房地产经济研究生

一．中国人民大学房地产经济与管理专业介绍房地产经济与管理专业于2006年获得英国皇家特许测量师学会的专业认证，主要研究方向是房地产经济理论、城市房地产管理、房地产投资与金融、房地产估价、房地产开发与经营、房地产市场研究。为各级土地和房地产管理部门及政策研究机构、房地产开发和经营企业、银行等金融机构、不动产咨询评估机构、高等学校及科研机构提供了房地产专业人才。 二、2020年中国人民大学房地产经济与管理考研专业目录101思想政治理论201英语一或202俄语或203日语或240德语或241法语303数学三802经济学综合复试：专业综合（含房地产经济、房地产政策与法规、房地产投资与金融）,外语学制：2年三、中国人民大学房地产经济与管理考研参考书（1）高鸿业《西方经济学（微观部分）》，中国人民大学出版社（2）范里安《微观经济学：现代观点》，格致出版社（3）尼科尔森《微观经济学-基本原理与扩展》，北京大学出版社（4）高鸿业《西方经济学（宏观部分）》，中国人民大学出版社（5）曼昆《宏观经济学》，中国人民大学出版社（6）多恩布什《宏观经济学》，中国人民大学出版社（7）宋涛《政治经济学教程》，中国人民大学出版社（8）程恩富《现代政治经济学新编习题集》，上海财经大学出版社四、房地产经济与管理2020年考研录取情况2020年复试线：55 55 90 90 3602020年入复试2人（最高分369 最低分362）2020年入录取2人（最高分369 最低分362）2020年行政管理推免录取4人五、房地产经济与管理2020年考研802真题政经：一、为什么说计件工资是资本主义最有利的种工资形式?(10分)二、资本主义经济为什么会产生贫困问题?20世纪70年代末、80年代初以来,当代世界资本主义经济有哪些导致贫困问题的新现象?(每问5分,共10分)三、产业预付资本1000亿,资本有机构成4:1,所用资本等于所费资本。商业预付资本200亿,其中50%用于购买产业资本商品,15%运输费用(资本有机构成2:1),25%保管费用(资本有机构成4:1),纯粹流通费用15%。剩余价值率都是200%。求:1、平均利润率(3分)2、产业资本家和商业资本家获得的平均利润(4分)；3、产业部门出厂价格和商业部门最终零售价(4分)4有多少剩余价值从产业部门流向商业部门(4分)。四、中国特色社会主义经济制度基本内容?如何完善和发展?(15分)微观：一、两个消费者两个产品的经济。Ua(x1,x2)=X1-x2^2x2/4+X2 Ub=x2x2^2/2+X1X1价格pX2价格1,初始禀赋都是100垄断厂商生产1的不变成本c。市场上有N个A类消费者和N个B类消费者。求均衡产量和价格,当垄断厂商也为2提供产品时,c满足什么条件(15分)二、生产函数y=x1+min(x2,x3),要素价格w1,W2,w3求成本函数(10分)三、问接效用函数为v(p)+m,企业利润函数π(p)假设连续可导。对v(p)+π(P)求最大化,结果是否使社会总福利最优化(10分)四、三个厂商,需求函数P=60-Q Q=q1+q2+q3成本为0。1、求古诺均衡；2、企业2和企业3合并,求均衡产量和价格,是否给三个企业带来好处；3、卡特尔解。(15分)宏观：一、菲利普斯曲线和短期总供给曲线的关系(10分)二、泰勒规则下的动态总需求曲线向右下倾斜。与传统总需求曲线向右下倾斜的原因有何不同?货币政策传导机制有何差异?(15分)三、索罗模型很常规的题目，不写具体数字了（1）推导有技术进步的动态资本积累方程,（2）求稳态k,求黄金律k(3)为达到黄金律该如何做?(15分)四、2008年金融危机以来,很多国家出现实际利率为负的现象,用可贷资金模型解释(10分) 六、房地产经济与管理2021年考研备考指导下面重点讲一下人大802经济学专业课的情况，因为公共课部分各个学校考的都是一样的，网上的学习资料也有很多了，各大机构的资料也做的比较好了。而专业课是各个学校考的都不一样的，这就存在严重的信息不对称了，这里建议同学们要考人大经济学的话可以先在官网上查一下这个专业课具体考什么，参考教材有哪些，还有最近几年的出题风格，比如是考选择题、判断题还是计算题等等，当然你如果有幸看到了这个经验贴，我会详细说明人大802的参考教材、考试题型以及最近三年来人大的出题难度以及风格变化情况，让同学们更全面的了解人大802的专业课情况，因为网上的经验贴很多都是很多年之前的了，可以肯定几年之前的人大802难度没有近几年的高了，所以你如果还是按照很多年之前的专业课真题或者经验来复习，那你可能就会走偏，比如很多年前人大的专业课几乎是只需要看高鸿业的教材即可，但是现在你如果只看高鸿业的教材恐怕就会漏掉很多知识点了。下面进入正题：首先，人大802专业课分为三个学科，分别是微观、宏观和政治经济学，这三门各站50分，人大官网上其实没有给参考书，我根据近三年人大802的真题难度和考查重点推荐同学们教材可以看如下几本书，微观的话主要有：高鸿业的微观教材（这本书算是入门，基础不好的可以先看看这本，但是缺点就是有一些计算题知识点里面没有或者说介绍的不多，比如像希克斯替代效应等等）、尼克尔森的微观基本理论与扩展（这本书算是难度比较大的，没有什么基础的同学们一开始看可能会很蒙，但是这本书还是建议同学们好好看看，因为人大还是比较喜欢出关于这上面的相关知识点的，有的年份会出这本书的课后题，或者把课后题变动一下拿来考也是很有可能的）、平新桥微观十八讲（我个人强烈推荐这本教材，因为是中国人写的，所以思路还是比较符合国内考生的，这本书也是一本中级教材，难度个人认为和尼克尔森那本差不多了，特别是后面几讲关于委托代理的这些难度都挺大的），范里安的微观经济学现代观点（考人大的话个人不太推荐这本教材，但是这本教材比较经典，所以也有很多学校是考这本教材的，比如像央财、上财等都是这本教材为指定教材，所以这本可以作为另外两本的辅助教材）。宏观的话，推荐教材主要有：高鸿业的宏观教材（这本书个人感觉比曼昆那本宏观更重要，里面的一些知识点人大很多年份都有出论述大题，因为是中国人写的，思路还是很符合国内考生的，中国大部分学校研究生考试都是以这本教材为主，可见这本书的重要性了）、曼昆的宏观经济学（这本是中级宏观经济学教材，建议和高鸿业的教材搭配起来看看比较好）、方福前的现代西方经济学主要流派（这本书里面虽然有很多模型人大是不考的，但是里面的经济学流派分的比较清楚，所以还是建议同学们看看的）。关于宏观还有一些同学有看多恩布什和布兰查德的宏观经济学，个人不是很推荐这两本教材，因为和人大的出题风格差距比较大。政经的话，推荐教材有：宋涛的政治经济学教程、逄锦聚的政治经济学。需要强调的是人大最近几年的政经，考的比较奇怪，比如今年就考查了计件工资，还有前两年考了很多关于政经的计算题，难度都不小，很多同学压根觉得不太可能会考，基本上的特点就是反押题的现象比较严重，这一块只能是多多看多多总结了，后面我也会推荐一下习题。这些教材可以在某宝上按照人名搜索，版本的话购买最新版即可，不过总体上版本之间的差别并不是很大，建议尼克尔森的教材可以第9版和第11版结合起来看看比较好，因为第9版的教材写的比较经典，反而第11版的个人感觉翻译的不太好，但是第11版新加了一些新的考题，所以还是建议同学们有条件的话可以两本教材搭配着看看。以上部分是教材的推荐不涉及任何习题，下面推荐几本我准备专业课这两年用的一些专业课比较好的习题集，因为除了看书刷题是很重要的，人大专业课不考选择、判断这些客观题，只考计算和论述大题，其中微观这几年基本上都是计算题，宏观一般有论述有计算，宏观的计算基本上都是考索罗经济增长模型，所以这个是非常重要的，同学们尤其要多多练习这一块知识点。下面我们也主要是按照政经、微观和宏观来推荐几本比较好的书，当然这是我个人认为比较有用的。。在推荐之前，先吐槽一下2020年人大802专业课真题情况，不得不说2020年的人大802专业课难度提高了很多，有的题感觉是涉及到了高级微观高级宏观，还有政治经济学也考到了计件工资，感觉人大老师出题反押题的，这个计件工资我复习的时候压根没有想过会考这种题，考场上也是随便写的这个题，感觉回答的不算好。下面简答回忆一下吧。。政经考了4个大题，第1题是关于资本主义计件工资的，问计件工资为什么是资本主义最有用的工资形式，政经第2题是关于资本主义贫困问题的论述题，第3题是一道关于剩余价值率和平均利润率的计算题（貌似也有一点难度，主要还是因为考场太紧张了，感觉当时做的有点不对），第4道题是社会主义经济制度的论述题。微观的第1道大题是考了将消费者和生产者结合起来的一个计算题，难度算中等，但是也不是那种列一个拉格朗日函数求最优化就完事了，需要对题目有一定的理解的。微观第2个题是求成本函数，这个题做过怡课微观辅导书的应该会觉得很简单，这个是有差不多的原题，考场上我是基本没有花多少时间做的不错。第3个大题是给了一个间接效用函数，然后问我们是否是福利最大化，这个题有一定难度，是一个抽象的证明题，然后最后一个微观题不算很难，就是求古诺卡特尔解的。宏观的话考的是菲利普斯曲线还有泰勒规则这些。总之，总体上看20年人大经济学专业课真题是延续了之前的风格，但是难度感觉是有提高的，所以要备考人大802的小伙伴们应该多准备专业课。来源公众号：新祥旭北京考研

2020年第一季度GDP增速-6.8%，已经创下40年来最低值。最近的楼市可以说是波诡云谲，其他城市的楼市都处于寒冬的时候，深圳、杭州的楼市爆火，只是没火几天迅速被高层下令“严打”、“紧急锁定”，各地政府出台扶持政策，却频繁出现“政策一日游”。未来经济该不该用房地产拉动？事实上房地产行业在最近二十几年的确是快速拉动了我国的经济发展，很多人都觉得在最近经济发展低迷的状态下，也许能够再次利用房地产拉动经济。在这样的传言下，“房产万能论”再次甚嚣尘上！北京师范大学董潘：“只有房地产才能救中国经济”北大教授孟晓苏：“房地产对经济作用更大！”针对最近深圳楼市的火热现象，孟晓苏认为这是房地产拉动内需、实现经济恢复的表现。除此之外孟晓苏还认为“现在的楼市明显供不应求，限购的政策实在是不应该”，“与基建投资相比，房地产拉动经济的作用更大，发展房地产占用资金少一半，但拉动经济大一倍，这个对比不是我做出来的，是来自央行的专家。”这样一番话，如果站在中国短期经济发展的角度上是没有错的，但是这样的专家完全没有想过高房价之下，百姓受到的伤害，实体经济受到的挤压。这样的专家一味地只看重经济不顾民生，实在是太扎心！官方回应：不再走依靠房地产带动经济的老路相较于以上两位教授，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮更识大体，更体恤民生，一句“别以为房地产是亲儿子！”安抚了多少购房者的心。事实上，观察近期的楼市现象，早早地就可以发现房地产已经呈现了衰颓之势！陈淮1.房地产大佬打折售房早在三月份的时候，恒大、碧桂园已经开启了线上直播、打折促销的卖房手段，“7.5折”、“7.8折”、“买房送车位”、“全款打折”、“一万抵五万”……不管是怎样的优惠方式，这些吸引购房者的手段，都在明明白白的告诉大家：现在的房地产是购房者主导的市场了！2.国家政策调控不会放松开篇提到的“政策一日游”，正是因为这些城市出的政策存在“刺激购房杠杆”的问题，才被纷纷叫停，包括深圳“严查房抵贷”、“紧急锁定千万豪宅”的现象，都可以看出国家严格调控楼市的决心。3.城市房价分化越来越明显关注周围楼市的朋友应该都很疑惑，为什么网上老是在说房价涨了或者降了，但是自己周围刚好相反，那是因为你所处在的城市不一样，现在房价上涨的城市越来越少，房价下跌的城市越来越多。如果想要真切的观察你所在的楼市未来发展状况，可以去问问二手房的挂牌是不是增加了，如果增加了，那是炒房客在抛售套现，说明这座城市的房价已经不再被看好了。最后，小编只想告诉大家：与其听闻所谓的专家、教授指点楼市方向，不如听听官方回应。人民网发文表示：“一直以来，国家对房地产的态度就很明确，既不希望过热，也不希望过冷，从来也不会说要将房地产一脚踢开”。中国经济的发展、百姓民生的稳定最终只会落在实体经济、高新科技上，钢筋水泥帮不了国家兴业发达！（本文为到家了房产原创，喜欢请点个关注或在评论区留言~）

来源：经济日报房地产市场的变化一直以来都是舆论焦点。国家统计局最新数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。据此，有一种声音认为，中国房地产已经步入寒冬。那么，一些城市“环比下降”和“涨幅回落”就代表房地产市场进入寒冬了吗？这种声音是不符合实际的，也是站不住脚的。一些城市房地产市场稳中微降和涨幅回落是因城因地制宜、精准施策调控的结果，也是预料之中的结果。过去相当长一段时间，房地产市场过热，价格过快上涨，投资投机性需求大规模进入房地产。楼市的快车从快速到超速，人们热衷谈论房地产，有资金积累的人热衷投资炒房。一时间，房地产的热度似乎胜过任何一个其他产业。然而，地方政府过度依赖土地财政，资金过度流入房地产，致使房价过快上涨，只会让泡沫越来越大，甚至大大抑制了资金流向实体经济，伤及经济发展之根本。当前，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求下，热点城市楼市降温，全国市场总体趋稳，房地产市场呈现平稳健康态势，恰恰是调控取得良好成效的体现。从国家统计局最近公布的数据来看，9月份70座大中城市中，除上海、深圳、金华与上月相比新建商品住宅价格略有下降之外，其余67座城市仍然是持平或是微涨的。前9个月，全国房地产开发投资增速同比增长9.9％。房地产开发企业土地购置面积同比增长15.7％，增速比前8个月提高0.1个百分点。9月份房地产开发景气指数比8月份提高0.01点。这些数据均表明，总体而言，房地产市场无论是当前价格，还是后续企业开发的积极性，都保持总体稳定。当然，我们也注意到个别城市、个别区域甚至个别楼盘存在的波动，但这不能一叶障目。首先，个别现象不能反映总体情况；其次必须明确的是，房地产市场平稳健康发展是宏观调控追求的目标。房地产市场对国民经济的带动作用明显，对满足居民住有所居，提高居住品质的需求等都发挥着重要作用。我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清。更应该看到，伴随我国新型城镇化持续推进，以及国民经济持续稳定健康发展，房地产持续健康发展的基础是坚实的。房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天。在房地产行业由高速度迈向高质量发展的新阶段，我国正加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产不应该是投机客敛财的工具，应该朝着改善人们居住品质的方向良性发展。随着租赁在解决人们居住需求中发挥更加重要的作用，住房租赁将成为房地产市场的新增长点。健康养老住宅、智慧住宅、老旧住宅的翻新改造、绿色低碳住宅、住宅产业化，新的需求产生新的增长，房地产行业仍然大有可为。

对于房地产是不是经济的毒瘤，我们要辩证的看待这个问题。如果房地产是用于居民自居或者出租，那房地产不仅不是经济的毒瘤，反而有利于促进经济的增长，但是如果房地产被投机炒作氛围所控制，那房地产肯定就是经济的毒瘤。世界上还没有哪个国家靠房地产长期稳定的拉动经济发展的。房地产业本身是诸多行业中的一枝，而且还关乎民生居住问题，并不是毒瘤。但如果房地产任凭投机炒作、肆意加杠杆，推高房价，这肯定是经济的毒瘤：首先，高房价将抑制居民消费。因为房价越高，居民收入却没提高多少，每个月一大半的收入都用于偿还房贷，这样明显会对居民消费起到了抑制的作用。居民消费能力差了，靠消费拉动经济成梦想。再者，房价越来越高，大量的资金都流向房地产业，追逐高收益。今年上半年有一半的信贷资金都流向房地产业。这不仅会导致，我们信贷结构严重失衡，还会影响到其他行业的发展。因为，高房价有了赚钱效应，而其他行业投资风险很大，人们当然会把资金投向房地产业，这会影响我国实体经济发展，产业结构升级、科技创新更是无从说起。再次，房地产投机氛围过浓，房价就会越涨越高，这样会拉开社会贫富差距，进一步鼓励人们投机赚钱，而不是勤劳致富。试想，很多人啥事情都不做，贷款买了几套房子等待上涨，就能轻松致富，而整天创业创新、办实体的人却赚不了多少钱，甚至还要冒很大的投资风险。而社会贫富差距被拉大之后，很多人崇尚金钱，好逸恶劳，而同胞兄弟为争遗产而反目成仇，社会良好风气被搞得一团糟糕。其四，高房价抬高了物价和企业成本，对实体经济是百害而无一利。一方面，高房价使得房租也涨上去了，而高房租，导致水果店、超市、便利店都会将涨价的费用分摊到商品中去，物价肯定上涨。同时，写字楼、商铺的租金也上涨了，实体经济因成本上升，而生存为艰。另一方面，高房价推高了租金，导致企业员工要求涨工资，这也使得企业的生产成本也同时增加。就连华为任正非也在埋怨高房价给实体经济带来的危害。显然，高房价是推动国内物价上涨的主要幕后推动力量。只有让房价做到“房住不炒”，逐步去投机化、杠杆化，国内物价水平才能保持相对稳定。最后，高房价绑架了中国经济，只要房价稍有下跌，国内经济增速就会放缓，所以必须要扭转这种局面，要让民间消费和投资来拉动经济增长。从目前情况看，无论是中国富豪榜，还是中国企业前500强，里面房地产业占据了很大比重。现在是，地产兴，则经济兴，地产败，则经济衰。这种情况是很危险的。所以，我们要摆脱对房地产的依赖，防控房地产的系统性风险，找到新的拉动经济的增长方式，这样才能让国内经济重现活力。如果仅是从房地产业来看，并不是经济的毒瘤，相反还能促进中国经济的发展。但是如果让房地产投机盛行，那么房地产将是中国经济的毒瘤，因为高房价不仅拉高房租和人力成本，推动国内物价上涨，并且绑架中国经济，带来潜在的金融风险，使结构转型愈加艰难。更关键的是，高房价使大量资金流向房地产，实体经济无法发展，同时，高房价还起到了抑制消费、拉开社会贫富差距。总之，房地产用于投机炒作才是毒瘤，如果居民自居，房地产业则可以解决居民住房问题。

今天，正值一年一次的经济师 的考试，小编也是考生之一，不过今年充当混混之一，明年努力当学霸。但是充当混的小编，对经济师中的房地产经济师这一块倒也想侃侃而谈几句。1993年1月，人事部下发了《人事部关于印发<经济专业资格考试暂行规定>及其<实施办法>的通知》(人职发[1993]1号)，决定在经济专业人员中实行中、初级专业技术资格考试制度。考试工作由人事部和部分专业主管部门负责，日常工作由人事部人事考试中心负责。房地产经济师 考试，属于全国经济专业技术资格考试中房地产专业。该专业分初级和中级，考试 科目均 为 :《经济基础知识》、《专业知识与实务》，小编所要考的正是中级经济师。报考条件有一条年限要求，其余倒也不难。如下：(一)报考条件。凡中华人民共和国公民和香港、澳门、台湾地区的居民，遵纪守法并具备下列条件之一者，均可报名参加经济专业技术资格考试。1、报考初级资格:(1)初中毕业参加工作满10年;(2)高中毕业以上学历。2、报考中级资格:(1)初中毕业参加工作满20年且从事经济工作满15年，并担任房地产助理经济师职务满4年;(2)高中、中等专业学校毕业从事经济工作满15年，并担任房地产助理经济师职务满4年;(3)大学专科毕业，从事专业工作满6年;(6)取得硕士学位，从事专业工作满1年;(7)取得博士学位。上述第(1)、(2)条中对现在国家机关工作和从国家机关调入企事业单位工作未参加专业技术职务评聘的，不要求担任房地产助理经济师职务。(二)专业工作年限计算。报考条件中涉及专业工作时间期限的，均计算到2010年底。(三)因有专业技术人员资格考试违纪违规行为，已按有关规定处理，尚在停考期内的人员，不得报名参加该项考试。今年改革了，换成机考，时间缩短，一时无法适应的考生很多，计算题需电脑操作，笔记些许困难，特别是老同志，难题呀。

“玻璃大王”曹德旺曾经在采访中这样说到：其实中国人每人都是百万富翁，但是70%的钱都在房子上。所有人用一辈子挣的钱去供养一套房子，没了房子每个人都是穷光蛋！中国的房价有多高，曹先生这句话已经表现得淋漓尽致，从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03。基本上每3年房价就会涨一波，但到了今年，市场周期变了，从2016年开始提出的“房住不炒”到今年下半年终于有了成效，房地产就一直处于收紧状态，房价涨幅略有回落，房地产市场的大势已去几乎已成定局。而总有一些专家能够独树一帜，表示看好房地产前景，其中不乏有头有脸的经济学家，例如中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁就一直在说：中国房地产仍有巨大潜力。原因一：中国的城镇化潜力还没有被完全释放。李铁表示，上世纪美日的房地产泡沫崩盘是在城市化率达到80%以上，人口的空间流动处于稳定和饱和状态时出现的，而中国的户籍人口城镇化率才实现44.5%。并且农村存在着严重的人户分离现象，而农村的住房质量，只有25年-30年的建筑寿命预期。未来，随着城镇化率的提升，包括市民化的农业转移人口，以及可能新增的城镇人口，预期至少还有4亿多的人口在各类城镇有着购房需求。原因二：中国房地产发展严重不均衡经过2020年的冲击，中国的城市分化现象越来越严重了，人口、经济的不均衡和当地城市的房价也有着相当紧密的联系。在优质公共资源集中的城市，未来房价更是有着较大的上涨空间。原因在于这些城市仍然有不断流入的人口，随着优质资源的再分配和可利用空间资源相对于新增人口匹配的不足，一同推动着房价上涨。这种现象并不少见，例如雄安、佛山，一夜之间完成了城市等级跨越式的进阶。未来随着都市圈、城市圈的框架搭建，中心城市和周边城市也会改变居住空间选择的改变，进而影响住房供需乃至房价的变化。可以看出经济学家李铁，也同董潘一样支持“房地产万能论”。站在经济学的角度上，房地产带来的经济暴利的确令其他行业望其项背，但过度发展和失衡发展的房地产也引发了一系列的社会不满。人口流入多、经济发展越好的城市房价上涨尚有供需关系可做托词，但更广大的三四线城市却紧随其后，吃尽了房地产红利，住房供给过度饱和无非是拆东墙补西墙，所以未来的房地产市场只能坚持“因城施策”，减少房地产带来的财政压力、社会压力、就业压力。客观地说，房地产本无错，房地产也是个好东西，可是被某些人用坏了。房住不炒、房价稳定是国家对房地产长久的期望，而我们作为普通购房者，买房还是要以自住为主要需求，放弃因为房产一夜暴富的梦，以自己的需求去匹配相应的城市、地段、户型、房价，踏踏实实过日子就行。

在整体经济下探、房地产市场高库存的双重压力下，房地产市场依然由黄金十年进入了白银时代。过去的十年，随着我国经济的不断发展以及城市化的快速推进，促使了我国房地产市场的迅速发展。然而，在房地产市场快速发展的同时，这其中也出现了很多问题，由于我国房地产市场经济处于不平衡的状态，导致城市和区域之间房地产市场的恶性扩张，极不利于人民生活水平的提高和整体经济健康持续的发展。经济改革、城镇化的加速发展以及市场不断扩大化的需求等等一系列有利因素，促进了我国房地产行业的快速发展。但是在市场快速发展的同时，也引起了一系列的问题，比如房价增长过快、市场分化严重（一二线城市房价居高不下，三四线城市房价陷入高库存比的攻坚战中）、楼市趋于恶性竞争环境中等等。对于市场中出现的问题，国家也出台过一些调控政策进行调控，虽然有些政策起到了一定的作用，但也有很多问题没有得到解决。那么对于中国房地产市场未来的发展和趋势，我们应该从以下几个方面去思考和采取相应的对策。一、我国房地产市场消费者需求分析作为一种商品，从本质意义上说房地产价格是由供给和需求因素决定的。但房地产商品和房地产行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。由于对房地产需求的不同和消费者收入以及经济水平不同，房地产市场中存在几类不同的消费群体，他们对房地产产品有不同的需求，而影响房地产需求的主演因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；（3）相关物品的价格水平；(4)消费者的偏好；(5)消费者对未来的预期。当前我国房地产市场的需求大致可以分为生产性需求、消费性需求、投资性需求三种类型。其中，生产性需求是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者；消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右；投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。从目前房地产市场中我们可以得知，投资性需求在房地产市场占有很大比例，在房地产价格持续上涨的同时，已经把它当作一种投资商品，这种模式在一定程度上已经改变了市场中的供需平衡。图1投资性房地产市场供给需求曲线由图1可以看出，S代表供给曲线，D1、D2分别代表需求曲线，当投机购房者预期房价会上涨时，会增加其购买量，需求曲线表现为从D1向右移动到D2，对应的价格从P1上涨到P2，成交量由Q1增加到Q2，房地产市场的非均衡性特征在这里得到明显的体现。二、房地产供给与开发现状1.房地产供给分析地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商价值的实现取决于供给和需求的统一。储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。2.房地产开发现状图一商品房销售指数图二房地产投资开发指数资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理房地产市场近年来高速增长趋势不在，行业改革加转型需求加大。从图一、图二可以看出2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。图三国房景气指数数据来源：国家统计局，中国产业信息网整理国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100为景气空间，低于100为不景气空间。该指数在去年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行，2015年5月国房景气指数92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年1-5月房地产开发投资资金来源累计45966亿元，同比下降1.6%。从上面几组数据可以看出，在经过长达十年的房地产黄金时期，在近期有所回落，虽然说在2015年的下半年有温和的回升，但是仍然不改房地产下滑的趋势。需求的下降以及经济发展的下滑，导致房地产高库存，在未来一两年甚至几年内都将是以去库存为主的开发模式。一、房地产市场未来发展趋势尽管经济增速的下滑和库存的快速增长，导致需求短暂回落，但未来一段时间中国房地产市场还有一定的发展空间。根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在较大的住房需求缺口。但是经过一段长期的发展和摸索，未来中国房地产市场不会像前一段时间那样野蛮式的增长，一定是循序渐进，以市场细分的模式增长。1.市场不断细分市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。　因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。2.开发企业的细分经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。市场的规律再次告诉我们，一旦行业发展进入成熟期后，只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，必将不断地被边缘化，甚至改行出局。3.产业和商业模式的细分随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。尽管市场不断分化，供需结构不断矛盾化，区域价格差别化不断扩大，但是整体市场将是以稳步增长的趋势发展下去。房价将逐步趋于理性，政府的有效调控，避免房地产泡沫的风险，促使房地产市场平稳健康的发展；未来将会有更多的保障房措施出台，以保障中低收入人口的住房需求；楼市的黄金十年已然过去，我们迎来的将是地产白银时代，创造一个合理、健康、稳步发展的房地产市场将是未来十年的一个大趋势。

房地产经济目前在国内是什么地位，今年7月30号的中央会议上已经做出了强调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。然而我国经济总体上对房地产行业的依赖不是一天两天实业兴国的口号已经喊了出去，为了响应号召也应该将更多的资金投入到实体经济上面去首先的问题是，房地产算实体经济吗？认为是实体经济的人觉得，房地产是一个涉及链条非常广泛的产业，从建筑原料，到各户装修，再到物业服务等，直接或间接拉动中国经济增长，是经济的中流砥柱。还有，如果没有房地产，基建（比如地铁、桥梁等）很难收回成本，就没有如此迅速的基建投资，也就没有中国经济的腾飞了。而认为不是的人则觉得，房屋从生产到销售的过程都是由其他公司完成的。开发商只是资金的提供者，开发商的能力和任务就是融资，所以，房地产业属于金融行业，当然也就不是实体经济。国家发改委印发《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金〔2018〕1806号)。在《通知》里，明确把房地产列为第四类企业，把房地产划归为实体经济范畴。当然舆论所提及的非实体经济论调，更多是炒房带来的泡沫。然而今年，开发商所处的环境已经与以往不同，房地产作为资金密集型行业，对资金的敏感度极高，所以当信贷、信托以及发债全面收紧后，开发商的日子是越来越不好过了。然而实体经济并不好做。国内经济增速近年来逐步回落、技术难以升级换代的传统行业、居民消费能力的挤压等等，都让实体经济在发展中不是很顺利。那么从房地产行业克下来的资金投入到实体经济中去，符合国家的政策，然而有一个残忍的数据是，房地产行业的平均利润基本上都在10%左右，而我国的实体经济平均利润基本上都在2.5%左右。实体经济的发展，任重而道远，而将更多的资金投入在实体中，是符合一个更加健康的经济发展趋势，努力让实体的利润能够达到全世界的平均水平5%。我国经济学家郎咸平就提出，我们要振兴我们的实体经济，不能再让房地产牵着我们的鼻子走了。而曾经的房产鼻祖李嘉诚也说，房价对于普通人的伤害实在是太高了，所以未来的几年我更加看好实体经济的发展。

近日，上市房企年报密集发布，房企业绩普遍上涨乏力，行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力，多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长，还是积极寻找新的业务增长点，房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。“活下去”。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张，但随着我国房地产调控长效机制不断完善，房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但销售额增幅在逐步告别高增长，进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下，聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。行业集中度不断上升千亿元房企数量达到30家2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园全年销售额纷纷突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。但在调控政策从紧的环境下，房企普遍出现业绩上涨乏力现象。年报显示，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速同比均有所放缓。虽然2018年碧桂园权益销售额增长高达31.25%，但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。克而瑞研究员朱一鸣分析说，2018年以来万科销售规模增速放缓，同比业绩增幅较其2016年、2017年40%和45%的水平有显著下降。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距。相较于万科，2018年，恒大主动深化战略转型，由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变，从高速增长转向适度增长，近两年销售额复合增长率稳定在10%左右。在增速放缓的同时，房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，随着“因城施策”逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显著。在企业方面，百强房企市场集中度继续提升，年内千亿元房企数量达到30家，创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。报告指出，2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百强房企销售规模增长28.94%，前50强房企销售规模占全行业51.95%。在货值集中度方面，51%的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发，正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型。速度可以慢质量一定要高房屋产品力将成企业竞争主方向在高集中度、增长放缓时代中，房企更需向精细化运营要效益。数据显示，2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13，较2017年出现较大降幅；整体流动资产周转率为0.13，同比下降；总资产周转率为0.11，降幅较小。三大运营指标总体处于近6年来较低水平。随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷。虽然整体去化率在回落，但具体到个案，表现差异很大。地段依然是核心因素，部分热门板块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品，购买力依然存在。为此，高周转的标杆性企业主动提出提质控速，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度下降。“2018年，房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调。但是，从增长质量上来说，比前几年有了一定程度的提高。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱说。丁祖昱表示，随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。在此情况下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力提升，向高质房企发展。同时，近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构，降低人员成本，并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外，实行员工激励，加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议，但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。“现在房地产领域在营销过程中数字化运用得比较好，但在建造过程中的数字化仍比较落后。未来，要使房地产设计、建造、运营全过程实现数字化覆盖，才能达成从粗放型发展走向高质量发展的目标。”中国房地产业协会会长冯俊说。房企争相“不务正业”文化与科技赋能成为产业转型选择机器人、新能源汽车、健康养生、文化旅游……这些原本与房地产开发关系不大的产业，如今都被房企视为未来业绩的重要增长点。今年初，融创围绕“地产+”美好生活，全新布局四大战略板块，融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。“未来，在坚持以地产为核心主业的基础上，融创将继续提升服务，布局文旅与文化，致力于成为中国家庭美好生活整合服务商。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上，融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级。在融创看来，文旅板块将成为企业未来新的价值增长点，力争未来3年到5年内打造成在行业内具有竞争力的品牌。汪孟德指出，公司将坚持长期运营策略，持续提升文旅产品与客户服务。截至目前，融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业，地产、农业、机器人成为其目前的3大重点发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门，未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。在地产主业高质量增长的同时，恒大多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布，恒大多元产业布局已经全面完成，形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，未来5年内恒大不会再涉足其他领域。专家表示，随着房地产行业增速放缓，文化与科技赋能成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来，大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。来源 / 经济日报记者 / 王轶辰来源：经济日报