房地产可研

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

房地产行业，是很多人眼中的黄金职业，高端，大气，工资高。其实，每个行业都一样，都有自己的苦逼之处，每一份高薪背后，都有无尽的心酸。所有的工作，只分为两种：第一种表面光鲜，实则苦逼，第二种表面苦逼，实则更苦逼。2018年，无论是龙头房企，还是中小开发商，都在经历着自2008年之后最难的地产寒冬。对于房地产业，持续收紧的政策，像是“乌云”笼罩上空，不知何时散去。对于地产人，也在这轮行业大调整的过程中，经历着不同于往常的危机感。渔翁整理了2018年度房地产6大心酸岗位，因为很多岗位自己没有亲身经历，肯定存在错漏，欢迎大家留言指出。1、地产工程岗心酸指数：★★★★★地产工程岗可以说是2018年最苦逼的岗位，没有之一。自从某园的高周转模式成为地产行的共识之后，很多企业把原本一年的销售期大幅度缩短，工程岗成为了精神压力最大的岗位。为什么呢？不是高周转压缩的是从拿地到开工的时间吗？可是现实中，有几家企业能够做到设计、开发报建能够按照节点完成？前端延误时间，最后倒逼工程节点控制越来越严格，紧密的开发节奏压得工程人喘不过气来。精神压力只是一方面，工程人员，还要承受恶劣的工作环境。甭管你职位多高，是在一二线城市还是三四线城市，工作环境都是一样的，都要风里来，雨里去跑工地，同时跟施工单位等乙方撕逼，另一边又要对着相关部门赔笑脸，陪喝陪吃陪玩。最重要的，工程线应该是单身狗最多的部门了，因为工程部除了行政文员，一般没有女性。他们天天打交道的都是一老爷们，加上工作地点不稳定，经常要跟着项目跑，常年在外漂泊，很难遇到心仪的对象。如果项目是在一二线还好，有些项目是在荒野，交通靠走，通讯靠吼，夜生活就不指望了，一般是拿个无线路由看电影或者自己撸。压力大、工作累，环境不好，但是又拿不到高工资。工程线竞争非常激烈，要出头很难。地产行业从来就不缺工程师，一个工程人要跟几十人竞争1份offer，可想竞争之残酷。工程师要升上去，真的要付出很多倍的努力。工程人的无奈是，付出了很多努力，最后什么没得到。2、投资拓展岗心酸指数：★★★★★如果说工程岗是最苦逼的地产岗位，那么投资拓展是最心酸的岗位。2017年末，约25家房企提出了千亿目标，储备土地成为其首要目标，投资拓展岗位也借助行业东风被推上了高位，成为了行业香馍馍。于是，做策划的、销售的、市场的纷纷转行投资岗，甚至有很多地方事业单位公职人员离职参与到地产行业中，希望能够分得一杯羹。但是土地就这么好拿吗？拿招拍挂来说，政府挂出土地后，投拓人员要第一时间赶往地块，要以最快的时间做出地块分析，不停的看地，不停的跑是作为一只拓展狗的基本工作。关键问题是，对于研判结果，做的快了自己都不放心是否有遗漏，做的慢了领导说效率低。土地初选过会了，又要启动项目可研，在这过程中，投拓人员又要协调各部门。各部门表示各有各的难处，设计部门会说做方案是技术活，需要一周时间（尼玛，欺负外行），成本部门表示外地项目，需要你们去了解成本（尼玛，投资部去了解，要你们干嘛），最后营销部说：别做了，那地卖不动（尼玛，就不能有点远见吗）终于可以拍地了，不巧遇到了不要命的竞争对手，于是投资人员变身陪酒人员，喝到天昏地暗，死去活来，达成竞合目标。最后，给集团汇报，集团说：集团没钱了，这地不拍了。另外投资部撤了吧，集团近期不拿地了，等下一轮拿地的时候再说。投资人的心酸，是有时候，自己很难左右自己的命运。3、营销策划岗心酸指数：★★★★加班，是地产人工作的常态，晚一两个小时那根本不叫加班，工作到九点十点对项目上的同事来说基本属于常态，而干到十一二点、甚至凌晨通宵，那才刚刚值得在朋友圈低调的炫耀一下。以上说的就是策划岗，策划岗的苦逼之处就在于，市场好的时候需要加班，加班去帮助集团冲击“千亿目标”，市场不好的时候更要去加班，加班检讨自己，为什么一个客户也拉不到售楼处。另外，对于部分企业，市场好的时候，没有策划什么事，销售会说：我们是冲在最前线的，策划就是花钱，花的多了，客户就来了。而向来话少的策划师咽了口唾沫，不知道说什么好，然后继续盯着电脑，研究屁屁踢。相对于甲方的策划，乙方的策划更没地位，对上要满足领导的心意，如果甲方领导也懂策划还好，就怕之前是做财务的；乙方的策划，对下要负责许多监督执行的工作，还得负责“虐待”媒体、广告公司、活动公司，结果”媒体、广告公司、活动公司说：你是谁？我只认我甲方爸爸。当然，还有最痛苦的事，就是忙活了一年，预售证没拿下来，最后业绩没有完成，梦想了一年的佣金没有拿到手，年底又骑自行车回家吃土了。策划人的苦，很少有人能理解。4、地产销售岗心酸指数：★★★★置业顾问一度成为人们羡慕的高收入人群，打开了人们对一夜暴富的想象空间。但是但受过怎样的苦，只有做过地产销售的人才知道。销售旺季虽然收入高，但是与辛苦成都也成正比。很多置业顾问，每天工作12小时以上，早上9点到晚上11点，接待数十个的客户，拨打几百个电话，甚至一天只能吃一顿饭，大多数置业顾问，都存在不同程度的胃病。销售最怕的就是带客户实地看房。因为楼在建设过程中还没装电梯，遇到要看高层的客户，只能爬上爬下，有时候一天爬十几次，辛苦可想而知。有一位置业顾问曾经遇到这样一位客户，想买30楼的房子。该客户自己看过后，第二天带着老婆来看，第三天还叫了孩子一起来看。几天后，客户又带着同事、亲戚来帮他参考。一个月下来，客户来咯七八趟，每次置业顾问都要陪着她爬30楼，还要给他一次又一次的讲解。但是客户仍然犹豫不决，而且不管多晚，随时给置业顾问打电话，一副高高在上，感觉自己是客户就是上帝的样子，却迟迟不下订单。这只是身体上的累，只要有回报，都是累并快乐着。但地产销售是个以业绩论英雄的部门，业绩好了你就是大爷，什么都好说。业绩不好，不但要苦哈哈拿底薪，一个月吃土，还要担心因为业绩排名末位遭到淘汰。此外，目前楼盘的销售团队主要分为两种，一种是开发商自己的销售团队，一种是代理公司销售。开发商自己销售团队的还算可观，在没有销售业绩的情况下，置业顾问的底薪能够满足日常生活，但是在代理公司的置业顾问，很多底薪不过2000元/月，除去日常生活，所剩无几。一分耕耘，一分收获，销售人都很不容易。4、地产设计岗心酸指数：★★★★这两年，猝死率最高也是发生在设计师群体。今年高周转压力之下，设计师的压力更大了。上面渔翁说的，有的设计需要一周出图，大多数并不是在推卸责任，而是工作积压太多，所以一周是完成这项工作的一个正常工作节奏。很多房企的领导都拥有一夜催报告丸，不会理会员工当前的工作状态，对于需求，需要了，马上就要有。而且领导的想法灵活多变，对于方案总是在不停的变化思想。于是设计师宿命是无休止地改图。一个方案不停修改，不停汇报，改到最后都想吐了，自己都不想看了，可能还是毫无进展。这种情况下，最苦逼的是设计院里的设计师，身为房企甲方的设计大部分时间都是在做对接，主要负责从拿地到施工图各个阶段的图纸设计，负责把控设计的质量和进度。而设计院的设计师，就要不停的应付甲方爸爸的的各种要求，不仅要完成任务，还要低声下气。对于改方案，没啥办法去改变，这就是设计的命。5、地产客服岗心酸指数：★★★地产客服岗是房企里最没有存在感的岗位之一。主要帮助客户下单和后期维护、保修等，属于比较边缘化的部门，所以整个部门的地位不高，薪酬待遇也比较低。没有存在感的情况下，还要和形形色色的业主打交道，而一般喜欢投诉的业主都不是好惹的主子，很可能会对客服人员恶语相向。正常的投诉还可以，主要是有些不讲理的业主，根本就无法沟通，所以说受气挨骂可以说是客服工作的一部分了客服人员，还承担帮其他部门擦屁股的只能。例如有些销售为了出单，经常夸大事实，最后业主只能找客服帮忙解决。再例如，为了省成本，最终用了小品牌的卫浴建材替换最初介绍的品牌，导致客户投诉。此外，国家政策变动、合同条款补充、竣工验收交接等零碎事，都需要客服来接手。总之，客服岗位工资相对低，事情比较累，经常受委屈，发展前途不是那么光明，是事实。6、人力资源岗心酸指数：★★★伴随行业发展，许多岗位产生了新的需求，但是这些岗位在之前几年，某些城市没有储备人才，例如刚才提到的投资拓展刚、还有城市更新方面，于是寻找合适的人选特别难。领导发话了，给加钱啊！但是领导没有想到，我们的公司地产前200强都排不上，对候选人来讲没有任何竞争力。更夸张的是，说了加钱，等你真正给多了，领导还不愿意：他妈的，这公司都快赶上我了。关键问题是，即使加钱，某些岗位市场上就没几个人。人力资源还经常被放鸽子，自己被放了鸽子不说，还要挨领导批评。例如好不容易约了6个人来面试，前一天晚上还挨个短信确认，可是到了第二天，还是有5个人没来，连招呼都不打一声，可是领导已经百忙当中，准备好时间来面试了啊。不要以为人力资源总是给别人装锅，自己有时候也要坐背锅侠，例如年底销售业绩好，是营销部门的功劳，HR只有羡慕的份。但是销售业绩不好呢？最后的理由是：人力资源部门没有帮我们招到合适的人，所以我们干不好。尼玛，招一个置业顾问部，你要求知名本科学历，升高1.7以上，貌美如花，身材要好，没有谈恋爱，3年高端盘销售经验，至少销售过2个一线企业的高端楼盘，底薪2500元/月，招P啊。还有一个问题是，面对行业大趋势，年底让人力资源，裁掉自己层架挖了3年月挖来的人，甚至自己的手下，是不是过于残忍啊？人世间最痛苦的事，莫过于亲手“杀掉”了自己曾经喜欢的人。不同的地产岗位有不同的难处，但个中滋味只有经历过的人才会懂。很多岗位没有提到，但是同样有很多的心酸。有多少地产人，匆匆扒几口晚饭就又投入到深夜的忙碌；有多少地产人，回到家后继续回复邮件；有多少地产人，手机24小时，白天静音晚上响铃；有多少地产人，即使做梦都还在构思项目方案。地产这一行，有时候很苦涩，有时候让人迷茫，但更多时候，它带给你快乐，让你实现自我的价值，不管多累多苦，你都不舍得离开。以上为个人观点，仅供交流 文/渔翁

【摘要】近期，受到新冠疫情以及房地产行业发展需求等多方面因素的影响，线上交易市场已成为房地产企业进行不动产交易的新平台。2020年2月6日，中国房地产业协会发布《关于促进市场活跃安全 开通房地产项目线上售楼平台的建议》，建议停止容易引起人流聚集的商品房售楼处销售，开通商品房线上售楼平台，运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。房地产交易的关键流程主要包括签署合同、备案、交付、过户登记等，其中签署交易合同和备案（包括预售、买卖、租赁、抵押等）系现阶段线上交易适用较为频繁的流程。较于线下流程，线上交易在提升效率、节约成本等方面有着先天优势，但房地产线上化交易至今尚不成熟，许多方面的可行性及法律风险尚须进一步讨论分析，未来是否有可能发展至房地产交易全流程线上化也尚在探索当中。北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队结合多年实务经验，对现阶段房地产线上化交易（主要是交易合同签署和网签备案）的可行性进行分析，并对其具体流程中存在的法律风险进行分析、提示，以帮助房地产交易各方了解相关规定、明晰交易成本，帮助房地产企业进一步探索线上交易的合理模式，规避相关法律风险。一、线上签署房地产交易合同的可行性及风险提示（一）房地产交易可适用线上签订合同的方式《中华人民共和国电子签名法》（2015修正）第三条第3款规定，涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书，不得适用电子签名、数据电文的规定。因此，司法实践中法院通常认为，以电子签名、数据电文形式签订不动产权转让合同等行为，未产生相应的法律效力。但2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正的《电子签名法》已删去该款，承认不动产交易同样适用《电子签名法》，为房地产线上化交易提供了法律基础和司法保障。根据《合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”以及第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的规定，电子合同与传统的书面合同并无特殊区别，具备有效的要约——承诺要件后电子合同即可成立，不存在法律规定的无效事由即为有效。实践中，房地产交易合同所涉及的协议形式多种多样，包括认购协议、定金协议、买卖合同、购买授权委托书、补充协议、交接协议、物业服务协议等等，且其签订的时间并不统一，如果能够采用合法有效的线上签订形式签署，大大降低了交易成本，对交易双方来说都是极为便利的。（二）房地产线上交易须具有可靠的电子签名《电子签名法》第二条规定：“本法所称电子签名，是指数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身份并表明签名人认可其中内容的数据。”因此，我们所看到的电子印章、电子签名图样仅是电子签名的图像化表现形式，电子签名的实质应是其背后隐含的数据信息。根据《电子签名法》第十四条之规定，“可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”那什么样的电子签名才能被认定是可靠的呢？《电子签名法》第13条规定了可靠的电子签名应具有专有性、可控制性、签名可发现改动性及内容可发现改动性。因电子签名及数据电文内容在签署前后及签署过程中均存在被篡改的可能，实践中，为保障电子签名及数据内容的真实性，尤其针对房地产交易这类合同标的较大的电子合同，通常采用由交易方在符合法律规定的中立第三方平台上进行认证后提供电子签名等形式。根据最新2020年5月1日施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条第2款之规定，电子数据由记录和保存电子数据的中立第三方平台提供或者确认的，人民法院通常可以确认其真实性。司法实践中此类电子交易合同也较容易被确认有效。（三）房地产线上交易风险的规避因现今法律制度对房地产线上交易的规定仍不够完善，电子合同及文书等也经常出现因形式不合规造成不被法院认定为有效的情况，这极大地增加了房地产企业在线上交易中的不确定性和法律风险。但从相关法律规定的设计，例如《电子签名法》第三条“当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文”以及第十三条“当事人也可以选择使用符合其约定的可靠条件的电子签名”之规定，可以看出，在法律规定体系不够完善的情况下，法律认可当事人对线上交易形式达成的合意。司法实践中，法院对双方合意的事项，即使形式上与法律规定有偏差，通常也予以认可，但一般要求当事人提供完整证据链来证明合同约定的“可靠条件”已成就。因此，针对合同标的额较大的房地产交易合同，为保障电子合同有效性的认定，减轻诉讼中的举证责任，规避线上交易风险，建议房地产企业在格式合同中明确由双方合意约定通过电子签章或是线上点击等方式签署，同时保存合同签署、履行实际情况的记录，以在发生纠纷之时成功举证，使法院能够通过合同的实际签署、履行情况对合同关系的认定加以印证。二、房地产网签备案的效力及风险（一）网签备案不等于房屋登记备案实践中，常见有人将网签备案与房屋登记备案混为一谈，认为网签备案是指房屋登记备案的线上程序，实际上这二者截然不同。《城市商品房预售管理办法》（2004修正）第十条规定：“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”此规定为最初的网签备案，约于2006年起在全国得以推行，系房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止房地产企业出现一房多卖等不当行为而建立的一个网络化管理系统。网签备案是商品房预售制度的产物，但现阶段已发展为涵盖房屋转让、租赁和抵押等各类交易活动的重要程序。根据住房和城乡建设部发布的《房屋交易合同网签备案业务规范（试行》第六条规定，“房屋网签备案基本流程包括：1.房屋网签备案系统用户注册；2.提交房屋网签备案所需资料；3.核验交易当事人和房屋是否具备交易条件；4.网上录入房屋交易合同；5.主管部门备案赋码。”因此，网签备案实际上是房屋交易合同的备案，并不是房屋本身的备案。（二）房地产网签备案的法律效力在逐渐完善、规范的商品房预售管理制度下，网签备案已经成为我国商品房预售的必经程序，其与银行贷款办理、商品房交付、不动产权证书的办理等问题息息相关。2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条及第八十六条规定将商品房因预售网签备案作为了预告登记的条件，因此许多人认为网签备案就是预告登记，其实不然。网签备案的效力针对的是房屋交易合同，通过赋予交易合同公示效力，有效避免房地产企业“一房二卖”等不当行为，能够有效促进房地产交易的公开、透明；而预告登记针对的是房屋本身。但在实践操作中，网签备案因被赋予了公示效力，做到“一房一备案号”，其存在确实起到了类似于预告登记的作用。一般情况下，办理网签备案后没有经过交易双方同意或者法院的判决，不能随意解除该备案。而涉案房屋在前置网签备案没有解除之前不得进行第二次网签备案，实践中也无法进行房产过户登记，因此网签确实可以有效地避免“一房二卖”。然而，网签备案的性质仍是随着商品房预售制度产生的针对于房屋交易合同的公示手段，并不具有物权一经登记即可对抗善意第三人之效力，因此即使交易各方在网签备案过程中产生了纠纷，一般也仅能通过民事诉讼程序要求对方履行备案合同或赔偿损失。（三）房地产网签备案的法律风险提示根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房地产交易方虽在签订房地产交易合同后及时办理了网签备案手续，但该房地产的所有权实际上仍登记在原产权人名下，网签备案行为并未产生物权变动的法律效果。因此，房地产交易方在办理网签备案后，仍应及时到不动产登记机构处办理不动产变更登记，房地产依法登记后方发生物权变动之效力。实践中，房地产交易方时常因为办理网签备案后未及时办理变更登记，导致发生不必要的法律风险，如出现无法排除强制执行（房产查封等）的情形等等。因此，进行房地产网签备案后，交易双方仍要及时到不动产登记机构处办理不动产变更登记，最大限度地降低交易的不确定性和交易产生纠纷的可能性，最大程度地明细交易成本。三、律师建议现阶段，法律制度规定以及司法实践对房地产线上化交易的管理和规制尚不完善，交易各方尤其是房地产企业需要进一步加强对房地产线上交易程序的风险管控，如通过中立的第三方电子认证平台签订交易合同、在条款中明确内容系由双方合意确定、明确网签备案的法律效力等等，以规避不必要的法律风险。当今房地产企业从传统的线下交易模式向线上化交易转变的趋势愈加明显，基于已实现的部分房地产交易流程线上化交易的可行与便捷，未来或许能在线上完成房地产交易的全部流程，与此相关的法律制度和司法体系亦会随之升华。房地产企业需要加强研究、敢于实践，抓住房地产线上市场交易提供的新契机，才不至于在日新月异的发展中被淘汰。

来源：中国网原标题：可研智库：百强房企城均销售额23.5亿 全国化企业优势明显中国网财经1月5日讯 可研智库日前发布“中国房地产组织力测评研究工作”测评研究成果。研究数据显示，百强房企城均全口径销售额达23.5亿元，城均权益销售额16.7亿元，城均销售面积为15.3万平，其中全国化房企城效优势明显。从城均全口径销售额中位值来看，已经完成全国化布局的房企中位值达到32.8亿元，大幅高于正处于全国化进程中房企18.0亿元的水平，是区域型房企中位值的4倍多。总体来看，城效TOP50房企在三个销售维度上，都超过了百强整体水平，万科、融创、碧桂园、恒大、阳光城等全国化城市深耕的企业，以及业务集中度较高的建业地产、华夏幸福、远洋集团、鑫苑中国在单城市的销售产出都表现较好。据了解，该研究成果由《2020中国房地产组织力测评研究报告》、《2020中国房地产雇主影响力测评研究报告》、两部分组成，旨在通过总结行业规律，帮助企业摸索一条提质增效之路。

本文来源： 陌爷地产圈文：陌爷随着中国房地产行业的发展，市场集中度越来越高，竞争日益激烈的行业背景下，行业平均利润率逐渐被摊薄不同城市开发商表现和诉求分化较大一线城市进入存量时代，土地资源稀缺，狼多肉少，供求挤压推高土地价格，销售端政府强调控，不少开发商载了跟头却仍然乐此不疲拿高价地为了提高利润，倒逼开发商进入三四线城市甚至周边乡镇，然而市场经济环境下，风险和收益是匹配对等的，为对冲周期风险，近些年高周转要求越来越高为了平衡收益与风险，二线城市城市成为了房企追逐规模和利润的主战场，高周转、精细化管理、向内部管理要利润成为对冲风险的手段房地产投资部作为房企生存和发展的重要部门，往往是冲在第一线的，为了完成指标，甚至是一个城市公司的生存问题，圈内也衍生了不少投资圈才懂的套路下面细数下地产投资圈的十大经典讨论1、投资总的保证投资部除专业要求外，还需要统筹各部门完成可研测算，项目的授权价和测算结果往往取决于定价、成本、速度、强排等因素，因此为了拔高授权拿到地块，投资总会跟其他部门作出承诺或地块的吹捧所以不要问投资：你觉得这块地怎么样？因为在投资人员的眼里，我们看过的地都是最好的！2、拍卖场上的鬼话为了能够不超授权地拿到地，在拍卖场上各家投拓总往往选择性的合作，为了向集团都有好的交代，摘牌、并表、条线等诉求也是尽量协商满足有的投资总像极了和事佬，还有几家拼到最后的时候，A要并表+工程、B要设计+营销、C要成本、D说我只要个摘牌，没办法集团强诉求，先让我摘，事后条线好分地块摘牌，一顿庆功酒后，D说没办法集团要求3个工作日把钱打进来，要不然视为退出，我已经替大家争取时间了，然而三天根本不够走流程的........3、拍卖场上的鬼话2某地块竞拍时，很多还在竞拍的房企打电话问你们还在吗？出于抬地价或护盘的角度考虑，资深点的投资套路就开始了...........“我们还在出价啊”，过了半小时，仅剩一小部分房企在竞拍，打电话问你们还在吗？“我们还在出价啊,授权价早呢”（实际上早已不在了）过了一个小时，仅剩3房企在竞拍，打电话问你们合作吗？“我们要操盘”.........最后地块由某某公司摘牌获取，刷新板块地王价4、带领导看地的艺术一个项目能否过投决，不仅取决于项目本身、投资团队的研究是否深入等因素，投委的直观感受也是很重要的，因为决策还是具有主观性的，尤其是资金充裕且投资迫切的战略时点为了更好的给领导营造这是块不得不投的好地的印象，资深的投拓早就在地块周围布好了点路线规划上一定要求主干道，即便是绕个路；看地的角度一定是踩好点，保证视野是最好的；城市界面一定不能差，实在不行临时遮挡下；调研的周边项目也要提前打好招呼，上价值上利好，不利因素避重就轻5、如何优雅的做汇报即便是刚入行的初级小奶狗也是懂的，可研成果能给你展示的时间也就是上会的二十分钟！所以，别废话，上去直接一顿天花乱坠的吹，资深一点的投拓往往还会注重声情并茂，旁征博引有时候自己都没法说服自己，可就是不耽误汇报地铿锵有力！6、产业地产的伪命题近几年来，产业勾地项目越来越耳熟能详，然而，真正能做产业的开发商并不多，政府想要税收，开发商却图着政府的宅地，所谓的“产业地产”本身就是个伪命题只要政府能设置拍他条件，勾到宅地，超高层、写字楼、产业倒入、税收都敢承诺，肥肉先吃到嘴再说，其他承诺到时候再看，变被动为主动，毕竟政府也不想让项目烂尾7、挂羊头卖狗肉的产业勾地产业是实体经济，地产就是地产，两个平行空间的物种，政府和开发商都在挂着羊头卖着狗肉，何必彼此为难彼此当数字经济产业园、科创园、康养小镇、循环经济园等项目满天飞的时候，又有多少没够落地，真正推动经济和就业的呢？让开发商、政府、土地回归到各自的属性才能真正地推动产业项目落地8、很容易没朋友的融资套路项目的融资能力与最终的效益指标息息相关，因此，便宜的钱也是关键的核心竞争力。尤其是对投融一体的投拓而言，如何拿到更便宜的钱也是关键。于是衍生的经典套路就出来了……同时对接多家金融机构，在谈到公司能接受后的利润后，虽然双方都过了会，但是就不提款这时候再跟其他金融机构谈：××信托已经给到我×%的利率了，而且增信措施比较简单，股权质押就行，不需要土地抵押，你看你们能给到多少？如果没优势就不考虑了这种套路用多了，往往就没什么朋友了为了能够完成投资指标，拿到不错的项目，“套路”只是一种形式，更是投资人员拓展意识的一种体现然而，作为作为地产投资人员的我们有时候也被反套路着……9、只能认栽的套路在政府面前，开发商是相对弱势的，地价、规划条件、付款节奏、监管条款等政府都做了详细的规定，然而被政府套路开发商也只能认栽挂牌文件中写明正负零时，政府需支付回购价款，但是由于政府财政紧张，拖上个半年也只能人；由于房管局调控压力，明明达到了预售节点，就是不给高价盘发预售证……10、缩水的拿地奖入职后才发现拿地奖只是个概念，为了激励投拓人员的拓展意识，不少开发商都设置了拿地奖金拿地前计算好的奖金数额，在拿地后才发现与各大节点挂钩，开盘情况、指标达标情况、现金流回正时间等等，而且还有跟团队分，结果到头来毛毛雨项目不好还得背锅，背锅还得认地产投拓，真是个高风险岗位！

房地产行业竞争激烈 整体向二三线城市下沉2020年，中国房地产产业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在新冠肺炎疫情的影响下，2020年中国房地产100强全年累计销售规模仍实现了近13%的正增长。在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加剧，行业竞争向产品回归，项目销售金额TOP100门槛持续提升。——入榜金额门槛逐年上升 进一步加剧竞争2020年，中国房地产百强门槛提升6%至50.2亿，竞争加剧。上海的绿地海珀外滩项目以279.3亿元摘得金额榜桂冠，两倍于去年榜首，但其他百亿神盘表现一般，2020年全年销售过百亿的项目较去年减少2个至8个，均处于105-120亿元区间。另一方面，30强门槛上升至67.9亿元，甚至接近于房地产企业排行榜200强门槛的全年销售额，此外，50强及百强门槛也均有明显上升，项目间差距持续缩小，竞争加大。——销售金额集中于长三角一二线城市从企业销售金额角度来看，中海地产以销售金额778.8亿元夺得2020年中国房地产企业项目销售额桂冠。其次是中国恒大(448.7亿元)、融创中国(441.7亿元)以及万科地产(341.5亿元)。从企业所销售的房地产项目数来看，融创地产虽然只有5个房地产项目，但是其金额超过了排名第四的万科地产。从地区分布来看，2019和2020年中国房地产企业项目百强销售金额按地区分布TOP10主要是还是以一二线城市为主。一二线城市拥有着得天独厚的资源优势，此外加上近年来一二线城市对于人才的引进政策不断升级以及落户要求的放松为一二线城市带来了更多的增量需求。二线城市像是杭州、西安等城市人口的增长处于一个高速发展阶段，且一些早期发展较快的城市开始出现老化，城市更新也带来了存量的契机。整体来看，不管从2019年还是2020年，长江珠三角地区的行情持续坚挺，其在2020年TOP10中占据了4席。——销售面积集中于中西部二线城市从企业销售面积总数角度来看，中国恒大以销售面积1262.8万方夺得2020年中国房地产企业项目销售面积桂冠。其次是融创中国(611万方)、碧桂园(260.6万方)以及中海地产(173.2万方)。结合销售金额来看，虽然中国恒大的销售面积(1262.8万方)远远超过中海地产(173.2万方)，但是中海地产的销售金额(778.8亿元)却远远超过中国恒大(448.7亿元)。从销售面积来看，由于近年来伴随着政策的福利，导致二线城市高速发展。在各二线城市开展“抢人大战”后，各二线城市的住房需求缺口呈现前所未有的扩大。整体来看，由于近年来的对中西部城市的政策偏向导致中西部城市的房地产行业呈现一片欣欣向荣。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

伴随房地产市场受宏观经济影响承压，中国房地产行业整体虽然整体呈现一片欣欣向荣，但是其增速有所放缓。展望“十四五”，中国社科院预测住房拐点将来临，即住房销售额绝对量下降。房地产行业虽蒸蒸日上 但增速有所放缓——总体地价增速放缓在2020年11月16日，中国国土勘测规划院发布了《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》;《报告》指出2020年第三季度，全国主要监测城市总体地价较去年同期增长1.65%，增速较上一季度下降0.40个百分点。总体来看，全国地价整体运行稳中有升，综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价环比增速则由降转升;其中，综合、住宅地价环比增速连续两个季度上升，商服地价环比增速在连续四个季度放缓后转为上升。根据中国国土勘测规划院的数据显示，2020年第三季度，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.13%、2.81%、0.94%，较上一季度分别下降0.41、0.30、0.52个百分点。其中，住宅地价同比增速连续十个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续九个季度放缓，工业地价同比增速持续四个季度放缓。《2020年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出2020年四季度，房地产方面，新型资金监测和融资管理规则或将加速房企开发经营战略的调整;热点城市调控政策适度收紧，有利于市场理性运行。此外，2020年第四季度全国城市地价环比增速仍呈小幅上升的趋势，住宅地价总体保持稳中有升，热点区域和部分热点城市的住宅地价环比增速有所回落。——房地产开发投资金额近年来保持9%的增速从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%;2020年1-11月，房地产开发投资达12.95万亿元，同比增长6.8%。——商品房销售金额和面积逐年上升伴随房地产市场受宏观经济影响承压，2018年中国商品房的销售额为15万亿元，同比增长12.2%，增幅维持下行态势。2019年，全国商品房销售金额达15.97万亿元，同比增长6.6%;2020年1-11月，商品房销售金额达14.9万亿元，同比上升7.2%。2010-2020年中国商品房的销售面积与商品房销售额的走势一致。在政策调控的背景下，自2017年起商品房的销售面积虽呈现逐年上升趋势，但是增速呈现逐年放缓;甚至在2019年呈现了负增长，实现了销售面积17.16亿平方米，同比2018年下跌了0.1%。在2020年1-11月，中国商品房销售面积达到了15.08亿平方米，同比上升1.3%。——中国已进入“万元”时代前瞻使用历年来中国商品房销售额除以商品房销售面积得到当年的商品房均价。根据测算的商品房均价走势来看，中国即将踏入“万元时代”。 2019年，中国商品房均价为9308.8元/平方米，同比上升了6.53%;在2020年1-11月，中国商品房均价为9878.4元/平方米。从增速来看，在2014年，由于受到“高库存”的原因，中国商品房均价增速下跌到了1.43%。在2015-2018年，在“去库存、棚改、降准降息”等多重利好的背景下，其商品房均价速度惊人。近年来，伴随着“房住不炒”的大背景下，增速有所放缓。在2020年12月21日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，指出截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，均价达到10071元/平方米，同比增长7.9%。——供给端增速放缓2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2012年受国家宏观政策严格调控的影响，中国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。2014年，国内经济仍处在“三期”叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较2013年同期下滑10.7%。2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14%。2016年开始增速维持在7%以上。2019年，房屋新开工面积22.72亿平方米，增长8.5%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋新开工面积20.11亿平方米，下降2%。2008-2019年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。自2014年开始，施工面积增速步入下行低位水平;2019年中国房地产开发施工面积达到89.38亿平方米，同比增长8.7%;2020年1-11月，房地产开发企业房屋施工面积90.24亿平方米，同比增长3.2%。2008-2014年，中国房地产竣工面积保持增长，但增速大大放缓。竣工面积的放缓主要受建设周期和当期房地产整体环境影响。2015年开发竣工面积为10亿平方米，同比增速为-6.9%;2018年在此基础上实现竣工面积9.35亿平方米，同比下降7.8%。2019年，房屋竣工面积9.59亿平方米，增长2.6%;2020年1-11月，受疫情影响，房屋竣工面积5.92亿平方米，下降7.3%。——房地产市场依旧是卖方市场2010-2020年11月，中国房地产开发企业的竣工面积与商品房销售面积的比例整体处于下降趋势。从“竣销比”来看，自2014年其，除2019年外，房地产“竣销比”呈现下降趋势。2020年1-11月，“竣销比”下降至39.23%.由此可见中国房地产市场依旧是卖方市场。——2019全年500强全口径销售金额6080亿元由中国房地产业协会于2020年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》披露的数据显示，在2020年中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，2019全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比2018年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。从地区角度来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。“十四五”时期 住房拐点将来临2020年，房地产行业的调控政策整体呈现前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。展望未来，仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。根据《中国住房发展报告(2020-2021)》指出：第一，2021年全国房价平均上涨5%左右;第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高;第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右;第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大;第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。此外，中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。《报告》指出虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。整体来看，缺口主要集中于大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇;二线城市;经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市以及休闲旅游文化城市。更多数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。

土地开发全过程可以划分为三个阶段：一级开发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。二级开发是指我们常见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开招拍挂三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。这三级开发连贯起来，就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。01土地一级开发1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。2.2各模式对比一级开发实务分析3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市国土局上报给市长签字，同意后才有可能下发征地批复。（二）拆迁从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是因为前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目很难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。（三）土地收储（四）市政建设工作市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。 3.3土地入市土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。（一）现场验收（二）地价审核（三）其他入市手续办理与土地入市问题1Q:征地过程会发生哪些费用？A:主要为三部分：土地补偿费、人员安置费和青苗补助费。费用支付时间为获取征地批复后付款。2Q:一级开发过程中规划条件经常发生变化的原因有哪些呢？A:不确定的因素较多，一种可能是地块自身的因素导致的，如拆迁问题等导致规划发生改变；也可能是政府领导对地块的态度导致规划的变化等。3Q:有没有一些一级开发项目在征地批复下发之前就开始做土地评估呢？A:如果该项目成本已经认定了，拆迁已完或无拆迁，可以提前进行土地评估准备，但相关流程还无法进行。此外，地价会可以没市长参加，但地价的确定通过市长同意才行，所以时间肯定超过一个月。4Q:征地方面，如果在前期地块征地的同时也将后期地块的土地一并签署协议并付款，有无风险呢？A:对于获取征地批复的地块，此部分地块无风险，而对于未获取征地批复的地块，提前先签协议后付款，可能面临土地手续不完整，村集体后期违约的风险。5Q:集体土地确权的前置条件为什么？A:确权的前置条件不一定非得要规划意见书，一般只要地块无异议即可。6Q:平常所说的土地指标是指什么？A:一般而言，是指农转用指标，也即耕地占补平衡指标，该指标可以进行跨区域间的买卖。而建设用地指标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导申请指标，并不允许买卖。7Q:土地入市价格是如何确定的？A: 一般而言，土地出让价格=土地一级成本+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决定。实际情况中，政府也会根据市场条件来调节土地出让价格，有些市场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门同意，土地出让价格是可以低于土地成本价。8Q:农转用土地指标购买费用由谁付给谁呢？A:一般而言，由一级开发主体付款给土地整理公司（如政府平台）。如果一级主体和第三方之间签订债权债务协议，此种情形下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。9Q:关于某某城改项目的批复是否有有效期么？A:一般有效期为2-3年，时间如果过长，政府可以更改授权书，更换一级主体02土地二级开发土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。下文主要以房地产开发为例来为大家讲解土地二级开发的流程，希望对大家有所帮助！从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。一、项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策。4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。二、前期准备阶段1、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1）通过行政划拨方式取得；2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。2、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2）建设项目批准文件；3）建设用地规划许可证；4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）三、规划设计1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请2）委托设计单位设计，送审设计方案。2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。5、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。6、申办《施工许可证》四、项目销售阶段1、申办《销售许可证》商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2、商品房销售及按揭办理（1）销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）（2）销售合同的签订。（3）按揭办理。五、交付使用阶段1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。2、申办建设工程规划验收建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。4、物业移交开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。文章来源：房地产管理观察土地流转03土地三级开发三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等图1：国内产业地产运营的五大特色模式一、以纯地产开发为主的模式：联东U谷联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。图2：截止2019年底联动U谷在全国的布局资料来源：联东集团官网联东U谷以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。主要盈利模式：物业租售(物业以独栋办公为主)+增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务)，其中以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达65%。此外，物业租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。图3：联动U谷产业地产项目的收益分布资料来源：联东集团官网二、以产业平台为特色的模式：华夏幸福华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，成立于 1998 年，早期致力于河北省内的城市住宅开发，自2002 年开始运营固安产业园区，随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。图4：华夏幸福作为平台的运营模式主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。三、以产业投资为特色的模式：张江高科张江高科技园区，被誉为中国硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土地情况，2014年张江高科实行对外轻资产输出，提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。2018年张江高科营业收入11.5亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。张江高科大力推动产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环。图5：张江高科产业投资的全投资链布局示意图四、以专业服务为特色的模式：亿达中国亿达中国自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的"保姆模式"服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。图6：亿达中国在园区运营上提供专业服务(以大连软件园为例)五、以金融退出机制为特色的模式：金地商置金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。值得一提的是，在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。上海8号桥项目由启客运营十余年，商区成熟且租金来源稳定，租金年均增长超过7%，在2016年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后，联合嘉实资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为支持，于2017年11月在金融市场发行了ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未来3.5年的租金收入，成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。图7 上海8号桥项目资产证券化过程示意图

2015-2020年，在我国各地区的商品住宅投资中，东部地区的住宅投资额占到50%以上，同时，随着房企对二三线城市的愈发重视，中西部地区的投资份额也在小幅提升。数据显示，2015-2020年，西部地区的比重则从22%上升至23%左右。我国住房市场是伴随着我国土地使用权出让制度的确立与住房制度改革而兴起的，商品住宅的投资也在宏观政策的调控下波动增长，改革开放以来，我国住宅地产投资经历了两拨热潮，直到2009年末以来史上“最严厉”的调控政策出台后历经两年多的调整，2012年我国住宅地产投资额增速虽然下调至16.30%，但是在强劲的刚性需求支撑下，2013年开发商又加快了投资步伐，住宅地产投资额累计达到5.90万亿元，同比增长19.40%。2014年由于宏观经济进入转型期，住宅投资额为6.44万亿元，同比增长9.16%，增速为近年来最低。2019年，中国房地产住宅投资额为9.71万亿元，同比增速为13.9%;2020年，住宅投资10.44万亿元，增长2.6%。在我国商品住宅的投资中，别墅、高档公寓占据一定份额，不过在国家限制别墅、高档公寓建设的政策下，其投资额在商品住宅投资总额中所占的比重总体上未出现大幅增长的情况。2010-2019年，我国商品房住宅开发投资中，用于90平米以下的投资比例约为20%，用于144平方米以上的投资比例约为18%。2015-2020年，在我国各地区的商品住宅投资中，东部地区的住宅投资额占到50%以上，同时，随着房企对二三线城市的愈发重视，中西部地区的投资份额也在小幅提升。数据显示，2015-2020年，西部地区的比重则从22%上升至23%左右。2020年，我国东部、中部、西部和东北部的房地产住宅投资额分别为53598亿元、22661亿元、24133亿元和4054亿元。从区域销售价格来看，2019年，我国商品住宅平均销售价格为9287元/平方米，其中，北京、上海的商品住宅成销售均价均在3万元/平方米以上，首都北京以38433元/平方米位居榜首;浙江、天津、海南分别为1.63万元/平方米、1.54万元/平方米和1.51万元/平方米。此外，广东、江苏、福建的销售均价均在10000元/平方米以上。西部地区的价格总体较低。更多行业资料敬请关注前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。〖 前瞻产业研究院 〗本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。