房地产行研

2018年行程过半，国际贸易摩擦不断升级，国内经济调结构去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续，上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿。与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。我们认为，所谓的“去地产化”，实际上是房地产逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接，将实体经济发展所需要的资金、人才、产业、税收等各种要素实现有效链接。这种新型链接，在当前形势下具有时代意义，对房企而言，是从开发商向综合投资服务商的重要切换，对国家而言，则是通过房地产的新型链接作用，促进实体经济发展，推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。本次年中重磅总结由保利地产战略研究院、保利投顾联合出品，报告分为两个部分。01聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质，是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。02聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。Part 1中长期行业发展机遇房地产成为一种新型链接中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。行业发展新机遇房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”房地产作为实体载体，可链接人、资本、产业，投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。当前房企“去地产化”浪潮的背后，实质是企业战略发展定位的升级，以捕捉行业中长期发展的新机遇。1新浪潮：“去地产”淡化“开发”角色，向“开发 +运营”战略升级房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。2新模式：产城融合发展下，房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。作为载体的房地产向实体经济融合发展，是房地产行业发展的新机遇，房企升级企业发展战略、推进这种“新型”资源链接的实现，将获得更广阔的发展空间。万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。房地产成为“新型”链接大背景土地供给侧变革——未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。1土地出让方式转变：政府以土地衔接资源导入倾向明显在产城融合发展统一导向下，各地土地招拍挂市场捆绑各类条件出让情况明显增多，多地实施“限房价、限地价、竞自持”，同时，将产业资源导入作为竞拍要求亦十分常见。房企导入产业发展资源成为拿地“敲门砖”，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇2土地供应结构性变革：构建政策性住房土地供应体系深圳二次房改：将供应端切分，意图重构住房供应体系深圳“二次房改”：明确供将住房需求划分为4类，对供应形式、供应对象、供应价格等方面均作了细化安排。人才住房与安居型商品房的交易模式设想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮点。设置封闭流转期防止短期套利行为发生，满足年限后，通过补差价的方式可上市交易，两类型产权仍可享有资产增值收益，但获利空间受到一定限制。北京共有产权房：先行实践供应端变革2017年北京出台正式文件，已推出38宗共有产权用地，约403万㎡，目前已有多个共有产权项目入市。在共有产权等新型市场制度建设上，政府充分借鉴98年房改的经验。一线城市供应端结构调整比想象中来得更快，北京共有产权项目入市经验表明操盘逻辑与商品房市场差异显著，房企开发模式需要适应调整。Part 2短期市场形势三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。而在当前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调整变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调整。关键变量分析：地产金融环境货币“放水”但非“漫灌”，行业资金紧绷形势难改善1趋势：不宜对宽松货币环境存过多期待当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，动因主要有二：对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。2企业策略：稳健财务抗行业风险房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。关键变量分析——三四线走势棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化1解读：货币化支持力度已预期减弱，不宜扩大影响棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。★2017.8 住建部等六部委住宅去化周期15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取实物安置2017.11 住建部联合国开行农发行 住宅库存不足、房价上涨压力较大地区，仍以货币化安置为主的2018年新开工项目，不予棚改专项贷款支持2018.1-4 山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县， 要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例2018.6 机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置2018.7 住建部棚改会议 ① 2018年将持续推进棚改② 货币化安置并未取消③ 明确提出棚改不搞一刀切，强调因地制宜推进货币化安置，去化周期15个月以下、房价涨幅压力大地区以实物安置为主2作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素棚改力度全国差异显著，山东棚改规模冠于全国，河南、贵州、湖南紧随其后，而东南部沿海地区棚改规模普遍偏小、货币化安置力度也较弱，尤其以广东、福建为代表，广东棚改规模全国居末、货币化安置占比不足两成。棚改货币化影响不应一概而论。2017年棚改货币化安置力度较大的省份中，大部分高于全国商品住宅销售增速平均水平5.3%，例如江西、河南、贵州等省商品住宅销售增速超10%；但山东、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅销售增速却并未超越全国平均水平。可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。3趋势：多重因素共同作用下，三四线城市加速变化、走向分化三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。从需求侧可以分为以下三类：01外溢型三四线：调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。02依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遭受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。03内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析当前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的城市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。来源：保利地产（poly_realestate），本文已获授权，对原作者表示感谢。点击下面的小程序立即体验明源云租赁，让多业态资产运营一手掌握！

来源：时刻头条“金九银十”逐步进入尾声，应届毕业生的秋招正在紧锣密鼓地开展，对于尚未走出校园、对各行业认知较少的高校毕业生而言，如何选择高潜力的行业、寻找适合的行业方向成为他们最关心的话题。近日，智联招聘联合贝壳研究院发布《2020-2025最具发展潜力行业研究报告》（以下简称为《报告》）。报告显示，房地产行业位居最具发展潜力行业排行榜第二。其中，房地产经纪行业人才需求旺盛，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业水平。此外，房产经纪行业人才吸引力强劲，高学历、高收入将成为房地产经纪行业人才新趋势。迈入存量房新时代，房产经纪服务渗透率将超60％根据智联招聘近3年15大类行业25189万在线职位及32354万投递行为数据，《报告》显示，2020-2025最具发展潜力的五大行业分别为互联网/IT/电子/通信、房地产、制造业、金融业和专业服务。从需求指数来看，房地产、制造业、互联网行业人才需求潜力排名前三、从薪酬指数来看，金融业、房地产、互联网行业薪酬潜力排名前三、从吸引力指数来看，互联网、制造业、专业服务、批发/零售/贸易、房地产行业吸引力排名前五、从粘性指数来看，互联网、制造业、房地产行业粘性排名前三。作为房地产行业的重要分支，在广阔的居住市场空间下，房地产经纪行业的价值日益凸显。《报告》认为，国内一线城市已经进入房地产存量时代，北上深二手房交易占比近70％，未来将迎来存量的全国化；同时，房地产经纪服务的渗透率将由2019年的47.1％提升至2024年的62.2％。这一发展前景在房产经纪人才需求数据上也得到了印证，结合智联招聘2017-2020年房地产经纪行业346万在线职位及852万投递行为数据，《报告》发现在供需方面，2020年受疫情冲击，就业市场出现疲态，但房地产经纪行业2020年1-6月仍能提供67万个在线职位，近四年需求复合增长率达22％，远超全行业和房地产行业整体-1.19％和-2.21％的增长率水平。从岗位投递简历的来源来看，非房地产经纪行业投递简历占比超过70％，其中超过四成来自互联网、教育培训、咨询服务和证券期货等高端行业，行业吸引力极高。高学历、高收入成房产经纪人新趋势，贝壳找房打造行业实践样板通过监测智联招聘近3年房地产经纪行业346万投递行为数据，《报告》从人才需求质量和行业薪酬水平角度，对房地产经纪行业的人才发展趋势进行解读。新时代下，房产经纪人正朝着高学历、高收入趋势发展。2017-2020年，房地产经纪行业本科及以上人才需求占比由26.7％上涨到40.2％，房地产经纪行业整体人才质量提升需求迫切。在薪酬方面，《报告》显示，房地产经纪行业人才需求TOP20城市的平均年薪近12万元，比国家2019年平均薪酬水平高32％。同时，房产经纪企业发布的各学历职位薪酬均高于求职者期望薪酬，本科职位发布薪酬比求职者期望高34.3％，研究生职位发布薪酬比求职者高65.5％。而具体到个人来看，工作经验越长，沉淀价值越高，经纪人收入水平越高，收入增长速度越快。工作3-5年的经纪人平均年薪15万元左右，近四年复合增长率达7.5％，5-10年经验的经纪人平均年薪26万元以上，近四年复合增长率达6.1％，经验价值沉淀优势凸显。此外，《报告》以国内最大的线上线下房地产交易和服务平台为例，剖析了贝壳找房的最佳行业实践。在行业体量不断扩大、行业人才发展趋势向好的背景下，贝壳找房以数字化赋能经纪人，通过构建数字基础设施为服务者提供多元数字化工具，提升经纪人作业效率；另一方面，贝壳通过高学历准入、专业培训、从业体验和收入回报等方面竭力打造经纪人职业化。受疫情影响，2020年上半年大部分行业就业市场有所萎缩，但据贝壳研究院调研数据显示，全行业近八成经纪品牌未关店裁员反而逆势扩招。在此行业背景下，贝壳找房作为领军企业的表现尤为突出，2020上半年，贝壳平台帮助各新经纪品牌吸纳25万经纪人入职，而在人才的选用上，高学历经纪人逐渐成为贝壳找房的准入门槛。贝壳研究院数据显示，在一线城市，每10个经纪人约有3个本科及以上学历经纪人；北京、上海链家新招经纪人统招本科以上占比超90％。在受今年疫情影响，高校毕业生就业受阻的情况下，《报告》最后指出，建议广大求职者更新认知，重点关注未来具有高发展潜力的行业，综合考虑自身能力与行业发展等因素，选择最适合自己的职业发展方向。

图片来源@视觉中国文 | CricBigData，作者 | 克而瑞地新引力租赁住宅研究团队2017 年在「住有所居」的政策指引下，「租购并举」长效机制逐步建立，租赁相关政策密集出台，政府、房企、中介、金融机构等纷纷强势介入，国土资源部和住房城乡建设部相继推出了 18 个利用集体建设用地建设租赁住房的城市试点，租赁市场进入了发展的快车道。目前，租赁市场较为活跃的城市主要集中于京津冀、长三角、珠三角，不论是集中式公寓还是分散式公寓，近两年来在体量上都呈现爆发式增长。相比较京津冀区域北京的「一城独秀」，珠三角区域深圳、广州的城中村历史遗留问题，长三角在发展租赁市场的道路上阻力较小，市场化程度较高。因此，本文选取长三角区域内政策力度最大、公寓聚集度最高的三大热点城市——上海、杭州、南京，对其租赁市场的发展情况进行分析，一窥长三角区域租赁市场的状况。区域市场现状租赁政策引导，多渠道、多元化主体增加供应在「租购并举」这一大的政策背景下，作为国内首批租赁住房的试点城市，上海、杭州、南京均从多渠道保障、多主体供应等方面推出相应措施，全面确保租赁住房市场的健康发展。结合城市自身的特点，在增加供应方面的侧重点又有所不同。上海租赁市场以增量新建为主，主要的增量来源于租赁用地的建设，国资国企作为市场主体的作用突出。杭州、南京在渠道和主体方面更具多元化特点，鼓励国企、民企、中介加入租赁行业大军，增量渠道灵活，保障房、办公房、闲置住房等都被纳入增量范畴。上海、杭州和南京作为长三角经济的核心，聚集了大量的外来人口，在当前城市房价高企的现状下，政府大力度的支持租赁市场发展，对于保障民生和促进区域经济的发展有重大意义。这种带有一定保障性的政策导向，对于规范租赁市场向健康、合理的方向发展能起到促进作用。城市宏观面较好，上海租赁市场基本面支撑最强决定一个城市租赁市场发展状况的两个重要因素在于，拥有一定规模的外来人口和较强的支付能力。外来人口的规模体量决定了市场的容量和可持续性。同时，城市的办公人口及新增招聘人口情况决定了市场的活力和稳定性。三大城市中，上海无疑是经济质地最好的城市，产业结构合理，涵盖从服务业到高端智能制造。2018 年上海 GDP 达到 32679.87 亿元，按常住人口计算人均 GDP 达到 13.0 万元，具备较强的支付能力。杭州和南京在经济规模上处于同一能级，在互联网和软件产业上具备较强实力，产业人口的收入水平较高。(注：办公人口=根据办公楼面积等因素综合计算得出办公人数)从以上几方面的数据来看，三个城市中，上海的租赁市场基本面支撑最强。接近千万体量的外来人口为上海提供了强劲的市场需求，庞大的办公人群及新增招聘人口决定了上海租赁市场的活力较强，稳定性较好；同时，上海较强的支付能力，能提升租金的上限空间。增量供应集中于上海，以城市近郊区域为主自 2017 年各城市推出租赁用地以来，截至 7 月，上海、杭州、南京总计成交 112 块租赁用地（不含自持类），预计未来将提供 11.5 万间的增量入市；其中，上海共成交 75 块，总建筑面积约 449 万方，预计将增加 7.5 万间供应，占三大城市成交总量的 65.5% ，是未来长三角租赁住房增量供应的最大城市。未来 3 - 5 年，伴随大量的租赁用地项目相继入市，上海作为长三角核心租赁城市的地位将被强化。存量转化方面，近几年来累计入市已开业运营的集中式公寓体量已接近 13 万间。结合三大城市上半年集中式公寓的出租率和个人房源租赁成交情况，目前存量供需情况适中。未来随着市场机构化率的提升，个人出租的需求向机构出租转移，对集中式公寓的需求有望得到提升。就租赁用地的分布情况来看，上海基本各区域均有推出租赁用地，浦东、闵行的成交用地占上海总量的一半，松江占比达 12% ，位居第三。结合地理位置来看，主要集中在中外环和外郊环，内环内占比仅为 1% 。杭州和南京的租赁用地供应同样集中在近郊区域，城市主城区内占比较小。余杭占杭州总量的 26% ，其次为江干；南京的区域聚焦程度更高，约 46% 的租赁用地位于浦口，其次为栖霞。由于租赁用地的社会保障属性决定了纯租赁土地出让价格必须控制在相对较低的范围内，因此，土地的位置选择规划主要集中在城市郊区。从成交地块的区位来看，三大城市的租赁用地分布均以近郊区域为主，小部分位于核心及远郊区域。城市租金窄幅波动，呈上涨趋势根据 2019 年 1 - 7 月三大城市的租赁价格指数环比变化情况来看，上半年各城市租金均呈现上涨趋势，结合基期观察租金呈窄幅波动，整体上涨幅度较小。其中，上海由于人口需求基数大，市场租金最为稳定，波动幅度最小；而杭州、南京的租金涨跌情况在一定程度上跟随市场供需节点变化明显，如春节返乡季、毕业季等。数据来源：CRIC、易居房地产研究院、中国房地产测评中心（注：基期为 2016 年 1 月）租金坪效方面，三大城市呈梯队分布，上海租赁住房的租金水平大幅高于杭州、南京。分类别来看，集中式公寓的租金坪效差距最大，7 月上海的租金约为杭州、南京的 1.69 - 1.97 倍。相较杭州、南京，上海作为一线城市，外来人口占比较高，需求多元化，集中式公寓的产品线完备，涵盖从蓝领公寓到服务式公寓，其中高端公寓产品占比较杭州、南京高，提升了集中式公寓的整体坪效。数据来源：CRIC 城市租赁系统租金回报率方面，由 7 月三大城市各类租赁住房的市场数据来看，杭州的租金回报率最高，上海为最低。究其原因，在于城市的租金差距小于新房价格差距，高房价大大拉低了物业的租金回报率。其中，上海的新房价格最高，约为杭州、南京的一倍。对比三类出租住房的租金情况，每个城市的表现不同，杭州、南京的分散式公寓的租金回报率最高，上海则是集中式公寓的租金回报率最高。由于分散式和集中式公寓在装修、服务方面的附加值，提高了物业的租金水平，相较个人房源的租金坪效和租金回报率要高。数据来源：CRIC 城市租赁系统城市核心区域租赁价值最高，区域差异性较大城市中各区域租金的高低受办公人口数量的一定影响，较高的办公人口聚集度在一定程度上会提升市场需求，因此，能提供较多工作机会的城市核心区的租金坪效较高，住宅的租赁价值最高。就 7 月上海各区域租金情况来看，黄浦、静安、长宁、徐汇、普陀、闸北、虹口七个区，即内环区域的租金坪效高于上海均值。同时，各区域租金价格差较大，尤其体现在集中式公寓上，黄浦租金为奉贤的 6.3 倍。上海各区域租金分布情况杭州的上城、下城和滨江三区即老城区域租金坪效高于城市均值。除上城、下城两区外，分散式公寓租金都高于集中式公寓租金。杭州各区域租金分布情况南京主城区内栖霞、秦淮和雨花台租金坪效高于城市均值。建邺、雨花台、玄武和江宁的分散式公寓租金高于集中式公寓租金。南京各区域租金分布情况集中式公寓产品线覆盖高中低各类需求，金领公寓和服务式公寓的占比会影响一个城市（或区域）集中式公寓的整体租金水平。上海的中高端公寓整体占比较高，导致核心区域的集中式公寓租金大幅高于分散式公寓，同时，受占比高低影响，导致上海各区域间集中式公寓的租金差异较大。杭州、南京集中式公寓以白领公寓为主，与分散式公寓之间的租金差相对较小，而部分核心区域由于受分散式公寓布局的体量、位置的影响，导致分散式公寓的租金高于集中式公寓，尤其在市场的需求旺盛季节如 7 月毕业季。集中式公寓市场集中度高，六成布局上海长三角优质的产业基础和人口规模，对于品牌公寓布局来说具有先天优势。从目前三个热点城市的租赁数据来看，已开业运营的品牌集中式公寓的体量约 13 万间。品牌公寓聚焦核心城市布局，区域内的市场集中度较高，其中，头部的 4 家房企系品牌集中式公寓占比约 26.68% ，3 家运营商品牌公寓占比约 23.06% ，7 家头部企业占据市场半壁江山。同时，在三个城市中，上海作为公寓版图中的「兵家必争之地」，旺盛的市场需求吸引了超六成的集中式公寓布局于上海，市场竞争激烈。上海集中式公寓分布呈扩散状，杭州、南京呈中心化根据 CRIC 城市租赁系统数据统计，上海租赁市场中在运营的品牌集中式公寓的分布特点呈现集中于外环线以内，呈核心区域集中分布向四周分散。其中，由于金领公寓和服务式公寓对于地段和区域配套的要求较高，集中分布于核心区域，如静安、黄浦、徐汇、长宁等，体量占比约 23% ；白领公寓的客群基数大，对于轨道交通的依赖度较高，分布呈现由核心区域向四周扩散，体量占比约 67% 。7 月上海集中式公寓分布情况，数据来源：CRIC 城市租赁系统由杭州和南京集中式公寓的点状分布图显示，与上海情况相异，公寓基本集中分布在城市中心区域，未出现向四周外溢分散。究其原因：杭州、南京市场集中式公寓整体体量不大，产品以白领公寓为主，上班族租房第一要素即通勤便利性，受制于轨道交通布局集中于中心区域，尚未形成发达的交通网络，公寓布局呈现聚焦化、中心化的特点。近几年，随着行政区域规划调整，杭州纳入临安区，南京设立溧水区、高淳区，城市扩张的同时基础设施相对滞后，未能强化区域间人口的流动性。7 月杭州集中式公寓分布情况数据来源：CRIC 城市租赁系统7 月南京集中式公寓分布情况，数据来源：CRIC 城市租赁系统02 市场问题透视综上分析，长三角区域在发展租赁市场方面具备一定优势，核心城市经济质地优秀，人口规模支撑足够。未来，随着长三角一体化程度的不断加深，核心城市间在产业和人口方面的互动加强，租赁需求有望被进一步激活。但在利好叠加的同时，我们仍需关注隐藏于市场背后的问题，如下:政策性干预或将影响区域的市场化进程国家推出「租购并举」的政策举措是从民生的角度出发，尝试培育租赁市场以解决高房价之下城市外来人口对住房的需求。上海、杭州、南京作为长三角的核心城市，外来人口体量较大，租赁需求旺盛，政府对租赁市场的关注度较高，针对性的提出了相关措施及市场目标，未来将提供大体量的租赁房源入市，通过增加供应调解市场供需关系，达到保障性目的。就现阶段而言，市场偏政策导向型，其发展进程主要受政策影响。但住房租赁就其本质而言属于市场化的交易行为，政府的引导和政策性干预，会在一定程度上影响其市场化进程。区域内市场的政策引导力度较大，决定了未来的市场调性即在市场化中带着一定民生保障性色彩。对于参与市场的各类主体而言，如何在这一背景下探索新的商业模式也是一大挑战。租售比不合理，租金回报率偏低目前三大城市的整体租售比偏低，远低于国际水平，租赁住房的租金回报率偏低。在房地产开发的黄金二十年里，由于房价快速上涨，投资后出售的收益率极高，导致了投资房产以出租的收益率一直处于低位，尤其体现在长三角的核心城市上海、杭州和南京这类高房价城市的租赁市场上。而低租金回报率不利于培育租赁住房的供应主体。因此，在政策导向下出现了「国家队」这一特殊的市场化主体。未来随着租赁用地项目的入市，长三角租赁市场的格局也将出现一定变化，以重资产持有运营为主的国家队成为增量市场的中坚力量，将逐渐形成以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场。盈利难，品牌运营商拓展增速放缓虽然集中式公寓的市场集中度较高，但就上半年品牌公寓的规模增长来看，品牌运营商整体风向收敛聚焦，头部企业拓展增速放缓。万科泊寓叫停万村计划，上半年累计拓展房源与 18 年底持平，朗诗寓、招商公寓等拓展规模均无明显增长。究其原因，一方面行业融资环境趋紧，资金面承压，在短期内盈利较难的现状下，对新项目的拓展较为谨慎；另一方面，在经历了行业规模增长爆发期之后，整体物业价格水位被推高，拿房成本居高不下，优质物业难找，结合爆雷事件频发，导致了企业主动选择降速增效，重心由规模拓展转向提升运营管理。在政策支持下，可预期未来三大城市将有更多资源聚焦于租赁市场，但对于参与主体而言，如何在这一市场格局下找到合适的商业及盈利模式，是企业面临的挑战。结语老百姓的衣食住行关系国计民生，租赁市场的健康发展也关乎到城市经济的增长，上海、杭州和南京作为长三角经济的活力之源，其租赁市场的发展至关重要。中短期来看，市场仍处于初期的竞争洗牌阶段，未来随着监管体系的完善，市场主体竞争格局的成型，内部良性生态的建立，在长周期市场需求的基本面支持下，长三角有望成为国内租赁市场最活跃的区域。我们也拭目以待，作为房地产长效机制下重要组成部分的租赁市场发挥其调节作用。

来源：中国基金报陈光明最新演讲：行业研究如何创造价值中国基金报记者若晖时值年末，各大券商策略会重磅出炉，资本市场投资大佬的最新思考更是受市场关注。上周末，久未在公众场合公开露面的睿远基金总经理陈光明，现身母校——上海交通大学做了演讲，这也是他最近一次对外做主题发言。今年3月中旬，受新冠疫情全球扩散及石油价格下跌影响，各类风险资产剧烈波动，从华尔街到A股市场，恐慌情绪急剧蔓延，就连作为传统避险资产的黄金也一度遭到流动性冲击。股票市场风险偏好迅速回落，上证指数一度跌至2800点下方，当时，陈光明坚定发声：现在是可以乐观一点的时候。此后，市场迎来反弹。时隔9个月时间，陈光明再谈投资，不过此次演讲无关资本市场，而是谈他多年对行业研究的心得体会。尽管内容偏专业，偏静态，但对希望了解如何做好行业研究的投资者而言，依旧值得参考。基金君上周末也去旁听了此次论坛，记录了他的一些演讲内容以飨读者。关于投资人与企业家的异同：投资人不参与企业的实际管理，但在观察企业如何才能做强、做大上与企业家是共通的，不同的是，我们希望在此基础上能够测算出一个相对回报率。因为企业纵使做到了头部，成了行业龙头，可能是经过若干年持续努力后，但是每家企业背后创造回报率的因素是不同的。站在股东回报的角度，投资人需要对企业的内在价值进行评估，这也是做价值投资最核心的能力。关于投资本质：投资的本质还是要从Σ（Pi×Ei）这个公式来看，也就是要么提升你的高概率，要么提升你的收益率。比如，索罗斯在乎收益率的量级，巴菲特在乎的是确定性，收益率稍微低一点没有关系，因为资金是带杠杆的，希望有比较确定的回报率。关于价值投资：目前的主题投资是比较盛行的，不管是一级市场还是二级市场，一级市场更加明显一些。作为二级市场的价值投资机构，我们追求的是获胜的概率，而不是获胜的量级，因此很少去参与初创型公司的投资。关于传统行业：一些大家看不上的传统行业企业，不能直接说没有价值，当然也未必一定有价值，这是留给做研究的人的课题。关于人才：从深度讲，我们需要专家型研究人员。我们对研究员的期望是成为行业的专家，希望研究人员能在行业沉淀10年、15年乃至更长时间，向终身研究员方向发展，因为只有这样，才能对行业的本质、行业的变化有深入的洞察，提出独到的见解，发掘长期投资机会。以下为陈光明演讲实录（根据睿远基金总经理陈光明先生演讲整理，略有删节）：行业研究如何创造价值2020年12月20日，“第三届中国行业发展高峰论坛”在上海交通大学安泰经济与管理学院成功举行。大家中午好，谢谢安泰，谢谢陈院长，今天有很多老朋友，这里也非常熟悉，主题和平时有点区别，以往可能讲资本市场多一些。今天受陈院长的邀请，主要是因为学院在做尚未有商学院做的行业研究，这件事情非常有意义，当时在我们公司也聊了下，今天向大家做个汇报。行业研究的意义行业研究的意义是非常大的，主要应用或者说面向的人群，一个是企业的管理者，一个就是我们这样的投资人，政府部门或其他决策的人也会用到，整体来讲企业的管理者是运用比较多的。我们是做投资的，平常接触的企业家比较多。根据我们的观察，企业家往往是自己所处行业的专家，对行业的商业模式，对行业的核心竞争力，对如何运用行业特性进行人才匹配、激励约束机制建立，文化价值观，以及寻找什么样的人，等等，都有非常深入的理解和洞察，这也是企业管理者必须要考虑的，事实上优秀或卓越的企业管理者对本行业的认知往往是最深入、最高层级的，他们是我们学习的对象和榜样。从投资角度来看，行业研究非常重要。关于行业研究的运用，我们的出发点和企业家的出发点可能有一些区别，但共同点都是要看企业如何才能做强、做大，需要了解企业所处的行业特性，用第一性原理，洞悉本质。企业家在抓住本质后，需要组织资本、人才等各方面资源将企业做起来。投资人不参与企业的实际管理，但在观察企业如何才能做强、做大上与企业家是共通的，不同的是我们希望在此基础上能够测算出一个相对回报率。因为企业纵使做到了头部，成了行业龙头，可能是经过若干年持续努力后，但是每家企业背后创造回报率的因素是不同的。站在股东回报的角度，投资人需要对企业的内在价值进行评估，这也是做价值投资最核心的能力。我们在做行业分析、企业分析时，基本的逻辑框架是DCF估值模型。其中，FCFF取决于行业的商业模式以及竞争格局等；g取决于行业增速beta及企业自身alpha；n取决于行业模式、发展阶段及竞争格局等；WACC取决于行业特点。这个公式隐含着企业的模式、空间、管理和竞争等因素。具体而言，模式，即客户或市场是谁，企业提供何种产品与服务，凭借何种资源与能力形成供给。空间，即市场的显性、隐性、想象空间有多大，当前所处的位置和发展的方向是什么。管理，即文化与价值观、战略、组织、人才等管理要素，决定了DCF模型中参数的实现概率，如果是在高质量增长阶段，企业进入多产品、多市场是常态，管理复杂度攀升、重要性越来越高。竞争，商业的本质是竞争，竞争的本质是创造差异化，寻找结构性、差异化的竞争要素，格局、壁垒、产业链等是行业的客观事实，优势、护城河、定价权等则是公司可创造的差异化。需要指出的是，DCF只是一个逻辑框架，对于投资而言，很难完全通过数学公式来计算，基本上模糊的正确，不可能精确。行业研究需要理解行业商业模式、发展阶段、竞争格局。这张图大家常常看到，如果就企业发展阶段，按照初创、规模化、聚焦、平衡和联盟等简单划分。初创阶段，一般是主题投资阶段，这个阶段我们做得比较少。规模化和聚焦阶段则是企业相对成熟阶段，这个阶段我们做得比较多。现在像新能源汽车，当然还有很多其他的，都带有一点主题投资。从价值分析来讲，初创阶段的投资是蛮难的，它的不确定性非常高。但是一般能成为大主题，往往都意味着时代的某种变迁，比如说上世纪90年代末期的互联网，事实上的确意味着互联网给世界和社会带来巨大的变革，目前的新能源汽车也是，但这并不代表着一定会一帆风顺，新兴的头部公司也曾经有非常困难的时期。在这个阶段，可以看到有很多公司很多人往里涌入。现在是资本非常泛滥的年代，很多是零利率甚至是负利率，这些资本流向科技行业，导致一些科技行业可以获得大量的廉价的资本，而且是长期资本，因此增大了一些行业的供给。这些科技行业带来效率的提升，无论是新能源还是数字化的进程中，效率提升非常快，但是资本回报率其实是堪忧的，此外人的很多工作也在被替代，这里比较复杂不展开讲。回到行业研究，目前的主题投资是比较盛行的，不管是一级市场还是二级市场，一级市场更加明显一些。关于投资的本质，还是要从Σ（Pi×Ei）这个公式来看，也就是要么提升你的高概率，要么提升你的收益率。比如，索罗斯在乎收益率的量级，巴菲特在乎的是确定性，收益率稍微低一点没有关系，因为资金是带杠杆的，希望有比较确定的回报率。作为二级市场的价值投资机构，我们追求的是获胜的概率，而不是获胜的量级，因此很少去参与初创型公司的投资。但是不管采取哪种方式，都要求这两者乘积是比较高的，这样才能来带来比较好的组合回报。从投资组合构建角度看，行业研究的意义在于，通过行业比较构建高（Pi×Ei）组合；通过行业比较，降低组合风险，提高夏普比率。行业研究在投资中的运用行业研究在投资中是如何运用的，今天讲得比较实战，可能跟资本市场热点关系不大，从几个维度讲好些年前的案例。首先是行业发展趋势研究方面的案例。2008年“三聚氰胺”事件后，国内液态奶销量大幅下滑，投资者对于国内奶企的发展产生了巨大担忧。一家乳业龙头企业，很长一段时间市值只有50亿，在此阶段我们重仓买入，这背后除了公司研究外，更重要的是行业发展趋势研究。当时我们的基本判断是，动物蛋白是不可或缺的，只是需求被压制了，我们相信这个行业长期存在的价值，其次对公司管理层的信心，在事件中他们是相对保守谨慎的，正是基于对行业发展的理解和信心，才能在行业低谷时敢于重仓。再看另一家地产龙头企业，2014年左右，乐视网市值超过1000亿，但这家企业市值才六七百亿，当时曾在内部讲，100亿就可以做它的大股东，这是一笔非常合算的买卖。为什么会出现这种情况呢？当时大家都认为互联网改变一切，但是从行业的角度来看，我们认为房地产的需求是永远存在的，因为不管互联网有多发达，人们还是希望住在比较好的房子里，住在好的小区里，以及和好的邻居住在一起。互联网时代还需要房地产吗？房地产到底有没有价值，这些都是基于对行业发展趋势的研究。其次是行业模式演变方面的案例。你会发现，行业企业有时做着做着，会出现新的变化。以一家交运行业公司为例，2014年前，这家企业基本是作为交运行业来看待的，其估值水平基本在10-15倍P/E；但此后，随着市场对其免税为主的商业租赁收入认识的提高，其估值中枢逐步提升至25-30倍P/E。第三是行业周期研究的案例。这是一个火电行业的大周期反转案例。2004年后，随着国内煤价的持续上涨，同时电价调整滞后，火电行业盈利持续下滑，同时投资也逐年下降，这家公司H股P/B估值一度跌至0.3-0.4倍。2011年后，电力供求紧张背景下发改委电价调整开始到位，此外随着煤炭行业投资持续增加，煤价开始持续下行，火电行业盈利在2012年开始出现快速反转，H股的P/B估值也一度回升至2.0倍附近的高点，所以有时候野百合也会有春天。一些大家看不上的传统行业企业，不能直接说没有价值，当然也未必一定有价值，这是留给做研究的人的课题。第四是行业竞争格局研究方面的案例。比如这家光伏龙头企业，一直是单晶硅片领域的领先者，成本长期领先于同行。早年是单晶、多晶的路线之争，2014年左右公司在进行路线选择时其实承担一些风险的，企业家精神加上单晶优势，把它变成了现实，这也是从路线选择到成本领先的典型案例。行业研究面临的挑战最后讲一下行业研究面临的挑战。首先，行业的界限确实越来越模糊。比如说，现在最热门的新能源汽车，属于新的行业，信息技术软件进入汽车，以后特斯拉可能变成软件公司，甚至变成saas公司年年收费，所以它的估值与原来传统的汽车行业不同。“互联网+”或“+互联网”，使得各个领域都在不断融合，尤其是数字化，基本上每一个行业都在结合。其次，跨行业研究需求日益增加。近期热议的社区团购看起来既是消费，又是零售，又是互联网，还有供应商等，研究涉及互联网、物流、线下零售及消费品等多个行业，这样就需要团队合作，才能将研究做深入。第三，研究范围全球化。中国企业全球竞争力日益提高，很多企业都是全球性企业，尤其是制造业里的企业，比如最近特别火的跨境电商。我们的制造业都是具有全球竞争力的企业，随着投资主体在往全球化方向发展，如果研究没有全球化视野和格局，很难得出正确的结论。基于研究面临的挑战，对研究团队的要求也在不断提高。从深度讲，我们需要专家型研究人员。我们对研究员的期望是成为行业的专家，希望研究人员能在行业沉淀10年、15年乃至更长时间，向终身研究员方向发展，因为只有这样，才能对行业的本质、行业的变化有深入的洞察，提出独到的见解，发掘长期投资机会。从跨界来讲，未来要更加强调团队合作，从单兵作战到团队作战。从国际化来讲，研究需要全球化、国际化的视野和格局。简单分享这些，谢谢大家！

研究报告丨智能硬件全文字数:7050字 精读时间:18分钟2017年中国智能家居市场规模为3254.7亿元，预计未来三年内市场将保持21.4%的年复合增长率。无论是垂直领域的独角兽，或是互联网、硬件、家电领域的行业巨头，都希望从中分一杯羹，而两者之间看似针锋相对，实则相互依存。在产品与技术周期相互交替的发展规律下，顺势而为才能把握市场机遇。1.中国智能家居市场概念界定及发展历程2.中国智能家居市场的规模、商业模式及从业者洞察3.中国智能家居市场的未来趋势▌中国智能家居：概念界定行业概念立体，涉及范围广阔本报告的研究范畴是智能家居。智能家居是以住宅为载体，融合自动控制技术、计算机技术、物联网技术，将家电控制、环境监控、信息管理、影音娱乐等功能有机结合，通过对家居设备的集中管理，提供更具有便捷性、舒适性、安全性、节能性的家庭生活环境。智能家居不单指某一独立产品，而是指一个广泛的系统性产品概念。▌中国智能家居：发展历程硬件企业和互联网公司竞相进场，入口争夺战日趋白热化早期的中国智能家居市场受制于技术和市场环境，尽管有龙头企业和科研院所等大力推动，但一直是不瘟不火。直到2014年谷歌以32亿美元收购Nest的事件引爆全球的智能家居产业，同年的美国CES上，三星和LG也推出了各自的智能家居平台。在此背景下，智能家居的热度席卷至国内市场，除最早进入的一批家电企业外，消费电子、互联网公司以及运营商等产业链中的关联方也纷纷进场，或自研智能硬件，或布局生态平台。不同类型企业间的跨界合作和开放生态成为智能家居市场的主流。亚马逊Echo的成功让国内市场开始聚焦智能音箱这一入口级产品，2017年下半年开始的入口争夺战的背后，是巨头公司对整个智能家居生态的野心。▌中国智能家居：投融资情况融资集中在项目早期，投资逐渐回归理性在智能硬件领域中，智能家居的融资事件数量位居前列。2014年以来互联网公司、家电企业等头部玩家动作不断，智能家居创业领域同样引起了资本的高度关注，创业企业正在成为行业内一股重要的新生力量。从融资轮次的角度看，智能家居领域的融资事件有超过70%来自于天使轮和A轮，说明行业尚处在发展的早期阶段。资本市场寒冬的到来导致智能家居投资热度有所回落，资本已经逐渐回归理性。独角兽企业数量可观，已领先企业更受资本青睐根据CNNIC数据，截至2017年12月，智能硬件领域的独角兽企业占比达到6.5%。考虑到与电子商务、网络金融和文化娱乐等领域相比，智能硬件市场起步较晚，而独角兽数量相对比较可观。2018年上半年尽管融资事件数量有所回落，但其中有9家企业获得亿元以上融资。这9家企业分别专注于智能家居的不同垂直领域，如智能门锁、智能音箱、智能电视等，同时也有提供整体解决方案的公司，均是已经具有一定市场基础的领先企业。▌中美智能家居：发展情况对比美国居住环境更利于市场发展，中国智能家居场景仍需探索美国是全球智能家居市场容量最大的国家，受益于物联网、人工智能等底层技术的领先，行业发展基础比较扎实。基于美国以独栋房屋为主的居住环境，有线智能家居系统起步早且更加成熟，在有线向无线过渡的阶段中，消费者的认知和接受程度也相对较高。中国虽然在技术层面和美国有一定差距，但在应用领域的探索方面表现得非常积极，产业链各环节的企业都在努力进行技术与应用的结合。尽管，中国市场目前行业处在发展的初期阶段，尚未出现智能家居的刚需场景，但基于人口量级优势，在全球范围内已经具有一定的规模。▌中国智能家居：产业链分析上游元器件、中间件不断取得突破，下游渠道加速扩张通常所指的智能家居企业为智能家居品牌商，涵盖向最终用户提供终端产品、解决方案和设备管理控制平台的企业，底层除物联网操作系统、云服务作为管理控制平台的支撑外，还包括内容服务、生活服务等互联网增值服务。智能家居产业链上游主要是芯片、传感器等元器件供应，以及通讯模块和智能控制器等中间件供应商。品牌商可以通过线上、线下零售渠道直接向C端用户销售终端产品，也可以面向房地产、家装公司等B端客户提供整体解决方案。▌中国智能家居：产业图谱跨界玩家众多，竞争格局尚不明朗，各类型企业均有机会▌中国智能家居：商业模式硬件厂商以销售差价盈利，软件厂商通过流量和数据变现将智能家居划分为硬件和软件两个层面，其中硬件对应于智能家居的应用层，软件对于智能家居的平台层、传输层和感知层。硬件产品的品牌方专注于产品侧的设计和制造，向终端用户提供的是智能家居的物理属性，通过销售硬件赚取差价实现盈利。针对智能家用产品的云计算、物联网通信和人工智能三项核心技术，技术供应商通常会提供其中的一项或多项能力。他们既可以选择直接通过向硬件厂商销售技术和服务变现，也可以选择以硬件产品连接到海量的终端用户，利用获取到的用户流量和数据，通过面向消费者的互联网服务和面向企业的数据服务进行变现。▌中国智能家居：销售渠道2C模式涵盖线上线下零售，2B2C模式采用项目采购制根据智能家居产品直接面向的客户群体的不同，营销模式可以划分为2C模式和2B2C模式两大类。2C的零售渠道涵盖常规的自有和第三方电商渠道、众筹平台，线下渠道方面各品类之间存在差异，可归类为品牌直营店、电信运营商、各级经销商和代理商、智能家居体验店。直接面向B端客户的2B2C模式采用项目采购的方式，早期多为全屋智能企业的选择，现阶段已经有越来越多的智能单品厂商开始考虑与房地产、家装公司合作，将自身产品打包进全屋智能解决方案，通过前装市场加速产品落地。其中，智能家居样板间为该模式下新兴的销售渠道。▌中国智能家居：市场规模2017年市场规模突破3000亿元，智能家电占比高达86.9%2017年，中国智能家居市场规模达到3342.3亿元，同比增长24.8%。其中，智能家电产品因整体均价较高，且智能电视、智能冰空洗等产品的智能化渗透率远高于智能照明、家用安防等品类。同年智能家电市场规模为2828.0亿元，占比高达86.9%。预计未来三年内，智能家居市场将保持21.4%的年复合增长率，到2020年市场规模将达到5819.3亿元。家电智能化渗透率逐年提高，未来三年复合增长率超20%在2017年2828.0亿元的智能家电市场中，智能冰箱、空调、洗衣机市场规模为831.3亿元，智能影音数码（智能电视、智能音箱等）市场规模为1472.6亿元。考虑到智能电视渗透率的增长空间已经比较有限，而冰空洗等白电产品的智能化渗透率逐年上升，中国智能家电市场将保持稳定增长，预计到2020年市场规模将达到5155.0亿元。▌中国智能家居：竞争要点硬件产品：智能功能决定购买行为，交互体验推动产品普及对于智能家居硬件产品来说，功能和体验是其两大关键属性。硬件产品所具备的智能功能是吸引消费者溢价购买的根本动力，通过增加通讯模块、传感器等，智能家居相比传统的家居产品能够更好地应对用户的操作需要和适应环境的变化。在此基础上，出色的交互体验会为产品带来差异化的竞争优势。当前智能家居的交互方式已经越来越多样化，从最早的触屏+App开始向解放双手的语音交互、生物识别等延伸。智能语音技术的进步和头部玩家对音箱类产品的高度重视，正在不断推动语音交互在家居场景中的落地应用。生态模式：以生态连接各垂直细分领域，发挥企业核心优势智能家居行业涉及面非常广泛，各垂直细分领域之间壁垒高，完整的智能家居生态不是某个或某几个独立的智能单品所能代表的。行业本身的特性意味着一家独大的情形难以出现，势必要跨界融合，将不同环节和细分领域的参与者囊括进来。尽管越来越多的企业开始秉承着开放的心态达成合作，但对于生态的具体形态、每个参与者的位置和利益分配的方式尚无定论。通常，在行业内有一定领先优势的头部企业，大多希望凭借既有优势主导生态的形成和发展，而中小企业和创业公司则更倾向于选择加入已有的生态，利用生态内的资源发挥自我价值。通讯协议：多种通讯技术互为补充，生态割裂联动尚存困难在智能家居系统中组网是设备联通的前提。相比延展性差的有线技术，无线技术能够省去复杂的布线环节，将智能家居由传统的前装市场向后装市场拓展，已经后来居上。不同类型的无线通讯技术有各自适合的应用场景。在短距离无线通讯技术中，以WiFi、蓝牙和ZigBee的应用最为广泛，但存在着传输距离短、信号盲区、联网困难和成本功耗等难点。随着以NB-IoT为代表的远距离无线通讯技术投入使用，已经有部分家电企业开始与通信设备厂商、电信运营商展开合作，生产基于低功耗广域网络的智能家电，从而与现有的局域网络形成互补效应。尽管不同通讯协议在技术上的互联互通并非难题，智能家居市场生态割裂的现状依然导致跨生态联盟间的设备无法实现联动。在当前尚未形成寡头垄断的市场格局下，用户的产品消费选择被限定在同一生态联盟内显然是不现实的，行业有待标准的统一。▌调研基本情况纵深延展的行业布局，业务立体且更具备市场竞争力参与调研的从业者所在企业的业务布局占比最多的是解决方案（32%），其次分别是平台（19%）、智能控制器（15%）、集成商（14%），艾瑞认为：目前行业内，无论是厂商自有技术还是与第三方合作，主流业务聚焦在辅助传统家电、家居业务线智能改造以及功能升级；值得关注的是，行业内主流玩家都比较倾向于搭建平台，不仅是便于自有产品的横向布局，还寄望于以自身企业为中心的生态链纵向发展。▌中国智能家居：行业发展阻碍因素非需求功能产生的产品溢价，消费者并不买账截止2018年上半年，智能家居的发展并没有预测中火爆，受访者认为排在第一梯队最主要的阻碍原因——分别来自于产品、用户、技术三个维度；首当其冲的是目前市面上的产品，人机交互体验差（12.7%）；其次，从业者认为，现有还没真正挖掘用户的刚需应用场景（11.3%）；第三位则是全屋智能家居系统尚未形成（11.0%），产品之间无法互联互通，缺乏联动性。艾瑞认为，不管是从用户需求、产品研发，还是市场布局的角度，业内停留在“为了智能而智能”的阶段进步微小，这样的出发点，最终会导致用户并不愿意为非需求功能提升而产生的产品溢价埋单，最终导致的市场的不良闭环。▌中国智能家居：爆发时间与推动因素消费者接受度以及产品交互体验提升是行业爆发的关键因素44%的从业者认为距离智能家居行业爆发还有两年，从业者判断的依据是，从市场教育的角度来看，消费者经过行业初期的市场教育，对于智能家居产品的接受度大幅上涨（21.1%）；从用户体验的角度来看，历经2018-2020年的技术磨炼与产品迭代，人机交互的体验将有所提升（19.5%）；市场关注度的角度来看，一款现象级产品的出现（16.5%），将会引领更多的关注目光，更有利于提升市场对产品的需求，以及使得资本运作持续升温，这些对于行业爆发都是关键性因素。▌中国智能家居：率先爆发的领域安全与影音娱乐类在技术推动下率先爆发基于自身专业角度、综合技术情况来判断，从业者认为在人脸识别、智能视频分析、前端计算能力等技术的引领下，家庭安防类产品（32.6%）将会是爆发的最先领域；其次，从业者认为影音娱乐类产品（22.5%）也非常具有爆发的潜力，原因是各互联网巨头纷纷加入智能电视与智能音箱的战局，激烈的行业竞争，将有效推动产品迭代以及功能升级；第三，家庭自动化类产品（13.4%），目前，市面上的全屋类自动化对基础设施布控有一定要求，因此，未来在不需要升级基础布控下，实现全屋自动化的产品值得期待。▌中国智能家居：落地最快的场景各场景的发展与消费者的需求密切挂钩基于自身专业角度和对行业用户的认知来判断，从业者认为以家为消费单位的用户，最关注的是家庭安全问题，尤其是租房市场上，租户和房东都特别关注房屋与人身安全，家庭安防场景（30.0%）被认为是刚需场景；其次，从业者认为用户由于照明场景（22.5%）的智能灯泡的进入壁垒低（替换成本低且容易实施），因此认为该场景落地难度不高；第三，影音娱乐场景（17.0%）也比较被看好，原因是在家庭生活里，该场景满足了用户在生活当中的休闲、放松和娱乐需求。艾瑞认为：场景的发展有两个方向：一方面，需求高的场景产品，市场表现也相对活跃，厂商也愿意投入资源加快产品迭代；另一方面，作为试水型场景，虽然智能程度低，但由于置换成本低容易被消费者接受，起到教育市场的作用。▌中国智能家居：通讯协议的主导地位WiFi 是现阶段最具备条件实现互联互通的通信协议从调研的结果看，从业者从目前的技术普及程度以及通讯协议互联互通的优势上判断，最看好的协议前三位分别是：WiFi、NB-IoT、ZigBee；从业者普遍认为，其实通讯协议并没有优劣之分，只有在该产品的场景下是否合适；从普及程度看，WiFi能满足联网功能，也是现阶段具备条件实现互联互通的通信协议（最新型号智能家用路由器，已兼容同时接入128个设备）；单从性能上来看，NB-IoT的低能耗、寿命长、距离更有优势，但碍于目前 NB-IoT 还处于推广阶段，尽管从业者都看好NB-IoT，但距离其普及阶段还有2-3年的“发酵时间”；而ZigBee的性能也比较出众，唯一的缺点是在兼容性上不足，因此，是否能成为主流的通讯协议还有待考究。▌中国智能家居：最被看好的用户入口普及度+移动性+交互方式决定用户入口产品的形态从传统家电升级为智能家居时，背后的信息源越来越多且信息体量越来越大，因此，最好的解决方法是创造一个集中信息流的入口产品，将家居内所有的用户数据都统一起来，通过学习与判断用户需求和习惯，达到“千人千面”的服务效果。从看好的用户入口产品梯队来看，第一梯队的产品具有三个特征：移动性强、交互功能易上手但价格稍高；智能手机排在第一位，很大程度是因为智能手机的普及率高且 APP 控制方式易于掌握；紧随其后的是在智能语音技术和泛声音娱乐内容加持下的智能音箱，从业者普遍认为这是国内外各大巨头抢占的用户入口产品。▌中国智能家居：行业发展态度从业者对行业发展充满期待，普遍认为行业处于上升阶段从调研的情况看，从业者对于智能家居行业发展的态度积极，将近七成的从业者都给予了乐观发展的判断（其中，42%的从业者表示行业未来前途非常光明）；另外，有不到三成的从业者认为智能家居行业未来发展相对稳步前进；然而，仅有4%的受访者对未来发展抱着观望或不确定的态度。艾瑞认为：从业者比较认同自己所处行业的发展前景，尤其是对于行业判断整体都比较乐观，说明行业还处于上升阶段，行业竞争格局还未形成，新进入者还有发展机会。▌行业发展趋势巨头与独角兽激烈碰撞的表象下，将是彼此依存、共生共赢艾瑞认为：无论垂直领域的独角兽企业，或是互联网、硬件、家电领域的巨头公司，都希望从智能家居市场中分一杯羹。出于行业广度和深度的考虑，在看似针锋相对的竞争关系背后，未来巨头和独角兽之间应当是相互依存的。原因是巨头公司倾向于从宏观层面提出战略布局，着眼于整个智能家居市场而非某个单品。通过强劲的资本和流量资源切入智能音箱等入口级产品，巨头公司能够迅速创造极高的市场关注度，其围绕核心产品及物联网、云服务、人工智能技术构建的生态，可以赋能行业内其他的玩家。相较而言，独角兽公司更加聚焦自身发展，因为深耕垂直领域，对产品从设计到销售的整个流程执行力强。在发展初期独角兽的品牌声量有限，借助巨头的力量可以将产品快速推向市场。而随着独角兽自身发展的成熟、业务广度的增加，有机会完成向巨头公司的转变，以生态连接创造更大的价值。顺势而为：把握行业发展周期，产品和技术两不误艾瑞认为：智能家居产品作为物联网和人工智能技术落地的关键场景，其产品周期与技术周期通常呈现出对称变化的形态，即在产品市场火爆时，技术领域相对沉寂，而当技术关注度高时，产品市场趋向势微。经历过2015年的集中性爆发后，智能家居行业陷入两年的“沉默”期，直到2018年智能音箱风口的出现，又重新引爆市场。而在这之前，恰恰是以智能语音为代表的人工智能技术的崛起为智能音箱兴起做出了铺垫。前装市场正在崛起，与后装市场形成互补，未来将齐头并进艾瑞认为：无线对有线的替代是现阶段智能家居的重要特点，安装便捷且价格更低让后装智能家居先于前装走入消费者的视野。但后装智能家居更偏向DIY，属于由多个智能单品组合而成的系统，因为，没有从整体对智能家居进行统一布局，用户体验与前装智能家居相去甚远。在智能家居的受众由极客向大众过渡的过程中，前装市场将会发挥出重要的作用。部分智能家居厂商已经开始与房地产、家装公司合作，将其产品打包进整体的智能家居解决方案，一方面借助线下渠道的力量更快的触达消费者，一方面将目标用户拓展至消费能力更强、年龄层次更广的群体中。但是，考虑到前装与后装适用于不同的场景，两者之间存在一定的优势互补，未来势必会齐头并进，共同促进智能家居行业的发展。

2020年9月16日，社会化用工研究报告发布会在用友数智企业体验馆正式召开。在本次发布会上，社会化用工综合服务方案提供商用友薪福社还联合了中国人民大学劳动人事学院共同发布了《地产行业社会化用工研究报告(2020)》,并对当前地产行业的用工现状以及未来的用工趋势进行了详细的说明。2020年大流行事件的爆发，给我国经济和房地产市场的发展都造成了巨大的冲击，不过随着控制力度的加大，地产行业也逐渐回暖。不过，虽然如今的地产行业呈现出良好的发展态势，但如果想实现可持续发展，还是需要减少劳动成本，提高运营效率，而实现降本增效最有效的办法就是转变用工方式。基于劳动力与资本关系发展的历史进程，以及现阶段组织用工方式呈现出的新变化，资本整合劳动力的方式也变得更为多元化，其最直接的表现就是用工形式从正规雇佣关系向非正规雇佣方向转变。而社会化用工方式的出现以及发展，也为企业在人力资源领域提供了新的发展方向。或许大多数人对于社会化用工还不是很了解，其实社会化用工是替代性工作安排的一种，是能够帮助企业和个人之间建立平等的合作、合伙、工作关系，以达到企业获取经营所需资源的一种用工方式。在这种用工模式下，企业与工作人员建立的是平等的合作承揽关系，企业无需承担巨额的人工成本以及社保公积金等费用，这样就可以将更多资金投入到企业的发展当中。如今，已经有越来越多的地产企业认识到了社会化用工的意义，并向社会化用工模式转变。不过，由于经验不足，因此房企在转型的过程中就会存在一定的问题。而作为社会化用工的倡导者，用友薪福社依托资深的专家团队和丰富的实战经验，可以为地产企业制定专属的社会化用工整体解决方案，帮助地产企业转变用工关系。在这种社会化用工模式下，不仅可以减少企业人工成本，还可以很好地解决地产企业招聘难的问题。由此可见，社会化用工已成为地产行业未来用工的趋势，可以更好地满足企业临时性用工需求，并能帮助企业减少用工成本、扩展营销渠道、促进业务量的增长。本次社会化用工及行业研究报告发布会，完美披露了地产行业的社会化用工现状。同时作为用友社会化用工研究院院长杨锴在本次发布会上，针对行业的属性特点，并结实际案例，为地产行业领域的应用现状进行了详细的解读。相信随着技术的发展、组织形态的创新，社会化用工这一新型的用工方式，也将会对社会、企业、个人产生更为深远的影响。而用友薪福社也会不断完善自身技术与服务能力，帮助更多企业转变用工方式提升企业业绩，实现降本增效。

文丨投资咨询部一、广佛一体化加速，佛山跃居新一线城市广佛一体化加速2009年广佛同城正式启动，现已上升为国家战略，愈加便利的交通，助力广佛一体化快速实现。广州和佛山两市的中心距离仅20公里，两地接壤距离超过200公里。广佛同城，交通先行，广佛衔接道路建设最终将实现中心区之间30分钟内互达。目前，广佛地铁已全线开通，两市总共有广佛公交、广佛快巴、广佛城巴等线路共计109条。其中，广佛环线是环绕于广州市和佛山市的市域铁路，途经佛山市南海区、禅城区、顺德区及广州市番禺区、海珠区、天河区、白云区、花都区。一期工程（广州南站--佛山西站）于2013年开工，预计2020年12月份之前投入使用。广佛环线是粤港澳大湾区规划中广佛同城化的重要构成、珠三角城际铁路网重大项目，有利于促进广州国际综合交通枢纽建设，形成珠三角区及粤港澳大湾区域经济一体化。图1：广佛环线：交通先行，粤港澳大湾说明：广佛环线完成后广州南站至白云机场只需半小时，天河中央商务区至南站10分钟，至白云机场20分钟，实现高铁和飞机的无缝对接。经济基础夯实区位优势显著，经济总量稳步增长。佛山处于珠三角腹地，东邻省会广州，作为珠江三角洲西岸与周边地区合作交流的中间站，是带动广东西部发展的重要城市。近年来佛山经济总量不断增长，增速始终保持在5%以上。2019年佛山市地区生产总值初步核算总量为10751.02亿元，同比增长6.9%，继广州、深圳之后，佛山成为广东省第三个GDP突破万亿元大关的城市，GDP总量水平与诸多省会城市相当，经济基础夯实。2020年5月29日，新一线城市研究所发布《2020城市商业魅力排行榜》，佛山首次获评“新一线城市”。图2：佛山GDP逐年稳步提升背靠广州，佛山崛起未来可期紧密合作，优势互补。广佛两市已经在文化、教育、医疗、体育和政务信息等方面密切合作，包括各区文化场馆设施共享、教育领域部分资源共享、广州和佛山指定医院的医保卡互认、体育场馆共享、两地劳工的工伤保险、劳动能力鉴定信息共享、工伤医疗费的就地结算、两市退休人员社会化管理的同城衔接等。随着广佛同城进度加快，佛山将与广州进行深度合作，联手打造多个系列产业集群，如生物医药产业集群、汽车制造产业集群、智能制造产业集群、电子信息产业集群等。通过全面对接广州人工智能与数字经济试验区、广州白云湖数字科技城等形式引入广州创新资源，带动佛山数字产业的发展。二、佛山宜居宜业，购房需求巨大气候宜居佛山气候温和，雨量充沛，自古就是富饶的鱼米之乡，旅游资源丰富。其中，禅城区自然风景优美，位于禅城区西区的绿岛湖度假区，湖体面积1000亩，是一个极具岭南水乡风光的岛域，离佛山市中心城区近且有地铁站、汽车站等构成功能齐全的交通枢纽，水陆交通四通八达，不断吸引前来观光度假的市民和游客，未来发展潜力巨大。依托丰富的旅游资源，以饮食文化为主线，通过整合佛山的陶艺、武术、粤剧等传统文化，突出佛山特色，培育和支持岭南特色文化旅游产业，佛山将成为大湾区的文旅先行地。制造业发达工业基础雄厚。2019年佛山市第二产业GDP为6044.62亿元，占比超过一半，达56.2%。相对于服务型城市言，受疫情影响小，具有较强的经济韧性。目前，佛山已经形成了机械装备、家用电器、陶瓷建材、金属材料加工及制品等几大支柱产业，光电、环保、新材料、新医药、新能源汽车等新兴产业发展迅速，配套能力日趋完善的现代工业体系初步建立。佛山的产业专业化以地区划分，依托专业镇，培育和打造出一批知名品牌，形成了各具特色的产业集群。其中，禅城区大力扶持高端信息技术与现代服务业等新兴产业，作为禅城区重点产业基地，绿岛湖将打造成为下一个杭州阿里巴巴-全球性的电子商务总部基地。此外，佛山还是全国民营经济最发达的地区之一，蓬勃发展的民营经济培育了众多畅销海内外的知名品牌，增加了大量工作岗位，也成为推动佛山经济持续快速健康发展的重要力量。三、佛山禅城区供需两旺人口流入增加购房需求佛山吸引力巨大，人口流入高速增长。2019年佛山流入人口剧增，年新增常住人口25.29万，增量创近9年来新高，仅次于深圳、广州，常住人口达到815.86万人次。一般来看，流动人口与房价走势成正相关，人口的涌入带来新的购房需求，也为商业发展提供了契机。同时庞大且稳定的常住人口为佛山房价提供了支撑。2020年3月佛山公布人才新政，以人才引进为由，新政再次降低限购门槛，限购政策已经接近彻底放开。政策鼓励下，大量高素质与技术人才安家置业，带来人口红利，无疑为房地产带来更多需求。强劲的经济动力、宽松的人才引进政策，为佛山房地产市场的发展提供了持续动力。图3：珠三角2019常住人口增量佛山房市快速复苏，市场整体向好佛山房地产需求向好。随着国内疫情进入尾声，佛山房地产市场迅速复苏，活跃度大幅提高，新房与二手房持续升温。据佛山楼市网数据统计，4月佛山新房签约面积111.48万㎡，环比上涨30%；二手住宅签约面积39.65万㎡，环比涨幅38%。自由、灵活的二手房市场更能反映市场真实预期，佛山二手房销量大幅反弹表明市场对佛山房市的看好。随着经济逐渐修复与优势产业吸引，佛山房屋需求仍将保持旺盛，预计未来佛山房价仍将小幅上涨。禅城供需两旺佛山房屋去库存加快。2019年，佛山市住宅存量与去化周期略有增长，但仍处于健康状态，约10.9个月可消化完毕。随着供给趋稳，需求潜力释放，预期去化周期会进一步缩短。其中，南海区为库存大户，去化周期也最长；而禅城区库存紧张，仅需7.1个月可完全去化。优美的自然风光与巨大的发展潜力，使得禅城区房地产交易量不断提高，房屋需求旺盛，成交速度加快。图4：佛山住宅存量趋于稳定图5：禅城区库存较为紧张禅城房屋供需两旺。禅城区作为佛山的中心城区，是佛山的政治、经济以及科教文卫中心。2019年禅城区成为全国综合实力百强区排行榜（全国百强区）第16名，同比增长6.4%。当前禅城区房地产成交主要集中在绿岛湖及城南板块。其中，绿湖岛板块拥有环境宜居、交通畅达、教育与医疗资源丰富、商业配套齐全等优势，项目性价比高，备受购房者青睐，房屋销量大。图6：禅城区房屋成交情况禅城房屋供求比低。禅城地区整体供求比低，但不同地区有一些分化。绿岛湖、城南及奇槎板块总体供求比较低，去化速度较快，6个月左右即可消化完毕。其中，绿湖岛供求比为1.06，这意味着，该地区一有新的楼盘开售，很快就会售出。

本文为年初面向高榕资本研究院（以及部分投资团队）作交流的文字纪要，主题为《我的行业研究方法论》。该交流持续约八小时，文字纪要约八万字，涉及宏观、产业、产品，一级市场与二级市场。我们作一定删减，并根据时间顺序逐步整理出。目录一、关于研究阿丽塔仙子精灵反乌托邦洛丽塔二、什么是研究话语体系行业划分知行合一虚假世界你做不出成果只恨黑夜太漫长观察生活解放天性/当众孤独/时刻准备着游戏规则与市场机制三、核心方法论（基础）驱动力与信号验证核心驱动要素草根调研代理变量假说成长红利/ABH效应四、核心方法论（进阶）影子魔法与水晶球人民币汇率问题毛利杠杆与库存周期晴雨表宏观经济问题社会文化问题金融反身性与产业反身性精确的错误与模糊的正确话语体系的损耗数据挖掘五、核心方法论（艺术）非线性外推PE是什么成长与周期股票价格估值上帝视角数字货币的例子价格决定预期差投资五要素六、小结待续……注：本文为目录中的第一章与第二章，约1.2万字。第一章：关于研究阿丽塔放个视频给大家看，我用抖音自拍的阿丽塔，抖音的美颜算法很强，看完电影后，我就想到“抖音或成最大赢家”，因为看到阿丽塔首先想到的就是抖音的大眼瘦脸。我还有一些，大家也可以拍一些，女生肯定可以拍的，不管是不是因为美颜总之抖音能看到很多美女，抖音会帮你发现自己的美，为什么火是因为这是一个好产品。我穿的这件蓝色毛衣也是一件典型的“软妹服”，我们后面也要讲到。现在我们就开始讲行业研究方法论吧。过去我在很多场合讲过我的研究成果，但这是第一次讲研究方法论。我会结合做产品的一些经验，以及过去在券商的一些经历和案例。首先大家想一个问题：什么是研究？以及什么是好的研究？前几天在抖音上看到一个视频，爱因斯坦说，如果有一天遇到一个关乎生死的重大问题，只有一天的时间解决，他会用95%的时间去研究问题是什么，再用5%的时间去解决问题，我很认同这一点。就是95%的审题和5%的解题。很多时候我们并没有搞清问题是什么，当问题被界定清楚时，答案便显而易见了，你离问题越近，就离答案越近。我们现在讲研究方法论，我们可以把“研究”作为一个研究对象来研究一下，研究以及好的研究其本身到底是什么？这一点非常重要，问题界定清楚时答案便显而易见。还有一句话是“万解皆可包，唯有题无价”，即所有解决方案都是可以外包的，提出关键性问题才最有价值。很多时候，我们面临一些困扰，你想该怎么解决，你潜意识里有一个问题，但可能并没有仔细界定这个问题，包括现在我们讲的到底什么是研究？我们还可以举个例子，比如什么是爱情？以及什么是二次元？什么是萝莉？什么是社交？什么是人工智能？什么又是新零售？仙子精灵什么是爱情？大多数人都经历过爱情，即便没有经历过也至少向往过，知道爱情“大致”是什么样子。这个问题没有标准答案，每个人有不同的理解。当问到什么是爱情时，你脑子里会蹦出很多概念，很多感动，那到底什么是爱情？我和朋友做过这个事情，一天他问我什么是爱情，我们几个朋友回答是美好是痛苦，是希望是绝望等等，每个人都在说，最后差点声泪俱下。你发现爱情场景中的点点滴滴太多，是我人生的希望，是我人生的绝望，是我的全世界也毁了我的全世界，是精神交流，是肉体融合，是小鹿乱撞，也是胃痛，失恋的时候胃是会痛的。说到爱情脑海里会出现大量场景，对应的词便会蹦出来，到最后越来越深刻，你就接近崩溃了。所以我这里提到了很多词，是阳光明媚，是乌云密布，是喜笑颜开，是声泪俱下，是轰轰烈烈，是万劫不复，其实还有很多其他的。比如，爱情到底是漫不经心还是掏心掏肺呢？阿丽塔就是掏心掏肺，看到一个帅哥就爱上了，缺乏爱情经验的人几乎都是这样，男人也是如此，看到漂亮妹子就会喜欢，然后不切实际地追求，搞得双方都很尴尬，但这也恰恰是最宝贵最美好的经历，所以爱情是包含很多方面的。然而，在今天掏心掏肺的纯情却被称作舔狗。这是因为，爱情游戏的本质在于你需要“漫不经心”。爱上一个人时，你会变得卑微，因为你把所能想到的所有最美好品质，全都赋予了你最深爱的人。这是矛盾，也是人性无法逃脱的宿命。所以我说爱情是不稳定的存在物。热恋很幸福失恋很痛苦，这和投资很像，投资赚钱和亏钱的感觉与热恋失恋高度一致，一样充满了不确定性，进而有天堂和地狱同时存在的反差。真爱像稀有金属一样难以以单质形式保存，条件苛刻，你需要很好的经营，但大部分人都很着急。所以对于爱情，我说她是森林里的仙子精灵，如果有生之年你曾经遇到过她，曾经看见过她，这是“曾经”这个词在你一生中，最美好的一次使用场景。因为你可以骄傲地说出，我曾经相信过、看见过爱情。现在你会发现，很多东西定义本身就是主观的，并不严格存在一个客观世界，正因爱情的这种主观性，最近流行在任何一句话后面都加上“像极了爱情”就立即深刻起来，也是这个道理。投资，像极了爱情。那什么是美女呢？其实类似，金融市场选股就是选美，其实就是你要去关注“主观”是什么而不是“客观”是什么。其实不仅资本市场，互联网以及2C的产品，都是在判断大众主观在如何变化，那什么是美女？我不展开了，我讲一下结论。首先我们讲的是异性眼中的美女，男人眼中的美女首先是长得好看，这没问题，但美女最不可或缺的要素是什么呢？是“社会属性的难以接近性”。比如你的亲妹妹长得再好看你也不会对她有什么想法，因为社会关系太接近，这是结论，原因在于“美”是“感而不应”。具体我不展开了，因此美女界定核心恰恰是社会属性而非自然属性。反乌托邦那什么是社交呢？我在《社交产品方法论》中已经阐述，相信大家也都看过了。当我们提及社交时，不同人心中会有不同概念，语言是思维的物质外壳，无论是为了避免交流时各说各话，还是更重要的为了解决问题，我们首先都要界定问题。社交产品有多种界定方式，我从技术逻辑界定成通讯、媒体与交友三大类。通讯是既定社会关系沟通工具，媒体是社会化传播工具，交友是社会关系扩展工具，三者有区别，但正因他们都与人类社会活动有关，并通过互联网完成，所以我们都叫它们社交产品，但三件事背后的产品逻辑和技术逻辑都是不一样的。通讯产品出现需要计算平台级技术进步，这是怎么超越中国移动的问题。社交媒体依赖平台内技术进步，从3G到4G再到5G，抖音全称叫抖音短视频，和当年快手GIF一个道理，GIF是3G环境的产物，短视频则是4G环境。接下来抖音一定会把“短视频”三个字去掉，就像快手去掉“GIF”一样。交友产品则是另一逻辑，其实我们可以出一道题，请在下列选项中选出完全与其他几项不一样的选项：微信、微博、抖音、陌陌。你会怎么选？不同视角不同答案，但有一个“更深刻”的答案。你可以选微信，因为是熟人社交，是即时通讯。你可以选微博，因为是最大的舆情平台，社交媒体。你可以选抖音，因为是短视频。如果我选，我会选陌陌。因为他有着更深刻的差别。陌陌和其他三个产品之间的差别已经上升到了“阶级关系”。我们说这么多年，即时通讯一直被很好的满足，社交媒体也取得了长足进步，到今天唯一没有被解决的，就是交友问题，包括婚恋。App Store社交排行榜基本上是最浪得虚名的排行榜，因为除了前面的一些产品外都是“垃圾”。这个品类太缺产品，永远是“今夜寂寞”、“同城约”等字眼，因为交友需求从来就没有被正真满足过。这也是为什么交友类产品，永远是一波一波，爆发之后又掉下来，水分蒸发剩下淤泥变成酱缸，陌生人社交产品的生命周期相对都会短一些。资本主义经济危机的必然性在于社会化大生产与生产资料私有制之间的矛盾。交友类产品的创新与酱缸周期，也源于陌生人社交的根本矛盾：社会化大交友与优质的脸和钱的私有制之间的矛盾。大家都要找最好的脸和钱，但资源掌握在少数人手里，这就是“阶级关系”。这是交友类产品和社交媒体以及即时通讯的最大区别，因其涉及社会关系拓展，阶级性是社会规律，永远存在。这也是为什么我很喜欢反乌托邦模型，这是一个最简单的社会模型。阿丽塔也一样，人们想去一个地方，但不让去，但可以通过参加比赛去，目标明确，反而简单了，只是现实社会比这个复杂，真是像极了爱情。洛丽塔什么是萝莉呢？萝莉（可爱的低龄少女）一词源于洛丽塔（小说）但不等于洛丽塔，更不等于穿着Lolita裙子的人（lo娘）。刚才大家提到最近在调研Lolita用户，在做用户访谈，其实了解圈子的最快方法就是进入这个圈子，调研会因为技术问题失真，事实上大多数调研都难以接近真相。真正的用户调研来自一种“主观感知”能力而非客观统计学调查。因为永远无法通过抽样接近客观真相，只能形成主观感知能力来判断真相，类似金融反身性原理，这是一种社会反身性。我过去买了很多Lolita裙子和Cosplay裙子作收藏，最近我开始尝试。我对漫展很了解，也知道大家为什么要去漫展，但这更多是一种理性认识，或尚不深刻的感性认识，直到穿上裙子那一刻，我才真正获得了感性认识。纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。穿上裙子那一刻，你开始发自内心期待漫展，因为你开始渴望展示自己，开始思考如何变得更美。哪怕只是通过拍照及后期做出完美的平面效果，而不是在现实中，但这件事情，也已经足够引人入胜。我妹妹玩了十年Cosplay，我一直有个疑问，为什么她的大多数作品在我看来并不是特别的“完美”，后来发现男女审美并不一致，进而在视觉展示上（包括角色选择）追求的重点就不一样，女性更多追求 “华丽大气”，而非“吸引力”。这也是我开始“穿女装”的重要原因之一，我在试验自己心中的审美风格。我心中一直有一个完美女子形象，我还不曾遇到你，便只能先把自己变成你。很短的Lolita裙子，运动鞋，上身吊带（JSK无袖），里面T恤，手持宝剑向你跑来，然后启动法拉利带你认识更多萝莉。你的意中人是一个盖世英雄，会踏着七彩祥云来娶你。我的意中人则是一个盖世萝莉，我相信有一天她会开着法拉利，身穿短裙丝袜，脚踏AJ，带我认识更多萝莉。所以大家应该去买点裙子，Lolita/JK制服/汉服还是Cosplay用户很多是学生，买裙子还会有经济压力，在座的各位都不会有压力。这恰恰是了解圈子、研究用户的真正捷径。大家也可以多参加漫展，漫展信息可以看喵特APP。五年前我说过中国三四线城市的漫展正像当年中国三四线城市电影屏幕一样快速增长，2012年便诞生了10亿票房的电影《泰囧》。去年中国漫展已经办到了3822场，除去一、二线城市外仍有2322场。下一个趋势是电竞中心。第二章：什么是研究话语体系现在我们回到开始的话题：什么是研究？我把研究分成三类：一是大家日常口中所说的“这个问题研究一下”，即工作和生活中都会出现的我们叫它“①求真态度”。后面两种则是专门的研究职能：一是“②学术研究”，另一种是“③商业研究”，券商研究、以及买方（包括一级市场）自己的投资研究都是商业研究。学术研究好理解，今天我们主要讲商业研究。以及更关键的，商业研究和学术研究的差别。这里我会结合一些二级市场的例子。记得刚进申万研究所时，领导就给我们强调要完成学术研究到商业研究的转变。券商招人强调实习经验，一是行业节奏快没人有时间教你，二是学术研究到商业研究之间有一个鸿沟，最好在工作前你就已经跨越了这个鸿沟。但正如申万研究所的优良传统之一，申万（至少在早年）招人最不强调实习经验，甚至你最好不要有任何实习经验，学生就好好完成学术研究，申万的培训体系能在三个月内帮你完成学术到商业的转型。这一点是非常对的，研究能力相通，如果没有接受过规范的学术训练，你很难完成好的商业研究。如果你在学校混日子是很难做好研究的，做商业研究时你会一脸懵逼，你要重新进入一个探索过程，因为研究是有经验的，有习惯的，需要一个持续训练的过程。商业研究和学术研究的区别是什么呢？我的总结是：商业研究需要有①可操作的②经济利益。你不能研究了半天，一点操作性都没有，同时背后要有经济利益，这是和学术研究的最大差别。学术研究就像一个大圆，你在圆的边缘上往外做了一点点贡献。这些东西可能当下没有经济利益，也没有操作性，但把人类知识往前推了一点，这就有学术价值。商业研究则要有可操作利益。金融市场比较直接，可以买卖，产业也是类似，上马什么项目进入什么领域，都要有可操作的经济利益。因此切勿陷入探究本身的快感中。探索求知是很快乐的，但商业研究不能只是快乐。举个例子，二级市场事实上你在哪个行业很大程度上决定了你的职业生涯高度，比如航运这个行业，周期是三十年，你如果进入这个行业时恰逢下行周期，下行周期十年，直接超过了你的职业生涯，那你就有点麻烦了，虽然你依然可以研究的很快乐。行业划分二级市场大多券商都会对行业进行全覆盖，因此会有好坏行业之分，秘密就是你要进入好的行业，我入行看的是钢铁行业，在明确知道这个行业“没有前途”的情况下依然选择呆在这个行业，因为我想学一下产业链。这也涉及申万的人才分类策略，行业划分整体涉及上游领域（资源品）、中游领域（制造业）和下游领域（消费品）。一般学经济的人去看上游，其更受宏观经济影响，如钢铁、有色、煤炭、建材、石油等。钢铁行业事实上属于中游制造业，但在实务中仍放在上游资源品领域。我的专业是世界经济，因此在实习时就去了钢铁行业。学管理的人看下游，如食品饮料、纺织服装、旅游酒店等，因其更受消费者市场影响。有工科背景的人则去看制造业，这一点好理解，“复合背景”在投资领域一直很吃香。TMT则跨越上述三个品类。但正如申万研究所的另一个优良传统，事实上申万可能是所有券商里招募“工科背景”最少的券商。这涉及券商行业研究的本质。券商行业研究的本质是金融研究。你需要懂行业，但你更需要懂金融，你做的研究实际上也只是金融研究，即你所在行业及上市公司基本面的变化如何影响了预期进而影响了股价？这又涉及另一句申万名言：证券研究的直接目标是寻找预期差。行业知识都可以学，金融素养则更加重要（当然也可以学）。申万领导曾说只有三个行业需要有相关背景，一是医药，二是化工，三是电子勉强需要。不是因为这三个行业无法临时学，而是临时学起来太耗时间，事实上只有医药研究员需要相关背景。我正式入职前领导一度问我要不要转去化工行业，我诧异这不是需要相关背景吗？领导答只要你高中是理科生就可以了。我还是选择留在钢铁行业，因为我在钢铁行业实习了很长时间也在宏观部门实习过，有一个自己的宏观与产业链研究体系的搭建过程，钢铁行业受宏观驱动，上游涉及铁矿石和焦炭，下游涉及房地产、基础建设、造船、汽车家电、轻工业等，几乎涵盖所有上中下游产业链。我后续转行互联网行业研究，也受益于钢铁行业的训练。我研究互联网行业的时间很短，但做出了一些成果，很多人问我怎么做的，事实上就是源于钢铁行业的研究基础。行业研究是你要去洞察一些东西，即便你在航运行业，你也可以去搞清楚波罗的海指数以及世界经济周期，这背后都很有价值。知行合一讲到这里，我们要讲一个东西叫知行合一。前面讲商业研究和学术研究的差别在于是否有可操作的经济利益，即正确把握认识世界和改造世界的关系。事物=客观+主观+主客观之间的裂痕。如果说谋士在知，主公在行，那么研究是认识世界，产业化是改造世界。知和行本身有一个交集，好的学术研究和商业研究都在这个交集里，学术研究的范围比商业研究大，且不是所有的研究都在这个交集里。前面说的研究三种类别中的“求真态度”即是一种知行合一的态度。就像投资经理肯定要做研究，但他需要的是 “求真态度”而不是专职的研究工作，把他分工出来就是商业化研究，但好的“研究”一定是和执行高度相关的，你研究到极致时你已经在做这件事本身，而不再仅仅是“研究”了。某件事做的非常好的人，他一定明白其中的秘密与Knowhow。你做研究也是在逼近这个状态，即不仅“知”，还要“行”。最好的研究就是最好的执行，反之亦然。从这个角度看待，你就会发现研究并不是一个“后台”，而是问题的核心，如果你能做到“知行合一”你就很厉害。人都有舒适区，当你研究的很快乐时你要小心了，你要时刻关注自己的研究在操作性上的价值，事实上你要明白主观和客观之间存在的裂痕，我们永远只是在逼近真相，但你自己要明白到了什么程度。二级市场的研究都是进行获利交易，股票你买卖就行了，但炒股票实际又很难，因为你只把握了50%的概率。基本面你把握了80%，但股票价格=价值+套利+情绪——申万研究所，它由三部分组成，并且还天天变，这就变得高度复杂了。所以股票研究本质在于研究预期的变化而非基本面的变化，只是后者影响了前者。你可以把一个问题研究清楚，但你必须明白你研究清楚的东西在整个决策系统里占了多少比例，它可能只占了20%。如果你以为你搞清楚了80%，那就是在自娱自乐，在搞行为艺术。但如果你真正搞清楚一个极小的部分，至少你在这一点上你是知行合一的。由于我们当前在探讨“研究”，我便把“研究”和“执行”在逻辑上做了区分，事实上两者没有区别也不该有区别，研究者和执行者都是从两个方向无限逼近价值实现。只是当他太难实现的时候，我们便区分了职能。知行合一并不代表时时刻刻需要“有用”，大部分基础研究在当下是无用的但在某时某刻是无价的。但这涉及另一个话题，即创新是边缘溢出。当“暂时”无用的研究一旦完成“边缘溢出”便实现了价值，基础研究在等待“边缘溢出”，“知行合一”在创造“边缘溢出”。这就是为什么之前我们还要问一下什么是爱情？因为如果你连什么是爱情都搞清楚了，还有什么东西搞不清楚？ 虚假世界这个世界是虚假的。前面我们讲到互联网行业和钢铁行业（以及周期品行业）的差别，一个是研究主观世界，一个是研究客观世界。周期品行业要不断逼近经济运行的平均水平，互联网则要不断逼近大众心理的平均水平，前者是客观世界，后者是主观世界。互联网是主观世界好理解，事实上经济周期也是主观的，都存在反身性原理。文化流行存在反身性，宏观经济也一样，经济规律、政府调控、主体行为共同构成反身性，包括凯恩斯主义与奥地利学派的差别。巴菲特说，大部分投资人是不看年报的，就是说这个世界上大部分人都是不认真和不用心的，投资领域无论二级市场还是一级市场都是如此，很多时候人们只是在干一份工作，只有极少数人用心，或者说，大部分人待在虚假里。奥地利学派讲，大家看到经济下行后政府会增加支出或扩大信贷，但经济规律是经济进入衰退后必须通过萧条来完成市场出清，让非理性行为得到清偿，经济自然会快速复苏。经济高涨时大家都觉得自己牛逼，进行了不必要的扩张和资本开支，借了不必要的钱，因为周围的人都在这么干，你觉得你不干就落后了，就完蛋了，所以你也去干了。之后一定会带来问题，金融经济互为表里，之后就没钱了，这个过程就是市场出清，让犯错的人付出代价，从而减少总供给。市场萧条后自然就会再起来，但如果去救的话，问题就会更大。想想个人借贷就好理解了。用于消费而非价值创造的贷款，如果继续提供信贷，无异于延缓更大问题。奥地利学派就是说什么都不要管，市场出清后自然会快速复苏。现实中更多是皇帝的新装，这一点非常关键，但这一切又是“合理”的。你做不出成果现在我们来看看，什么是好的研究？我们来看看一九法则，以及199法则，世界永远是两极分化的。市场上1%的人赚去了99%的钱，0.1%的LP赚去了99.9%的钱，全球化和AI又加速了两极分化。研究也是如此，大部分研究都是没有用的，因为大部分人都是不用心的，资本市场的“虚假”程度只会远超你的想象。如果给好的研究一个定义，我叫他“建体系，出思想”，这句话也是申万研究所提出来的。申万要求研究必须建体系、出思想。当然即便在申万能真正做到这一点的也是少数。大家一定要明白一件事情，就像我们前面提到的知行合一，研究本身是一种艺术，只有少数人才能成为艺术家（投资也是如此），绝大部分人包括在座的部分人做不好研究是一种非常正常的常态。这个世界上90%的研究只是在“提供信息”，也即一份工作。9%的研究给人启发，实现了某种程度的“建体系”。只有1%的研究令人惊愕，我们叫他“出思想”。这便是研究三层次。任何行业都是如此，所以大家在做研究的时候，并不要默认你能做出什么成果，因为大部分人都做出不成果，包括投资也是如此。你必须明白这一点，你到底是那90%，9%还是那1%，你需要努力，以及判断自己的天赋领域，亦或是满足于只做那90%。高中艺考生越来越多，但大部分成不了艺术家，甚至只是为了逃避文化分数。即便上海戏剧学院这种层次的表演系和导演系学生毕业后不少也只能干着不相关的工作（技术进步会逐渐改变这一点），播音主持专业大部分毕业后也并不在从事主持人工作，央视、卫视的主持人要求很高，大部分人也不愿去基层电视台或相关领域，最后也就从事了其他职业。研究也是如此，研究和做学术一样需要天赋，研究和投资事实上都是高阶工作，是一件门槛很高的事情，只是中国经济过去的加杠杆使得很多高阶职业变成了一份日常工作进而误导了很多人。大家都知道一级市场大部分人都投不出好项目，但很多人并不明白事实上大部分人也做不出研究成果，因为投资与研究本无区别。VC投资是认知、圈子、阅历的综合结果，而不是一份工作，研究的迷惑性也在于让人误以为只是一种脑力劳动，只要高学历就可以完成。研究恰恰涉及前文说的主观世界与反身性甚至“边缘溢出”，如果把研究一词换成“深刻洞察”就好理解了。研究的基础是获得信息和整理信息，当你对信息和逻辑理解非常深刻的时候你自然就会有自己的体系，比如什么是社交、什么是爱情，他一定是一个逻辑体系，你首先需要把它界定清楚，比如我们说社交包含通讯、媒体与交友，通讯依赖计算平台技术进步，媒体依赖平台内技术进步，而交友最后还是一个阶级矛盾的问题，这样就是一个体系。但很多研究也都能形成让人启发的体系，这还不够，最高阶段则是出思想，即你的研究成果成为了一种思想。做研究你必须要求自己建体系出思想，否则你和咸鱼有什么区别。我们刚才讲的商业研究，不仅指卖方研究，而是指商业价值导向的研究，买方研究（包括VC）本身也是商业研究，必须产出商业价值。只是卖方研究你还必须把它搞得很牛逼的样子，比如一篇报告50页甚至100页，要显得牛逼，但如果只是内部汇报你的逻辑与洞察，一般3-5页足以。卖方研究出于要显得很牛逼，要把一些方方面面展开，把一些基础信息和补充信息附上，这也是有价值的，但核心还是体系与思想。大家可以尝试找一个领域或一个点进行深入洞察，你搞懂它后，他一定是一个高度简单和高度容易理解的结果，这些洞察就是有价值的，作为内部汇报的话你可以在附录里附上补充资料，逻辑和洞察本身则是简单却富有启发的结论。你可以提供信息，但这只是基础工作，你要知道如果没有体系，没有思想，你的研究就真的没什么用。研究是跨越主观和客观的鸿沟，大家想想如何建体系与出思想，强大的洞察力其实是一种性格特点，所以研究要靠天赋，我叫它“只恨黑夜太漫长”，即一种神游的感觉和创造心流的过程。我们前面讲研究要避免陷入快感，是不要让快感成为研究本身，但研究一定是有快感的，对“真理”的追求，朝闻道夕可死矣，你会一晚上不想睡觉，就像小学生想到明天要春游的那种感觉。只恨黑夜太漫长去年5月份朋友圈有一篇很火的文章大致叫悲催的成年人，什么做PPT到凌晨然后电脑坏了，很多辛苦感人的画面让大家共鸣，我当时也转了，但我觉得这篇文章很正能量，一点都不辛苦。这种只恨黑夜太漫长的感觉真是太好了，也是你人生中最奢侈的一段经历，只有在你最年轻的工作时期你才能体会到，加班到两三点万籁俱静身心合一的专注感觉。这也非常有利于你的职业生涯，因为任何一个人的职业习惯都是在工作最初的2-3年内形成的，你如果没有找到只恨黑夜太漫长的感觉，那很遗憾。什么是青春？不计回报的努力还能让你感到快乐便是青春。研究是一种天赋，事实上就是一种快速进入“神游”状态的天赋，本质是一种感知能力。我们前面说无论是互联网泛娱乐产业，还是周期品制造业，到最后都是一种对大众心理和社会反身性的感知能力，研究的天赋即强大的感性感知能力。这也是为什么我们要反复强调什么是爱情，当你开始思考什么是爱情，你开始声泪俱下，爱情便深刻地理解清楚了。有中学生问我语文不好怎么办，我说你去失恋一次语文成绩就会上来，失恋后内心会有源源不断想要表达的东西，你文采会变得很好，语文成绩就上来了，本质是感性化能力上来了。人类强大的情感能力在经历痛苦后都会表现出来，所以失恋是很多人的人生转折点。所以研究对我来说是一件高度感性化事件，我研究问题时经常听一些很中二的歌曲，非主流三巨头，徐良、许嵩、汪苏泷，即能让你快速进入青春期思维模式的歌曲。青春期是大脑算力即流体脑力的巅峰，我们虽然过了青春期，但可以通过歌曲进行超频。十几年前我用500倍杠杆炒外汇，全是手动高频交易，几秒钟下单，十几秒后平仓，我必须听着马克西姆钢琴曲，大声快节奏的音乐能让人进入一种失去自我的状态，然后下意识建仓平仓，我叫它“用感性祛除感性”。如果说研究靠天赋，那么日常生活中我们是否还有一些可操作性的方法，怎么去做点事情呢？我叫他观察生活。观察生活“观察生活”一词来自表演学，演员需要塑造各种没有经历过的角色，他必须通过生活中的点滴观察进行积累，比如街头遇到乞丐，和他交流，看看他在干什么，看到建筑工地进去搬搬砖，你要深入生活的点点滴滴。前面聊到调研Lolita用户，调研本身是一种观察生活，但要做好一个调研本身，真正的观察生活就是亲自去尝试一下Lolita。你自己穿一次Lolita可能才会真正明白，为什么要穿裙子？为什么要省钱买裙子？是因为虚荣吗？部分是，但更多是因为让你发现了自己的美，发现了自己的闪光点，你开始变得自信，开始很热爱这件事情，进而开始热爱生活。你开始找到了生活中的闪光点，你找到了甚至找回了少年心气，找到了疲惫生活中最后的英雄梦想。TFBoy很多粉丝是中年女性，杨超越有很多国企男性粉丝，SNH48有很多富二代粉丝，为什么，因为杨超越给了我们平淡无奇一眼到头的生活中带来了那么一点点英雄梦想，让我们看到了生活中那些还会闪光还有盼头的瞬间。明星只是一个法相，那么杨超越就是一个很好的法相，你追的不是一个明星本身，而是提醒你追求心中最后的梦想。明星就像一尊“佛像”，佛像本不是佛，佛像只是提醒你要敬畏心中的佛法，因为每个人都是佛，见性成佛。“偶像”就是“像偶”，一个你想成为的更好的自己，如果你正处青春期，家穷人丑，成绩还不好，如果你还不追星，你的青春期那不是一事无成？当然为什么会这样是家庭教育进而阶级关系问题。但不管怎样，追星已经是一件非常可爱的事情了，因为每天叫醒你的不再是闹钟，而是梦想。蔡徐坤也是如此，其实不用质疑现在的男性偶像为什么越来越女性化，这本身是女性消费主义的崛起，把男人打扮成洋娃娃，是因为要给女性消费。所以买裙子也是观察生活，当你观察生活到极致时，你就是一个演员了，你也是一个对产业、产品和用户非常有洞察的一个人。除了观察生活，表演学里还有“解放天性”和“当众孤独”两个要素，以及我加上的“时刻准备着”。解放天性/当众孤独/时刻准备着“解放天性”作为表演第一课，简单说就是让你彻底放开，以便塑造任何与你人格性格不一致的角色，往往通过极端的表演行为来训练。比如先想象出物理上与精神上难以忍受的场景、角色行为和角色特点，然后再演出来，把视觉上和精神上最难以忍受、甚至摧毁价值观的场景自然地表演出来，那么解放天性训练就完成了。“当众孤独”作为表演第二课，简单说就是做到不受大众和旁观者影响严格遵循内心。在舞台上严格按照剧本完成角色，不受台下万千观众的唏嘘、质疑、称赞、吹捧等行为的干扰。最后我再加上了一个“时刻准备着”，这其实是播音主持专业的提法，即时刻保持状态。商业上也是如此，成功者往往都在争议中成长，因为他们解放了天性，也完成了争议中的成长，因为他们做到了当众孤独。好的研究者/执行者也是如此，因为一个极致的研究者本身就是一个执行者。这三点本身又是和“观察生活”相关的，你要做好研究，或者说知行合一的话，首先你要做到观察生活，深入生活。更高阶段你则完成了解放天性与当众孤独，你成为了一名演员，你与这个世界已经融为一体。我一直说研究是高度感性化事件，无论是宏观经济还是互联网与新兴产业，其本质都是用你的内心去同步这个世界的频率，感受这个世界（包括大众主观世界）的震动，进入群体共鸣，完成连接，完成你的心灵与这个世界的连接。这个世界天地万物都在相互作用，你要做的只是融入这张大网。所以让你买裙子只是很基础的一件事而已。好的研究者/执行者首先是一个观察者，最优秀的则是一名演员。游戏规则与市场机制讲到感知能力，申万在选择研究员时会有心理测试，横向思维看策略，纵向思维看行业，以及横向思维看包含产业链多的行业等。策略分析师必须相貌英俊，行业分析师则必须练好唱歌，这些都是研究中的Knowhow，某种程度也是一种游戏规则，当然更大的游戏规则在商业本身，尤其是资本市场。证券分析师本质是在做销售工作而不是研究工作，原因一方面在于前文说的大部分人是做不出研究成果的，另一方面在于，这个世界大多时候比我们想想的虚幻，当大家都活在虚幻中的时候，真相便不再那么重要，大家只是在玩一个游戏而已，各方也只是在相互配合完成这个游戏。也正因为此，超额收益永远只属于少数人。这让我想起《寒战》里梁家辉的一句台词：“我服务香港警队30年，认识不少人，也得罪不少人。不过在这30年里，我学会了一件事，就是每一个机构，每一个部门，每一个岗位都有自己的游戏规则。明也好，暗也好，第一步学会它，不过好多人还没有走到这一步就已经死了，知道为何？自以为是。第二步，就是在这个游戏里面把线头找出来，学会如何不去犯规，懂得如何在线球里面玩，这样才能勉强保住性命。”但我今天不是在讲职业生涯规划，我是在讲研究，道理一样，任何事情，你都要搞清楚其背后的秘密，包括研究的规则，研究的方法，你都要理出来。但这又涉及到一个驱动力问题，我叫他市场机制。卖方研究有外部客户作为驱动力，这一点很重要，就像任何创业的成败，本质都源于是否存在巨大的外部需求推动，外部需求会推着你走，推着你成长并给你足够容错率，这就是市场机制。一级市场VC研究团队的驱动力来自哪里？来自内部投资经理和合伙人吗？我认为这个驱动力不够，优秀的人才是有强大的自我驱动力，但这种驱动需要建立在外部环境的催化下实现，也即大量需求和倒逼机制，这是一个关键话题，即对内服务的研究团队的驱动力来自哪里，相比外部市场的强大驱动，内部需求、领导评价等驱动会显得不足。注意，这并不涉及“自我内心满足”和“外部评价满足”的个体心理学差异，内部需求的评价对个体来说也是一种“外部评价”，该问题本质上涉及的是，对内服务的研究团队其所在机构能否源源不断产生强大需求推动研究团队成长，因此对内研究团队要是未做出什么成绩，原因可能是来自机构本身而非研究团队本身。但最后，心有多大，舞台就有多大。我们讲了这么多，事实上还没有真正开始涉及研究方法论，而更多是关于方法论的方法论。下面，我们开始正式探讨“研究方法论”。待续……

来源：36氪上周末，中共中央政治局会议首次提出了“需求侧改革”的概念，引发市场热议。受此影响，本周，与大消费相关的板块悉数上涨。截至周三，乳业、白酒涨幅已经达到10%左右；而化妆品、旅游等可选消费也实现了5%左右的涨幅。鉴于此，36氪二级市场分析师认为，此次“需求侧改革”的提出，其重要性可能不亚于2015年的“供给侧结构性改革”，有望引领“十四五”期间新的投资主线。回顾供给侧改革要了解什么是需求侧改革，首先需要搞清楚2015年以来一直推行的供给侧改革。一个完整的经济循环包括生产、分配、流通、消费四个环节，而供给侧和需求侧则分别对应循环的起点和终点。2015年开展的供给侧改革，主要是从起点（也就是生产端、企业端）入手，通过优化要素配置，淘汰落后产能和库存，引导产能向终端需求匹配，进而优化企业的生产结构，提升企业盈利能力，降低杠杆水平。图1：经济循环的四个环节数据来源：中信证券，36氪整理之所以推行供给侧改革，主要是因为，2011年以来，随着刘易斯拐点的出现，我国的劳动力成本显著上升；与此同时，长期依赖投资和外需的增长模式，使得我国资源衰减、环境污染问题愈发严峻，中国经济面临增速换挡、结构失衡的新问题。其中一个重要的表现，就是部分传统行业的无效产能和消费者需求之间产生了错配，致使传统企业库存长期积压，盈利能力弱化；而另一端消费者的需求却得不到满足，产生了海外疯抢智能马桶盖的现象。经过近5年的努力，我国落后的产能逐渐出清，随之而来的是产能利用率的提高，工业、地产库存稳步去化，上游资源品价格上涨，企业盈利能力改善、杠杆率稳中有降。图2：供给侧改革成效显著数据来源：中信证券，36氪整理“三去一降一补”的显著成效，在一定程度上，优化了我国产业结构。具体表现为：传统工业明显升级（高端制造和新材料迅猛发展），生产的韧性提升；科技创新为主的高新产业迅速崛起，产业链更加完善；服务业占比不断提升，重要性进一步加强。需求侧改革的提出然而，2019年以来，海外环境恶化导致的外需递减，以及国内经济增速进一步放缓带来的消费下滑，对我国经济增长提出了新的挑战。而疫情的爆发，使这一挑战进一步加剧。随着疫情的企稳，我国经济呈现复苏趋势。但从内部结构来看，生产端的复苏远快于需求端；而需求侧内部，基建和房地产投资的恢复也比消费和制造业投资更快。这在一定程度上表明，当前我国经济的有效需求不足，供需错配仍然明显。需求侧改革的推出，正是为了解决国内有效需求不足的结构性问题。从政策思路上看，“需求侧改革”和过去的“需求侧管理”有着本质区别。“需求侧管理”是依托宽松的货币政策和财政政策来刺激地产、基建投资需求，从而实现需求的总量扩张，带动经济增长；与之相比，“需求侧改革”的重心在于国内需求结构的均衡优化，是一种结构性的需求政策，目的是实现有效需求的释放，而不是需求总量的扩张。需求侧改革要做什么综上所述，需求侧改革的主要目的是为了解决国内有效需求不足的问题。而有效需求之所以不足，最主要的原因包括两个方面。首先，居民贫富差距的持续扩大是消费需求不足的首要原因。凯恩斯理论认为，居民的消费随着收入的增长而增加，但这种关系并不是1:1的比例。随着收入的增长，居民的边际消费倾向（增加一单位收入所带来的消费支出的增加量）呈现递减趋势。边际消费倾向递减规律的存在，代表着相对于工薪阶层来说，富裕阶层的边际消费倾向更低。因此，面对财富不断积累，其消费意愿并不会明显提升。换句话讲，也就是说中产阶 级才是决定社会消费需求的中坚力量。近年来，房价上涨带来的财富效应，使得我国贫富差距有所扩大，前20%收入群体/后20%收入群体收入比，自2011年以来一直维持在20-25附近，代表更多的财富流入了边际消费倾向更低的富裕阶层，导致整个社会的消费需求有所下滑。图3：前20%收入群体/后20%收入群体收入比数据来源：东吴证券，36氪整理其次，有效需求不足的另一原因在于投资结构与经济增长的不匹配。长期以来，由于过去大水漫灌的需求侧刺激措施，使得我国大量资源向钢铁、房地产等行业积聚；而随着人民生活水平的提升，消费升级趋势日益明显，与之对应的消费品和服务业供给却明显不足。在这种背景下，2015年以来，供给侧结构性改革的持续推进，使得资源配置在生产端不断优化；但需求侧投资结构却仍然不能匹配当前的经济增长特征。其中一个重要的表现就是，地产投资和以旧基建为主的投资仍然占据投资的较大比例，而科技创新领域的投资却明显不足。随着经济中消费和服务业占比的不断提升，传统投资对于经济的边际贡献逐年递减，造成大量资金和资源的浪费。图4：地产和旧基建产出-投入持续下降数据来源：中信证券，36氪整理针对以上原因，未来的“需求侧改革”可能将从三个方面发力：1.创造增量消费需求近年来，社保制度的完善、减税降费的推进、房住不炒的延续，以及今年提及的反垄断，其中一个重要的立足点就是为了优化居民收入分配结构，防止资本向高收入人群积聚。需求侧改革的推出，意味着收入分配结构将会面临更多的改革空间。缩小居民贫富差距，扩大中等收入群体数量，让收入分配从“金字塔”型向“纺锤”型转变将成为需求侧改革的重点。中等收入群体的扩大，有利于提升整个社会的消费能力和意愿，为全社会带来新的增量消费需求。2.盘活存量消费需求存量需求不振的一个原因，在于我国产业结构与消费需求之间出现了明显的错位，其中一个重要原因在于关键领域对外依赖性过高。举例而言，由于受美国制裁，华为的高端芯片一直紧缺，导致新旗舰机Mate40供不应求，这在一定程度上相当于限制了国内消费需求的释放。图5：消费者排队预约Mate40数据来源：ICphoto近年来，供给侧改革的推进，持续从生产端改善供需错配的问题。而需求侧改革的提出，有望通过投资结构的优化，从需求端进一步改善供需错配的症结。通过大力推进“新基建”投资，发展高新技术产业、高端服务业和新产品制造业，可以有效实现产业链的自主可控。从根本上解决我国供给体系的转型升级，盘活居民日益升级的存量消费需求。3. 引导消费需求回流3季度以来，受国内疫情管控措施严格，以及海外疫情不断反复的共同作用，部分境外消费需求向国内回流，境内游和免税行业呈现出爆发式增长。图6：消费者在海扣免税店消费数据来源：ICphoto本次需求侧改革提出，强调打通内需的堵点和补齐短板，其中一个重要的环节就是破除制约消费的价格屏障、服务屏障，持续引导境外消费需求回流。按照历史数据来看，中国大陆游客境外消费早在2016年就已经突破2600亿美元大关，这意味着需求回流有着可观的空间。如何影响股市投资需求侧改革的提出，有助于我国“双循环”发展格局的推进；同时也有利于进一步优化我国经济结构，提升经济的抗风险能力。考虑到我国内需空间广阔，长期来看，A股仍具有较大的配置吸引力。在需求侧改革思路之下，以地产、旧基建为主的需求刺激政策的重要性将进一步回落，而倡导消费升级和以科技创新、产业升级为主的新基建的重要性有望提升。在这种背景下，一方面，从优化内需结构来看，考虑到当前我国的消费增长空间以及消费升级趋势，消费对经济的贡献度有望进一步提升，因此可以继续关注消费板块的投资机会，尤其是与消费升级相关领域；另一方面，从供给创造需求，打通消费堵点来看，仍然需要持续优化供给结构来撬动有效需求的释放，以科技创新和产业升级为主的“新基建”投资将成为供给结构优化的关键。鉴于此，与之相关的新一代网络信息技术、5G、大数据、云计算、新能源汽车、高端制造等板块前景光明。