房地产企业战略研究

2019年，中国的房地产企业面对着更为复杂的外部环境：经济发展放缓、房地产市场调控持续、区域市场分化、部分城市房价出现波动……但另一方面，2019年仅前10个月就有25家房企业绩突破千亿，优秀房企以精确的布局和产品，取得了良好的成绩，同时对未来合理规划，相关多元发展，服务美好生活，那么如何深刻认识房企目前现状，对其增长和风险做出准确的预期？成为岁末年初大家关注的重点。2020中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会上，中国指数研究院基于20多年对房企的研究，对2019年房企的发展状况进行总结，并对房地产企业重点关注点进行深入、客观、准确的分析，为与会人员提供企业发展布局、产品打造、降低运营风险等方面的有益参考。一、2019年1-10月房地产企业销售业绩情况整体表现：销售业绩增速同比放缓，千亿房企达25家表：2019年1-10月房企销售业绩TOP100情况2019年1-10月，TOP100房企销售额均值达928.9亿元，销售面积均值为676.3万平方米，同比增长率均值分别为21.3%和21%，相比去年的增速来看，总体略有下降。千亿数量：千亿企业达25家，较上个月增加5家，与去年同期比多1家，碧桂园、恒大、万科超五千亿，预计年底超千亿房企将达到35家。前10房企的销售额占前100的40.5%，前100门槛为215亿，较上月增加了30亿，预计年底门槛值达将接近300亿。前10房企销售额均值为3762.6亿元，销售额增长率均值为14.7%；11-30及31-50企业销售额均值为1256.9亿元和692.0亿元，增长率均值为24.4%和26.3%；51-100企业的销售额均值分别为和325.8亿元，增长率均值为19.3%。销售额TOP30房企的权益比例均值为74%，较去年同期降低约4个百分点，企业在项目合作及收并购方面力度继续加强。千亿阵营特点：头部企业增速放缓，规模断层仍在扩大图：千亿房企2019年1-10月销售业绩情况千亿企业持续领跑，部分企业销售业绩快速增长。2019年1-10月，已有25家在销售额破千亿，同比增长20.2%，世茂、阳光城、招商蛇口、金地等企业销售业绩增速较快，其中世茂同比增长43%，阳光城同比增长35.7%。TOP30阵营成长分化，内部规模断层仍在扩大。销售额Top10平均增速为14.7%，规模均值为3762.6亿元，金额占TOP30的59.9%，较2018年底增加0.7个百分点，TOP3的规模均值为5826亿元，占TOP30的比例为27.8%，较年底增长0.2个百分点。目标完成率：代表房企目标完成率在8成以上，总体完成情况符合预期表：部分千亿房企目标完成率情况房企总体销售目标完成率约7-8成。从公布年度销售目标的企业来看，龙光、阳光城、世茂房地产、中海地产、恒大等房企销售目标完成率均在90%以上，其中，世茂房地产、中海地产及阳光城销售目标完成率分别为93.9%、93.5%及91.2%。新城控股、华润置地、招商蛇口等房企也完成了全年销售目标的80%以上，完成全年目标可期。目标完成节奏符合预期。2019年初，房企销售业绩目标增长率整体约为20%，相比2018年初30-40%更加理性和保守，快周转策略及营销激励措施，促使企业更加重视销售回款，销售节奏明显提速，奠定了整体业绩目标的实现基础。二、2019年房地产企业经营状况表现城市贡献：二线贡献为主，一线销售贡献提升，深耕重点城市提升业绩图：千亿房企销售额前20城市销售额及同比增长率二线城市依然是主要贡献城市。2019年以来，千亿房企在二线城市业绩贡献占比为58.1%，同比降低4.7个百分点，但二线城市依然是主要贡献城市；在一线城市以及三四线城市销售贡献占比分别为20.3%、21.7%，同比分别增长了4.7个百分点、0.1个百分点。重点城市业绩表现突出。2019年以来，千亿房企在北京、南京、上海、重庆的销售额贡献较高，均超1500亿元；北京、南京销售额同比增长显著，均超50%；重庆、杭州、成都、天津等九个城市销售额同比下降。图：代表企业2019年1-10月重点项目各面积段销售额占比顺应市场需求，聚焦刚改产品：代表房企抓住改善型需求释放机遇，加大中型户型产品的推售力度，90-140平米刚改、140-200平米改善型产品累计占比约73.6%，其中华润置地、绿城等以大户型中高端住宅为主。注重工匠精神，提升产品品质：伴随政策调控及市场调整背景下的客户观望情绪及选择空间增加，代表房企以满足用户居住需求的高性价比为导向，以工匠精神打造品质产品，以产品力赢得市场竞争。如绿城、华润置地等企业继续坚持高品质战略，推动产品线的优化升级；金科以“生命建筑”为产品新内核，让人居更健康舒适。营销策略：打造营销矩阵，跨界合作与品牌IP营销图：房企创新营销方式营销矩阵。房企全方位运用传统媒体和新媒体渠道，通过线上线下联动深化渠道功能，实现营销效益最大化。一方面，通过卫视、纸媒、冠名等主流方式宣传，实现传播人群高覆盖；另一方面，通过抖音、Vlog等自媒体引发话题持续互动和扩散，调动受众参与性，达成良好的营销效果。跨界营销。通过与二次元文创等领域跨界融合，迎合年轻人消费趋势，抢占年轻市场空间。如富力集团与明星爆款手游《明日之后》首度跨界合作，实现虚拟和现实的完美交合，线上线下的精准全覆盖，活动参与人数10万+。IP及造节营销。通过打造专属企业IP或与社会化节日有机结合进行“造节”活动，借助多媒体进行品牌营销。龙湖通过“66天街品牌日”进行疯狂购物节品牌IP营销，在商业品牌“造节”的趋势中崭露头角，为龙湖天街品牌的可持续营销流量奠定了基础。拿地态度：拿地力度减弱，新增土储向二线转移，二线占比近50%图：2018年1-10月、2019年1-10月代表房企拿地金额占销售额比重拿地增速略降：受房地产市场政策调控及土地出让条件限制影响，代表房企拿地总金额16860.7亿元，同比减少0.7%。拿地态度更理性。拿地金额占销售额的比重为26.5%，同比下降4个百分点，其中，龙湖、华润置地、蓝光拿地金额占销售额比重超40%。2019年以来，代表房企新增土储向二线城市转移，二线城市的新增权益面积占比达49.6%，同比增长10.0个百分点。其中，旭辉、龙湖、融创及中海在二线城市的新增土储权益面积均在60%以上。图：2018年1-10月、2019年1-10月拿地金额TOP100企业分化情况拿地规模前50的房企8成保持正增长。部分去年拿地激进的企业出现了规模下降，表现在城市向一二线靠拢，城市进入数量有所收缩，主要由于企业融资受限偿债逼迫以及回款放慢带来的资金压力。拿地规模后50-100的企业则升降各占半数，表明企业对市场及自身发展的判断出现了分化：部分企业维持高杠杆追赶，尤其对千亿门槛的迷恋，成为很多中小房企的目标；部分国企央企则是凭借区域优势和产业优势，保持自身的节奏顺势拿地；还有部分小型房企则明显的拿地规模下降，拿不到地以及拿不到合适的地是摆在企业持续发展面前的重要问题。融资规模：融资环境从严从紧，信用债及海外融资放量，信托规模持续下降图：2019年1-10月房地产行业海外债、信用债融资情况融资环境偏紧：2019年以来，融资政策保持收紧态势，1-9月，房地产开发到位资金13.1万亿元，同比增长7.1%。增速自5月开始呈下降趋势，其中，国内贷款占比持续下降，1-9月国内贷款占比仅为15.1%，较年初下降4.9个百分点。信用债及海外债融资规模增长：2019年1-10月，房企通过信用债融资4606.4亿元，同比增长43.0%，其中公司债发行规模明显上升，同比增幅达76.2%，海外债融资规模小幅增长，发行规模为3963.4亿元，同比增长27.6%。房地产信托融资规模持续下降：2019年5月，银保监会发文，要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、资质不达标、资本金未足额到位的项目直接提供融资，8月，银保监会再次强调“去通道、控地产的目标不变，力度不减”。2019年1-10月，投向房地产领域的信托金额累计7880.6亿元，同比增长3.5%，自2019年6月起至今，信托融资规模逐月下降，10月信托融资为438.2亿元，环比下降32.3%，同比下降32.4%。三、2019年房地产企业整体财务表现盈利能力：净利润增速下滑，净利润率显著下降图：2015-2019年上半年房地产上市公司净利润均值及增长率净利润增速下滑。沪深及大陆在港上市房企净利润增速分别为25.74%和13.54%，较2018年末分别降低2.15和18.99个百分点。其中如万科、保利、绿地等沪深上市房企净利润规模大幅增长，大陆在港房企中部分大型房企的净利润下滑，导致两个市场利润增速出现差距。利润空间被挤压，净利润率下降显著。房地产上市公司净利润率显著下降，沪深与大陆在港上市房地产公司净利润率较2018年末分别下降3.42、3.25个百分点。随着涨价项目红利时期的度过，同时土地与融资成本上涨，未来净利润率水平或将持续下探。大型房企投资收益率更高。2019年上半年，沪深上市净资产收益率同比下降0.28个百分点，大陆在港上市净资产收益率同比上升0.64个百分点。主要是由于沪深以中小企业为主，负债水平有所降低，而大陆在港企业则多为大型房企，杠杠率相对稳定，保持较好投资收益率。运营能力：运营效率小幅下降，供应商占款比例维持高位图：2015上半年-2019上半年房地产上市公司存货周转率与总资产周转率周转速度放缓。2019年上半年，上市房企运营效率小幅下降，沪深上市存货周转率与总资产周转率同比分别下降0.02、0.01，大陆在港上市存货周转率同比下降0.02至0.12，总资产周转率则同比持平。供应商占款比例维持高位。沪深上市房企供应商占款比例五年均值为60%，2019年增长到74.6%，同期大陆在港上市房企五年均值为95%，2019年为95.5%，达到近4年的历史高位。表明大型房企的议价和谈判能力更高，行业整体运营仍处于相对良好的态势。偿债能力：负债水平保持平稳，短期偿债能力略有减弱图：2015-2019年上半年房地产上市公司资产负债率与有效负债率资产负债水平保持平稳。2019年上半年，沪深及大陆在港上市房企资产负债率分别为67.23和75.05%，剔除预收账款后的资产负债率分别为49.33%和56.72%，总体基本与上年末持平。短期偿债能力略有减弱。2019年上半年，沪深上市房企短期偿债能力总体优于大陆在港上市房企。房企回款受阻，销售去化与投资放缓，现金流持续承压，流动比率、速动比率与短期债务覆盖度有小幅下降，但总体仍处于安全可控范畴。内部管理:工程纠纷、诉讼仲裁逐年攀升图：最高人民法院审结的建设工程合同纠纷案件统计建设工程合同纠纷数量呈现上升趋势。2014-2018年五年间工程合同纠纷案件数量增长两倍多，2018年工程合同纠纷案件同比增长18.4%，达到近年来的一个峰值。诉讼仲裁数量逐年上升。近五年来沪深上市房企诉讼仲裁数量呈上升趋势。2019年1-10月诉讼仲裁数量高达263件，比2015-2018年总和还要高，同比增速高达471.7%。四、2020年房地产企业发展态势预判发展趋势：分化、调控常态化，竞争力品牌化分化常态化：集中度将进一步继续提升。房地产行业已经过了高速发展的红利期，行业分化整合将进一步加剧，下半场将是有限空间内集中度的提升，大鱼吃小鱼等丛林法则将持续显现，中小企业的空间进一步压缩；机遇与挑战分化并存。各层级城市的城镇化结构性发展机遇，以及市场调控带来的核心竞争力比拼，进一步考验企业的决策和眼光，在未来发展进程中演绎成功与失败。调控常态化：国家宏观战略思维已经发生根本转变。国家将继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，行业调控预计仍将保持连续性和稳定性，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标预期不会发生根本性的改变，调控措施力度不太可能大幅放宽。融资偏紧趋势不会改变。在以“稳”为核心的政策目标下，行业的微观管理将突出“一企一策”，松紧有度，有保有压的促进行业的稳健发展。竞争力品牌化：行业进入高质量发展阶段。考虑到中国城镇化进程及家庭小型化、改善更新等结构演变，行业仍有较大发展空间，同时居民美好生活的需求及竞争的加剧，推动行业进入高质量发展阶段。品牌力是未来竞争核心。随着人均住房面积的增长，买方市场逐步形成，行业竞争切实从产品竞争转向了品牌竞争，以产品和服务为核心的品牌竞争力是未来企业发展的关键。关注点一：高价地占比高的房企，回款及资金问题突出图：2016-2019年10月房企高价地拿地与销售规模情况高价地主要集中在一线及热点二线，总开盘率为54.4%。2016-2019年10月底，全国合计成交2686块高价地。从城市分布来看，主要集中在重点一二线城市，其中杭州、南京高价地超300块；北京、重庆超200块。从拿地企业来看，主要集中在大型房企手中，其中保利、万科高价地超100块，招商、碧桂园、龙湖高价地超80块。从开盘率来看，已有1641个项目已开盘，占总量的54.4%。从重点城市高价地开盘销售率来看，宁波、杭州等城市去化较好，无锡、天津等城市去化效果较差。高价地与销售额比例总体健康，部分企业存风险：50家代表房企的高价地比例总体仍在健康范围内，但有4家超过行业警戒线，在限价限购等调控政策背景下，房企只有降价、延迟开工、调整产品结构等举措，才能应对高成本、高费用、长周期带来的一系列资金考验及风险。关注点二：融不到足够资金+融不到资的房企，小型房企值得关注现金不能覆盖一年内到期债务的房企，短期偿债面临一定考验。2019年中期，沪深上市房企现金/一年内到期债务比小于1的有42家，占比为43%；在港上市房企现金/一年内到期债务比小于1的有25家，占比为38%。其中已经出现债权违约的银亿，现金/一年内到期债务比为0.16。大型房企融资渠道相对顺畅，小型房企融资风险值得关注。2019年1-9月，百强TOP30企业发行信用债总额为1185.5亿元，占全部房企发行总额的25.4%；发行海外债总额为1908.9亿元，占全部房企发行总额的60.2%；资产证券化产品发行总额为1192.5亿元，占全部房企发行总额的19.8%。关注点三：布局过度集中+三四线占比过高的房企，区域型房企要关注图：千亿代表房企城市布局密度图从布局密度来看，碧桂园、恒大、万科等千亿代表房企城市布局广泛，城市布局密度多集中一二线主流城市及重点三四线的全国化布局，销售项目数量多，进入城市广，能有效的分散政策调整和市场结构变化带来的风险。此外，仍有部分企业布局过于集中，尤其聚集在三四线城市，未来，随着房地产市场政策持续深化以及棚改政策的调整，三、四线城市面临调整压力，区域型房企或迎来市场考验。关注点四：产品存在问题的房企，“产品错配+品质不稳定+过度标准化”造成品牌耗损图：代表城市2019年1-10月重点项目各面积段销售额占比过度依赖标准化带来的水土不符：房地产企业在产品标准化方面已经趋于成熟，但是受城市、政策、客群以及高周转等多方面因素影响，过分依赖标准化产品，易造成产品“水土不服”，导致滞销。房地产企业在打造标准化产品的同时，还应做好市场、客群研判，结合当地需求，灵活打造适销产品。产品错配：一线城市中，北京和深圳仍以刚需为主力户型，占比均在40%左右；上海和广州以90-140m2的首改户型为主，其中上海占比超过50%。16座二线代表城市中，首改户型占比均超过40%，其中，长沙、武汉、南昌和济南的占比超过60%。房地产企业应把握城市需求，谨防因产品错配而带来的销售风险。产品品质把控不严，品质不稳定：近几年，随着房地产高周转模式的加速普及以及融资端的紧缩，企业在项目管理以及成本控制等方面面临一定挑战，行业内关于产品质量问题的声音持续不断。房地产企业应更加爱惜羽毛，通过更严格的监督和数据化管控，保障产品品质，避免因质量问题带来的品牌损耗和客户信任丧失。

6月以来，全国部分城市房价出现大幅上涨，这些城市房地产调控政策已经收紧。深圳、南京、杭州和东莞等13个城市，房地产调控政策已经升级，此举对房地产市场发展带来了不确定的预期。刘全认为，房地产调控政策重申“房住不炒”的主基调，为下半年房地产市场发展指出明确方向。第二季度开始，本轮房价上涨与流动性宽松和楼市利好政策等密切相关。上半年，虽然房地产市场受到疫情的影响，由于房地产市场投资过热，房价仍然维持相对较高的涨幅走势。7月16日，国家统计局发布了上半年的国民经济运行情况数据。2020年上半年，基础设施投资同比增速下降2.7%，制造业投资同比下降11.7%，房地产开发投资同比增长1.9%。刘全认为，受疫情蔓延影响，基础设施投资和制造业等产业均出现负增长，而房地产行业投资却保持平稳增长态势。全国各地城市积极推地、降低房企买地条件、缓解房企买地资金压力、放宽预售条件和简化审批程序等促进房地产市场预期向好。经济增长还要依靠房地产行业带动，这是不争的事实。央行统计报告显示，2020年二季度末，个人住房贷款余额32.4万亿元，同比增长15.7%。刘全认为，上半年，房地产市场交易规模和房价居高不下，这主要是有银行宽松信贷政策和楼市利好政策等支撑。否则，房地产市场有可能会出现一片萎缩。上半年，全国房地产市场发展势头较好。在经济增长疲软的条件下，房地产行业有效推动了地方财政收入的稳定，规避了固定资产投资大规模下降的潜在风险。中原地产调查数据显示，2020年上半年，全国100个城市居住用地土地出让金收入18045亿元，同比增长13.2%；100个城市居住用地成交楼面均价6170元/平方米，同比上涨10.3%。刘全认为，今年上半年，从房地产市场总体表现来看，土地交易规模和土地价格均好于去年同期。全国各地城市积极供地、房企投资预期转好，土地市场企稳成为房地产市场率先复苏的主要指标。土地价格是决定房价的主要因素之一，土地价格上涨传导房价升高会逐渐呈现。经济发展不能依靠房地产行业，那还能依靠什么行业？作者：刘全创作：2020年8月1日

2003年，房地产行业已经被确定为经济发展支柱性产业，为国民经济发展和城市化开发建设等方面贡献显著。刘全认为，房地产行业承载着经济增长、地方财政收入和金融市场稳定等社会经济命脉。全国房价从普遍大幅上涨到现在平稳运行，未来房地产市场将迎来新的变化。房地产调控政策主要目标只是维护房价平稳上涨，房地产行业发展不能拖累经济增长已经明显。房地产行业一家独大，导致实体产业空心化。中原地产调查数据显示，2019年全国新建商品住宅销售均价9304元/平方米，同比上涨9.7%。刘全认为，一二线城市房地产市场调控政策层层收紧，主要目标只是抑制市场投资炒房和稳定房价。三四线城市因土地财政收入影响，已经全面放开房地产调控政策，维护房价回归平稳上涨。房地产市场调控政策持续3年之久，而房价越调越高并未改变。全国房价上涨不仅只是市场问题，房价上涨本质上是利益分配与责任承担问题。据调查统计数据显示，截至2019年末，全国居民部门平均杠杆率69.3%，同比增长10.6%。刘全认为，全国土地价格持续上涨，是房价走高的主要原因之一。央行持续宽松货币政策，促进房地产市场高度繁荣。受房地产市场暴利驱使，购房者及投资炒房者，高杠杆、高负债买房子比较普遍，导致房价越买越涨。央行宽松货币政策为房地产行业上下游提供巨额资金支持，房价在社会资本的推动之下，只会越炒越高。刘全认为，高房价与高地价之间利益矛盾长期无法解决。地方靠出卖土地获取巨额利润，房地产开发商也赚得盆满钵满，投机者炒卖房子赚取暴利，高房价最终是由全民买单。社会中低收入群体为买房子需要透支数十年财富和几代人积蓄，房地产行业已沦为既得利益者们收割社会财富的主要工具。高房价引起社会生活成本普遍提高，刚需购房者“负债累累”压力越来越大。全国房价持续上涨，引发市场暴利显现，导致社会实体产业空心化严重。作者：刘全创作：2020.1.4

全国房价高企已30多年，高房价还能维持多久，未来存在很多不确定性。刘全认为，房地产行业在全民红利推动之下，房地产商和投资炒房者等楼市参与者都赚得盆满钵满。房地产行业在社会资本的撬动下，促进房价越炒越高，楼市的参与者也成为最大受益者。时下经济增长已由粗放型向集约型转变，经济发展模式也从高速增长向高质量发展转变，房地产行业作为经济增长的支柱产业必然也会随之转变。30年来，房地产行业第一次面临重新洗牌。央行发布数据显示，2020年1月末，广义货币（M2）余额203.3万亿元，同比增长8.4%。刘全认为，全国85%以上购房者都是利用银行按揭贷款买房子，从楼市购买终端客户来看，银行信贷政策是决定楼市繁荣与否的关键所在。全国土地价格持续上涨，宽松信贷政策，市场投资炒房和利好政策等叠加影响，是推动房价升高的主要原因。疫情打破了房地产行业的正常发展节奏，房企普遍存在资金压力和市场风险等经营危机。30多年来，房地产行业正在经历巨大的考验。2月中旬开始，上海市、天津市、浙江省、江苏省等20余省市，积极出台房地产行业的提振新政策。刘全认为，房地产行业是经济增长的支柱产业，也是地方财政收入的主要来源，并直接影响金融市场的发展与稳定。房地产行业发展牵动着国计民生的方方面面，多地积极出台政策救市也在预料之中。央行持续宽松货币政策，大中城市全面放宽人才落户和楼市利好等政策加持，导致房地产泡沫只会越来越大。刘全认为，社会财富和民众财富70%以上投入房地产行业，稳定房地产行业就等于稳定经济发展。如果房地产开发商普遍出现资金链断裂，有可能引发金融危机或经济危机爆发，这也是经济发展无法承受的打击。房地产调控只能利用时间换发展空间，既要控制房地产行业高速增长，也需要市场慢慢消化房地产泡沫。房地产行业经历30多年的快速增长，致使其市值体量巨大，任何新的经济增长点或新的支柱产业，在房地产行业面前都显得微不足道。欠下的帐始终要还的，房地产行业也是如此吧？作者：刘全创作：2020.2.27

2020年新年伊始，突如其来的新冠病毒给社会经济带来巨大影响。房地产百强企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。中国房地产TOP10研究组紧随行业发展脉搏，连续十七年深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。2019年，中国宏观经济和城镇化步伐保持稳中有进，房地产行业在“房住不炒”基调下，整体运行走势平稳，市场竞争格局继续加剧与分化，行业发展的机遇与挑战并存。在此背景下，房企应转变发展模式，在夯实主业提升发展质量的同时，注重通过拓展协同业务，构建地产发展新生态。一方面，房企应抓住市场机遇，通过精准投资、优化产品、提升管理等方式，提升企业发展质量。另一方面，房企可通过拓展关联业务实现多轮驱动，协同发展打造地产新生态。目前，房地产市场环境复杂，行业洗牌持续升级，跟随市场变化灵活调整自身战略及提升发展质量成为房企制胜的关键。房企应甄选优势区域，把握机遇实现精准布局，优化自身管理机制，提升自身对环境以及市场的响应速度，不断修炼产品、服务等核心竞争力，构建韧性较强的多轮驱动模式，从而在竞争愈加激烈的市场中保持自身优势地位。一">房地产企业发展路径探讨1. 夯实基础提升发展质量在城镇化进程持续推进、改善需求逐步释放等因素影响下，房地产市场整体空间仍将处在较高水平，中长期来看房企仍大有可为。但随着市场的成熟度提升、竞争加剧，走高质量发展之路成为房企的必然选择。为此，房企应转变发展思路加强内功修炼，抓住城市发展结构性机遇，科学精准投资，持续推进产品创新力，以数字化和组织变革赋能管理，从而助力企业实现高质量发展。（1）抓住结构性市场机遇，实现精准城市布局在因城施策的政策指导下，房地产市场结构性机遇凸显，重点城市仍具有较大潜力空间；同时，五大城市群成为行业瞩目的具长远发展潜力的优势区域，房企应紧抓结构性机遇，卡位重点城市群中的潜力城市，加强科学精准投资布局赢得发展先机。图 2013-2019年各线城市商品房销售面积同比变化从各等级城市来看，一二线城市及部分需求支撑较强的三四线城市发展潜力较大，企业可重点布局和深耕。2019年一线城市商品房销售面积同比增长3.6%，预计2020年一线城市商品房销售面积将延续小幅回升态势；二线城市同比降低2.2个百分点，长期来看二线城市人口、产业支撑力充足，仍有较大的发展空间；三四线城市同比提升0.9个百分点，目前市场波动幅度处于较低水平，未来随着棚改、产业、人口等要素驱动力的减弱，部分具有产业基础和人口支撑的三四线城市仍然具有发展空间。图 2018年五大城市群经济、房地产市场占比情况从城市群来看，长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群是我国房地产市场最具发展潜力的区域。目前，我国共规划设立19个城市群，其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群发展处于较为领先地位，五大城市群GDP占比高达53.4%，常住人口占比为40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%，人口、资源的聚集为房地产市场带来较大发展空间。（2）回归初心深挖客户需求，精益求精提升产品力当前房地产行业增速逐步回落，买方市场特征逐步凸显，客户对品质的要求越来越高。房企亟需从粗放型发展向精细化运营转变，以提升产品力和服务品质为重要突破口，满足客户需求、赢得客户认可，在严峻的市场环境下以质取胜。图 房企产品力提升举措 聚焦改善型主流需求，持续优化产品结构图 50家代表房企各面积段销售金额占比多年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，中国城镇人均居住面积已经增长到39平米，基本达到了发达国家水平。现阶段，住房需求已经从简单的“有没有”向“优不优”转变，改善型需求日渐成为引领市场的主流发展方向。随着居民生活水平不断提高，改善型产品越来越受到青睐。此外，房企还持续在智能、健康、安全等方面升级产品品质，探索智慧健康住宅。 围绕客户需求动态，全面梳理优化产品线经过多年发展，房企在积累了丰富的产品经验的同时，产品线也变得臃肿复杂，原有产品系列老化，核心产品系列不突出，供需错配问题日益显现。为此，优秀房企围绕核心产品理念，系统梳理产品体系，精简优化老产品线，并补充创新产品系列，重塑清晰、完整、适宜、规范的产品体系。优秀房企通过敏锐的客群洞察力打造高品质产品，以强大产品力赢得客户并引领行业发展。 智慧服务打造美好生活，完善配套提升服务水平随着消费者对品质生活的更高追求，围绕全生活场景、全生命周期提供优质服务成为增强产品吸引力的重要一环。房企房企积极借助智能管理工具，提升服务效率；延展社区配套及增值服务，提升客户体验；完善应急管理机制，构筑社区安全防线。图 房企三大维度升级社区服务（3）数字化赋能管理，组织变革激发活力在竞争加剧的行业背景下，优化企业内部管理提升运营效率成为重要的竞争点。房企可加大数字化建设及应用力度，提升决策速度及精准度，并随企业发展阶段调整组织架构，消除多余内耗，提升组织响应速度。 加大数字化建设力度，提升精准化运营能力随着科技进步，大数据行业蓬勃发展，房企顺应时代不断加大与大数据的结合力度，从早期的信息化不断向数字化进阶。战略层面，房企应加快数字化应用进程，迈向智能化决策。业务层面，房企应推进平台系统化融合，形成科学、高效、精准的运营体系。图 房企数字化建设与应用策略 推进组织架构优化，增强效能激发活力中国房地产市场处于深度调整期，房企既要应对复杂多变的外部环境，又要实现内部高效管理，这就对组织能力提出了较高的要求。2019年，不少千亿左右的大中型房企相继进行组织架构的调整，一方面通过区域整合与放权，提升组织响应与决策效率，另一方面打造协同高效职能体系，为企业发展赋能增效。图 房企优化组织架构思路2. 拓展业务构建地产生态在房地产增量空间逐渐触顶的背景下，房企在提升传统开发业务发展质量的同时，也应积极拓展关联业务领域，通过拓展业务形成多轮驱动，发挥业务协同效应，构建可持续发展的新生态。目前，不少房企瞄准消费升级和产业结构优化带来的广阔空间，强化向商业、产业、文旅等领域进行业务拓展，整合多方资源深耕各特色业务领域，并发挥自身优势开展代建业务进行能力输出，多业务驱动助力房企实现均衡稳健发展。（1）商业地产：精准定位特色化发展，借力科技提升效率2019年，在经济增速放缓、部分城市商办类项目限购政策及电商持续繁荣等影响下，房企要保持在商业地产领域的竞争力，必须顺应新时代商业地产发展的新潮流。头部房企继续重点布局热点城市，精准定位实现差异化突围，同时采用新媒体、人工智能等新技术，引领未来商业地产发展的新方向。 整体投资更加谨慎，头部企业加速布局2019年，优秀房企凭借资源、品牌、运营等优势继续加大城市及项目的布局力度，扩大商业版图。一方面，优秀房企继续拓展增量市场，加大商业地产的布局。另一方面，部分优秀房企掘金存量市场，通过收并购、合作等方式改造升级存量商业。 把握差异化需求精准定位，科技赋能提升运营效率在新时代下，新兴购物及生活方式兴起，传统的商业模式已经不能满足消费者的诉求，个性化、主题化、精细化、科技化主题应用将极大的提升了客户体验，优化了商业运营模式。1）房企把握市场区域化和个性化的需求，通过场景化和定制化打破传统体验，引领城市商业迭代升级。2）借助新媒体实现线上线下互动引流，引入人工智能等新技术提高商业运营效率。 资产证券化再现突破，借助资本力量加速发展随着我国资本市场的进一步完善，资产管理和金融创新将成为房企掘金商业地产的重要能力。1）优秀房企凭借成熟的运营模式，借助资产证券化打通资金循环链条，推动商业地产的良性发展。2）优秀商业地产企业借助资本力量，实现商业板块加速发展。（2）产业地产：平台化与智慧化成趋势，产业小镇迎来机遇2019年，中央和地方政府相继出台了多项产业转移、区域协调发展等政策，以促进产业转型升级，实现经济高质量、可持续的发展。而产业地产作为我国经济转型升级的重要载体，在中国未来经济发展中起着关键作用。面对越来越复杂的宏观环境以及更加激烈的产业竞争关系，优秀房企不断提升运营能力，积极拓展加大产业布局力度，实现新一轮科技革命和产业变革下的新突破。 聚焦城市资源禀赋，打造城市产业发展新高地伴随着国家出台多项促进区域协调发展的相关政策，各地结合自身资源禀赋适时出台相应产业政策，不断增强产业竞争力。优秀产业园区运营商精准把握区域产业政策红利，重点布局高新产业，推动城市实体经济的新发展。 整合多方资源搭建服务平台，5G引领智慧园区建设运营服务是整个产业园区生命周期中最为核心的一环，创新运营管理模式，提升自身核心竞争力，成为运营商必须思考的关键问题。1）优秀产业园区运营商集合优势资源搭建专业服务平台，驱动园区企业加速发展。2）紧抓5G战略机遇，积极联合电信运营商在人工智能等领域开展合作，推进智慧园区建设。3）积极挖掘自身价值，找准产业定位，融入居住业态，推动产业和城市的协调发展。 产业小镇：产镇融合助力乡村振兴，高新产业引领发展一方面，房企立足本地资源导入特色产业，“产镇融合”助力乡村振兴。另一方面，房企还通过引入物联网等高新产业，高起点打造“硬核”小镇，推动区域发展的创新级和新引擎。（3）特色地产：聚焦“地产+”跨界合作发展，创新升级运营模式随着中国居民收入水平的不断提高，居民消费结构快速升级，房企逐渐将业务渗透到教育、科技、养老、医疗、文化旅游、代建、城市更新等领域中，通过紧抓发展机遇和探索特色地产领域的运营模式，利用独特的资源禀赋建立差异化竞争优势，构建“地产+”生态圈格局。1）优秀特色地产运营商与科技类企业跨界合作，塑造特色地产领域产业链竞争力，助力城市数字化转型发展。2）发挥地产优势赋能相关业务，通过各业态之间的融合发展探索创新运模式，提升综合运营实力。房企凭借先进的开发、运营、管理等经验进行代建等轻资产模式输出，以轻资产方式不断提升企业经营规模。在文旅地产方面，优秀房企积极打造创新主题文旅项目，加速推进文旅融合发展，提供差异化旅游体验，增强项目吸引力和竞争力。在城市更新方面，优秀房企紧抓政策利好深化城市更新布局力度，通过对存量土地的再开发和产业资源的升级，重塑城市空间、激发城市活力。二">2020中国优秀房地产服务企业研究1. 策划代理企业：运营稳健、渠道联动、生态重塑2019年以来，房地产百强企业依然表现出强劲的发展势头，行业的市场地位依旧稳固，行业高质量发展的趋势愈发强烈。作为房地产行业重要联结的策划代理企业，积极把握市场机遇，调整发展结构和业务模式，优化营销管理机制，在保持适度规模发展速度的同时，不断优化渠道构建新的增长极。（1）经营更加稳健，实现业绩平稳增长2019年，房地产调控政策整体依然偏紧，策划代理百强企业积极把握市场分化机遇，持续深耕一二线城市及城市群核心区域、重点项目，尤其长三角、粤港澳大湾区等热点区域，并紧密坚固与开发商的合作关系，拓展与合作营销渠道，实现业绩的稳定增长。图 2016-2019年TOP10企业营业收入均值及增长率2019年，全国商品房销售规模增幅回落，但代表企业营收增速有所提升。从策划代理TOP10企业来看，2019年营业收入均值为28.3亿元，同比上升4.5%，增速较2018年提升2.2个百分点，渠道的冲击以及开发商结佣延缓对策划代理业务形成一定影响，但区域选择和项目优势使代表企业保持领先地位。图 2016-2019年TOP10企业代理销售额均值及市场份额TOP10策划代理企业的代理销售额增速持续小幅提升。2019年策划代理TOP10企业代理销售额均值为2261.3亿元，同比增速为7.2%。在城市分化格局不断深入的背景下，策划代理TOP10企业积极深化原有区域市场份额，并拓展其他都市圈发展机遇，扩大并优化城市布局规模和结构，加速拓展渠道，实现代理销售额的稳步增长。2019年，TOP10策划代理企业市场份额为14.2%，较2018年提升了0.1个百分点，主要由于房地产市场调控政策影响，虽然房企整体经营业绩放缓，同时受房企自身营销团队以及渠道分流冲击，但策划代理行业集中度仍有所提升。（2）调整业务发展模式，加强渠道合作联动2019年以来，伴随房地产市场的变化，策划代理企业不断调整发展战略和业务模式，以适应市场变化和客户新的需求，使企业保持不断向上的势能。随着消费者对移动互联网、直播等新兴传播方式被不断的认可与参与，策划代理企业不断深化与线上流量入口、线下渠道融合，通过自建与合作加速渠道拓展，拓展服务边界，提升策划代理企业发展和服务的深度广度和精度。同时，策划代理企业在跟随战略的基础上，坚固与开发商的合作关系，优化业务布局和项目选择，实现企业综合实力的进一步提升。图 策划代理企业业务增长模式变化业务模式上，策划代理企业通过整合大数据、拓展线下渠道，增加有效流量入口与客群覆盖。1）通过拓展线上线下营销渠道，不断的扩大有效入口流量，提升交易服务覆盖率。2）积极强化大数据运营能力，持续推动主营业务和延伸业务的不断升级，增强企业发展动能。3）通过收并购及强强联合获取行业及相关行业优质资源，扩大市场规模与业务互补优势，提升业务的服务效能，增强市场影响力。布局结构上，策划代理企业通过布局潜力核心一二线城市，选择优质项目持续优化布局。策划代理企业一方面布局核心都市圈和核心一二线城市，提高布局质量，变现有效流量，扩大战略布局与服务覆盖的广度、深度及效益。另一方面策划代理企业选择有竞争优势的项目，坚固与开发商的合作关系，提高服务的收益稳固性。（3）紧密连接市场需求，重塑服务生态格局房地产行业内部竞争加剧，市场的持续分化，以及存量市场的到来，对策划代理行业发展模式提出更高要求，行业面临巨大的机遇与挑战。面对复杂的市场环境，策划代理企业应借鉴国际先进经验，加强自身在房地产行业链条上的服务地位。在发展模式、业务范围、研究能力等方面不断深化和提升，从而保障企业的持续健康发展。图 国际四大行发展优势策划代理企业应强化收并购拓展市场规模，加强大数据应用，提升获客有效性，扩大商办物业管理等资管类经营业务，强化轻资产运营能力。未来，策划代理企业积极应对市场和需求变化，打造适合企业发展的经营模式，通过优化渠道、高效管理运营，提高研究能力和智能化水平，加速与线上线下行业的融合，强化策划代理企业的核心竞争力，从而在竞争中立于不败之地。2. 金融服务企业：把握政策变化趋势，投融资稳中求变2019年中央经济工作会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展；与此同时，在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体从严。2019年年初以来，银保监会和央行等监管机构先后提出要加强房地产金融审慎管理，严查房地产违规融资等行为，密集发声强调防范房地产金融风险的重要性。（1）地产基金：创新业务模式，探索真实股权投资近年来，在资本市场“监管趋严、改革促稳”的背景下，中央进一步健全金融监管体系，国家层面也逐渐加大对金融行业的管控，陆续出台了资管新规、委托贷款新规等规定防范系统性金融风险。在此背景下，房地产融资监管力度持续从严，传统融资渠道进一步收紧。其中，针对房地产私募投资基金类的委托贷款、名股实债和收益权转让等各类通过借贷方式投资的行为给予了严格限制。相较于之前，未来地产基金将更多的采取股权投资的方式，并更加关注持有经营型物业的长期增值潜力。这些优秀基金企业具有以下发展特点。房地产基金企业顺应行业多元化发展战略，投资方向逐渐由单一向多元发展。一方面，伴随着房地产市场逐渐由增量市场开始向存量市场过渡，地产基金更多的参与到传统住宅开发之外的领域，积极发掘商业、写字楼、产业和物流地产等方向的投资机会，构建复合型地产投资。另一方面，在房地产调控政策基调不变，各地落实因城施策的背景下，行业竞争分化格局愈加明显，收并购现象频现。2019年，约有200家房企参与了收并购，行业集中度不断提升，并购基金也顺势取得较大发展。此外，2020年1月以来，新冠疫情不断发酵，短期对项目销售和房企回款均带来较大冲击，部分中小房企或将面临较大的经营压力，这也为基金参与房企收并购和项目不良资产处置等方面带来了投资机会。在“去债权化”融资的趋势下，以长期经营并获得增值回报为特点的股权投资方式获得较大发展。2019年，伴随着房地产行业加速整合发展，房地产私募基金也在持续转型。具体来看，继2018年2月中国证券投资基金业协会停止对债权类私募基金的备案以来，行业通道业务出现萎缩。在此影响下，地产基金顺应政策要求，逐渐从债权投资转向长期股权投资。这也要求基金管理人回归项目本源，加强对各类房地产项目的价值辨别和管理能力，减少投资风险。其中，以公寓、旧改和商业地产等为底层基础资产的股权投资项目数量较多。伴随金融市场的发展，资产证券化和REITs有利于增强资产流动性，提高房地产基金投资活力。近年来，在房地产金融创新的趋势下，地产基金在资产证券化方面也进行了很多尝试，各类房地产资产证券化和类REITs产品不断出现，在盘活社会存量资产、改善流动性和提高基金运营效率等方面发挥了积极作用。目前受限于法律制度不健全和税收等因素的制约，我国虽然还未推出真正意义上的公募REITs，但政策层面推进的速度持续加快。着眼未来，REITs也将进一步打通房地产基金的退出渠道，成为推动地产行业和金融市场发展的重要因素。（2）地产信托：政策监管力度从严，持续深化业务转型近年来，伴随资管新规进一步加强对信托的监管力度，信托公司地产融资业务更趋审慎。2019年，监管机构多次表示将继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理。具体来看，5月银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调将严格监管信托向四证不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款和流动资金贷款等。7月银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，要求信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。在此影响下，房地产信托发行规模出现阶段性增速下滑趋势，适度控制增速、平稳健康发展也成为行业共识。面对新形势，行业内优秀信托公司强化风险管控，积极提升主动管理和业务创新能力，力促发展速度和质量稳步提升。房地产信托企业强化风险管控、积极挖掘细分市场机会，满足房地产企业多样化的金融需求。2019年，在严监管的政策趋势下，房地产信托积极进行战略调整，加大对传统融资类业务的管控，逐渐由短期的传统融资转向长期股权投资。与此同时，在住宅开发融资业务监管力度持续加大的背景下，地产信托积极拓展产业地产、商业和写字楼等多类型的投资业态，提高自身风险抵御能力。预计2020年，随着房地产旧改和城市更新等类型的业务不断获得国家政策支持，地产信托对此领域的投资力度或将有所增大。除此之外，疫情的出现也会加速行业资源整合，房企间的兼并重组也将给地产信托带来新的发展机会。总体来看，2019年行业优秀房地产信托企业紧跟政策监管导向强化风险管控，创新金融服务方式推动行业加速转型。2020年2月，央行召开金融市场工作电视电话会议，指出要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。着眼未来，符合国家政策导向、依法合规经营将成为房地产信托稳健发展的关键要素。

2019年房地产市场在跌宕起伏中接近尾声，房地产调控政策收紧及市场利空消息频繁加推，但房价越调越高的窘境并未改变。刘全认为，房地产行业承载着国民经济增长，地方财政收入和金融市场稳定等社会经济发展命脉。全国房价上涨或下跌与老百姓利益密切相关，房价也关乎着国计民生。一二线城市房地产市场调控政策持续收紧，主要目标只是抑制市场投资炒房和维护房价平稳上涨。房地产行业发展不能拖累经济增长，也不能影响地方财政收入等大方向长期不会改变。中原地产调查数据显示，2019年1-11月份，全国300个大中城市土地出让金47821亿元，同比增长15.3%。刘全认为，房地产开发中土地价格占总开发成本40%以上，只要土地价格持续上涨，未来房价不可能会出现大幅下跌。高房价是高地价的前提条件，高房价与高地价之间利益矛盾依然无法解决，这也是在政策层面支持房价上涨的主要原因之一。全国城市严格控制土地市场供应量，此举为房价上涨埋下伏笔。央行公布数据显示，2019年11月末，广义货币(M2)余额196.1万亿元，同比增长8.2%，环比下降0.2个百分点，同比增长0.3个百分点。刘全认为，全国房价只涨不跌引起房地产市场暴利凸显，导致大量热钱投向房地产市场，推动房价越炒越高。房地产商和市场投资炒房者高杠杆、高负债投资房地产市场赚取暴利。央行持续宽松货币政策是维持房地产市场繁荣的主要支撑，这是谁也无法改变的现实利益问题。2019年11月末，住户部门贷款增加6831亿元，其中，短期贷款增加2142亿元，中长期贷款增加4689亿元。刘全认为，虽然金融机构严格控制资金投向房地产市场，在暴利驱使之下无法有效规避资金投向市场。在房地产市场调控政策打压之下，并未影响老百姓高杠杆买房及投资炒房积极性。房地产市场在金融资本和利好政策叠加影响之下，房价只会越涨越高。社会中低收入群体为买房子需要拼尽数十年财富或几代人积蓄，高房价如同一台疯狂的联合收割机快速地收割着社会财富。作者：刘全创作：2019.12.12

房地产行业市场化发展已有30余年，除2008年金融危机时期对房地产行业造成暂短影响之外，房地产行业一直保持高速增长态势。刘全认为，全国房价高企30余年，房地产商和市场投资炒房者等赚得盆满钵满。房地产业属于资金密集型产业，无论是购买土地，还是房地产开发建设和缴纳规费、税费等都需要大量的资金支持。房地产项目建设和销售周期比较长，所以资金就成为房地产商赖以生存和发展的命脉。受新冠肺炎疫情影响，全国部分城市楼市销售活动被叫停，房地产商面临30年来最严重的冲击。2月19日，恒大地产开始网上卖房。随后多家房企陆续跟进，包括融创、新城、保利、富力等30多家房企，启动了网上卖房。刘全认为，房地产销售属于大宗商品交易范畴，网上卖房子肯定不如传统销售渠道理想。虽然恒大地产在网上销售业绩飘红，而购房者能否最终成交依然存在很多不确定性。在正常的市场情况之下，房地产商不可能会赔钱卖房子，在特殊时期房地产商是否会赔钱卖房子，主要取决于其资金实力。因为，活着远比利润率更重要。购房者将迎来30年楼市重大利好，主要看购房者能否把握好买入时机。统计调查显示，2020年1月1日-2月20日，全国已有100多家房企宣布破产。刘全认为，2020年第一季度，受疫情蔓延和春节假期延迟开工等叠加影响，楼市成交可能会出现萎靡不振。第二季度，随着疫情受到有效地抑制，楼市有望恢复平稳销售趋势。一二线城市房价会保持稳中上行态势；三四线城市楼市库存量会进一步大幅上升，房价有可能会出现短期震荡回调。受楼市销售压力影响，房企普遍存在资金周转不灵的情况，未来中小型房企债务危机和破产数量会有明显增加。刘全认为，2020年，一二线城市房价稳中看涨，三四线城市房价涨幅收窄将是大概率事件。房地产调控利用时间换空间，化解房地产泡沫扩大，规避房价出现大涨大跌。房地产行业作为经济发展的支柱性产业，房地产行业已成为经济发展的晴雨表，房价涨幅越高，经济增速也会随之升高。国民经济增速放缓，新出生人口下降和老龄社会来临等共同影响，未来房地产市场需求会逐步回落。对于房企来说，虽然明天依然是一片光明，有多少房企已看不到明天的太阳？作者：刘全创作：2020.2.23

统计调查数据显示，2019年，全国200个城市新建商品住宅成交均价11420元/平方米，同比上涨10.7%。刘全认为，房地产市场调控政策收紧及市场利空消息叠加影响，全国房价仍然维持上涨。房地产开发中土地价格占总开发成本约40%以上，土地价格直接影响房价高低。全国土地价格上涨，建筑材料及人工成本大幅增加，导致房地产开发成本性上涨趋势明显。未来30年，中国社会财富依然是房地产。受新型冠状病毒肺炎疫情影响，全国1500个项目在2月20日前不得开工；1300个售楼处在2月20日前不得开业。恒大地产、华润和中海等多家房地产企业延长春节假期，延迟所有项目开工。刘全认为，一二线城市房地产市场调控政策收紧，并严控银行金融信贷资金流入房地产行业，导致房地产企业面临巨大的资金压力。房企只能“以价换量”，确保资金快速回笼。2020年第一季度，刚需购房者买房子的最后机会。据统计调查数据显示，2019年，全国城市居民家庭平均资产162万元。其中，房产占居民家庭总资产78%。刘全认为，全国房价只涨不跌持续20多年，中间几乎没有回调的牛市。受房地产市场暴利驱使，房地产商和投资炒房者赚得盆满钵满，房价也是越炒越高。高房价严重影响了社会实体产业的正常发展，致使社会实体产业空心化严重。房子已成为制约一个人在城市生活的决定性因素，很多购房者除了房子已经一无所有。2019年，北京、上海和深圳等4个一线城市，新建商品住宅成交均价45583元/平方米，同比上涨10.8%。徐州、日照和常州等60个三四线城市，新建商品住宅成交均价11360元/平方米，同比上涨9.5%。刘全认为，房地产市场调控坚持“房住不炒”，此举并不是真正的打压高房价，只是维护房价平稳上涨。2020年，全球市场已进入量化宽松阶段，央行维持宽松货币政策以促进实体产业发展。央行增加市场流动性，提振市场信心，对于房地产市场也是利好。作者：刘全创作：2020.2.5

为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月 -2019年10月纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了《中国房地产大数据报告（2019）》。主笔：邹琳华 王业强 吕风勇为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2018年1月 -2019年10月纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了《中国房地产大数据报告（2019）》。本报告同时也是2019年各期《中国住房市场发展月度分析报告》的年度总结报告。一、2019住房市场运行动态1.核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年，核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月，核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹；2019年5-7月，“小阳春”逐步消退，核心城市房价涨速下降。2019年8-10月，市场进一步趋稳，核心城市房价稳中略降。2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。纬房核心指数显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。核心城市房价的季节波动率要大于年度波动率。纬房核心指数还显示，2018年10月，尽管与上年同月相比核心城市房价只上涨了0.3%，但与2019年1月的102.53点相比，核心城市房价累计上涨了3.42%。与2018年1月100点相比，核心城市房价累计上涨了5.73%。纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。从二手房成交量指数看，在核心城市房价止涨趋稳的同时，二手住房成交量也冲高回落。2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明短期房价上涨动能减退。十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。2. 一线城市房价反弹力度较弱，除深圳外其它城市均处于下降阶段从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。从2019年10月环比变化看，一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海环比下跌0.70%；广州环比微涨0.12%；深圳房价环比上涨1.81%，涨速比上月扩大0.91%。3.准一线城市中天津重庆房价相对低迷，苏州上涨较快但涨势得到抑制从准一线城市近一年的房价走势看，天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定，近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%。从2019年10月环比变化看，准一线城市房价平均环比下跌0.117%，跌速比上月减缓0.473个百分点。其中天津环比下降1.43%，跌速比上月收窄0.1个百分点，房价下跌速度仍较快；杭州环比下降0.11%，比上月减缓0.39个百分点；重庆环比上涨0.87%；热点城市苏州环比上涨0.2%，前期涨势得到抑制。4. 过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌从近一年二线城市房价走势看，过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%，年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷，其中青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%，武汉同比下跌3.9%。从2019年10月环比变化看，二线城市房价平均环比下跌0.008%，涨速比上月收窄0.144个百分点。二线城市中，短期房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、大连等仍有上涨；青岛、厦门、郑州等延续下跌，但厦门的年度涨幅仍然为正；西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。5.三四线城市房价下跌个数增多，部分城市房价涨速仍相对较快2019年以来，三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响，少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示，近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。从2019年10月环比变化看，三四线城市短期房价总体微跌。三四线城市房价平均环比下跌0.055%，跌幅比上月收窄0.103个百分点。6.分城市群看，2019年珠三角城市群景气度相对较低，长三角城市群景气度相对较高从2019年各大城市群的市场表现看，长三角城市群的市场景气度相对较高，房价上涨城市比例更大，部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快；珠三角城市群的景气度相对较低，房价下跌比例更大，除深圳、东莞等外，广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，其中肇庆跌速相对较快。环渤海区域房价同比地图显示，京津冀一带，唐山房价同比上涨较快，大连、秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨，而北京、天津，以及河北的张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌；山东临沂房价同比上涨较快，而青岛房价同比下跌约10%，淄博、潍坊、日照等城市房价停滞或略跌。2019年10月主要城市房价同比分布图2019年10月珠江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月长江三角洲城市群房价同比分布图2019年10月环渤海城市群房价同比分布图2019年10月中部城市群房价同比分布图7.核心城市住房租金下跌，租房市场景气度下降反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，2019年10月，核心城市住房租金指数为102.74，环比下跌1.16%，同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后，10月租金下跌速度继续加快。一方面，9-10月属于租房市场淡季，住房租金下跌具有一定的季节性波动属性；另一方面，2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨，但8-10月的下跌态势类似，因而2019年的租房市场景气度要低于上年。纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。二、市场形势分析1．房地产融资政策仍然从紧，但房贷利率趋于回落房地产融资仍然受到严格管控。2018年底至2019年初，随着定向降准等货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。在信贷相对宽松的背景下，2019年春季住房市场出现“小阳春”现象，部分城市房价较快反弹。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线，“大水漫灌”的情形并没有出现。房地产相关信贷也仍然受到严格的管控，房地产融资政策环境仍然从紧。这消除了房价进一步上涨的可能性，使得“小阳春”自行消退。利率动态调整机制开启，房贷利率中长期有回落的趋势。2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，要求商业银行自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。由于房贷利率历来以基准利率为锚，而基准利率又自2014年11月22日再未做出调整。央行此次发布个人房贷利率新规，相当于重启了房贷利率的调整机制。在全球经济存在下行压力的条件下，货币环境总体仍将适度宽松，这意味着市场利率将处于在合理区间的下限。考虑到信贷利率有走低的趋势，在房贷利率形成新规下，既使存在房贷利率加成机制，房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。2．土地市场格局或将发生重大变化，但短期不会对房地产市场构成直接冲击土地政策出现重大变革，城乡土地市场并轨改革启动，符合条件的集体土地可合法直接入市。在较长时间内，集体土地无法直接进入土地市场，土地市场的城乡二元分割特征显著。2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，并将于2020年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》首次开辟了集体建设用地直接入市的合法途径。其中，以法律形式明确了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”，“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。修改后的《土地管理法》改变了多年来只有国有土地才能入市的单一土地供应渠道，土地市场供应格局或将发生重大变化。短期内，由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。中长期看，虽然集体建设用地仍然不能用于房地产开发和商品房建设，但通过建设租赁性住房等渠道，集体土地入市也能对房地产市场格局产生重大影响。3．抑制住房投资投机方向未变，但调控政策面临边际性宽松“房住不炒”、抑制住房投资投机的调控政策方向得到坚持。在复杂的内外部经济形势下，中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。2019年4-5月，包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。房地产调控政策不松动，也意味着房价短期难以出现大涨。另一方面，限购、限价政策面临边际性调整的需要。自2010年北京首次推出住房限购政策以来，住房限购政策实施的最长时间已经接近10年。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段，一些城市的限价政策中长期效果也不明确，但对市场效率的影响却较为显著。随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降，部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。4．经济增速下滑对房价的影响逐步显现，房价上涨预期有所减退经济增速下滑使得房价上涨预期进一步减退，更多潜在购房者的房价预期转向悲观。在全球贸易摩擦加剧的背景下，世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。受世界经济大环境及国内结构调整的影响，我国经济增速也不断下滑。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，这将导致市场观望情绪增强，抑制房地产投资投机。2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段，房地产信贷也有一定松动迹向。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。2019年1季度，全国房价总体回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。2019年4月以来，在经济增速下滑的背景下，随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币宽松政策短期见顶，房价回升的态势受到抑制，房价上涨预期逐步减退。2019年4月以来二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场预期的转变。三、2020重点城市市场预测预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。短期重点城市房价趋降主要原因有：经济增速下滑，城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑，将导致城市化动力减弱，并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响，2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓，城市的人口吸引力相对降低，对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。以房地产去库存、货币化棚改政策为触发点的本轮房地产景气周期，房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。但2017年以来，一线城市房价开始由涨转降；2018年以来，部分热点二线城市房价也出现较大下调；2019年以来，越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列。三四线城市房价逐步由升转降，表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。在没有新的激发因素出现之前，市场信心难以有效恢复，房价总体趋降。另一方面，房价存在先抑后稳的条件。尽管经济增速下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价即使下降也仍存在一定支撑。住房调控政策基本见底，调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能。这些因素可能共同促成房价的软着陆。由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡，在总体先抑后稳的背景下，不排除局部较快上涨或下跌的可能性。分城市看：一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。一线城市作为全球性城市，房价对外部经济环境变化比较敏感，全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响；作为科技创新中心，一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响；近期，部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降，短期市场难以有回升的基础；在再城市化背景下，一线城市作为高端人才流入地和高端产业聚集区，房价回调存在一定支撑点，个别城市房价仍可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。受一线城市房价下跌的传导及短期观望氛围增强的影响，二线城市房价或将以小跌为主。但部分城市发展前景较好、房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。三四线城市总体下跌。从城市化总体格局看，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行阶段。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。四、基于大数据的城市房价预警预报纬房大数据预警预报系统为国内首个基于大数据与人工智能的房地产预警预报系统。在最新纬房指数监测指数的基础上，基于房价空间传导机制及区域房价相互作用机理建立预报模型。在人工智能等算法模型给出初步风险判断结果之后，通过专家会商评估，给出最终预报信号。需要注意的是，纬房预警预报系统仅为市场短期走势预测，并不一定代表现实已经发生的涨跌。纬房预警预报信号为数学概率信号而非确定性结果，具有一定的差错概率。结果仅供分析市场参考，不直接构成决策及买卖建议。根据监测模型及专家评价，提出以下参考性预警预报：浅红色（一般上涨）预警：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波正红色（较快上涨）预警：无深红色（大涨）预警：无浅绿色（一般下跌）预警：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。正绿色（较快下跌）预警：无深绿色（大跌）预警：无2019年11月纬房大数据预警预报五、存在问题1．高速增长趋于结束，局部市场下行风险增大经过近二十年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨，但由于住房供给规模的持续增加，不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在一定的波动风险。2．房价趋降考验政策定力在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下，住房投资投机需求减退。在当前的内外部经济环境下，只要“房住不炒”的方略能够坚持，不仅房价难以出现大幅上涨，部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价，但也会使一些开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市，财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。3．市场下行时，房地产企业延期交房、烂尾及各类市场纠纷的发生概率增大房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式，本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年，由于房价涨多跌少，开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。一旦市场增长停滞或持续下行，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。房地产企业延期交房及烂尾的风险也随之增大。在期房预售制度下，这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。此外，由于买卖双方对期房权益的理解不一，一旦房价下行，各类市场纠纷案例就会迅速增长。4．房地产企业资金紧张，对市场产生多方面影响房地产企业资金紧张成为常态，这对土地市场降温起了有效作用，也对稳定短期房价起了一定作用。房地产企业资金紧张主要源于两个方面因素：为避免土地市场过热，政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施，房地产企业融资成本升高；受限购及市场调整等因素的影响，商品房销售增速下降，房地产企业资金回笼出现不畅。房地产企业资金紧张对供给也将产生一定影响。短期内，房企供给能力下降；中长期，开发融资模式将逐步转型，市场供给不会因此发生变化；为了降低资金压力，部分房地产企业倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式，短期内部分商品房产品的品质有所下降。六、对策与建议1．坚持“房住不炒”，保持调控政策的延续性与稳定性历史经验证明，在城市化发展阶段，出台刺激购房政策必然导致房价的异常上涨，增加市场风险。为保持市场平稳，应保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机，使购房投资杠杆保持在可控范围。限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策，仍应保持相对稳定。房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线，坚持避免出台刺激购房政策。坚持“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾，需要保持充分政策定力。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要保持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。2.把好货币供应总闸门，保持房地产信贷规模稳定从宏观看，房地产市场和金融市场密不可分。房地产市场在一定程度上具有货币“蓄水池”的功效，货币供应扩张紧缩是房价大起大落的必要条件。稳定房地产市场，首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定，避免大水漫灌或过度紧缩。货币政策保持松紧适度，可以为房地产市场的平稳发展和居民家庭住房条件的持续改善创造条件。从微观上看，按揭贷款是达成房地产交易的重要前提，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。在坚持差别化信贷的前提下，加强对各类融资手段的用途管控，避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。从供给侧看，继续维持对开发环节融资的适度合理管控，可以从源头抑制土地相关炒作。为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场，相关金融管理部门对房地产开发环节采取了一定的融资管控措施，有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价。为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产的相关炒作，应保持对开发环节融资的适度合理管控措施的稳定性。3. 落实完善因城施策方略，明确地方政府稳定市场主体责任房地产市场属于地域性很强的市场，将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。此外，因城施策也可以大大降低房地产市场系统性风险发生的概率。进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨，实现及时预警和“露头就打”。房价短期波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。严格防止个别城市以“因城施策”之名出台刺激购房政策。将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标，大力规范租房市场秩序，保护租房者合法权益，防范中介及各类机构试图操控、垄断市场行为，避免租金的异常波动。从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整，以适应市场形势的新变化。避免误伤合理购房需求，适度支持改善性住房需求。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。4．完善住房市场监测指标与方法，实现对市场风险的及时预警在政策层面，上级政府对住房市场监测评价指标的单一化，容易诱发下级政府简单调控或虚假调控。有必要对现有的监测评价指标体系加以改进，以促进市场的持续稳定。可以考虑增加住房市场监测指标、完善监测方法，加强二手房监测、成交量监测、舆情监测、大规模摇号等市场异常监测，引入大数据监测、人工智能监测等新方法。及时发现和预判市场动向，实现事前预调，减少事后调控。与股市等资本市场相比，房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用，加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度，实现对市场风险的实时预警。5.稳妥推进住房市场长效机制建设，促进长短期政策目标的均衡协调推进公共服务均等化，缓解住房供求结构性矛盾。房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡，不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异，更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡，是导致住房结构性短缺的重要原因。这需要优化各级政府的财权与事权划分，大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化，平衡住房需求的空间分布，促进存量住房资源的有效利用。大力发展租房市场，实现租购并举。发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来，租房市场被政策所忽视，租房者权益未得到很好的保护。进一步落实租购房同权，建立健全住房租赁相关法律法规，增加租赁住房土地供应，完善租房市场监测体系，促进住房租赁市场发展。深化土地市场改革。以用途管制为基础，推进城乡土地市场一体化，为建立多主体供应的住房供应体系垫定基础。促进地方财政结构转型，降低城市政府对土地财政的依赖度。分类推进地方政府投融资体制改革，转变地方政府高负债发展模式，是稳定房地产市场的必要条件之一。从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进住房预售制改革。随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳，房地产企业短期资金压力将迅速增大，期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下，这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市，购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定，有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。建立房地产政策的综合协调机制。房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门，房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调，实际统一目标齐抓共管，避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。纬房指数（原大数据房价指数BHPI的升级版本）为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数，142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数，每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。报告撰写人：邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编王业强中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编吕风勇中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编数据整理：叶冰阳中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 研究助理数据支持：住房大数据联合实验室58安居客房产研究院