房地产金融调研报告

来源：新浪财经意见领袖丨中银研究本文作者：李佩珈目前经济处于恢复阶段，呈现出逐季向好、全面恢复的态势，这都离不开房地产市场的支撑。当前过松或过紧的房地产调控政策都不利于下一步经济的继续恢复。放松房地产调控，将使得我国再次步入依赖房地产市场发展的老路，未来想要实现依赖于实体经济和技术创新的发展模式将无从谈起。疫情之下，我国房地产市场表现整体稳定，但也出现了个别城市房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下，个别城市楼市过热造成了不良的社会影响，也加大了资金“脱实向虚”的风险。8月23日，央行发文称，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这是对中央“坚持房住不炒”调控精神的具体落实，表明未来一段时间房地产融资政策将继续收紧，这有利于降低房地产企业杠杆率和促进房地产长期稳健发展，但也需要关注房地产企业违约风险集中暴露问题。对银行而言，要在深入把握房地产市场发展的大趋势、新格局基础上，坚持贯彻落实中央关于房住不炒调控基调，审慎评估房地产企业杠杆水平，推动房地产金融业务稳健发展。一、政策出台的背景（一）疫情之下，部分城市房价非理性上涨引发调控升级2020年初以来，疫情爆发导致房地产销售近乎停滞，但伴随国内疫情防控形势好转，二季度以来房地产销售有所回暖，并推动房地产价格节节走高。截至2020年7月份，商品房销售面积累计同比下跌5.8%，但降幅相比一季度收窄20.5个百分点； 7月全国100个城市新建商品住宅成交均价15646元/每平方米，同比上涨3.8%。在房价整体平稳的同时，也出现了房价上涨城市数目增多，个别城市房价涨幅过快、过大的现象。7月，全国100个大中城市中有80个城市房价出现了上涨；其中，深圳等城市房价更是创下其在2017年以来的历史最大涨幅。不仅部分城市房价“虚火”，多城市土地市场也持续“高温”。2020年8月，全国土地购置均价约为8687元/㎡，为近年来的相对高点（图1）。前7个月，杭州、上海、北京、广州四座城市的土地出让金均突破千亿元，分别达到1947亿元、1645亿元、1311亿元和1214亿元，同比增速分别为19%、107%、39%和49%。高成交楼面价的背后，一定程度上反映了开发商对于未来房价上涨的乐观预期，这与国家严控地产价格的决心相背。近期，上海市已下发通知，对6月以来住宅用地市场出现局部较热、溢价率较高、部分地块过度竞争等情况予以警示与关注，要求各区进一步加强土地出让管理，并对部分区进行约谈。图1：主要城市成交楼面均价资料来源：Wind，中国银行研究院当前部分城市房价非理性上涨是多方因素作用的结果：一是前期积压的购房需求回补释放。尽管我国居民住房拥有率已位列全球前列（根据央行报告，2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%），但存在结构不平衡和区域不平衡问题，这使得我国的住房需求长期保持在高位。一方面，少数人拥有多套住房但也有相当多的人无房；老龄人拥有较多住房，但年轻人还需要购房； 随着城镇化的继续推进，一些人虽然在老家的城市已拥有住房，但其长期工作的城市又缺少住房。与此同时，随着二胎的放开以及对高品质居住条件的追求，使得改善性需求长期存在。随着疫情的缓解，这些前期积压的购房需求逐步释放，进而推动房地产销售反弹。二是土地价格上涨对房价形成传导效应。2020年1-7月，全国土地使用权出让金收入35107亿元，同比增长7.8%。7月，100个大中城市住宅类土地溢价率维持在30%~40%，高于去年同期水平。深圳等城市的楼面地价更是达到历史最高值。地价上涨容易对房价上涨形成传导效应。三是流动性相对充裕背景下，居民将房产作为保值工具的意愿增强。全球货币宽松政策的实施带来实物资产价值不断走贬，尤其是美元的大量投放使得全球股市普遍上涨、实物资产的价值面临重估。出于财富保值的需求，部分人利用当前高流动性、低利率环境带来的加杠杆便利，配置房地产等实物资产的意愿进一步增强。相比多数国家，我国居民持有房产的意愿更强，2019年居民将财富70%的比重配置于房地产市场。　（二）流动性宽松背景下，房贷市场乱象回潮、资金套利增多房地产由于兼具居住和投资的双重属性，一直以来是资金角逐的重点领域，突出体现在房地产新增贷款占年度新增贷款的比重过大。2018年以来，随着房地产融资政策的收紧，房地产新增贷款（包括个人住房按揭和房地产开发贷款在内的全口径房地产贷款）占全部新增贷款的比重已由2016年的45%的最高点降至2020年前7个月的22.9%。今年以来，为对冲疫情影响，我国已实施了三次降准，LRP等各类政策利率也不断下调，对中小微企业更是加大了金融支持力度，包括定向贷款支持和贷款贴息等政策。在各种贷款利息优惠、贴息政策实施背景下，一部分人利用获得的优惠贷款进行炒房，部分经营性贷款以各种方式违规进入楼市。这部分资金既无法监测，也加大了风险隐患。图2：房地产新增贷款比重变化资料来源：Wind，中国银行研究院（三）杠杆率过高一直是房地产企业发展中的重大隐患，加大了潜在风险2018年以来，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下，国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降，但房地产企业杠杆率居高不下，是所有行业中杠杆率最高的行业。根据国家统计局信息，2018年工业行业平均资产负债率为59%，而房地产业平均资产负债率为79%，高于工业行业22.6个百分点，也高于通用设备和汽车制造等制造业企业（其分别为53.4%和59.2%）（图3）。其中， A股上市房地产开发企业资产负债率则从2007年的62.8%逐年攀升至2020年一季度末的80.5%，远高于2000年末55.9%的水平，远远超过资产负债率40-60%的合理区间（图4）。房地产企业的高杠杆率在加速企业扩张的同时，更为企业的长期发展埋下隐患。尤其是当前房地产企业融资方式复杂，甚至部分企业购置土地的竞买保证金也来自外部融资，其抗风险能力非常弱，如果未来融资环境出现变化，则其发生现金流断裂的风险非常大，不仅加大了银行坏帐风险，也对地方政府的财政收入形成巨大考验。图3：不同行业资产负债率图4：上市房企资产负债率资料来源：中国银行研究院相比工业、制造业等实体经济部门，我国房地产企业杠杆率过高，其原因主要有：一是房地产企业形成高负债、高周转的依赖模式。作为资金密集型行业，房地产企业有通过高负债、高周转、低持有的发展模式来实现快速滚动发展的倾向，其通过向银行融资，实现用贷款买地和建楼，建好后抵押给银行又可继续获得贷款，继续开发楼盘，如此循环往复，形成高负债率的资金运作模式。二是房地产预售制度放大了杠杆率。目前，我国房地产销售分为预售和现售两种，由于预售房价格相比现房通常更低，也能帮助开发商提前回笼资金，因此，不论是房地产开发商还是购房者都偏好于预售方式购房，目前预售房销售额占比在75%左右。房地产开发企业收到的预收账款主要包括定金、首付款等。在竣工前预售款是房地产企业的负债，竣工后才能转换为收入，这意味着预售越多，负债越高。三是影子银行野蛮生长为房地产企业盲目加杠杆创造了条件。2010年及之前，房地产企业资金来源主要依赖于银行信贷、自有资金和预售额，其分别占其资金来源的17%、36.5%和39%。其中，来自于银行机构资金约占房地产企业资金来源的30%左右 （主要包括房地产企业开发贷款以及居民个人住房按揭贷款等）。2012年以来，随着监管收紧银行对房地产企业的融资政策，房地产企业开始转向信托融资、非标融资、海外发债等“影子银行”渠道，这突出体现在企业自筹资金占比上升，2014年达到41.3%的较高占比。总的来看，影子银行的快速扩张为房地产企业进一步加杠杆创造了条件。表1：房地产企业融资渠道构成及变化资料来源：Wind，中国银行研究院　二、新政释放了中央坚持“房住不炒”调控政策的决心，丰富了房地产宏观审慎监管工具疫情以来，中央再次明确将长期坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。尽管各地政府为缓解当地的发展压力和避免房地产企业资金链断裂，适当放松地产政策刺激经济复苏，但这些政策主要集中以供给端支持为主（即确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工三大方面），涉及下调首付比例、放宽限购要求等需求端改善政策均被撤回。2020年2月，央行等多部门重申“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2020年4月，银保监会要求银行一定要监控资金流向，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。2020年7月30日，中共中央政治局会议要求“防止资金违规流入房地产市场”。本次融资渠道再收是针对近期我国个别城市楼市房价非理性上涨的及时之举，有利于引导资金流入实体经济，避免形成更大范围的房价上涨预期，坚持打赢防范化解风险攻坚战。这也表明，当前决策层正在进一步坚定“房住不炒”的调控决心，打消了市场上关于放松房地产调控的市场预期。预计，未来房地产调控将更加注重提高调控的精确性，降低当前资金面相对充裕带来的负面作用。表2：2020年以来中央关于房地产调控政策的表态资料来源：中国银行研究院此外，本次房地产融资政策首次从供给端（即房地产开发企业）设定监管指标，进一步丰富了房地产宏观审慎监管框架的实践，有利于房地产企业更加稳健经营。此前，IMF在对各国房地产金融监管调研的基础上，提出了应对房地产风险的宏观审慎政策。一是设置首付款比例上限。二是设定月偿付比例上限（即债务人月偿还额与月收入比值设定上限）。三是对信贷规模或信贷增长率设定上限，包括对总信贷增长进行限制，也可以对某一行业（如房地产）信贷上限进行限制。总的来看，各国实践都倾向于通过限制居民杠杆，监测房地产领域信贷增长及占比情况等来确保房地产业稳健发展，我国此前也多采取类似做法（表3）。本次房地产融资新规则从房地产企业杠杆率角度提出了新要求，是对房地产宏观审慎监管政策的进一步丰富。表3：各国房地产宏观审慎监管的主要做法资料来源：中国银行研究院　三、对房地产市场的主要影响（一）有利于降低房地产企业杠杆，促进房地产企业稳健经营为控制房企有息债务规模，此次会议中提到的房地产融资管理新规将设置 “三道红线”，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值（表4）。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。根据这一规定，目前A股上市房地产企业约1/3以上企业都将受到影响。2020年一季度，118家上市房地产开发企业中剔除预收款后的资产负债率超过70%的房地产企业有44家，占比约35%。其中有15家企业的资产负债率甚至超过80%；从净负债率角度，超过100%上限规定的35家，占比约30%，甚至有企业（*ST松江）达1000%的超高水平；从现金短债比看，超过1上限规定的52家，占比约45%（图5）。总的来看，企业在满足现金短债比方面的监管压力更大，其次为满足资产负债率要求和净负债率要求。表4：房地产再融资新规的具体内容资料来源：中国银行研究院图5：受影响的A股上市房地产企业数量及占比资料来源：中国银行研究院　（二）行业洗牌加剧，房地产行业集中度进一步上升受房地产融资环境收紧影响，高负债经营的中小房企面临的挑战进一步加剧。过去几年整个地产行业处于去杠杆、去库存、去产能的调整周期，中小企业的品牌、信用处于相对弱势，拿地难、融资难情况突出，许多企业不得不以破产或被并购的方式出局。截至2020年8月末，房地产企业破产数量已达到380家，延续了过去两年来房地产企业破产数量逐渐增加的趋势（2019年房地产企业破产数量为446家）。不过相较于目前近10万家（2018年为9.79万个）的房地产开发企业总量而言，这并不是一个特别大的数字。与此同时，房地产行业集中度进一步上升。2020年6月，前20强房企的销售额和销售面积集中度分别为40.9%和30.8%，相比2019年分别提升了29和24个百分点，达到历史最高水平（图6）。与此同时，从房地产企业应收账款周转天数、现金流比率等指标看，房地产企业面临的当期债务偿还压力已明显上升（2020年一季度，房企应收账款周转天数、流动比率分别为53.1天和1.41，为历史上偿付压力最大的时期），未来需要高度关注中小房企的偿债压力（图7）。图6：房地产行业集中度 图7：房企应收帐款及流动比率资料来源：中国银行研究院对房地产企业而言，考虑到房地产市场将逐渐由增量为主转变为以存量为主的发展新格局，原有的高杠杆、高周转、高拿地的运营模式难以持续，未来要从开发为主转向全过程增值服务为主，原有的高杠杆发展模式既难以适应监管的要求，也难以适应房地产市场发展自身的需求。（三）有利于抑制房地产价格上涨，促进房地产行业健康发展房地产融资政策收紧背景下，房地产开发商的应对策略之一将是通过加快销售、以价换量等方式回笼资金，这将有利于房地产价格保持稳定。从各国房地产市场发展的经验教训看，融资环境是影响房地产价格走势的最重要变量。例如，日本、美国等国家均出现了房贷增速与房价走势高度同步的现象（图8）。事实上， 2019年以来随着房地产金融调控再升级，银行开发贷、信托、境内外发债等融资渠道全面收缩。截至2020年上半年，我国地产开发贷款余额同比下降7.5%，自2018年6月起增速持续下滑；房产开发贷款余额约1.06万亿元，同比增长12.17%，增速较去年同期明显放缓，这也为推动今年房价走势总体平稳创造了条件。图8：美国、日本房贷增速与房价关系资料来源：美国经济分析局，美国联邦住房企业监督办公室，日本央行，中国银行研究院三、几点建议目前经济处于恢复阶段，呈现出逐季向好、全面恢复的态势，这都离不开房地产市场的支撑。当前过松或过紧的房地产调控政策都不利于下一步经济的继续恢复。放松房地产调控，将使得我国再次步入依赖房地产市场发展的老路，未来想要实现依赖于实体经济和技术创新的发展模式将无从谈起。如果过快、过急收紧调控，又会对经济恢复形成不利影响。建议如下：一是落实房住不炒调控主基调，防范房企不当加杠杆。落实主体责任、稳地价、稳房价、稳预期，防范资金违规流入房地产市场，削弱监管效力。提高举债透明度，规范房企融资、强化资金来源与购地审查，鼓励市场化、法制化企业兼并重组等，还可协同财税、土地、法律等政策推进租购并举、完善保障房运管体系等，促进房地产长期健康发展。二是做好政策衔接，防止房地产企业融资渠道转换过程的债务链条断裂风险。考虑到目前约1/3以上的上市房企都将受到冲击，一旦融资环境过度收紧，资金不能如期回笼，部分企业破产风险上升，建议全面综合评估政策出台的影响，分阶段、分步骤地实施企业融资的杠杆率要求，并设置一定缓冲期。三是着眼长远，促进房地产企业融资结构更加多元化和透明化。房地产开发企业过度依赖银行信贷的单一融资结构很容易将行业债务风险传导扩散到整个经济金融领域，产生一连串的多米诺骨牌效应。因此，未来有必要将房地产企业融资结构优化纳入房地产市场稳健均衡发展的长效机制建设之中。通过有效扩大房地产企业直接融资比重，推进房地产资产证券化，促使房地产资本市场融资特別是股票市场融资步入规范化的轨道。与此同时，要积极拓展房地产信托、债券、基金和REITs等多样化融资模式，逐步增强房地产企业的资产流动性，有效防范化解房地产企业债务风险。对银行而言，为助力房地产金融调控目标的实现以及自身稳健经营发展的需要，建议：一是坚持贯彻落实中央“房住不炒”的调控精神，审慎评估房地产企业杠杆水平，深入分析企业偿债能力。对那些有息负债规模和资产负债率过高、短期偿债能力指标恶化的企业要保持高度关注，加大风险监控力度；二是严控资金流向，加大房地产信贷资金使用合规性审查，强化合规管理；三是合理调整贷款抵押比、经济资本占用指标、MPA考核和内部考核等，引导商业银行合理控制房地产贷款增长，防范房地产集中度的风险；四是强化房地产组合压力测试，加强极端情况下风险研判，根据市场动态及时制定预警方案；五是深入把握房地产市场发展的格局，根据房地产企业总量稳定、结构优化、布局调整的大趋势，更加注重向人口积聚能力强、产业增长强劲的地区布局等。

□ 2018年我国家庭人均财产为208883元，比2017年的194332元增长了7.49%，增长速度高于人均GDP增速（6.1%）。□ 城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%，农村居民家庭房产净值的占比为52.28%。93.03%的居民家庭拥有1套住房。□ 我国居民家庭金融资产配置结构单一，依然集中于现金、活期存款和定期存款，占比接近九成。医疗、养老和子女教育等预防性需求是家庭储蓄的重要因素。超过六成受访者属于风险厌恶型。改革开放40多年来，我国城乡居民可支配收入大幅增长，同时资本市场发展迅速，资产配置成为家庭投资决策的重要内容。作为发展不平衡的重要表现之一，收入和财产差距成为社会关注的重点。“中国家庭财富调查”涉及住户成员信息、家庭收入支出和财产、家庭经济状况以及生活态度4个板块，着重从城乡差异、资产配置、投资者特征和投资渠道等角度对居民家庭财富开展深入调查。资产配置、财富差距与我国经济社会发展具有密切联系。房产占比偏高、金融资产结构单一、较高的预防性储蓄等都与扩大内需背道而驰，导致国内需求增长乏力。单一的资产结构更加难以抵御资产风险，不利于居民财产稳定增长。较大的财富差距对劳动供给、生产投资也有不利影响。鉴于此，需要出台切实可行的政策，切实改变资产配置不合理、财富差距加大的现状，转变居民的投资预期、缩小财富差距。城乡家庭财产差距较大调查报告显示，2018年我国家庭人均财产为208883元，比2017年的194332元增长了7.49%，增长速度高于人均GDP增速（6.1%）。城乡家庭财产差距较大，2018年城镇和农村家庭人均财产分别为292920元和87744元，城镇家庭人均财产是农村的3.34倍，且城镇家庭人均财产增长速度快于农村。城乡居民在财产构成方面存在一定差异。从我国居民家庭财产结构来看，房产占七成，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%，农村居民家庭房产净值占比为52.28%。人均财富增长的来源表明，房产净值增长是全国家庭人均财富增长的重要因素，房产净值增长额占家庭人均财富增长额的91%。因此，房产净值较高的城镇居民家庭将从房产净值大幅增长过程中获得更多的财富积累。城乡居民住房构成也具有明显差异。农村居民家庭以自建住房为主，自建住房占比达53.18%，购买新建商品房仅占21.81%，购买二手房占比为6.73%。城镇居民家庭以购买新建商品房为主，占比达36.26%，自建住房仅占24.43%，自建住房占比是农村居民家庭的一半，购买二手房比例为10.97%。在我国农村居民宅基地交易尚未完全放开的背景下，与自建住房相比，新建商品房和二手房具有更高的价值。同时，我国房产净值增长也主要体现在新建商品房和二手房上。因此，城乡居民房产净值差异在一定程度上反映了城乡居民在住房构成上的差异。金融投资结构持续单一随着资本市场发展，城乡居民投资渠道大大丰富，但从实际投资份额来看，我国居民金融资产结构依然单一，农村居民尤为如此，这与我国宏观分配格局中财产性收入占比非常低的情形相一致。资本市场有待进一步完善，以推动城乡居民金融资产的多样性，进而提高城乡居民的财产性收入。调查报告显示，居民家庭的金融资产分布依然集中于现金、活期存款和定期存款，占比高达88%，接近九成。在有数据可查的35个OECD（经济合作与发展组织）国家中，仅有8个国家的存款和现金占家庭金融资产比例超过了50%，这一比重超过60%的国家只有3个国家；在社会福利和社会保障覆盖范围比较广的北欧国家中，瑞典、丹麦、芬兰和挪威的现金、活期存款和定期存款所占家庭金融资产比重分别为19.34%、19.95%、31.14%和38.75%，均处于较低水平。单一的金融资产结构不利于居民家庭平衡资产风险，而且难以实现保值增值。从风险态度自评和风险承受能力来看，持风险厌恶态度的居民占多数。在居民家庭以风险厌恶为主、具有较强风险规避动机的情况下，不难理解居民家庭金融资产结构呈现单一化特征。本轮家庭财富调查中，被访者对自身风险承受能力自我评分，0分表示风险承受能力最小，10分表示风险承受能力最大。统计结果表明，风险态度自评为0分的被访者达到32.81%，是所有评分值中比重最高的，表明几乎没有风险承受能力的群体占比最大；风险态度自评为6分及以上的被访者仅占6.78%；风险自评为3分及以下的风险厌恶者比重高达70.33%。根据家庭所能承受投资本金损失程度来衡量家庭风险承受能力，同样体现出多数家庭是风险厌恶型。5.57%的家庭能够承受投资本金50%以上的亏损，8.66%的家庭能够承受本金20%至50%的亏损，21.01%的家庭能够承受本金10%以内的亏损，多达64.76%的家庭不能承受本金亏损，这说明超过六成家庭投资行为属于极度风险厌恶型。同时，人均财富较高的城镇居民多数也属于风险厌恶型，不能承受本金亏损的城市家庭比例超过五成，达到了55.2%；农村家庭的这一比例更是高达83.88%。较高的预防性需求，推高了储蓄比例，降低了其他金融资产的投资份额。从调查结果来看，全国家庭储蓄的主要原因依次是：“应付突发事件及医疗支出”占48.19%，“为养老做准备”占36.78%，“为子女教育做准备”占23.97%，“其他原因”占20.57%，“不愿承担投资风险”占13.82%。城乡家庭储蓄的主要原因先后位次基本一致。为医疗、养老和子女教育预防性储蓄成为储蓄的主要动因，这在一定程度上体现出，我国社会保障制度有待完善，以降低居民对预防性储蓄的需求。较高的预防性储蓄导致金融资产结构单一化，同时也不利于扩大国内消费需求。房产形成“挤出”效应由于家庭用于投资的资金是有限的，一般而言，家庭投资具有一定的次序，在一项投资达到一定水平或者条件后，再开展下一项投资。我国房产的拥有率、增值幅度都使房产投资成为家庭投资资金的首选，从而减少了可用于金融资产投资的份额。我国居民家庭具有较高的住房拥有率。从居民财富角度出发，家庭财富调查所关注的是被访家庭是否拥有住房，而非是否在现居住地拥有住房。调查数据显示，93.03%的居民家庭拥有1套住房，拥有两套及以上住房的家庭占比为3.82%，没有住房的家庭仅占3.14%。全国家庭平均自有住房套数为1.02套，即每个家庭平均拥有1套住房。房产净值增速较快，助推了家庭房产投资热情。从家庭财富结构来看，家庭财产结构变化不大，房产净值占比居高不下；不仅如此，家庭财产增长在很大程度上是由房产净值增长导致的。从报告可以看出，家庭人均财产增长中的91%来自房产净值增长。此外，相对于全国人均家庭财产7.49%的增速而言，房产净值增速接近10.3%，房产净值占家庭总财产的比重进一步提高。近年来，住房价格处于持续增长态势，从调查数据来看，房产净值也在不断增长，这使得居民家庭形成了房价持续上涨的预期。尽管这种预期具有一定盲目性，但居民家庭的投资决策仍主要建立在过去经验基础上。与房地产市场相反，金融市场具有较强波动性，这影响了居民家庭的资产配置选择，使其更倾向于房产投资。金融投资存在群体差异调查结果显示，金融素养较低的家庭更可能面临较高的投资风险，因而选择远离金融投资。高收入、高学历群体通常具有较高金融素养，更为了解相关的金融知识、信息，加之其拥有较高收入和资产，可以在满足房产和预防性需求基础上投资金融资产，因而资产内容更加丰富，能够更加游刃有余地作出投资决策，并从中获取收益。随着可支配收入提高，家庭拥有的人均房产净值也逐渐上升。如果将居民按人均可支配收入分为10个等分组，进而考察人均房产价值在不同收入等分组的差异，可以发现，人均可支配收入最低等分组居民的家庭人均房产净值仅为41406.346元；人均可支配收入最高等分组居民的家庭人均房产净值则达到441735.8元，是最低等分组的10.66倍。人均房产原值和人均房产现值也基本呈现随人均可支配收入增加而增加的趋势，房产债务余额和负债率也随着家庭人均可支配收入的增加而上升。近年来，人们对未来房价形成了上涨预期，不同收入水平的家庭配置在房产上的资产都在增加。由于高收入家庭对房产购买能力和融资能力更强，因而房产负债率和杠杆率也较高。随着收入水平和学历提高，居民家庭金融资产的规模和结构呈现不同特征。随着收入水平提高，家庭人均现金、活期与定期存款有所增长，且增幅越来越大。人均可支配收入最高等分组家庭的人均现金、活期与定期存款分别是最低等分组家庭的4.64倍、3.86倍。值得注意的是，随着收入水平提高，居民活期与定期存款投资份额持续下降，而在储蓄型保险、国债、股票、基金、期货、借出款、其他金融资产、外币金融资产余额方面投资比重逐渐提高；随着学历水平提高，家庭持有活期与定期存款的比重也呈现持续下降趋势。互联网金融“城乡有别”互联网金融是“互联网+”模式的典型代表，能够减少交易成本，从而刺激用户的金融需求，这对传统金融造成了巨大冲击。调查报告显示，互联网金融最主要功能是消费支付。无论在全国范围还是分城乡统计，使用过互联网消费支付功能的消费者远超通过互联网投融资的人群；其中，使用过互联网金融投资功能的群体又明显多于通过互联网融资的群体。在消费支付中，互联网金融平台的使用随着家庭财富增长逐渐增加，使用互联网金融投资手段远不如互联网消费支付手段普遍。目前，普通群众对互联网金融投资安全性仍存在一定疑虑，互联网金融投资功能有待进一步发掘。相对而言，人们对互联网融资平台的熟悉程度较低。随着互联网技术进一步发展，通过大数据、云计算、区块链等新技术应用，互联网融资平台在一定程度上缓解了信息不对称问题，再加上快捷的还贷款手续以及灵活便利的还贷款期限，近年来互联网融资功能得到了快速发展。但是，目前互联网融资缺乏像支付宝、微信支付、余额宝等消费支付和金融投资领域的标志性产品，各种产品知名度还不够高，使用率也相对较低。此外，发达地区的互联网金融工具使用率更高。在城镇，超过70%的被访者使用互联网支付；在农村这一比例仅不到30%。数据显示，东部地区使用互联网支付手段的居民占比接近全部城镇居民，且使用3种及以上互联网支付手段的群体占比明显高于其他，使用两种互联网支付手段的群体占比也超过仅使用一种互联网支付手段的群体。中西部地区使用互联网支付的比例则与东部地区有较大差距，金融素养相对较高的城镇居民从互联网金融中获得了更多便利。来源：中国经济网—《经济日报》

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

□ 2018年我国家庭人均财产为208883元，比2017年的194332元增长了7.49%，增长速度高于人均GDP增速（6.1%）。□ 城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%，农村居民家庭房产净值的占比为52.28%。93.03%的居民家庭拥有1套住房。□ 我国居民家庭金融资产配置结构单一，依然集中于现金、活期存款和定期存款，占比接近九成。医疗、养老和子女教育等预防性需求是家庭储蓄的重要因素。超过六成受访者属于风险厌恶型。改革开放40多年来，我国城乡居民可支配收入大幅增长，同时资本市场发展迅速，资产配置成为家庭投资决策的重要内容。作为发展不平衡的重要表现之一，收入和财产差距成为社会关注的重点。“中国家庭财富调查”涉及住户成员信息、家庭收入支出和财产、家庭经济状况以及生活态度4个板块，着重从城乡差异、资产配置、投资者特征和投资渠道等角度对居民家庭财富开展深入调查。资产配置、财富差距与我国经济社会发展具有密切联系。房产占比偏高、金融资产结构单一、较高的预防性储蓄等都与扩大内需背道而驰，导致国内需求增长乏力。单一的资产结构更加难以抵御资产风险，不利于居民财产稳定增长。较大的财富差距对劳动供给、生产投资也有不利影响。鉴于此，需要出台切实可行的政策，切实改变资产配置不合理、财富差距加大的现状，转变居民的投资预期、缩小财富差距。城乡家庭财产差距较大调查报告显示，2018年我国家庭人均财产为208883元，比2017年的194332元增长了7.49%，增长速度高于人均GDP增速（6.1%）。城乡家庭财产差距较大，2018年城镇和农村家庭人均财产分别为292920元和87744元，城镇家庭人均财产是农村的3.34倍，且城镇家庭人均财产增长速度快于农村。城乡居民在财产构成方面存在一定差异。从我国居民家庭财产结构来看，房产占七成，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%，农村居民家庭房产净值占比为52.28%。人均财富增长的来源表明，房产净值增长是全国家庭人均财富增长的重要因素，房产净值增长额占家庭人均财富增长额的91%。因此，房产净值较高的城镇居民家庭将从房产净值大幅增长过程中获得更多的财富积累。城乡居民住房构成也具有明显差异。农村居民家庭以自建住房为主，自建住房占比达53.18%，购买新建商品房仅占21.81%，购买二手房占比为6.73%。城镇居民家庭以购买新建商品房为主，占比达36.26%，自建住房仅占24.43%，自建住房占比是农村居民家庭的一半，购买二手房比例为10.97%。在我国农村居民宅基地交易尚未完全放开的背景下，与自建住房相比，新建商品房和二手房具有更高的价值。同时，我国房产净值增长也主要体现在新建商品房和二手房上。因此，城乡居民房产净值差异在一定程度上反映了城乡居民在住房构成上的差异。金融投资结构持续单一随着资本市场发展，城乡居民投资渠道大大丰富，但从实际投资份额来看，我国居民金融资产结构依然单一，农村居民尤为如此，这与我国宏观分配格局中财产性收入占比非常低的情形相一致。资本市场有待进一步完善，以推动城乡居民金融资产的多样性，进而提高城乡居民的财产性收入。调查报告显示，居民家庭的金融资产分布依然集中于现金、活期存款和定期存款，占比高达88%，接近九成。在有数据可查的35个OECD（经济合作与发展组织）国家中，仅有8个国家的存款和现金占家庭金融资产比例超过了50%，这一比重超过60%的国家只有3个国家；在社会福利和社会保障覆盖范围比较广的北欧国家中，瑞典、丹麦、芬兰和挪威的现金、活期存款和定期存款所占家庭金融资产比重分别为19.34%、19.95%、31.14%和38.75%，均处于较低水平。单一的金融资产结构不利于居民家庭平衡资产风险，而且难以实现保值增值。从风险态度自评和风险承受能力来看，持风险厌恶态度的居民占多数。在居民家庭以风险厌恶为主、具有较强风险规避动机的情况下，不难理解居民家庭金融资产结构呈现单一化特征。本轮家庭财富调查中，被访者对自身风险承受能力自我评分，0分表示风险承受能力最小，10分表示风险承受能力最大。统计结果表明，风险态度自评为0分的被访者达到32.81%，是所有评分值中比重最高的，表明几乎没有风险承受能力的群体占比最大；风险态度自评为6分及以上的被访者仅占6.78%；风险自评为3分及以下的风险厌恶者比重高达70.33%。根据家庭所能承受投资本金损失程度来衡量家庭风险承受能力，同样体现出多数家庭是风险厌恶型。5.57%的家庭能够承受投资本金50%以上的亏损，8.66%的家庭能够承受本金20%至50%的亏损，21.01%的家庭能够承受本金10%以内的亏损，多达64.76%的家庭不能承受本金亏损，这说明超过六成家庭投资行为属于极度风险厌恶型。同时，人均财富较高的城镇居民多数也属于风险厌恶型，不能承受本金亏损的城市家庭比例超过五成，达到了55.2%；农村家庭的这一比例更是高达83.88%。较高的预防性需求，推高了储蓄比例，降低了其他金融资产的投资份额。从调查结果来看，全国家庭储蓄的主要原因依次是：“应付突发事件及医疗支出”占48.19%，“为养老做准备”占36.78%，“为子女教育做准备”占23.97%，“其他原因”占20.57%，“不愿承担投资风险”占13.82%。城乡家庭储蓄的主要原因先后位次基本一致。为医疗、养老和子女教育预防性储蓄成为储蓄的主要动因，这在一定程度上体现出，我国社会保障制度有待完善，以降低居民对预防性储蓄的需求。较高的预防性储蓄导致金融资产结构单一化，同时也不利于扩大国内消费需求。房产形成“挤出”效应由于家庭用于投资的资金是有限的，一般而言，家庭投资具有一定的次序，在一项投资达到一定水平或者条件后，再开展下一项投资。我国房产的拥有率、增值幅度都使房产投资成为家庭投资资金的首选，从而减少了可用于金融资产投资的份额。我国居民家庭具有较高的住房拥有率。从居民财富角度出发，家庭财富调查所关注的是被访家庭是否拥有住房，而非是否在现居住地拥有住房。调查数据显示，93.03%的居民家庭拥有1套住房，拥有两套及以上住房的家庭占比为3.82%，没有住房的家庭仅占3.14%。全国家庭平均自有住房套数为1.02套，即每个家庭平均拥有1套住房。房产净值增速较快，助推了家庭房产投资热情。从家庭财富结构来看，家庭财产结构变化不大，房产净值占比居高不下；不仅如此，家庭财产增长在很大程度上是由房产净值增长导致的。从报告可以看出，家庭人均财产增长中的91%来自房产净值增长。此外，相对于全国人均家庭财产7.49%的增速而言，房产净值增速接近10.3%，房产净值占家庭总财产的比重进一步提高。近年来，住房价格处于持续增长态势，从调查数据来看，房产净值也在不断增长，这使得居民家庭形成了房价持续上涨的预期。尽管这种预期具有一定盲目性，但居民家庭的投资决策仍主要建立在过去经验基础上。与房地产市场相反，金融市场具有较强波动性，这影响了居民家庭的资产配置选择，使其更倾向于房产投资。金融投资存在群体差异调查结果显示，金融素养较低的家庭更可能面临较高的投资风险，因而选择远离金融投资。高收入、高学历群体通常具有较高金融素养，更为了解相关的金融知识、信息，加之其拥有较高收入和资产，可以在满足房产和预防性需求基础上投资金融资产，因而资产内容更加丰富，能够更加游刃有余地作出投资决策，并从中获取收益。随着可支配收入提高，家庭拥有的人均房产净值也逐渐上升。如果将居民按人均可支配收入分为10个等分组，进而考察人均房产价值在不同收入等分组的差异，可以发现，人均可支配收入最低等分组居民的家庭人均房产净值仅为41406.346元；人均可支配收入最高等分组居民的家庭人均房产净值则达到441735.8元，是最低等分组的10.66倍。人均房产原值和人均房产现值也基本呈现随人均可支配收入增加而增加的趋势，房产债务余额和负债率也随着家庭人均可支配收入的增加而上升。近年来，人们对未来房价形成了上涨预期，不同收入水平的家庭配置在房产上的资产都在增加。由于高收入家庭对房产购买能力和融资能力更强，因而房产负债率和杠杆率也较高。随着收入水平和学历提高，居民家庭金融资产的规模和结构呈现不同特征。随着收入水平提高，家庭人均现金、活期与定期存款有所增长，且增幅越来越大。人均可支配收入最高等分组家庭的人均现金、活期与定期存款分别是最低等分组家庭的4.64倍、3.86倍。值得注意的是，随着收入水平提高，居民活期与定期存款投资份额持续下降，而在储蓄型保险、国债、股票、基金、期货、借出款、其他金融资产、外币金融资产余额方面投资比重逐渐提高；随着学历水平提高，家庭持有活期与定期存款的比重也呈现持续下降趋势。互联网金融“城乡有别”互联网金融是“互联网+”模式的典型代表，能够减少交易成本，从而刺激用户的金融需求，这对传统金融造成了巨大冲击。调查报告显示，互联网金融最主要功能是消费支付。无论在全国范围还是分城乡统计，使用过互联网消费支付功能的消费者远超通过互联网投融资的人群；其中，使用过互联网金融投资功能的群体又明显多于通过互联网融资的群体。在消费支付中，互联网金融平台的使用随着家庭财富增长逐渐增加，使用互联网金融投资手段远不如互联网消费支付手段普遍。目前，普通群众对互联网金融投资安全性仍存在一定疑虑，互联网金融投资功能有待进一步发掘。相对而言，人们对互联网融资平台的熟悉程度较低。随着互联网技术进一步发展，通过大数据、云计算、区块链等新技术应用，互联网融资平台在一定程度上缓解了信息不对称问题，再加上快捷的还贷款手续以及灵活便利的还贷款期限，近年来互联网融资功能得到了快速发展。但是，目前互联网融资缺乏像支付宝、微信支付、余额宝等消费支付和金融投资领域的标志性产品，各种产品知名度还不够高，使用率也相对较低。此外，发达地区的互联网金融工具使用率更高。在城镇，超过70%的被访者使用互联网支付；在农村这一比例仅不到30%。数据显示，东部地区使用互联网支付手段的居民占比接近全部城镇居民，且使用3种及以上互联网支付手段的群体占比明显高于其他，使用两种互联网支付手段的群体占比也超过仅使用一种互联网支付手段的群体。中西部地区使用互联网支付的比例则与东部地区有较大差距，金融素养相对较高的城镇居民从互联网金融中获得了更多便利。来源: 中国经济网

来源： 土地情报站研报|我们邀请了50名来自国内宏观经济、房地产、金融、学术领域等权威专家参与调查,形成了《地产专家50人调研报告:疫情对房地产市场的影响》。本报告与 、 、1000经纪人调查共同组成此次疫情影响的系列调查报告。本次系列调查从问卷制作-数据采集-质量管控-统计分析-自动化图表均依托 CREIS中指·云调研()平台 。本报告将50名专家相关意见进行系统汇总,总结形成预判行业发展的以下观点,供行业和社会各界参考。核心观点 疫情对服务业影响明显,短期对整个经济影响面大,企稳的时间可能会有所延后。 相较2003年的“非典”此次疫情由于楼市发展环境不同,其影响可能更大。 2020年楼市发展的整体基调较2019年稳中略带悲观。 2020年全国新房销售面积同比下降10%左右,一季度下降幅度更大。 2020年新房价格走势缺乏上行动力。 全国供地总量仍将较去年稳中有升,但疫情严重区有可能呈现稳中有降的态势。 疫情期间放慢供地,疫情控制后政府将加速供地,疫情控制期间、之后的一段时间均是较好的拿地窗口期。 相比2019年,2020年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的空间。 融资支持是确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心。 企业需更加重视构建面对重大事件发生时的立体化防御体系。01疫情对服务业影响明显,短期对整个经济影响面大,企稳的时间可能会有所延后调查结果显示,有57%的专家认为我国GDP一二季度增速将呈现同比下滑的态势,三季度整体企稳,整个经济企稳的时间可能会有所延后。这主要是由于当前的经济结构与2003年发生了较大的不同。在此次疫情中,餐饮、旅游、住宿、交通运输业受到的冲击是最明显的,特别是餐饮、旅游业。这些行业都是生产、生活中的重要服务者,对推动消费至关重要。目前,我国的服务业比重已经从2003年的不足40%,提升到了2019年的54%,疫情的出现无疑对拉动经济增长的核心动力产生了重要的影响。02相较2003年的“非典”此次疫情由于楼市发展环境不同,其影响可能更大调查结果显示,有75%的专家认为对比2003年的“非典”,此次疫情对楼市的抑制作用更加明显,仅有7%的专家认为抑制作用低于“非典”。确实,两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异。从 对SARS 的复盘来看,当年疫情对经济、全国楼市、疫情比较重的区域的影响,无论是调整的深度还是调整的时间都相对较小。但现阶段我国宏观环境和房地产市场特点都和 2003年有着明显不同。宏观经济方面,2003年我国经济处于高速发展期,国内国际环境相对有利于经济的快速恢复。楼市发展所处阶段方面,当前市场供需规模更大且正处于调整周期内,本身就存在下行压力,再加上企业规模巨大,整体的杠杆率水平较之前明显提高,销售回款的阶段性“冰封”都将进一步放大了此次疫情对行业的连锁性影响。032020年楼市发展的整体基调较2019年稳中略带悲观调查结果显示,有52%的专家对2020年楼市发展整体态度与2019年基本没有变化,这表明专家认为此次疫情对楼市的影响虽然短期较大,但全年来看仍然是在可控范围内,特别是疫情过后需求将得到较好恢复。但值得注意的是,仍然有38%的专家对2020年的态度较2019年悲观。综合来看,50名地产专家2020年的楼市态度较2019年整体体现出一种稳中略带悲观的基调。中指认为,新疫情对楼市短期影响较大,但疫情结束后市场将逐渐恢复。当前楼市已处在调整通道,短期在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,房地产市场交易规模短期将出现明显回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度。然而目前需求只是延后并不会消失,后期供应也可以快速跟上,二季度后随着市场各方预期的平稳,市场供需整体也会逐渐恢复。042020年全国新房销售面积同比下降10%左右,一季度下降幅度更大调查结果显示,约有28%的专家认为全年新房销售规模下降10%以内,而有72%的专家认为,疫情对全年新房规模的影响可能超过10%,仅有7%的专家认为全年新房成交规模较去年增长。总体来看,专家普遍预判销售受到的波及可能达到10%甚至更大。中指认为,在没有受疫情影响的情况下,对2020年交易量的预判是5%到6%的回落区间,在考虑进了疫情影响后,同比大概下降7.0%~8.5%。052020年新房价格走势缺乏上行动力调查结果显示,有86%的专家认为受此次疫情影响,2020年全国新建商品住宅价格整体走势整体将是下跌的,只有14%的专家认为与去年基本持平,0%的专家认为房价会较去年上涨。因此,虽然房地产市场有望于下半年企稳向好,但由于收入各方面的预期很难短时间向好,房地产企业仍应在疫情恢复期加大促销力度,加快回款,缓解现金流压力。总体来看,未来一段时期(至少上半年)供应端有加快出货回笼资金的需求,需求端有投入工作恢复生产的需要,在没有强政策刺激的前提下,整体新房价格的走势仍缺乏上行动力。企业应提前制定疫情过后的营销策略,我们认为疫情过后会有企业准备一些价格策略,包括促销、价格调整等,除疫区之外还有一些三四线城市,由于返乡置业受到大的波及,未来价格战会更激烈。06全国供地总量仍将较去年稳中有升,但疫情严重区可能呈现稳中有降的态势调查结果显示,有38%的专家认为受疫情影响,2020年全国供地总量将与去年基本持平,有28%的专家认为较去年提升。综合来看,50名地产专家认为2020年全国层面的供地总量将呈稳中有升的态势。而对于疫情严重区来说,有55%的专家认为2020年供地总量相比去年下降,供地总量将呈现稳中有降的态势。这可能是由于专家们考虑了相较其他地区,疫情严重地区在影响程度和影响周期方面对全年供地总量的抑制将更加明显。07疫情期间放慢供地,疫情控制后政府将加速供地,疫情控制期间、之后均是较好的拿地窗口期从全年政府供地节奏来看,有72%的专家认为此次疫情将明显改变政府整体的供地节奏,疫情期间放慢供地,疫情控制后加速供地。从以往的推地节奏来看,上半年政府供地往往未达供地计划的一半,而下半年集中推地,全年的供地节奏具有明显的季节性特征。此次疫情的出现,政府上半年的供地计划将大受影响,加上疫情期的减税、公共财政支出大幅增长等情况,疫情期过后确实存在加速供地的可能。而从企业的情况来看,受此次疫情的影响,有些企业投资信心是不足的,目前营销放缓,很多快周转企业可用于拿地的资金就会比较紧张,因此不得不对投资的规模和节奏进行更加审慎的管控。那么,这就给一部分现金流充沛的企业或融资优势明显的企业提供了增加土地储备的绝佳机会。08相比2019年,2020年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的可能从总体的金融政策来看,调查结果显示,有96%的专家认为受疫情影响,2020年整体的货币金融政策相较于2019年有进一步宽松的空间。从实际的政策动态也印证了这点,2月,人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,重点是加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕,进一步强化金融对疫情防控工作的支持,维护经济稳定发展大局。从房地产融资政策来看,调查结果显示,有接近80%的专家认为,面对新的环境,2020年上半年房地产融资政策将在现有监管强度上有所宽松,没有专家认为房地产融资政策会进一步收紧。中指认为,随着当前行业销售开始逐步下行,叠加疫情突然出现,2020年上半年房地产企业流动性将面临挑战,在大的金融政策进一步宽松的基调下,未来针对房地产企业融资继续收紧的可能性不大,房地产行业融资政策有望迎来适度宽松。从具体的融资渠道来看,从过去以往的经验来看,都是疫情会利好债市,因此现阶段无论从境外和内发债都有一轮机会。企业可以借助一季度、二季度窗口,对公司债,海外债有一个安排,积极抓住上半年的融资窗口期。同时,疫情比较严重的地区企业也应把握疫区金融政策支持下的融资机会。从楼市调控政策来看,调查结果显示,有接近75%的专家认为,面对新的环境,2020年楼市调控政策整体将在现有基础上有所宽松。但同时也有20%的专家认为楼市调控政策将继续保持目前的状态。值得注意的是,均没有专家认为楼市调控政策会进一步收紧,或者全面宽松。综合来看,当前我国房地产行业管理政策经验已较为丰富,能够及时应对新的形势。我们认为,2020年“因城施策”仍将是行业调控主基调,本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整,但整体不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。09融资支持将是确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心调查结果显示,约59%的专家认为,融资支持是当前及未来一段时期,确保开发商平稳度过疫情及影响期的核心,其重要程度要超过短期的营销创新。从近期开发商要防范的风险来看,排在前两位分别与资金的收支有关,一个是销售停滞影响现金流,一个是到期债务偿还进一步施压现金流。因此,如果一段时期内房企的资金有出无进或者出的多进的少,就需要进一步的融资支持。从整个行业的情况来看,当前部分房企采取了快周转策略,资金回笼受限将对这类企业带来更大影响,亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。从政府政策建议方向来看,调查结果显示,专家普遍认为适度放宽房企融资渠道、央行进一步增加资金流动性、Reits等创新融资政策的进一步深化、对符合规定的到期贷款进行顺延政策在当前疫情影响下最有助于确保房企的平稳经营。总体来看,政策建议主要集中在确保企业的流动性方面。10企业需更加重视构建面对重大事件发生时的立体化防御体系专家调查结果显示,此次疫情可以给房企未来业务发展方向带来的启示至少包括以下几个方面:①产品的打造更加重视智慧、健康。②加大力度提升物业服务标准,物业服务助推产品销售。③投资布局更加看重城市配套以及政府治理效率。④保持可控的杠杆水平,针对不同的周转模式,建立相应级别的财务风险评估机制。⑤有应对重大事件时相应的营销创新、融资创新能力。⑥具备特殊时期降本增效的改革能力。历史经验表明,在每一个重大“黑天鹅”事件过后,均会有企业实现弯道超车的现象,企业只有从产品、服务、投资、财务、营销、融资、运营等方面都具备对重大事件的防御能力,才能回避每一次危机带来的生存风险,把握住每一次危机带来的发展机遇。结语疫情之下,每一个行业都有其自身的影响逻辑、恢复逻辑。在疫情未出现时,房地产行业本就处于稳步调整的通道,疫情之下,大大增加了房地产行业发展的不确定性。我们认为,疫情对房地产市场短期影响较大,然而行业发展的基本面并没有改变。新的地产运行环境已经到来,未来房企需要有新的格局观,稳字当头、稳中求生、伺机而动、有所作为应该是新形势下企业的发展法则。我们相信,重大事件必能推动重大改革,未来行业的稳健发展有必要在政府和行业协会指导下,寻求上下游合作方式共渡难关,相关的政策支持也应该适时、适度助力企业稳健经营。

□　2018年我国家庭人均财产为208883元，比2017年的194332元增长了7.49％，增长速度高于人均GDP增速（6.1％）。□　城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35％，农村居民家庭房产净值的占比为52.28％。93.03％的居民家庭拥有1套住房。□　我国居民家庭金融资产配置结构单一，依然集中于现金、活期存款和定期存款，占比接近九成。医疗、养老和子女教育等预防性需求是家庭储蓄的重要因素。超过六成受访者属于风险厌恶型。改革开放40多年来，我国城乡居民可支配收入大幅增长，同时资本市场发展迅速，资产配置成为家庭投资决策的重要内容。作为发展不平衡的重要表现之一，收入和财产差距成为社会关注的重点。“中国家庭财富调查”涉及住户成员信息、家庭收入支出和财产、家庭经济状况以及生活态度4个板块，着重从城乡差异、资产配置、投资者特征和投资渠道等角度对居民家庭财富开展深入调查。资产配置、财富差距与我国经济社会发展具有密切联系。房产占比偏高、金融资产结构单一、较高的预防性储蓄等都与扩大内需背道而驰，导致国内需求增长乏力。单一的资产结构更加难以抵御资产风险，不利于居民财产稳定增长。较大的财富差距对劳动供给、生产投资也有不利影响。鉴于此，需要出台切实可行的政策，切实改变资产配置不合理、财富差距加大的现状，转变居民的投资预期、缩小财富差距。城乡家庭财产差距较大调查报告显示，2018年我国家庭人均财产为208883元，比2017年的194332元增长了7.49％，增长速度高于人均GDP增速（6.1％）。城乡家庭财产差距较大，2018年城镇和农村家庭人均财产分别为292920元和87744元，城镇家庭人均财产是农村的3.34倍，且城镇家庭人均财产增长速度快于农村。城乡居民在财产构成方面存在一定差异。从我国居民家庭财产结构来看，房产占七成，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35％，农村居民家庭房产净值占比为52.28％。人均财富增长的来源表明，房产净值增长是全国家庭人均财富增长的重要因素，房产净值增长额占家庭人均财富增长额的91％。因此，房产净值较高的城镇居民家庭将从房产净值大幅增长过程中获得更多的财富积累。城乡居民住房构成也具有明显差异。农村居民家庭以自建住房为主，自建住房占比达53.18％，购买新建商品房仅占21.81％，购买二手房占比为6.73％。城镇居民家庭以购买新建商品房为主，占比达36.26％，自建住房仅占24.43％，自建住房占比是农村居民家庭的一半，购买二手房比例为10.97％。在我国农村居民宅基地交易尚未完全放开的背景下，与自建住房相比，新建商品房和二手房具有更高的价值。同时，我国房产净值增长也主要体现在新建商品房和二手房上。因此，城乡居民房产净值差异在一定程度上反映了城乡居民在住房构成上的差异。金融投资结构持续单一随着资本市场发展，城乡居民投资渠道大大丰富，但从实际投资份额来看，我国居民金融资产结构依然单一，农村居民尤为如此，这与我国宏观分配格局中财产性收入占比非常低的情形相一致。资本市场有待进一步完善，以推动城乡居民金融资产的多样性，进而提高城乡居民的财产性收入。调查报告显示，居民家庭的金融资产分布依然集中于现金、活期存款和定期存款，占比高达88％，接近九成。在有数据可查的35个OECD（经济合作与发展组织）国家中，仅有8个国家的存款和现金占家庭金融资产比例超过了50％，这一比重超过60％的国家只有3个国家；在社会福利和社会保障覆盖范围比较广的北欧国家中，瑞典、丹麦、芬兰和挪威的现金、活期存款和定期存款所占家庭金融资产比重分别为19.34％、19.95％、31.14％和38.75％，均处于较低水平。单一的金融资产结构不利于居民家庭平衡资产风险，而且难以实现保值增值。从风险态度自评和风险承受能力来看，持风险厌恶态度的居民占多数。在居民家庭以风险厌恶为主、具有较强风险规避动机的情况下，不难理解居民家庭金融资产结构呈现单一化特征。本轮家庭财富调查中，被访者对自身风险承受能力自我评分，0分表示风险承受能力最小，10分表示风险承受能力最大。统计结果表明，风险态度自评为0分的被访者达到32.81％，是所有评分值中比重最高的，表明几乎没有风险承受能力的群体占比最大；风险态度自评为6分及以上的被访者仅占6.78％；风险自评为3分及以下的风险厌恶者比重高达70.33％。根据家庭所能承受投资本金损失程度来衡量家庭风险承受能力，同样体现出多数家庭是风险厌恶型。5.57％的家庭能够承受投资本金50％以上的亏损，8.66％的家庭能够承受本金20％至50％的亏损，21.01％的家庭能够承受本金10％以内的亏损，多达64.76％的家庭不能承受本金亏损，这说明超过六成家庭投资行为属于极度风险厌恶型。同时，人均财富较高的城镇居民多数也属于风险厌恶型，不能承受本金亏损的城市家庭比例超过五成，达到了55.2％；农村家庭的这一比例更是高达83.88％。较高的预防性需求，推高了储蓄比例，降低了其他金融资产的投资份额。从调查结果来看，全国家庭储蓄的主要原因依次是：“应付突发事件及医疗支出”占48.19％，“为养老做准备”占36.78％，“为子女教育做准备”占23.97％，“其他原因”占20.57％，“不愿承担投资风险”占13.82％。城乡家庭储蓄的主要原因先后位次基本一致。为医疗、养老和子女教育预防性储蓄成为储蓄的主要动因，这在一定程度上体现出，我国社会保障制度有待完善，以降低居民对预防性储蓄的需求。较高的预防性储蓄导致金融资产结构单一化，同时也不利于扩大国内消费需求。房产形成“挤出”效应由于家庭用于投资的资金是有限的，一般而言，家庭投资具有一定的次序，在一项投资达到一定水平或者条件后，再开展下一项投资。我国房产的拥有率、增值幅度都使房产投资成为家庭投资资金的首选，从而减少了可用于金融资产投资的份额。我国居民家庭具有较高的住房拥有率。从居民财富角度出发，家庭财富调查所关注的是被访家庭是否拥有住房，而非是否在现居住地拥有住房。调查数据显示，93.03％的居民家庭拥有1套住房，拥有两套及以上住房的家庭占比为3.82％，没有住房的家庭仅占3.14％。全国家庭平均自有住房套数为1.02套，即每个家庭平均拥有1套住房。房产净值增速较快，助推了家庭房产投资热情。从家庭财富结构来看，家庭财产结构变化不大，房产净值占比居高不下；不仅如此，家庭财产增长在很大程度上是由房产净值增长导致的。从报告可以看出，家庭人均财产增长中的91％来自房产净值增长。此外，相对于全国人均家庭财产7.49％的增速而言，房产净值增速接近10.3％，房产净值占家庭总财产的比重进一步提高。近年来，住房价格处于持续增长态势，从调查数据来看，房产净值也在不断增长，这使得居民家庭形成了房价持续上涨的预期。尽管这种预期具有一定盲目性，但居民家庭的投资决策仍主要建立在过去经验基础上。与房地产市场相反，金融市场具有较强波动性，这影响了居民家庭的资产配置选择，使其更倾向于房产投资。金融投资存在群体差异调查结果显示，金融素养较低的家庭更可能面临较高的投资风险，因而选择远离金融投资。高收入、高学历群体通常具有较高金融素养，更为了解相关的金融知识、信息，加之其拥有较高收入和资产，可以在满足房产和预防性需求基础上投资金融资产，因而资产内容更加丰富，能够更加游刃有余地作出投资决策，并从中获取收益。随着可支配收入提高，家庭拥有的人均房产净值也逐渐上升。如果将居民按人均可支配收入分为10个等分组，进而考察人均房产价值在不同收入等分组的差异，可以发现，人均可支配收入最低等分组居民的家庭人均房产净值仅为41406.346元；人均可支配收入最高等分组居民的家庭人均房产净值则达到441735.8元，是最低等分组的10.66倍。人均房产原值和人均房产现值也基本呈现随人均可支配收入增加而增加的趋势，房产债务余额和负债率也随着家庭人均可支配收入的增加而上升。近年来，人们对未来房价形成了上涨预期，不同收入水平的家庭配置在房产上的资产都在增加。由于高收入家庭对房产购买能力和融资能力更强，因而房产负债率和杠杆率也较高。随着收入水平和学历提高，居民家庭金融资产的规模和结构呈现不同特征。随着收入水平提高，家庭人均现金、活期与定期存款有所增长，且增幅越来越大。人均可支配收入最高等分组家庭的人均现金、活期与定期存款分别是最低等分组家庭的4.64倍、3.86倍。值得注意的是，随着收入水平提高，居民活期与定期存款投资份额持续下降，而在储蓄型保险、国债、股票、基金、期货、借出款、其他金融资产、外币金融资产余额方面投资比重逐渐提高；随着学历水平提高，家庭持有活期与定期存款的比重也呈现持续下降趋势。互联网金融“城乡有别”互联网金融是“互联网＋”模式的典型代表，能够减少交易成本，从而刺激用户的金融需求，这对传统金融造成了巨大冲击。调查报告显示，互联网金融最主要功能是消费支付。无论在全国范围还是分城乡统计，使用过互联网消费支付功能的消费者远超通过互联网投融资的人群；其中，使用过互联网金融投资功能的群体又明显多于通过互联网融资的群体。在消费支付中，互联网金融平台的使用随着家庭财富增长逐渐增加，使用互联网金融投资手段远不如互联网消费支付手段普遍。目前，普通群众对互联网金融投资安全性仍存在一定疑虑，互联网金融投资功能有待进一步发掘。相对而言，人们对互联网融资平台的熟悉程度较低。随着互联网技术进一步发展，通过大数据、云计算、区块链等新技术应用，互联网融资平台在一定程度上缓解了信息不对称问题，再加上快捷的还贷款手续以及灵活便利的还贷款期限，近年来互联网融资功能得到了快速发展。但是，目前互联网融资缺乏像支付宝、微信支付、余额宝等消费支付和金融投资领域的标志性产品，各种产品知名度还不够高，使用率也相对较低。此外，发达地区的互联网金融工具使用率更高。在城镇，超过70％的被访者使用互联网支付；在农村这一比例仅不到30％。数据显示，东部地区使用互联网支付手段的居民占比接近全部城镇居民，且使用3种及以上互联网支付手段的群体占比明显高于其他，使用两种互联网支付手段的群体占比也超过仅使用一种互联网支付手段的群体。中西部地区使用互联网支付的比例则与东部地区有较大差距，金融素养相对较高的城镇居民从互联网金融中获得了更多便利。（来源：经济日报社中国经济趋势研究院家庭财富调研组）来源：经济日报-中国经济网

9月3日下午，银保监会系统召开“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会。银保监会党委书记、主席郭树清主持会议并讲话，中央第二十三指导组组长陈雷出席会议并讲话。郭树清指出，“不忘初心、牢记使命”主题教育开展以来，银保监会党委认真学习贯彻习近平总书记重要讲话、重要指示批示精神，在中央第二十三指导组的有力指导下，把开展好主题教育作为首要政治任务，坚持以上率下，加强组织领导，扎扎实实推进全系统主题教育。注重以学促研、以查促改，推动学习教育、调查研究、检视问题、整改落实有机融合。牢牢把握学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想这一主线，及时跟进学习习近平总书记最新重要讲话精神，聚焦中央明确的党的政治建设等8个方面，列出10个专题，开展了12次集中学习研讨。会党委班子成员确定了19个调研课题，及时召开调研成果交流会，按照“四讲”要求带头讲专题党课。系统各级党委班子成员开展调研9918人次，形成调研报告3237篇，讲党课3981人次。党委班子成员查摆出61个具体问题，系统各单位共检视出问题21906个。会党委积极回应群众和社会关切，对小微企业融资难融资贵，部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施，做到立查立改、即知即改。根据中央专项整治工作部署，结合实际制定“8+4”专项整治工作方案，对系统存在的问题进行集中治理。系统各单位结合实际，派出了734个巡回指导组，坚持严实要求，抓好督促指导。召开专题民主生活会，党委班子和班子成员联系思想和工作实际，认真盘点收获、检视问题、深刻剖析，联系整改落实情况，红脸出汗，严肃开展批评与自我批评，会议开出较高质量。郭树清表示，银保监会党委按照“四个到位”的要求，聚焦目标任务抓落实，取得了广泛的思想认识成果和实践成果。系统广大党员干部的思想理论水平和政治素养得到进一步提升，深化了对习近平新时代中国特色社会主义思想的认识，增强了树牢“四个意识”、坚定“四个自信”、践行“两个维护”的思想自觉和行动自觉。各级党组织管党治党主体责任得到进一步压实，推动党的建设突出问题不断得到解决。严肃查处违反中央八项规定精神问题，加大违法违纪查处力度，持之以恒正风肃纪。人民群众关注的一批热点难点问题得到进一步推动解决。会党委带领系统各级党组织和党员干部，紧盯涉及人民群众切身利益的问题，为民办实事、解难题。在台州召开小微企业金融服务经验现场交流会，在5个省市试点开展“百行进万企”融资对接工作。小微企业贷款较年初增长14.27%，平均利率比上年下降0.58个百分点。畅通银行保险投诉维权热线，进一步拓宽消费者投诉渠道。全力开展“利奇马”台风灾后救助，对重大灾害损失的补偿程度明显提高。着眼于金融供给侧结构性改革全局和满足人民群众根本性需求，启动了信托业未来发展方向、理财产品转型和发展第三支柱养老保险等重点领域专项研究课题。党员干部队伍勇于担当、干事创业的精气神得到进一步提升。会党委把攻坚克难、解决问题作为检验主题教育成效的重要标准，不断将系统广大党员干部在主题教育中激发出来的干事热情和进取精神转化为攻坚克难的新动力。聚焦打好防范化解金融风险攻坚战，多措并举化解高风险金融机构风险，持续整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。郭树清强调，下一步，系统各单位要巩固深化主题教育成果，把“不忘初心、牢记使命”作为加强党的建设的永恒课题，勇于自我革命，扎实做好整改和专项整治工作，持续推进作风建设。要加强党员干部队伍能力建设，加快补齐监管制度短板，进一步教育引导党员干部坚守初心、攻坚克难，敢于斗争、善于斗争，努力推动银行业保险业改革开放和监管事业再上新台阶。陈雷在讲话中肯定了银保监会系统主题教育取得的经验和成效。他指出，银保监会党委组织领导坚强有力，主体责任有效落实，认真贯彻习近平总书记关于主题教育“四个到位”的重要指示和党中央各项部署要求，认真落实“守初心、担使命，找差距、抓落实”的总要求，融合推进学习教育、调查研究、检视问题、整改落实四项重点措施，较好实现了理论学习有收获、思想政治受洗礼、干事创业敢担当、为民服务解难题、清正廉洁作表率的目标任务。陈雷对巩固深化主题教育成果、做好主题教育后续工作提出了明确要求。一要坚持不懈强化理论武装，持续深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，努力做到学懂弄通做实。要全面系统学、及时跟进学、联系实际学，自觉运用党的创新理论武装头脑、指导实践、推动工作。二要善始善终，抓好整改落实特别是专项整治工作，以实际成效取信于民。要系统梳理、对账盘点，对主题教育期间查找出的问题进行认真梳理，看哪些已经解决，哪些还没解决。对已经解决的问题，要抓好巩固提高，防止反复。对尚未解决的问题要紧盯不放，以踏石留印的精神和务实管用的举措持续整改。三要坚持把“不忘初心、牢记使命”作为永恒课题、终身课题，以自我革命精神加强党的建设。要趁热打铁，将坚定理想信念、加强党性修养、从严管党治党、严肃党的政治生活、勇于开展批评和自我批评、加强党内监督、接受人民监督等党的自我革命的丰富思想成果不断发扬光大，继续总结运用这次主题教育的有效做法，推进全面从严治党向纵深发展。（发布：崔晓萌）

来源：丁祖昱评楼市原标题：挑战2021丨政策篇：稳中趋紧，行业全面转向去杠杆过去的2020年，疫情黑天鹅叠加地产金融政策持续收紧，房地产市场难上加难。疫情之下，中国房地产市场走出“V型”曲线，全年市场规模仍然同比提升，这是整个2020年中国地产行业最大的亮色，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。2020年是充满机遇和挑战的一年。比如，全口径销售上升操盘权益下降，规模房企出现负增长；行业步入无增长时代；线上营销成为房企新战场；物管行业集中度低，企业绝对增长空间仍然很大。2021年，未知的挑战依然存在。无论是房企之间、区域市场，还是寻找“第二增长曲线”，企业之间的分化差距将再被拉大。一个大的方向是，2021年，并不会太过乐观。但在细分领域，仍然存在较大突破点，比如，养老的春天正式来临。如何在充满挑战的时代抓住偶然的机遇，实现高质量增长，成为考验企业运营的核心。在这个时代，复盘过去与认清未来方向比黄金更重要。值此春节重要时间节点，辞旧迎新的同时，我们推出“挑战2021”春节系列策划，从政策、行业、房企、城市、土地、营销等宏观、中观和微观角度，全面总结2020，并对2021作出展望和研判，以期在复杂的行业形势下，给大家带来一定的思考和启迪。012020年地产金融政策持续收紧回望过去一年的政策线，2020年中央政策从稳到稳，上半年稳经济，以宽松为主，下半年政策以收紧为主，稳房价、稳地价、稳预期。地方从“放松”到“收紧”，整体基调与中央政策一致。具体来看，上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。受惠于信贷资金整体合理充裕，叠加LPR利率两度下调，房贷利率趋势性下滑。融360数据显示，截至2020年12月，全国首套房贷平均利率5.23%，较2019年12月减少29个基点；二套房贷平均利率5.54%，较2019年12月减少30个基点。图： 2018年1月-2020年12月全国首套、二套房贷平均利率数据来源：CRIC下半年决策层从供、需两端全面压降房地产信贷规模，意即供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两道红线，需求端房企融资则设置“三道红线”，倒逼房地产行业去杠杆。统计显示，头部房企整体偿债能力稳健，6成以上房企处于绿档和黄档，但各房企之间严重分化，2成以上房企“三道红线”皆不达标。地方层面，基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏，主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长开竣工期限等。下半年伴随着市场过热，限价盘频现“万人摇”，土地市场高单价、高溢价地块频出、甚至“面粉贵过面包”的情况在部分二三线城市再次出现，极大挑战“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度最严苛，宁波更是两度政策加码。表： 2020年19个城市政策加码数据来源：CRIC政策端对于“第二增长曲线”中的物业板块和租赁板块有了较大的支持。12月18日，中央经济工作会议重点关注住房租赁市场，明确提出既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。022021年热点城市政策再加码决策层明确提出房地产影响投资和消费，事关民生和发展，因此房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。我们认为，“十四五”期间房地产行业将继续行稳致远，商品房销售规模大概率将高位保持，房地产开发投资也将保持平稳增长态势，更好地助力经济内循环。房地产政策层面仍要“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。一方面，热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，“四限”调控难言实质性松绑，有望贯穿更长的时间周期。现阶段房价仍是不能碰的红线，未来核心一、二线以及强三线城市或将升级限购，涉及限购区域扩容，二手房纳入限购范围，强化购房资格管控等，尤其要严禁通过假离婚、假落户等方式骗取购房资格。弱二线以及热点三、四线城市更可能落地乃至升级限售，涉及延长住房持有年限，二手房纳入限售范围等，变相打压投资、投机性需求，维稳房地产市场。热点城市项目“万人摇”的核心动因在于一二手房价存在较大价差，后续政策面仍需着力控制一二手房价差问题，这是一项长期工作，逐步削弱两者之间价差，避免造成人为的“打折”现象，减少非理性炒房等市场投资炒作行为。另一方面，在疫情阴霾尚未完全消散的大背景下，稳住经济基本盘，做好“六稳”、“六保”仍是下一阶段的政策主线，预计压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应要有供有限，以缓解房地产市场供求压力，适度调降土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。那些人口长期净流出、市场需求相较羸弱的弱三、四线城市或将在需求层面予以刺激，支持刚需购房，调降无房家庭、进城农民等刚需客群置业门槛，采取购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，其对市场拉动力也将更为直接有效。03行业将全面转向去杠杆长期以来，房地产与金融业深度关联，相对充裕的银行信贷资金，很大一部分最终流向了房地产市场，房地产相关贷款占银行业贷款的比重持续提升，并有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。截至2020年三季度，全国房地产贷款余额高达48.8万亿元，较2015年净增长132%，占各项贷款余额的比重多达28.8%，较2015年提升6.4个百分点。说明在实体经济投资回报率低、风险高企的大环境下，房地产行业“吸金”效应依旧不减。图： 2015年-2020年三季度房地产贷款余额及占比（万亿元）数据来源：央行货币政策执行报告2016年以来，居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，偿债能力大幅减弱。截至2020年三季度，个人住房贷款余额多达33.7万亿元，较2015年净增长157%，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。从实际调研情况来看，压力三、四线城市市场购买力瓶颈尽显，购房压力并非首付，而是月供还贷。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，月供4000元已是底层刚需能够承受的极限。图： 2015年-2020年三季度个人住房贷款余额、杠杆率及债务收入比（万亿元）注：杠杆率=个人住房贷款余额/GDP债务收入比=人均个人住房贷款余额/城镇居民人均可支配收入数据来源：央行货币政策执行报告、统计局现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线。房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限。未来“三道红线”试点房企或将进一步扩容，更多房企将依据“三道红线”的触线情况，分档设定有息负债的增速阈值。尤其橙档、红档房企为了确保有息负债规模低增长甚至不增长，表内融资规模增长空间将明显受限。表外融资或将成为下一阶段重点监管领域，严防信托、保险等资金违规进入房地产行业。居民部门也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。因此，2021年政策基本面仍然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将全面转向去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门也将转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。随着2021年央行货币政策或将逐渐回归中性，房地产限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升二套尤其是非普通住房首付比例等；房贷利率或将适度上调，首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。此外，购房资金将会加强监管，严查首付款资金来源，严防首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”、“首付分期”等市场乱象。

（图片来源：全景视觉）经济观察网 记者 李晓丹 资产、利润、不良率是观察银行业的三个重要指标，毕马威发布的《2018中国银行业调查报告》显示，中国银行业的总资产、总负债保持增长，但增幅明显缩小；盈利持续增长，净利润增速显著回升；不良贷款率企稳，资产质量边际上有所改善。对于2018年银行业能够保持良好盈利态势、增速明显回升，报告认为，这与商业银行逐步作出战略调整有着密切关系——同业业务从线下向线上转移，投资业务稳步发展，资产结构进一步优化，使得银行业保持了较好的盈利态势。 与此同时，虽然商业银行不良贷款总额进一步上涨，但是各类型商业银行不良贷款率已趋于平稳。报告显示，大型商业银行、股份制商业银行和外资银行的不良贷款余额基本维持稳定，不良贷率略微减小；相反，城市和农村商业银行信贷质量还需加强改善，其 2017 年及 2018 年上半年不良贷款余额和不良贷款率的上升趋势都较为明显，其中农村商业银行不良贷款率 2017 年高达 3.16%，2018 年二季度末继续上涨至 4.29%。在资产结构方面，报告对43 家上市银行的数据分析显示，贷款类资产占比为 52.31%，较上年末增长 1.51 个百分点;投资类资产占比保持稳定，但其中部分项目结构调整，应收款项类投资占比有所下降。毕马威中国副主席邹俊表示，中国经济正在经历消费驱动转型、供给侧调整、国企改革以及新旧经济动能转换，银行业对新经济提供重要金融支持的同时也将面临新的挑战。报告指出，2018 年银行业监管态势依然严峻，防控金融风险仍将是银行业的重点工作。毕马威银行业主管合伙人王立鹏表示，2017 年以来，密集出台了多个监管文件， 在严监管背景下，银行业金融机构逐渐回归本源，加大对实体经济的支持力度 ，目前多头融资、过度融资问题也已经引起重视。报告还显示，利率市场化、金融脱媒等外部格局变化给商业银行传统的盈利和发展模式带来颠覆性影响，商业银行将快速发展的并购市场作为新的业绩增长领域 ，在促进银行业对外开放的同时，鼓励境内银行业在一带 一路沿线国家布点 ；对内监管方面，民营金控的整顿力度增强，金融科技监管趋严，同时资本充足率的过渡期安排即将到期，将限制部分银行的股权投资。值得注意的是，国内区域性商业银行正掀起一股上市浪潮。根据中国证券监督管理委员 会公布的最新首次公开发行股票的审核情况，截至 2018 年 7 月 16 日，证监会已受理上市申请的区域性商业银行达 18 家，创下了近年来排队数量新 高。 从区域性商业银行上市地点选择来看，已上市的 20 家城市商业银行中，12 家城市商业银行选择在 H 股上市，与此同时，H 股上市的城市商业银行在近两年选择了向 A 股市场 的“集体回归”，郑州银行成为全国首家 A+H 股区域性商业银行。 报告认为，导致这现象的主要原因是，证监会先后在 2012 年 11 月至2014年1月以及2015年7 月至 11 月暂停了 A 股 IPO，同时 A 股 IPO 排队所需时间较长，城市商业银行为了增强自身资本以支持业务的持续增长普遍先到香港上市。 报告还指出了另一个显著变化，作为相伴相生的两个行业，银行股权受到房地产企业的青睐，入股银行有助于房地产企业拓宽融资渠道，也能帮助其进行社区金融转型，但现在，银行投资方的组成已经从以金融、房地产为主转向多行业投资者。2016 年房地产类企业入股城商行的投资行为占据最大比例，不过2017 年地产入股银行急剧降温，这主要是由于房地产巨头投资银行的市场已基本达到饱和，而地产小公司又缺乏投资银行的资本实力；从2017 年开始，银行投资方行业种类明显增多，包括 IT 类、机器制造类、通讯类、 交通类、能源类及农业等。 “金融监管部门延续强监管，着力防范化解金融风险，降低宏观杠杆率，外部环境变化和内部持续的强监管态势，将对金融市场和实体经济产生一系列综合影响。”邹俊说。