房地产金融硕士

伦敦政经LSE地产金融硕士录取一枚就业不如纯金融？并不是这样。地产基金+地产投融资岗是非常匹配的，信托虽然很多在做地产相关的业务，但说实在的关系度也不大，勉强是这几个方向匹配吧。为啥是勉强匹配？因为这些岗位跟你学啥专业关系不大，学经济、金融还有地产金融的能有多大的区别？我不少朋友都是学的传统的金融去的这些岗位，这里面难度的话，信托跟地产基金是最难的，确实招的人非常的少，门槛很高。地产投融资岗的核心无非就是拿钱跟拿地这块，蛮多的岗位更多是偏执型的工作，如果有得选的话商业地产会好于住宅。伦敦政经LSE地产金融硕士录取一枚就业不如纯金融？以下就是详细案例。伦敦政经LSE地产金融硕士录取一枚学生背景学生姓名Yang同学本科学校东南大学本科专业国贸录取学校伦敦政治经济学院录取专业金融硕士硬性背景东南大学 国贸专业 GPA85-90 雅思7 GMAT70软性背景东南大学 Yang同学 国贸专业 GPA85-90 雅思7 GMAT70伦敦政经LSE地产金融硕士录取通知书伦敦政经LSE地产金融硕士申请要求学制full-time 1年，part-time 2年，9月开学，需要GMAT或GRE；学费22440英镑 ；雅思7(阅读和听力6.5,写作和口语6) 托福100(阅读23,听力和写作22,口语20)。伦敦政经LSE地产金融硕士培养目标该项目虽隶属于地理与环境系，但和会计、金融和经济系有着密切合作。学生将获得重要的理论和技术知识，了解城市经济过程，土地和房地产市场的价格决定，以及它们与投资市场、投资分析和投资组合选择的相互关系。毕业生就业领域包括金融、房地产研究、咨询、公共部门和教育行业。以上信息出自美英港新教育成功案例库原文链接http://www.hksg.org/offer_592

求变，是张欣不断前行的动力之一。从香港、伦敦到纽约、北京；从工厂女工、剑桥学生到华尔街、SOHO中国CEO，她用这样的生命轨迹与跨度，证明生活中充满无限可能。而她与地产大亨潘石屹的婚姻，如今也成为中国高净值人群中的一段佳话。1965年8月，张欣出生于北京一个书香之家，其父母早年做过翻译官。1979年，14岁的张欣随父母来到香港定居。从刚经历过文化大革命洗礼的中国内地来到香港，张欣一家在香港的生活刚开始非常困难。无奈之下，处于青春期的张欣只能进入流水线工厂打工赚钱以补贴家用，同时她还要上夜校来充实自己的文化水平，这样的生活持续到她19岁得到了改变。1984年，张欣一位儿时的伙伴也来到了香港，与张欣不同的是，这个童年玩伴会说英文，还上过大学，而他看到张欣的生活处境直呼“你在这里的生活太糟了，你应该去美国”。在朋友的说道下，张欣努力考取了英国萨塞克斯大学经济学专业，并获得了一笔助学金。离开香港时，张欣带着5年打工攒下的3千英镑及一本英汉字典，独身前往英国求学。后来，张欣又成功考取了英国剑桥大学发展经济学硕士，并顺利毕业，英国的求学生涯完全改变了张欣的命运。从剑桥毕业后，张欣又横跨半个地球，来到了全球经济最活跃地区之一的美国华尔街。从1992年到1995年，张欣先后在高盛集团和美国华尔街投资银行旅行家集团任职，负责中国直接投资项目。事实上，张欣还在英国求学时，潘石屹已经乘着改革开放的东风，从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职下海了。1987年，潘石屹先从河北到了深圳，一年多后他又跟着刚通过倒卖4架飞机赚到差不多1个亿的大老板牟其中来到海南淘金。其实，刚到海南的潘石屹过得并比较一般，直到他遇见了冯仑、王功权等人才真正迎来了自己的开挂人生。1990年，潘石屹同冯仑、王功权等人在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司，一年后，他们通过借贷1000多万元进入房地产，简单说就是炒房。1992年，邓小平南巡，提出加快住房制度改革步伐。这之后，海南房价猛涨，从1991年的1400元/平米涨到1993年的7500元/平米的顶峰。在海南这波房地产泡沫中，潘石屹他们凭借敏锐的商业嗅觉，从泡沫中全身而退并且赚到了超千万元的利润，而这也成了潘石屹崛起的起点。离开海南后，潘石屹等人来到了北京，并创办了万通公司，主业还是做房地产开发。彼时张欣还在华尔街做投资工作，两人还没有任何交集。让张欣注意到潘石屹的是一篇文章，1992年时，潘石屹与他的创业伙伴一起发表了一篇雄文《披荆斩棘共赴未来》，这篇文章讲述了潘石屹他们作为一个理想主义创业者的胸襟与担当，在当时引起了较大反响。张欣读完这篇文章后很受触动，她觉得潘石屹是个很有理想的青年，一直期待着与他见上一面。1994年，在经济学家张维迎和冯仑的引见下，二人相识，他们可以说是一见钟情，见面不久后便确定了关系，更让人惊讶的是在二人交往4天后就结婚了，不得不说两人真是性情中人。中国传统的婚恋讲究门当户对，但潘石屹和张欣却并非这样。从学历来说，潘石屹是国内大专毕业，张欣则是英国剑桥大学发展经济学硕士。从职业来说，潘石屹是个靠炒房发家的房地产老板，张欣则是正儿八经的投资银行家。而从过往感情来看，当时的潘石屹已经离过两次婚了。事实上，张欣与潘石屹见面时，潘石屹的穿着打扮在张欣看来也很土鳖“紫色西装、大花领带、白皮鞋”。交往之后，张欣想给潘石屹换一身时尚行头，她带潘石屹看了麻布质地的休闲服，潘石屹看了一眼说，“皱了吧唧，我们农村人以前就穿这个，不高档啊！”。也许就是这样奇妙的个人经历，让二人都对对方充满了巨大兴趣，于是两人闪婚也就不难理解了。而这个当年众人并不看好的的“土鳖”与“海龟”的婚姻中，张欣不仅创造属于自己的幸福神话，也创造了中国房地产的神话。1995年，结婚后的张欣辞掉了华尔街的高新工作回到故乡北京，潘石屹也离开了万通。之后，她与潘石屹共同创办了北京红石实业有限公司，这也是当今SOHO中国的前身。有时候，不去做一件与自己已有能力不相关的事情就不知道自己还有待发现的天赋。张欣就是这样，在做华尔街投资时，她一定不知道自己还有做房地产开发的天赋。从1995年至今，SOHO中国已成为中国发展最快的房地产开发公司之一。在SOHO中国内部，潘石屹和张欣的工作分工也很明确，潘石屹负责商业谈判、销售、与政府部门打交道；张欣则负责建筑艺术、空间设计。而我们现在看到的众多充满现代艺术气息的SOHO地产项目，都是张欣在背后操刀。在SOHO中国众多地产项目中，最为知名的就是“长城脚下的公社”，这个项目堪称建筑艺术作品，是中国第一个被威尼斯双年展邀请参展并荣获“建筑艺术推动大奖”的建筑作品。2005年被美国《商业周刊》评为“中国10大新建筑奇迹”之一。在SOHO中国的发展上，张欣还充分发挥了自己曾经作为投资银行家的优势，2007年，她成功将SOHO中国推上港交所，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。2015年，SOHO中国推出SOHO 3Q，目前SOHO 3Q业已成为国内最大的共享办公室运营商。如今，SOHO中国已成为北京、上海最大的高档办公楼开发商，开发总量达500万平方米。2017年SOHO中国年报显示，SOHO中国物业出租率高达97%，净利润约人民币47.33亿元，同比上升约420%。张欣可以说是强女人，目前的SOHO中国她持有约63.94%的股份，她也是中国名副其实的地产女王。在最新的胡润富豪榜上，张欣和丈夫潘石屹身家高达45亿美元。值得一提的是，如今的张欣与潘石屹感情非常好，转战摄影界的潘石屹还经常给张欣拍照片，夫妻二人显得非常恩爱。家庭幸福、事业成功，张欣可以说是真的人生大赢家。

来源：樱桃大房子我昨晚本来写了篇文章，对人民大学副校长刘元春做的报告，关于居民消费和房地产的关系，我也想谈一谈，最后没发出来。我朋友说，何止是掏空，她还欠了一屁股债，每个月月供3万多，在深圳真的是亚历山大。我身边月供两三万的朋友可不是少数。说句实话，经过这一轮大涨后，如今的房价已经高得与普通老百姓的收入严重脱节了，我不否认中国有钱人很多，但限购后，买的起的很多有钱人是没资格买了，需要买房的人依然很多，但他们只买的起低总价房子，房价上涨过快，到了天花板，导致需求端很多人买不起了，才是一切问题的核心。好在我们意识到了，需要踩急刹车，居民部门不能再盲目加杠杆了。MG的话不多说，我今天翻出央行在11月发布的一份《中国金融稳定报告》，摘取其中关于房地产和住户部门债务的部分内容写出来，央行的政策建议，为什么恰恰是要保持政策的连续性和稳定性，支持刚需，打击投资炒房，抑制居民部门杠杆继续过快增长。全文200页，这份报告是由央行金融稳定分析小组专门起草的，组长是央行副行长范一飞、朱鹤新，重要性不言而喻。居民债务与房价有较大相关性首先，央行在报告中想要告诉我们，居民债务跟房子的关系有多大。2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4％，较2008 年增长7.1倍。其中，个人住房贷款是自从1997年以来一直占据主导地位，2008—2018年三季度末，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至24.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45％~54％。十年的时间，增加了21.9万亿，增长了7.3倍。央行报告指出，住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。2009年，我国 实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系列促进房地产市场 发展的政策，房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长。2009 年底，住户部门债务余额8.2万亿元，同比增长43.3％，其中个人住房贷款余额 4.4万亿元，同比增长47.9％。2010年，为抑制部分城市房价过热，国家加大房 地产市场调控力度，金融管理部门出台差别化信贷政策，对抑制投机需求、控制房价起到了积极作用。与此同时，个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降。此后，房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升—下降的M型波动态势，住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。住户部门杠杆率低于国际平均水平，但增速较快从整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0％，低于国际平均水平（62.1％），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8％）。尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但近年来增速较快。2008年 末，我国住户部门杠杆率为17.9％，至2017年末已经达到49.0％，10年间上升 31.1个百分点。在中国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如，美国住户部门杠杆 率从2008年末的95.4％显著降至2017年末的78.7％。综合各经济体住户部门当前债务水平和增长趋势，截至2017 年末，中国香港超过65％，呈高红预警状态，而中国住户部门杠杆率49％，在30％~65％之间，且呈增长态势，应受到重视。债务收入比增长迅速我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34％以上，且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好， 房地产金融风险总体可控。2017年末，个人不良贷款余额6149.3 亿元，不良率为1.5％，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。2017年，我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3％，风险抵御能力较强。但有参数在上升，比如债务收入比，这是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。2008—2017年，我国住户部门债务收入比从43.2％增至112.2％，10年间上升69个百分点。其中， 房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6％增至2017年末的 60.5％，10年间上升37.9个百分点。值得关注。房地产金融应该关注的问题虽然我们的房贷整体风险不大，但这些参数的过快上升引起了央行的警惕，尤其是近年来房地产业高杠杆发展模式 和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，因此央行明确提出，要对下面三个问题高度关注。第一个问题，房地产企业债务率较高，融资方式复杂。2017年，136家上市房企平均资 46 产负债率高达79.1％，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过 85％。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8 倍，严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。此外，部分房地产企业的融资 渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资 金真实流向的难度，削弱了监管效果。第二个问题， 居民购房存在违规加杠杆情况。2017年，短期消费贷款增速异常，1月短 期消费贷款余额同比增速为19.9％，至10月则上升至40.9％。这一现象的出现 部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。第三个问题，房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。从直接影响看，首先，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8％，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。最后，我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。从间接影响看，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。关于最后这一点，通常是我们的多头派平常拿来证明银行不能容忍房价下跌的有利证据。很显然，央行对此是有深刻认知的，房地产市场确实是不能剧烈波动，这对经济增长，对谁都没有好处。但要搞清楚，剧烈波动和正常波动是截然不同的概念。政策建议所以在此认识的基础上，央行对房地产政策给出了三条建议。第一，保持房地产金融政策的连续性和稳定性。继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，指导商业银行合理管控个人住房贷款增长，强化个人住房贷款审慎管理，支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为，加强对消费贷款的管理，防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为，抑制居民部门杠杆继续过快增长。（未来刚需的贷款需求还是会支持的，所以首套房的贷款利率会慢慢下调，但投资性贷款需求还是会以限贷方式限制，别指望限贷放开）第二，防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为， 提高房地产行业债务透明度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。（房企的融资难问题暂时看不到光明，未来可能还会有很长的苦日子要过，特别是中小房企）第三，出台房地产市场健康发展长效机制。综合运用土地、金融、财税、立法等手段，解除制约房地产市场稳定的制度障碍。加快推进房地产领域供给侧改革，人口流入的大中城市应切实加大住宅用地供应，增加住宅供给能力，有效引导市场预期。同时，加快建立“租购并举”的住房制度，推动“租购同权”，调节长期供求关系。（这个需要时间来推动）所以如果从金融安全的角度考虑，暂时也不要指望政策放松的可能性，那些大喊房价下跌，银行会倒闭，所以银行不敢让房价下跌，央行势必要放开限贷的声音可以消失了，央行可比你看的透。因为放开比不放开的金融风险更大。

中国房地产如火如荼的20年，是多方面因素共同作用的结果，比如城市化、金融化等。其中，金融化是指房贷导致居民部门杠杆率快速攀升。房贷杠杆率越高，家庭偿债压力越大，这就是房地产金融化的态势。本来房产是用于满足居住需求，可是染上了杠杆的瘾，也自然会出现房地产泡沫，因为房产逐渐脱离居住属性，更多地具有了投资属性，更类似于金融产品。可以通过杠杆来炒作并且扩大收益。一旦这种苗头显现，市场就会越来越将房产当做投资品来炒作，进而加剧房地产金融化的程度和进度。虽然房地产行业繁荣可以短期内带动经济爆发，但是也会对实体经济造成“挤出”效应，也就是我们常说的资金“脱实向虚”。疯狂往往是泡沫破灭的开始，房地产行业的非理性繁荣只会导致房地产泡沫。一旦房地产泡沫破灭，不仅房地产行业一地狼藉，其他各行各业包括金融业也会受到重创，覆巢之下无完卵……当下，为什么说房地产金融化需要控制一下了呢？因为房产已经脱离居住属性，这点从租售比可以看出来。几乎没有哪个中国城市的住宅可以通过租金在30年内收回房款（这一点上SOHO公寓要远胜住宅，也可以看出泡沫较小）。这样的租售比，说明了当下房价确实超出大部分民众的收入水平太多。当然，租金水平会随着人口流入和城市发展而持续上涨，只不过只针对一二线城市而言。对于三四线城市来说，能够维持人口就已经算是不错了……如果不有效控制房地产金融化，房价上涨和资金流入会形成一个循环，加快房地产泡沫吹大，进而将金融风险迅速放大。因此，针对部分房地产过热的城市，一定要注意防范房地产金融化。日本就是前车之鉴，没有疯狂的杠杆也就没有那么大的房地产泡沫，后来也不至于摔得那么惨。

2020年9月18日，在由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志、比利时联合商学院主办，地金科技、中国新商业研究院承办的“跨界·新生 第九届金砖论坛 2020房地产金融峰会 ”上，《中国房地产金融》杂志与欧洲第三大商学院UBI比利时联合商学院中国教育中心，共同推出“全球房地产金融双博士学位（DBA）项目”正式启动。（左3至左7：中国房地产业协会名誉副会长（驻会）、《中国房地产金融》杂志社副社长胡安东，中国房地产业协会会长副会长兼秘书长、《中国房地产金融》杂志社社长、国家住房和城乡建设部原总工程师陈宜明 ，UBI 比利时联合商学院中国教育中心院长夏群，UBI中国教育中心学术委员会主席、博导、同济大学教学督导陈祝林，中国保险行业协会首席金融市场专家、中国首席经济学家论坛理事、坤志资产董事长俞平康博士）据主办方介绍，“该项目是双方专为中国房地产金融高潜人才培养达成的战略合作。通过行业推荐、企业自荐方式为攻读 该博士学位的学员，提供奖学金支持、学术推广支持和职业发展服务。”UBI比利时联合商学院中国教育中心夏群院长在仪式上介绍道，“UBI比利时联合商学院（英文United Business Institutes，简称“UBI”）来自欧洲，创始人是皇家的后裔。UBI的DBA项目在中国属于领跑者和开创者，培养了近千名企业家学生。该项目可以同时申请UBI比利时联合商学院 和 Middlesex University英国伦敦密德萨斯大学两所高校颁发的双博士学位。”

2020年是“房地产金融审慎管理”元年，房企“三道红线”出台后传统债券融资明显缩量，股权融资和ABS则逆势而上，不同类型融资渠道差距较大。那么2021年房企开年融资表现如何？本文以“三道红线”为主线，分析了2020年全年及2021年年初房企融资走势，并对未来的融资方向进行预判，以期对行业有所帮助。“三道红线”导致2020年房企渠道融资分化图：2020年重要房地产金融政策一览尽管2020年疫情对国内经济带来较大冲击，但房地产金融政策始终保持偏紧，其中影响最直接和深刻的就是房地产“三道红线”融资新规。新规实施后，房企融资发生明显转折：四季度， 5家房企完成港股IPO，增发配股募集总额占全年比重近五成；信用债、海外债和信托8月后发行规模明显下降；ABS作用凸显，四季度发行规模激增。股权融资：四季度房企扎堆港股IPO，增发募集资金表：2020年房企上市一览（港股）数据来源：wind、中指研究院综合整理2020年四季度，5家房企成功完成港股IP0。2020年，金辉、祥生、领地等7家房企成功登陆港股，上市当日市值总额达697亿港元；受上半年疫情影响，上市主要集中在四季度。2021年，企业仍在寻求IPO的机会，部分企业计划拆分板块（如代建、物业）赴港上市。表：2020年增发配股募集资金代表房企数据来源：wind、中指研究院综合整理2020年四季度，房企增发配股融资金额占全年43.57%。wind数据显示， 2020年（按公告发行结果日期计）沪深和港股共有44家房企通过增发配股募集资金，募集总额约521亿元，其中沪深3家（40亿元），港股41家（约481亿元）。其中，四季度增发配股24起，募集资金约227亿元。信用债：全年规模增长16.5%，8月后明显下降图：2020年1-12月房企信用债发行规模及发行成本数据来源：wind、中指研究院综合整理信用债发行规模超6000亿，公司债为主，中期票据增长近一倍。2020年，房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%，其中，公司债发行规模2781.2亿元，同比下降2.4%，中期票据和短期融资券发行规模分别为1391.9亿和1301.6亿，同比分别增长97.2%和40.7%。月度走势来看，信用债发行规模受政策影响较大，8月份“三道红线”监管新规后，规模明显下滑。信用债发行成本下降0.83个百分点，中票和短融降幅最大。2020年，房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，其中，公司债融资成本5.22%，中期票据和短融发行成本分别为4.54%和3.20% ，同比降幅均超1个百分点。图：2020年房企信用债发行规模及发行成本（分阵营）数据来源：wind、中指研究院综合整理1000-3000亿阵营房企信用债融资规模最大，500-1000亿阵营房企平均融资成本最高。2020年，1000-3000亿阵营房企受自身规模需要，信用债融资规模最高，达1829亿元；500-1000亿房企冲规模，融资需求较大，平均融资成本达5%，为各阵营最高。海外债：全年规模减少21.4%，8月后明显下降图：2020年1-12月房企海外债发行规模及发行成本数据来源：wind、中指研究院综合整理海外债规模明显下降，受政策影响显著。2020年，海外债券发行规模为4507.1亿元，同比下降21.4%。其中，1月份海外债融资井喷，规模超1200亿元，为全年最高月份；随后受疫情影响，规模急剧下滑，甚至断档超50天；5-8月，随着国内疫情逐步控制，国内外出台了多项稳经济的措施，海外债逐渐回温；9、10月份海外债融资规模明显下降，为三道红线监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态所致。图：2020年不同阵营房企海外债发行规模及发行成本数据来源：wind、中指研究院综合整理海外债成本下降，千亿企业成本优势明显。2020年，海外债平均融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。其中，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上，如龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。信托：全年规模同比下降10.9%，8月后明显减少图：2020年1-12月房地产信托发行规模数据来源：用益信托网信托融资规模整体下滑10.9%。2020年，投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元，较2019年同比下降10.9%。受“三道红线”和非标比例限制等政策影响，房地产信托业务持续收缩。全年呈先增后减走势。年初房地产信托业务受疫情影响冲击，发行规模大幅下滑；3-6月随着疫情控制良好，融资条件短期放松，房地产信托业务快速回升，呈现爆发式增长；下半年受“三道红线”等多重政策限制，房地产信托规模快速萎缩，虽有小幅波动，但整体呈先增后减走势。ABS：全年规模同比增长8.4%，四季度激增2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%，较2019年提升4.8个百分点。图：2020年1-12月房地产ABS发行规模与同比变化数据来源：wind、中指研究院综合整理“三道红线”新规后，ABS作用凸显，发行规模激增。2020年四季度，房地产ABS发行总额1502亿元，环比三季度增长超1倍。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中。ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，“三道红线”后，ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。2021年开年房企抓住窗口期积极融资2021年初融资动向：1月信用债和海外债井喷，房企融资成本分化加剧2021年房企面临大规模的债券到期，借新还旧压力较大，年初不少房企抓住年初融资成本较低的窗口期加紧发债。具体来看：表：2021年1月信用债发行总额前十房企数据来源：wind、中指研究院综合整理1月，房地产信用债发行规模649亿元，同比增长266%，平均成本4.72%，同比下降0.75个百分点，其中，万科、中海等稳健头部房企发债规模大且成本低于4%，绿地、融创（红档企业）平均发行成本较高，达6.8%。表：2021年1月海外债发行总额前十房企数据来源：wind、中指研究院综合整理1月，内地房企海外债发行规模井喷，规模达795亿元，环比上月增长322%，平均成本7.71%，下降0.3个百分点，其中，碧桂园发行规模居首（78亿元）且成本最低（3.0%），国瑞置业发行成本高达14.3%。2021年房地产金融趋势预判长期来看，房地产周期属性淡化，房住不炒仍是“十四五”政策底线。2021年，房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，行业基调保持一致性，未来中央将更加重视防范化解金融风险，但金融政策不会急转弯，不会过早放弃支持政策。图 2021房地产金融政策定调境内融资方面，2021年房地产融资仍然处于收紧状态，在三道红线试点范围有望扩围的背景下，房企境内信用债融资规模将呈现小幅增长。2021年国内经济基本面持续复苏、通胀预计进入温和上行阶段，稳健的货币政策会更加灵活精准，房企融资成本将保持稳定。境外融资方面，目前房企海外发债只能用来借新还旧，预计2021年该政策仍将持续，因此全年海外债规模将受限于本年即将到期海外债规模。受疫情影响，欧美等国家实行持续宽松的货币政策，海外流动性较为充裕，2021年房企境外融资成本有望进一步降低。结语：2020年，受“三道红线”新规影响，房地产企业融资渠道分化明显，股权融资和ABS更受青睐；稳健型企业融资优势明显，融资成本显著低于平均值。未来，房地产金融政策将维持偏紧的状态，同时“三道红线”有可能扩围，房企应注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开拓多方融资渠道，提升自身抗风险能力。主笔分析师：黄靖，颜海清

2018年5月23日，中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”在北京启幕，会上发布中国房地产企业金融能力评价研究成果及《2017上市房企金融能力TOP50》。根据2017中国房地产上市公司金融能力研究报告TOP50企业显示，来自沪深交易所的房地产上市公司（含同时在香港上市的公司）共19家，来自港交所的房地产上市公司共31家，其中中国金茂、华润置地和龙湖地产位居三强。招商蛇口、万科、新城控股、保利地产、华侨城、华夏幸福和世茂房地产分列第四至十位。总体来看，金融能力前50强房地产上市公司实力较强。从规模上看，净资产规模平均为615.22亿元，销售业绩良好；从偿债能力看，资本化比率适中，平均资本化比率为53.04%；从盈利能力看，盈利水平较强，净资产收益率平均为17.77%，总资产报酬率平均为6.58%。从资本营运能力来看，资产周转较快，资产周转率为0.23%，资金成本控制较好，平均资金成本6.98%。从发展能力来看，资本增长速度较快，资本增长率平均为28.03%，未来业绩具备较强保障。上榜的房地产上市公司以民营企业占据半壁江山，共25家，充分显示了在我国房地产行业竞争日趋激烈的情形下，民营房地产公司依靠强大的金融能力，在房地产市场具备了强大的竞争力。国有房地产公司依靠较强的品牌优势、资源优势和开发能力优势，也成为上榜名单的重要组成部分，其中中央国有企业共8家，地方国有企业6家。房地产行业是资金密集型行业。2016年以来，房地产调控政策陆续出台，房地产企业融资渠道整体收紧、融资成本进一步上升，进一步考验房地产企业的资金控制能力。中国房地产业协会金融专业委员会本选取了2017年在上海、深圳、香港上市的218家房企为考察对象，测评出了2017年度上市房企金融能力TOP50强。

文/博山阁主人2018年开年几个月，各地对于房地产监管的政策频发，中国逐渐进入了一个房地产市场的严格监管周期中，在中国房地产市场的逐渐调整的大环境下，近日央行又放出了房地产调控的新信号。在2月5、6日召开的人民银行工作会议上，明确提出：切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控，完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。房地产金融宏观审慎监管来了，那么房地产金融宏观审慎监管会对中国楼市带来怎样的影响呢？一、为什么要宏观审慎监管？首先，我们要明白一个概念，到底什么是宏观审慎管理，这个概念是经济学中非常重要的一个理念，它直接对应的是微观审慎管理，微观审慎是对单个金融机构进行安全、风险的监管，而宏观审慎则是从更加宏观的角度，从周期的角度，从整个行业政策的角度来防止金融系统的周期性波动和跨部门传导。这个概念还是比较拗口，我们简单点说，微观审慎是对一家公司的管理，宏观审慎则是对整个金融系统的全面管理。那么，为什么要对房地产金融进行宏观审慎管理呢？这要从历史的角度来看，上个世纪90年代开始中国进行房改，将原先的福利分房改为商品住房，从而开启了中国的房地产金融时代，但是面对着房地产较高的价格，即使是房改初期也不是所有家庭都能够一次性付款买得起自有住宅的，这就需要住房按揭贷款，这也就是我们房贷的雏形，由于有着金融体系的帮助，房地产市场才能够在发展过程中快速崛起，房地产商因为有了商业银行的开发贷得到了快速的融资，实现了房地产市场的大开发，而普通购房者因为有了住房按揭贷款从而可以用一个较大的杠杆（按照30%首付款计算，这个杠杆率达到3.33倍）买到自己的住房，从而实现了用明天的钱圆今天的梦。然而，正所谓任何事情都是一把双刃剑，房地产市场也是如此，有着金融的助力可以帮助房地产市场快速壮大，但是同样房地产金融的占比不断提升也会带来巨大的风险，纵观全世界经济的发展历史无论是美国还是日本都曾经有过房地产金融泡沫破裂引爆经济的，最著名的就是上个世纪90年代的日本金融泡沫以及2007年的美国次贷危机。根据人民银行的数据显示，2017年12月末，全国人民币房地产贷款余额同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点；房地产贷款全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比上年占比低3.7个百分点。虽然占比降低，但是占同期贷款增量41.1%比例也是一个常巨大的比例，从而房地产金融的重要性可谓不言而喻，在房地产市场比较发达的上海，根据上海市政府的公开数据显示房地产金融已经占据上海金融体系的三分之一。从2017年开始，无论是全国金融工作会议，还是中央经济工作会议都将守住不发生系统性金融风险作为风险防控的底线，在这种情况下对于房地产金融进行全局化的监管也是必然的举动。二、房地产金融宏观审慎监管会给楼市带来什么？我们上面说了宏观审慎监管主要是针对系统性风险的，而如今中国房地产市场的系统性风险有哪些呢？一是房价过高的风险，如果房地产的价格涨幅超过了收入涨幅，并且房地产价格的绝对值和收入的绝对值差距比较大的话，必然会出现供给难以支撑房价的现象。二是房地产市场供给风险。房子是用来住的，既然是住的那么一个人一天最多也就只能住一套房，所以房地产市场一旦户均住房套数超过一套的话，那么供给风险就会存在了，从2013年开始中国城市户均住房套数就已经超过一套了，这个风险就已经存在了。三是流动性风险，相比于其他的类似于股市、债市这样高度流动性的市场，房地产市场其实是不动产，这样也就导致了房地产资产的流动性很差，高度依赖金融系统支持，一旦金融系统对房地产的政策出现调整，那么流动性风险就会出现。举例来说，如今房地产市场最大的金融调整就是各个金融机构对于房贷利率的上调，房贷利率上调对于楼市的影响就是从需求端影响了购房者的购房需求，原先每个月只需要偿还一定的金额了，但是利率上调之后这个偿还金额也随着增加，这个增加比重和上浮利率直接相关，一旦这种上浮比重超过了还款能力的话，必然会导致购房需求的下降，原先能买得起房子的人也买不起房子了。宏观审慎的房地产金融政策的核心是稳定房地产金融市场，不让房地产金融出现大的波动和调整，避免因为房地产金融政策和市场的剧烈波动真正将上述的风险引爆。还是用上面的利率这个作为例子，现在阶段房地产的利率水平其实相对不高，一旦低利率这种情况被打破的话，特别是基础利率上升，那么除了还没买房的人可能因为负担增加买不起房子之外，已经买过房的人也有可能出现问题，因为基础利率上升会导致月供负担增加，这个时候如果上浮比例过大的话，就有可能出现违约问题，从而导致房地产市场的下跌甚至崩盘，这就是房地产金融政策不能轻易调整的原因。所以，采用宏观审慎的房地产金融政策对于楼市的影响在以下几个方面：第一，推动房地产市场向高质量市场发展。我们之前说了，房地产市场如今已经达到户均一套的地步，但是这种只是低质量的住房，未来改善性需求有可能成为房地产市场的重要需求，这个时候通过金融政策的统一调整将有可能为改善性需求提供方便。第二，重点防范楼市风险。无论是日本、美国、西班牙都有因为房地产金融政策过度调整所导致了房地产市场泡沫破裂或者房地产市场崩盘的先例，所以统筹考量房地产市场金融政策，然后做通盘考虑，绝对比之前头痛医头脚痛医脚的微观处理好的多。所以宏观审慎将会逐步降低房地产市场风险，给市场吃下了一颗定心丸。第三，真正把房地产问题引回金融本质。房地产问题往往不是房子自己的问题，而是房地产与金融、经济、社会的联动性问题，所以通过宏观审慎的金融政策会把问题通盘考虑从而进行整个政策制度的调整。房地产金融宏观审慎管理可以说是我国对于金融尤其是房地产领域的一次大的管理升级，其中的意义还是非常重大的。作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。

人民网北京1月15日电 (记者罗知之)国务院新闻办公室今日举行新闻发布会，介绍2020年金融统计数据有关情况。谈及2021年房地产金融政策，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，人民银行将坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。邹澜介绍，近年来，人民银行坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理，重点开展了几方面的工作：第一，加强了房地产的金融调控。牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。第二，实施好房地产金融审慎管理制度。一是落实长效机制，因城施策，实施好差别化住房信贷政策。二是按照规则化、透明化方向，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。三是建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。第三，完善住房租赁金融政策。按照“租购并举”的方向，加快研究金融支持住房租赁市场的政策。近期将公开征求社会意见。