房地产健康发展调研报告

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

6月7日，碧桂园(02007)发布的销售月报显示，2019年5月，该公司及其附属公司，连同合营公司、联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约543.3亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约582万平方米。据了解，2019年以来，虽然房地产市场严厉调控的趋势未改，但碧桂园仍取得权益销售额每月环比增长的良好表现。根据克而瑞的统计，2019年前5月，碧桂园的全口径销售金额稳居行业首位。在2019年以来的节点上，属于专业选手的“全马”已经开始。在这个对企业竞争力提出更高、更全面要求的赛段，碧桂园已经奔跑在新的赛道上。据悉，2019年，该公司提出了“提升全周期综合竞争力”的发展目标与战略规划，在销售业绩稳健增长的基础上，进一步提升安全、质量、效益等指标，并通过多种管理举措为项目一线赋能，让项目为市场和客户创造价值。销售势头向好预收账款行业最高2019年，中国的房地产市场“稳”字当头。来自国家统计局的数据显示，1-4月份房地产投资同比实现了11.9%的平稳增长。国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房地产投资平稳增长背后的原因，一方面是新开工面积保持了平稳较快增长，另一方面是对房价未来预期比较稳定，这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。与之相呼应的是，房地产企业的销售业绩也凸显了“稳健”的特点。克而瑞指出，在权益口径下，从单月来看，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。龙头房企在业绩的稳定性方面表现更为出色，例如，碧桂园5月实现543.3亿元的权益销售金额，环比增速15%，高于行业平均水平。基于行业预期稳定的判断，碧桂园积极在土地市场收购优质资源，为公司的长远发展蓄力。实际上，截至2018年12月31日，该公司国内已签约或已摘牌的权益土地储备已达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可以满足未来三到四年的业绩增长需求。稳健增长的销售业绩和丰富土储令碧桂园的成长充满想象空间，而高达6627亿元不含增值税的已售未结算收入则成为该公司平稳度过行业周期的重要保障。亿翰智库在一份研究报告中表示，预收账款作为营业收入的先行指标，揭示了房企营业收入的增长动力，2018年龙头房企销售金额的快速提升，使得财报中预收账款科目出现大幅增加。其中，TOP20中的大部分房企业绩锁定率几乎均在100%以上，碧桂园更是位列2018上市房企预收账款排行榜首位。多管齐下提升全周期综合竞争力这两年关于房价的政策，国家一直强调的就是持稳，今年在房价刚有上涨苗头的情况下，出台的政策很好地遏制了房价上涨。业内较为普遍的看法是，随着政策调控的不断优化，未来房价会逐渐趋于稳定，并且房地产行业也会以更健康的方式发展。未来5-10年，中国房地产行业的销售金额仍将保持在十几万亿元的水平。维持行业销售规模高位运行的动力有三个：一是城镇化率至少还有15%的提升空间;二是改善需求还将持续释放;三是房子还是资产配置的核心方式，在家庭资产中占比近8成。但在这样一个总量相对稳定的时代，房地产行业的竞争格局也将发生深刻变化，唯规模和速度论的衡量方式已经不再适用，属于业余选手的“半马”将落下帷幕，专业选手将在“全马”的舞台上展开新一轮的竞赛。作为专业选手中的佼佼者，龙头房企为应对赛道切换而进行的战略升级早已提上日程。据了解，碧桂园正在自上而下的开展一场“提升全周期综合竞争力”的深度调整和变革。在6月内部管理会议中，碧桂园集团董事会主席杨国强透露，该公司有几款建筑机器人已经在工地试用，这会带来很多改变，在安全、质量、效益上都会有极大的提升。此外，该公司还通过拆掉部门墙、精简审批流程、总部职能下沉、纵向轮岗等管理举措为项目一线赋能。具体而言，就是做好授权下放和流程简化，一切以项目为中心，做到权力、责任、利益相结合，将激励向项目倾斜，让项目为市场和客户创造价值。业内人士认为，中短期内，房地产行业政策环境大概率是松紧并举的新常态，户籍制度改革有望带来新一轮人口红利，但“一城一策”也给房企的投拓和营销策略带来更大考验，全面提升产品竞争力、职能和决策下沉将有助于碧桂园适应更复杂多变的市场环境，激发项目活力，塑造领跑新赛道的制胜优势。

政府工作报告说，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

中新经纬客户端8月12日电 题：《盛松成等：如何理解房地产市场的健康发展？》作者 盛松成(上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长)宋红卫(同策房产咨询股份有限公司研究员)汪恒(同策房产咨询股份有限公司研究员)2019年7月30日，中央政治局会议再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并强调落实房地产长效管理机制，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。应如何理解政治局会议对于房地产市场健康发展的精神？房地产调控不是压制房地产市场的发展，而是使房地产市场发展相对可控，与整体经济发展水平相适应，供给和需求相协调。长期来看，这也将促进中国经济的健康持续发展。如何理解房地产市场健康发展本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在2018年末全国住房城乡建设工作会议上，住建部有关负责人就表示，对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。因此，“稳”是房地产市场健康发展的重要评判标准。也就是说，房地产市场稳定与否要从地价、房价、预期以及影响这三者的因素来判断。笔者曾在今年4月撰文，提出要警惕新一轮房价上涨。当时，从房价变动趋势看，房地产市场出现了回暖迹象。我们认为，为了中国房地产市场持续健康发展，必须坚持房地产调控不动摇，巩固得来不易的调控成果，绝不能半途而废、重蹈覆辙。随着中央政治局4月19日召开会议，强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，房地产市场已明显降温。6月份，一、二、三线城市新建商品住宅价格同比分别增长4.4%、11.4%和10.9%，增速已分别较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。经济稳定发展与房地产市场健康运行二者是统一的、一致的。一段时间以来，中国房地产业利润高于其它实体经济，坚持调控有利于使房地产业的利润逐步接近其它行业，资金更多地流向其它实体经济，而经济的发展也将促进居民收入的增长。因此，中国在控制房地产业的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，不断缩小房价收入比，这将使中国避免美国、日本等地曾经发生过的房价暴跌式调整，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。此外，房地产市场健康平稳发展，对经济增长也具有带动作用。按照广义房地产业增加值对GDP的贡献来测算，中国目前房地产的贡献率比较高，仍然是经济平稳运行的重要组成部分。即使是经历过房价泡沫破灭的日本，房地产对其经济的贡献率也依然较高，在13.5%左右，而美国约为14.5%。房地产投资合理增长是房地产市场健康发展的基本条件本次政治局会议提出当前我国经济发展面临新的风险挑战。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%，其中一季度增速为6.4%，二季度为6.2%。从上半年消费、投资和净出口看，三者对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。制造业投资、基础设施投资和房地产投资是固定资产投资的三大主要组成部分，合计占比超过80%。从2019年上半年投资增长情况来看，制造业投资增速为3%(1-5月份为2.7%)，基础设施投资增速为2.95%(1-5月为2.6%)，边际上均出现改善，而房地产业投资增速为10.9%(1-5月为11.2%)。尽管制造业投资和基建投资已有所回升，但未来可能面临着要对冲房地产投资下行的问题。房地产投资主要包括建安工程部分和土地购置。在理论上房地产投资的下降会导致新开工、施工及土地购置的下降。住宅新开工面积6月份增速较5月份下降0.9个百分点，住宅施工面积和土地购置费的增速也分别下降0.1和3个百分点。如果房地产市场投资继续下行，将会造成土地购置减少，新开工面积及施工面积下降，最终的结果就是房地产市场供应量的下降。房地产市场投资与库存之间存在较强的关联。通过交叉相关量化分析，可以看出房地产市场库存滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间。也就是说房地产开发投资的下行在1.5-2年后将会导致低库存情况的出现。房地产开发投资与商品房待售面积之间的关系。2019年6月份中国商品房和商品住宅的库存面积为5.02、2.32亿平米，均低于2014年同期调控开始放松时的水平(商品房和住宅库存面积分别为5.44、3.59亿平米)。整体看来，调控政策已有较长时间没有继续加强，这表明调控政策已经基本达到目标，当前市场投机需求基本得到遏制，刚需和改善已经成为需求主体。在这种情况下，商品住宅库存仍持续下降或可以表明当前中国居民的合理居住需求可能大于实际供给。如果当前的供需格局不改变，商品住宅库存可能会持续下降。对比2014年6月，中国当时商品住宅的去化周期为5.07个月(按6个月移动平均月度销量计算，下同)，2019年6月已经下降为2.11个月。央行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告》中指出，房价上涨所导致的居民杠杆率每上升1个百分点，社会消费品零售总额增速就下降0.3个百分点。合理的房地产开发的投资增加是扭转短期供需格局和稳定预期的有效措施，短期房地产市场的稳定是长期稳定的基础。因此可见，保持房地产开发投资适度增长与“稳地价、稳房价、稳预期”是高度一致的，其内涵体现的就是“供需相结合的调控思路及预期调控对于稳定房价的重要性”。从短期来看，中国近期出台的很多政策都涉及到房地产业，进一步扩大了对于房地产业的整体投资需求；从长期来看，中国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国家人口发展规划(2016—2030年)，2030年中国城镇化率预期发展目标为70%(按照过去20年城镇化率年均提高1.31个百分点的增长速度，2030年基本可以实现70%的预期水平)，未来12年中国城镇人口将会增加1.46亿人。按照当前城镇居民人均住房建筑面积39平米(根据国家统计局2018年数据)，未来新增城镇人口的住房需求为56.70亿平米，城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平米。未来12年间城镇住宅总需求约为112.29亿平米(按照30年折旧则为186.40亿平米)。过去5年间，城镇住宅成交面积为64.79亿平米，未来城镇住宅需求是过去5年间的1.73倍(按折旧期限30年计算为2.88倍)。除了住宅投资需求外，中国还有大量其它的房地产开发投资需求。中国人口城镇化的持续推进必然会带动城市商业需求的增加，同时，居民生活水平的提升带动的消费升级同样会产生大量的商业需求，这些都需要持续的商业地产开发投资才能得以满足。而随着老龄化和居民消费升级的进一步发展，以养老地产和旅游地产为代表的产业地产同样需要大量的资金投入。要保障房地产开发投资的合理增速，房地产市场和整体经济才能长期健康发展，这也是中国房地产市场长效调控机制的重要组成部分。保持房地产市场健康发展的五点建议保持房地产投资开发的合理增长绝不意味着短期内刺激房地产，而是着眼于促进经济长期稳定发展的需要。为此，我们提出以下五点建议：1、加强房价预期管理。2018年10月，我们就提出房价预期调控的重要性。预期管理是稳房价、稳地价、稳预期的重要一环。预期的稳定可以平抑市场波动，稳定当前地价，降低投机的获利空间，遏制市场投机行为，降低房屋的投资属性，实现房住不炒的政策目标。在总体需求不发生大量下降的情况下，稳预期就离不开供给端发力，而维持房地产开发投资的合理稳定增长就是供给端调控的重要手段之一。同时，不将房地产业作为短期经济刺激的手段也意味着房地产业在长期经济发展中必然要实现与整体经济的协调，防止大起大落式的发展模式，这也将稳定当前房地产市场预期。2、坚持房地产市场调控不放松。要坚决贯彻落实“房住不炒”的政策基调。实际上，房价基本稳定，哪怕是小幅下跌也不会对经济增长产生较大影响。保持房地产开发投资的合理增长，能够增加供给来满足刚需和改善群体的需求，实现房地产投资和房价稳定的良性循环。同时通过平抑房价进一步打击房地产投机需求，实现房地产调控的三稳目标。3、以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展。实践证明，供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。供给稳定，能保证房价的稳定，进而确保预期和地价的稳定，供需调控相结合能实现房地产业的健康发展。4、执行调控政策的同时合理解决房企正常融资。2019年6月房企开发资金来源增速为7.2%，比5月份下降0.4个百分点。严控房企违规融资完全应该，与此同时满足房企正常、合理的融资需求，以保证合适的投资水平。要积极响应“一城一策、因城施策”的政策方针，对于人口仍在持续流入，产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求；对于人口持续流出，产业基础较差的城市，要严控资金流入，甚至加大调控力度，规避相应的风险。对于国家政策扶持的重点领域相关的房地产项目也要予以积极支持，同时要严格按照住建部的要求对消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。地价和房价的稳定是预期稳定的根本，这样，房地产业就不会成为短期刺激经济的工具，进而实现房地产业的健康发展。5、积极构建与完善房地产市场长效机制。长效机制是中国房地产业长期健康发展的重要条件，目前已经进入实施与试点阶段。长效机制的建立有助于改变政策实施的动态不一致现象，有效遏制房地产市场的短期行为，精确调控地价和房价，为落实好“一城一策、因城施策、城市政府主体责任”创造条件，促进房地产市场和整体经济的健康协调发展。(中新经纬APP)中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。本文不代表中新经纬观点。

齐鲁晚报齐鲁壹点记者 谷婉宁 王皇 李庆斌 赵夏晔 摄影记者 王媛3月12日，在“住房消费 健康发展”主题座谈会上，济南市住房和城乡建设局有关负责人进行了总结发言。该负责人说，众所周知，住房问题是衣食住行中最重要的一项，关乎老百姓切身利益，尤其房地产业行业是济南市重要产业之一。自2016年以来，针对局部区域市场过热的现象，济南市连续4次出台了限购、限价、差别化信贷、限制转让等措施，积极引导市场解压降温，销售价格逐步企稳，住房消费趋于理性。“济南市房地产市场平稳健康发展的长效机制，就是现在执行的一城一策试点的初步建立和完善，标志着济南市的房地产业进入了一个科学发展的阶段。”该负责人指出，2020年，济南市房地产市场呈现了量增价稳的态势，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标，落实了一城一策的责任。同时，济南市住房租赁市场的发展试点工作也先行先试，在全国率先构建完备的政策体系，其中创新了商改租、公改租的房源模式，突破了改建非居住房屋建设用地规划性质的难题，经验做法被新华社等央媒报道，并在住建部专题会议上作典型发言。“总的来看，济南的房地产市场是比较健康的，下一步还要多措并举，保持房地产市场健康稳定发展。”该负责人说，一是继续落实好一城一策，保持调控政策的连续性和稳定性。二是继续推动住房供应市场的试点工作，更加细化、深化租赁政策等措施，全面推动住房租赁市场的发展。三是强化房地产市场监管，通过加强工程质量的管理，提升房屋建筑品质，规范商品房交付验收等流程，完善房地产市场全周期管理。四是进一步稳定房价预期，密切监测市场变革，加强房地产市场的专项调研，继续做好政策储备，加强市场引导，营造健康的市场舆论环境，稳定购房者的信心和市场预期。“我们希望继续与齐鲁晚报齐鲁壹点合作，从维护市场秩序，保障购房者合法权益的角度，为共同监督、营造一个良好的房地产市场环境而努力。”该负责人表示。

来源： 新华社住房和城乡建设部副部长倪虹近日带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况时说，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。倪虹指出，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。倪虹强调，要坚持问题导向，加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。要完善调控机制，加强住房和人口、土地、金融政策协同，形成政策合力。要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳运行。要大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，加大土地、财税、金融支持力度，增加保障性租赁住房和长租房供给，多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。

来源：一财网10月21日，在2020金融街论坛年会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜发表讲话。潘功胜指出，下一步，央行将认真履行宏观审慎政策牵头职责，在实践探索中不断健全符合我国国情的双支柱调控框架，支持形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。潘功胜称，将完善系统性风险监测评估体系。重点健全房地产金融、外汇市场、债券市场、影子银行以及跨境资金流动等重点领域宏观审慎监测、评估和预警体系，分步实施宏观审慎压力测试并将其制度化。潘功胜指出，要加强系统重要性金融机构和金融控股公司监管。强化系统重要性银行监管。建立我国系统重要性保险机构、证券机构宏观审慎管理框架。制定系统重要性金融机构的恢复和处置计划。完善金融控股公司监管配套细则，依法依规、稳妥有序开展金融控股公司准入管理和持续监管。此外，潘功胜称，人民银行会同银保监会制定了《系统重要性银行评估办法》，明确了我国系统重要性银行的评估方法、评估范围、评估流程，从规模、关联度、可替代性和复杂性四个维度确立了我国系统重要性银行的评估指标体系，目前已完成对外公开征求意见，拟于近期发布。讲话全文如下：中国宏观审慎政策框架建设与管理实践 ——中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2020金融街论坛年会上的讲话尊敬的各位来宾：大家下午好！刚才刘副总理作了重要讲话，对于我们正确认识当前形势，更好地服务实体经济、防范化解金融风险、深化金融改革开放具有重要指导意义，我们将在国务院金融委统筹指导下,认真抓好贯彻落实。下面，我就“中国宏观审慎政策框架建设与管理实践”，给大家做个汇报。2008年国际金融危机发生后，国际社会对危机的成因和教训进行了深刻的反思，认识到金融机构的个体稳健并不代表金融系统的整体稳健，维护系统性金融稳定，需要弥补微观审慎监管的不足，防范金融体系顺周期变化以及风险跨机构、跨市场、跨部门和跨境传染带来的系统性金融风险，并尽可能提前采取针对性措施。2008年金融危机以来，在G20框架内，金融稳定理事会（FSB）、国际货币基金组织（IMF）、国际清算银行（BIS）、巴塞尔银行监管委员会（BCBS）等国际组织和主要经济体，致力于改革完善金融监管体制，其中，核心内容就是建立健全宏观审慎政策框架，加大宏观审慎政策实施力度，从而增强全球金融体系的韧性和稳健性，提高应对冲击的逆周期调节能力。此次新冠疫情发生以来，主要经济体普遍采取降低逆周期资本缓冲、流动性要求等政策举措，及时释放宏观审慎政策缓冲，发挥了良好作用。据国际金融协会统计，截至2020年8月，包括G20成员在内的33个国家和地区，针对银行部门共实施了500多项审慎政策措施以应对疫情冲击，其中具有宏观审慎特征的政策措施占比达到60%左右。我国在宏观审慎政策方面的探索实践起步较早。2003年，人民银行在房地产金融领域首次引入最低首付比例政策，并根据形势变化，多次逆周期调整最低首付比例要求。2010年，人民银行引入差别存款准备金动态调整机制，并于2016年升级为宏观审慎评估（MPA），将信贷投放与金融机构资本水平及经济增长相联系，有效促进了货币信贷平稳适度增长。党中央、国务院高度重视宏观审慎管理工作。2017年第五次全国金融工作会议提出，要以防范系统性金融风险为底线，加强宏观审慎管理制度建设。党的十九大报告提出，“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”。2019年初，党中央、国务院批定的机构改革方案，进一步明确了人民银行负责宏观审慎管理的职能，牵头建立宏观审慎管理框架，统筹监管系统重要性金融机构、金融控股公司和重要金融基础设施，并批准设立了宏观审慎管理局。近年来，我们认真履行党中央、国务院赋予的职责，重点开展了以下工作。一是建立我国宏观审慎政策框架。立足我国实际，借鉴国际组织和主要经济体实践经验，研究编制《宏观审慎政策指引》，围绕政策目标、系统性风险监测评估、政策工具箱，政策传导等要点，健全宏观审慎治理机制，探索建立具有中国特色的宏观审慎政策框架。2020年9月，人民银行会同银保监会正式建立我国银行业金融机构逆周期资本缓冲机制，初始缓冲资本比率设定为0。二是有序推进系统重要性金融机构监管。2018年11月，人民银行联合监管部门发布了《关于完善系统重要性金融机构监管的指导意见》，确立了我国系统重要性金融机构监测、监管和风险处置的总体制度框架。在总体制度框架下，人民银行会同银保监会制定了《系统重要性银行评估办法》，明确了我国系统重要性银行的评估方法、评估范围、评估流程，从规模、关联度、可替代性和复杂性四个维度确立了我国系统重要性银行的评估指标体系，目前已完成对外公开征求意见，拟于近期发布。正在制定《系统重要性银行附加监管规定》，从附加资本、杠杆率、大额风险暴露、公司治理、恢复和处置计划、信息披露和数据报送等方面对系统重要性银行提出监管要求。评估办法和附加监管规定发布后，我们将会同银保监会，认真开展评估工作，及时发布我国系统重要性银行名单及配套附加监管实施方案。此外，为健全我国银行业风险处置机制，我们起草了《全球系统重要性银行总损失吸收能力管理办法》，对我国全球系统重要性银行总损失吸收能力比率、构成及监督检查、信息披露等提出要求。目前正在向社会公开征求意见。三是加强金融控股公司监管。2020年9月，国务院发布《关于实施金融控股公司准入管理的决定》，明确非金融企业控股或实际控制两类或者两类以上金融机构，具有规定情形的，应当向人民银行提出申请，经批准设立金融控股公司，并接受监管。人民银行发布了《金融控股公司监督管理试行办法》，遵循宏观审慎管理理念，坚持总体分业经营为主的原则，以并表为基础，对金融控股公司资本、行为及风险进行全面、持续、穿透式监管。四是开展重点领域宏观审慎管理。2020年2月，人民银行等六部委联合印发《统筹监管金融基础设施工作方案》，明确将金融资产登记托管系统、清算结算系统、交易设施、交易报告库、重要支付系统、基础征信系统等六类设施及其运营机构，纳入统筹监管范围，统一监管标准，健全准入管理，优化设施布局，健全治理机制。推动完善房地产金融宏观审慎管理。根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价和稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。探索开展跨境资金流动宏观审慎管理。根据外汇市场和跨境资金流动形势，动态调整外汇风险准备金率和全口径跨境融资宏观审慎系数。相比货币政策，宏观审慎政策的理论与实践总体上起步不久，各国宏观审慎政策框架都还在不断健全完善。下一步，我们将按照党中央、国务院决策部署，在国务院金融委的统筹指导下，认真履行宏观审慎政策牵头职责，在实践探索中不断健全符合我国国情的双支柱调控框架，支持形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。一是持续健全宏观审慎政策框架。适时发布《宏观审慎政策指引》，完善我国宏观审慎政策的总体设计和治理机制。继续加强重点领域宏观审慎管理工作，不断丰富宏观审慎政策工具箱并制定工具启用、校准和退出机制。二是完善系统性风险监测评估体系。重点健全房地产金融、外汇市场、债券市场、影子银行以及跨境资金流动等重点领域宏观审慎监测、评估和预警体系，分步实施宏观审慎压力测试并将其制度化。三是加强系统重要性金融机构和金融控股公司监管。强化系统重要性银行监管。建立我国系统重要性保险机构、证券机构宏观审慎管理框架。制定系统重要性金融机构的恢复和处置计划。完善金融控股公司监管配套细则，依法依规、稳妥有序开展金融控股公司准入管理和持续监管。四是做好宏观审慎政策与其他政策的协调配合。加强宏观审慎政策和货币政策、微观审慎监管政策的协调配合，充分发挥政策合力。加强宏观审慎政策与财政政策、产业政策、信贷政策等的协调配合，增强金融服务实体经济能力。最后，预祝本届金融街论坛取得圆满成功！谢谢大家！

3月5日上午，国务院总理李克强在《政府工作报告》中对2017年房地产情况进行了总结并提出2018年的展望。2018年政府工作报告中提到，在因城施策分类指导下，过去一年，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。在统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中显示，无论是15个热点城市还是70个大中城市整体新建商品住宅价格环比上涨的城市减少，环比上涨的幅度下降。同时，三四线城市同比环比涨幅均回落。2017年被称作楼市的调控年，调控政策密集出台，政府推出了一系列因城施策、限购、限贷、限售、租购并举、共有产权房等一系列调控措施。统计数据显示，楼市表现与城市调控政策力度同向。在接下来的2018年，楼市调控和房价又将会如何表现？政府工作报告指出，楼市调控政策力度在2018年依然会持续，依然朝着建立房地产平稳健康发展的长效机制迈进。具体在政府工作报告中提出了稳妥推进房地产税立法，中原地产首席分析师张大伟认为这表明房地产税落地的速度在加快，但要稳妥推进可能还需要一定时间，3年内落地可能性不大。同时，在更好解决群众住房问题中，政府工作报告重申了“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”关于房价方面，政府工作报告中透露出去年接力的三四线城市在2018年仍将保持坚挺，但在热点城市，住房租赁市场、共有产权房等政策传达的政策预期表明这些城市房价很可能不会放开大涨。具体看，政府工作报告提出“启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”棚户区改造是2017年促进三四线城市去库存加速的一个重要政策。根据中信建投房地产团队的调研，棚户区改造也是三四线城市房价上涨的一个重要原因。多位行业内人士称，在新的三年棚改攻坚计划下，三四线城市在2018年仍会坚挺。 在热点城市中，除“限”字当头的一系列政策外，2017年在发展住房租赁市场、租购并举制度等政策下传递出房地产市场的重要转变，也降低了房价大涨的预期。另外，政府工作报告还提出健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。这表明降杠杆、抑制楼市高烧仍然是房地产调控的重要方面，在当前房地产调控大背景下，投机炒房的需求有望继续下降。

来源：金融界网站最近，无论是中央经济工作会议的文件，还是中央领导人的讲话，都在一而再再而三地强调“要稳妥实施房地产市场健康发展长效机制方案”。早些时候，市场一直认为中央政府的政策文件不太讲房地产市场了，意味2019年房地产市场宏观调控政策将全面松绑。但是，实际情况与相相反，中央领导人最近则一直在强调要建立起中国房地产市场健康发展的长效机制，何也？ 这是因为，就目前中国的房地产市场实际情况来说，十几年来政府对房地产市场宏观调控从来也没有停止过，但国内房地产市场越是调控，其房价越上涨，许多城市的房地产泡沫越是被吹大。一线城市的房价，对于90％以上的绝大多数人来说，他们对购买住房已经是连想都不敢想的事情了，更谈不进入市场购买。即使中央政府在2016年提出中国的住房市场“只住不炒”的市场定位，并把这一原则写入十九大报告。但是，“只住不炒”市场定位原则强调归强调，但实际上落实仍然是非常遥远。这也就使得尽管2016年以来中国各级政府出台了一系列的房地产调控政策，但各地的房价仍然还是在上涨，特别是三四线城市的房价2018年还出现了快速上涨。中国的房价只涨不跌一直成为神话。在一个房地产泡沫吹得巨大、房价顶在天花板上的市场，在一个购买住房以投机炒作为主导的市场，所出台的房地产调控政策只是让房价上涨而不下跌，那么这些房地产调控政策要让房地产市场回归到“只住不炒”市场定位上来，那是根本不可能的事情，也无法建立起中国房地产市场健康发展的长效机制。如果这样，中国房地产市场的泡沫最终只会破灭，并由此引发金融危机。所以，就目前中国的房地产市场现状来说，让房地产市场建立起健康发展的长效机制是非常重要的。 就目前中国的房地产市场现状来说，要建立起中国房地产市场持续健康发展的长效机制就得从以下几个方面入手。一是要在清楚的“只住不炒”市场定位的原则上，完全摆脱早几年学香港的房地产市场“高地价、高房价、严重投机炒作”的发展模式，把住房严格区分三个完全隔离的市场，即完全保障性住房市场（占比20％），这个市场由政府公共财政建造住房来保障绝对低收入居民的居住问题；完全的住房消费市场（占60％），这块市场的住房由政府及农村集体供应土地，通过市场的机制建筑住房。但所建造的住房只能用于消费，在这个市场购买的住房可以自由交易，但住房交易出现的任何收益都得通过严厉的税收机制收回。以此完全去除房地产市场的赚钱效应；最后一块市场是所建造的住房既可用于投资也可用于消费的市场（占比不得超过20％）。这块市场包括了高档性住房市场、租赁性住房市场等等。这个市场基本上完全是市场价格机制来运作，并用有效的税收政策鼓励住房租赁市场的发展，用相应的税收政策限制高档住房过度炒作。所以，房地产市场发展模式调整，是当前中国房地产市场持续健康发展长效机制确立的第一步。 二是政府要全面清除当前国内房地产市场政府无所不用其极的行政性的调控政策。而这些行政性的房地产市场的调控政策，则是中国房地产市场十几年来房地产市场调控政策出台越多，其房价上涨得越快的根源。可以说，在一个购买住房就能够赚钱、购买住房投资已经成了一种宗教，房价只涨不跌的市场中，各种行政性房地产调控政策对住房投机炒作者来说，除了增加他们投机炒作成本之外，对限制房地产投机炒作的作用是十分有限的，投机炒作者都有办法来破解这些行政性房地产调控政策。反之，这些行政性房地产调控政策还可能成为影响房价只涨不跌预期的重要因素。 三是为了落实房地产市场“只住不炒”的市场定位，政府的房地产宏观调控要从经济杠杆入手，即通过房地产的信贷政策及房地产的税收政策让国内的房地产市场真正转换到以消费为主导的市场上来。对于房地产的住房政策，就得通过住房按揭贷款首付比例及按揭贷款利率来限制投机炒作性住房。只要确定为购买的住房是为了投机炒作，就得全面提高首付比例及提高按揭贷款利率。同时，要用税收政策在事前、事中及事后把住房投机炒作及住房消费严格区分清楚。住房是投资炒作还是消费，在交易环节来判断是十分容易的。凡是购买获利就是投资炒作，而不在于一套住房还是几套住房。在这种情况下，就得用严格的税收制度把其获得的收益收回，让购买住房是无得可图，住房市场没有赚钱的功能，房地产市场才能够回到持续健康发展之路，国内房地产市场的长效机制才可建立起来。当前国内房地产市场及香港的房地产市场之所以问题重重，就在于没有用严厉的税收政策把房地产赚钱功能完全去除掉，房地产成了一种低风险的投资获利工具。如果中国的房地产市场不能够通过税收政策去除房地产的赚钱功能，那么国内房地产市场是不可能走上持续健康发展之路的，房地产市场长效机制也无法建立。这就是整个国内房地产市场及香港的房地产市场问题核心所在。