房地产可行性市场调研

「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究河北省石家庄城市进入性研究-河北省石家庄进驻城市选取及城市分析一、城市进入可行性研究1.石家庄整体城市概况2.城市进入研判——外溢型城市方向3.结论及城市发展机会风险总结二、板块进入可行性1.石家庄市场分析2.石家庄各区域微观市场3.板块筛选及结论延伸阅读：南沙买房：黄阁金洲万顷沙怎么选？广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？三、城市总结丨进入顺序评定综合评定进入顺序为首选裕华区、正定新区，次选长安、高新、桥西、新华，再次是藁城、栾城1.城市首进入区域建议首选裕华区和正定新区，规划利好，品牌聚集，利于打造品牌力；2.长安、高新、桥西、新华板块作为市区，逐步转向品质改善，客户置业能力强；3.藁城区、栾城区作为外围区域，客户支撑能力有限，建议作为三选区域。

项目理解区域/市场研究客户研究项目定位参考案例/深圳万科东海岸物业提升建议延伸阅读：别抄底也别追高，别在广州炒房房地产进入性拓盘报告-四川泸州酒城中心项目商业定位报告房地产市场调研-海南中高端酒店经营情况大数据分析楼市逆势而起？其实政策在打击刚需房地产调研-广东珠海商业地产市场整体调研报告区域的房地产价值：承担城市中产外溢的重要区域区域规划城市格局规划大青岛格局发展下，即墨市将成为未来发展的重要方向之一，规划带动整个区域快速发展。旅游规划嶺海板块位于青岛旅游开发格局主轴线上，旅游度假资源重点发展区域。世界级旅游度假湾区产业规划嶺海板块位于蓝色硅谷核心区域，围绕“蓝色+科技+经济”打造成滨海生态新城，带动新的产业以及高知产业人口的进入。启动区人口规划10万 ，核心区2020年建成。教育规划随着山大青岛校区的建设，联动中国海洋大学、青岛科技大学以及周边海洋研究所，打造大学城。交通规划轻轨和区域路网升级，便捷的交通体系将进一步促进与主城区的连接，提升区域的通达性以及便利度。嶺海规划嶺海项目总建面500万平方米，总投资200亿，计划6年渐成，2009年底开工，现博览中心已经投入使用。

一、项目回顾项目背景及目的研究思路及方法项目执行情况报告解读二、研究发现-酒店市场市场-酒店市场供销分析消费者-酒店消费者需求解读启示-本章结论及未来建议三、研究发现-住宅市场市场-中高端住宅市场供销分析消费者-中高端住宅客户需求解读启示-本章结论及未来建议四、研究发现-商业配套市场购物配套休闲娱乐配套餐饮配套医疗配套启示-如何吸客与留客？延伸阅读：限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？限价不抽贷，广州调控给谁看？基于本次市场调研结果，我们发现峨眉山酒店市场呈现出以下几个特征：供销端市场供应量偏大，全年可容纳2340万人次入住；全域酒店的全年平均入住率为45%。淡旺季分化非常明显：旺季一房难求，淡季经营惨淡。产品端现有产品性价比低：价位高，服务差，配套少；知名品牌缺失：知名品牌运营成本高，当地缺少知名酒店品牌；特色文化主题酒店，是未来趋势所向；目前缺少主题化与精致度兼顾的优质项目。客户端新景点拥有市场机会：游客对现有景点的疲劳感已逐渐显现，需要新景点的刺激，延长停留时间；急缺高性价比酒店：价位合理、优质服务、酒店内及周边配套丰富多样；优质风景资源：项目所在优质风景资源将成为独特优势；强配套：如何通过酒店配套与周边配套吸引游客在项目更长时间的逗留，也是酒店产品需要思考的重要问题。

建筑材料项目可行性研究报告-地产产销两旺，基建投资稳中有升10 月基建投资同比增速继续向上，地产强韧性，制造业有亮点据国家统计局，1-10 月广义/狭义基建投资同比 3.0%/0.7%，分别较 1-9 月+0.6/+0.5pct，10 月分别同比 7.3%/4.2%，增速环比+2.5/ +0.8pct。10 月地产投资同比 12.7%，单月增速环比+0.7pct，1-10 月地产投资同比 6.3%，增速继续上行。1-10 月制造业投资同比-5.3%，较 1-9 月收窄 1.2pct，10 月同比 3.7%，环比+0.7pct，其中高技术制造等高速增长，汽车仍在恢复，有色冶炼大幅好转，我们维持认为工业制造业投资将继续修复，且出口继续好转，玻纤/光伏等下游行业景气度有望持续回升，推荐长海股份、中国巨石、中材科技。建材零售继续向好，中长期推荐 B 端 C 端兼备品种1-10 月房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，降幅收窄 2.4 个百分点，单月增长 5.9%，其中占比超过 70%的住宅竣工面积累计下滑 7.9%，单月同比增加 8.6%，办公楼与商业地产单月降幅较大，分别为-25.91%、-12.88%。1-10 月房屋施工面积累计同比增长 3.0%，住宅、办公楼、商业地产单月分别同比-2.07%、-30.20%、-8.75%。建筑及装潢材料零售增速回升，10 月单月同比上涨 4.2%，与此前疫情、雨季导致需求后移有关，C 端恢复晚于 B 端。消费建材方面，加速分化，模式智慧绽放。近年来，精装与集采红利推动龙头订单粗放式增长，集中度提升主线更加清晰，行业确定性获得估值溢价。我们认为，中短期精装继续渗透，但市场的考量重增现金流维度，“垫资模式”执行难度与风险双增。未来 1 年各行业有望出现分水岭，管理层决策是企业以后数年成长分化的基础，提示 2021 年以史为镜，回顾行业进程，明晰龙头穿越周期的方式，坚守核心竞争力。2013-2020年10月全国房屋竣工面积累计同比（%）2013-2020年10月全国房屋施工面积累计同比（%）水泥 10 月产量同比增长 9.6%，华东/中南/东北价格继续强势，南方回暖据国家统计局，1-10 月水泥产量 19.2 亿吨，同比 0.4%，较 1-9 月+1.5pct，年内首次回正；10 月单月产量 2.4 亿吨，同比增长 9.6%。据数字水泥网，全国水泥出货率均值 90%，月环比提升 4pct，9 月底库容比环比降 2pct至 52%，全国高标水泥均价 448 元/吨，继续向上，各区域表现不一，华东、中南、东北价格延续强势，西南好转，西北受天气影响边际减弱。Q4地产、基建投资对水泥需求有支撑，且在投资和水泥企业净利预期相对稳定的背景下，水泥公司分红价值或进一步凸显，推荐海螺水泥。2013-2020年8月全国水泥累计产量同比（%）2012-2020年11月全国水泥价格走势（元/吨）（月均价）下游需求角度，1-10 月全国固定资产投资（不含农户）483292 亿元，同比增长 1.8%，增速比 1-9 月提高 1.0 个百分点；10 月固定资产投资（不含农户）环比增长 3.22%。直接影响水泥需求的地产、基建投资趋势回暖。（1）地产方面，1-10 月份，全国房地产开发投资 116556 亿元，同比增长 6.3%，增速比 1-9 月份提高 0.7 个百分点。10 月单月同比大幅提高 12.73%。其中，住宅投资 86298 亿元，增长 7.0%，增速提高 0.9 个百分点。土地购置面积 17775 万平方米，同比下降 3.3%，降幅比 1-9 月份扩大 0.4 个百分点；土地成交价款 11386亿元，增长 14.8%，增速提高 1.0 个百分点。新开工面积 10 月单月实现同比增长3.5%，1-10 月累计降幅缩小至 2.6%。施工方面，6、7、8 月单月增速回暖明显，分别同比高幅增长 11.43%、16.63%、13.33%，9、10 月小幅下降 4.55%和 1.86%；1-10 月施工累计面积 880117 万平方米，同比增长 3.0%，单月降低 1.86%，降幅较 9 月收窄 2.7 个百分点。其中，占比约 71%的住宅施工面积 621836 万平方米，增长 3.8%。从施工与竣工结合角度看，竣工趋势性恢复的预期不变。（2）基建方面，1-10 月基建投资（不含电力）同比增长 0.7%，增速比 1-9 月份提高 0.5 个百分点，10 月单月提高 4.4%，增速较 9 月提高 1.2 个百分点。其中，铁路运输业投资增长 3.2%，增速回落 1.3 个百分点；道路运输业投资增长 2.7%，增速回落 0.3 个百分点；水利管理业投资增长 2.7%，增速提高 1.8 个百分点。截止 10 月底，地方政府已发行专项债券 35466 亿元，完成全年计划（37500 亿元，比 2019 年增加 1.6 万亿）的 94.6%，完成已下达额度（35500 亿元）的 99.9%。玻璃价格高位企稳，旺季需求释放产量方面，2020 年 10 月全国平板玻璃产量 8096 万重箱，同比提高 1.7%；1-10月累计产量 7 亿 7798 万重箱，同比微幅增长 0.5%。建筑需求方面，1-10 月全国房屋竣工面积累计同比下滑 9.2%，但 10 月单月表现突出同比高幅增长 5.9%，9月单月下滑 18.8%。产能方面，截至 10 月 30 日，全国浮法玻璃生产线共计 300 条，在产 247 条，日熔量共计 163925 吨，同比日熔量增加 3440 吨，增幅 2.14%，环比增加 1200 吨，增幅 0.74%。根据卓创资讯统计，10 月单月实际平均在产产能 161693 吨/日，环比上月增长 0.71%。1-10 月份共计复产及新点火 22 条，冷修或停产 16 条，产能较 2019 年年底增加 3740 吨/日。10 月停产 1 条，新点火 1 条，复产 1 条，改产 2条。价格方面，5 月以来，玻璃价格连续上涨，10 月份延续上涨行情，全国浮法玻璃加权平均价为 1984.53 元/吨，较上月价格下跌 0.9 元/吨，环比跌幅 0.05%，同比涨幅 20.80%。此外，原材料价格偏低，预计龙头单位净利受益明显，叠加竣工趋势性恢复加持需求景气、冷修收缩供给。光伏玻璃方面，今年 6 月以后，中国光伏行业的双面组件出货量占比已超过 30%。据 PVInfolink 的跟踪，7 月初至今，3.2mm 光伏玻璃的平均价格已从 24 元/平上涨至 41 元/平，单平上涨 17 元，涨幅高达 71%。现货市场 3.2mm 镀膜玻璃每平 41 至 48 元， 产能缺口较大，11 月光伏玻璃价格上涨动力较强。2013-2020年8月玻璃累计产量（万重量箱）及同比（%）2013-2020年10月玻璃存货（万重量箱）建筑材料项目可行性研究报告编制大纲第一章总论1.1建筑材料项目背景1.2可行性研究结论1.3主要技术经济指标表第二章项目背景与投资的必要性2.1建筑材料项目提出的背景2.2投资的必要性第三章市场分析3.1项目产品所属行业分析3.2产品的竞争力分析3.3营销策略3.4市场分析结论第四章建设条件与厂址选择4.1建设场址地理位置4.2场址建设条件4.3主要原辅材料供应第五章工程技术方案5.1项目组成5.2生产技术方案5.3设备方案5.4工程方案第六章总图运输与公用辅助工程6.1总图运输6.2场内外运输6.3公用辅助工程第七章节能7.1用能标准和节能规范7.2能耗状况和能耗指标分析7.3节能措施7.4节水措施7.5节约土地第八章环境保护8.1环境保护执行标准8.2环境和生态现状8.3主要污染源及污染物8.4环境保护措施8.5环境监测与环保机构8.6公众参与8.7环境影响评价第九章劳动安全卫生及消防9.1劳动安全卫生9.2消防安全第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.2人力资源配置10.3项目管理第十一章项目管理及实施进度11.1项目建设管理11.2项目监理11.3项目建设工期及进度安排第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.2资金筹措12.3投资使用计划12.4投资估算表第十三章工程招标方案13.1总则13.2项目采用的招标程序13.3招标内容13.4招标基本情况表关联报告：建筑材料项目申请报告建筑材料项目建议书建筑材料项目商业计划书建筑材料项目资金申请报告建筑材料项目节能评估报告建筑材料行业市场研究报告建筑材料项目PPP可行性研究报告建筑材料项目PPP物有所值评价报告建筑材料项目PPP财政承受能力论证报告建筑材料项目资金筹措和融资平衡方案第十四章财务评价14.1财务评价依据及范围14.2基础数据及参数选取14.3财务效益与费用估算14.4财务分析14.5不确定性分析14.6财务评价结论第十五章项目风险分析15.1风险因素的识别15.2风险评估15.3风险对策研究第十六章结论与建议16.1结论16.2建议附表：

可行性研究及其报告的内容和侧重点，因项目的性质、特点不同有所差别，并具有明显的行业特点。1、水利水电项目水利水电项目通常包括防洪、灌溉、治涝、发电、供水等多项功能。需要重点研究:水利水电资源的开发利用条件，水文、气象、工程地质条件,坝型与枢纽布置，库区淹没与移民安置等；项目经济评价以经济分析为主，财务分析为辅；对于社会公益性的水利项目，如防洪、治涝项目，财务分析的目的是测算提出维持项目正常运行需要国家补助的资金数额和需要采取的经济优惠政策。水利水电项目的主要工程方案是主要建筑物方案。库区淹没和移民安置是极其重要的内容之一，应重点研究和论述。2、交通运输项目包括公路、铁路、机场、地铁、桥梁、隧道等项目，不生产实物产品，而是为社会提供运输服务。需要重点研究：项目对经济和社会发展、区域综合运输网布局、路网布局等方面的作用和意义；研究运量、线路方案，建设规模、技术标准，建筑工程方案等；项目经济评价以经济分析为主,财务分析为辅。交通运输项目的建设与改造大多数是跨区域的，尤其是交通干线，项目占用土地较多，跨越河流、村庄等敏感区域，因此社会评价是交通运输项目的重点内容之一。项目站线选择应充分考虑搬迁和移民安置等，应作为重点内容研究和论述。机场建设项目涉及空域规划和无线电导航等飞行程序设计，轨道交通涉及城市地下与地面复杂环境与构造，这些都具有很强的行业和专业特点，技术复杂，应严格按照行业规范和标准执行。3、农业开发项目一般多为综合开发项目，可能包括农、林、牧、副、渔和加工业等项目，建设内容比较复杂。需要重点研究：市场分析,建设规模和产品方案，原材料供应等：农业项目受气候等自然条件影响，效益与费用的不确定性较大。项目经济评价一般分项目层和经营层两个层次，项目层次评价以经济分析为主，财务分析为辅，经营层次评价只进行财务分析。农业综合开发、种植、养殖等行业均有可行性研究报告编制规定。4、文教卫生项目包括学校、体育馆、图书馆、医院、卫生防疫与疾病控制系统等项目。项目建设的目的在于改善公共福利环境，提高人民的生活水平，保障社会公平，促进社会发展。需要重点研究：根据项目的服务范围，确定项目的建设规模；依据项目的功能定位，比较选择适宜的建筑方案、主要设备和器械；项目经济评价以经济分析为主，常用的方法有最小成本分析、经济费用效果分析等。学校、体育设施、医疗卫生等行业均有可行性研究报告编制规定。5、资源开发项目包括煤、石油、天然气、金属、非金属等矿产资源的开发项目，水利水电资源的开发利用项目、森林资源的采伐项目等。需要重点研究资源开发利用的条件，包括资源开发的合理性、拟开发资源的可利用量、自然品质、赋存条件和开发价值；分析项目是否符合资源总体开发规划的要求，是否符合资源综合利用、可持续发展的要求，是否符合保护生态环境的有关规定。资源开发类项目大多数从属于所属行业，各行业均有可行性研究报告编制规定。实际操作中应根据项目性质结合行业特点进行编制。6、城市基础设施、公共建设项目和房地产项目（1）城市基础设施项目。公共建设项目指行政办公用房、文化娱乐场馆、体育场馆、医疗卫生设施、教育科研设计机构用房、文物古迹和革命纪念建筑、城市通信设施、外国使领馆等。（2）公共建设项目。市政公用工程的给水、排水、道路、桥梁、隧道、防洪、燃气、热力、环境卫生、园林和景观等新建工程以及改造工程。这类项目具有很强的政府主导性，大部分属于政府投资，符合政府投资项目的特点。该类项目主要强调社会服务功能，分析的重点是社会需求与服务，强调投资效果分析，经济分析的重点强调费用效果最佳，以及财务的可持续性分析，在充分满足服务功能的前提下，计算项目的运行费用，提出可持续运行的方案等。公共建设项目比较适合PPP模式，采用PPP方式建设时，应按照PPP项目的特点编制可行性研究报告。（3）房地产项目。包括商用住宅和商用办公、商场(统称商品房)等，也包括经济适用房、两限房、廉租房(统称经适房)以及部分基础设施项目。商品房项目完全由市场主导，与一般工业类项目一样，其建设目的在于满足市场需求和盈利，项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率。项目的营销手段是项目定价并取得盈利的重要内容。经适房项目不完全由市场主导，其定价和土地供应由政府主导，项目研究的重点在于取得较好的地块和容积率并有较好的设计方案，满足政府和客户的需求。项目不以追求盈利为目的。

为了解新冠肺炎疫情防控对房地产市场的影响，近期，国家统计局陕西调查总队组织西安、宝鸡、咸阳调查队，选取32家重点房企、32家重点经纪机构开展网络问卷调查和深入实地调研。调查结果显示，今年以来，陕西房地产市场受疫情、环保停工和春节假期等因素影响，住宅供应量同比下降，销售低迷，价格有所波动。城市住宅销售市场1月下旬-3月上旬基本“休市”1月下旬至3月上旬，三个城市住宅销售市场基本处于“休市”状态。3月中旬以后，各地房地产企业逐步复工复产，房屋中介机构开门营业。一季度，住宅项目建设施工进度停滞或减缓，市场供应量下降。据西安市住建局新建商品房预售审批数据，西安(十三个区)新批准商品住宅上市面积258.84万平方米，同比下降19.7%。受疫情影响，居民减少外出，看房购房意愿下降。一季度，新建商品住宅累计网签销售面积181.59万平方米，较上年四季度下降43.9%;二手住宅累计网签交易64.28万平方米，较上年四季度下降52.7%。对西安10个重点楼盘调查结果显示：3月份，新建住宅销售均价每平方米13922元，较1月份的13126元上涨6.1%;二手住宅销售均价每平方米14188元，较1月份的15560元下降8.8%。新建开发项目去化率降低企业资金回流压力加大一季度，西安市住宅交易冷淡，加之3月份新建开发项目开盘价格偏高，项目去化率降低。重点调查问卷数据显示，1月份，新建商品住宅项目去化率在30%及以下的项目占50%，去化率在30%-60%(含)占40%，去化率在60%以上的占10%。上年同期去化率各项目分别占比为0、60%、40%;3月份，新建商品住宅项目去化率在30%及以下的项目占20%，去化率在30%-60%(含)占50%，去化率在60%以上的占30%。上年同期去化率各项目分别占比为10%、10%、80%。2月份房地产项目施工、销售活动全面陷入停滞，3月份成交量虽有反弹但与同期比缺口仍然很大，企业回款周期拉长，尤其是复工复产以来，资金成本和时间成本明显上升，企业资金回流压力加大。目前市场交易活跃度未完全恢复新冠疫情下，企业主要面临成本加大市场销售冷淡的难题，他们急需有可行性的政策支持。西安、宝鸡、咸阳房价监测城市问卷调查结果表明，大部分企业认为，未来商品房价格将保持稳定。西安多数调查企业预计未来房地产市场将会恢复常态。调查企业多数认为，从当前情况看，市场交易活跃度仍未完全恢复，疫情的持续影响会导致供应量和销售量有所下降。预计二季度和上半年，西安市房地产开发投资、供应和销售量等市场主要环比指标将会恢复性上涨;如果疫情能够在5月底前结束，基于西安西部中心城市的地位和人口流入实际情况，下半年房地产市场将会回归常态。 华商报记者 毛蜜娜【来源：华商网】版权归原作者所有，向原创致敬

10月30日，有幸参加了雪球调研团组织的美的置业调研，上午参观了5M智慧健康生活馆、REMAC体验馆和人才小镇项目—美的云悦江山的样板间，下午在公司进行了座谈交流。01:00作者：零城逆影来源：雪球简要汇报一下调研重点：一、公司简介美的置业2004年成立，2010年开始全国化布局， 2018年10月在港股上市，中国上市房地产企业26强。美的置业坚持“一主两翼”战略：主业涉及精品住宅开发、商业开发及营运、文旅地产、产城运营与物业服务等领域，在两翼上，公司布局智能产业化与建筑工业化，已搭建从研发设计、生产施工，到管理运维的全价值链闭环。美的置业是美的控股属下企业，美的创始人何享健先生实际拥有，公司的高管也有部分来自美的集团，也有从其他头部房企过来。二、稳健的房地产业务，20%的销售增长美的置业今年预计可完成1200亿的销售任务，同比增长20%，并且未来两三年会保持20%+的增长速度。截至2020年6月30日，公司土地储备面积约6133万㎡。土地储备充足。目前的土储结构中，一、二线城市土储达3515平方米，占比57%，较去年有所提升。美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒在19年业绩发布会上表示，2020年，公司将聚焦城市升级与区域深耕，把最优势的资源集中在经济发达地区布局，保持稳健的拿地策略，在未来不断分化的市场中坚持自身定位。董事会办公室总经理俞炎树俞总在座谈会中介绍美的置业的发展策略：1、城市深耕。每开拓一个城市的房地产市场需要很多业务成本，而深耕一个城市，一方面可以摊薄开拓市场的前期费用，降低成本；另一方面，可以进一步掌控该城市的定价权，确保利润。因此选择在邯郸、徐州、株洲等城市深耕。2、以销定产。房子好卖的城市多拿地，不好卖的就少拿地。3、数字化经营。搭建数字体系平台，优化大供应链协同能力和成本管理能力。4、提升产品力。一是尽量做精装修。二是打造品牌，近几年，美的置业的“云筑”系、“君兰”系、“未来”系的都受到了行业和市场的认可。三是提升物业服务能力，开通全国400服务热线。四是全面推广智慧健康社区3.0计划，今年起公司所有新拿地的项目，均将配置AI智慧社区和维G健康社区（这个后面介绍）。通过以上方式，提高产品溢价。5、关于三道红线。公司按照自己的节奏发展，总体受三道红线影响不大。主动适应房住不炒，不报不切实际的幻想，2018年就开始降杠杆。6、关于地产行业发展预期。近几年受房价下跌影响，行业毛利率有所下降（目前26%左右），预期未来整个行业的毛利率一定会往下走，然后稳定在20%-25%左右，应该再低也低不到哪去了。7、关于分红。在行业里保持有竞争力的分红，如果别人能分到40%，美的置业也会往这方面走。三、一体两翼发展，谁说房地产公司没有成长性？我感觉各个公司房地产业务都差不多，尤其是头部房企，对地产行业的发展和风险都门儿清，企业很难在这块业务建立护城河。现在各个房企管理层，包括房企投资者，都比较关心企业的多元化探索，这事做好了可以提升成长性，做不好可能反而影响主业。相对于其他地产公司，美的置业有多元化探索的天然优势，有制造业思维和强大的科技基因。 调研之前，我也是对美的置业的一体两翼中的智能产业化与建筑工业化比较感兴趣。1、智能产业化上午参观了美的置业的5M智慧健康生活馆，（5M分别是：美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品质M-Quality、美的服务M-Service、美的生活M-Life）。“5M智慧健康社区”产品战略给房子赋予了很多新功能。用官方的话说“用制造业方式，为客户精细化营造高端生活体验”。美的置业的大部分楼盘，都会预装“小美同学”，通过语音或手机一键控制家里大部分家电，并通过智能系统将他们串联。比如进门指纹开锁后，家里的空调和灯就会提前打开，当老人深夜起床，系统会自动开灯；当老人在卫生间待得过久，会发出超时预警；当家里漏水漏煤气，会自动检测并关闭；家居摄像头可根据家中人数变化，自动调节空调和新风系统至舒适状态等等。不仅如此，美的置业还将小区也变得更加智能，垃圾满溢监测、智能呼梯、入侵监测、高空抛物监测等多项黑科技被运用到智慧AI社区中。此外，美的置业联手清华大学建筑设计研究院、安道设计首次将 “疗愈景观理论”运用到社区中，推出 “维G健康社区”，包括八大健康场景。据介绍，公司会持续推进老小区的焕新计划，未来所有新拿地的项目，都会配置AI智慧社区和维G健康社区；未来还将在云邻社区APP上线智慧家居商城，并提供相应的加装升级服务，给业主更多智慧生活选择。有点像苹果重新定义手机，5M智慧健康社区也重新定义了房屋，让社区和房子不再是冷冰冰的建筑物。借助各种技术手段串联起整个家居产品，美的置业让家里甚至整个小区都变得人性化、智能化，人们的生活更加方便舒适、更有品质。2、建筑工业化（装配式建筑）装配式建筑的优点：缩短工时、降低成本、噪音少、可全年建设。可以降低建安成本20%-30%，在房价处于下行趋势的今天，降低建安成本，将是一大优势。美国的装配式建筑占比达到了90%，中国目前还比较低。近年来，政府也积极推进装配式建筑，有些一线城市在土地招拍挂阶段就明确装配式建筑，许多知名房企也在加快推进装配式建筑技术在项目中的应用，还有些尝试进入上游的建筑工业化生产（比如万科）。美的置业在这方面也走得早，依托母集团的制造业背景，具备一定的优势。俞总介绍：美的置业共布局5家装配式工厂，其中邯郸、徐州、佛山都建立了“绿色装配式产业园”。目前行业仍处于导入期，所以没有把步子迈得很大，主要在等行业的风口。未来布局成功后，有望做成海螺水泥的模式。近几年，市场普遍认为房地产公司没有成长性，因此给予低估值。但是我最近看雪球调研团组织调研的华夏幸福、美的置业、当代置业等公司，除了房地产业务，其他的业务都是很有前景的，转型的可行性很大，转型后的成长空间也不错。据了解，智能产业与建筑工业化这两块业务，都有万亿级别的市场前景。美的置业的智能产业与建筑工业化由旗下睿住产业集群负责，自建研发、落地、运维团队。调研下来总体感觉，美的置业目前有一定的优势，未来发展态势需要持续跟踪。四、大股东背书，拥有制造业根基和科技基因在大股东的背书下，美的置业融资优势突出，2020年上半年的融资平均成本进一步降低至5.52%，其中新增借款加权平均实际利率为5.18%。这些降低的成本，都可以转化为利润。从2017年以来，美的置业的净负债率就开始下降，2020年的净负债率降至86.8%。传承美的品牌50年的沉淀，美的置业有着深厚的制造业根基和强大的科技基因，助力企业朝着更好的方向发展。俞总说，美的集团对于美的置业来讲有点像哆啦A梦，口袋里面有很多宝贝，我们有时候想不明白，就可以去找一找，能用我们就拿过来用用，可能比其他的同行可以少走弯路。注：本篇文章没有分析美的置业的不足之处，投资者请自行斟酌！

来源：中国证券报□民生银行研究院研究员 郭晓蓓 今年以来，在“因城施策”“一城一策”的指导思路下，部分城市通过加大人才引进力度、优化公积金政策以及降低二手房交易个税等措施，使得一季度房地产市场呈现出“小阳春”迹象。然而，在3月份楼市出现“小阳春”后不久，从中央到地方再次密集发布楼市调控政策。据统计，4月份各地针对房地产的调控措施超过60次，调控频率明显增长。 确保不发生系统性金融风险是宏观调控的底线，抑制资产泡沫、严控房地产金融业务风险是楼市调控的核心任务。一季度，决策层再次强调“房住不炒”定位不动摇。进入5月，相关部门也相继明确楼市调控方向不变。可以预见，在未来一段时期内防控房地产市场风险仍然是中央工作的重中之重，需要政府、金融机构以及房地产企业齐发力。 从源头上控制风险 政策层面，遵循坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，按照综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制思路，从源头上控制风险。 第一，完善多层次住房供应和保障体系。支持各省市根据当地条件，建立商品住房、保障性住房、共有产权房、租赁住房四位一体的住房供应和保障体系，重点加大后三类住房的供应力度；逐步放开商品住房交易限制，明确保障性住房和共有产权住房的申请规则，加快培育和发展住房租赁市场，推进租售同权；放宽保障性住房、共有产权房、租赁住房的市场准入条件，给予税收、金融及供地等方面的配套政策支持。 第二，推进基础性房地产制度建设。一是改革土地制度。建立以土地使用权为核心的土地产权体系，允许集体土地建设用地使用权在符合国家法规的前提下自由流转，合理有效解决城镇化进程中扩大建成区所需的增加土地供给的来源问题。 二是拓展房地产企业多样化融资渠道。鼓励房企优化债权与股权融资结构；借鉴国际经验，尽快研究破解REITs相关法律缺失、税收优惠政策体系不明确等问题，适当优化ABS、CMBS等资产证券化渠道的准入标准与业务流程，促进相关业务的规模化发展；支持房企通过合作开发、融资租赁等方式，拓宽融资渠道。 三是审慎推进房地产税的研究与论证。按照整体改革的思路，合理确定房地产开发、建设、交易、保有等相关环节的税费占比结构，适当简并税种，防止税负过度增加，避免重复征税；健全房产评估法律体系，完善房产评估的方法与准则，积极培育合规的房产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准，规范从业人员行为。 第三，深化行政管理体制改革，强化各级政府在住房制度建设中的作用。建立住房问责制度和责任追求制度，规范和提升地方政府的执行能力，使央地两级能够做到步调一致，避免地区间政策执行程度参差不齐；加强舆论引导和预期管理。改善统计指标体系与分析方法，定期发布解读报告，使民众切实认同数据的真实性；加强对热点事件的跟踪分析，避免个别新闻媒体的有意曲解或过度炒作，防止将局部问题、个性化问题夸大为全局性问题，扰乱公众预期。 提升房地产金融资产质量 商业银行应密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。 第一，把握宏观调控方向，及时调整业务布局。一是密切关注外部不利因素对宏观经济、金融市场的影响，以及对房地产市场的风险传导。加强形势跟踪分析，关注宏观政策调整的后续影响，做好前瞻性研判与压力测试，制定基于多种情景假设的应急预案，既要应对政策摇摆加剧市场泡沫化风险，也要避免不利因素累加冲击对银行经营管理造成的负面影响。 二是密切关注房地产市场调控与长效机制建设相关政策影响。关注住房制度改革与长效机制建设对房地产市场中长期运行逻辑的影响，以及在此背景下的房企转型趋势；关注热点城市需求管理调控政策对当地市场的影响；关注棚改货币化政策收紧对三四线城市房地产市场可持续性的影响，及早调整业务布局。 第二，积极执行国家房地产调控政策，严控房地产市场泡沫。一是继续执行差别化的住房贷款政策。遵循因地制宜的原则，建立科学的授信评估指标体系和差异化的地区授信策略，赋予分支机构更多的经营自主权，满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，保障低收入和中低收入居民的住房供给；抑制投资、投机性住房贷款，相应提高其贷款比例、首付比例，有效抑制相关需求；继续支持保障房安居工程和棚改建设，满足低收入群体对住房的需求，调节房地产市场的供需关系。 二是审慎控制房地产行业信贷规模。在风险可控的前提下，保持信贷资源在房地产行业投入比例的总体稳定，重点满足存量优质客户合理的资金需求，审慎开展新增房地产信贷业务。 第三，多措并举提升房地产金融资产质量。坚守合规底线，严把业务准入关口；加强购房按揭杠杆管理，加强对客户还款能力和资金使用情况的跟踪分析，规避信用风险；加强与保险公司、担保公司等外部机构合作，建立房地产金融风险分散与缓释机制。加强住房抵押贷款业务创新，建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理，研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。 合理规避和防止市场风险 房地产企业应密切关注国家宏观调控方向，树立持续发展的经营理念，合理规避和防止市场风险。 第一，密切关注国家宏观调控方向，建立房地产风险预警机制。深入研究宏观经济走势，密切关注住宅制、税收制度以及银行信贷政策等政策变化，全面了解相关法律法规，科学判断房地产市场的发展动向；组建专门的风险预警小组，确立目标和风险管理对象，实时监测企业发展与运营情况；警惕经济下行期间面临的政策性风险和市场分化风险。 第二，合理规避和防止市场风险。一是加强对投资项目的可行性研究。认真搜集与投资项目相关的信息资料，从技术和经济层面对投资项目进行可行性论证，以保证投资决策的正确性。宏观层面，研究当地房地产市场的发展状况，熟悉与房地产相关的政策法规，合理搭配投资组合。微观层面，仔细调研项目所在地质、水电路和未来城市规划状况，做好投资估算和投资收益的预测工作。 二是适时调整融资手段。依据自身情况，科学选择贷款、信托、基金、股票、债券等结合式的融资方式，充分发挥各融资方式的优点，促使房地产行业的长久发展。 三是尽快实现资金的有效回笼。强化财务监控与审批在筹资运用上的效力，合理调度资金使用；采用适当地降价促销以应对政策调控带来的不确定性；做好应收账款的控制工作，实现资金按期回归。 第三，树立持续发展的经营理念。一是建立现代化企业管理制度。围绕自身优势制定整体发展战略，将企业战略同地区发展融为一体；建立以市场为导向的组织形式，设计行之有效的分配机制，盘活人力资源，以合理的方式使企业员工适应市场化竞争。 二是加强工程质量管理。明确岗位责任制度，构建完善的质量管控体系，加强内部培训工作，从制度、人事、技术等方面提升工程质量，杜绝发生质量风险。 三是做好品牌建设工作。建设企业专属品牌，增强全员品牌意识；紧抓市场变化，紧跟市场需求，形象系统地塑造和优化企业品牌。

不同行业的项目性质、建设目的及其作用对社会的各种影响差异甚大，研究分析方法、技术、各种经济技术指标也不同，并且即使同一行业的项目仍然会存在不同层次的差异性。可行性研究中不同行业的可行性研究侧重点不同。以下行业的可行性研究侧重点的提示可参考使用：（1）水利水电项目通常具有防洪、灌溉、治涝、发电、供水等多项功能。需要重点研究水利水电资源的开发利用条件，水文、气象、工程地质条件，坝型与枢纽布置，库区淹没与移民安置等；项目经济评价以经济分析为主，财务分析为辅；对于社会公益、洼地水利项目，如防洪、治涝项目，财务分析的目的是测算提出维持项目正常运行需要国家补助的资金数额和需要采取的经济优惠政策。（2）交通运输项目包括公路、铁路、机场、地铁、桥梁、隧道等。该类项目的特点是不生产实物产品，而是为社会提供运输服务。需要重点研究项目对经济和社会发展、区域综合运输网布局、路网布局等方面的作用和意义，研究运量、线路方案、建设规模、技术标准、建筑工程方案等。项目经济评价以经济分析为主，财务分析为辅。（3）农业开发项目一般多为综合开发项目，可能包括农、林、牧、副、渔和加工业等项目，建设内容比较复杂，需要重点研究市场分析、建设规模和产品方案、原材料供应等。农业项目受气候等自然条件影响，效益与费用的不确定性较大。项目经济评价一般分项目层和经营层两个层次，项目层次评价以经济分析为主，财务分析为辅；经营层次评价只进行财务分析。（4）文教卫生项目包括学校、体育馆、图书馆、医院、卫生防疫与疾病控制系统等项目。此类项目建设的目的在于改善公共福利环境，提高人民的生活水平，保障社会公平，促进社会发展。需要重点研究项目的服务范围，确定项目的建设规模；依据项目的功能定位，选择比较适宜的建筑方案、主要设备和器械；项目经济评价以经济分析为主，常用的方法有最小成本分析、经济费用效果分析等。（5）资源开发项目包括煤、石油、天然气、金属、非金属等矿产资源的开发项目，水利水电资源的开发利用项目、森林资源的采伐项目等。此类项目需要重点研究资源开发利用的条件，包括资源开发的合理性、拟开发资源的可利用量、自然品质、赋存条件和开发价值；分析项目是否符合资源总体开发规划的要求，是否符合资源综合利用、可持续发展的要求，是否符合保护生态环境的有关规定。