房地产融资可行性研究报告

导语房地产业在国民经济中具有重要地位，房地产行业本身具有很强的金融属性，属于资金密集型行业，对融资杠杆的使用依赖较强。过去十数年里，许多房地产企业利用各种融资渠道放大资金杠杆快速扩张业务，资产规模不断攀升。但在繁荣的背后，宏观杠杆率不断攀升，过度融资挤出其他产业信贷资源等问题成为我国政府防范金融风险工作的重点。随着目前“房住不炒”成为国家在房地产行业政策调控的基调，中国房地产企业普遍面临融资渠道收紧的问题。清华大学金融科技研究院鑫苑房地产金融科技研究中心张晓燕、张福栋指导研究专员马兰亚、魏行空对我国房地产企业融资现状开展了研究，并于近日发布了研究报告《中国房地产企业融资现状分析与转型对策研究》。报告通过梳理近十年与房地产企业融资相关的宏观、行业数据，结合房地产行业监管动态和政策变化，对中国房企各融资渠道现状及发展趋势进行了整理分析，并探讨了经济新常态下中国房企融资模式的转型之路。这篇研究报告主要发现，国内房地产企业对于以银行贷款为主的传统间接融资渠道依赖较强，在非标融资受阻、权益资本获取乏力以及传统债券市场融资低迷的现状下，以资产支持证券和地产私募基金为代表的创新融资方式正成为当前房企融资方式转型的突破口。报告认为：1 政府应当鼓励房企提高直接融资比重，降低房地产企业对传统间接信贷资源的过度依赖。在风险可控的前提下，发挥市场在金融资源配置的决定性作用，指引房地产企业积极拓宽资金来源。丰富以资产支持证券为代表的新型融资工具，特别是要推进房地产信托投资基金REITs的发展，鼓励房地产企业盘活存量资产，改善资产负债结构，增强房地产企业资产流动性，引导社会资本投资优质存量资产。推动房地产私募基金的发展，出台相关管理条例，畅通房地产私募基金募投管退各个环节。2 保持房地产行业政策的连续性、稳定性和可持续性，防止出现“政策悬崖”，避免房地产行业发展过程中的大起大落，防止房地产企业融资渠道转换过程可能出现的债务风险问题。坚持房子居住属性，综合运用金融、土地、投资等手段，加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制。3 对于金融企业，出于自身稳健经营发展的需要，要加大风险监控力度，严控资金流向。在此基础上开展多样化融资模式，帮助房地产企业合理控制杠杆率。4 对于房地产企业，要充分认识到新常态下房地产行业政策调控的长期性，把握好行业发展趋势；房企应从资产管理的角度寻求自身业务模式的转变，基于自身优势打造“投融管退”核心能力；发掘结构性布局机会，有条件的房企参与住房租赁市场、物业管理、商业地产等不同赛道存量市场机会。报告完整版链接：//thuifr.pbcsf.tsinghua.e.cn/statics/2021/03/dc4aebace04813681e39.pdf

房地产开发过程非常繁杂，只有在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选才能保证项目开发的成功.......今天就给大家分享：（全套）房地产可行性研究流程！一.项目总论①项目背景分析②项目概况二.项目市场研究①宏观环境分析②房地产市场分析③板块市场分析④项目拟定位方案三.项目开发方案四.项目投资估算五.项目不确定性分析六.项目研究结论及建议（全套）房地产可行性研究流程分享完毕.......

简言2020年，中国房地产行业资金监管整体从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。与此同时，三道红线出台对行业发展将产生深远影响，房企应控制负债水平，优化债务结构，强化融资能力，推动高质量发展。1总体情况：到位资金增速逐月上升，按揭贷款及自筹资金占比提升 数据来源：国家统计局1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点，自2月起房地产开发到位资金同比增速稳步提升。单月来看，受上半年流动性充裕等因素影响，6月房地产开发企业到位资金超两万亿元，达20691亿元，同比增长13.2%。个人按揭贷款及自筹资金占比同比提升，定金及预收款、国内贷款占比同比下降。1-11月，受全国商品房销售额稳步增长影响，个人按揭贷款占比达15.8%，同比增长0.6个百分点，同时，房企积极通过自筹解决资金问题，自筹资金占比33.1%，同比增长0.4个百分点。相应地，定金及预收款、国内贷款占比小幅下降，两者占比分别为33.5%、14.2%，同比分别下降0.4、0.2个百分点。2融资规模：信用债发行规模超六千亿，海外债规模明显下降数据来源：wind、中指研究院综合整理上半年，受疫情因素影响，中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年最高值。下半年，房地产金融监管不断强化，三道红线监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态，9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。图：2019年、2020年房地产行业信用债、海外债及信托发行情况数据来源：wind、用益信托房地产行业信用债发行规模超六千亿，海外债规模同比明显下降，信托融资规模同比小幅下降。2020年，房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%，其中，公司债发行规模2781.2亿元，同比下降2.4%，短期融资券发行规模为1301.6亿元，同比增长40.7%，中期票据发行规模为1391.9亿元，同比增长97.2%；海外债券发行规模为4507.1亿元，同比下降21.4%。据用益信托网统计，2020年，投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元，同比下降10.9%。3融资成本：融资成本小幅下降，龙头房企融资优势明显图：2020年百亿各阵营企业信用债、海外债融资规模及成本情况数据来源：wind、中指研究院综合整理债券总体融资成本小幅下降。2020年，房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。在金融严监管的背景下，财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。千亿以上企业债券发行规模占比较高，其发行的信用债、海外债分别占百亿企业信用债、海外债发行总额的62.7%、64.1%，在融资成本方面，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上。2020年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。4融资创新：房地产ABS发行规模小幅增长，供应链ABS成为主流图：2019年、2020年房地产ABS发行规模与结构数据来源：wind、中指研究院综合整理2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%，较2019年提升4.8个百分点。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中。ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，三道红线后，ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。5 资金风险：偿债高峰已至，房企应量入为出防范资金风险图：2021-2025年房地产行业债券需偿还规模数据来源：wind2021-2023年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企面临一定的现金流考验。2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等手段进行扩张；2017年，随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资；目前，大部分债券逐步进入还款期。2021年，包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元，其中，海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平；2023年，这一规模将大致维持在8000亿元水平。结语：展望2021年，“三道红线”之下，房地产融资监管持续趋紧，融资增速将有所放缓，同时，房地产企业投资和规模扩张的速度将进一步降低，业绩增速或将进一步放缓。未来，面对“三道红线”，房地产企业更需锻造自身内功：在投资方面，应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资，有利于销售去化，通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力；在经营方面，注重对产品与服务的精心打造，适时升级产品，同时，构建线上线下营销闭环，提升营销效率；在融资方面，企业应加大股权类融资，提升所有者权益，进行类REITs融资。

傅振寰[摘要] 通过对于我国房地产企业市场投资现状分析可以看出, 房地产企业的投资总额持续提升, 房地产属于我们国家国民经济的发展基础,自身的发展和管理还是存在较多的问题, 例如企业的发展资金不足, 市场竞争压力较大, 所以大部分的房地产企业选择融资的方法来获取现金流,减轻企业的资金压力。在这个过程,容易产生各种问题, 因此需要详细地分析房地产企业的融资成本以及融资管理现状, 对于相关的问题提出改进措施[1]。[关键词] 房地产开发企业;融资;渠道;现金流管理0 引言房地产开发企业自身具备多重角色，一方面是房地产开发项目的创造者,另一方面是房地产产品的销售者。房地产企业的土地获取和房产开发过程需要消耗较多的资金,开发周期较长。这个特点凸显出了融资以及现金流管理对于房地产企业的重要性。本文主要就是分析对于房地产开发融资管理以及现金流管理的改善,其中包括两个部分, 第一个部分分析了房地产开发企业融资的定义、特征和方法,接着分析了融资的现状,最后研究了相关的优化措施。第二个部分, 最开始分析了房地产开发企业现金流管理的含义和重要程度,接着参考实际情况进行分析,针对现金流管理提出了相关的管理方法, 最后进行了总结[2]。1 房地产开发项目融资困难的原因1.1 房地产金融相关法律法规不够成熟现阶段经济持续进步,不过造成的问题也越来越多,立法和司法不及时造成房地产融资发展缺少理论的支持。因为缺少法律保障,房地产金融发展速度会受到较大的影响[3]。现阶段《担保法》属于房地产抵押贷款最重要的法律,但是因为该方面法律的缺陷和漏洞，同样也会导致银行资金面临一定风险，很难在法律角度来规定房地产基金,房地产基金得不到政策的保障。因此需要加强房地产和房地产金融的法律法规建设 ,改善监督体系,这样不仅可以提升市场运营效率, 而且可以促进房地产金融的发展和进步。1.2 融资渠道相对单调当前房地产开发企业的融资银行贷款是最为主要的来源，几乎所有项目在开发中都需要依赖于银行贷款，该方面的融资量占比达到六成以上，其次是施工方垫资以及商品房预售方面的资金来源。由此可见，这种单调的融资渠道在企业中比较容易产生安全风险。企业过度依赖单个组织或者是某个人，要是产生资金链锻裂或者是供应不及时的情况,就会造成较大的损失。银行融资贷款需要参考房地产企业的经营情况,如果相应房地产开发企业的经营状况并不是特别理想，存在着较高的负债率，面临较大还款压力,拖延还款时间,企业的信誉会受到较大的影响, 因此之后贷款难度也会增大。在这个时期,商品房预售的资金是难以进行确定的, 容易受到市场的影响，如果市场不景气，则很难在该方面获取足够的资金来源，所以我们国家房地产企业现阶段融资渠道大多数依托于银行,这种单调的融资方法会增加企业的融资成本, 而且会影响到企业的发展和进步[4]。1.3 融资成本管理不具备健全的系统体系如今房地产融资成本较高,融资结构不合理,而且资金融入和流出配合度较差。这些都显示出了我们国家大多数的房地产企业没有完善的融资成本管理体系。比较显著的问题就是自有资金较少,进而产生了融资风险, 如此很难保障之后的项目流程。通过调查可以看出,大多数的房地产企业在项目开发时期, 资金投入较少,资产负债率较高[5]。之所以会产生这种情况,主要就是因为房地产企业中存在较多的问题, 项目在开发到销售都需要匹配相关的预算开支,需要消耗较多的资金, 因此企业流转资金较少，在产生新项目之后,投入的资金自然不大, 这也是由于融资管理体系不够健全造成的。1.4 资本市场有效性较低，融资门槛较高资本市场属于企业融资的主要平台, 不过在我们国家的房地产行业中,公司启动上市程序周期较长, 筹集资金管理控制严格,对于公司有着较高的要求。在政策方面, 房地产开发企业上市敲资会受到一定的影响,如此也就导致资本市场方面的相关工作无法取得实际效益，这也会导致债务成为房地产开发企业需要关注的核心问题,不过对于楼市火爆的问题, 监管机构需要选择合理的方法,控制房地产开发企业的渠道融资, 可以看出,在资本市场融资, 房地产难以顺利地完成[6]。2 房地产企业融资措施分析2.1 规范房地产企业的金融市场房地产企业的发展和进步需要保障房地产市场的规范性,最开始房地产金融市场的规范需要得到国家政策的支持, 房地产企业在市场竞争时期,要是存在不完善的金融行为, 就会干扰房地产行业的经营秩序,因此必须要避免产生不规范的行为。国家政府部门需要充分显示出调控的价值, 针对金融市场予以有效管控，逐步完善相应法律法规，约束房地产金融市场,如此也可以保障房地产企业保持一个合理的经营秩序[7]。扩充房地产抵押贷款机构的参与度，建立有法可依的抵押、担保和保险多层次市场，形成稳定的房地产金融市场。2.2 拓宽房地产企业的融资渠道房地产需要高度重视融资渠道的价值,积极地进行改善, 而且需要掌握自己的实际情况,明确自身的市场地位和角色位置, 充分使用自己的优势来完善企业的融资渠道,进而选择满足企业发展需求的多元化融资渠道。多元化融资渠道可以较好维系房地产企业的稳定有序发展，避免了以往过于依赖单一的融资渠道，造成的自身资金往往受制于人的局面，但同样也面临着较高的风险威胁，基于此，除了传统的银行贷款渠道外，信托资金属于一种相对可靠的市场化融资方法,可以选择收购建成物业, 或者是合作经营的方法,正确使用存量资产, 保障资金的快速周转,维持自身稳定有序发展。基于该渠道的发展和创新应用，我国在2014年以及2015年相继发布了相关指导意见,有效推动了该方法的发展，对于房地产开发企业提供了融资渠道, 促进住房租赁市场的发展和进步,建设合理的投资信托资金试点[8]。现阶段房地产开发企业入股商业银行、地产众筹能够使融资渠道变得越来越健全。扩展融资渠道,实现多元化的融资, 把风险分散到相关的融资渠道中,最主要的就是能够有效地应对房地产企业资金短缺的问题, 并且可以显著改善企业的资金链,给房地产企业的业务开展提供更多的资金支持, 使得房地产企业保持一个良好的运转状态[9]。同时需要增加自有资金的持比,大多数情况下, 房地产企业因为想要顺利地获取融资款,会选择抵押自己的资产。不过仅仅进行借贷融资，不够重视自有资产的持有情况，就比较容易产生负债危机。通过保障自有资金的充裕，可以更好地控制企业资金。2.3 提升企业的经营机制的完善企业要想保持一个良好的发展状态, 就需要充分联系开发项目的特征,及时地评估以及预防比较容易产生的安全风险，接着参考市场经济结构，选择合理的方法来消除企业的融资风险。这个时期，房地产企业需要持续改善自己的形象和声誉，给投资者提供更多的保障,确保更多的投资者来相信企业, 给自身带来更多的经济效益。如此也可以吸引更多的投资人员来进行投资,通过减少融资风险, 使得房地产企业保持一个良好的发展状态。房地产项目投资较大, 周期较长,投资回报比较容易受到外部因素的影响,房地产投资同样也就面临着较高的风险影响，基于此，房地产企业需要增强项目投资管理力度,提升投资风险控制力度, 实现目标整体投资回报。房地产企业需要重点围绕着各个关键环节和工作要点进行严格把关，确保相应的投资管理更为可靠，对于常见的投资风险予以高度关注，尽量降低这些风险因素的威胁程度。房地产企业内部加强投资管理设置市场风险预警体系，第一点如今信息网络持续进步,房地产企业可以使用信息共享平台来掌握融资市场的信息以及比产生的风险；第二点,分析存在的各种敏感性财务指标,重点研究企业的各种代表性指标, 借助财务、金融和市场营销等理论,同时借助定性方法和定量方法, 找出企业存在的各种风险,做出合理的预警, 如此能够正确地预测以及预报企业中比较容易产生的各种风险,最后选择合理的方法来规避以及控制财务风险。2.4 调整市场结构，强强联合房地产开发企业, 需要参考自身的性质和特征,选择满足自身需求的融资结构。当前房地产开发企业面临着较大的发展压力，为了更好选择恰当的融资渠道，往往需要相应企业能够首先从自身入手进行综合分析，全面分析自身盈利状况以及偿债状况，进而也就可以有效防止过度增加资产规模而造成的财务风险，以尽量降低自身承担的风险影响，保障自身利益不受损失。可以选择的方法包括这样几点：第一点，对于很多中小型房地产开发企业而言，可以在条件允许的情况下，转向二三线城市发展，因为其往往很难和其他的企业在一线城市竞争土地以及资金,一线城市成本较高, 在客观上存在风险较大。通过比较可以看出,二三线城市楼市周期和一线城市难以保持同步, 在经济收入水平方面,处于发展的高峰期, 而且存在较大的潜力。在这种情况下,转战二三线甚至是三四线城市属于企业正确应对财务风险的主要方法, 这样也可以保障企业的发展和进步。第二个方法,企业联合拿地开发, 为了防止产生风险,就需要重视资金周转, 要是销售回收款状况较差,不仅在之后用地会受到影响, 剩余项目的开发也会受到较大的影响,如此联合拿地属于可以考虑的一种方法。从房地产开发企业的发展上来看，拿地是比较关键的前提，同样也是自身发展中存在风险较高的环节，为了分散该方面的风险，可以首先联系多家企业共同合作，联合拿地，如此也就可以在联合开发的基础上降低自身风险,尤其是销售不畅, 回笼资金相对缓慢,开发时期需要消耗较多的资金来进行补充。3 结语现阶段房地产行业持续进步, 促进了我国经济的发展,不过房地产行业中还是存在较多的投资风险。要想使得房地产开发项目可以顺利地开展,就需要设置完善的法律法规, 给企业提供合理的法律保障,企业也需要积极地进行改革, 减小融资风险,持续增强企业的核心竞争力, 如此企业在市场经济中可以发挥更加显著的作用,最主要的就是可以确保房地产业的长远发展[10]。参考 文 献[1] 陈立.房地产开发企业筹资渠道浅析[J].纳税,2019,13(25):179-180.[2]罗宏博.房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究[J].纳税,2019,13(15):269+272.[3]陈旭斌.房地产开发项目的全过程成本控制[J].时代金融,2017(29):46+52.[4]张王飞.租购同权背景下租赁住房融资模式研究[J].浙江金融,2018(06):3-8[5]汤玲.浅析房地产开发项目融资成本管理控制[J].现代国企研究,2018(10):45.[6]范琴宝.完善房地产开发项目融资成本管控的探讨[J].中外企业家,2017(34):187-188.[7]骆静霞.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].财会学习,2017(03):204-205.[8]王晓慧.房地产开发项目的融资成本及风险防范[J].行政事业资产与财务,2014(08):43-44.[9]杨志兵.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究[J].中外企业家,2016(18):66.[10]姜永铭,史闻东.项目融资在大型住宅房地产开发中的应用[J].技术经济与管理研究,2013(08):74-79.

房地产公司是指是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。而房地产商业会计，则是通过货币计量、复式记账和连续、系统、全面、综合的核算和监督，综合反映房地产经营情况和经营成果的，为房地产公司内外部利益关系人提供财务信息的。房地产公司的主营业务是以房地产开发为主的，而房地产开发需要大量的资本投入。所以房地产公司的资本需求量特别大。在国家三令五申“房子是用来住的，不是用来炒的”情况下，房地产公司向金融机构贷款难度有所增加。房地产公司开始寻求多元化的融资渠道，而房地产企业通过私募股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为房地产企业融资的主要渠道。在这种情况下，房地产企业的财务信息对企业外部的投资者来说，显得格外重要。尤其是房地产企业的长期负债、短期负债、资本等财务信息对利益相关人至关重要。为了有效管理房地产企业的融资业务，企业应设置长期借款、短期借款、实收资本等，与房地产企业融资业务相关的会计账户，对房地产企业从金融机构或投资者得到的融资使用情况，进行连续、系统、全面的财务反馈。而在房地产企业的会计人员配置上，房地产企业应增加一定数量的融资会计。主要负责公司融资，对公司短期、长期的资金需求进行预测，制订并实施相应的解决方案，对公司融资项目进行深入调研和收益测算。编制项目融资建议书、融资分析报告、可行性研究报告等，对目标项目进行全面综合的分析与操作，时时跟踪推进，监督内部各项资金的运用，确保资金安全，合理调度资金，提高资金使用效率， 建立和维护与各金融机构之间的合作关系。综上所述，为房地产企业的健康发展，在房地产企业的财务信息及会计人员配置上都要加强管理，以避免因管理不当产生的一系列问题。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

中国发展网讯国家金融与发展实验室29日发布的《中国住房金融发展报告(2019)》预计2019年房地产企业融资环境会略有改善，房地产行业融资规模会小幅增加。《报告》提出，2019 年房地产形势将延续现有的调控形势，还是会走出一波反弹行情呢？总体上，我们倾向于认为，2019 年房地产调控政策发生根本性转变的概率较小，2019 年“两会”期间，全国人大表示将制定房地产税法，这意味着长效机制建设又推进了一步，因而房地产市场整体上将维持平稳态势或略微小幅上涨，然而，也不排除部分城市利用人才新政的低门槛政策变相放开限购，从而走出一波小幅反弹行情。从房地产企业主要融资渠道来看：银行贷款方面，截至2018 年底，房地产开发贷款余额达到10.19 万亿元，当年新增房地产开发贷款1.90 万亿元，同比下降7.1%，房地产开发企业的银行贷款已经开始收紧。信托融资方面，截至2018年底，房地产信托融资余额为2.69 万亿元，当年新增额为8710.00 亿元，同比下降21.47%，增量规模出现较大幅度回落。债券融资方面，2018年，房地产开发企业信用债的发行规模回升，但主要还是延续借新还旧的操作，净融资额并未出现大幅提升；从存量信用债到期情况来看，在不考虑回售情况下，未来3 年房地产企业信用债将迎来集中偿付期。股权融资方面，2010 年之后，房地产企业A 股IPO 基本处于停滞状态，增发成为目前房地产企业股权融资的最主要方式，截至2018 年底，房地产企业股权融资规模累计仅为6522.44 亿元，占房地产行业融资总额的比重较小。境外融资方面，2018 年国内房地产开发企业境外融资规模超过500 亿美元，成为融资的重要渠道之一。从融资成本来看，2016 年之后，受金融去杠杆、房地产调控和防范与化解重大金融风险影响，房地产企业融资成本在不断上升，2018 年3 季度后略有回调。展望2019 年，我们预期房地产企业融资环境会略有改善，房地产行业融资规模会小幅增加，优质房地产企业的资金压力有望缓解，中小房企和负债率较高的大型房企融资难度可能会继续加大，除了拓展企业融资渠道外，提高周转速度、降低库存规模、加速资金回笼仍是房地产开发企业生存的不二选择。融资成本方面，未来优质房企和中小型房企融资成本可能会出现较大分化，负债率较低且资信状况较好的头部房地产企业融资成本可能会进一步下降，而负债率较高或规模较小的房地产企业的融资成本在未来一段时间预计仍将维持在高位。（文章来源：中国发展网）

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【申请试用扫码添加小秘书（tudi-qingbao2）咨询】2019年上半年，房企融资规模整体保持高位，增速上扬，综合融资成本走低； 在房地产市场稳预期的大背景下，融资渠道阶段性收紧。 从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，公司债受政策影响浮动较大，中票大幅萎缩，信托规模增速上扬，海外融资规模大涨。 从融资成本来看，除海外融资成本上涨以外，房企融资成本均有所下降。01融资总体走势 融资总体规模保持高位，增速上扬图：2014-2019年6月房地产开发企业到位资金及增长率数据来源：国家统计局，中指研究院整理2019年1-6月，房地产开发企业到位资金整体保持高位，房地产开发到位资金规模达8.5万亿元，同比增长7.2%，与去年同期的4.6%涨幅相比，增速有所上扬。单月来看，月均到位15117亿元，相比去年再上一个台阶，同比月均增1292亿元。 自筹资金占比下降，国内贷款、外资及其他资金占比上升图：2014-2019年6月房地产企业开发资金来源结构数据来源：国家统计局，中指研究院整理自筹资金占比略降，国内贷款、外资和其它资金占比有所上升。2019年以来，在“稳”的总基调下，政府持续致力保持调控政策的连续性、稳定性，自筹资金占比略有下降，定金、预收款及个人按揭等其它资金渠道比例持续提升。1-6月，国内贷款占比转降为升，同比上升4.49个百分点，环比上升3.85个百分点；自筹资金占比下降加快，占比为31.46%，同比下降0.75个百分点；其他资金占比达52.80%，同比提高0.55个百分点。 融资渠道阶段性收紧，海外债迎热潮2019年房企有息负债集中到期规模较大，在此背景下，企业不断探索多种融资模式，缓解债务压力。但随着一季度部分城市土地市场热度提升，5月份监管新规随即发布，部分房企债券及ABS产品等公开市场融资被限制，房地产项目信贷投放谨慎，房企融资渠道阶段性收紧，下半年或将延续收紧的态势。1银行贷款仍是主要途径，增速走低。2019年一季度，房地产开发贷余额10.85万亿元，同比增长19.2%，增速同比下降1.6个百分点；2房地产信托新增规模大涨。据中国信托业协会统计，截止2019年一季度，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，同比增长18.6%，新增规模2609.6亿元，同比增长42.9%，房地产信托新增规模整体走高；3公司债延续上升态势，中期票据发行规模几近腰斩。据Wind数据统计显示，2019年上半年，房地产公司债发行规模合计1602.88亿元，同比增长97.6%，延续去年下半年的融资热情。2019年1-6月，房企共发行中期票据53支，发行规模总计438.1亿元，同比减少83.4%；4海外债规模上涨，2019年上半年内地房企发行海外债93支，融资总额高达2430.5亿元，较去年同期上升4.8%，但环比增速较快。5房地产ABS规模快速增长。传统融资渠道进一步收紧情况下，房地产资产证券化发展迅猛。据Wind数据统计显示，2019年1-6月，房地产ABS产品共发行175支，总发行规模1559.6亿元，同比增长43.54%。 综合融资成本下降，海外债融资成本上升约2个百分点2019年上半年，房企融资规模维持高位，综合融资成本较去年有所下降。2019年以来，受市场流动性整体放松影响，房地产市场迎来短暂“小阳春”，房企综合融资成本较去年同期有所下降，其中，信用债平均利率为5.59%，较去年同期下降0.8个百分点；房地产ABS发行利率均值为6.04%，较去年同期下降0.48个百分点；内地房地产企业海外债上半年发行规模激增，发行利率均值较去年同期上涨约2个百分点。规范合规融资为主旋律的背景下，评级较高的品牌房企融资成本或将进一步走低，部分中小房企融资压力将加大。02信贷：规模增速平稳回落，企业分化持续扩大 房地产和保障性住房开发贷规模稳步增长，增速平稳回落2019年人民银行金融市场工作会议上提出要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制，且在第十一届陆家嘴论坛上进一步强调要正视地方房地产金融化问题，房地产信贷作为主要的融资方式，自2018年2季度以来一直呈现增速平稳回落态势。图：2014-2019年二季度房地产银行开发贷款情况数据来源：中国人民银行，中指研究院整理2019年二季度，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速同比减少9.1个百分点。分项来看，2019年一季度房产开发贷款9.45万亿元，同比增长22.73%，增速下降3.1个百分点，地产开发贷款1.4万亿元，同比下降3.2%。图：2013-2019年二季度保障性住房开发贷款情况数据来源：中国人民银行，中指研究院整理2019年，随着棚改货币化的收紧，棚改项目要求以发行地方政府债券方式为主进行融资，保障性住房开发贷规模增速显著下降。2019年二季度，全国保障性住房开发贷款4.61万亿元，同比增长12.9%，增速下降24.5个百分点，自2018年一季度以来，增速一直处于平稳回落的趋势。 合规融资为主旋律，品牌房企开发贷优势凸显图：2019年以来部分房企大额银行信贷案例5月17日，银保监发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，通过增强内部控制的充分性和有效性，提升银行保险机构内控合规水平。6月13日的陆家嘴论坛上进一步强调了当前房地产金融存在的风险。合规融资成为未来房企融资主要趋势，优秀品牌房企开发贷优势进一步凸显，如中海地产获20家银团300亿港元授信额度，新鸿基获19家银团200亿港元授信额度。03信托：新增规模大幅上涨，集合信托占比提升 房地产信托新增规模大幅上涨42.9%，下半年或收紧2018年四季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，融资需求增加，房地产信托业务因其制度灵活、提供个性化产品、产品收益率相对较高等特点，新增规模逐渐走高且一季度增速较快。根据中国信托业协会数据显示，截至2019年一季度末，房地产信托新增规模2609.6亿元，同比增长42.9%，占全部信托新增规模的19.2%，较2018年提高了9个百分点。图：2019年以来部分房企信托融资案例数据来源：中指研究院整理面对迅速火热的房地产信托业务，5月17日银保监会发布23号通知，要求信托公司提高合规意识，加强合规建设。据悉，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会还开展了约谈警示，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平，确保房地产信托业务稳健发展。结合当前的严监管形势，下半年房地产信托融资渠道或将收紧，尤其是信托融资占比较高的房企将面临一定的融资压力。 集合信托占比创新高，占比超75%图：2013-2019年一季度新增房地产信托项目金额及占比情况数据来源：中国信托业协会，中指研究院整理据中国信托业协会数据显示，从2016年2季度开始，新增集合房地产信托规模超过新增单一房地产信托，成为主要组成部分，且自2018年一季度以来，占比超过六成，并呈现上升趋势。2019年1季度，新增房地产集合信托发行规模为1967.5亿元，去年同期为1140.0亿元，同比大增72.6%，占新增房地产信托规模的75.4%，占总新增集合信托比例超过三成。04信用债：公司债大幅提升，中票融资遇冷随着偿债高峰期的到来,房企加大融资力度，债务覆盖能力保持良好。2019年1-6月份房企到期信用债规模达2734.09亿元，其中公司债为1461.93亿元，在此背景下房企持续加大信用债的融资力度，2019年上半年通过信用债融资3042.13亿元，同比增长41.33%，平均利率为5.59%，较去年同期下降0.8个百分点；其中公司债与短期融资券发行规模大幅提升。值得一提的是，短期融资券延续了2018年下半年的强劲发行势头，在2019年上半年短期融资债券总计发行666.80亿元，同比增长188.03%，房企短期偿债压力持续。 公司债大幅提升，发行规模明显增加2019年上半年，公司债受房企青睐，发行规模提升幅度较明显。2019年上半年，房地产公司债发行规模持续增加，共发行127支，发行规模合计1602.88亿元，比2018年（70支，811.18亿元）同期增长97.6%，总体规模保持持续增加态势。从融资成本来看，2019年上半年，发行利率均值为5.83%，较去年同期减少0.96个百分点。图：2019年上半年公司债发行规模、数量、利率情况数据来源：wind，中指研究院整理 中票融资遇冷，同比减少近一倍2019上半年，中期票据的发行量有明显的減少。2019年1-6月，房企共发行中期票据53支，发行规模总计438.1亿元，较2018年同期(66只，803.3亿元)减少83.36%，中期票据发行量和金额有明显减少的趋势。图：2016年-2019年上半年房地产企业中期票据发行规模及利率数据来源：wind，中指研究院整理05海外债：规模有所增加，成本走高国内金融监管保持收紧态势，房地产企业积极寻求海外发债融资，房地产海外债券发行规模有所增加。根据监测结果显示，2019年1-6月内地房企发行海外债93支，融资总额高达2430.47亿元，较2018年下半年(46只，1186.62亿元)环比增加了104.82%，发行规模快速增加。从2016年开始海外债发行成本逐年提高，到2019年1-6月达到了8.76%。7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，进一步规范海外发债的用途，专款专用，预计未来房企海外发债将会收紧。图：2016-2019上半年房地产企业海外债发行规模及利率数据来源：wind，中指研究院整理06资产证券化：规模快速增长，供应链ABS成热门2019年上半年，房地产金融政策趋严，传统融资渠道进一步收紧情况下，房地产资产证券化继续保持快速发展。2019年1-6月，房地产ABS产品共发行175支，总发行规模1559.58亿元，较2018年1-6月(91只，1086.44亿元)增长43.55%。图：2017年-2019年第二季度房地产企业ABS发行规模数据来源：wind，中指研究院整理从底层资产来看，房地产ABS主要包含供应链ABS，CMBS，购房尾款ABS，REITs和其他。其中，2019年1-6月，房地产供应链ABS发行额为821.27亿元，占比达52.66%，同比增长近8个百分点，仍是房地产ABS发行最大的品种，其次为CMBS和购房尾款ABS。图：2018年1-6月（左），2019年1-6月（右）房地产ABS发行结构数据来源：wind，中指研究院整理结语2019年上半年，在融资环境维持收紧的背景下，房企融资规模保持高位，传统融资渠道结构性收紧，但资产证券化等渠道融资规模快速增长。预计2019年下半年，在金融监管保持收紧的情况下，房企融资仍存一定压力，房企应加快去杠杆降负债，保障企业稳步发展。