房地产可行性研究报告案例

项目依托当地适宜的自然及城市条件，开发建设精品精装住宅，项目建成后能为当地政府增加财政税收。项目的建立能够满足现今消费者对住宅的高品质需求，为当地居民提供就业机会增加收入。项目的建成拥有良好的经济效益及社会效益，具有可行性和必要性。新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。“‘930’新政”对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升，对首套房“认贷不认房”界定标准较此前“认贷又认房”大幅放宽。其次，限购退出后金融财政政策主导，地方政策因地因时多轮灵活调整。多个城市出现多次调整，限购政策由局部调整向全面放开。此外，金融信贷、公积金政策跟进调整，财税补贴鼓励自住刚需。地方政策调整更加灵活，重点加大信贷支持力度，在经济偏弱、旺季不旺的背景下，以信贷为主的利好政策陆续出台。2015年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心在延续前几年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。成都市房地产业发展五年规划按照五年规划，我市房地产业保持稳定增长，增幅与GDP基本同步，房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间。同时进一步促进民生改善，居民居住水平持续提升，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。促进房地产业与经济社会协调发展，期间全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”成都市限购政策一、扩大住房限购范围将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。二、强化区域职住平衡在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上三、加强购房资格审核非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。项目必要性成都市房地产业发展五年规划项目积极响应相关政策法律法规，满足现今居民对住宅、商业营业用房的需求。十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。项目的建立满足了现今消费者不断增长的购房需求，积极响应相关法律法规，符合国家及当地政府政策要求。满足成都市居民住房需求2016年末成都市常住人口1591.8万人，全市城镇化率达70.6%。年末全市户籍人口1398.9万人，其中城镇人口784.6万人，乡村人口614.3万人。近几年人口仍在不断增加，项目的建立将有效满足成都市民众对住房需求，为居民提供高质量、高性价的居住享受。项目建设符合成都市成品住宅发展趋势项目建设内容为精装住宅的建设销售，完全符合成都市未来几年成品住宅的发展趋势，并且项目精装房环保达标率远远超过自装修新房。其实主要因为精装修房在交付使用之前，就必须得过环保这一关，否则无法通过验收促进城市布局结构更趋合理在城市规划的实施过程中，需要借助土地开发这一手段来使城市内部土地利用经济规律起作用，从而调节和促进城市的用地结构、布局形态、功能外区趋于合理，使产业分布、产业价值和城市合理布局取得较好的动态平衡，无疑将进一步提高城市规划的水平。行业分析行业现状以及趋势房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。房地产投资增速下降，但库存依然高企城市库存及潜在土地去化周期均处于高位，未来房地产市场发展将难以继续维持高需求量的卖方市场，逐步转入买方市场趋势1、保障房分流“夹心阶层”的购房需求2、未来房价将由市场决定3、开发商数量减少4、住宅产业化将带来房地产业的革命5、拥抱互联网6、创新房地产金融将层出不穷

奥海咨询认为房地产项目是市场固定投资性项目中常见的项目。包括商用住宅和商用办公、商场等，也包括经济适用房、两限房、廉租房（统称经济房）等以及部分基础设施项目。商品房项目完全由市场主导，与一般工业类项目一样，其建设目的在于满足市场需求和盈利，项目研究的重点在于取得较好的地块和提升容积率。项目的营销手段是项目定价并取得盈利的重要内容。经济房项目不完全由市场主导，其定价和土地供应应由政府主导，项目研究的重点在于取得较好的地块和提升容积率并有较好的设计方案，满足政府和客户的需求。项目不以追求盈利为目的。房地产项目可行性研究报告大纲

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。1、可行性研究的编制步骤（1）接受委托在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景接受资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制订计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。（2）调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为进行下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。（3）方案选择和优化根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托单位或部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。（4）财务评价和综合评价对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。（5）编制可行性研究报告经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。2、可行性研究的事项可行性研究的事项主要包括：市场可行性分析、进度可行性分析、环境可行性分析、资金可行性分析、风险可行性分析、规划方案优选、技术可行性分析、成本可行性分析、财务可行性分析。（1）市场可行性分析市场可行性分析的内容，主要包括开发成本、市场售价、目标客户、开发周期。（2）进度可行性分析对项目开发进度进行合理安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、验收等阶段进行安排，分析是否能够在计划交期前完成。（3）环境可行性分析分析项目周围的自然环境、交通环境、人文环境等是否满足项目需求，并分析项目对周围环境的影响。（4）资金可行性分析根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求，拟订筹资方案，分析筹资成本，保证项目的正常运行。（5）风险可行性分析分析影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素，了解项目潜在的风险，进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。（6）规划方案优选规划方案分析的内容包括建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、主要技术参数和经济指标、控制性规划技术指标。（7）技术可行性分析分析项目的技术参数、技术经济指标等，确定企业是否满足项目需求，列出技术难点，确定解决方案。（8）成本可行性分析估算项目的开发成本，包括土地费用、生产费用、管理费用、财务费用和各种税费等，预估项目收益，确定其能否达到项目预期。（9）财务可行性分析根据国家现行财税制度、价格和相关法规，分析项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等财务状况，考察项目的财务可行性分析。3、可行性研究的重点（1）地点选择和地块价值评价分析评价的主要内容包括：拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；拟定地点的市政配置、交通运输条件；拟定范围的拆迁情况；地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；实际地价与地价潜在价值评估。（2）资金筹措的分析资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入计划配合考虑。（3）财务评价房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种：对规模小、周期短的项目，可采用静态法；对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目，应采取动态法。1）静态法。通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。2）动态法。（4）不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BFP分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限变化幅度。概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目承担的风险越小。

房地产进入性研究-广东省清远市城市研究报告PART.1 城市宏观分析PART.2 市场整体分析PART.3 区域市场价值解析PART.4 房企发展状况延伸阅读：这些年小伙伴买贵了的房子天河智谷规划水深，未来都是小公寓？清远是大坑，买房要谨慎广州南站新城-地段好潜力大，未来可期广州国际花园岛：大坦沙大桥进入施工招标阶段！2017年9月9月，清远市省级职教基地举行了广东建设职业技术学院清远校区首期工程主体 动工仪式，这是自 2011年6月省政府同意在清远市规划建设广东省级职业技术教育 示范基地以来，拟进驻基地5所院 校中首个主体建设启动项目。 “十三五期内”职 教基地将形成在校生10万人的办学规模。目前，由清城区与广州越秀区合作建设的“华南声谷”已入驻职教基地，将发展 以智力劳动密集型 为特色的现代产业2017年11月为大力引进人才，清远推10条举措激励科技创新，分别针对企业、创新人才、创 新团队、技术、研 发机构、创新平台、发明专利、科技专项等创新力量的引进， 单项最高奖励为500万元。政府常务会议审议通过了《清远市教育设施规划建设管理规定》(以下简称《规 定》)，以解决我市 特别是市区学位紧张的问题，明确提出新建居民区需配建教 育设施的，要与居民区建设同步进行， 建成后移交辖区政府，用以举办公办中小 学、公办幼儿园或者普惠性民办幼儿园

滨海线典型项目分析酒店托管及返租模式调研延伸阅读：限价不抽贷，广州调控给谁看？楼市逆势而起？其实政策在打击刚需别抄底也别追高，别在广州炒房增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷黄金海岸融创海湾半岛华润小径湾巽寮湾中航元屿海金融街巽寮湾伴山伴海富力湾双月湾享海1777檀悦都喜度假酒店万科双月湾温德姆至尊豪庭湾区项目收益模式主要分为三种：酒店收益分成（四六分成居多，业主占六成）利用分散式酒店管理和标准服务，结合项目旅游配套为旅游客户提供租住服务，业主从中参抽取酒店分红；为能保障业主利益，多以季度或年终分红为主；2. 固定返点回报收益（14%-60%）；过引进五星及以上品牌酒店作为项目价值宣传，抬高价格，再以每年固定或浮动返点的形式为业主提供收益，从而实现项目溢价；酒店签约时间一般为3-6年；3. 固定租金回报（1000-2000元/月）；每月以固定的金额返还业主，适用与三星以下酒店或个人经营酒店；酒店签约时间一般为3年。

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺，基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上，地产强韧性，制造业有亮点据国家统计局，1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%，分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct，10 月分别同比 7.3%/4.2%，增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%，单月增速环比+0.7pct，1-10 月地产投资同比 6.3%，增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%，较 1-9 月收窄 1.2pct，10 月同比 3.7%，环比+0.7pct，其中高技术制造等高速增长，汽车仍在恢复，有色冶炼大幅好转，我们维持认为工业制造业投资将继续修复，且出口继续好转，玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升，推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好，中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，降幅收窄 2.4 个百分点，单月增长 5.9%，其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%，单月同比增加 8.6%，办公楼与商业地产单月降幅较大，分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%，住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升，10 月单月同比上涨 4.2%，与此前疫情、雨季导致需求后移有关，C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面，加速分化，模式智慧绽放。近年来，精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长，集中度提升主线更加清晰，行业确定性获得估值溢价。我们认为，中短期精装继续渗透，但市场的考量重增现金流维度，“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭，管理层决策是企业以后数年成长分化的基础，提示 2021 年以史为镜，回顾行业进程，明晰龙头穿越周期的方式，坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比（%）2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比（%）水泥 10 月产量同比增长 9.6%，华东/中南/东北价格继续强势，南方回暖据国家统计局，1-10 月水泥产量 19.2 亿吨，同比 0.4%，较 1-9 月+1.5pct，年内首次回正；10 月单月产量 2.4 亿吨，同比增长 9.6%。据数字水泥网，全国水泥出货率均值 90%，月环比提升 4pct，9 月底库容比环比降 2pct至 52%，全国高标水泥均价 448 元/吨，继续向上，各区域表现不一，华东、中南、东北价格延续强势，西南好转，西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑，且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下，水泥公司分红价值或进一步凸显，推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比（%）2012-2020年11月全国水泥价格走势（元/吨）（月均价）下游需求角度，1-10 月全国固定资产投资（不含农户）483292 亿元，同比增长 1.8%，增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点；10 月固定资产投资（不含农户）环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。（1）地产方面，1-10 月份，全国房地产开发投资 116556 亿元，同比增长 6.3%，增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中，住宅投资 86298 亿元，增长 7.0%，增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点；土地成交价款 11386亿元，增长 14.8%，增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%，1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面，6、7、8 月单月增速回暖明显，分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%，9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%；1-10 月施工累计面积 880117 万平方米，同比增长 3.0%，单月降低 1.86%，降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中，占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米，增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看，竣工趋势性恢复的预期不变。（2）基建方面，1-10 月基建投资（不含电力）同比增长 0.7%，增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点，10 月单月提高 4.4%，增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中，铁路运输业投资增长 3.2%，增速回落 1.3 个百分点；道路运输业投资增长 2.7%，增速回落 0.3 个百分点；水利管理业投资增长 2.7%，增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底，地方政府已发行专项债券 35466 亿元，完成全年计划（37500 亿元，比 2019 年增加 1.6 万亿）的 94.6%，完成已下达额度（35500 亿元）的 99.9%。玻璃价格高位企稳，旺季需求释放产量方面，2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱，同比提高 1.7%；1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱，同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面，1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%，9月单月下滑 18.8%。产能方面，截至 10 月 30 日，全国浮法玻璃生产线共计 300 条，在产 247 条，日熔量共计 163925 吨，同比日熔量增加 3440 吨，增幅 2.14%，环比增加 1200 吨，增幅 0.74%。根据卓创资讯统计，10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日，环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条，冷修或停产 16 条，产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条，新点火 1 条，复产 1 条，改产 2条。价格方面，5 月以来，玻璃价格连续上涨，10 月份延续上涨行情，全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨，较上月价格下跌 0.9 元/吨，环比跌幅 0.05%，同比涨幅 20.80%。此外，原材料价格偏低，预计龙头单位净利受益明显，叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面，今年 6 月以后，中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪，7 月初至今，3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平，单平上涨 17 元，涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元， 产能缺口较大，11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量（万重量箱）及同比（%）2013-2020年10月玻璃存货（万重量箱）建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

摘要 ：房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。本报告使用datafocus系统，对某房地产公司2010年至2017年的财务数据进行分析。通过各区域财务收入、负利润项目部门分布等分析，得出经济相对较发达地区销售金额高、总经办、市场研究部、销售部、工程部存在的负收益较明显等结论。因此认为通过主动应在保证质量的情况下，合理安排在项目签约和项目实施过程中所需要的支出、降低成本费用、跟进经济较发达地区的动态和政策等措施能更好的提高企业项目的竞争力。关键词：datafocus；房地产；项目收益；收支动态一、案例背景随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。理性的房地产投资的优势是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展，提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求。某房地产公司想要通过前5年间的财务项目收益情况来了解本企业的项目现状，从而分析在市场上的竞争力。二、案例问题由于需要分析2010年至2017年该公司的所有地区的所有项目，约有4000条数据，如果将这些数据用可视化的方式简单明了的展现出来，用EXCEL来进行操作会略显麻烦，使用datafocus产品就可以快速处理大量数据，因此可以极大的减少人力和物力。三、案例分析进入datafocus 产品系统，从数据管理页面中导入数据源”财务项目收益”，并在数据看板页面创建新的数据看板，命名为”2010-2017年财务项目收益”。一、企业总况1.各区域财务收入各区域财务收入统计图选择使用散点图。图 1各区域财务收入从图1中可以看到，北京的销售金额远远大于其他地区，天津其次，接下去为山东、江苏、广东和上海，均为经济发达地区。2.当前业务进程此次统计图选择饼图来展示当前业务进程，运用公式进行项目计数。图 2前业务进程如图2所示，在项目进程中完成签约占40.4%，项目终止占27.4%，谈判进程占12.9%，激发需求占11.5%，提交方案占5.7%，商务谈判占2.2%。3.收支动态通过折线图方便对比主营业务收入和主营业务成本随月份的变化，其中主营业务成本是添加公式而得。图 3收支动态由图3可以看到，主营业务成本较高的月份为1月、6月和7月，较低的月份为2月和3月；主营业务收入较高的月份为7月，较低的二月份为2月、3月、8月和9月。看整体图形可以大致认为，先投入多大的成本，后就可以得到相对应幅度的收入。4. 从审核批准到签约各区域所用时长差异根据位置图中各区域颜色变化的深浅程度可以看到从审核批准到签约各区域所用时长差异。图 4审核批准到签约各区域所用时长差异从图4可以看到，辽宁、北京、上海、江苏所用项目出售时间较长，西藏最短。二、负收益项目分析有利润企业就有收入，但是通过销售业绩报表显示，有些项目存在负利润状况，所以在此进行项目负收益的具体情况分析。1.负利润项目通过添加公式对主营业务利润进行计算，并按主营业务利润降序将数据在柱状图中展示出来。图 5 负利润项目如上图5所示，负利润项目还是存在并且数量不少。由于数据的局限性，选择创建一个新的中间表：（负利润）主营业务利润、（负利润）项目编号、部门、成本（售前成本+售后成本+技术成本+商务成本+技术差旅+商务差旅）、前期准备商谈的时间（签收时间-订单日期）、当前进程。2.负利润项目部门分布通过面积图可以清晰的看到各部门在负利润项目中的利润统计。图6 负利润项目分布由图6可以看到，总经办、市场研究部、销售部、工程部存在的负收益较明显。3. 部门在项目进程中的成本统计将上述负收益较为明显的部门在项目进程中的成本进行统计，选择使用条形图。图7 负利润项目分布从上图7中可以看到，在项目签约和项目实施过程中支出成本较高。4.进程中成本与前期准备时间的关系通过折线图方便对比进程中成本与前期准备时间的关系。图8进程中成本与前期准备时间的关系由上图8所示，成本和从审核通过到项目签约历程无明显关系。将这8个结果图导入”财务项目收益”数据看板中，为了使看板具有美观性，对看板进行了布局操作，操作结果如下：图 9 数据看板四、结论1．经济相对较发达地区销售金额高。2. 项目进程中完成签约相比较占40.4%，项目终止占27.4%，因此需要争取的潜在项目占比32.2%3．成本相对较高的月份，收入也相对较高。大致认为，先投入多大的成本，后就可以得到相对应幅度的收入。4．经济相对较发达地区的签约前期所需要准备的时间较长。5．存在负收益项目；总经办、市场研究部、销售部存在的负收益较明显；在项目签约和项目实施过程中支出成本较高；进程中成本与前期准备时间无明显相关关系。五、对策与建议1．改进企业内部机制，控制存在负收益部门的成本支出。2．跟进经济较发达地区的动态和政策，缩小签约前期所需要准备的时长。3．在保证质量的情况下，合理安排在项目签约和项目实施过程中所需要的支出。4．主动应对市场变化，控制财务风险，提升管理绩效，降低成本费用，积极主动运用各种营销手段，拓展融资渠道，加强企业合作，提升品牌，提高产品品质，与两限房错位竞争。除非注明，否则均为DataFocus企业大数据分析系统,让数据分析像搜索一样简单原创文章，转载必须以链接形式标明本文链接。

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

贵州/贵阳专业编写项目可行性研究报告/规划/设计/评估可研，找圣思策划编制，4200+案例经验，工程咨询领域专家。用于项目立项、拿地、贷款。可行性研究报告涵盖：房地产/土地开发、综合农业/生态旅游、产业园区/产业项目、旅游康养/学校医院等各行业成功案例。一、为什么要编制可行性研究报告？可行性研究是我国于20世纪80年代从国外引进的工程学名词，是工程建设项目投资决策前进行技术经济分析论证的一种科学方法和工作手段。1983年2月原国家计委将建设项目可行性研究工作正式列入我国基本建设程序（是项目立项必须提交的一项正式文件），并执行至今。一般来说，编制可行性研究报告，主要是为项目决策部门对项目投资的最终决策提供依据。而根据具体项目投资开发项目的规模不同、所处阶段不同，可行性研究报告一般分为投资机会研究阶段、项目建议书（初步可行性研究）阶段、可行性研究阶段、项目评估阶段四个阶段，各阶段均涉及可行性研究报告，但报告的工作目标、内容各不相同。二、可行性研究报告依据哪些材料进行编制？1、项目建议书（初步可行性报告）及其批复（如果有）； 2、国家和地方的经济和社会发展规划； 3、所处行业部门发展规划，如江河流域开发治理规划、、电力电网规划、森林开发规划等； 4、国家有关法律、法规、政策； 5、国家矿产储量委员会批准的矿产储量报告及矿产勘探最终报告； 6、有关机构发布的工程主建设方面的标准、规范、定额； 7、中外合资、合作项目各方签订的协议书或意向书； 8、编制《报告》的委托合同； 9、其他有关依据资料。三、可行性研究报告编制的基本要求是什么？一般情况下，可研报告编制的基本要求包括： 1、深入细致的调研：找出存在问题和解决途径； 2、基础资料的收集整理：包括地形地貌、土壤、气候、水文地质、土地利用现状、社会经济；项目所处行业发展情况、政策支持、发展瓶颈、进入壁垒、竞争情况等； 3、操作性强的技术措施（方案）：一是适合项目本身的成熟技术，二是具有较强的可操作性，三是能实际解决当地存在的具体问题； 4、行之有效的保障措施：组织、管理、资金、技术、运行等； 5、数据真实可靠，主要工程技术数据，应能满足项目初步设计的要求，算法误差应达到规定的要求。四、可行性研究报告的深度要求是什么？项目可行性研究工作的最终成果是可行性研究报告。标准的可行性研究报告对投资者和项目决策者是至关重要的。标准的可行性研究报告必须做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范和附图、附表、附件齐全。标准的可行性研究报告深度要求必须能够满足投资决策和编制项目初步设计的要求。1、应能充分反映项目可行性研究成果，内容齐全，结论明确，论据充分，满足决策者定方案定项目的要求。 2、选用的主要设备规格、参数应能满足订货要求；主要工程技术参数，应能满足项目初步设计的要求。资料数据准确可靠，技术方法要科学、合理，并多方法验证，分析要逻辑化、有说服力。 3、资金筹措或融资方案应能满足政策和各级部门、社会团体决策的需要。 4、应有评估、决策（审批）所必须的合同、协议、承诺、政府批件、意向书等。五、可行性研究报告代写收费依据？主要根据项目总投资额和项目类型等方面核定定价的，项目具体费用咨询可直接联系圣思策划（贵州圣思项目策划有限公司）进一步的沟通。六、可行性研究报告编制周期可行性研究报告编制周期，视具体项目规模复杂度、材料完整度而定。具体时间依据双方沟通商议后签订的合同规定时间完成，项目咨询欢迎来电咨询或添加微信号：圣思规划设计可研七、商业计划书编制服务流程贵州圣思策划有限公司，一方面可直接针对工程项目业主提供定制咨询服务，另一方面，面向全国县市诚招代理商，代理商负责当地业务洽谈，平台提供技术支撑，构建圣思策划全国工程咨询与技术服务网络。八、圣思策划公司简介贵州圣思项目策划有限公司，是广圣集团子公司，简称“圣思项目策划”或“圣思公司”。公司注册资金：壹仟贰佰万元人民币，公司性质：有限责任公司，公司法定代表人：苏克林，公司办公地址：贵阳市观山湖区美的林城时代美观苑12栋404-405号。圣思公司是西部地区项目可行性研究（前期调研、项目建议书、商业计划书、可研报告、资金申报等）；脱贫攻坚项目开发策划（整县整镇整村扶贫产业规划、具体扶贫项目规划设计、扶贫产业发展深度规划）；建设项目规划设计（概规、修规、建筑设计、市政道路设计、园林景观、城乡规划，从总规到修规，从初设到施工图）；全程策划（田园综合体项目、景区、农文体旅+项目的全程策划、规划设计及运营管理、企业整合提升策划、企业发展全面战略策划，乡村振兴规划与战略及品牌提升等）；项目评估（社稳评估、节能评估、环评等）专业公司，做有大型成功案例4200多个。该4200多个项目中可行性研究报告3600多个，其中用于立项2800多个，立项成功2791个，9个非一次性成功案例中自动放弃项目6个，立项未成3个；用于融资1800个（含政策性资金申请），除了22个项目获得不理想资金数额或不成功外，其余全部达到理想融资目的。另外有800多个项目为评估，其中环境评估280多个，其余为节能评估和安全评估，评估报告整体全部通过或少部分项目稍作修改也全部通过。 4200多个案例中有600多个项目做了概念性规划设计、控制性规划设计、修建性规划设计以及施工图，基本为全程服务。在4200多个案例中，省外项目280多个，主要来自浙江、广西、重庆/四川、辽宁、吉林、甘肃等省份，其余为贵州省内项目，基本覆盖全省各地州市县，到目前为止贵州省内仅有1个县没做过项目，其余87个县全部做有项目。 4200多个项目中基本涉及各行各业，重点涉及建筑、市政、医院、学校、化工、环境工程、机械制造、生态农业、旅游观光、水利水电、海运航运、公路桥梁、化肥农药、医药制造、科技信息、批发贸易、轻纺食品、土地整理、产业园区等领域。详见网站http://ssplan.com.cn/。