房地产市场调研工作计划表

云销雨霁,彩彻区明——FC集团2020年度总结、2021年度工作计划暨2020年度先进集体、个人表彰大会稿尊敬的董事长、各位董事、监事、领导及同事们：下午好！回首过去，展望未来，我们为集团公司的稳步成长、长足发展感到自豪和骄傲；我们为干部职工的努力工作、无私奉献感到自豪和骄傲。我们为家属们的默默无闻、全力支持感到自豪和骄傲。为此，我代表集团董事会、经营班子向全体员工及家属们表示亲切的慰问和衷心的感谢！谢谢你们的辛勤付出！我受集团董事会委托对集团2020年的工作和2021年工作计划向大会进行报告。第一部分 2020 年工作回顾2020年新春佳节、万家团圆之际，一场来势汹汹的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，使得千村封，万巷空。商户闭门，街无车尘。武汉“封城”，医护人员“请战出征”，全民“戒备”，不断攀升的确诊数字，时时刻刻都牵动着亿万华夏儿女的心。集团公司在政府的科学指导及董事会的高度重视下，严格按新冠状肺炎疫情的联防联控要求及常态化防控要求进行全面防控。在做好疫情防控措施完善的前提下，我们快速进行复工复产。同时积极配合街道社区及物业管理单位的防控，协助下属企业及所辖商业租赁企业尽快进行复工复产，由于措施完善、防控得当，2020年集团公司及下属企业新冠状肺炎0感染。刚刚过去的2020年，深圳房市也颇不平静。市场从年初的因疫情遇冷停摆，震荡调整，到3月份的反弹，再到715新政打压后的暂时休克和之后又现微澜，以及年末上演“翘尾”行情……，跌宕起伏的“五部曲”勾划出了2020年我市楼市成交曲线图。“715新政”、“扩容”、“日光”、“打新”、“代持”、“外溢”、“抱团涨价”、“学区房风波”、“经营贷”、“土拍”这10十大关键词贯穿深圳楼市所经历的魔幻的一年。我们在董事会、经营班子的正确领导下，认真执行董事会制订的各项目标，以创新化管理，提升执行力为依托，严把项目管理、成本控制等关键环节，各部门沟通协作、通力配合、精诚团结，公司上下齐心协力、同心同德，各项管理规范有序，效果显著。集团公司在2019年快速发展的基础上，实现了超常规跨跃，各方面的工作都取得了长足的发展，各类经济技术指标比往年均有较大幅度增长。一、 主要经营指标方面2020年集团公司实现经营收入XXXX万元。其中：JZ商务中心销售面积XXXX㎡，实现销售收入XXXX亿元；集团商铺租金收入XXXX万元；下属公司：FC物业营业收入XXXX万元；较2019年翻了一番，取得了历史性的突破。JP公司营业收入XXXX万元，比2019年同期XXXX万元增加XXXX万余元。二、 JZ商务中心销售方面由于国际疫情波动且蔓延严重，伴随中美贸易冲突，全球经济均受到重大冲击，国际与国内经济环境不明朗，经济下行压力继续增大，客户看房欲望降低。加之住宅新房与二手房价格倒挂，整体住宅偏热，公寓冷淡、资金大量流入新盘住宅市场。给公寓销售带来很大的压力。集团公司的JZ商务中心逆市而上，取得较为可观的成绩。一期二期年度累计销售XXX套，销售率达XXX%，销售面积XXXXXX㎡，销售金额XXXX亿。其中一期年度待售XXX套，销售XXX套，剩余X套，销售面积XXX㎡，销售金额XXX亿。B栋、C栋清盘。二期年度待售XXX套，销售XXX套，F栋清盘，剩余X套。目前合计剩余待售房源XX套，剩余可售面积XXX㎡，共计备案货值约XXX亿元。剩余房源以XXX㎡四房单位为主，其中XXX㎡以上单位XXX套，占比约XXX%。三、项目管理方面集团公司内部加强制度建设，提升管理效率，加强培训，提升执行力。外部加强沟通协调，与政府部门及相关单位建立良好的合作关系，在房地产行业内建立了良好的品牌形象。公司通过FS村旧改项目积累了宝贵的经验，理顺了工作流程，锻炼了队伍。为下一阶段实施RSL改造以及ND村旧改等一系列项目打下了坚实的基础。2020年集团公司着眼于未来的发展，一方面根据中长期发展规划，积极寻找新的项目，加强了项目储备工作，确保未来几年的公司的可持续发展，另一方面加快开发准备工作。目前公司实施中的项目有1个，待启动的项目有3个。（一）、FCWD广场项目WD广场入粤十年，一直未能进入深圳。2019年进入JZ商务中心项目后，经过双方的多方沟通、协作，2020年11月27日，FC广场作为其首入深圳的重点项目顺利开业，正式告别的同为一线城市的深圳没有WD广场的时代，同时也正式宣告：WD将打开深圳市场，挤进这寸土寸金的深圳！这是WD集团在广东的发展布局新起点，也是我集团公司第一次与大型企业合作的完美演绎。WD万达广场的盛大开业，为城市消费带来新的体验。同时，项目直接创造就业岗位超4500个，新增就业超1万人，有效实现经济效益和社会效益的双赢，为深圳的城市繁荣和经济发展做出更大的贡献！（二）、 FCFC时代广场项目占地面积1万多平方米，总建筑面积近14万平方米，集办公、酒店、商业为一体的综合广场，建筑高度180米共38层。在项目实施过程中，公司积极与设计单位、承建商、监理公司几方积极沟通、协调、配合，处理好与各方关系，通过定期召开多方协调会，解决工作中出现的问题，同时严格落实“防疫抗疫”常态化组织建设和管理，确保项目平稳推进。目前工程按计划进展顺利进行中，其中一单元壹建到三层，二单元建到负一层，计划2021年10月预售。（三）、RSL改造项目项目拆迁用地面积6万多平方，开发建设用地4万多平方，总建筑面积近29万平方。其中，涵盖了保障性住房、商品房、商业、产业研发用房、创新型产业用房、无污染厂房、产业配套宿舍以及公共配套用房等。目前，公司积极与仁生利公司、拆迁公司三方积极配合，处理好与被拆迁户的关系，和大部分拆迁户签订了补偿协议，确保项目平稳推进。规划设计部门根据政府城市更新政策，积极向相关部门沟通、协调、申请，本项目取得2020年市级重大项目证书，进入2021年市级重大项目续报，完成工改保前期研究工作，与XXXXXX安居集团签订了合作框架协议，为后续项目指标测算奠定基础。（四）ND改造项目项目可开发建设用地6万多平方，规划总建筑面积36万多平方，其中，涵盖了安居型商品房、商品住房、商业及办公、公共配套设施用房等。公司经过市场调查及多方案对比，确定项目往工改保方向推动，为周边XXX智创新城形成互补，为其提供住房保障，打造人才生活区，解决周边产业区的职住平衡问题。项目的更新方案取得股份公司的赞同，与XXX发展有限公司的签订城市更新合作协议和工业区规上企业安置协议。目前，该项目完成了产业研究报告、土壤检测工作。根据规划指导意见的要求，结合项目的实际情况，已经完成了项目工改保前期研究报告初稿，正在编制工业区块线调整报告。（五）、JP中心旧改项目2020年深圳出台《深圳市规划和自然资源局关于“小地块”城市更新有关工作的通知》，将小地块重新纳入城市更新范畴，给小地块的更新工作开了一道窗。但是政策对可城市更新的小地块更新有明确的前置条件，既“工改工”和“商改工”的产业升级项目或建设企业总部项目。我们的后续工作将以此为突破口推动项目，使其符合立项条件。（六）、XXXXX项目四、财务管理方面年初，银保监会在2020年工作会议上强调，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域；4月，银保监会再次强调，按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能挪用，如果以房产抵押申请贷款，要求银行严格监控资金流向，确保资金流向申请时的标的，对于违规流入房地产的坚决纠正。“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标始终未变。22城发布了调控政策，从供给端、需求端和资金端等方面规范房地产市场发展秩序。集团公司努力克服政策因素形成的财务困境，加强各项财务管理，理顺财务关系，强化服务意识，确保了各项财务指标的完成。（一）、积极组织、多渠道筹措资金。由于我们体量小、收入来源窄、自有资金储备不足，加之2020年新冠肺炎疫情突袭、调控持续加码、资金监管政策不断收紧……多重因素叠加，因而导致公司资金比较紧张。为保证公司各项工作的资金需求， 财务部主动出击，与X行、X行、X行、X商银行、X门银行等行建立了较好的信贷关系，截至2020年12月融资11.2亿，基本解决了公司在施工期间资金严重短缺问题。（二）、加强财务基础和预结算管理工作根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作数据整理合并，保证数据归集及分析对比前后的一致性，根据财务工作实践更新表格模板，为集团经营班子提供完整可靠地财务信息和精准的数据分析参考。在做好财务基础工作的同时，加强预结算工作。我们全年累计审核23个合同，报送总金额为XXXX万元，合同审计总金额为XXXX万元，核减金额合计XXXX万元。在对JZ商务中心一、二期工程项目结算工作中，由XXX副总、工程部、预算部联合组成工程结算小组，对施工单位提交的工程结算书进行长时间、细致的核对、审查。根据工程合同，现场签证数据和政策性补贴文件，在价格上与工程合同乙方经过多次商议和压价，为公司节约近XX%的资金。（三）、建立工程项目招投标制度2020年公司把招投标管理作为公司管理工作重中重,认真贯彻执行招投标制度。招投标工作坚持公开、公平、公正的原则,通过对相关市场的调研、考察,对符合公司要求的工程承包商和材料供应商进行初选,实行内部员工推荐招标。公司董事会、经营班子对投标单位进行综合评议,按合理、低的中标原则,确定中标单位。JZ商务中心空调项目、电梯智能项目、FC时代广场玻璃幕墙工程等项目通过招投标制度,降低了工程开发建设的资金投入，在节省资金方面起到关键性的作用。（四）、规范公司行政费用的核实登记经由办公室核实登记的行政总费用约为：XXXX万元。其中业务部门所产生的业务费用XXXX元，与2019相比增长XX%；XX酒：XXXX元（共XXX箱），与2019年相比减少XX%；汽车费用XXXX元，与2019年相比减少XX%；办公用品费用XX万元，由于JZ商务中心一二期办理房产证，耗材不少，与2019年相比有所增长。五、综合管理方面（一）、行政管理方面企业管理的科学化、规范化、有序化是企业正常运作和发展的基本条件。我们把内部管理作为公司管理工作重中之重，在今年的工作中，我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、 制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。在完善规章制度基础之上，认真贯彻执行各项制度。为我们的管理工作建立了强有力的管理依据，更为我们的管理工作打下牢固的基础。2020年，由于新冠疫情影响，让餐饮业、旅游业、娱乐业以及外贸等行业举步维艰，经营班子对疫情做了精准预判，果断将FS酒家结业，及时止损，避免集团遭受更大的损失。行政后勤部门按相关政策做好员工的遣散工作，整个事件完美处理好，未发生劳资纠纷，未给集团造成负面影响。（二）、在人力资源管理方面以人为本，关爱员工。公司要发展，“人”的因素是第一位，我们强调企业以人为本， 保证员工价值最大化，员工的进步推动企业的发展，而企业的发展又为员工实现人生价值提供更广阔的舞台。2020年我们退休员工XX人，离职XX人，随着公司的不断壮大，在管理人员、骨干员工队伍相对稳定的基础上，公司又吸纳一批优秀的员工加盟到公司来，我们通过线上共招聘了XX位新员工，安排在相应的工作岗位，为公司带来了新鲜血液和激情。（三）、安全生产管理方面2020年，我们坚持“安全第一、预防为主、综合治理”工作原则，认真贯彻落实上级单位下发的有关安全生产工作的文件精神和要求。安全生产小组每月、每季度根据上级安全管理委员会要求按时、按质、按量做好企业安全生产管理的自查自报工作；不定期到下属企业作业现场、工地开展隐患排查整治工作，进一步加大隐患排查治理力度。对发现的安全隐患，通过过下达整改指令书、建立信息台帐等有效措施进行整改；排除安全隐患，杜绝安全事故的发生。2020年初，全球新型冠状肺炎疫情暴发，在防控物资严重缺乏的大环境下，我们通过多方努力，购置了酒精、口罩、红外线温度仪等物资；做好办公场所的通风、干净卫生，为员工安全提供保障；下属企业也严格按照防疫指导规定对小区进行封闭式管控，测体温、记录行程、排查来访人员。疫情高峰期更是全天穿戴防护服，守好小区一线卡口，确保集团总部及下属企业、所辖小区无一新冠感染者，企业如期顺利复工。各位领导、全体同事，2020 年的工作业绩让我们坚定了发展的信心，我们也清醒的知道，成绩是在公司董事长率领的董事会、经营班子正确领导下，全体员工努力拼搏的成果。这一年，在我们平凡而又普通的工作岗位上，涌现出了一批爱岗敬业、成绩突出的先进集体和先进个人。其中，XXX、XXX、XXX三个部门为集团发展做出了突出贡献，被评为“2020年度杰出贡献部门”；XXX、XXX、XXX 、XXX等同志被评为“2020年度优秀员工”；XXX、XXX、XXX 、XXX 四位同志被评为“2020年度先进员工”。他们长期工作在第一线，爱岗敬业、任劳任怨、克己奉公、不计个人得失，始终把公司利益放在第一位，是我们全体员工学习的好榜样。我们希望2021年有更多的员工能通过努力，迈入榜样的行列之中来。六、问题与不足之处与2019年相比，我们在业务技能、赢利能力、企业规范建设、基础管理、人才引进等方面取得了一定的成效，但我们仍然存在很多的问题和不足。面对激烈的市场竞争，能否在新的一年里继续保持强盛的发展势头，实现公司跨越式的发展，工作再上新台阶，将是对我们工作的严竣考验：（一）、公司品牌品质在行业中的地位低、竞争优势弱。深圳房地产企业1000多家中，无论从综合实力还是单方实力来说，我们处于ZZ位。（二）、基础工作不够规范扎实，执行力与目标要求的差距较大。考勤和劳动纪律有所懈怠，外出不登记或者外出后不知所踪现象屡有发生等。（三）、专业人才、骨干管理人才储备以及人才队伍建设不能满足发展的要求。这些都是公司发展面临亟待解决的问题，也是公司今年的重点改进工作。第二部分 2021 年工作计划一、 房地产市场发展前景分析回溯2020年，面对疫情的冲击，楼市先抑后扬，先是经营贷流入楼市、百万喝茶费，随即政府出台了最严苛楼市政策，但是业主们紧接着捂盘惜售、小区业主控盘、房价越调越涨，临近年底更是出现了万人摇号、代持炒房等乱象，12月各大房企正在加速推盘，政府再次发声强调住房不炒，仍挡不住购房者热情。相比2019年的8个新盘日光，2020年深圳新盘市场可以说是开了挂。全年共有25个新盘日光。2020年也是深圳土地市场供应大年。根据某大型代理公司全国研究中心数据显示，2020年深圳共卖地约939.48亿元，金额为近3年最高。其中，出让了31宗住宅用地，超过2018年和2019年总和。其中，人才安居集团今年在土拍市场上风头最盛，一共拿地16宗。根据“十三五”要求，深圳要新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，深圳人才安居要完成的额度是18.1万套。这意味着，未来1、2年，深圳住宅供应将较之前有保障。楼市调控也还将持续进行，预计明年深圳商品房供应节奏会加快，楼市调控之下，房价以稳为主，但较高的市场信心以及旺盛的刚性需求，是深圳市楼市成交数据坚挺的重要支撑因素。所以，我们的机遇前所未有，挑战也前所未有，总体上机遇大于挑战。从外部环境看，尽管国家对房地产市场的调控力度不断加大，我国房地产市场发展的基本面没有改变，发展的重要战略机遇期仍然存在。从发展阶段看，经过多年积累，公司应对复杂局面、解决实际问题的能力不断提高，市场购房的刚性需求仍然强烈，我们既有跨越发展的需要，更有跨越发展的可能。所以，在这个关键阶段，我们必须抓住一切可用机遇，利用一切有利条件，我们要围绕“全面追赶、重点突破、局部超越”的总体要求，调动一切积极因素，不动摇，不懈怠，努力推动公司在新的起点上实现更好更快发展。二、 2021 年工作计划根据公司所处发展阶段特点和建设改进型企业的要求，公司经慎重讨论，将2021年确定为“执行年”，并提出了“强化执行，提高效率”的口号，要求各个部门、各个员工必须不折不扣地执行公司制度、计划与决策，严明纪律，提高公司整体工作效率和协作效率。（一）、积极拓宽销售渠道，加强营销队伍建设2020年1月JZ商务中心项目新增E栋XX、XX楼共XX套房源，可售面积为XXXX㎡。目前项目剩余产品基本以XXX㎡至XXX㎡大面积单位为主（XX套，占比约XX%）。高总价产品带来高销售压力，且大面积段产品主要面向客群为没有购买住宅资格的刚需客户，投资客群大大减少。而据不完全统计，2021年深圳全市将有约20个公寓与商办类项目入市，约XXX万㎡，其中XX区就占有XXX万㎡，这将大大增加尾货清盘压力。而福城时代广场写字楼计划于10月开盘，这就要求销售部在清盘公寓同时，还要着手写字楼销售的启动工作。要调动一切资源进行前期工作，包括市场调研、价格制定、新营销中心的打造、产品策划与推广等，并将持续关注市场及政策变化及时调整营销策略思路。所以，2021年对销售部们来说是严峻考验的一年。（二）、以市场为导向，强力推进项目运作。2021年，我们要把FC时代广场项目作为继续高速发展的着力点，必须集中精力推进项目的开发，确保每个时间节点都能按计划完成，确保项目XX月能准时开盘销售。我们还要加快RSL、ND村改造项目前期工作。完善项目管理联动机制，落实规划、土地、环评等建设条件，统筹推进项目规划、申报、拆迁、补偿、力争尽早开工建设、竣工销售。以进一步提升城中村改造项目对公司发展房地产的带动力，使企业品牌及公司形象能得到较大提升。与此同时，为保证公司未来的发展需要，我们要坚持一手保项目运转，一手抓房地产项目储备，要不断寻找着新的开发项目，公司将利用各种资源， 通过各种方式，积极寻找新项目。（三）、强化成本管理和财务结算为确保公司利益，我们必须要顺应市场的变化、 建立健全科学、合理、规划的成本控制和管理模式，招投标模式和招投标管理制度，预结算管理模式和预结算管理制度，提高预结算人员的专业素质、预结算人员的专业素质、预结算编制及审查能力，提高成本管理水平。在比较合理的利润率控制下做出好的产品，这就要求我们加强财务部门的成本管理水平以及预结算、工程部门的结算工作，提升公司的盈利水平。公司还要加大资本运作力度，千方百计想办法盘活资产，通过加强与金融机构、融资担保公司的配合，争取在企业融资上取得大的突破，以保证项目的顺利推进。（四）、切实加强企业内部管理，加强人员素质提升。公司将进一步完善企业规章制度，办公室、监事会加大企业各项规章制度的贯彻执行及监督检查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同时，大力引进专业人才，尤其是拥有丰富管理经验的骨干成员，强化终端管理能力；继续强化对全体员工的教育和业务培训，切实提高员工的思想意识和业务技能水平。推动绩效考核体系实施，使工作计划与岗位职责结合起来，通过流程规范去实现品质与成本目标；加强基础管理，强化职能部门的业务管理。三、 协同奋进，开拓进取各位领导、各位同事，2020年是公司快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都得到社会的认可。一年来，我们之所以能够战胜了新冠状病毒肺炎，战胜了一场又一场困难；我们之所以能够妥善应对一次又一次宏观形势变化，能够取得一个又一个进步，靠的是全面贯彻落实科学发展观，靠的是公司董事会的正确领导，靠的是全体员工同心同德、团结奋斗。面对扑面而来的2021年，我们全体上下要协同奋进，开拓进取。规划设计部，要紧密与政府对接、协调，加快审批的进度。在图纸的对接上更精准、细致、与设计公司以及各部门的沟通更紧密。工程部，要在加快施工进度的同时，严把质量关，及时反馈协调。销售部，要制定切实可行的营销推广方案，搭建好营销队伍，加大销售力度，保证项目销售计划的顺利实现。财务部，要严格财经纪律，加强资金回笼力度，拓宽融资渠道，将有限的资金用在刀刃上。其它各个部门及下属公司要坚持高效运转，优化流程，简化办事环节。精文简会，降低行政成本。监事会要严格依照权限和程序行使权力、履行职责，加强行政效能监察，加强对人财物管理使用、关键岗位的监督，推行限时办结制，落实责任追究制，坚决制止不负责任、推诿扯皮的现象，确保政令畅通。2021年，我们有理由相信，在公司董事长的支持、关爱和帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，开拓进取，公司未来发展前程似锦，更上一层楼。在跟随公司发展的同时全体员工的职业生涯也将得到更大的发展，实现公司和员工价值的最大化，实现公司经济和员工事业的可持续性发展。愿2021的时光之轮，带走疾病、痛苦、压力、焦躁和不爽；愿2021的高速快车，装满幸福、快乐、健康、和睦及幸运。我们特邀请你一起乘坐，开起又一场充满美好、希望的旅程!最后，祝全体员工及员工家属新春愉快，身体健康，阖家欢乐，万事如意！深圳市FC集团有限公司二〇二一年一月十日

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

中商情报网讯：日前，国家统计局公布全国31省份2019年房地产开发投资情况。数据显示，2019年，全国房地产开发投资达132194亿元，比上年增长9.9%，增速比前11月回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。分省份来看，2019年，广东、江苏、浙江三省房地产投资累计值均超万亿元。其中，广东以15852.16亿元稳居榜首，江苏和浙江分别以12009.35亿元和10682.97亿元位居第二和第三。从同比增速来看，2019年西藏、云南、内蒙古、山东等17个省份保持两位数增长，且增速超过全国平均水平(9.9%)。其中，西藏、云南、贵州房地产投资同比增长分别为39.9%、27.8%、27.3%，增速位居全国前三。海南、宁夏、青海、北京4地同比增速为负，分别为-22.1%、-10.3%、-2.9%、-0.9%。值得注意的是，2019年以来，海南房地产投资累计值同比降幅一直保持在20%以上，其中2019年前8月的降幅更是均在30%以上。海南省住建厅厅长霍巨燃近日在记者会上表示，海南省始终坚持“房住不炒”定位，决不当房地产加工厂，以壮士断腕的决心调整产业结构，破除经济发展对房地产的依赖。2019年，海南省住建厅严格执行“全域限购”等一系列房地产调控政策，坚决防范炒房炒地投机行为，保持房地产市场平稳运行，加快促进经济结构调整和房地产业转型发展。他介绍，2019年海南商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。数据来源：国家统计局、中商产业研究院整理2020年房地产市场或降温2020年房地产市场走势如何？对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下，2020年房地产市场总体上或保持降温态势。但他强调，这种降温并非绝对的下降，是增幅下降。他还预计，2020年三四线地区房地产投资会下降，但一二线大都市圈会上升。在棚改结束后，老区改造、旧房改造还会持续，依旧存在投资持续增长的动力。在银河证券研究院房地产行业分析师潘玮看来，2020年仍将保持对房地产融资端、供给端的收紧趋势，但是需求端将有政策边际改善的空间。在“因城施策”“一城一策”的基调下，地方政府的自主性加强，政策改善的城市数量将逐步增加，托底楼市。中泰证券分析称，2019年调控与融资环境整体超预期偏紧，但棚改实际投资额超预期与房企加速促销对销售起到短暂支撑；展望2020年全年，调控与融资均存改善空间，考虑房企可推货值弹性已不大，棚改投资力度或为关键变量。更多资料请参考中商产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

2019年长沙商业市场调查报告 部分个案分析-房地产调研长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴步行街、金满地地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场；雨花亭商圈：嘉信茂购物广场（沃尔玛）袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；溁湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场、大润发；红星商圈：通程商业广场、德思勤、天虹百货等延伸阅读：2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？你会买房吗？别买错了全省第一枢纽易主！北站站场规模超南站！花都未来吊打番禺？广州睡城指南 下一个新城在哪里

来源：格隆汇来源：中房研协测评研究中心总报告一、政策环境：落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段 “因城施策”开启双向调控2019年三季度，中共中央政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，确定了三、四季度政策基调，各部委在土地、财税金融等方面出台相关政策落实房地产市场长效管理机制，防范房地产金融风险，同事推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地。各省、市调控政策松紧有度，一方面部分城市加强“限购”“限价”“限售”措施，另一方面积极培育和发展租赁住房市场，在引进人才落户上持续发力。1、土地制度构建取得进展日期政策要点7月19日国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出：完善转让规则，促进要素流通；完善出租管理，提高服务水平；完善抵押机制，保障合法权益；创新运行模式，规范市场秩序；健全服务体系，加强监测监管。9月20日农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。2、着力防范房地产金融风险日期政策要点7月31日中国人民银行提出要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。要保持房地产金融政策连续性稳定性；保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。8月10日银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。8月17日中国人民银行改革完善市场报价利率(LPR)形成机制。8月25日中国人民银行印发《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。9月4日国务院常务会议强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月11日银保监会对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施。多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。3、整治机构乱象，完善住房保障体系日期政策要点9月18日住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会，要求通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。9月26日住建部表示，将加快完善住房保障体系和住房市场体系，加快解决城镇中低收入居民，特别是新市民住房问题，促进实现全体人民住有所居。主要有四个方面，一是进一步做好公租房保障工作；二是大力发展和培育住房租赁市场；三是因地制宜发展共有产权住房；四是稳步推进城镇棚户区改造。4、支持区域或片区发展日期具体内容8月6日国务院同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，规划范围是：上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。8月18日中共中央国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出要加快实施创新驱动发展战略，加快构建现代产业体系，加快形成全面深化改革开放新格局，促进社会治理现代化，全面推进城市精神文明建设。助推粤港澳大湾区建设发展更具竞争力的文化产业和旅游业，完善社会保障体系，提升教育医疗事业发展水平，构建城市绿色发展新格局。8月26日国务院印发《中国（山东）、（江苏）、（广西）、（河北）、（云南）、（黑龙江）自由贸易试验区总体方案》，提出了各有侧重的差别化改革试点任务。5、推动商业、体育、养老消费，保障相关设施用地日期具体内容8月27日国务院办公厅发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，推动传统流通企业创新转型升级。鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体；在城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等方面给予支持。9月17日国务院颁布《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》，，鼓励各地探索利用集体建设用地、符合条件的“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地发展体育产业。鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。9月23日民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》，提出要实施社区养老服务设施建设行动计划，指导、督促和检查各地确保新建住宅小区配套养老服务设施，老旧小区通过政府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老设施。6、地方落实“因城施策”落实租赁住房发展政策多地降低人才落户门槛继续加强房地产市场调控。大连实施商品住房价格指导，要求实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。苏州“限售”，新房取得不动产权证3年后可转让，二手房5年。南昌规范销售行为，购“三限房”需须经过摇号方式进行。呼和浩特差别化限制购房贷款，三套及以上住房的不得办理商业贷款。东莞对拥有一套及以上住房的港澳台居民，暂停销售新建商品住房。海南垦区建房严格执行“一户一宅”制度，不得对外销售或转让。住房租赁试点城市探索发展措施。北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。各城市积极探索住房租赁试点措施，涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场方面。主要体现在建立租赁用地供应绿色通道，存量房改租赁住房，减免税费，稳定价格、规范租赁合同等。不在试点范围内的西安、南宁等城市也提出培育和发展住房租赁市场的实施意见。持续推进人才住房政策。杭州余杭区对高层次人才租赁和购房补贴；武汉为留汉大学生提供租赁补贴和共有产权房优惠政策；上海临港地区人才“居转户”年限从7年缩短到5年，核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。南京六合区提出非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称即可在该区购房；天津对承接北京非首都功能疏解的项目，职工户籍暂未迁入天津，且其家庭在天津无住房，可在天津购房1套；三亚尚未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套住房，不久后，海南取消全省（除三沙外）落户限制。规范开发企业销售行为。南宁约谈全市120家房企，对捂盘惜售、违规代理、违规预售等违法违规行为进行排查整治。安徽对有严重失信行为、造成不良影响的房地产开发企业，纳入“黑名单”，采取限制房地产开发项目投标、限制参与政府采购等措施。加强金融监管。北京要求确保个人信用卡透支用于消费领域，不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。浙江印发《关于进一步规范个人消费贷款有关问题的通知》，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，其中严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。二、市场特征：虽然成交波动频繁，但市场中枢趋“稳”。城市层面市场交易分化，一线城市活跃。头部企业集中度继续提升，拿地态度转为谨慎。1、市场：销售面积、土地成交跌幅收窄前三季度房地产投资增速较增速保持高增长；项目新开工增速持续小幅回落；土地成交价款和土地购置面积持续下跌，跌幅收窄；商品房销售面积负增长，跌幅收窄，销售金额增速扩大；商品房库存持续减少；季度内国房景气指数温和上扬。投资：开发投资量保持高位，增速走势平稳。前三季度开发投资98008亿元，同比增长10.5%，保持稳定增长。住宅投资增长14.9%，主要靠90-144平的中大户型拉动，同比增幅高达25.7%，144平方米以上住房涨幅为8.7%，其中的高档公寓和别墅下降5.3%；90平方米及以下住房投资下降5.3%；办公楼投资小幅上涨0.8%，商业营业用房持续下降，下滑8.0%。在开发投资构成中，土地购置费上涨19.6%，涨幅低于设备工器具购置的22.9%，再次为建安工程上涨10.6%，安装工程持续负增长，下滑24.6%。土地：成交价款、购置面积仍大幅下跌。前三季度全国土地成交价款8186亿元，同比下跌18.2%，土地购置面积15454万平方米，同比下跌20.2%，跌幅分别较上半年收窄9.3和7.4个百分点。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的山西上涨141.4%，跌幅的海南下降57.2%。销售：商品房销售面积跌幅收窄，销售金额增速扩大。前三季度新建商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，跌幅较上半年收窄1.7个百分点；其中期房销售面积101963万平方米，同比增长4.5%，占总销量比重85.5%。商品房销售金额111491亿元，增长7.1%，增幅较上半年扩大1.5个百分点；其中期房销售金额97839亿元，同比增长10.3%，占总销售金额的87.7%。分类物业销售面积中住宅上涨1.1%，办公楼和商业营业用房分别下降11.0%、13.7%；分地区来看，东部及东北地区负增长，分别下降2.9%、5.9%、8.3%，中部和西部地区分别上涨0.5%、4.6%。库存：持续减少。9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少133万平方米。2、价格：房价上涨城市数量减少新房：上涨城市数量减少，同比涨幅明显收窄。7-9月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为60个、55个、53个，环比增幅算数平均值分别为0.59%、0.58%、0.53%。7、8月，70个大中城市房价同比为上涨，9月上涨城市数量减少1个，同比增幅算数平均值分别为10.09%、9.09%、8.57%。二手房：上涨城市持续减少。7-9月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为48个、43个、40个，环比指数算数平均值分别为0.37%、0.26%、0.27%。7-9月，价格同比上涨城市数量分别为67个、63个、59个，同比指数算数平均值分别为6.54%、5.31%、4.62%。3、城市：一线城市表现好于预期前三季度40重点城市中，12城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大，下降44.0%；28城市同比上涨，南宁以33.3%涨幅居首。重庆开发投资总额领先其他城市，为3322亿元，位于前十的还有上海、北京、杭州、广州、郑州、武汉、天津、苏州、深圳，在2000-3000亿元之间。销售面积方面， 40个重点城市中，19城市销售面积下滑，三亚跌幅居首下滑48.2%，其次呼和浩特下滑39.2%；21城市销售面积上涨，北京以43.7%涨幅居首。重庆以4564万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉、郑州、成都紧随其后，销售面积在2400万平方米左右，前十的还有苏州、西安、长沙、宁波、昆明、南昌，销售面积在1250-1619万平方米之间。12城市销售金额下滑，三亚跌幅居首下滑49.9%，其次呼和浩特下降30.6%；28城市上涨，北京以69.5%涨幅居首。上海超越重庆成为商品房销售金额最高的城市，分别为3881亿元、3826亿元，武汉销售金额高达3482亿元，前十的还有苏州、深圳、杭州、成都、郑州、北京、广州，销售金额在2303-2768亿元之间。4、企业：20强后房企集中度回落拿地态度谨慎集中度：20强之后房企回落。前三季度TOP100房企各梯队益金额集中度分化持续，TOP3，TOP4-10、TOP11-20集中度较去年有一定幅度的提升，分别为10.2%、12.0%、8.6%，分别提升0.4、0.5、0.5个百分点；20强之后房企集中度出现一定回落，TOP21-30、TOP30-50，TOP50-100集中度分别为5.7%、7.6%、9.3%，分别回落0.1、0.6、1.0个百分点。拿地：保持理性态度。前三季度，销售百强房企新增货值总量达7.2万亿，共有24家房企新增货值突破千亿，碧桂园、万科、融创位居前三，分别为6245.1亿元、4339.7亿元、3477.1亿元。百强房企拿地销售比下降至 0.38，其中4成房企拿地销售比不足0.3。龙头房企投资更为谨慎，TOP10 房企 1-9 月份新增土储平均成本为4646元/平方米，低于百强平均值近300元/平方米。5、金融：企业资金承压货币供应：平稳增长。9月末，广义货币(M2)余额195.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。9月16日，央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。房地产贷款：增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，增速比上季末低1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%；房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长9.4%。企业到位资金：增速平稳。前三季度，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，比上半年降低0.1个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长138.2%；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。三、存在问题：市场风险依然存在，结构分化加剧，部分企业存资金链断裂风险。一些过去风口上的细分产业，正在经历挤泡沫阶段，寻找到可持续发展模式是关键。目前房地产市场整体运行平稳，各项指标向好，不过在金融监管对房地产领域不断趋严下，企业资金链存在一定风险。同时，共享办公、长租公寓、特色小镇等细分市场在发展过程中处境两难，尚需找到平衡点和破解之处。1、融资监管收紧，房企资金链存风险。前三季度数据来看，房企资金链受销售回暖影响出现改善，但始于今年5月融资管控还在持续，近期严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的中央和地方性监管政策仍密集出台。房企融资分化也更加明显，银行贷款多倾向于优质房企，小房企得到的支持较少。同时，不少房企债务到期，企业资金压力凸显。2、共享办公盈利面临难题押宝未来。“共享办公”创办于2010年，2014年中国开始引入。SOHO3Q、优客工场、氪空间是国内行业的领先者。共享办公在2017年前后经历了一段高光时刻，此后行业开始调整，企业进入了并购重组阶段。在此期间，资金与经营问题一直久久不散，业绩亏损、模式单一、整体收缩，成为关注焦点。今年以来，几家知名共享办公企业相继调整管理层，不少公司都放出了上市计划，随着美国行业扛旗玩家“WeWork”撤回上市招股书，人们对共享办公的焦虑和质疑再次泛起。它是不是成功的商业模式？未来如何调整？移动办公能否成为趋势？目前，“共享办公”正处两难境地：扩张将亏损，不扩张丢市场。前期行业扩张过猛，速度过快，存在失序；不停烧饯，直接导致利润锐减甚至亏损；业主房租上涨，前期投入多，投资回报周期长，空置率高，利润空间小；入住企业一旦人员增多就撤出；传统办公室租金低于“共享办公”；小企业获客和融资难度高，两极分化态势明显等；这些都是整个行业面对的共同挑战。当前，“WeWork”中国的会员正常办公，但发展规模和速度正在下调。“优客工场”的上市时间和地点都未确定。他们都需要继续融资，以更广阔的未来前景做支撑。对管理层和运营模式进行调整，打造“全周期企业办公服务商”新战略，完成从“联系办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级，正在成为更多企业的发展目标。3、长租公寓又现新一轮“爆雷”。两年前，长租公寓得到政策和金融的双重支持，一时间成为产业发展的热点。但从去年到今年三季度，各地长租公寓“爆雷”不断。一批具有市场知名度的项目，如寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、乐伽公寓、悦如公寓、德寓、国畅等相继关门。表面上主要原因是经营预期和市场反馈不一致，成本高企，经营不善、资金链断裂，无力维持。但细究起来，有几个深层原因：急于扩张规模，经济实力和管运经验都嫌不足；高价收储，低价出租，难以闭环维系；向房东缴交租金一月或一季，向租房客收取租金半年或一年，原本的时间差未能顺畅打出；对经营者法律约束不足，押金、担保金制度缺失或存缺陷；自我造血功能不足，依赖外部不断输血，要求不断融资，而未能获得投资人和金融机构青睐；市场竞争激烈，市场租金水平下移；有商业模式，无盈利模式；房东租金被拖欠，引发业主撤出；找不到租客和房东的利益平衡点。目前，长租公寓的头部企业尚能坚持，而大批中小公寓项目则面临较大的洗牌和淘汰概率，股权转让或退出，渐成无奈选择。4、特色产业小镇如何继续往前走。特色产业小镇的提出和推动源自浙江，2015-2016年浙江率先提出建设37+42个省定特色产业小镇。2016-17年住建部提出在全国建设127+276个特色产业小镇，国家体育总局提出建设96个体育特色产业小镇。到了2018年全国各省市自治区公布的特色产业小镇规划总计竟高达2698个，大大高于国家发改委提出的全国建1000个的目标，总投资规模超过十万亿元。另外PPP项目入库数已有74个。特色产业小镇建设一直获得了各级政府在规划、土地、财政、金融等方面的支持。2019年4月，传出了全国淘汰整改419个特色产业小镇的消息。我们总结归纳的主要问题大致有：一哄而起，滥用、套用、借用，特色不鲜明，产镇不融合；缺失投资主体和权属界定；综合债务率过高，投资巨大，周期长后续无力；占地比重过高，破坏生态环境，被房地产业化等。从未来长处看，特色产业小镇是在中国城镇化浪潮、社会主义新农村建设和农村脱贫战略决战背景下应运而生的，当有巨大发展空间和潜力。当前放慢脚步、缩短战线、聚焦重点、求成不求滥，引入城市资本、城市人口、城市产业，似乎是破解之道。四、走势预判：四季度楼市总体稳中有升，全年房地产市场大概率实现销售量价再创历史新高。1、四季度楼市调控的主基调依然是维护市场稳定，宏观经济有保增长需求，但房地产政策不会大面积放松，也不会加码，“因城施策”依然是下阶段应对市场波动的主要手段。城市在遵循"一城一策"的政策基调下双向调控，一方面部分城市以人才落户等方式对现有政策进行优化，另一方面房价上涨、库存较低的城市将加大调控力度。金融信贷政策全面持续收紧，地方将逐步落实防范房地产金融风险的监管措施。2、四季度开发企业为冲业绩推盘更加积极，打折售楼再掀高峰，对应需求端改善购房者的集中释放。销售面积及金额将再创新高。房地产各项指标上，投资将保持高位稳定增长；四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，新增项目供应增加，营销力度加强，全年销售面积有望正增长，销售金额保持涨势；受季节影响，新开工节奏放缓；土地市场有所回升，但仍保持负增长，土地市场低位运行下，财务状况较好的房地产企业四季度将加大土地上投资力度，及时补仓。3、融资环境依然从紧，部分高杠杆企业可能面临借款兑付困难。房地产开发企业在融资环境全方位收紧下，不同类型企业表现更加分化，头部企业融资渠道较多，且拿地谨慎，经营风险总体可控。中型高杠杆房企则面临更多挑战，投资决策稍有不慎，资金回流不畅，轻则拖累发展速度，重则可能资金链断裂，破产倒闭。行业进入调整期，平台期，所有企业都应更加重视销售回款，进行风险管控、控制成本。

4月2日下午，市住建局党组书记、局长侯永同志带领办公室、房地产市场监管科、建筑市场监管科、审批服务办公室科室负责人实地调研市区房地产市场运行情况。侯永同志一行先后走访了建业、碧桂园和恒大等公司，并实地查看了建业公园里项目C区等项目复工复产和建设情况。每到一处，侯永同志详细询问新冠疫情对工程进度、房屋销售、资金周转等方面的影响，实地查看企业开复工、疫情防控和工程进展情况，耐心解答企业对国家、省、市关于积极应对疫情影响有效防范房地产市场风险相关政策适用的疑惑，探讨了企业对商丘房地产市场走势的预判，并诚恳听取了企业对住建部门工作的意见和建议。侯永指出，近几年，品牌房企的进驻对改善我市人居环境和提升城市形象方面起到了非常重要的作用，特别是在扶贫攻坚工作中，品牌房企主动承担社会责任，勇于投身于公益事业，市住建局向企业表示诚挚的感谢。作为房地产行业主管部门，市住建局将继续认真贯彻落实习总书记关于建立“亲”“清”政商关系，在本职工作需要、服务群众需要、促发展需要的基础上，真心诚意与企业交往，用实际行动支持企业发展，真诚主动接受企业对我们住建工作的监督，共同营造风清正气的营商环境。在谋划房地产业发展方面，侯永强调：一要坚定信心，疫情暂时影响了市场的发展，但机遇与挑战并存，我市的房地产市场形势市稳定健康的，整体形势是持续向好的，且商丘得天独厚的自然条件和良好的营商环境非常有利于企业的进一步发展。二是品牌房企要树标杆、做榜样，要在产品质量、安全意识、服务水平、诚信经营等方面高标准、严要求，要树立长远发展理念，打造民生精品，引领带动我市房地产市场更加健康稳定发展。【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:新浪乐居 优质内容推荐新开发商将接手新乡市中心烂尾多年的问题项目！山东新增确诊病例2例 初步判断系境外输入关联病例重磅！扬州将添7座过江通道！