房地产市场调研计划

本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位:四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART 1 世界的旅游理想世界的旅游理想世界最新旅游形式分析PART 2中国旅游地产概述国内外旅游市场前景看好中国将成为世界新的旅游重点中国旅游地产趋势旅游地产是房地产业发展战略的新定位旅游地产的发展态势不容乐观旅游地产项目的成功基础旅游地产开发的重要环节旅游地产项目的规划原则中国旅游地产大趋势白山神韵项目产品策划及规划建议PART 3白山神韵白山地理区位白山自然资源白山旅游资源白山文化PART 4项目产品策划及规划建议旅游地产面临的问题及解决方案项目资源及市场分析项目定位及主题发想产品规划建议延伸阅读：深圳有深房理，广州有ABC单限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？

中新社上海3月19日电 (记者 姜煜)渣打银行全球研究部门19日在上海发布调研报告称，当前改善型购房需求首次超过了首套房购房需求，将为今年中国房地产销售提供支撑。渣打的调研人员于2021年1至2月走访了2个一线城市(北京、上海)、3个二线城市(杭州、佛山、西安)和4个三线城市(兰州、保定、黄石、南充)，采访共计40位房地产公司高级管理人员，调研得出的“渣打中国开发商信心指数(CDSI)”从2020年中的57小幅回落至55，表明今年上半年中国开发商的情绪更趋谨慎。调研表明，多数受访企业今年上半年将加快项目建设，主要原因是：需要加快房产销售回笼资金，降低下一阶段建设资本投资；地方人才引进项目带来了大量购房需求；激烈的市场竞争下抢占市场份额。有超过半数的受访开发商计划今年上半年购地，以扩充土地储备以及参与新城区开发。40%的受访企业预计今年上半年房地产成交量会增加，上次调研时持此观点者占比为90%；43%的受访开发商表示成交量将相对平稳。此外，44%的受访开发商预计今年上半年新房价格将持平；53%的受访开发商预计新房价格会有温和上涨。据受访企业反馈，当前中国房地产市场的改善型需求首次超过了首套房需求，改善型购房者需求已占到总需求的47%，相较而言，首套房需求占比为45%、投资需求占比仅为8%。本次调研中，一、二线城市改善型需求占总需求的56%和48%，而上次调研时二者分别为52%和43%。(完)

图：实地调研金城印象综合体及二期项目建设近日，大理州房地产业协会会员单位及有项目的企业走进宾川，对宾川县房地产市场进行专题调研，并与宾川县政府及相关部门，房地产企业进行交流座谈。旨在针对一段时间以来我州房地产业呈现的诸多不确定因素进行摸底调查；对宾川房地产业遇到的困难和存在问题，总结经验，查找原因；号召会员单位积极融入振兴乡村建设、县域城镇化发展、全州房地产融合发展中；进一步规范行业管理，打造更多高品质楼盘，促使全州房地产业持续健康发展。图：实地调研宾川中心广场大理州房地产业协会会长李志海，执行会长兼秘书长张跃伟，房协副会长、常务理事，以及有项目企业负责人50余名参加调研。宾川县委常委、常务副县长周亚敏，县发改局、住建局、自然资源局、税务局、市场监管局、统计局、住房公积金管理中心、金牛镇人民政府的相关领导以及宾川县7家金融机构和11家房地产企业主要负责人参加座谈。图：实地调研惠丰公园逸品项目调研内容主要是当前房地产市场、物业服务、保障性安居和旧城改造工程进展情况；房地产开发企业发展情况、当前面临的问题及下一步发展方向。调研采取实地了解和召开座谈会等形式进行。图：实地调研金城华府项目图：大理州房地产业协会调研宾川县工作座谈会图：宾川县委常委、常务副县长周亚敏在座谈会上发言座谈会上，周亚敏从宾川的地理、经济、人口、自然资源、城市规划等方面介绍了宾川的基本情况。他说：宾川‘十四五’发展目标，走‘一廊双核’的发展思路（‘一廊’：围绕鸡足山及川渝进滇旅游路线的经济走廊；‘双核’：鸡足山片区、金牛镇片区共同发展，打造特色小镇、水果小镇、康养小镇，充分发挥‘大理后花园’优势。”在介绍宾川县房地产行业发展现状时，周亚敏说：“本地企业实力不够强，一定程度上制约了房地产行业的快速发展，表现出‘小、散、弱’的特点，加之业主均以本地人口居多，外销工作有待进一步发展；本地人口消费理念趋于理性，消费意愿不强，营销策略单一，有待调整、加强；本地房地产企业转型升级慢，多为居住型住房。”周亚敏指出，下一步要加大招商引资力度，减少商业库存的空置率，完善基础设施建设，优化政策指引，加大政府扶持力度；积极推动本地房地产企业转型升级进程，引导企业向度假地产、康养地产转型升级或重组。希望州房协各位领导及会员企业家今后能多给予帮助、指导，并提出建设性意见，与宾川县加强深度合作，共同推动宾川县乃至全州房地产行业的健康发展。图：宾川县住房和城乡建设局局长毛跃龙主持会议“对大理州房协领导以及各会员企业家到宾川调研表示感谢，对企业家给出的的建议意见将认真记录，结合实际情况，积极推进宾川县城乡建设工作。”图：宾川县发展改革局交流发言“宾川县发改局简要阐述了“十四五”期间宾川县房地产项目规划及计划投资规模的情况，数字经济、智慧城市项目及计划投资规模的情况；‘一廊双核’计划投资规模情况。表示，通过县政府对一系列项目的支持，宾川的发展必将更加光明，期待各位企业家来宾川投资。”图：自然资源局交流发言“自然资源局着力提升服务能力，以打造生态宜居宾川为原则、目标，将合理规划城市空间、优化布局，积极争取相关用地指标并合理投放一级市场。”图：宾川县税务局交流发言"希望企业与税务部门加强沟通交流，及时纳税。税务局也为降低拿地成本提供一定帮助。"图：宾川县统计局交流发言“房地产发展潜力巨大，作为统计部门，将继续做好统计工作。”图：金牛镇政府交流发言“金牛镇房地产征地工作有一定困难，建议房地产企业在规划时，要综合考量与周边环境的配套。”图：宾川县人行银行交流发言“宾川目前有7家金融机构，截止2021年1季度末，135.22亿存款，存量排全州第三，增速排第一，其中100亿左右是住户存款。对宾川未来的发展，充满信心。”图：宾川县建行交流发言“将严格按照监管要求，继续做好金融信贷服务，加大信贷力度支持。”图：宾川房地产项目如火如荼建设中据了解，“十三五”期间，宾川县房地产完成投资43.52亿元，建成了明日城市、金城印象一期等24个房地产开发项目，累计销售商品房59.25万平方米，共提供商品住宅4244套，满足了近1.5万居民“有好住房”的需求。截至目前，全县共开发房地产项目28个，其中在建9个，已建成交付使用19个，总预售许可面积113.62万平方米，已销售建筑面积86.58万平方米，商品房库存量为2482套（间、幢）、面积27.04万平方米，其中住宅库存量689套、面积10.54万平方米。图：宾川县房地产企业代表发言“提出存在困难：一、按揭贷款支持力度不够，特别是公积金的贷款支持；二、办理阶段性验收的过程中，在办理不动产证的时候，希望县政府给予更多支持，州房协也能提供更多建设性意见；三、地下车位的无法办理产权问题，导致了业主对企业的不信任，企业资金滞压，不利于企业的发展；四、城市综合体的建设推进，比较困难，急需县政府多给予支持，包括招商的渠道、方向指导，共同盘活宾川县自己的城市综合体。”在实地调研了解宾川县房地产发展情况，认真听取宾川县政府及相关部门的介绍后，大理州房协会员单位纷纷发言，表达对宾川这块热土的关注。图：云南惠丰集团常务副总经理朱焰交流发言朱焰说：“惠丰在宾川也有项目，在宾川得到了县委县政府及各部门的大力支持，十分感谢。建议：政府结合市场实际情况，合理规划，不盲目供地，对综合商业体的审批方面要更严谨。”图：云南城投大理城市综合开发有限公司董事长何燕斌交流发言何燕斌说：“结合国家政策的指导和宾川县政府的支持，云南康旅集团已与政府签订了合作协议。建议：优化城市空间布局，合理规划城市建设用地；控制居住区规模体量，控制高层、高密度小区数量；配套合理的道路建设，全面提升城市质量；加大招商引资力度；各本地企业，应当尽快推进企业转型升级，开发更多优质项目，以吸引外地人来居住，同时把人留住。”图：大理古城华侨城投资开发有限公司总经理杨振亚交流发言图：云南建设大理东昇置业有限公司总经理杨东胜交流发言图：大理金洲房地产开发有限公司总经理字旭东交流发言图：大理满江康旅投资有限公司副总经理褚显愚交流发言图：云南泰业房地产开发有限公司常务副总经理赵玲兵交流发言图：融创中国·云南实力融创公司总经理杨涛交流发言图：大理州房协物业服分会会长何韬交流发言座谈会上，大理州房协会员单位云南惠丰集团、云南城投大理城市综合开发公司、大理古城华侨城投资开发有限公司、云南建设大理东昇置业有限公司、大理金洲房地产开发有限责任公司、大理满江康旅投资有限公司、云南泰业房地产开发有限公司、融创中国·云南实力融创公司、大理州房协物业服务分会等主要负责人也陆续发表了简单意见建议，同时表示了对来宾川投资发展的意愿。图：大理州房协执行会长兼秘书长张跃伟在座谈会上发言张跃伟说：“本次调研，感触颇深。一、宾川房地产业发展空间广阔；二、交通基础设施建设充足；三、政府支持力度较大，营商环境良好。建议：一、县政府在城乡规划过程中做到统筹考虑；二、做好教育、医疗、养老等配套设施建设工作，争取做到把人引进来，把人留下来，为房地产市场的开拓打好基础；三、县政府应制定相应的、具体的扶持性政策，加大对各房地产企业的支持力度，进一步优化营商环境，同时积极引导企业转型升级；四、加强政企合作，充分利用好宾川的优势，打响宾川品牌；五、希望宾川县各房地产企业积极报名参加州房协，加入大家庭，群策群力，共同推进房地产业健康、持续、稳定发展。”图：大理州房协会长李志海总结发言李志海对在调研中得到宾川县委县政府的大力支持表示感谢，他说：“通过今天的调研，受益良多，感受到了宾川的热情以及县委县政府对发展房地产业的通盘考虑和长远规划。同时也感受到了近几年来宾川县城市化进程所带来的的变化，加之县委县政府各部门领导发展思路清晰、风格务实，宾川的房地产业发展前景一片大好。宾川是一方热土，交通、气候等区位优势明显，物产丰富，人杰地灵，今后州房协必将与宾川县委县政府保持良好的沟通交流，进行更深度的合作，共同推动宾川县乃至全州房地产业的发展。”李志海说：“当下，大理州房地产市场呈现诸多不确定因素。对此，我们要正确看待产业发展，自觉树立正确的发展理念，要完善制度、守住底线，做精品项目，用实实在在的行动回报社会，同时要积极参与到大理及周边区域乡村振兴和城镇化发展建设中来。州房协将进一步强化自身建设，配合党委政府及主管部门，发挥协会优势，集思广益，建言献策，及时收集、反映会员心声，为各级党委政府制定我州房地产行业政策措施提供系统、全面、精确的决策依据。承担社会责任，严格行业自律，共同维护健康、良好的市场秩序，让大理的房地产行业健康稳定发展，为城市建设贡献力量。”图：大理州房地产业协会调研宾川县工作座谈会现场图来源：大理房协房网大理投资置业、看房、买房，请关注搜狐焦点大理站！

● 荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立2020年8月金融监管部门出台针对房地产企业的“三道红线”，2020年底又出台了针对商业银行房地产金融集中管理的规定，在此背景下，部分城市房地产市场近期仍出现上涨态势。笔者认为，房价上涨是很多因素综合作用的结果，房地产调控政策应该因症施策。多因素导致部分城市房价上涨据观察，本轮部分城市房价上涨的主要因素有以下几点：一是货币环境因素。为了应对疫情，2021年全球主要国家的货币政策和财政政策都较宽松，我国虽然没有实施量化宽松政策，但总体融资环境要比2019年宽松。从房地产市场运行的历史经验看，宏观政策调整对中心城市(主要为一线城市和部分二线城市)的影响明显会超过中小城市。二是小微企业贷款与房地产按揭贷款出现利率倒挂，出现套利交易。为了应对疫情，2020年初央行出台了一系列为中小企业纾困的政策，小微企业的贷款可以享受低利率优惠，最低年利率比住房按揭贷款的最低利率还低。对于商业银行来说，小微企业的贷款风险高于按揭贷款风险，当小微企业的贷款利率低于按揭贷款，部分商业银行就会选择向那些有不动产抵押的小微企业发放贷款。于是，市场产生了一些专门从事套利交易的中介机构，它们为部分炒房者提供过桥资金，购买了住房之后再办理小微企业的抵押贷款，偿还全部资金。小微企业的优惠贷款进入楼市，刺激了部分城市房价上涨。三是高净值人群从国外回流，刺激了中心城市的住宅需求。由于疫情的影响，海外留学的高端人才出现回流，当前回流的主要是在海外求学的本科及以上学历的人才，疫情在海外蔓延改变了这些人群的学习或工作计划。目前留学群体中还有一部分是中小学生，这些学生中有相当部分已经回国，但因为中外学习内容的差异，他们暂时难以参加国内普通学校的学习，只能进入国际学校或重点中学的国际班。留学海外的中小学生回流成为刺激中心城市学区房价格上涨的重要因素。海外留学群体大部分为高净值家庭，这些人群回流带动了一定数量的资金回流，改变了部分家庭资产配置。这些高端人才主要流向了一线城市。四是股票市场繁荣在一定程度上刺激了楼市需求。股市对楼市的影响主要通过新股发行这个途径。当前的上市公司以民营控股为主，每家公司完成新股发行与上市都会产生一批高净值家庭，从股市里套现的资金成为推动房价上涨的不可忽视力量。从近两年完成新股上市的公司注册地看，这些公司主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市，这些城市房价出现了一定程度的上涨。五是新房限价导致套利行为，一定程度刺激楼市价格上涨。对商品住房的价格进行限制是为了缓解房价上涨压力，以期实现平抑住房市场的价格波动。但因为新房限价，导致有些城市的新房价格大幅度低于二手房价格，引发了短期的套利资金进入，出现所谓的“日光盘”现象。更重要的是，“日光盘”的出现会刺激当地楼市价格上涨，不利于市场健康运行。政府实施住房限价政策的初衷是为了缓解中低收入阶层的购房压力，但部分投机资本却从中获益。有人建议可以通过对购房者实施严格的资格认证来阻止投机者进入购房者行列，有些城市已经开始进行类似操作，效果尚待观察。房地产调控要有针对性笔者认为，房地产调控需要有针对性。一是宏观政策要回归常态化，这是治本之策。在疫情得到良好控制情况下，我国的货币与财政政策应该回归中性，尤其在美国再次推出财政刺激政策的背景下，我国必须采取一定的措施阻止美国宽松政策的溢出效应。二是建议尽快纠正小微企业的贷款利率与按揭贷款利率的倒挂现象。防止资金违规流入房地产市场。三是尽快按照国土资源部门出台的“两集中”办法出台土地供应计划，尤其是房价上涨幅度较大、库存消化周期不足10个月的热点城市。通过增加土地和住宅供应可以有效引导市场预期。在此轮房价上涨较快的城市，新房的库存数量都有限，库存消化周期低于正常水平，例如，上海、合肥的库存消化周期都低于6个月。四是建议部分城市取消住房限价措施。从实践结果看，新房限价只能在短期内起到平抑房价的作用，当二手房价格与新房价格出现倒挂时就产生了套利交易，限价政策反而刺激了市场需求。返回首页

最近，财经媒体上最为流行的概念就是什么精准调控、精准降准、精准扶贫等，其内容的核心就是让各种各样的政府调控政策具体落实到每一个项目、每一个地方、每一家企业、每一个人等，不少人认为，只有这样的精准，才能达到政府政策的调控效果，才能让政府要指向的目标得以达到。实际上，如果中国的经济政策都是什么精准来计算与调控，那么这肯定会比计划经济的更“计划”了。而这些精准的政策不仅与十九大报告让市场经济在资源配置中起决定性作用的原则相冲突，而且与市场经济的法则更是会越来越远。可以说，无论是十八届三中全会，还是十九大报告，都明确肯定了市场经济在整个社会资源配置过程中起决定性的作用，并由此来着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强我国经济创新力和竞争力。也就是说，要保证中国活力，提高中国经济增长质量与效率，就得以市场价格为主导，以此来引导与激励社会各种资源最有效率的使用。如果政府的经济政策精准到直接具体地作用某个城市、某家企业、某个人等，那么市场价格机制的作用肯定会全面弱化，甚至于完全转向计划的方式或比计划经济更计划。我最近到了一些农村，了解到由于政府对他们补助款项精准到他们的个人银行账户上。当这些农民获得这些扶贫款项后，有些农民可能会从事政府所提倡的生产或种植，但这些农民从事这些农产品的生产是否能够让自己脱贫是相当不确定的，或是计划性生产让产品找不到市场，或是生产所需要的技术及管理跟不上而达不到计划所要求产品。当然更为严重的，有一些农民获得这些扶贫款项之后，他们觉得基本生活上后顾无忧了，再也不从事生产，而是等着政府扶贫款项过日子。当前不少农村地区，麻将及赌博盛行可能与这种扶贫激励机制过于精准或计划化有关。一旦精准过度，肯定会比计划经济更“计划”。最近媒体报道，国内房地产市场的精准调控也在大行其道。比如国内一些城市看到当地的住房销售下降，这些城市的地方政府根本不看住房销售下降原因是什么，开始放松早些时候收紧的房地产政策，国内媒体称此为精准调控。比如，有数据显示，兰州商品房供应是主城区遇冷，新区发力。南京全市共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。而去年合肥楼市成交量同比下跌73%。从这些数据来看，说明了什么呢？这里只是说住房销售量的下降，而且下降幅度大，其他并没有说明什么。但是这里有几个问题没有弄清楚，一是比较的基准问题，如果与住房市场疯狂时候相比，量价齐升，那么房地产调控政策出台岂能不销售下降的？如果与以往平常时候销售量相比，销售量会下降多少呢？肯定不多。二是住房销售急剧下降，按照市场供求法则，价格也会随之快速下跌，但是这里没有这种信息，最可能的是房地产销售量大跌而住房价格还在上升。如果是这种情况下，那么这个市场不是以消费为主导的市场而是以投资为主导的市场。三是既然这个住房市场是一个以投资为主导的市场，那么这些城市放松以往收紧的房地产调控政策，目的不是十分明确吗？还在留恋2016年那种房价疯狂上涨的市场，希望以投资为主导的市场得以发展。根据媒体报告，上个星期，兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策，或所谓的精准调控。据报道，兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购，并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。这些放松了的房地产政策核心就是让更多的外地居民来兰州购买住房，无论这些外地居民在国内其他地方持有多少住房。如果外地居民在兰州之外持有更多的住房，然后又到兰州购买一套住房，那么这些外地居民在兰州购买住房是为了什么？是住房消费吗？估计并非如此，更多是为了持有的住房升值。如果政府的房地产松绑政策是这样，这与中央的住房政策“只住不炒”不是相悖吗？还有，南京市委今年1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。所以，他们进入南京购买住房不受限制。其实，这个人才政策对房地产市场意义不大。因为，这类外地居民对南京房地产市场住房需求的影响是十分有限。如果在高房价下，即使对他们购买住房不限制，但他们进入这个住房市场的能力也是十分有限。但国内媒体也把这算作是房地产市场的精准调控，真是贻笑大方。对于合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。国内媒体把这样的一项政策也看作是房地产精准调控，更是离谱。房价本来就是由房地产企业来决定，由其自行定价，如果政府对市场干预少，那么这个房地产市场会逐渐地回归到它的基本面目，完全由市场价格机制起作用。这个市场才能好起来，这与房地产精准调控有关系吗？房地产市场的精准调控肯定是比计划经济更计划，国内媒体不要过度夸张其作用与影响。如果过度夸张，这对未来国内房地产市场健康发展非常负面。而兰州市的这种方式只能会把当地的房地产市场带向更不明确之负面方向。

来源： 中国新闻网19日在上海发布调研报告称，当前改善型购房需求首次超过了首套房购房需求，将为今年中国房地产销售提供支撑。渣打的调研人员于2021年1至2月走访了2个一线城市(北京、上海)、3个二线城市(杭州、佛山、西安)和4个三线城市(兰州、保定、黄石、南充)，采访共计40位房地产公司高级管理人员，调研得出的“渣打中国开发商信心指数(CDSI)”从2020年中的57小幅回落至55，表明今年上半年中国开发商的情绪更趋谨慎。调研表明，多数受访企业今年上半年将加快项目建设，主要原因是：需要加快房产销售回笼资金，降低下一阶段建设资本投资;地方人才引进项目带来了大量购房需求;激烈的市场竞争下抢占市场份额。有超过半数的受访开发商计划今年上半年购地，以扩充土地储备以及参与新城区开发。40%的受访企业预计今年上半年房地产成交量会增加，上次调研时持此观点者占比为90%;43%的受访开发商表示成交量将相对平稳。此外，44%的受访开发商预计今年上半年新房价格将持平;53%的受访开发商预计新房价格会有温和上涨。据受访企业反馈，当前中国房地产市场的改善型需求首次超过了首套房需求，改善型购房者需求已占到总需求的47%，相较而言，首套房需求占比为45%、投资需求占比仅为8%。本次调研中，一、二线城市改善型需求占总需求的56%和48%，而上次调研时二者分别为52%和43%。

地产营销策划真难做！工作多，节奏快，一不小心就沦为案场工具人，来访客户总是渠道带来的，工作越发没有成就感。数据不好看，KPI完不成，策划人到底怎样才能回归C位？心态：明确定位 保持清醒近几年，房地产行业在经历高速变革，身处旋涡中的地产人要保持清醒，明确定位和方向地坚定前行，才不会迷失。别妄自菲薄策划人常用“工具人”来自嘲，但你绝不仅是“写文案的”，或是“搞活动的”。供需反转，不是所有房子都好卖；信息通达，客户可能比你更了解你的竞品；产品趋同，差异化的牌也不好打了；品牌价值，又不是一蹴而就之事。如此情境，正是营销策划人大展拳脚之际。别脱离本质地产行业的变革给了地产策划人肥沃的创新土壤，但地产策划人要小心“创意陷阱”。购房作为大宗、低频的消费行为，其消费者是更加理性，更难打动的。营销策划不能盲目创新而忽略“吸引到访”为基调和 “卖房”的本质。明确价值定位有人把策划比作“商业环境中的医生”，要保证项目运营的顺利进行。作为地产营销策划，横向要懂市场需求，纵向要懂项目定位，能发现和解决问题，确保项目顺利推进。不用怀疑，你就是C位。技能：基础技能 不断精进市场调研不是只有定战略的人才要懂市场，营销策划人同样需要保持对行业的深度理解，洞察变化。01楼盘调研楼盘调研是营销策划了解房地产市场最具体和直接的途径。产品分析、价格组合、广告策略、销售执行，相信每一位地产策划人都有过或明或暗的踩盘经历。为了更好地了解周边竞品楼盘，地产策划人都生生磨厚了脸皮，精进了演技。02区域调研区域调研分析就像是学术研究论文中的文献综述，是帮助地产策划找到发力点的重要利器。在分析区域竞品时，策划要着重关注那些产品差异小但销量差异大的项目，躲过前人踩过的坑，踏上前人留下的垫脚石。在分析用户群体时，借鉴消费者画像大数据是一方面，但深入目标客群、目标区域的小数据，则更有利于对症下药。03宏观环境房地产是极易受到宏观政策影响的行业，城市规划、经济调控、土地管理……每一个变动都可能影响项目的全盘规划。本案分析知己知彼百战百胜，了解了环境和友商，地产策划还要做“最懂自己”的人。项目与竞品的差异、与市场需求的链接点，决定了项目推广定位；品牌调性、与区域客户画像的交点，决定了策划方案的风格。做完演员，策划还要做医师，精准诊断自己的项目。方案策划方案写了一个又一个、文案想了一条又一条、海报做了一版又一版，发量堪比程序员，为啥营销还是没效果？首先，没有想清楚的方案，不值得做。一个完善的方案需要充分考虑7大因素：What: 项目价值设定与消费人群画像的连接点是什么？如何加以利用？Why：客户为什么要选择你？如何从营销层面打造差异性？Who：活动的落地不单是策划的事，置业顾问要如何配合？When：这场活动在那个“节日”推出才能配合项目营销节点？Where：客户通过哪种路径，哪条渠道才能实现到访最大化？How：怎样做才能吸引到精准客户？怎么做才能留住客户？How much：这场活动期望达到的获客成本是多少？其次，地产策划要做探测仪，时刻洞察购房主力军的圈层变化、热点变化。对于新一代消费者来说，早就看过各种购物节、营销裂变的玩法了。所以地产的活动，在节奏、创意、文案、福利上，最起码要有两项优势。进阶：持续学习 不断进化学无止境这句话虽然老套，但着实是真理。地产策划人想要重回C位，终究还是要靠自身能力的进化。案例剖析闭门造车是危险的，地产营销人还需要看到同行做了什么，看到其他行业做了什么，深度剖析优秀实践案例，并内化为己用。小思在这里介绍几个案例分析的技巧。这些理论大家一定要上手尝试，切实地去解剖几个案例，避免沦为空谈。01向同行学习地产营销策划人在做外部案例分析时，不仅要细致了解活动本身的策划、执行、结果，更要结合项目情况和目的来剖析背后的WHY。为了更深入、客观、全面的理解同行的决策、动作，找到真正值得学习借鉴的内容，小思推荐一个最常用的分析工具：SWOT分析法：优势+机会代表楼盘的市场优势和房企的城市优势，是重点发力方向；机会+劣势代表策划需要向上要的资源，或创意性协同、补齐的要素；劣势+威胁代表楼盘在竞争中的硬性短板，策划往往无法独立解决，需要跨部门预防。通过对比自己和同行所处环境、所遇问题的差异，才能避免盲目效仿，不得成效。02跨行业学习其实很多行业诸如互联网和新零售，早就遇到了供需反转和产品趋同的问题，这些外部行业的营销实践同样是地产策划人需要重点关注和深度剖析的。在分析外部案例时，地产策划可以从企业和客户两个视角去分析某个决策、活动、或是推广所达到效果，解决的问题。丰富的案例分析视角可以帮助策划人更好地避坑或借力，如：·这项策划是如何结合项目卖点和客户痛点的？为什么这么切入？·使用了什么样的传播节奏和渠道，产生的效果如何？·传播过程中，用户情绪走向是否与传播设定吻合？·如果某楼盘与该品牌联合，可以如何切入，成本和收益如何？写到这里，小思禁不住向地产策划人表达敬意。每一场有效的营销活动背后，是无数伏案的深夜。数字时代，地产策划人的价值是不可替代的，地产策划人也终将回到C位。

6月15日，郑州市发布《郑州市2020年国民经济和社会发展计划的通知》。此次报告发布，实际上积极响应了两会政府工作报告的内容，同时结合郑州市场给予了今年经济工作的指导。作为一份地方版本的发展计划报告，相关房地产的内容也值得研究，其可以成为后续各地房地产发展值得借鉴的版本。对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：1、鼓励存量物业升级政策明确，积极培育消费新模式，围绕个性化、差异化等消费升级特点，加快商贸业、房地产业等传统服务业提档升级，鼓励传统商场、老旧厂区等改造为多功能、综合性新型消费载体。从此类表述可以看出，后续商贸业和房地产业等传统服务业面临升级的机会，尤其是对于存量资产来说，后续可以提升和改造，本身也可以形成新的商业地产项目。2、化解问题楼盘政策明确，依法查处房地产经营中的不良行为，继续专班专案，做好问题楼盘化解。从此类表述可以看出，后续对于房地产经营中的各类不良行为会积极进行管控，尤其是强调了对问题楼盘的化解。这或有助于对一些烂尾楼项目和纠纷较多项目的管控，有助于促进住房市场的健康发展，同时也可以减少相对应的金融风险。3、推动住房多元化发展政策明确，做好城市困难群众住房保障工作，加大保障性住房建设力度，建成安置房6.3万套、新开工5.6万套；大力发展租赁住房；探索完善公租房保障政策，搭建公租房智能化管理平台，分配公租房7000套；完工青年人才公寓5000套。从此类规定可以看出，实际上提及了很多住房的类型，尤其是在租赁住房方面给予了更为明确的指导。后续包括人才公寓等建设，预计会成为市场关注的焦点。

地产人必看的房地产策划定位秘籍。1房地产战略策划定位内容 一、房地产战略策划定位 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。 在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。2、理念创新——出定位。 思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。3、策略设计——出方案。 量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。4、资源整合——出平台。 帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。5、动态顾问——出监理。 操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。二、房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。全程策划定位内容如下： 1、市场研究 ——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。2、土地研究 ——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。3、项目分析 ——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。4、项目规划 ——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。5、概念设计 ——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。6、形象设计 ——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。7、营销策略 ——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。8、物业服务 ——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。9、品牌培植 ——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。三、房地产品牌策划定位 品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。品牌策划定位内容如下： 1、品牌策划以建立项目品牌为中心。 2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。 品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。 一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。4、品牌策划推广有四个阶段。 一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。5、品牌策划推广的五种方法。 （1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。6、品牌策划的六个工程。 （1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工 程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。四、房地产商品策划定位 近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。商品策划模式内容如下： 1、商品调研。 商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位做好准备。2、商品定位。 在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。3、商品设计。 这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。4、商品工艺。 采用先进的生产工艺，保证商品质量。5、商品营销。 针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。6、商品服务。 这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。2房地产策划定位的适用性 从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和角度来策划房地产项目。一、战略策划定位的适用性 房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。二、全程策划定位的适用性 房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务"，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划定位与之交叉进行，取长补短。三、品牌策划定位的适用性 房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势"、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。四、商品策划定位的适用性 房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调商品品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。本文来自中购联商业教育智库，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。