金融制度长期稳定。要防止政策风格切换引发风险。宏观政策的实施有明显时滞，从发现问题到研究对策、确定政策、具体实施，最后到政策产生效果，都需要时间，而在这段时间里，形势已发生变化，政策往往产生相反的效果。房地产政策尤其如此。当房地产市场高歌猛进之时，紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温，“越调越涨”，严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台，房地产市场逐渐降温，从“价涨量跌”，到“价平量稳”，如果政策持续加码，会进一步过度到“量价齐跌”，因此，房地产政策的节奏和力度尤为重要。要防止政策信号加速市场下行。房地产市场下行，意味着抵押物价格下跌。由于中国直接融资体系不发达，信用创造严重依赖房地产（没有可信任的信用评级体系、只能用房子作为抵押物），房价一旦进入下跌通道，经济将进入“债务-通缩”循环。城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。中国人口有四种迁移方向：从农村到县城、从县城到中小城市、从中小城市到省会城市、从大都市圈到大城市，四个流动方向，以及城镇化带来的住房消费升级，不断创造需求。应顺应人口流动趋势，调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩，减少空置风险。

作者: 中房研本篇研究的重点城市共28座：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、无锡、福州、厦门、佛山、东莞、南京、苏州、常州、徐州、合肥、郑州、武汉、长沙、济南、青岛、南宁、成都、西安、昆明、长春、大连。一、商品房住宅供应量明显回升2020年二季度，重点城市商品住宅供应量明显回升，监测的28个重点城市新增供应面积7377万平方米，较一季度增加190.8%，同比增加14.8%。其中一线城市供应面积总量648万平方米，较一季度增加140.9%，同比减少0.6%；二三线城市供应面积总量6729万平方米，较一季度增加196.7%，同比减少15.6%。（万平方米）图4-1 28城市月度商品住宅供应情况数据来源：CRIC.具体城市来看，中部和西部地区城市供应量更大，其中长沙以479万平方米供应量居首位，武汉、青岛紧随其后，供应面积分别为466万平方米、464万平方米，重庆、杭州也超过400万平方米。各城市较一季度供应面积均有不同程度回升，与去年同期相比，7城市同比下降，南京下降28.4%，跌幅居首；21城市同比上涨，大连以72.8%涨幅居首。表4-1 2020年二季度城市商品住宅供应面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.二、商品房住宅成交量环比大涨 基本恢复至去年同期水平2020年二季度，重点城市商品住宅成交量大幅上涨，监测的28个重点城市成交面积7573万平方米，较一季度增加128.4%，同比减少0.2%，基本恢复至去年同期水平。其中一线城市成交总量764万平方米，较一季度增加122.1%，同比减少5.8%，北京受二季度疫情二次爆发影响，成交面积同比减少34%，拉低整体成交水平；二三线城市成交总量6810万平方米，较一季度增加129.1%，同比增加0.5%。（万平方米）图4-2 28城市月度商品住宅成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，重庆成交面积明显领先于其他城市，二季度成交总量为650万平方米，杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。与一季度相比，各城市均有不同程度涨幅，与去年同期相比，各城市表现差异较大。10城市同比下降，宁波下降65.2%，跌幅居首，武汉、北京、西安跌幅超过三成；18城市同比上涨，徐州以104.7%涨幅居首，其次杭州、厦门涨幅超过四成。表4-2 2020年二季度城市商品住宅成交面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.三、商品房住宅库存有所增加二季度末，监测的28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米，较一季度末增加2561万平方米。从城市层面来看，库存面积最大的城市为青岛，超过2000万平方米，佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。与去年同期相比，23座城市库存增加，南宁以85%涨幅居首，其次武汉、郑州分别上涨65%、53%，重庆、青岛、北京涨幅超过四成；上海、佛山、合肥、宁波、东莞库存较去年同期有不同程度下滑。消化周期上，18个城市消化周期低于12个月，济南、杭州、常州、宁波、重庆不足6个月；10个城市消化周期超过12个月，北京、大连高于30个月。（万平方米）图4-3 28城市月度库存变化情况数据来源：CRIC.表4-3 城市商品住宅库存及消化周期单位：万平方米，月数据来源：CRIC.四、土地市场量价齐涨2020年二季度，监测的28个重点城市土地成交面积12627万平方米，较一季度增加73.1%，同比增加12.0%；成交总价11191亿元，较一季度增加126.9%，同比增加30.4%；土地均价8863元/平方米，较一季度上涨31.1%，同比上涨16.4%。图4-4 28城市月度土地成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，二季度重庆土地成交面积明显领先于其他城市，高达1462万平方米,其次青岛、长春超过900万平方米，9城市超过500万平方米。与去年同期相比，10城市成交面积减少，合肥、济南跌幅在五成左右；18城市成交面积增加，长春以212.8%涨幅居首，厦门、福州、佛山、长沙、上海、苏州也成倍增长。杭州成交总价明显高于其他城市，其次广州、上海超过700亿元，9城市超过500亿元。与去年同期相比，9城市成交总价减少，昆明、济南、大连、合肥跌幅明显，在五到六成之间；19城市成交面积增加，福州以213.7%涨幅居首，东莞、佛山、长春、上海、徐州、无锡也涨幅翻倍。表4-42020年二季度城市土地成交面积和金额排行榜单位：万平方米，亿元，%数据来源：CRIC.本文著作权，归中房研协所有。如需进行转载或引用时，请注明来源。

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。