2018房地产市场调研分析

2018年房地产行业发展如何？2019年房地产行业将如何发展？随着山东菏泽宣布放开限售后，多地楼市调控政策也出现了一些变化。“大放水来了”“房价要暴涨了”等谣言不胫而走。最近，到底哪些地方的楼市调控有了新动作？明年楼市会不会“大松绑”？房价又会不会重现猛涨势头？11月中国房地产行业发展概况分析据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年11月中国城市租赁价格指数为1037.1点，环比下跌0.32%，同比跌幅0.85%。从全国租赁交易价格指数表来看，该指数已连续第8个月出现同比下跌态势。市场需求：商品房销售面积、销售额小幅收窄。2018年1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中，住宅销售面积增长2.1%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。TOP100房企销售额方面，2018年中国房地产市场逐步进入稳步发展阶段。2018年1-11月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房企的销售总额达36691.6亿元，销售额占比达40.6%。从销售情况来看，2018年前11月销售破千亿房企增至26家，TOP100门槛升至236.3亿元。分阵营来看，销售额超千亿的企业有26家，其中碧桂园、万科与恒大均超五千亿，3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%；1000-5000亿的企业共23家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500-1000亿的企业有27家，销售额均值为675.8亿元；100-500亿的企业销售额均值为317.7亿元；TOP100门槛升至236.3亿元。2018年1-11月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况数据来源：前瞻产业研究院整理2018年中国房地产发展现象分析1、有的对商业地产开了口子，广州商服类地产可有条件卖个人。12月19日，广州市住建委发文，宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策，去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象，可以销售给个人。而早在2017年3月30日，广州市就发布通知，进一步收紧楼市限购，其中包括加强商服类房地产项目管理。个人想购买商服类地产项目用作居住的窗口被关上。如今这份文件的出台，是对此前楼市调控政策的微调。2、有的购房条件放宽了，珠海非本市户籍购房社保要求松动12月21日，珠海市住房和城乡规划建设局发布消息，该市相关区域已经降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房续缴纳社保时间缩短，只需根据人才类型不同要求社保缴纳时间分别为1个月、3个月、1年不等。就可获得购房资格。这就意味着，非珠海市户籍居民购房不需要再连续缴纳5年社保。3、有的首套房利率下调了，深圳多家银行下调首套房贷利率近日有媒体报道，深圳多家银行将首套房贷利率下调。其中，建设银行、工商银行、中国银行已将首套房贷利率下调至基准利率上浮10%，而农业银行和交通银行暂未下调。尽管近期多地传出下调房贷利率，但总体来看，房贷利率仍处于较高水平。2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比10月持平；11月，上调利率银行数量较上月减少，首套平均利率首次出现持平，整体来看利率保持相对稳定。仔细查看多地的政策微调，不难发现，这些变化是各地政府在履行地方政府主体责任的前提下，根据本地房地产市场的实际情况，进行的政策调整。比如，深圳多家银行下调首套房贷利率，是在前期连续多个月上涨的情况下，适度回调，与楼市松绑并无必然联系。2019年楼市往哪儿走？——未来4大发展大趋势楼市消息不断，如何能在众说纷纭中不被人忽悠？看清大势是关键。那么，2019年楼市的大势是什么？主要有4个：1、2019年，楼市稳字当头“三稳”(稳地价稳房价稳预期)被列入住建部2019年十项重点任务之首，其重要性不言自明。对于房地产市场来说，稳定压倒一切。需要指出的是，稳定其实是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。日前召开的中央经济工作会议也提出，要构建房地产市场健康发展长效机制。2、房住不炒不会有丝毫动摇中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。住建部2019年十项重点任务中明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这些基调再次给刚需购房群体吃了定心丸。人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，也将降低准入门槛，增加公租房有效供应。3、分类调控将成楼市常态房地产市场的平稳运行，离不开因城施策、分类指导。我国幅员辽阔，各地情况千差万别。从房地产市场的实际表现看，大半年来，不同城市出现了“冷热不均”的现实情况。住建部2019年十项重点任务重申坚持分类调控思路。因此，分类调控政策将成为楼市常态。4、租赁或将成为更多人选择住建部2019年十项重点任务中指出，人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。对于租房族来讲，这可是个好消息，供应的增加将使租房更为轻松，租赁或将成为更多人的选择。（文章来源：前瞻产业研究院）

移动金融智选平台融360大数据研究院日前对外发布的《2018年房地产市场回顾及未来展望》报告表明，2018年房地产市场政策密集出台、房贷利率拐点初现，2019年市场仍将保持平稳、房贷利率可能小幅下降。2018年政策密集落地年末出现松动迹象2018年房地产市场正值“房住不炒”“限购、限售、限贷、限价、限商”时期，各地区房地产政策表现趋严，调控措施更细节、更全面。但是在2018年底，个别城市出现了“松动”的迹象。2018年3月，多地区提高首付比例及调整贷款额度、提高首二套界定标准、加大购房贷款资格审核力度，同期央行的政策导向需要放缓个人住房贷款增速，合理把控居民的杠杆率。年末，部分地区房地产政策释放出松绑迹象，结合当地的实际情况，针对限购、限售政策作了调整，从地区政策调整的方向上看，的确是较之前更宽松些，因地制宜或许在后期的调控中更为有效。同期央行出现定向降准，银行业的流动性压力得到较好的缓解，对市场中房屋贷款业务也表现出利好的趋势，利率方面也出现松动下调的迹象。2018年经济环境加政策调控市场呈现多元化特点2018年房地产市场呈现如下几个特点：一是2018年住户中长期消费贷款总量上涨，增速放缓。2018年在控制房贷增速的大环境背景下，房贷增速的确得到有效放缓。2018年住户中长期消费贷款余额从年初的24.67万亿元增长到年末的28.40万亿元，2018全年住户中长期贷款增量3.73万亿元环比2017年全年增量3.95万亿下降5.57%。2018年住户中长期消费贷款增速下滑，一方面受政策指向调控作用，另一方面受市场中需求变化影响，增速表现出波动下滑。政策的严格控制，使得市场得到净化，剩下的刚需贷款需求基本可以真实反映市场中真实的需求情况。自2017年以来房地产市场受到严格的管控和治理，限购限售限贷、打击投机炒房使得楼市交易逐步降温，在住户中长期消费贷款增量、环比增速上均有所表现。2017年以后环比增速呈现逐步下降趋势。二是个人住房贷款余额同比上升，增速降低。从个人住房贷款余额的历史数据上来，季度的余额量较之前出现明显上升，2018年个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。上升主要由于房屋价格上涨的影响，销售火爆导致供需出现紧张，价格上涨较快从而导致房屋贷款总金额上升，但是从同比的涨幅来看，同比数据在经历一个峰值后，开始表现出波动回落的趋势。个人住房贷款余额增量在2006年-2013年期间，数值表现较小，但是同比增幅波动较大，出现上涨时增幅较大。2014年-2018年期间，数值表现较大，主要原因由于房产价格上涨较大，在相同交易面积的情况下贷款总额明显高于前一期间数值。其中2014年-2016年增量呈现稳步上涨趋势，同比呈现上升趋势，此期间房屋价格出现上涨同时，交易量也出现上升；自2016年下半年至2018年增量数据出现下滑，同时同比涨幅出现下滑，此期间受到大经济环境以及政策的调控影响明显，大部分投机性质贷款购房行为被驱逐，交易量以及购房热情有所下降，房屋价格上涨动力不足，同时按揭贷款利率出现上涨，购房成本上升。三是住宅销售面积总量上升，现房销售面积下滑。国家统计局公开数据显示，2018年12月商品住宅销售面积累计为147929.42万平方米，累计增长2.2%，其中现房累计销售面积为23204.71万平方米，累计降低25.7%，期房累计销售面积124724.71万平方米，累计增长9.8%。全年住宅总销售面积呈现上涨，现房销售面积出现下滑，期房销售面积呈现上涨。现房交易多为二手房交易，随着政策对于二套房的购买限制，现房销售量出现下滑；期房交易周期较长，需求主要由刚需支撑，随着市场得到净化以及政策的利好，期房交易量呈现上升。2018年度在房住不炒、限购限售等一系列政策调控作用下，大批量的非居住需求的投资购房行为离场，政策的指向对于商品住宅销售产生了直接影响。驱赶投资行为意味着市场中销售量将主要由刚需群体支撑，由于刚需群体短期内不会出现大幅度增长，较先前销量涨幅自然出现下滑，尤其表现在现房销售上。从占比上看，期房销量仍占据市场中较大比重。由于市场中现房交易往往存在非首次交易的情况，存在投资炒作的可能性比较大，政策监管下此部分销量会受到较大影响。期房由于房屋是未来时间上的交易，一般为首次交易且完成二次交易的周转时间较长，受影响程度小于现房。另外，各地保障性住房政策实施，提供了大量的保障性住房入市，其中多为期房的形式，对期房的交易总量上涨存在影响。四是房价指数出现分化，新房微涨，二手房下跌。在房产政策趋严趋细，打击加杠杆炒房投机行为、限购限售的大背景下，新房与二手房表现出迥然不同的变化趋势。新房受到销量上升的促进，价格出现微涨；市场中二手房多为现房，随着销量下滑，价格相应出现下滑。其中，一线城市由于自身经济的特点对市场变动的敏感度更高，新房、二手房表现出的变化趋势更明显。市场调控趋严的情况下，新房价格表现出上涨的趋势。新房多以期房为主，新房价格上涨表明新房销量上有所上升，受供需影响，价格表现为上涨。在限售限购的情况下，支撑新房交易的群体主要以刚需为主，一线城市推出共有产权房期房，也可以起到解决供需压力的情况，避免新房价格出现不稳定，过度上涨。五是房屋按揭贷款利率低速上涨，年末出现回落。2018年房贷利率持续上涨但涨幅呈现不断缩小趋势，年末时，随着央行降准市场资金充裕以及房地产政策松绑迹象的显现，房贷利率出现小幅回落。截至2018年12月底，全国首套房贷利率为5.68%，相当于基准上浮15.9%，二套房平均利率为6.04%，相当于基准上浮23.3%。从绝对值上来看并未达到历史峰值水平，但从基准上浮幅度来说已经达到最高点，历史数值较基准上浮仅为5%-10%。在房贷业务中，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行这五大行占据较大市场份额，对市场的利率水平影响较大。2018年五大行首套房平均贷款利率由年初的5.36%持续上升至11月份的5.70%，12月出现小幅回落至5.66%，相当于基准上浮15.5%，五大行二套房平均利率为6.03%，相当于基准上浮23.1%。相比于全国的房贷利率水平来看，总体而言五大行的平均利率水平略低于全国。二套房利率由于进一步上涨的空间有限，五大行与全国数据相近，变动趋势一致。利率受政策影响更直接更明显，2018年首二套利率保持上涨，其中一线城市率先变动，二线城市逐步跟进，总体趋势相同，各地存在差异。五大行也表现出不同的涨幅和增量。五大行首套利率在年初时期表现差异较大，年末时候数值均有上涨，但差异值缩小。利率上涨空间正逐步缩小，2018年底已经出现均值下调的情况，未来更多银行向大行利率看齐的可能性增大，银行利率表现出回调的情况将会增多。2019年市场走势：房价走势稳字当头房贷利率可能回调展望2019年，从政策方面来看，以稳为主，“一城一策”将加大区域分化。在整体经济大环境未发生大变化的情况下，预计2019年房地产调控政策上仍是以严格为主，依旧发挥长效机制作用。但各地具体实施细则将不再是一刀切，因地制宜、因城施策会得到更多的推广和应用，一线城市与二线城市存在的具体问题不同，相应的解决方案和措施也将有所差异，对于刚需的保障措施将会加速落实，完成房屋回归居住属性，既要从外部净化市场也要从内部优化结构提供更多行之有效的保障措施。从房屋交易情况来看，新房的交易仍将占据市场中的较大份额。限购限售存在因城市不同而出现调整的可能，二手房交易在驱除投机行为的前提下将会得到回升。预计2019年整体交易量会出现低幅回升，城市保障性住房也将更多投入市场中，缓解交易市场中的供需压力，既要保障住有所居，又要提防投机炒房、破坏市场秩序。对于房价走势，2019年稳字当头，在正常通货膨胀的情况下，房价会有所回升。政策提供更多资源供给，避免供需过分紧张带来的房价暴涨；足量刚需支撑市场需求也不会出现供需失调带来的房价暴跌。一线城市房价仍存在小幅波动的可能，二线以及三线城市出现降温的可能性较一线城市更大。从房贷利率走势来看，融360大数据研究院认为，2019年利率出现回调的可能性增大。2018年以来央行实施了五次降准，目前市场流动性呈现合理充裕状态，有利于信贷规模扩大。从风险角度来看，个人住房贷款也是相对风险较小的资产，银行相对更有意愿去加大这方面的信贷规模。但由于央行的流动性是意在输血给民营企业、小微企业，并未放开对房地产的金融监管，因此银行对房地产的倾斜度也是有限的。受购房市场环境净化以及资金流动性的利好，刚需群体利益需要得到保障。但是一线城市与二线城市仍存在差异，一般一线城市较二线城市利率更低，主要受城市经济情况、银行数量、体量以及业务量影响。不过，从目前来看，即使在一线城市，利率短期内也将无法回落至优惠折扣水平。

概况：2018年重庆市住宅价格较2017年增长明显，但涨幅下降，尤其是在下半年后，住宅价格出现了小幅下降；商业用房成交面积与成交金额齐跌；办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌，但成交单价有所上涨。一、宏观经济（一）国家宏观经济2018年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值64734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。1、房地产开发投资完成情况2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。 2、商品房销售和待售情况2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。2018年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。 4、房地产开发景气指数12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。表1 2018年1-12月全国房地产开发和销售情况表2 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况表3 2018年1-12月东中西部和东北地区房地产销售情况（二）重庆市宏观经济2018年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。（三）重庆市商品房市场现状1、房地产开发投资完成情况1-11月，重庆房地产开发投资3861.25亿元，同比增长8.0%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资2765.18亿元，同比增长17.4%，增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米，同比增长4.1%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积17585.18万平方米，增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米，同比增长31.8%。其中，住宅新开工面积4798.46万平方米，增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面积1640.50万平方米，下降40.6%。2、商品房销售情况1-11月，商品房销售面积5780.21万平方米，同比下降3.5%。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降27.4%，商业营业用房销售面积下降19.1%。（四）主要政策回顾1、国家房地产政策1月，国土资源部印发《关于做好2018年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，部署启动2018年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模，原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的，应具体说明情况和理由，省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持正常连续性、稳定性。2018年房地产调控定位基调明确，以方便是调控政策不放松，另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面，更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。3月5日，国务院总理李克强政府工作报告中提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳定增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革，效率变革，动力变革，特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展，促进经济社会撤销健康发展。5月22日，为支持企业改制重组，优化市场环境，财政部、税务总局发布《继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。5月19日，住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到，要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。6月25日，住房和城乡建设部、公安部、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。涉及北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳30个城市。2、重庆房地产政策2018年1月，市政府办公厅发布《重庆市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在2018-2020年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。2018年3月，《重庆市城市规划管理技术规定（修订）》于2017年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自2018年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神及总书记关于城市规划建设管理系列讲话精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。2018年4月，2018年重庆市计划供应住宅用地29000亩。5月31日，重庆市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。2018年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。8月继续出台土地新规“建设智慧社区”，要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%，建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台，全方位智能管理社区的各类物业服务。二、重庆市主城区房地产市场宏观分析2018年，主城区商品房供应面积3720.58万平方米，同比增长52.02%，其中住宅供应面积3136.21万平方米，增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米，下降1.8%，其中住宅销售面积2762.52万平方米，增长2.07%。商品房销售额373.05亿元，增长16.19%，其中住宅销售额306.11亿元，增长26.74%。（一）土地市场2018年重庆主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100宗，其中通过拍卖成交48宗，挂牌成交52宗，与2017年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面积12610亩，相较于2017年的18482亩，同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元，相较于2017年的1404.29亿元，下降42.34%。2018年的土地市场与2017年相比，成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为2017年各房企的拿地意向强，且平均溢价率高；另一方面是2018年重庆市切实贯彻落实“房是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制房价过快上涨，房企拿地意愿降低，平均溢价率降低，且更多土地为挂牌成交。从区域出让土地情况来看，2018年两江新区共出让土地5410亩，约占出让总量的43%;其次为巴南区，共出让土地2649亩，约占出让总量的21%，成为房企布局的热门区域;沙坪坝区出让土地1404亩，约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地，成为土地资源最稀缺的区域。从成交均价来看，全市2018年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩，是重庆主城区土地价格最高的区域，其次为渝北区，土地均价为953万元/亩，南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四，其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外，去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。综合来看，发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少，价值更为凸显，因此土地价值也更高。从土地出让面积来看，出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两路、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区，其余5个属于西区和南区，土地供应的板块集中度较低，土地供给侧呈现出西南北并进，共同发展的局面。由此也可看出，主城区房地产布局中心外移至1.5环，如两路、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外，如龙兴、水土等板块。从土地单价来看，土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两路、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大杨石组团的亩均价为1411万元/亩，悦来组团的亩均价为1278万元/亩，其余8个板块每亩地价均未超过1000万。值得注意的是，土地单价TOP10中有8宗地位于北区，且其中6宗位于两路组团。数据统计，2018年成交总价为809.73亿元，排名前十的10宗地成交总金额为254.64亿元，约占成交总金额的31%。从成交金额来看，2017年土地成交均价为641.64万元/亩，2018年土地成交均价为642.11万元/亩，同比略有上涨。从地块分布来看，高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域，由于土地供应体量一般较大且地价单价高，从而拉高了总价。数据显示，2018年成交楼面价排名top10的土地中，有5宗地位于北区。但排名前五的5宗地有3宗位于大杨石组团，该组团的发展潜力不容小觑。（二）住宅市场在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2762.52万方，同比2017年增长2.07%。商品住宅成交250669套，同比2017年下降8.11%。2018年重庆主城区住宅市场物业结构出现明显变化，普通住宅成交占比上涨，别墅及其他住宅用房成交占比下降。在高层方面，2018年渝北区依然是重庆房地产最热的区域。无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。2018年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方，比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方，是主城区唯一一个成交量低于100万方的区，但其成交均价是主城区最高的区域，也是主城区唯一一个成交均价超20000的区，为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。在别墅方面，同高层住宅一样，无论是在成交面积还是成交额方面，依然是渝北区独占鳌头，成交面积甚至占到主城区总面积的45%，达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区，主要原因是渝中区土地资源紧缺，别墅住宅供应量几乎没有。从价格来看，2018年商品房均价较2017年上涨25%，但2018年上半年保持缓慢上涨的趋势，而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好，房价上涨。而下半年政府调控力度加大，全国范围迎来降价潮，重庆市主城区房价也在政府调控下缓慢下降。截至12月，主城区房价较6月下降6%。（三）商铺市场受2017年土地成交量大幅上涨的影响，2018年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷，2018年商铺成交面积为214万方，较2017年成交面积降低13.65%。随着2018年商铺成交面积及成交均价的下降，从而导致2018年商铺市场整体成交额较2017年下降18.23%至317.42亿元。从区域来看，渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位，成交面积60万方，占全市成交面积的28%，比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位，成交面积仅为4万方。在集中商业体方面，重庆市主城区2018年共14个商场开业（体量大于3万方），总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈，占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点，多数地区开业项目数量均衡，部分地区集中开业多个项目。同时，在电商冲击下，实体商场积极寻求转型，进行行业创新，并拓展招商品牌，增强竞争力。（四）办公市场2018年办公市场新增供应面积较2017年增长44%至126万方，而成交面积较2017年下降33%至219万方，去化率高，去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元，成交均价略有上涨，成交面积、成交金额均下降明显。从成交单价来看，2018年办公市场整体较2017年上升18%，从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是重庆办公市场自2015年来均价第一次进入万元大关，预示着重庆办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。（五）工业房地产市场2018年，重庆市主城区共成交75宗工业土地，成交面积共7027亩，成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区，两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。分类型来看，2018年成交工业用地56宗，宗地面积共4424亩，成交金额共147260万元。仓储用地18宗，宗地面积共2569亩，成交金额共139312万元。环境设施用地1宗，宗地面积34亩，成交金额共587万元。由此可看，2018年工业用地仍占总成交面积的大头，但其所占比重较2017年有所下降。其中，两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大，成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础，大力往仓储物流方向发展，预计未来仓储物流用房将大量入市。三、展望住宅市场：2018年住宅土地市场成交量大幅下降，下半年重庆市住宅房地产迎来了房价微降，房地产市场逐渐回归理性。可预见，2019年住宅市场成交价格趋稳为主。零售商铺市场：2018年，重庆非核心商圈零售氛围不断提升。例如，上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业，为新兴社区商圈带来了活力。可以预见，未来零售商铺市场竞争将更加激烈。办公市场：依托重庆市经济的稳步发展，2018年办公市场成交面积及成交均价均较2017年有所增长，市场参与人员对办公市场预期提高，新增供应办公面积大幅提高，但仍仅限于部分区域，如江北区、渝北区，其余区域去库存压力仍然较大。工业房地产市场：2018年工业土地成交表现为以两江新区为主，九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出，重庆市工业房地产重心仍是以北区为主，短期内北区工业发展优势将继续保持。（国策重庆祁晓庆和国策重庆汪季康）【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

核心结论2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。2018年的楼市答卷2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。01「 新房增势终止 」2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。02「 二手低温运行 」2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。2019年的楼市前景政策预测：中温放松 在经历一年多的调控后，房地产市场前期升温的势头有所减缓，今年下半年不少重点城市进入下降区间，一些城市的市场陷入低迷，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比，不仅有经济下行的压力，还有债务的压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松，预计明年的主要政策调整会有三点：第一，调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权，今年明确提出，城市地方政府是调控的主体，中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地，地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题，发挥能动性，制定出适合本地发展的对策，更加有助于精准调控，科学调控。第二，调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明，调控市场交易往往是影响需求释放的节奏，通常是延缓或刺激需求释放，尽管短期内可以实现政策目标，但会明显打乱市场供需结构，抑制市场调节机制，引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构，并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。第三，政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大，住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理，今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源，为住房保障提供更多的财政支持等。市场预期：新房放量，二手触底 01「 新房放量 」2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。02「 二手触底 」随着限制交易政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌，购房门槛降低，部分购房者开始入市，11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响，明年二手房市场有望结束继续下行的态势。03「 一线底火与二线压仓 」2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温，在政策中温放松的预期下，作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求加快进入市场，带动换房改善链条活跃。重点二线城市人口城镇化进程加速，经济增长速度相对稳健，具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松，更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会，会优先选择到省会城市购房落户。年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加，2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。

新华社评论：2018年房地产市场总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。新华社上海12月17日电 题：2018年楼市：持续调控坚决遏制房价上涨!新华社“新华视点”记者郑钧天、董建国、王优玲2018年，中国房地产市场持续调控，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。房价：一线城市持续趋稳，二三线城市回归理性国家统计局数据显示，11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期，房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。记者近期在多地调查发现，不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力，正陆续申领预售证，大量新盘集中入市，价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大，但真正出手的购房者较少，成交量下滑。国家统计局数据显示，1至11月，一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份，北上广深四城二手房连续2个月下跌，且价格跌幅持续扩大。国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个，比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，各地楼市调控持续加码，房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施，房价上涨趋势得到遏制，房价预期也开始扭转。未来一段时间内，全国房地产市场将总体上保持平稳运行。租赁：租购并举进行时，长租公寓遭遇“成长的烦恼”作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场，在2018年实现重要突破，租购并举格局加快建立。住建部有关负责人表示，2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场，在12个大中城市开展住房租赁试点，在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例，规范住房租赁和销售行为，维护当事人合法权益。自去年上海首推纯租赁用地开始，今年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块，北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。住房租赁市场的参与主体更加多元。开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”，打造自有租赁公寓品牌。多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前，全国已有10余个城市搭建官方平台。然而，在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规，市场发展良莠不齐的问题日渐突出。例如，一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。此外，长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示，一些长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源，人为抬高收房价格，让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。针对租房市场出现的乱象，多地监管部门采取了行动。7月份以来，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措，促进住房租赁市场健康发展。全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，我国住房租赁市场还不够成熟，政府应从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，实现租售“两条腿”走路。地价：溢价率持续走低，土地市场降温楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”，房企在拿地方面变得谨慎理性，土拍市场热度也随之退却。去年年初，中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地，这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高，突破3万元/平方米。近期，该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津，楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下，销售承压无法入市。一位房企高管表示，在楼市调控高压不减的态势之下，商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调，房企利润空间难以把握。因此，不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。中国指数研究院统计显示，下半年以来，随着土地供应增多，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也明显增多。2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。其中，上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计，今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外，上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性。”(原标题：2018年楼市：持续调控坚决遏制房价上涨!)

中商情报网讯：产业地产，就是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。由于产业地产与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步及发展的协同性，产业地产愈发受到重视。

12月6日，由和讯网主办、以“资本赋能高质增长”为主题的第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会召开，峰会上和讯网联合艾普大数据重磅发布了《2018年房地产行业观察报告》。报告分为上篇和下篇两个部分：上篇采用行业视角，主要对2018年的重大人物、事件、现象进行盘点；下篇采用用户视角，主要呈现地产关注者在购房及其他消费行为中的行动轨迹和具体偏好。2018房地产行业报告（上）绕不开的人和事，逃不过的是与非每近年关，最宜盘点。即将过去的2018年，是中国房地产史上调控政策发布最为密集的一年，也是行业风云人物辈出的一年。“政策”一词，堪称“十大典型事件”的题眼。在“十大典型事件”中，公众对宏观政策表现出了前所未有的关切：“7.31政治局会议要求遏制房价上涨”高居榜首，房产税、个税抵扣均在前五之列，央行降准这类冷门事件也入围前十。此外，北京和天津出台的地方性政策，关注度亦遥遥领先，其中“北京积分落户”事件的关注度，甚至高居第二名。入选“十大地产风云人物”的大咖，则是各有千秋。“并购之王”孙宏斌，因收购万达文旅和与贾跃亭FF的解约风波问鼎榜首；恒大集团董事局主席许家印，因在扶贫领域的突出贡献和继孙宏斌之后重金投资FF引发了大量关注；58集团的掌舵人姚劲波，则凭借58、贝壳的中介大战和宣战假房源高频曝光。从“2018年房地产热搜词”中，我们能嗅到今年的楼市与往年大有不同：老龄化、低生育、人口流失，“抢人大战”晋级为楼市最大热门；房产税、房地产税频被提及，税改也是人们关注的一大焦点；长租公寓被指推高租金，下半年接连暴雷，租房市场再起波澜；此外，限购、摇号、加息、利率上调，预示着购房者的买房之路更为艰难；房价下跌、房地产降温、整治楼市乱象，则持续释放着“房住不炒”的信号。2018年，各行各业间的相互渗透和融合在不断加快，商业的边界越来越模糊。具体到房地产行业，“围城”的戏码每天都在上演：房企不甘心只吃地产这碗饭，通过多元化布局将触角延伸到非地产领域；非房企也想分房地产一杯羹，拿地、投资、搭建平台动作不断。知名经济学家郎咸平曾预言：“下一个热门行业将产生于房地产跨界组合”。在跨界风盛行的当下，勇敢尝试、灵活调整的企业，更有未来。2018年品牌成长力大PK十九大报告指出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。前几年，房企的重心主要放在规模扩张上，高速增长、快速周转是核心诉求；2018年主流房企纷纷调转风向，开始在品牌、产品力和净利润上做文章。艾普大数据通过对和讯通监测的上百万条舆情进行分析，综合百度指数参考，整理出了2018年用户关注度最高的房产信息发布平台和房企品牌成长力的十大榜单。从用户关注指数来看，整体趋势是社交平台大行其道，门户新闻和财经网站仍踞一席之地，传统房产垂直媒体逐渐式微。具体来看，微信、微博和今日头条正在成长为重要的房地产信息集散地；主流门户腾讯新闻和网易新闻，以及老牌财经网站和讯网，仍是购房者了解房产信息的重要通道；以安居客、搜房网为代表的传统房产垂直媒体，影响力已跌出前五，好景不再。在整体曝光量上，上升最快的三家房企分别是：华夏幸福、阳光城和保利房地产。华夏幸福的这一年，难称幸福。环京限购收入倒退，“固安模式”复制不易，根据克而瑞公布的2018年1-10月房企销售金额来看，华夏幸福销售金额为1203亿元，低于去年同期约335亿元。阳光城在朱荣斌、吴建斌、阚乃桂三杰再聚首后，规模效率齐升，年初至今销售金额突破1200亿元，排名上升5位。2017年股东大会上，保利地产董事长宋广菊提出了两三年“重回前三”的目标。从当前形势来看，保利与其他龙头房企的规模差距在收窄，但重回前三仍有压力。2018年，哪些房企是媒体闪光灯追逐的新星？数据显示，入围房企既有融创、泰禾、金茂这类专注产品力的龙头房企，也有新城、龙光这类销售规模快速增长的“黑马”。此外，一些有代表性的地方房企，如恒泰地产、中庚地产、花样年集团，也都榜上有名。2018年和讯通对微信、微博、社区等社交平台的监测结果显示，用户关注度上升最快的房企，往往伴随着重大商业行为或八卦逸闻。万达集团13个文旅项目的打包出手和太子爷王思聪的IG夺冠，为其狠带了一批流量；明星扎堆的星河湾，则很可能在2018年娱乐圈的连环吃瓜大戏中顺带收割了一批流量。从房企规模来看，龙头房企中曝光度上升最快的是华夏幸福、保利和万达，恒大、万科、碧桂园这三家去年金额垄断三甲的房企，曝光度环比上升均在50%以上；中型房企曝光度上升最快的，以“爆冷门”居多，比如时代中国、宝龙地产，此前较少被媒体曝光；小型房企中曝光度上升最快的，一类是以中粮、新希望为代表的主体从其他行业起家，衍生出房地产业务的房企，一类是以仁恒、益田、文一为代表的，深耕区域的地方房企。从房企派系来看，曝光量上升速度最快的，是以华夏幸福、建业、荣盛为代表的北方房企；粤系、闽系紧随其后，阳光城、保利、时代中国、宝龙均曝光增长势头强劲；华东、西南房企的曝光度变化相对较小，不过也有金科、红星这样的曝光增长大户。2018房地产行业报告（下）：产品系遍地开花 房价是永恒的话题对大多数购房者来说，买房是人生中至关重要的大事。买房住还是租房住？什么年龄买房？在什么城市买房？买新房还是二手房？完成买房这件事，需要面对的是一连串的选择题。“房价”是购房者关心的永恒母题。在4个年龄段的购房人群中，有3个群体对房价的关注度都高居首位。20-40岁的人群，最关心买房资格和购房政策，因为他们面临的主要是首次置业和首次改善的问题；40岁以上的人群，面临的主要是改善和终极置业的需求，因此普遍对户型、交通、学校、医疗等产品细节和社区配套更为关注。在不同量级的城市，购房者关心的问题也各不相同。一二线城市房价居高不下且限购严格，因此购房者对买房资格和房屋价格最为敏感；三四线城市无限购之忧且属于熟人社会，对口碑和亲友推荐的依赖，要远高于一二线城市。伴随着房地产市场的不断发展和成熟，以及人民对美好生活向往的升级，品牌房企纷纷加入研发产品系的大军， 一些知名产品系甚至会成为房企的品牌标签。在十大知名产品系中，既有专注高端物业的壹号院、华府系、星河湾系，也有针对改善族推出的翡翠系、公馆系；既有传承东方文化精髓的院子系，也有主打科技牌的金茂府系。百花齐放，各领风骚。据不完全统计，截止目前全国共有50多个城市推出了限购政策，其中部分重点城市甚至处在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。被限购的城市的人们，想去哪里买房？艾普大数据调查结果显示，限购城市溢出需求分布的地缘效应非常明显，多数人会选择关注限购城市周边或同省份的房产。北京人想买廊坊、天津、石家庄，上海人关注南京、昆山、苏州，深圳人则更愿意去惠州、东莞、珠海置业。类似的情况，比比皆是。随着城市发展的成熟，“城市群”的概念被提及的频次越来越高。以1个以上特大城市为核心，由至少3个以上大城市构成的单元“城市群”，开始成为越来越多房企拿地和战略布局的依据。中国指数研究院数据显示，2018年全国十大城市群楼市冷热不均，有腰斩过半的，也有成交翻倍的。从房产资讯阅读趋势来看，晚6点是阅读的最高峰，其次是中午12点、早8点和晚9点。这4个时间点分别对应的是晚饭、午休、上班前和临睡前。移动互联网的发达，推动用户阅读进入了碎片化时代。短小、精炼、实用的内容，更能吸引用户的眼球，房产类资讯尤其如此。

新京报讯 （记者张晓兰）3月26日，由中国房地产业协会和中国经济信息社共同举办的“加强房地产舆情分析 促进行业高质量发展”的研讨会在北京召开。针对会上发布的《2018房地产行业十大热点舆情研究报告》（以下简称《报告》），与会专家指出，舆情分析在企业经营、行业发展和社会治理中的作用日益突出，对于规范房地产市场秩序、促进行业信用体系建设、完善社会治理具有重要的参考价值。《报告》显示，2018年房地产行业十大热点舆情事件涉及楼市调控、安全事故、房企负债率、房地产税立法、“租金贷”、“引才”政策、房企转型、业主维权、住房租赁资产证券化、棚户区改造等行业热点和焦点问题。“在以人民为中心的发展理念下，房地产业发展与人民对美好生活的需要还存在一定差距。”中国房地产业协会会长冯俊指出，此次发布的报告一定程度上反映了老百姓对房地产行业和市场健康发展的期盼。他认为，《报告》有望发挥两方面作用：一是为房地产行业和企业发展找短板，促使市场主体更好地改进生产、经营、服务过程中存在的问题；二是反馈市场对现有政策和政策实施情况的评价和意见，为政策制定和实施提供更加科学、符合实际的判断。专家指出，在大数据时代，信息技术将有效提升舆情监测分析水平。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，通过运用大数据技术手段挖掘深层次的市场信息，发现舆情背后的本质问题，能更好地起到预测市场、引导决策、稳定市场预期等作用。