房地产市场调研概念

本次文章以房地产投资岗位干货为主，适合刚进入投资岗位的小白学习，欢迎点赞收藏。市场调研是营销管理的基本功，对于投资人员来说也是拿地前市场判断必备的一项。市场研究需要一个公司自有完整的框架，调研之前应该根据框架梳理好要调研的重点，然后一步步去完成，最后以市场调研报告形式整理完成呈现出来。市场调研基本可以分为四个部分（城市概况调研、城市房地产分析、项目本体调研分析、项目竞品调研分析）：1、城市概况了解一个城市的房产，首先得了解这个城市的概况，从人口、经济、产业、规划等方面调研。人口调研：户籍人口、常住人口、近三年人口增减变化；在校小学生人数增长率：增长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强；城镇化率：当地城镇人口/常住人口，反映人口向城市聚集的过程和聚集程度。经济调研：近三年GDP总额和每年的增减、人均GDP、固定资产投资额；GDP和房地产发展关系人均GDP与城市发展阶段关系产业结构调研：城市主要产业、产业集中地、产业转型等信息；城市消费及收入水平：城乡居民人均收入；城市规划：一个城市的规划发展联动着房地产的发展，要想在一个城市投资房地产必须读懂一个城市的发展方向。2、城市房地产分析政策法规：城市房地产调规政策（限购、限价、限贷等）、城市拆迁政策、土地招拍挂政策、报规报批等政策；土地供需调研：该部分主要是自己在网上整理该城市或者该区域近三年的土地成交情况（包含土地供应面积、成交面积、成交均价、成交楼面价、溢价率等多项指标），推断拿地区域的土地价格以及后期土地供应数量；房地产供需调研：城市每年供应总面积、去化总面积、城市房地产去化周期、整体市场价格变化等指标；板块调研分析：拿地板块当前市场供需分析整理、客群分析等房地产调研图3、项目调研分析地块本体位置、四至、地块内有无建筑物、高压线等地块所在区域区位、交通、配套设施等优缺点分析；4、竞品市场调研竞品调研需要调研项目地块所在位置周围在售项目的项目开盘时间。项目推售节奏、项目产品分析、项目户型调研、以及所面对的客群分析等。项目调研内容最后根据竞品市场调研分析得出项目本体地块适合的产品定位。市场调研是投拓人最基本的职业技能，能否做好市场调研报告还是需要接触研判更多的项目，增长更多的经验，投拓人加油吧！

2020年5月14日 星期四 天气雷阵雨Hello!大家好，我今天还是房地产基础知识的搬运工——晨小房，原本应在4月30日与大家见面的，因为各方面的一些原因，延期了半个月。晨小房做这个专栏的初衷，本是想与地产小白们通过读书的方式，从最基础的开始，循序渐进地了解房地产行业的相关知识，从而一步步向房地产专业人士进阶。但前三期专栏做下来，得到了一些前辈的指点，也使得我开始思考，怎么样才能够给同行或是大众读者带来更有价值、有意义及可读性高的信息。有始有终，今天还是会履行上次的约定，让我们一起学习房地产市场的相关概念和分类，但从下次开始，晨小房的专栏会进行全新改版，我将从一些与大家切身利益相关的、或是大众比较关心的房地产相关问题着手，带着问题去学习与探寻答案，通过总结再与大家分享。今天的读书笔记：房地产市场的相关概念和分类(摘抄于余源鹏主编的《房地产基础知识——房地产入门培训一本通》)1. 市场的概念市场营销学认为，市场是指具有特定需要和欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部潜在顾客。市场的大小取决于上述这些顾客的数量的多少。在市场营销学者看来，卖主构成行业，而买主则构成市场。2. 房地产市场的概念根据营销学的观点，房地产市场是指包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。3. 房地产市场的分类房地产市场主要分为以下几类：(1) 房地产一级市场。它是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。房地产一级市场又称国家级市场，其主体(卖家)是代表国家的房地产管理部门。一级市场由国家控制经营，以利于国家对房地产市场的宏观调控。其任务一种是要按照城市规划和土地管理法的有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业;另一种是将国家所有的房产出租或出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产一级市场一般是土地的一级市场。目前，通常所说的“一级市场”一般是土地的一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“几通一平”的熟地。(2) 房地产二级市场。它是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产二级市场一般是指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场，包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场。(3) 房地产三级市场。它是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。房地产三级市场具有消费性质，此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。其反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为。例如，私房出租、出售等就是三级市场行为。(4) 房地产三种市场的比较，见表1-1.好啦，今天读书笔记的分享就到这里了。相聚总是短暂而美好，这应该是晨小房最后一次与大家分享这么正式的读书笔记了，下次见面，晨小房将给小伙伴们带来全新的栏目《晨小房地产知识一百问》，如果你有什么房地产行业相关的问题，也欢迎关注“潇湘晨报晨地产”微信公众号，给小编留言及留下联系方式。晨小房希望链接同频的你，与你一同去探究你所关心的问题，一起交流、学习和进步。好期待哦，下周见。

广州房地产市场分析调研报告_2020年8月月报一、宏观资讯全国宏观广州宏观二、土地市场整体供求价大数据分析土地成交详情及地块分析土地挂牌详情及地块分析三、住宅市场整体住宅供求价月度项目推新回顾住宅库存及去化周期四、商服市场公寓市场分析办公市场分析商业市场分析延伸阅读：广州楼市金九开局超预期，房地产补涨在即「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房住宅市场丨总结供应有所回落 多盘抢闸推新多盘抢闸金九节点，推售量达近两年高峰，11全新盘入市，整体去化46%取证量回落，8月共供应81万㎡、7700套，面积环比下降21%，同比上涨20%；多盘提前抢闸金九节点，30盘推新，推新套数及去化套数达近两年高峰，整体去化46%，其中11盘为全新入市。网签创2019 年来新高峰市场持续火热，网签量达2019年来单月高峰，南沙超增城为区域销冠8月全市网签105万㎡，环比上涨13%，同比上涨40%；全市网签均价27735元/㎡，环比上涨2.3%， 同比下降2.7%；南沙、增城两区网签面积共占全市过半，南沙恒大阳光半岛占套数榜首。整体存量下降 去化周期缩短全市整体存量增加，去化周期缩短，单区因供应及网签出现分化截至2020年8月底，全市库存818万㎡，去化周期缩短为11.0个月；本月供应大降，网签达高峰，多区网签上涨，存量随之下降、去化周期缩短；黄埔、天河去化周期最短，均在6个月内。

对于房地产领域进行深度研究，包括总结行业现状，预测未来政策变化与市场走向等，能够更好地启示企业运作。12月27日，贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”在北京举办，会上重磅发布了《2018年全国房地产市场报告》。报告显示，2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。第一部分：2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01. 新房增势终止2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。图：全国新房年度销售面积及同比（万方）数据来源：国家统计局图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手低温运行2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。图：全国二手房成交量（万套） 数据来源：贝壳研究院整理测算图：重点城市二手房成交月度走势及环比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。第二部分：2019的楼市前景- 政策预测：中温放松 -在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。- 市场预测：新房放量，二手触底 -01. 新房放量2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。图：全国商品住宅施工及新开工面积累计同比数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：2018年北京新房成交占比月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库02. 二手触底随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。图：重点一二线城市新增客源量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库03. 一线底火与二线压仓2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。图：北京新房及二手住宅成交总套数月度走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加， 2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。图：重点二线城市新房成交套数走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库图：重点二线城市二手房成交量走势数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库本文由合作方供稿支持我们请点赞或使用评论功能↓↓↓

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

作者: 中房研本篇研究的重点城市共28座：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、无锡、福州、厦门、佛山、东莞、南京、苏州、常州、徐州、合肥、郑州、武汉、长沙、济南、青岛、南宁、成都、西安、昆明、长春、大连。一、商品房住宅供应量明显回升2020年二季度，重点城市商品住宅供应量明显回升，监测的28个重点城市新增供应面积7377万平方米，较一季度增加190.8%，同比增加14.8%。其中一线城市供应面积总量648万平方米，较一季度增加140.9%，同比减少0.6%；二三线城市供应面积总量6729万平方米，较一季度增加196.7%，同比减少15.6%。（万平方米）图4-1 28城市月度商品住宅供应情况数据来源：CRIC.具体城市来看，中部和西部地区城市供应量更大，其中长沙以479万平方米供应量居首位，武汉、青岛紧随其后，供应面积分别为466万平方米、464万平方米，重庆、杭州也超过400万平方米。各城市较一季度供应面积均有不同程度回升，与去年同期相比，7城市同比下降，南京下降28.4%，跌幅居首；21城市同比上涨，大连以72.8%涨幅居首。表4-1 2020年二季度城市商品住宅供应面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.二、商品房住宅成交量环比大涨 基本恢复至去年同期水平2020年二季度，重点城市商品住宅成交量大幅上涨，监测的28个重点城市成交面积7573万平方米，较一季度增加128.4%，同比减少0.2%，基本恢复至去年同期水平。其中一线城市成交总量764万平方米，较一季度增加122.1%，同比减少5.8%，北京受二季度疫情二次爆发影响，成交面积同比减少34%，拉低整体成交水平；二三线城市成交总量6810万平方米，较一季度增加129.1%，同比增加0.5%。（万平方米）图4-2 28城市月度商品住宅成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，重庆成交面积明显领先于其他城市，二季度成交总量为650万平方米，杭州、徐州、青岛、佛山超过400万平方米。与一季度相比，各城市均有不同程度涨幅，与去年同期相比，各城市表现差异较大。10城市同比下降，宁波下降65.2%，跌幅居首，武汉、北京、西安跌幅超过三成；18城市同比上涨，徐州以104.7%涨幅居首，其次杭州、厦门涨幅超过四成。表4-2 2020年二季度城市商品住宅成交面积排行榜单位：万平方米，%数据来源：CRIC.三、商品房住宅库存有所增加二季度末，监测的28个重点城市商品住宅库存共计25597万平方米，较一季度末增加2561万平方米。从城市层面来看，库存面积最大的城市为青岛，超过2000万平方米，佛山、成都、大连、北京、长春、武汉库存面积在1500万平方米左右。与去年同期相比，23座城市库存增加，南宁以85%涨幅居首，其次武汉、郑州分别上涨65%、53%，重庆、青岛、北京涨幅超过四成；上海、佛山、合肥、宁波、东莞库存较去年同期有不同程度下滑。消化周期上，18个城市消化周期低于12个月，济南、杭州、常州、宁波、重庆不足6个月；10个城市消化周期超过12个月，北京、大连高于30个月。（万平方米）图4-3 28城市月度库存变化情况数据来源：CRIC.表4-3 城市商品住宅库存及消化周期单位：万平方米，月数据来源：CRIC.四、土地市场量价齐涨2020年二季度，监测的28个重点城市土地成交面积12627万平方米，较一季度增加73.1%，同比增加12.0%；成交总价11191亿元，较一季度增加126.9%，同比增加30.4%；土地均价8863元/平方米，较一季度上涨31.1%，同比上涨16.4%。图4-4 28城市月度土地成交情况数据来源：CRIC.具体城市来看，二季度重庆土地成交面积明显领先于其他城市，高达1462万平方米,其次青岛、长春超过900万平方米，9城市超过500万平方米。与去年同期相比，10城市成交面积减少，合肥、济南跌幅在五成左右；18城市成交面积增加，长春以212.8%涨幅居首，厦门、福州、佛山、长沙、上海、苏州也成倍增长。杭州成交总价明显高于其他城市，其次广州、上海超过700亿元，9城市超过500亿元。与去年同期相比，9城市成交总价减少，昆明、济南、大连、合肥跌幅明显，在五到六成之间；19城市成交面积增加，福州以213.7%涨幅居首，东莞、佛山、长春、上海、徐州、无锡也涨幅翻倍。表4-42020年二季度城市土地成交面积和金额排行榜单位：万平方米，亿元，%数据来源：CRIC.本文著作权，归中房研协所有。如需进行转载或引用时，请注明来源。

在整体经济下探、房地产市场高库存的双重压力下，房地产市场依然由黄金十年进入了白银时代。过去的十年，随着我国经济的不断发展以及城市化的快速推进，促使了我国房地产市场的迅速发展。然而，在房地产市场快速发展的同时，这其中也出现了很多问题，由于我国房地产市场经济处于不平衡的状态，导致城市和区域之间房地产市场的恶性扩张，极不利于人民生活水平的提高和整体经济健康持续的发展。经济改革、城镇化的加速发展以及市场不断扩大化的需求等等一系列有利因素，促进了我国房地产行业的快速发展。但是在市场快速发展的同时，也引起了一系列的问题，比如房价增长过快、市场分化严重（一二线城市房价居高不下，三四线城市房价陷入高库存比的攻坚战中）、楼市趋于恶性竞争环境中等等。对于市场中出现的问题，国家也出台过一些调控政策进行调控，虽然有些政策起到了一定的作用，但也有很多问题没有得到解决。那么对于中国房地产市场未来的发展和趋势，我们应该从以下几个方面去思考和采取相应的对策。一、我国房地产市场消费者需求分析作为一种商品，从本质意义上说房地产价格是由供给和需求因素决定的。但房地产商品和房地产行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。由于对房地产需求的不同和消费者收入以及经济水平不同，房地产市场中存在几类不同的消费群体，他们对房地产产品有不同的需求，而影响房地产需求的主演因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；（3）相关物品的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期。当前我国房地产市场的需求大致可以分为生产性需求、消费性需求、投资性需求三种类型。其中，生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者；消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右；投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。从目前房地产市场中我们可以得知，投资性需求在房地产市场占有很大比例，在房地产价格持续上涨的同时，已经把它当作一种投资商品，这种模式在一定程度上已经改变了市场中的供需平衡。图1投资性房地产市场供给需求曲线由图1可以看出，S代表供给曲线，D1、D2分别代表需求曲线，当投机购房者预期房价会上涨时，会增加其购买量，需求曲线表现为从D1向右移动到D2，对应的价格从P1上涨到P2，成交量由Q1增加到Q2，房地产市场的非均衡性特征在这里得到明显的体现。二、房地产供给与开发现状1.房地产供给分析地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商价值的实现取决于供给和需求的统一。储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。2.房地产开发现状图一商品房销售指数图二房地产投资开发指数资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理房地产市场近年来高速增长趋势不在，行业改革加转型需求加大。从图一、图二可以看出2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。图三国房景气指数数据来源：国家统计局，中国产业信息网整理国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100为景气空间，低于100为不景气空间。该指数在去年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行，2015年5月国房景气指数92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年1-5月房地产开发投资资金来源累计45966亿元，同比下降1.6%。从上面几组数据可以看出，在经过长达十年的房地产黄金时期，在近期有所回落，虽然说在2015年的下半年有温和的回升，但是仍然不改房地产下滑的趋势。需求的下降以及经济发展的下滑，导致房地产高库存，在未来一两年甚至几年内都将是以去库存为主的开发模式。一、房地产市场未来发展趋势尽管经济增速的下滑和库存的快速增长，导致需求短暂回落，但未来一段时间中国房地产市场还有一定的发展空间。根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在较大的住房需求缺口。但是经过一段长期的发展和摸索，未来中国房地产市场不会像前一段时间那样野蛮式的增长，一定是循序渐进，以市场细分的模式增长。1.市场不断细分市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。　因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。2.开发企业的细分经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。市场的规律再次告诉我们，一旦行业发展进入成熟期后，只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，必将不断地被边缘化，甚至改行出局。3.产业和商业模式的细分随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。尽管市场不断分化，供需结构不断矛盾化，区域价格差别化不断扩大，但是整体市场将是以稳步增长的趋势发展下去。房价将逐步趋于理性，政府的有效调控，避免房地产泡沫的风险，促使房地产市场平稳健康的发展；未来将会有更多的保障房措施出台，以保障中低收入人口的住房需求；楼市的黄金十年已然过去，我们迎来的将是地产白银时代，创造一个合理、健康、稳步发展的房地产市场将是未来十年的一个大趋势。

01 4月港城楼市政策1、2020年度市区住房保障标准调整，各收入线的准入标准，分别提高2000至3000元不等，准入门槛降低4月22日市政府召开的新闻发布会，本月我市印发了《关于调整2020年度连云港市市区住房保障标准的通知》，明确廉租房申请家庭的低收入线由人均年可支配收入低于15000元提高至18000元；公租房和经济房申请家庭的中等偏下收入线由人均年可支配收入低于28000元提高至30000元；两限房申请家庭收入线由人均年可支配收入低于32000元提高至34000元。这也意味着，准入门槛降低后，一批之前因收入超标不符合保障条件的住房困难家庭将被纳入保障范围。2、连云港市住房公积金贷款政策调整4月30日上午，市住房公积金管理中心召开新闻发布会，通报我市实行住房公积金贷款差别化利率暨账户规范管理工作情况。5月10日起，我市将实行住房公积金贷款差别化利率，职工家庭购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率执行；职工家庭购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款利率按住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行。02 4月港城楼市运行情况4月连云港楼市成交同比、环比均上涨据统计截止4月30日，4月份连云港市共成交商品房4360套，成交面积约516265.44平方米，日均成交145套，套均面积约118.41平方米。从房屋用途看：住宅成交3839套，成交面积482300.97平方米，商业成交179套，成交面积19168.38平方米，办公成交100套，成交面积6374平方米。从房屋区属看: 4月份市区（海州区、连云区、高新区、开发区）楼市成交商品房1954套，成交面积约225527.72平方米，日均成交65套，套均面积约115.42平方米；一区三县（赣榆区、灌云县、灌南县、东海县）楼市成交商品房2406套，成交面积约290737.72平方米，日均成交80套，套均面积约120.84平方米。与2020年3月份的连云港楼市整体成交量（商品房共成交3822套，成交面积452955.43平方米）相比，2020年4月份全市商品房成交套数增加了538套，环比增长14.08%；商品房成交面积增加了63310.01平方米，环比上升13.98%。与2019年4月同期（商品房共成交4234套，成交面积487239.31平方米）相比，今年全市4月份成交套数比去年4月份成交增加126套，同比增长2.98%，成交面积较去年同期增加了29026.13平方米，成交面积同比增长5.96%。海州区4月成交商品房745套，成交面积约86039.63平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交635套，成交面积63830.08平方米）增加了110套，环比增长17.32%；商品房成交面积增加了22209.55平方米，环比增长34.79%。不过与去年同期相比，该区的商品房成交套数也呈现上涨状态。2020年4月较2019年4月（商品房共成交742套，成交面积69594.38平方米），海州区楼市成交增加了3套，同比上涨0.4%，成交面积增加了16445.25平方米，同比上涨23.63%。就整体区域成交来看，4月海州区楼市成交环比、同比均上涨。连云区4月成交商品房250套，成交面积约29655.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交164套，成交面积19097.27平方米）增加了86套，环比增长52.44%，成交面积增加了10557.94平方米，环比增长55.29%。与去年同期（商品房共成交168套，成交面积19330.36平方米）相比，连云区楼市成交同样有较大涨幅，该区的商品房成交套数较去年同期增加了82套，同比增长48.81%，成交面积增长了10324.85平方米，同比增长53.41%。高新区4月成交商品房481套，成交面积约57791.67平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交152套，成交面积18610.9平方米）大幅增加了329套，环比增长216.45%，成交面积增加了39180.77平方米，环比上升210.53%。与去年4月同期（商品房共成交501套，成交面积55516.91平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了20套，同比下降3.99%；成交面积增加了2274.76平方米，同比上涨4.10%。开发区4月成交478套，成交面积约52041.21平方米，较2020年3月份该区的商品房成交套数（商品房共成交484套，成交面积47378.33平方米）减少了6套，环比下跌1.24%，成交面积增加了4662.88平方米，环比上升9.84%。与去年4月同期（商品房共成交675套，成交面积80287.97平方米）相比，该区的商品房成交套数减少了197套，同比下降29.19%；成交面积减少了28246.76平方米，同比下降35.18%。03 连云港楼市4月推盘情况连云港2020年4月推盘量增长较大在新推房源信息中，据统计4月市区有12家楼盘新推房源共计2502套，推盘总面积达274792.75㎡。比3月（5家楼盘新推房源共计458套，面积48614.18平方米）的推盘量增加了2044套，面积增加226178.57平方米。4月份申领预售的楼盘中，四季福馨佳园首次开盘面市，其他为老盘应市加推。具体如下：04 连云港楼市4月成交排行4月成交排行榜出炉 万象新海东苑加推大卖在4月成交前十的排名中，依然是那几个熟悉的楼盘，除去瑞安花园拆迁安置小区，万象新海东苑成为4月销冠，优越地理位置加上亲民的价格极具性价比，使万象新海东苑在周边项目中脱颖而出，取得热销。金辉在连云港可谓是明星房企，市场认可度高，销量一直遥遥领先，实力品牌房企恒大、新城、金鹰、财信等楼盘也榜上有名。05 土地市场市区无地块成交，五宗地块挂牌，具体情况如下：金三银四已宣告结束，在坚持“住房不炒”的大环境下，以及受新冠疫情的巨大影响，2020年第一季度，港城楼市都表现欠佳。进入4月，随着各大企业、商场复工，市场情况才有所好转，疫情期间积压的购房需求，在本月得到充分释放，高新区板块表现最为抢眼，同比、环比增幅最大，开发区则意外的出现了同比、环比均下降的情况。随着经济运行逐渐恢复平稳，相信后续的市场会有良好的表现。数据来源：连云港房地产网【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】文章来源:乐居买房 优质内容推荐100%签约！义乌这个村今日开拆！与这个项目有关……投资8个亿！桂林汽车总站最新规划公布，今后要叫这个名字了！尘埃落定！南充国际会展中心项目进入开工倒计时

□每经特约评论员 尹中立（荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任）2021年以来，楼市政策不断收紧。3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。回顾2020年的房地产市场的表现应该是超预期的，年初的新冠疫情让市场暂时冻结，房地产市场曾经一度受到较大冲击，但全年的数据（新房销售面积和金额）却再创新高。每经记者 王佳飞 摄展望2021年，笔者认为维持房地产市场整体平稳运行是大概率事件，但市场的分化或许仍将继续。在金融监管政策影响下，房企的经营行为可能会受到影响。2021年可能会出现以下五大趋势：趋势一：市场分化会继续2020年房地产的最明显的特征是分化，主要表现在：不同城市之间的市场出现明显分化，总体来说一线城市价升量增，而三四线城市则相反；在同一个城市内部也出现分化，核心地带的住宅涨幅明显大于外围地带；从成交户型看，同样出现分化，大户型的成交增速明显高于小户型的增速；租金与房价之间的分化，总体来说租金是下降的，但房价却是上涨的。反差最强烈的是深圳，2020年二手房价格大涨超过二成，但租金却下降4%左右。笔者认为，房地产市场出现分化的主要原因有以下几方面：一是过去几年房地产调控政策对一线城市采取严控房价的策略，经过几年的累计，购买力增加。对于三四线城市则实施“去库存”策略，以棚户区改造为代表的政策措施有力地刺激了三四线城市的房地产市场，随着棚改政策的退出，这些三四线城市的购买力不济是预料之中的。二是由于疫情的影响，海外留学的高端人才回流加速，带动了资金流的回流，这些高端人才主要流向一线城市。三是宽松的宏观政策的主要受益者是高净值人群，他们的财富快速增加，这是高端物业的需求增速快于一般住宅的主要原因。假如国内外疫情蔓延在2021年仍然难以得到控制，则上述趋势仍将继续。反之，如果疫情快速得到有效控制，货币政策回归中性，上述因素就逐渐弱化，市场的分化现象也将消失。趋势二：房地产业进入低增长时代随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业全面进入低增长、低利润的时代。据克而瑞统计，2020年部分规模上市房企的全口径业绩增速从2019年的约19%放缓至约11.2%。45家企业中，28家房企增速有明显放缓，5家房企业绩转向负增长。该趋势估计在今年将继续维持并强化。2020年出台的“三道红线”针对的是房地产开发企业的“三高”经营模式，迫使企业降低财务杠杆率。此政策一旦全面实施，整个房地产行业的平均杠杆率将会出现明显下降，按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍。控制了财务杠杆也就限制了盈利能力。对于单个企业来说，负债扩张的最快速度就是15%，不可能出现过去50%以上（个别企业甚至出现连年翻番）的年增长速度。因此，从净利润率的角度看，要实现类似过去十几年动辄30%甚至更高的净利润率就有些困难了。甚至不排除将出现业绩负增长的企业。整体来看，2021年开发商的重点会是去库存、去杠杆。一方面，融资新规影响房企投资意愿，拿地减少。另一方面，2021年房企到期债务同比增长36%，加上“三道红线”影响，房企现金流处于非常紧张的状态，需要加速回款，缓解现金流压力。过去房价地价单边上涨的时候，大家都不觉得库存是个问题，土地储备持有时间越久，房价上涨了，利润更高，但是未来库存是一个大问题，房企要改善资产负债表，最好的办法是把库存变成现金，尽量追求零库存。由于头部企业得到的监管更多，去杠杆的压力增加，增长会明显放缓，因此行业前10或前5企业的市场集中度将出现一定程度的下降。趋势三：房企开启多元化经营时代专业化经营曾经是万科获得市场认可的关键理念，但此一时，彼一时。当年很少有行业的盈利水平能获得超过房地产开发，随着房地产行业盈利水平向社会平均利润率回归，房地产开发企业围绕主业进行多元化经营的现象将逐渐增加。具体来看，笔者认为地产多元化，可能会有以下方向：一是从主业出发，围绕上下游业务进行扩展。居住服务类是重要投资方向之一，包括房地产经纪行业、物业、文旅、长租、联合办公、智能家居、装修装饰，等等。二是跳出主业，跨行业发展。机器人、汽车、农业、体育、文化、生命科学，就属于这一类。这一类发展的机会，在于技术进步、消费升级，技术进步可以诞生全新的产品，消费升级可以诞生全新的市场，对于新进企业和资本来说，这就是机会。趋势四：数字科技转型未来会是一个数字化的时代。去年，受到疫情影响，很多房企开始重视营销数字化，而贝壳于2020年在美国股票市场上市，当前的市值远超过万科，让很多房企看到了地产数字化巨大的想象空间。预计今年，会有越来越多头部房企布局数字科技领域。企业做数字化转型，有四个主要目的：一是能促进管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到业务赋能；三是要辅助决策；四是使房企的营业模式发生颠覆性的变化。科技在地产行业的应用也会越来越深入，甚至会成为房企核心竞争力之一。趋势五：市值和信用管理将受重视过去，房地产开发企业非常关注市场销售的规模排名，因为有了市场规模地位就可以获得充分的金融支持。但随着“三道红线”监管指标的实施，这样的秩序可能会发生改变。金融机构从重视开发企业的规模转变为关注其财务质量，由此导致房企的关注焦点也会出现变化，规模不再是十分重要的指标。从过去几年的排名看，TOP100的榜单似乎在逐渐稳定下来，TOP10只1~2个位次会变动，TOP20的新面孔变动率也在20%以内。但随着“三道红线”的实施，房地产行业的江湖座次可能要重新排序。开发企业的信用风险的管理将愈发重要。2020年债券市场的违约案例快速增加，地产行业的违约案例最受关注。以往的金融机构对于开发企业的信用风险并没有进行科学的评估能力，他们评判企业风险的主要因素往往是规模，只要规模比较大的房地产开发企业就可以容易获得金融机构的信任。随着规模较大的房地产开发企业违约案例的出现，加上监管者出台一系列指标要求，金融机构对房地产开发企业的信用风险评估必将越来越精细化，倒逼房地产开发企业充分重视自身的信用风险管理。资本市场日益成为机构主导的时代，相对于房地产开发规模而言，市值管理更加重要，如果不重视市值管理，公司就会越来越被边缘化。因此，如何与机构投资者继续沟通？如何完善公司治理制度？将成为上市公司日常管理工作中的重要课题。每日经济新闻