房地产市场调研考题

二十年来，我国住房制度日臻完善，塑造了房地产市场的繁荣发展，但尚存在一些问题：1、住房金融层面，货币超发助推房价上涨，变动频繁的信贷政策不利于市场稳定。2、土地供应方面，人地分离、供需错配，导致一二线高房价、三四线高库存。3、税收方面，重建设交易轻保有，随着存量房时代渐行渐近，地方政府“土地财政”面临转型。4、住房保障方面，供给不连续，进入门槛高退出门槛低，尚未做到应保尽保。5、住房供应方面，重购买轻租赁，住房租赁制度不完善、市场不成熟。当前我国房地产市场存在的问题，很大程度上跟我国基本住房制度有关，要实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，促进房地产市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效管理机制完善。一、直面我国房地产发展过程中遇到的问题和难题（一）金融：货币超发助涨房价，政策连续性有待加强货币超发助涨房价。中国过去20年经济发展和货币发行不同步。1998-2017年，中国名义GDP增长9倍，同期M2从10万亿增至169万亿，增长16倍。2017年中国M2/名义GDP为204%，高于美国、日本、欧洲。根据货币数量方程MV=PQ，若货币供应增速持续超过名义GDP增速，商品价格上涨。房地产市场成为重要的货币蓄水池，帮助稳定物价、平抑通胀，但也推升了房价，如2009年、2012年、2015年，“M2增速-名义GDP增速”与全国新建商品住宅价格涨幅走势一致。信贷政策变动频繁，不利于稳定市场预期。金融稳，则房地产稳。中国住房金融政策被作为稳周期的调控手段，变动频繁，2003年至今累计动用全国性金融调控达12次，首付比例在20%-60%之间变动，利率在基准利率7折-1.3倍间变动。不稳定的住房信贷政策不利于市场平稳，居民在政策放松时过度加杠杆。2014年930至2016年202住房信贷政策不断放松，包括放宽贷款资质认定标准、降低首付比例、下调贷款基准利率和增加利率折扣等，刺激居民贷款买房。住房贷款发放额/GDP从2014年5.4%跳升至2016年10.8%；居民部门杠杆率从2014年35.7%上升至2017年48.4%，在发展中国家中已处于较高水平。（二）土地：人地分离、供需错配人地分离、供需错配，导致我国一线和部分热点二线城市房价高、三四线库存高。人随产业走，人口向收入更高的核心城市和大城市群流动。但长期以来，在“控制大城市人口、积极发展中小城市混合小城镇”的城镇化思路指导下，我国大力发展中小城市、控制大城市尤其是特大城市规模。以25个典型城市2009-2017年的供地情况为例，四个一线城市新增常住人口的人均新增住宅用地建筑面积均不足20平米，潍坊、连云港等三四线城市达190平米以上，湘潭、西安、绵阳常住人口负增长的同时持续大量供地。土地的城镇化跟不上人的城镇化，一线城市和部分热点二线城市人口快速增长但土地供给不足，推高房价，而三四线城市土地供给快于人口增长，导致库存上升。（三）税收：重建设交易轻保有，土地财政难以长期持续我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2017年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比34.6%，房地产相关税收占比14.9%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2017年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为8.1%、3.8%和3.3%。地方政府财政收入可持续性在存量房时代面临挑战。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，进入存量房时代是大势所趋。2013年，北京、上海、深圳二手房/新房成交套数比均突破1，分别为1.00、1.08和1.54，率先迈入存量房市场；其他热点城市二手房成交占比均逐步提升。长期看，随着大规模住房建设时代进入尾声，房地产拿地、新开工总量减少，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势，地方政府的土地财政难以维继。（四）住房保障：供给不连续，进入门槛高退出门槛低保障房供给不连续。中国住房保障1995年起步，1998年被置于中心位置，2003年起缺位，2007年为调控房地产过热重启，2008年出于托底基建的目的开始大规模建设，保障房制度承担了部分调控职能，稳定成熟的住房保障体系有待完善。进入门槛高，退出门槛低。多数保障房如经济适用房，申请条件要求“具有当地城镇户口”、“家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准”，通过户籍和收入限制将非户籍家庭以及收入水平不在规定范围内的家庭排除在外，进入门槛较高。但在退出机制上，经济适用房房主5年后拥有全部产权，“可以按市场价格出售”，“按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款”，退出门槛相对较低，购房者可获得较大退出收益。近年来北京等地推行的“共有产权房”是优化住房保障缺陷的有益尝试，在进入端放开户籍限制，退出端规定转让对象应为代持机构或其他符合共有产权住房购买条件的家庭。（五）住房供应：住房租赁市场尚不成熟、制度不完善1998年以来，住房供应体系以售为主，重销售轻租赁。2015年城镇居民租赁比例21%，低于多数发达国家，如德国、日本、英国、美国租赁比例分别为55%、39%、37%、36%。低租赁比率与房地产市场尚处于增量房阶段有关，也与租赁制度不完备有关。租赁市场管理主要依据《城市房地产管理法》（1994）和《商品房屋租赁管理办法》（2010），无专项法律；此外租赁市场还存在多项痛点，包括房源单一，个人房源占比达83%；热点城市房源不足，如北京存在1/3供需缺口；租购不同权，承租人难以享受优质的城市公共资源等。二、建议：推动住房制度改革和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展（一）持续完善住房市场和保障两个体系住房制度坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”的定位、完善住房市场和保障两个体系，回归解决居民住房问题。以市场化的商品住房为主、加大各类保障性住房供应力度，形成“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的阶梯化住房供给结构。市场体系要维护房价平稳，房价快速上涨则需求涌入保障房体系，政府财政负担过重；房价大幅下跌则造成居民财富缩水、收入下降，诱发市场风险。继续完善以廉租房、公租房、经济适用房、棚户区改造安置房、共有产权房为主体的住房保障体系，降低进入门槛、提高退出门槛。其中，廉租房实现低收入住房困难家庭基本应保尽保，改善中等偏下收入家庭住房条件；公租房缓解新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员住房困难；经济适用房、共有产权房等配售型保障房解决“夹心层”住房困难；棚改房等安置住房让城镇危旧住房中的困难群众“出棚进楼”。（二）继续推进租售并举的住房供应体系大力发展住房租赁市场，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。第一，培育多元化的市场供应主体，包括发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持个人出租住房。第二，加大力度鼓励住房租赁消费。立法保护租约，简化公积金支付房租的提取手续，鼓励金融机构提供个人住房租赁金融服务，丰富非户籍承租人申领居住证后享受的公共服务，加强保障承租人合法权益，维护市场租金水平稳定等。第三，继续完善住房租赁支持政策。对个人和企业出租住房给予税收优惠，鼓励金融机构在有效风控前提下对住房租赁企业提供融资服务，支持住房租赁企业在风险可控基础上进行直接融资，鼓励地方政府多渠道增加低成本租赁住房用地供应。第四，强化行业监管，规范行业运行。落实地方政府管理本地区租赁住房市场的主体责任，提高中介从业门槛，建立行业运行标准，披露管理机构和人员的信用信息，限制机构盲目扩张规模，设立营业保证金制度，严惩管理机构欺诈行为。（三）保持货币金融政策连续性和稳定性房地产短期看金融，房地产过度金融化是风险之源，金融稳健是治本之策。从国际经验来看，货币金融政策稳则房价稳，货币金融政策频繁波动则易催生泡沫。德国之所以能创造房价长期稳定的奇迹，稳健中性的货币政策与住房金融体系发挥重要作用。日本的两次房地产泡沫与其频繁变动的货币金融政策直接相关。当前既要防止货币放水刺激房地产泡沫，又要防止主动刺破引发重大金融风险。一是坚持差异化的住房信贷政策，支持刚需和改善群体购房自住，控制投资性购房；二是避免住房金融政策调整过快过急，导致市场短期内剧烈波动，引发处置风险的风险；三是对房企融资保持平稳。合理支持开发投资需求，避免融资收紧推高开发成本。正常的业务要允许开展，限制不规范的业务要循序渐进，开前门关后门，不搞运动式一刀切。当前要支持并购融资，促使龙头房企并购存在经营困难的中小房企成为化解房地产不良资产和金融风险的主力军。（四）人地挂钩，供求平衡，优化土地供应房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。加强城镇常住人口和房地产库存的监管统计，并据以动态优化不同地区的土地供应量和供应结构。第一，继续改革完善“人地挂钩”政策。目前推行的“人地挂钩”主要是农业转移人口与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、完善跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，增加人口流入城市建设用地供应。第二， 严格执行“库存去化周期与供地挂钩”政策。对房地产库存紧张、房价具有上涨压力的城市适度增加建设用地供应指标，对房地产库存积压、房价具有下跌风险的城市调减建设用地供应指标。第三，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。优先保障住房，以及教育、医疗、养老、就业等民生和城镇基础设施建设用地，合理安排必要的产业用地。（五）稳步推进房地产税改革房地产税改革的根本目的在于给地方创造稳定税源，健全地方税体系，推动“土地财政”在完成城镇化的阶段使命后成功转型。房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税二税合一，并对个人住房开征房地产税。在节奏上，立法先行，在全国人大经过审议形成法律，在具体实施时，对地方政府充分授权、分步推进。房地产税在短期内将显著影响购房预期，冲击房地产和土地市场。在实施范围上不要全国同时推行，可选取条件成熟的城市先行试点，再总结经验、逐步推广。给予地方政府更多的自主权，对于从主城区到郊区、从新房到存量房、从人均免征面积和税率等，不同的城市因地制宜制定不同的标准。房地产税作为财产税和直接税，出台方案应充分考虑居民的税收负担，针对中低收入家庭、特殊用途住房，设立合适的税收优惠。（六）健全房地产长效管理机制在总结过往调控政策的经验教训基础上，稳妥实施和健全完善房地产长效管理机制，实现房地产市场平稳健康发展。一是将合理有效的短期调控升级到制度化，建立金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子长效管理机制。如在大量人口流入的一二线城市增加共有产权房和租赁住房供应；“限房价、竞地价、竞配建”等创新土地出让模式逐步替代价高者得的传统模式，打破地价推升房价、房价拉升地价的循环；盘活集体土地，促进土地供需动态平衡；坚持差别化信贷政策，严防违规加杠杆购房，保持居民杠杆稳中有降等。二是适度修正不合时宜的调控政策，如限售、限价、限签。这些政策是在炒房活跃、房价非理性上涨时期的应急措施，当前市场降温，政策已有修正必要。限售限制产权自主交易，影响业主资金周转和自住性购房；限价人为扭曲价格，导致新房二手房价格倒挂；限签造成网签堰塞湖，房价统计数据失真。三是房地产长效机制重在“管理”，而非单方面收紧调控；政策有保有压、有松有紧，坚持一城一策、因城施策。赋予地方政府更大的决策权和更丰富的工具箱，承担地方主体责任，中央通过完善市场的监测预警和考核评价机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

作者: 中房研本篇研究的重点城市共28座：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、无锡、福州、厦门、佛山、东莞、南京、苏州、常州、徐州、合肥、郑州、武汉、长沙、济南、青岛、南宁、成都、西安、昆明、长春、大连。一、商品房住宅供应量明显回升2020年二季度，重点城市商品住宅供应量明显回升，监测的28个重点城市新增供应面积7377万平方米，较一季度增加190.8%，同比增加14.8%。其中一线城市供应面积总量648万平方米，较一季度增加140.9%，同比减少0.6%；二三线城市供应面积总量6729万平方米，较一季度增加196.7%，同比减少15.6%。（万平方米）图4-1 28城市月度商品住宅供应情况数据来源：CRIC.具体城市来看，中部和西部地区城市供应量更大，其中长沙以479万平方米供应量居首位，武汉、青岛紧随其后，供应面积分别为466万平方米、464万平方米，重庆、杭州也超过400万平方米。各城市较一季度供应面积均有不同程度回升，与去年同期相比，7城市同比下降，南京下降28.4%，跌幅居首；21城市同比上涨，大连以72.8%涨幅居首。表4-1 2020年二季度城市商品住宅供应面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.二、商品房住宅成交量环比大涨 基本恢复至去年同期水平2020年二季度，重点城市商品住宅成交量大幅上涨，监测的28个重点城市成交面积7573万平方米，较一季度增加128.4%，同比减少0.2%，基本恢复至去年同期水平。其中一线城市成交总量764万平方米，较一季度增加122.1%，同比减少5.8%，北京受二季度疫情二次爆发影响，成交面积同比减少34%，拉低整体成交水平；二三线城市成交总量6810万平方米，较一季度增加129.1%，同比增加0.5%。（万平方米）图4-2 28城市月度商品住宅成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，重庆成交面积明显领先于其他城市，二季度成交总量为650万平方米，杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。与一季度相比，各城市均有不同程度涨幅，与去年同期相比，各城市表现差异较大。10城市同比下降，宁波下降65.2%，跌幅居首，武汉、北京、西安跌幅超过三成；18城市同比上涨，徐州以104.7%涨幅居首，其次杭州、厦门涨幅超过四成。表4-2 2020年二季度城市商品住宅成交面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.三、商品房住宅库存有所增加二季度末，监测的28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米，较一季度末增加2561万平方米。从城市层面来看，库存面积最大的城市为青岛，超过2000万平方米，佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。与去年同期相比，23座城市库存增加，南宁以85%涨幅居首，其次武汉、郑州分别上涨65%、53%，重庆、青岛、北京涨幅超过四成；上海、佛山、合肥、宁波、东莞库存较去年同期有不同程度下滑。消化周期上，18个城市消化周期低于12个月，济南、杭州、常州、宁波、重庆不足6个月；10个城市消化周期超过12个月，北京、大连高于30个月。（万平方米）图4-3 28城市月度库存变化情况数据来源：CRIC.表4-3 城市商品住宅库存及消化周期单位：万平方米，月数据来源：CRIC.四、土地市场量价齐涨2020年二季度，监测的28个重点城市土地成交面积12627万平方米，较一季度增加73.1%，同比增加12.0%；成交总价11191亿元，较一季度增加126.9%，同比增加30.4%；土地均价8863元/平方米，较一季度上涨31.1%，同比上涨16.4%。图4-4 28城市月度土地成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，二季度重庆土地成交面积明显领先于其他城市，高达1462万平方米,其次青岛、长春超过900万平方米，9城市超过500万平方米。与去年同期相比，10城市成交面积减少，合肥、济南跌幅在五成左右；18城市成交面积增加，长春以212.8%涨幅居首，厦门、福州、佛山、长沙、上海、苏州也成倍增长。杭州成交总价明显高于其他城市，其次广州、上海超过700亿元，9城市超过500亿元。与去年同期相比，9城市成交总价减少，昆明、济南、大连、合肥跌幅明显，在五到六成之间；19城市成交面积增加，福州以213.7%涨幅居首，东莞、佛山、长春、上海、徐州、无锡也涨幅翻倍。表4-42020年二季度城市土地成交面积和金额排行榜单位：万平方米，亿元，%数据来源：CRIC.本文著作权，归中房研协所有。如需进行转载或引用时，请注明来源。

来源：金融界网站来源 泽平宏观 首席房地产研究员：夏磊研究员 黄什导读2014年9月到2016年2月，四组政策刺激组合拳开启中国房地产新一轮景气周期。2016年930以来，中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，中央统一指导，地方政府因城施策，房地产调控的力度加码，房价回归理性。2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳，4季度商品住宅均价微涨0.06％，本轮地产小周期渐近尾声。当前，房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上？我们选取19个指标，从“价、量、信用”三个维度进行评估。摘要参照国际经验，我们认为，房地产市场是否平稳健康发展，主要看：第一，房价是否稳定，用房价涨幅、房价收入比、租金回报率3个指标度量；第二，供求是否平衡，短期用4个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量。第三，居民和企业是否有信用风险，居民层面用住房贷款余额/GDP等6个指标度量，房企层面用真实负债率等5个指标度量。 中国房地产市场是否实现平稳健康发展？（1）价：房价涨幅趋稳，不存在全局性房价泡沫风险全国房价趋稳。2016年“930”后，一二线热点城市房价先行停涨，2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3％下滑至67.1％。房价收入比处于安全区间。2000年以来，全国商品住宅均价年均增8.6％，城镇居民人均可支配收入年均增10.6％，房价上涨幅度小于收入增长幅度，房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3，相比2014年上升0.4，但处于历史最低25％分位。租金回报率回升。2018年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2个百分点。（2）量：库存有效去化，存量住房尚未过剩。短期指标看，不存在房地产库存风险。全国层面，竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月，相比2014-2015年峰值下滑60.4％、57.6％、52.4％；城市层面，一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月，一线城市处于历史最高5％分位，主要源自强调控下销售较弱，但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控；二线、三四线城市处于历史中值附近，相比2014年峰值下滑19.5％、69.8％，处于较健康水平。长期指标看，尚无明显住房过剩。根据恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年城镇住宅套户比1.07，供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出，存量住房中商品房占比仅40.7％；1999年以前修建的住房占41.4％；设施不完备住房占比高，如25.8％的住房无独立抽水马桶，7.6％的住房无独立厨房。 （3）信用：居民、企业加杠杆放缓，信用风险可控。居民层面，2018年居民住房贷款余额/GDP上升1.5个百分点，增速放缓2.1个百分点；居民住房贷款发放额/住房成交金额回落1.8个百分点。我国居民债务风险相比国际均值不高。2018年，住房贷款余额/GDP为34.5％，低于发达国家50.9％的均值；住房贷款余额/可支配收入为59.0％，低于发达国家68.0％的均值。我国居民住房杠杆安全边际尚充足，商业个贷不良率维持在0.4％以内。企业层面，截止2018年6月末，A+H股上市房企真实负债率为55.3％，较2017底小幅回落0.6个百分点；房企债务结构趋于合理，2018H1短长期有息债务比为45.1％，较2017年下降2.5个百分点；偿债能力明显增强，速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5％、81.6％提升至2018H1的57.6％、112.3％。分梯队看，当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小；小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。启示调控成果来之不易，当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，积累了一定风险，“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年，本轮房价上涨幅度居世界第六；房价收入比上升，偏离了2009-2014连续5年的下行趋势；居民杠杆率提升速度历史最高，超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期；部分小房企高度依赖短期债务，面临一定的流动性压力。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来，房地产市场开始呈现“总量放缓，区域分化”的新阶段特征，不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入比虽处安全区间，但96个样本城市中，有10个城市房价收入比处于历史中值之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20％。在风险积累基础上，如果房价再度反弹，会有演变成泡沫的可能。因此，因城施策，由地方政府根据自身情况调节，中央加强考核，是短期防风险的重要手段。房地产市场面临增速换挡，由高速转向中高速增长，阶段切换后更需防范房地产风险。1998年起，中国房地产进入“大建设”阶段，城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8％。2013年，城镇住宅新开工峰值出现；2017年，城镇住宅套户比达到1.07，北京、深圳等5个城市二手房成交套数稳定超过新房，进入存量房市场。各项指标均显示，我国房地产市场已基本告别短缺，将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。国际经验表明，阶段切换后，住房市场风险滋生的概率将大幅提高。房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率、保持住房金融制度长期稳定。要防止政策风格切换引发风险。宏观政策的实施有明显时滞，从发现问题到研究对策、确定政策、具体实施，最后到政策产生效果，都需要时间，而在这段时间里，形势已发生变化，政策往往产生相反的效果。房地产政策尤其如此。当房地产市场高歌猛进之时，紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温，“越调越涨”，严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台，房地产市场逐渐降温，从“价涨量跌”，到“价平量稳”，如果政策持续加码，会进一步过度到“量价齐跌”，因此，房地产政策的节奏和力度尤为重要。要防止政策信号加速市场下行。房地产市场下行，意味着抵押物价格下跌。由于中国直接融资体系不发达，信用创造严重依赖房地产，房价一旦进入下跌通道，经济将进入“债务-通缩”循环。城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。中国人口有四种迁移方向：从农村到县城、从县城到中小城市、从中小城市到省会城市、从大都市圈到大城市，四个流动方向，以及城镇化带来的住房消费升级，不断创造需求。应顺应人口流动趋势，调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩，减少空置风险。风险提示：城市层面价格数据为中指院公布的一手住宅数据，不含二手房，对热点城市市场真实价格存在一定低估。目录正文1 如何评估房地产市场是否平稳健康发展？2018年12月，中央经济工作会议再次强调“构建房地产市场健康发展长效机制”；2019年1月，习近平总书记强调“防范化解重大风险”、“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。促进房地产市场平稳健康发展一直是房地产政策的重要目标。如何评估房地产市场是否平稳健康发展？本文选取价、量、信用三个维度19个指标，对当前房地产市场发展状况进行评估。1.1 三个维度，19个指标房地产市场是否平稳健康发展，主要看“价”、“量”、“信用”三个维度，即：（1）房价是否稳定、（2）供求是否平衡、（3）居民和企业是否有信用风险。1.1.1 房价是否平稳？3个指标评估房价是否平稳，用房价涨幅、房价收入比、租金回报率三个指标评估。房价不平稳的典型案例是全球历次房价泡沫。在房价泡沫中，三个指标的规律是：①房价连续上涨（泡沫破裂前十年，名义房价年均涨5-10％），临近峰值涨幅加快（泡沫破裂前三年，名义房价年均涨10％以上），后大幅下跌（连续下跌5-20年，累计跌幅30％-50％）；②房价收入比持续上升，远超历史均值（创15年以上新高），泡沫破裂后向历史均值回归；③租金回报率持续下降，远低于历史均值（创15年以上新低），泡沫破裂后向历史均值回归。以美国和日本为例，美国1996-2006年房价年均涨幅9.1％，2003-2006年加速至13.7％，2006年房价收入比创25年新高、租金回报率创36年新低，此后房价连续下跌5年、累计跌幅31.3％。日本1981-1991年房价年均涨幅6.4％，1988-1991年加速至11.2％，1991年房价收入比创16年新高、租金回报率创22年新低，此后房价连续下跌18年、累计跌幅45.8％。1.1.2 供求是否平衡？5个指标评估供求是否平衡，需区分短期和长期，短期关注新建商品房库存（随地产小周期波动），长期关注存量房面积（随市场发展累积）。短期用4个层次的去化周期度量，从狭义到广义依次是：①竣工未售库存、②已取证未售库存、③已开工未售库存、④含未开发土地的广义库存；长期用套户比度量。（1）供给不足时的指标表现及影响短期表现为：商品房库存处于历史低位，房价短期上涨压力大。例如2015-2016年一线城市房价大幅上涨，对应2015年7月-2016年8月取证未售去化周期连续14个月小于10；长期表现为：存量住房短缺，房地产处于高速增长阶段，房价长期上涨压力大。例如很多发达国家二战后面临房荒，在90年代以前，大多经历过房价长期、趋势性上涨阶段。（2）供给过剩的指标表现及影响短期表现为：商品房库存处于历史高位，房价下跌压力大。例如，2014年6月起，三四线城市去化周期连续14个月在20以上，对应三线城市商品住宅价格指数（70城）连续20个月环比下跌；长期表现为：存量住房供大于求，对应房地产市场已告别短缺、进入成熟阶段。此时容易产生两方面问题，一是高空置，例如日本，1988年套户比突破1.1，此后空置率连续上行，由1988年的9.4％上升至2013年的13.5％；二是此时如果房价过快上涨，易引发“危机”。全球主要房价泡沫引发金融、经济危机的案列，多发生在套户比大于1后。例如，美国2006年、日本1991年、香港1996年房价泡沫破裂，随后引发金融、经济危机，对应套户比分别为1.15、1.11、1.10。1.1.3 是否有信用风险？11个指标评估房地产市场的信用风险，源于行业的高杠杆属性，分为居民和企业两个层面。居民信用风险，用4类6个指标度量。① 居民住房杠杆率，用住房贷款余额/GDP等2个指标度量；② 房贷偿还能力，用住房贷款余额/居民可支配收入等2个指标度量；③ 居民负债结构，用住房贷款余额/居民负债余额1个指标度量；④ 房贷质量，用住房贷款不良率1个指标度量。居民信用风险水平与房价涨幅高度相关，例如日本1986-1991年房价累计上涨45.3％，居民杠杆率从54.7％上升至68.6％，是历史上升幅最大的五年；美国2001-2006年房价累计上涨61.7％，居民杠杆率从74.3％上升至96.4％，相当于1985-2001年16年的升幅。而房价大幅下跌常诱发居民信用违约，例如美国2009年住房按揭贷款坏账率高达10.9％。房企信用风险，用3类5个指标度量，①企业杠杆水平，用真实资产负债率、净负债率2个指标度量； ② 企业债务结构，用短期有息负债/长期有息负债1个指标度量；③ 企业偿债能力，用速动比率、现金短债比2个指标度量。房企信用风险爆发前夕，指标表现为：杠杆水平迅速上升、债务结构恶化、偿债能力持续恶化。以2018年发生信用债违约的两家上市公司为例：Z公司18年3月违约，净负债率由17Q3的138.2％上升至18Q1的327.2％，现金短债比由16Q3的169.2％直线下行至18Q3的5.7％；Y公司对应指标走势相似。1.1.4 三类指标表现和房地产市场发展阶段的关系根据发达国家经验，房地产市场发展经历三个阶段。（1）高速增长阶段，为战后20-40年，英国、美国、日本、德国此阶段（1946年-新开工峰值年份）新开工年均增速分别达4.6％、6.6％、12.5％、6.1％；（2）提质降速阶段，70-90年代，发达国家普遍出现新开工峰值，如英国1972年、美国1972年、日本1973年、德国1994年，此后住房建设增速换挡，四国新开工增速降至-0.4％、0.1％、-1.0％、-2.1％（新开工峰值年份-2018年）。（3）成熟阶段，或称存量房阶段，二手房取代新房成为主要交易品种，如2017年美国、日本（首都圈）二手房交易占比分别达80.7％、58.7％。阶段演变背后的推力是经济增长、城镇化和人口年龄结构。房地产告别第一发展阶段后，三类指标更易出现异常、引发危机。在房地产发展第一阶段，住房短缺（套户比小于1）、经济增速较高、城镇化快速推进、20-50岁人口占比保持高位。此时：（1）房价上涨的风险可被高速增长的收入、充足的需求稀释；（2）不存在长期供给过剩；（3）居民、企业债务水平尚处于低位，信用风险较小。三类指标不易出现异常，即使出现也较易被化解。如日本1969-1974年，套户比小于1、城镇化率未超70％、20-50岁人口占比处于高位，房地产尚处于第一发展阶段。期间尽管名义房价年均上涨20％，1974年进入调整期，但房价仅下跌五年又重回上涨通道，房价下跌未引发严重的信用风险和经济、金融危机。在房地产发展二、三阶段，住房短缺缓解（套户比大于1）、经济增速换挡、城镇化放缓、20-50岁人口占比下滑。此时：（1）房价上涨风险缺乏化解动力；（2）供给过剩风险初现；（3）居民/企业杠杆水平已处高位。三类指标均易出现异常，演变成“危机”。历史上由房地产风险引发危机主要案例：日本1986-1991年房地产泡沫、香港1991-1996年房地产泡沫、美国2001-2006年房地产泡沫，市场均处于第二、三发展阶段（对应套户比分别为1.11、1.10、1.15左右）。1.2 中国房地产市场平稳健康发展评估汇总“房住不炒”的政策基调下，目前市场基本回归平稳健康轨道。2016年930后，核心一二线城市房价先行停涨；18年3季度以来，房价涨幅全局回落；2018年全国房价收入比尚处于历史中值之下；2018年以来，租金回报率回升。居民加杠杆增速放缓，杠杆水平低于发达国家均值；企业负债率、债务结构、偿债能力指标边际优化；库存降至低位，套户比1.07，尚未出现供给过剩。2 价：房价涨幅趋稳，尚不存在全局性泡沫风险2.1 房价涨幅：趋于平稳，部分前期急涨的城市房价回调16年“930”后，一线城市和强二线城市房价已先行停涨。2016年9月30日前后，北京等16个一线城市和强二线城市重启限购/限贷，成为房价拐点。根据统计局70城二手住宅价格指数，16年“930”至2018年12月，厦门、上海、北京3个城市房价下跌；合肥、石家庄、深圳等13个城市上涨幅度在10％以内。2018年4季度以来房价涨幅普遍回归平稳。2018年9月起，全国房价逐渐回归平稳，70城二手住宅价格指数环比涨幅连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3％下滑至67.1％。2018年12月，一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅降至-0.3％、0.1％、0.3％，相比8月回落0.3、1.2、1.1个百分点，二三线城市回落幅度大。部分前期上涨过快的区域房价回调。根据中指院百城数据，2018年有9个城市商品住宅价格环比2017年下跌，主要为前期涨幅过高的城市，如环京区域的香河、固安跌幅最大，分别下跌18.3％、17.1％，此前的2014-2017年，两地房价分别大幅上涨102.0％和90.2％。当前房价涨幅趋稳，市场风险回落，但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，部分城市积累了一定风险。稳房价、稳地价、稳预期仍然十分必要。本轮中国房价涨幅居世界前列。2014年以来，全球普遍处于低利率环境，房价普涨。根据BIS数据，2014年3季度至18年2季度，发展中国家、发达国家名义房价分别累计上涨17.8％和18.4％。而中国房价在此期间上涨41.4％ ，涨幅在全球58个主要国家中排名第六，仅次于土耳其（+62.1％）、冰岛（+50.4％）、匈牙利（+49.3％）、香港（+47.9％）和新西兰（+41.6％）。其中2016年930以前的涨幅尤其明显，2014年3季度-2016年3季度，中国房价上涨23.1％，排名全球第五。2016年“930”后，伴随调控加严，房价涨幅趋缓，2016年3季度-2018年2季度，上涨14.8％，排名全球十二。14年930-16年930期间，一线城市房价上涨速度超过美国、日本金融危机前夕。根据BIS数据，美国2006年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅9.1％、13.7％；日本1991年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅8.1％、11.2％；香港1997年房价泡沫破灭前十年、前三年，房价年均涨幅20.1％、27.5％。而中国一线城市，2014年“930”-2016年“930”期间，房价年均涨幅23.5％，仅低于香港金融危机前三年的上涨速度，高于美国、日本金融危机前长、短期上涨速度。短期急涨积累了一定风险，稳房价、稳地价、稳预期仍然十分必要。部分三四线城市房价大幅上涨。根据中指院百城数据，2014-2018年房价累计涨幅在50％以上的城市有30个，除3个一线城市、13个二线城市 外，还有14个三四线城市。这些三四线城市分为两类：一是发达城市群中，核心城市的卫星城，上涨主要收益于核心城市需求外溢。如环北京的衡水（+118.6％）、廊坊（+79.4％）；环深圳的东莞（+84.5％）、惠州（+68.2％）；环上海的南通（+56.1％）、环南京、合肥的芜湖（+79.6％）；二是部分欠发达的三四线城市，上涨主要受益于去库存政策，如焦作（+55.5％）、九江（+54.0％）。2.2 房价收入比：短期上升，多数城市尚处安全区间（1）房价收入比衡量住房支付能力，计算方法各异、横向不可比。房价收入比是国际常用于衡量住房支付能力（Affordability）的指标，基本计算思路是一套住房的价格和家庭年收入的比值。世界各机构采用的计算方法各异，是该指标横向可比性较差的原因之一，如房价和收入可采用平均值（Numbeo）、中位值（Demographia）、指数（OECD）；房价可采用新房价格（Deloitte、易居），也可包含新房和二手房价格（OECD）；同时，对套均面积、户均人口的假定也有所不同。此外，一般而言，基础设施越好的地区房价收入比越高，不同城市“合理的房价收入比”存在差异。因此监测房价收入比的可行方法是和历史趋势、相似城市对比。本文看重房价收入比的历史分位、与同能级城市均值偏离度两个指标。本文房价收入比通过（新建商品住宅销售均价*100）/（城镇居民人均可支配收入*3）计算。全国、城市层面房价分别选用统计局、中指院的新建商品住宅销售均价；由于商品住宅套均面积、家庭户均人口部分年度数据缺失，为避免人为推算数据的主观性，采用与OECD、Numbeo、Global Property Guide等相同的不考虑套均面积、家庭户规模变动的方法，统一取套均面积100平方米、家庭户均人口取3。则指标绝对值的含义为一个收入为平均水平的三口之家，购买一套100平米、价格处在平均水平的商品房需要多少年，指标的核心是反应平均房价变化和平均收入变化的关系。（2）全国层面：房价收入比上升，尚处于安全区间2014年“930”以来，全国房价收入比上升，居民购房压力加大。2014-2018年，全国商品住宅销售均价累计上涨44.0％，而同期全国城镇居民人均可支配收入仅上涨36.1％，房价收入比从6.9上升至7.3，结束了2009-2014长达5年的连续下行，居民购房压力加大。从历史对比来看，当前房价收入比尚处安全区间。2000年以来，城镇居民人均可支配收入年平均增10.6％，而商品住宅均价年均增8.6％，房价收入比总体呈现下行趋势，仅在三个区间明显反弹：2004-2005、2009、2015-2018。当前的房价收入比相当于2012年的水平、处于历史最低25％分位，仍处安全区间内。从国际对比来看，中国房价收入比绝对值偏高，但处在相对安全的水平。以欧洲国家为对照样本，我们测算，可比口径下，中国房价收入比7.0（可支配收入用住户部门可支配收入/总人口计算），高于绝大多数欧洲发达国家，中国居民购房压力偏高。但从历史趋势来看，很多发达国家房价经历了00-06年、13年至今的两段快速上涨后，当前房价收入比处于历史高位。如加拿大、新西兰、澳大利亚处在历史（1999年起）最高10％分位以上；英国、德国、美国、日本处在历史中值之上；OECD国家整体处于历史最高31.6％分位。而中国和韩国、希腊、南非、意大利等国家，均处于历史中值之下，房价收入比处在较安全的水平。（3）城市层面：三类城市房价收入比偏高分城市能级来看，一线城市房价收入比整体高于二三线城市。2018年，4个一线城市、34个二线城市、58个三四线城市，平均房价收入比分别为22.4,10.2、7.8 。分城市群来看，东部发达城市群房价收入比整体高于中西部。珠三角、海峡西岸、京津冀、长三角四大城市群房价收入比最高，分别为12.6、12.2、10.9、9.7；西北（含呼包鄂榆、兰州西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群）、长江中游、北部湾三大区域房价收入比最低，分别为6.3、6.8、7.3。从具体城市来看，三类城市房价收入“偏高”，但长期看风险水平不同。将满足下列条件之一的城市作为房价收入比“偏高”的城市，（1）房价收入比超过对应能级均值20％；（2）房价收入比处在2008年以来历史中值之上；（3）房价收入比在10以上。96个样本城市中我们筛选出23个可能存在风险的城市，其中16个城市房价收入比超过对应能级均值20％，10个城市处于历史均值之上。这23个城市分为三类：一是城市群的核心城市，如深圳（长三角）、上海（珠三角）、厦门（海峡西岸）、北京（京津冀）、郑州（中原）、重庆（西南）等，这些城市处于城市群的核心，人口流入动力强、经济发展水平在区域内领先、有较多外来人口，是本轮周期中房价最先上涨、涨幅最大的区域。这些城市房价有较强的基本面支撑，中长期来看，房价大幅下跌的风险较小。二是发达城市群的次核心城市，如南京（长三角）、珠海（珠三角）、苏州（长三角）、宁波（长三角）等，这些城市人口集聚力虽略低于核心城市，但自身有较好的产业支撑，经济发展水平较高，人口流入动力较强，风险也较可控。三是部分过去两年房价大幅上涨，但收入仍然较低的三四线城市，这些城市又可分为两类，一类是核心城市的卫星城，如廊坊、沧州、东莞，上涨主要受益于核心城市调控收紧，需求外溢，中长期仍受城市群发展支撑；另一类是受益去库存政策的三四线城市，如赣州，近两年房价上涨较快，偏离基本面，风险水平更高。2.3 租金回报率：2018年起逐步回升伴随房价上涨，2014年以来静态租金回报率持续下行，18年起回升。以4个一线城市、2个热点二线城市天津和成都为例，2015-2017年，6地静态租金回报率均大幅下行，其中成都、广州、深圳下行最明显，分别下滑1.3、1.1、1个百分点。2018年以来，伴随房价涨幅回归平稳、租金上涨，静态租金回报率回升，6城回升幅度在0.1-0.2个百分点之间。当前全国静态租金回报率2.7％，一线城市显著低于二三线城市。以云房数据披露租金的101个城市 为样本，2018年一、二、三四线城市静态租金回报率分别为1.6％、2.7％、2.8％。和国际对比，中国静态租金回报率偏低。根据Numbeo数据，全球304个主要国家，静态租金回报率平均值6.6％，中位值5.4％，中国租金回报率整体偏低。有三个原因：一是静态收益率计算未考虑持有成本，为毛收益率，由于中国住房持有成本几乎为0，国外普遍征收房产税等保有环节税收，如考虑出租净收益，与中国的差距应该更小；二是我国处于工业化和大规模城镇化阶段，经济和居民收入增长较快，租金有较强的上涨动力，动态租金回报率显著高于静态租金回报率。2012-2018年，一、二线城市租金平均累计上涨43.3％、16.5％，动态租金回报率（2018年租金/2012年房价）为3.5％、3.3％。2 量： 库存有效去化，存量住房尚未过剩3.1 短期：商品住宅库存有效去化，降至历史低位我们对库存的判断从狭义到广义分为四个层次：（1）竣工未售库存，指已竣工、但仍未销售的商品住宅，数据采用统计局公布的商品住宅待售面积；（2）取证未售库存，指已取得《商品房预售许可证》，但仍未销售的商品住宅，数据采用各地房管局公布的商品住宅可售面积；（3）已开工未售库存，由于一部分项目已开工但尚未申请到预售证，未来也将投入销售，将这部分和（2）类库存加总，则为已开工未售库存。计算方法为累计新开工*转化率-累计销售；（4）含未开发土地的广义库存，除已开工项目外，开发商还持有大量未开发土地，将逐渐开工并投入销售，将这部分和（3）加总，全面反应各类形式的库存，是最广义的口径。未开发土地数据采用统计局公布的待开发土地面积。去化周期采用库存/近6个月销售面积平均计算。全国竣工未售库存约1.9个月，相比2015年峰值已有效去化。2018年12月，全国商品住宅待售面积2.5亿平，对应去化周期1.9个月，相比2015年峰值4.8个月下行60.4％，相当于2012年的水平各能级城市取证未售库存尚处合理区间。2019年1月，一线、二线和三四线城市取证未售商品住宅去化周期分别为15.0、11.8和11.0个月。其中，一线城市处于2013年以来最高5％分位，相当于2014年10月的水平，由于一线城市高库存主要源自强调控下销售面积低，但产业、基础设施支持下潜在需求较强，风险较可控；二线、三四线城市处于2013年以来从低到高63％、40％分位，相比2014年峰值下行19.5％、69.8％，处于较健康水平。全国开工未售库存11.5个月、含未开发土地的广义库17.3个月，相比2014年峰值有效去化。2015年以来，全国开工未售库存持续下行，当前水平为11.5个月，相比2014年峰值下行57.6％；未开发土地库存2018年以来反弹，推动广义库存从2017年底的16.1个月小幅升至2018年底的17.3个月，但该水平仍处于历史低位，相比2014年峰值下行52.4％。3.2 长期：住房基本告别短缺，但不存在过剩2017年城镇住宅套户比达到1.07，基本告别短缺。根据恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年中国城镇住房存量2.9亿套、对应面积267亿平，人均住房建筑面积34.2平方米，套户比1.07，基本达到告别短缺。但存量住房质量欠佳，尚不存在过剩。第一，商品房占比低。结合商品住宅竣工数据，估算当前存量住房中商品房套数占比仅40.7％，除去24.9％的保障房，高达34.4％的住房为自建房或已出售的老公房；第二，房改以前修建的住房占比高。根据2015年小普查数据，城镇住宅中1999年以前修建的面积占比41.4％，这部分修建于房改以前的住房，多执行“小户型、低配套”标准，住房成套率低，住房质量欠佳。第三，居住设施不完善突出。2015年，城镇7.6％的家庭户无独立厨房、25.8％的家庭户无独立抽水马桶。4 信用：居民、企业加杠杆放缓4.1 居民杠杆：加杠杆增速放缓，债务风险相比国际平均不高4.1.1 住房杠杆：持续上升，增速放缓本轮居民住房杠杆率提升速度显著较快。1997-2017年，居民住房贷款余额/GDP从0.3％上升至33.7％，年均上升1.7个百分点。三个时间段上升较快，2000-2003年、2008-2010年、2014-2017年，分别年均上升2.5、2.8、4.3个百分点，本轮居民住房杠杆率提升速度历史最高。2017年居民住房杠杆增速开始显著放缓。其中，居民住房贷款余额/GDP在2017年上升3.7个点，增速放缓2.6个百分点；居民住房贷款发放额/住房成交金额在2017年由升转降，回落1.2个百分点。我国居民住房杠杆率低于发达国家水平，债务风险相比国际均值不高。截止2017年，我国住房贷款余额/GDP为33.7％，低于发达国家50.9％的均值，在样本国家中仅高于意大利；住房贷款余额/房地产市值为15.2％，低于样本国家18.8％的均值。根据贷款来源，我国居民住房杠杆分为三部分：商业个贷杠杆、公积金个贷杠杆和消费贷杠杆。其中，商业个贷杠杆占比最高，2017年存量占比78.5％，是引起个人住房杠杆变化的核心因素；其次是公积金杠杆，在政府直接管理下保持平稳，2017年存量占比16.3％；违规流入房地产市场的消费贷，从2016年3季度开始大规模出现，2017年存量杠杆占比5.3％。 2013-2016年购房杠杆率大幅增长，主要是因为商贷杠杆率提升。其中新增杠杆率从19.2％提升至40.7％，存量杠杆率从13.9％提升至24.2％。公积金贷款保持稳定，新增杠杆率基本稳定在7.6％左右，存量杠杆率仅小幅增长2.4个百分点。2017年，由于限贷收紧，我国新增个人住房杠杆率见顶回落、存量杠杆率增速放缓。其中：新增商业个贷杠杆率36.5％，2012年以来首次由升转降，回落4.2个百分点；新增公积金个贷杠杆率5.4％，下降2.2个百分点，首次降至7％以下；存量商业个贷和公积金个贷杠杆率分别上升2.3、0个点，比2016年少上升3、0.7个点。值得注意的是违规流入购房市场的消费贷，从2016年930热点城市严格限贷后规模快速增长，估计2017年规模高达1.2万亿，分别推升个人住房新增杠杆率和存量杠杆率6.8和1.1个点。4.1.2 房贷偿还能力：偿债压力增加，安全边际尚且充足近年来，我国居民房贷偿还压力持续增加。2012-2017年，房贷收入比和房贷金融资产比分别从28.5％上升至54.1％，12％上升至21.9％。目前，我国居民房贷偿还能力高于发达国家平均水平，安全边际尚且充足。2017年，我国房贷收入比为51.4％，低于样本国家68％均值，仅小幅高于日本和意大利；我国房贷金融资产比21.9％，大幅低于50.2％均值，低于所有样本国家。考虑到我国居民总资产中金融资产占比更低，居民资产对房贷的保障度更高：2014年我国居民金融资产占总资产比重41％，明显低于2017年美国71％、加拿大52％。4.1.3 负债结构：居民负债的房贷占比低于国际水平用居民负债的房贷占比衡量居民负债结构，即居民住房贷款余额/居民负债余额，表示房贷对居民部门的负债贡献度。2017年我国居民负债的房贷占比为54.8％，低于OECD国家67.2％的均值。4.1.4 房贷质量：不良率显著低于国际水平我国居民房贷资产质量良好，违约率低。2012年以来，我国商业个贷不良率一直维持在0.4％以内，公积金个贷不良率更是在0.02％以内。对比国际，我国住房按揭贷款不良率和新加坡相当，显著低于香港、菲律宾和美国。房贷不良率短期快速上升，是住房金融市场发生风险的重要特征：美国次贷危机发生期间，住房按揭贷款拖欠率从2007年初2％快速提升至2009年底11％。我国居民房贷不良率稳定在非常低的水平，表明当前住房金融市场稳定。4.2 企业杠杆：加杠杆节奏放缓，不同规模房企分化明显4.2.1 房企杠杆：加杠杆节奏放缓，债务结构趋于合理2012年以来，我国房企杠杆水平大幅上升。2012-2018H1，房企真实负债率从49.9％提升至55.3％，并于2017年达到历史最高点55.9％；净负债率从56.1％大幅提升至86.4％。2018年起，加杠杆节奏明显放缓。真实负债率出现2013年以来首次下降，2018H1为55.3％，较去年底小幅回落0.6个百分点；净负债率增幅明显收窄，仅较2017年上涨1个百分点。债务结构趋于合理，短期债务占比明显下降。2018H1，短长期有息债务比为45.1％，较2017年明显下降2.5个百分点。考虑到房地产重资产运营及结算周期长的行业特性，短期债务占比的下降有利于缓解房企偿债压力、降低财务风险。4.2.2 分梯队看：龙头房企去杠杆降风险，大中型房企加杠杆冲规模，小房企高杠杆高风险不同规模房企分化明显，我们按照销售排名将TOP100房企划分为四类：龙头房企（TOP10），大型房企（TOP11-30），中型房企（TOP31-50），小型房企（TOP51-100），剔除其中未上市的房企后分别计算发现：龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小。从净负债率看，2018H1龙头房企为88.6％，较2017年大幅下降6.8个百分点，杠杆水平明显低于其他三类房企；从现金短债比看，2018H1龙头房企增至1.33，在四类房企中处于最高水平，短期偿债能力最好；从债务结构看，2018H1龙头房企短期有息负债/长期有息负债较17年大幅下降6.9个百分至43.8％，债务结构更加合理。预计随着行业集中度继续提升，龙头房企将更依赖销售回款等内源融资实现扩张，杠杆水平有望继续下降，财务较为稳健。小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。2018H1，小房企剔除预收账款后的真实负债率为67.7％，远高于其他三类房企，长期偿债压力最大，而以现金短债比衡量的短期偿债能力也明显处于弱势地位，仅为0.94。在债务结构上，小房企对短期债务依赖度最高，短期有息负债/长期有息负债为53.6％，主要在于长期资金更青睐抵押物充足、销售回款多的龙头房企，小房企只能通过短期借贷缓解资金压力，随着市场持续降温，若融资环境持续收紧，小房企资金量断裂风险较大。大中型房企继续加杠杆扩张，短期偿债能力下降，财务风险增加。在龙头房企积极降杠杆的同时，大中型房企仍未停止加杠杆的脚步，2018H1净负债率分别为119.1％和102.2％，较17年底增加8.9和19.2个百分点；短期偿债能力也有明显下降，现金短债比从1.09和1.57分别降至1.04和1.18，长短期偿债能力均有下滑趋势。这说明大中型房企在积极追赶的同时，财务风险也在累积。4.2.3 偿债能力：整体小幅提升，财务风险可控2015年以来，房企短期偿债能力明显增强。速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5％和81.6％提升至2018上半年的57.6％和112.3％，均在2016年达到历史峰值后小幅回落，但整体较2014年有明显提升。尤其是现金短债比，在2015年后一直大于1，说明房企整体上账面资金较为充足，能够覆盖短期有息负债，资金链断裂风险较小。5 总结与启示调控成果来之不易，当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，积累了一定风险，“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年，本轮房价上涨幅度居世界第六；房价收入比上升，偏离了2009-2014连续5年的下行趋势；居民杠杆率提升速度历史最高，超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期；部分小房企高度依赖短期债务，面临一定的流动性压力。部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来，房地产市场开始呈现“总量放缓，区域分化”的新阶段特征，不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入比虽处安全区间，但96个样本城市中，有10个城市房价收入比处于历史中值之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20％。在风险积累基础上，如果房价再度反弹，会有演变成泡沫的可能。因此，因城施策，由地方政府根据自身情况调节，中央加强考核，是短期防风险的重要手段。房地产市场面临增速换挡，由高速转向中高速增长，阶段切换后更需防范房地产风险。1998年起，中国房地产进入“大建设”阶段，城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8％。2013年，城镇住宅新开工峰值出现；2017年，城镇住宅套户比达到1.07，北京、深圳等5个城市二手房成交套数稳定超过新房，进入存量房市场。各项指标均显示，我国房地产市场已基本告别短缺，将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。国际经验表明，阶段切换后，住房市场风险滋生的概率将大幅提高。房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率、保持住房金融制度长期稳定。要防止政策风格切换引发风险。宏观政策的实施有明显时滞，从发现问题到研究对策、确定政策、具体实施，最后到政策产生效果，都需要时间，而在这段时间里，形势已发生变化，政策往往产生相反的效果。房地产政策尤其如此。当房地产市场高歌猛进之时，紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温，“越调越涨”，严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台，房地产市场逐渐降温，从“价涨量跌”，到“价平量稳”，如果政策持续加码，会进一步过度到“量价齐跌”，因此，房地产政策的节奏和力度尤为重要。要防止政策信号加速市场下行。房地产市场下行，意味着抵押物价格下跌。由于中国直接融资体系不发达，信用创造严重依赖房地产（没有可信任的信用评级体系、只能用房子作为抵押物），房价一旦进入下跌通道，经济将进入“债务-通缩”循环。城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。中国人口有四种迁移方向：从农村到县城、从县城到中小城市、从中小城市到省会城市、从大都市圈到大城市，四个流动方向，以及城镇化带来的住房消费升级，不断创造需求。应顺应人口流动趋势，调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩，减少空置风险。

文/界面楼市成都城市营销中心总经理 何昕宇宏观层面：“动车组脑洞”带来什么变化？罗胖在2017年跨年演讲上抛出来“动车组脑洞”，既是对过去一些经济现象的总结，也是对未来中国宏观经济走势的预判。这个脑洞，在演讲中主要是基于中国人口结构仍然集中于二三线城市和近来二三线频繁崛起的消费品品牌商家这两个论断得出。结论是未来中国经济发展将从过去由一线城市作为“火车头”驱动的模式，转为由大量二三线城市共同发力，即每节车厢都具备独立动力系统的“动车组”模式。补充几个现象。首先是去年作为热点事件的“一线城市限人口”，北京明确了2300万的人口“红线”，上海为2500万人。其次，严控“大城市病”、加快产业转型、城市功能疏解。而与此同时，通过一段时期内的“开发区运动”，二三城市涌现出大量基础设施完善、综合环境优越、成本低廉、政策优惠的开发区。一线城市挤压出来，二三线城市承接，已经成为必然。这导致未来中国城市化进程中，人口流向格局的必然改变。根据北京市统计局公布的数据显示，16年年末常住外来人口807.5万人，比2015年的822.6万人减少了15.1万，这是17年来北京常住人口首次下降。在上海，2016年全市外来常住人口980.20万人，比上年减少1.45万人，这也是上海外来常住人口连续两年下降。这应该具有转折意义。如果“动车组经济理论”成立，那么可以预见未来二三线城市将迎来发展机遇，而近几年被评为“未来10年全球发展最快城市”和准一线城市的成都将首当其冲。中观层面：新的“大成都”战略初现端倪2017年成都最重要的发展战略提出，即“东进、南拓、西控、北改、中优”，揭示了成都城市发展的空间格局。其中“西控”和“北改”主旋律是优化和更新，而“东进”和“南拓”是城市外扩方向，“中优”通常的理解是疏解，而我认为“中优”还具有更重要的内在意义。先说“东进”和“南拓”，进，进到哪里？天府国际机场、简阳划入成都、高新东区设立，大致明确了东进的空间和距离。拓，拓到哪里？从去年各大品牌开发企业抢驻仁寿，出现仁寿和成都同城化的趋势不难看出南拓的空间距离。从地图上看，这是多少个成都传统主城区大小的空间纵深？而这个城市发展的空间纵深，需要多少人口和产业填充？自简阳划入之后，成都人口已经超过1600万，而成都也有人口“红线”，是2300万。目前成都行政总面积超过14000平方公里，而过去，在5个中心城区（不含高新区）共420平方公里的面积上承载了成都1/3的人口。通过“中优”，降低城市容积率和密度，达到降低中心城区人口密度的目的。通过各种手段调节，“中优”区域内将共调减规划人口185万人，规划人口密度从1.58万人/平方公里，调减为1.36万人/平方公里。被中心城区“压缩”出来的人口和未来导入成都的人口将外溢到“东进”和“南拓”的城市新空间。所以，“中优”对“东进、南拓”还有支撑意义。微观层面：成都房地产市场6大必考点通过以上宏观和中观分析，回到对于房地产市场的分析。2018年成都的房地产市场，或将成为经济转型大背景之下的房地产市场转型的一个范本，所以我用“教科书式”转型来概括。这里还需要回顾几个政策。2017年4月21日，成都市规划局发布了《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，成都商办管理新政正式出台，对类住宅产品做出限制。2017年9月8日，成都市规划局发布的《关于整合规划用地红线图管理和国土地籍调整相关工作的通知》，“招拍挂出让的土地，原则上拟出让宗地不得跨越规划街坊”，经国土局转发解读，明确将限制商业、产业地块和住宅土地的捆绑出让。2017年10月13日，成都市规划局公布实施《成都市城市规划管理技术规定（2017）》（用地与建筑分册）的通知，新建住宅不得设置底商，商业独立设置，纯住宅地块再次回归，不再自动兼容商业。那么，2018年成都房地产市场将迎来哪些深刻变化？1、住宅（地块）纯粹化：表现为去底商、去产业绑定、降容降密，结合主城区居高不下的住宅地价和“限价”政策，未来尤其是主城区将不会出现刚需类的商品住宅，主城区商品住宅必然向改善化、高端化、科技化、精装化发展。2、刚需保障人才公寓化：商品住宅门槛越来越高，即便是公务员和高级白领也直言买不起房，而成都城市发展需要导入年轻人才。一方面是通过2017年已经开始大量开建的人才公寓进行保障，另外不排除“单位自建房”可能回归。3、商业（地块）产业化：一方面是叫停类住宅产品，政策倒逼商业产品创新；一方面是新兴商业对传统商业的冲击。特别是杜绝商业地块和住宅地块进行绑定，传统开发企业将彻底失去住宅开发的利润兜底，“釜底抽薪”会迫使商业项目的重运营和产业导入。而商业地块出让条件中对于产业的要求细化，也在2017年已经成为常态。4、农村土地市场化：中国的农村集体经营性建设用地流转在3年前开始试点，其中包括成都的郫都区。流转意味着市场化，可实际上到目前为止市场上的“动静”并不大。随着房价的居高不下和地铁等公共交通的完善，和城市“近在咫尺”的农村集体经营性建设用地，会不会崛起成为新的市场机会？这是未来值得关注的一个领域。 5、二三圈层成为市场主战场：2017年，大多数知名企业都在二三圈层拿地了，竞争还很激烈。这在过去是不可想象的。中心城区在调减规划人口，住宅产品门槛提高，销量和销售速度都会受影响。二三圈层，未来才是房企的业绩战场。6、康养市场异军突起：之前有专家吐槽大城市疏解人口，理由是中国即将老龄化，大城市需要大量服务人员。但我认为这种情况并不存在。首先中国目前的人口流向是年轻人从农村、三四线城市流入大城市，父母大多留在当地，近几年农民工大量返乡置业，消化的也是三、四城市库存，占人口绝大多数的即将老龄化人口主要流入的还是三四线城市。以四川人口大市南充为例，预计到2020年65岁以上的常住老龄人口将达到17.1%，超过100万。一线城市和大型城市未来主要承载的仍然是年轻人，年轻人在大城市快节奏的工作生活，而大城市的环境、成本都会迫使老龄化人口外移。以成都为例，一旦满足医疗和养护条件，已经实现地铁和高铁连接的温江、都江堰、大邑、邛崃，甚至是离成都更远的峨眉、米易都会是更好的养老目的地选择。那么，即将出现的庞大市场将驱动二三圈层、三四线城市的康养产业发展起来。