房地产开发项目前期调研

1、刚拿地后，若有大量土方，首先考虑招采土方单位，及临水、临电单位。前期由前期部找城规院私下放至少3个控制点（留好坐标及高程，打钢钉，红油漆标记），且放好红线（至少4个控制点）。2、土方单位进场前先由成本部找第三方测绘单位，对原始地貌土方进行测绘，出测量报告，待土方进场后，由土方复核，甲方、土方两方签确原始标高（黄海高程）。（开挖完成面底标高，可以随便暂定一个标高，常用正负零标高或地下室底板顶标高）。杜绝原始地貌图未出，就开始挖土，特别容易发生扯皮问题。3、由前期部或成本部找城规院或其他测量单位，对场地周边市政管线走向，市政管井（雨污、强弱电）位置、管径，包括场地周边市政道路坐标、高程，出图。4、在拿地后，第一时间招采临水、临电单位，在基本定标的情况下，可以提前对接，根据管线图，设置临水、临电位置。临电布置一般情况下是设置315KVA或400KVA变压器供示范区使用，设置2台315KVA或1台500KVA供大区使用。 临水需先到自来水公司申报，开户，找到自来水接驳口，做水表井接入场内使用（要同时考虑临时用水及永久用水共用，包括后期消防临时用水与永久用水结合）。临时用水表前一般都是自来水公司委派的单位施工，属于垄断工程，表后由临水单位施工。留好场内及周边的接驳口。临时用电工期大概是25～40天，首先安排配电箱（或变压器）排产，下单后大概需要10天时间到货，在配电箱排产过程中，安排配电箱基础施工，大概3天完成，接着挖电缆沟及做电缆沟基础，待配电箱安装及电缆（由接驳口接入）敷设完成后，施工单位还需花8天时间对接供电局，正式通电。5、在总包定标前，可以先梳理示范区开放专项计划，包括销售三宝设计出图，成本定标，工程节点计划开始，计划完成时间。倒催设计、成本节点按时完成。一般售楼部外立面（泛光照明及幕墙）深化设计由外装单位深化出图，最晚定标出图时间必须在售楼部主体封顶之前。且外装单位还需要排产，还要借用总包外架，一般考虑距离外立面60-80公分。6、南昌这边地下室底板防水，一般先做一道高分子卷材防水，再做一道丙纶保护高分子卷材，防水加强，用丙纶代替保护层。7、遇到城管阻止施工，先维护好关系，打烟，询问阻止施工的原因、依据。待施工单位解决处理。8、土方工作面（包括开挖深度、范围）开挖以基坑开挖图为准，达到图纸要求后，办理书面移交手续，移交给总包，（注意前置工作，第一，甲供防水材料应提前下单。第二，地基承载力单位应提前对接，待总包开挖至基础底标高后，进行地基承载力检测，后进行五方验槽。）9、筏板基础、独立基础（浅表层基础）地基承载力检测常采用平板荷载试验（一般持力层为强分化岩，采用千斤顶，用挖机或静载砼块，在验槽前进行，对此提供承载力依据。），或采用轻型动力触探，或机械钎探。10、轻型触探与机械钎探的区别：轻型圆锥动力触探是利用一定的锤击能量(锤重10kg)，将一定规格的圆锥探头打入土中，根据贯入锤击数判别土层的类别，确定土的工程性质，对地基土做出综合评价。 机械钎探是利用机械将钢钎打入土层，根据一定进尺所需的击数探测土层情况或粗略估计土层的容许承载力的一种简易的探测方法。这种方法适用于建筑物或构筑物的基础、坑（槽）底基土质量钎探检查。 它们最大的区别就是一个采用圆锥探头（可以直接知道承载力），一个采用钢钎（经过计算知道承载力）。11、平板荷载检测，一般一栋楼设3个点，大地下室500个平方设一个点，一个点成本价约880元，一般报价1100元一个点。12、砖砌围墙广告，南昌安监站要求，至少达到30%公益广告，其他为营销广告，广告都由营销部施工。现场砌体施工

对于房地产项目而言，优秀的设计管理是实现项目价值最大化的终极武器！一.规划设计管理原则设计管控终极目的是合理控制造价和尽可能创造价值！二.规划设计前期工作前期开发商的主要任务是明确项目定位，获取资料，选择最合适的设计单位！三.规划设计中期工作中期开发商的主要任务是规划设的实施与设计的过程控制及设计的反复迭代！▼设计阶段标准工作周期▼四.规划设计审批工作规划设计的审批任务是概念设计、方案设计、施工图设计、建筑规划许可证的申请！①修建性详细规划审查阶段需办理事项：②初步设计和施工图设计审查阶段需办理事项：③控制性详细规划主要包括以下内容：④修建性详细规划主要包括以下内容：⑤修建性详细规划主要成果：⑥规划设计主要名词概念⑥建设工程规划许可证申请流程五.规划设计后期工作现在的房地产项目一般都分为好几期进行开发建设。当首期推售后往往会出现一些问题需要修改。一般情况下尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应当严格执行有关规定和程序：.必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定权限履行审批手续.所有设计变更资料项目公司和规划院都应有完整资料留底.项目公司负责设计变更的落实，设计变更的执行情况和结果应书面形式附于设计变更后。

X科房地产项目开发手册，包含房地产开发的14个开发过程，堪称史上最细致......一、房地产征地调研篇1、地理位置调研2、地质地貌状况调研3、土地面积及红线4、四邻状况调研5、交通状况调研6、土地权属状况调研7、土地性质调研8、地表建筑、构筑状况9、城市配套调研10、周边环境调研11、时事政策调研12、土地价格调研13、征地手续调研14、土地SWOT分析调研15、可行性论证16、开发能力评判二、项目前期篇1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资及房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理五、预售及申报房贷篇1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程七、竣工管理篇1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理篇1、征地阶段财务管理2、项目前期阶段财务管理3、规划管理阶段财务管理4、报建管理阶段财务管理5、预售及申报房贷6、施工管理7、竣工验收管理九、全程营销篇1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销8、房屋交付管理：十、销售合同管理篇1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间针对购房者有可能提出的要求有允许签订的范围，由我方总监控制。3、合同及认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理十一、产权产籍管理篇1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记备案十二、物业管理篇1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务：7、项目开发期间合理建议8、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购篇1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关法律事务篇1、建立完善的合同管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单的管理4、零法律纠纷计划通过合同监控，将纠纷隐患解决在履行期间。 通过监控第一时间行使法律权利保护公司利益。通过监控第一时间获得强有力的法律证据与依据。通过催告与即时性调解防止形成法律纠纷案件。通过严格管理树立企业与员工法律责任意识，减少发展障碍。通过严格管理与责任划分，使律师起到顾问而非案件代理作用。

9月10日，市住建局三级调研员郭家军、房地产市场和物业监管科科长侯红丽、产权和市场处主任王志峰一行，对樊西八大市场及其他房地产开发项目实地调研，并召开项目座谈会，详细了解了樊西片区各开发项目当前的运营情况，并对区域内企业组团发展，共生共荣提出了指导性建议。郭家军一行实地调研了栖溪小镇、关圣古镇和云牧广场等项目，考察了各项目示范区，对项目定位、运营计划进行了深度沟通。郭家军认为，栖溪小镇和关圣古镇两个项目业态和运营形式基本类似，企业之间可以相互连动起来。在座谈会上，各房地产项目负责人汇报了本项目的情况，对樊西新区房地产企业的市场状况进行了梳理分析，在房地产推动樊西经济，促进新业态发展展开探讨。大家一致认为，在市区两级政府和主管部门的大力支持下，樊西片区的房地产开发和市场经营已逐步走向正轨，前期的遗留问题也在逐步解决，因为疫情的影响和国际经济形势的变化，对市场的经营产生了波动，各市场主体一方面向主管部门反映目前状况，同时积极开展生产自救，对于未来的片区发展，大家都充满了信心。产权和市场处主任王志峰向参与座谈的企业介绍了目前市场检查的情况，要求各企业必须依法依规，守法经营，不触碰法律底线是前提条件，对于虚假销售、先批后建等违法违规现象必须杜绝。市场监管科长侯红丽指出，各项目在发展自身的同时需要进一步加强学习相关政策法规，做到依法经营，市住建局作为行业主管部门，将从事前、事中、事后三阶段细化监督，通过联席会议制度，成立联合小组对各项目进行督导。各项目要用发展的眼光分析市场，避免无序竞争。郭家军表示，随着樊西新区的开发，我市对樊西新区的发展状况也越来越关注，作为职能部门，在调研中听取意见，了解企业的困难，是政府的职能工作，同时要求各企业抱团发展，在主管部门和行业协会的引导下，打造樊西区域的大好局面。市房地产业协会秘书长李洪斌陪同调研。编辑：襄阳房地产信息网

本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位:四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART 1 世界的旅游理想世界的旅游理想世界最新旅游形式分析PART 2中国旅游地产概述国内外旅游市场前景看好中国将成为世界新的旅游重点中国旅游地产趋势旅游地产是房地产业发展战略的新定位旅游地产的发展态势不容乐观旅游地产项目的成功基础旅游地产开发的重要环节旅游地产项目的规划原则中国旅游地产大趋势白山神韵项目产品策划及规划建议PART 3白山神韵白山地理区位白山自然资源白山旅游资源白山文化PART 4项目产品策划及规划建议旅游地产面临的问题及解决方案项目资源及市场分析项目定位及主题发想产品规划建议延伸阅读：深圳有深房理，广州有ABC单限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？

据陕西省发改委官网12月7日消息，近日，国家发展改革委在京召开“十四五”规划编制工作座谈会。会议围绕“十三五”规划中期评估情况和“十四五”规划基本思路研究起草等内容进行了研讨。地方发改委规划系统官员参会。公开消息显示，国家发改委还在近期启动了“十四五”规划的编制的前期调研，涉及交通、社会民生等方面。“十四五”规划研究启动比较紧迫。还有两年时间“十三五”将结束，从目前的情况看，“十三五”大部分指标完成难度不大，但是也有一些指标有压力，比如科技指标，另外完成“十三五”年均6.5%左右的经济增速指标，也不能放松。对于“十四五”经济目标的制定，12月10日，湖南大学经济与贸易学院教授陈乐一对21世纪经济报道记者表示，“经济放慢不要紧，关键是发展质量，略低于6%也可以接受。”“十四五”规划研究启动按照“十三五”规划制定和实施的程序，“十四五”规划需要先做好前期研究，然后中央制定规划建议，再据此制定规划纲要，最后经全国人大通过后实施。从已披露的消息来看，“十四五”规划已启动前期研究阶段。根据陕西省发改委消息，国家发展改革委近期召开的“十四五”规划编制工作座谈会，主要围绕“十三五”规划中期评估情况、“十四五”战略机遇期内涵与特征、“十四五”发展主题主线，以及“十四五”发展中需突出关注的重大问题进行了交流。山西省发改委官网在11月30日也发布了这个会议的消息。消息显示，这个会议研讨了“十四五”时期需要解决的重大问题、“十四五”规划基本思路研究起草、重点专项规划编制工作。与此同时，国家发改委一些司局就民生事务、交通等领域的调研也在展开。据江西萍乡发改委官网，10月31日国家发改委宏观院体改所所长银温泉一行，赴萍乡开展社会发展“十四五”规划前期实地调研工作。据当地媒体报道，调研组前往湘东、安源等地，调研了地方民生保障和社会治理情况、群众需要和诉求、存在的问题、体制机制障碍及发展趋势。目的在于在此基础上提出“十四五”时期和2035年民生保障和社会治理创新的目标、核心指标体系和推动关键性社会体制机制改革的政策建议。另据汉中发改委11月30日消息，11月15日，国家发改委市场与价格研究所副所长刘强一行前往当地，重点就民生保障和社会治理工作开展“十四五”规划前期调研。调研组与当地发改委、卫计局、教育局、民政局等9部门负责人进行了座谈交流。听取了民生保障、社会治理等方面的工作汇报，并就“十四五”期间的诉求和政策建议，同与会部门进行了深入探讨。同时，“十四五”规划前期课题研究也在推进中。据中国城市轨道交通研究会官网10月11日发布的消息，国家发改委规划司明晓东副司长近期主持召开了“十四五”规划前期课题研究座谈会。中国交通运输协会常务副会长王德荣在会上介绍了《加快交通强国建设研究》课题研究计划和主要思路。“十四五”增速或放慢多位接受采访的专家认为，“十四五”规划研究，需要与“十三五”规划中期评估联系在一起，同时考虑目前的经济形势的新变化，进而调整相应的指标。12月10日，中国社科院数量所研究员沈利生接受21世纪经济报道记者采访时表示，今年经济增速预计在6.6%左右，预计“十三五”实现年均经济增6.5%的目标问题不大，考虑到经济下行压力大，“十四五”时期经济增速放慢，指标也要进行调整。陈乐一认为，“十四五”时期经济增速目标以6%为合适，但是要完成这个6%目标也需要努力。“十四五时期要追求高质量增长，经济在某一段时间可能低于6%也是可能的，这属于正常的情况。没有必要追求高速度。”他说。数据显示，2018年年前三季度经济增速为6.7%，其中第四季度经济增速为6.5%。很多机构认为，今年全年经济增速实现6.6%问题不大。不过，目前经济下行压力仍大。比如目前社会消费品零售总额、规模以上工业和投资增速，都已经低于6%，经济亮点是服务业仍快速增长。“目前关键的问题是，居民收入增速在放慢，这对居民消费有影响，进而对经济增长有影响。”沈利生说。国家统计局数据显示，2018年前三季度，全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长6.6%，与经济增速6.7%接近。其中，城镇居民人均可支配收入增长7.9%，扣除价格因素，实际增长5.7%；农村居民人均可支配收入增长8.9%，扣除价格因素，实际增长6.8%。按此看，城镇居民收入增速与实际经济增速要低。十三届全国人大常委委员、全国人大财经委会副主任尹中卿在12月8日至9日召开的“2018三亚财经国际论坛”上指出，目前经济是总体平稳，稳中有进，继续保持在合理区间。但是经济也有难度， 制造业、民营企业、中小微型企业经营困难较多，经济增长高开低走，下行压力有所加大。实体经济与金融失衡、制造业与房地产业失衡尚未根本扭转，深化改革开放、转变发展方式、优化经济结构的效果还有待显现，新旧动能正在转换之中。加强研发投入除了经济目标，科技指标是备受关注的另一个问题。尹中卿上述论坛上也强调了这一指标。他指出，“十二五”时期，我们唯一没有完成的指标是研发经费投入(R&D经费)强度，预期为2.2%，实际上2015年不到2.1%。“十三五”前两年仅提升0.07个百分点，到2020年肯定达不到2.5%的预期目标。据悉，2017年全年研究与试验发展(R&D)经费支出17500亿元，比上年增长11.6%，与国内生产总值之比为2.12%。尹中卿建议，要围绕世界科技前沿和制约我国发展的关键技术瓶颈，梳理和调整国家科技重大专项、重点研发计划和科技创新重大项目安排，稳定增加研发经费投入，优化投入结构，大幅提高基础研究投入占比。同时，形成系统布局，压实责任，集中精锐力量实施核心技术产品“攻尖”工程和自主创新产品“迭代”应用计划，加快解决“卡脖子”问题，着力实现核心技术的全面突破。科技部中国科技发展战略研究院研究员赵刚在12月10日接受21世纪经济报道记者采访时也表示，“十四五”时期需要强化科技指标。“十三五”研发投入占地区生产总值(GDP)的比重目标2.5%，从目前情况看，完成难度也不小。赵刚认为，现在关键是要如何创造一个良好的条件，促进科技研发快速增长，特别是很多科技产品要尽快产业化。“规划并不一定能促进科技创新，因为很多科技如何突破，往往出人意料，所以每隔几年做一个科技的规划仍时间太长，因为技术突破可能很快，所以要注意进行一些调整。”他说。（文章来源：21世纪经济报道）

今天小编将带大家学习买期房前，如何正确地进行现场考察？如今，大多数房地产都是在未完成的情况下提前出售的，即预售房屋。因此，在购期房的过程中，现场考察是很重要的一部分。具体来说，买家在现场考察期间应注意哪些问题？1检查项目周围的环境通常主要取决于项目的周边环境和配套设施，主要包括衣、食、住、行、医等配套方面，例如蔬菜市场、商店、饭店等。服务半径应在500米以内，并且周围的道路是否有公交或公交路线规划，是否有中小学等学校资源，是否有医院和银行，此外请注意是否有危险设施，例如化工厂和加油站，以及高压电塔、变压器、输电塔等。这些设备具有很强的电磁场。尽管现代科学已经证明它们对人体无害，但它们很容易给人们带来心理刺激，从长远来看，对健康不利。2观察工地的大门和施工现场的状况通常情况下，项目现场将被墙壁包围，但是会有进出的门。这些门的位置是未来社区的入口和出口。观察这些门的位置，以便提前了解社区将来的出入便利。另外，在现场的现场检查中，在施工现场的清洁度是不容忽视的。同时，我们要注意工人的工作条件和施工现场的措施，这些条件也可以在一些程度上反映社区的质量是否得到保证。3项目内的布局如果项目建设已进入中期阶段，则大多数建筑物已经开始建设，但进度会有所不同。此时，还可以查看每个建筑物的实际位置以及建筑物之间的大致距离。买家可以尝试找到自己的房子，在建筑物中，观察其位置。4开发商的实力在购买计划外的房产之前，购买者需要先对项目开发商的实力和声誉进行调查。可以访问由项目开发人员开发的房地产，以了解社区的基本情况，还可以上网查一些开放的情况。通常实力雄厚，声誉良好的开发商可以确保商人的实力和声誉，对于一些没有听说过的中小型开发商，我们应该在购买该产品之前去有关主管部门调查一下开发商的资质情况。5了解物业情况财产管理也是一个重要的关注点，有必要了解该楼盘是哪个物业公司管理的，这关系到业主搬入后的舒适感，一家拥有规范管理和完善服务的物业公司可以为业主提供快速周到的服务，还能使得房产保值，因此在购买期房之前要向开发商仔细询问将来小区的物业管理情况。以上主要分享的是买期房前，如何进行现场考察，希望对大家能有所帮助，感谢阅读！

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

（图片来源于网络）经常被问到房子是怎么产生的，可能你会说这不废话吗？房子不就是施工建造出来的吗？其实这么说既对又不对，对在哪呢？对在确实是施工建造出来的，但施工建造只是众多环节之一，不对在于还有其他几个重要环节没说完整。今天我们就来详细聊一聊这个话题。根据房地产开发各项业务开展的时间区间，对应主导业务与工作内容的不同，房地产开发业务流程一般划分为①拿地及土地确权阶段、②项目前期阶段、③项目施工建设及销售阶段、④项目竣工及交房阶段，四大主要开发阶段，如果进一步细分的话，可分为分为①土地一级开发、②拿地及土地确权、③规划方案设计、④施工图设计、⑤项目施工建设、⑥项目预售（销售）、⑦竣工验收备案、⑧交房入伙八个子开发阶段，八个开发阶段是依次进行的逻辑关系。八个阶段进行中会陆续涉及到：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工备案表（也叫竣工备案回执）的住建部门审批及办理，即“五证一表”。八个开发阶段的逻辑关系见文末图1示意。一、土地一级开发作为房地产市场的“源头”，不管哪一级房地产市场都是离不开土地的。没有土地，就不存在房地产开发建设。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件，达到这些条件的土地就是我们常说的“熟地”，之后政府部门再对熟地进行有偿出让或转让的过程。目前土地主要是通过政府招拍、拍卖、挂牌或协议出让等四种形式流出的。二、拿地及土地确权“拿地”就是指获取土地使用权。我国土地产权为国有及集体所有，所以拿地不是指获得土地所有权而是指获得使用权。比如商业用地使用权一般是40年，工业用地使用权是50年，住宅用地使用权是70年，物流仓储用地使用权50年等。土地使用权的获得方式主要有出让、划拨、转让及与土地使用权拥有者合作四种，其中又以通过出让方式取得土地使用权最为常见，表现为招标、拍卖、挂牌这3种方式，即经常听到的“招拍挂”这个词。土地使用权获得的过程被称为土地确权的过程，这个过程中包括两大关键的工作，即土地合同的签订和土地使用权证的取得。只有取得了土地使用权证，企业才能算是该地块使用权的真正权属人。其实即使签订土地出让合同，那也是非正式的权属人，政府会允许你开展一部分报批报建工作，要想全面开展报建工作那是不允许的，得先获取土地使用权证才可以，获取土地使用权证的前提是缴纳土地款，即交买地的钱。通常这笔钱都是很大的数额。千万或者亿万这个级别的。总结一下就是拿钱拍下来土地，获得土地证才能进行后续开发建设。三、规划方案设计一般在房地产企业获得了土地使用权之后，从正式进入项目密度分析和概念设计（也叫产品策划）起就已经进入了规划方案设计阶段。与此同步进行的还有规划方案设计的一个重要前提工作，即由营销策划部(或投资管理部)完成的房地产项目市场调研及营销定位初步意见，并在小区规划结构、户型平面及配比、小区配套设计等诸多方面给予规划方案设计工作以方向性指导。在这里，我们可以将项目密度分析、概念设计、前期市场调研和项目营销定位初步结论称为规划方案设计的前期准备工作。对于规划方案设计，务必需要清楚的一点是，规划方案设计并非是单一的设计节点，实质上它包括规划设计和方案设计两个阶段。其中，方案设计又称建筑单体方案设计，即单栋楼设计，它是在规划设计的基础上进一步深化设计后的成果。（图片来源于网络）对于规划设计和方案设计的设计内容，可以这么理解：规划设计主要是涉及小区整体的规划布局的设计，比如单栋楼多高多大，楼间距如何，小区景观轴线如何布局，道路及出入口怎么安排，地下车库范围怎样界定，是不是满足规划设计条件要求的建筑密度、容积率、绿地率，是否满足国家和地方规范要求的日照时限等内容。与规划设计不同的是，方案设计是在规划设计已完成的基础上进一步落实单体建筑的设计方案，因此又可称为建筑单体方案设计，其涉及内容主要是楼座平立剖面、户型方案、外立面方案、地下车库组合平面等。四、施工图设计这一阶段工作主要是关于施工图的设计及制作，以及通过设计好的图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工的依据，它是设计和施工工作开展的桥梁。也是房地产项目前期开发阶段的“终结点”，在房地产项目开发全局中具有重要的转折意义。（施工图CAD版）具体内容概括来说，施工图设计阶段的整体工作开展是围绕着“一份图、两个证”进行的。其中“一份图”当然就是指的施工图了，而“两个证”在这里则指的是“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”。（施工蓝图，图片来源于网络）五、项目施工建设在前面几个阶段完成的基础上，就可以开始项目施工建设阶段，项目施工建设阶段包括建设项目从开工到项目完工的整个发展过程。在该阶段中，设计、报批报建、成本合约等在项目前期起到主导作用的职能部门的导向性影响渐渐变弱，其项目角色转变为支持与配合。项目工程部则主导了该阶段项目开发工作的开展，重点在工程进度、工程质量、工程成本控制，工程合同、工程信息、工程安全管理，以及贯穿整个施工过程的组织协调。而预售工程条件和项目竣工验收备案则是该阶段工作的两大主导目标，引导着该阶段工作的开展。（图片来源于网络）倘若将房地产企业看作制造类企业，那么项目施工建设现场就相当于生产车间和生产线，项目工程部的主要职责就是利用公司平台和资源，合理分配和管理各施工总包、分包企业快速进行产品加工，以保证能够给销售部提供源源不断的可售货量，并最终完成产品的生产，打造企业质量品牌。从这个角度，我们可以简单地概括出项目工程部在项目施工建设阶段的工作内容，主要体现在两个方面：一是配合销售部提供有效货量，二是进行项目竣工验收备案(即产品合格证)。六、项目预售（销售）项目预售又称之为“卖楼花”，于1953年起源于香港，并于20世纪80年代传入当时内地的改革开放前沿阵地深圳，自此开始在全国范围内推广，至1994年住建主管出台《城市房地产管理法》后，标志着正式建立了房地产预售许可制度。虽然现今房屋销售存在期房预售和现房销售两种模式，但显然期房预售占据着绝对主流。要知道，对于资金密集型的房地产行业而言，预售资金的提前回笼对于提高资金的使用效率和现金流安全的保证都有着非常大的意义。因此，项目预售在任何情况下都是企业的第一重要的事，需要说明的是，项目预售可绝不只是营销部的事，相反是需要各相关业务部门通力配合才能快速推进的综合业务，其中又以工程、设计、开发报建和营销策划等业务部门为主线。对于大部分人而言，可能从狭义的认知上只是知道工程预售条件的满足是预售证照办理的前提，而这其中项目快速启动又成为工程预售条件满足的决定性因素，因此绝大多数房地产企业在项目预售前都是白天和夜间抢工的施工状态，其目的就是尽可能实现项目快速施工以便早日达到预售工程条件（即预售节点），比如，目前广东省内，常规项目预售需要施工到楼层总数的2/3高度。预售现场要公示“五证”。（图片来源于网络）七、竣工验收及备案在前面几个阶段的基础上，一个项目就施工完成了，书面语就是“工程竣工”。工程竣工了不意味着工程项目完工了，只能说是“产品”加工完成，要取得“产品”合格证才算最终完成，即只有取得了工程竣工验收备案证才是项目真正完工的唯一标志。按现行住建主管部门下发的规定，项目施工建设完，要经过各个相关建设行政主管部门的验收，验收通过后会获得相应的合格证，收集齐合格证提交住建局申请项目竣工备案，审批通过以后，住建局会下发竣工备案回执，也叫“竣备证”，这个一纸文件用来表明工程项目是一个“合格商品”。八、交房入伙法理上，房地产开发商拿到竣工备案回执的下一天就可以交房了，交房也叫入伙。业主收房时房地产开发商要提供“两书”及“一表”，即《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》和竣工备案表（也叫竣工备案回执）。总结：引用电影流浪地球里的网红句型，买房道路千万条，查验证件第一条，证件不查验，钱财两行泪！再次温馨强调：新房（一手房）购买及收房时一定要注意核验上文提到的证件！（图片来源于一本书看透房地产）如果感觉对您有用，请点赞支持作者，这是对作者最好的鼓励！关注之后可以学到更多干货，公众号会陆续讲解房子的施工建造、居住、学位、圈层、投资、金融6个维度的重点知识！房产政策、楼市走向、行业新闻、购房指南如遇重大变化，也会第一时间发布。