房地产估价研究报告

导读：随着征收维权的持续深入，“打程序，不打实体”的维权战略也在渐渐发生调整。对征收补偿计算实体层面的不断了解、深入，是对征收维权律师和被征收人所提出的新要求。而就征收补偿纠纷而言，核心矛盾就在于那份专业评估机构所做出的房屋评估报告上。如果被征收人对报告的结论不服，究竟都有哪些可能有效的救济途径呢？这些途径的选用又各有怎样的注意事项呢？如果用尽招数都不管用，补偿数额真的无法提升了吗？招数一：申请复核评估《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第20条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请时应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。在明律师认为，申请复核评估在本质上程序意义大于实际意义，主要作用在于走程序、拖战线，而难以改变评估的结果。不过这一程序也能从客观上引导被征收人了解、审视涉案评估行为的具体程序、选用方法等细节事实，对于日后对补偿决定的复议、诉讼会产生间接的帮助。复核评估的费用由原评估机构承担。招数二：申请专家委员会鉴定《条例》第19条规定，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《办法》第22条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。关于鉴定程序申请与否的利弊权衡，在《房屋评估价为何这么低？听专业估价师怎么说！（下）》一文中在明律师已做了详尽论述，这里不再重复。只强调两个问题：其一，专家委员会系由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，具有较评估机构更高的专业性与权威性，通常能够独立、客观地进行鉴定；其二，实践中一些地方干脆没有成立专家委员会，这是不符合《办法》规定的。《办法》第23条规定，各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对复核结果进行鉴定。招数三：自行委托评估机构对涉案房屋进行评估在明律师指出，这是一种维权的思路，但尚不成熟，若无专业律师建议则不要轻易尝试。新的评估结果若能反映出较原有报告的较大幅度提升，则可能作为否定原有报告的证据。但这么干的风险是巨大的，法律上的弱点也是很多的：其一，自行委托评估机构，评估机构未必会接受委托，且结果的效力存疑。因为法律规定的征收评估必须由房屋征收部门来委托，老百姓或许能够自己委托，但评估结果则可能仅是“咨询性结果”，而非“法定评估结论”，且评估机构有可能会拒绝接受委托；其二，自行委托就意味着要自付费用，而这笔费用将可能是高昂的，被征收人未必能够承受；其三，即便作出了新的评估结果，也不能直接证明原评估报告违法。若在诉征收补偿决定时法官对新报告的证明力不采信，则被征收人很可能会白忙活一场。据此，这是一个积极的解决问题的思路，但还需要再考虑其中的问题，这个任务是在明律师需要去研究、攻克的。招数四：诉征收补偿决定这是对评估报告不服的最终救济渠道，也几乎是唯一可行性较高的办法。《办法》第22条规定，被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理，即反映为被征收人对补偿决定不服，可提起行政复议或者行政诉讼。考虑到维权力度和阻滞强拆，实践中一般建议被征收人提诉讼。诉讼提了，如何就评估报告做文章呢？两方面思路：一是程序，二是实体。程序层面，譬如评估机构的选定程序违法，未按规定组织摇号、抽签、投票，而是直接由政府指定；评估机构不具备评估资质，或作出评估报告的估价师自身的资质存在问题；评估中没有进行入户实地查勘，查勘记录上的签字、盖章存在作假；评估报告未依法送达被征收人，签章存在作假等等，都是实践中可以着重审查的程序性事项；实体层面，则要重点关注评估报告所选用的评估方法是否适当，及在评估过程中比较对象的选择是否合理、相关影响因素的系数修正是否在行业规范规定的幅度范围内等等。就征地拆迁领域的评估而言，市场比较法通常是优先选用和必须选用的评估方法，收益还原法和成本法也有适用空间，而实践中一些地方热衷于适用的基准地价修正法则可能存在不合适的问题。再比如评估时点的选择和估价报告的使用期限等问题，均是从实体层面审查评估报告所需关注的点。《房地产估价规范》2015版指出，估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。但需要理解的是，这里的“不宜”仅表示在条件许可时首先应当这样，不是强行性规定。需要补充的是，在实践中有一种“预评估”，即在房屋征收决定作出前所进行的评估，应为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用等服务，不得替代国有土地上房屋征收评估。在明律师最后想提示广大被征收人的是，即便穷尽办法，当前对评估报告不服的救济仍然是较为困难的事情。更多的情况下，诉征收补偿决定是从政府征收的程序不合法上寻找突破口，进而通过撤掉补偿决定来争取进一步协商、谈判的空间。很多时候，博弈到了后期，报告本身已不是决定被征收人补偿数额多少的最重要事项，协商、谈判的筹码已发生了变化。那么即使评估报告最终未被推翻，提升补偿数额也仍然是大有希望的。

5月30日上午，山东大学（威海）商学院与威海市房地产业协会联合主办，威海晚报传媒协办的《2018威海房地产市场监测与评估报告》发布会暨2019威海房地产形势分析报告会在山东大学（威海）玲珑学堂学术报告厅举行。来自威海市住建系统及市房地产业协会会员单位代表共400多人出席发布会。山东大学威海营销管理研究中心专家从2018中国房地产市场发展、威海房地产市场行业研究背景、威海市房地产市场情况分析、威海市房地产监测指标评估、威海市购房者消费行为分析、威海市品牌房地产企业经营状况等、威海市房地产营销现状等9个方面对我市过去一年的房地产市场形势进行全面分析，并对2019年市场走势进行了整体预测。报告显示，2018年威海全市商品房与住宅销售均价为7165.25元/平方米，全年呈现波动上升趋势，并在12月份达到最高值8052.3元/平方米，其中，中心城区销售均价为10371元/平方米。销售面积及销售额方面，全年累计销售商品房及住宅838.5万平方米，实现销售额608.2亿元，其中住宅销售面积为771.8万平方米，销售额562.2亿元。针对2019年威海房地产市场的发展趋势，专家预测认为，未来威海房地产市场大波动局面将难以再现，伴随着政府及主管部门稳房价、稳地价、稳预期的调控目标，稳定将是本年度威海房地产市场的主题。针对不同楼市板块的表现，专家认为，随着主城区房价的上涨，环翠区温泉镇、张村镇、羊亭镇等近郊板块伴随着主城人口的外溢，将迎来新的发展机会点。同时，随着主城区土地变得极为稀缺，远郊仍有大面积低价土地供应，远郊经济性低密度产品也将迎来一定的市场机遇。具体到不同类型的产品需求趋势，报告认为，近年来新入市产品向改善型产品倾斜趋势明显，120平方米甚至140平方米以上大户型占比越来越高，未来高性价比、高品质的刚需产品和改善型产品仍将是市场需求的主流。报告同时认为，随着威海品牌房企时代的来临，一批资金实力强、规模大、管理团队成熟、运作经验丰富、职业化程度高的大型房企将逐步渗透威海房地产市场。与此同时，一批以粗放型为特点的本地企业在当前形势下其市场空间正逐步被压缩，这将迫使他们通过寻求合作获得生存机会。报告会上，与山东大学威海营销管理研究中心战略合作的房谱网总经理助理王娜，同与会者分享了大数据平台对房产行业的变革影响和全产业链的服务模式，引发与会者的强烈共鸣。最后，中心副主任蒋守芬博士提醒到：2019下半年的房地产形势趋于下行，希望威海的房地产企业，做好产品精细化和项目风险评估工作，从而应对市场下行带来的压力。【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

福州滨海房地产有限公司 吴福兴摘 要房地产评估,是专业的评估人员在综合分析了房地产的几个影响因素的基础上,根据科学的评估方法和一定的评估目的以及估价经验,对房地产的价值进行判断和推测。房地产评估行业在中国尚属于新兴行业,与人们的生活日益密切,其作用越来越重要,评估范围也越来越广泛。然而房地产评估行业也存在较多的问题,如整体人员专业性不强,行业法规建设滞后,风险和收益互相博弈等等。本文在对目前房地产评估产业的现状进行剖析的前提下,深入分析当前我国房地产评估产业存在的问题,并提出相应的对策。关键词:房地产;房地产评估产业;发展现状;对策一、房地产评估行业现状(一)房地产评估尚属于新兴行业我国1992年建立房地产估价师执业资格制度,1995年实施全国统一的房地产估价师职业资格考试制度,1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。到现在,房地产行业发展了20年余,在我国尚属于新兴行业。很多人对这个行业很陌生,不了解其作用,也不了解这个行业与自己生活的密切关系,更不用谈在必要的时候如何利用房地产评估保障自己的权益。房地产评估行业属于中国三大中介行业之一,另外两个是律师和会计师。但是据笔者了解,对于其他两个行业是做什么的,大家很快就能条件反射,在脑子中想出其具体工作内容,而对于房地产评估行业,别人往往会提这个行业到底是做什么之类的问题,这对于房地产评估行业人员来说是种尴尬。(二)房地产评估范围日益广泛房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的评估,又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。目前房地产评估涉及的范围越来越广,包括普通房地产评估和衍生房地产咨询。普通房地产评估包括土地使用权出让;房地产转让、租赁、抵押、保险、课税;企业合营、改制、上市、破产;房地产价格复核或鉴定;房地产开发经营贷款等。衍生房地产咨询主要是疑难问题集衍生问题咨询,包括城市更新项目可行性研究,拆赔方案研究,项目规划定位研究,政策研究,经营性物业定位研究,课题研究等。目前普通房地产评估还是主流,但随着社会发展,衍生房地产咨询会越来越多,逐渐成为房地产评估的重点。二、房地产评估行业存在问题房地产评估作为一个新兴行业,与人们的生活的联系日益密切,涉及的范围日益广泛,这往往就对房地产评估行业需要更高的要求,比如给出的结果公正客观,有专门的法律法规对该行业进行规范,有专门的机构进行风险监督。可现实情况是房地产评估行业还有很多的问题需要规范。根据笔者的亲身感受,以下三点是比较突出的问题。(一)整体人员专业性不强通过调查,可发现当前房地产评估公司技术人员普遍专业性不强。从技术人员来看,做房地产评估的技术人员往往是刚毕业的大学生,平均年龄较低。而且他们所学专业参差不齐,很多和房地产评估关联性不大。原因是现在很多房地产评估机构的主要业务是房地产抵押报告,这种报告目前已经接近流水化作业,对工作人员的专业性要求不高,仅要求技术人员掌握一定的学习能力、具备基本的电脑技能、拥有一定的细心、责任心。拥有以上素质的人往往就能成为一个较合格的报告制作人员,但是远远达不到一个估价师的水平。从评估机构来看,对报告制作人员要求不高,工作经验少、专业性不强人员的用人成本远低于有工作经验、专业性强的估价人员。所以很多时候评估机构不注重有经验的估价人员待遇提升,有经验工作几年之后选择一般会选择转行。这也就是为什么房地产评估行业存在人员流动大,人员低龄化,做报告的往往不是估价师,估价师做了几年选择转行挂靠这种现象。现在这已经成为了房地产评估行业的一个恶性循环。(二)行业法规建设滞后目前中国有《律师法》,《注册会计师法》,但没有《估价师法》。目前估价师行业仍然是一种自律性质的行业,没有具体的法规对房地产估价行业进行具体规范。随着房地产评估的发展,相机制定了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等规章制度,初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失,针对不同用途的房地产评估如地下空间权相关技术标准、技术规范还没有制定。笔者认为,建立针对房地产评估行业的技术规范刻不容缓。(三)风险与收益博弈现在房地产评估行业竞争激烈,很多金融机构货客户为了争取贷款业务,可能会要求评估机构给出不符合市场的评估结果。银行有评估机构库,有很多机构可以选择。评估机构若想争取业务,风险和收益如何取舍则是纠结的主要问题。如果一味考虑风险,则可能降低机构经营收益,但若一味考虑收益,则会使机构面临更大的经济风险。目前一些新设立的小的评估机构,为了争取业务,基本上是客户要求什么价,他们就能评出什么价。从金融机构来看,随意评出的价格会给他们造成隐藏的风险。从评估机构来看,价格随意性大会直接抹黑整个行业,给人专业性不强的恶劣印象。但从根源上来看,为什么会有给不符合市场评估结果的需求,归根到底是人们往往缺少经济风险的意识,对这种价格背后可能导致危害的无知,再加上评估机构技术人员本身可能专业性不强,这一切的一切,都可能构筑出评估行业巨大的技术、经济风险。而更大的问题是,目前没有专门的机构对这种风险进行监督,只是银行自身的风险部门进行监督核查。笔者认为这很难做到预防经济风险的目的,最终还是需要建立统一、实时的监督机构,对整个房地产行业评估结果进行实时监控,则可有效预防房地产评估机构的评估风险。三、关于规范房地产评估行业的几点思考在当前发展形势下,笔者认为可以从以下几方面对房地产评估行业进行规范:第一,制定统一的法律法规,改变现行评估行业管理的部门立法。也要依法规范评估行业,促进我国评估行业的健康发展,就必须有一套统一的评估业的法律和法规;第二,改变评估行业各自为政,多头管理的局面。注重加强沟通与协作,尽量避免各个评估专业在执业准则、规则以及管理上存在巨大的差异;第三,通过治理整顿,加强监管,营造公平竞争的房地产估价行业环境。对此一方面要通过制定相关的法律法规,以法律为依据维护房地产估价活动的独立性,另一方面要协助评估协会建立和完善房地产估价信用档案;第四,加强对评估机构及执业人员自律性管理。总之,对房地产评估行业实现规范化操作和管理需要多方的协作与推动,并需要时间逐步完善。结 论根据全文所述,我们可以得知,当前房地产评估行业属于新兴行业,在发展的过程中虽然存在很多的问题,有很多的技术问题还需要去开拓,有很多的管理问题需要去研究,有很多的法律法规问题还需要去制定。但从长远来看,该行业的前景还是巨大的,值得房地产评估行业从业人员去努力探索和奋斗。参考文献【1】赵奎涛,胡克,贾晓晴.城市地下空间的属性与权属讨论[J].地下空间与工程学报,2008,4(1):222225.【2】程信和,刘国臻.房地产法[M].北京:北京大学出版社,2001.【3】马铁民.房地产产权产籍管理[M].北京:中国商业出版社,1998.【4】黄段晨,李季.房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑,2011,(14).【5】周海波.房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报(人文社会科学版),2009,(05).【6】余世杰.房地产估价中市场比较法的改进研究[J].科技信息,2012,(16).【7】徐慧慧.对房地产估价一些基本问题的思考[J].黑龙江科技信息,2008,(10).【8】彭希乔.《房地产估价方法与实务》. 电子工业出版社 .2007-9-1【9】卢新海. 《房地产估价――理论与实务》复旦大学出版社,2010-12-01【10】中国资产评估协会. 资产评估学〔M〕.北京:中国财政经济出版社,1999【11】中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999.【12】王在隆.最新房地产估价规范与经典案例评析实用手册.中国经济科学电子出版社,2006,8.

　编者按：白驹过隙，转眼间距离1998年实施房改政策已有20余年。20余年的时间在历史长河中仅是沧海一粟，但对于房地产行业而言却是意义非凡的阶段。《记录伟大时代|榜样2019 湖南房地产20年》采访了30余家企业，共同回顾湖南房地产市场的兴盛与历史，见证房改20余年来房地产事业从无到有的风风雨雨，致敬时代。房地产的发展，带动了房产抵押和二次交易、土地交易和抵押等市场行为，作为联系银行金融和房地产市场纽带的评估体系，也因此应运而生。一批优秀的评估公司涌 现，湖南经典房地产评估咨询有限公司（以下简称经典评估）就是其中的一员。1992 年，正是房地产商品化的探索时期，应建设部要求，湖南省第一家专业评估机 构——“长沙市房地产评估事务所”成立，隶属长沙市房产局直管。几年后，因为不能 满足市场化需求，于是脱钩改制 , 定性为非政府直管的中立、公平、独立的第三方评估 机构，开启了专业化和市场化。2000 年 1 月，该所正式更名为“湖南经典房地产评估咨 询有限公司”。“事改企”后，经典评估压力重重，作为企业，要存活，就得觅食，要觅食，就得有一 技之长，无论是市场还是专业，都步履艰难。据统计，经典评估共经历 11 次股权变革，如 2002 年，控股权由一个贸易公司所有，持股 2 年后，由于专业契合度不高而撤股，经 典也因此从中学到了市场化的理念和运作。2011 年前后，以人工计算的传统评估开始受到冲击，而早期的自动化和智能化评 估方法已初现端倪，经典评估在业务上和手法上都面临着大变革。每一次转型，经典评估迅速调整角色定位，明晰自身优势，找准发展方向，紧抓技 术创新，实现了一次又一次的突围和崛起，成为了评估行业内的一张王牌。如今，经典评估共有专业人才 120 余人，其中中国资深房地产估价师 3 人，国际不 动产咨询师 5 人，注册房地产估价师 32 人，注册土地估价师 13 人，注册资产评估师 5 人， 其中美国、英国、香港评估行业人才也不在少数。具备全国房地产估价备案等级原一 级资质、土地评估资质（省一级）和资产评估资质。27 年以来，经典评估获得荣誉不计其数，2001 年获得湖南省唯一“放心中介”评估 机构殊荣，2011 年成为全国 17 家中国房地产估价师学会授牌的“全国知名房地产评估 机构”之一。主持制定了长沙市有关房地产转让、房地产抵押、房地产处置、等涉及房 地产评估示范文本的技术框架标准制定。此外，经典评估已成立常德、怀化、株洲、益阳、娄底等区域分公司。引领行业发展作为全国建设系统第一批一级机构、第一家完成脱钩改制的评估单位，经典评估 一直是行业内的精英汇集地，因此获得了“评估界的黄埔军校”称号。脱钩改制早期，长沙市的 80% 评估师都在经典。从早期的 10 多家评估所，到今天的 100 多家评估公司，行业的技术标准、行为准则、报告模板以及专业人才，都是从这 里输送出去的。经典评估董事长罗峰在谈及这一话题时，颇为自豪。细数这些年做出的行业贡献，会发现这一称号形容得恰如其分。1996 年，独立制定长沙市房地产重置价格修正技术体系，1998 年更新、填补了房 产价格评估空白。作为省内最早将房地产估价理论与方法具体运用到扣税评估、抵押 评估、司法鉴定评估和房屋拆迁评估的机构，经典评估率先研究批量评估技术方法，成 功运用到湘潭市地税局房产税评估、长沙市存量房交易纳税评估，实现了手工评估向 计算机批量评估的过渡。自主研发“湖南经典房地产价格评估管理系统”，建立“经典 服务平台”，实现了综合业务管理系统及智能辅助估价系统相结合；开发住宅类、办公 类、商业类自动化估价系统，并已投入使用等。无论是行业准则制定，还是技术研发和评估案例，在评估行业跌宕起伏的发展历 程中，经典评估始终以先锋者的姿态，引领着行业向前发展。技术是核心，大数据是趋势 逆风翻盘，向阳而生。这是当下经典评估对于行业发展的认识和态度。 “受房地产和金融行业影响，当下的评估行业萎缩已经是一个不可回避的话题。在这种情况下，首先讲究稳，其次讲究精，一方面继续发挥二十几年沉淀的专业优势、 资源优势，让企业可以活下去。另一方面不断进行技术革新，用互联网和大数据与传 统评估相结合，形成我们独特的竞争力，这样才能风浪里边不翻船。”面对当下的评估 行业洗牌，罗峰坚定而睿智的表达他的看法。2016 年，《中华人民共和国资产评估法》的出台，让很多小型评估公司措手不及， 因为这意味着错失很多赚快钱的机会，而经典评估却从中看到了机会——一是评估开 始有法可依，二是行业行为将规范化，在此背景下，该公司迅速新增IT部和数据分析部， 让评估越来越科技化和智能化；同时在信息越来越透明的情况下，希望传递给消费者 层次更深、资讯更全面的专业数据和分析。不同于综合性和业务型，经典评估是一如既往的“技术型”，二十几年，一直专注 于评估从未分身，所以评估数据软件研发、平台建设的评估新现象和新技术，都有经典 评估的身影。在别人还没有关注大数据时，他们已经掌握了湖南大多城市的数据，在 别人用EXCEL和WORD写报告的时候，他们已经研发了房地产智能化估价系统，论技 术，在湖南甚至在全国，经典评估都走在了前面。未来，经典评估的技术革新会聚焦于大数据，走出差异化，当然，要实现这一目标， 专业的复合型人才必不可少。未来，咨询服务类评估是机会“让消费者确定不确定的，知道不知道的，知其所以然。”这是经典评估人眼中的行 业价值所在。作为湖南评估行业的一员，经典评估坚持客观公正，依法、依规评估资产 价值，呈现给消费者专业的数据分析和评估流程，真正做到公正、科学、准确。评估的未来在哪里？这是行业内外很多人的疑惑和不解。经典评估或许给出了答 案和指向。“过去的评估基本是经济鉴证类，未来肯定会走向咨询服务类，用专业帮客 户赚钱，客户给我们更多的钱，这将是咨询类最大的不同点。另外资产评估一直是一 个大领域和大市场，只是这需要整个行业发力，才能形成一个机会点。”不固步自封，不安于现状，技术创新，另辟蹊径。如此，经典评估才能在一轮又一 轮的评估行业洗牌中，一直保持王者地位。【点评】1992 年成立至今的 27 年时间里，经典评估累计获得无数好评与荣誉。2007-2016 年连续 10 年获得湖南省房地产评估企业信用评价 “十佳单位”。2011 年 7 月，荣获中国房地产估价师学会授予“全国知名房地产估价机构”品牌（全国首批 17 家，现仅 22 家）。2017-2018 年获得“湖南省优秀房地产评估机构”称号。“放心中介 履行承诺单位”、“中国诚信企业重点调研示范单位”、“诚信星级企业”、“消费者信得过 单位”等不胜枚举。多次革新技术，将评估和智能相结合，引入自动化评估系统，着眼大数据，看好评 估咨询业务，经典评估始终以先锋者的姿态，引领着行业发展。【关注乐居财经，洞悉房产市场风云变化。】文章来源:新浪乐居

党的十九大报告在谈到建设现代化经济体系时提出，要加快发展现代服务业。业内人士指出，展望未来，作为高端服务业重要领域的房地产估价行业将迎来新的发展机遇，助力中国经济转向更高质量发展。“新时代给国内房地产估价行业发展带来了难得的机遇。”3日闭幕的2017中国房地产估价年会上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃说。十九大报告在加强社会保障体系建设一节中指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这一表述从住房定位、住房制度、发展目标三方面对未来住房发展提出了明确要求。杜鹃认为，报告释放了未来房地产业加快转型升级的重要信号，在此背景下，房地产估价机构在棚户区改造、城市更新、房地产税征收、共有产权住房建设等新兴领域大有可为，在住房租赁企业融资、住房租金科学合理确定、市场租金监测监管等住房租赁市场领域同样面临很大服务需求。我国现代房地产估价行业起步于20世纪80年代，历经30多年发展，截至2017年10月，全国共有5.6万人取得了房地产估价师执业资格，房地产估价机构5000多家，从业人员30余万人，房地产抵押估价、房屋征收估价、房地产司法鉴定估价等传统估价业务不断深化创新。出席年会的业内人士表示，供给侧结构性改革的深入推进，经济结构不断优化，对房地产估价服务提出许多新的需求，各种“新、奇、特”估价业务不断涌现，如住房租赁市场发展、城市更新、部分房地产征收补偿、金融资产管理、历史建筑保护等提出新的服务需求。此外，2016年12月1日，我国资产评估行业首部行业大法《资产评估法》正式颁布实施，国内评估行业发展从此有了重要法律保障，未来前景更加可期。“必须认识到，依靠简单扩张取得发展的时代已经过去，现在到了建设质量经济的新时代。”杜鹃说，当前我国房地产估价行业的服务品牌、服务质量、服务品质还不能适应市场的需求。要解放思想，改变安于现状、固守成规的旧观念，不断发掘新市场，开拓新业务。新需求、新业务源自房地产市场的转型升级。房地产专家、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强以住房租赁市场为例分析，除了传统房租征收评估业务，未来该领域将为房地产估价行业带来更广阔的业务空间，如住房租赁企业融资发展中的估价业务，新建、改建租赁住房中的估价业务，租赁住房运营管理中的估价业务，保障性住房租赁中的估价业务，以及住房租赁市场监测调控和管理中的租赁业务等。“提高经济发展质量，对我国房地产估价行业而言，关键要走精细化发展道路，不求速度而求质量，提高服务的附加值。”柴强说。十九大报告在谈到对外开放时强调，要坚持打开国门搞建设，积极促进“一带一路”国际合作。业内人士认为，这也为中国评估服务“走出去”指明了未来方向。“‘一带一路’建设为中国评估服务拓展海外市场架起了新桥梁。”香港测量师学会产业测量组主席、戴德梁行总裁赵锦权说，“一带一路”建设推动中国企业参与国际市场，实现资源配置全球化，从而提高经济运营效率。在这一过程中，未来更多的海外并购交易、融资租赁业务、基础设施建设等，都需要评估公司提供相应的市场研究、项目分析、规划建议以及估价业务支持，进一步推动中国现代高端服务“走出去”。来源：新华社

同花顺金融研究中心6月19日讯，有投资者向罗牛山提问， 为了推进增发项目贵公司计划剥离房地产业务，因此公司邀请了北京亚超资产评估有限公司对部分存货所涉及的房地产项目进行评估（详见2020/03/24公告）。由于6月1号国家发布了超预期的海南开放政策，此部分房地产项目的估值是否需要调整或者重新评估？公司回答表示，2020年6月1日中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》，海南将迎来前所未有的发展机遇。但是海南省并未放开对房地产行业的管控，房地产业的基本面并未发生根本性改变。即第三方评估机构进行房地产评估的基础未产生变化，评估报告结果目前仍将保持原结论。谢谢！来源: 同花顺金融研究中心

来源：金融界网站来源：泽平宏观文 恒大研究院 任泽平 罗志恒 孙婉莹导读党的十八大尤其是十八届三中全会以来，全面深化改革持续推进，中国在推动供给侧改革、迈向高质量发展、改善营商环境、扩大对外开放、加快政府职能转换等方面推出了一系列改革措施，取得举世瞩目的成果。摘要一、改革背景：金融危机后，国际经济社会形势更趋复杂，国内经济增速换挡，刘易斯拐点到来、经济结构扭曲、环境污染严重等日益制约可持续性发展国际方面，一是全球经济再平衡，新兴经济体崛起，主要发达经济体纷纷提出“再工业化”。2012年金砖国家对世界经济增长的贡献为57.6％，较2006年提高31.5个百分点。2009年美国发布《重塑美国制造业框架》，2010年欧盟峰会通过《欧盟2020战略》。二是全球经济复苏动能偏弱，主要经济体推出货币宽松，导致资产价格上涨和贫富分化加剧。美国基尼系数从2008的0.466上升到2018年的0.486，最低20％的低收入群体收入占比下降到2018年的3.1％，最高20％的高收入群体收入占比上升到52％。三是民粹主义高涨和全球贸易保护主义逐渐兴起，破坏全球价值链，冲击世界和平。国内方面，一是刘易斯拐点已至，经济潜在增长率下行，增速换挡。2010年中国15-64岁劳动年龄人口占总人口比重达到历史高点的74.5％，人口抚养比达到历史低点的34.2％，2013年劳动年龄人口绝对值达到峰值10.06亿人，2018年降至9.94亿人。二是前期货币放水刺激导致经济结构严重扭曲，产能过剩、杠杆率高企、财政金融等风险凸显。2008-2012年中国M2平均增速为18.5％，高于名义GDP增速的14.9％和实际GDP的9.4％。宏观杠杆率快速攀升，2012年底实体经济部门杠杆率190％，较2008年底提升48.9个百分点。产能过剩，2012年钢铁和水泥行业产能利用率分别为72.0％和73.7％，PPI在2012年初开始连续54个月为负。金融和房地产占GDP比重持续上升至6.5％和5.8％，地方债务风险与日俱增。2012年末全国商品住宅价格较2007年末累计增长49.0％，年均增速10.5％；同时，房地产库存高企，2008-2012年增速分别为38.3％、7.4％、6.4％、26.1％和27％，2013年初房地产待售面积达到4.24亿平，同比增速40.9％。三是经济从高速发展迈向高质量发展亟需新的改革，寻找新的经济增长点。经济面临新旧动能转换、环境污染成本越来越高、过度依赖银行为主导的间接融资，企业面临的基础性成本偏高，营商环境有待改善。二、改革进展与效果：供给侧改革、三大攻坚战成效显著，对外开放水平明显提高，营商环境大幅改善，政令畅通一是“三去一降一补”成效显著。去产能方面，2018年末工业企业产能利用率较2016年提高3.2个百分点；2019年三季度，煤炭开采和洗选业以及黑色金属冶炼和压延加工业产能利用率分别为70.2％和79.9％，较2016年末提高10.7和8.2个百分点；去库存方面，2018年末商品房待售面积回落到2013年末水平；去杠杆方面，宏观杠杆率趋稳，2018年末非金融实体部门杠杆率为243.7％，较2017年末降低0.3个百分点，微观企业工业资产负债率56.5％较2012年末降低1.3个百分点，其中，2018年国企资产负债率为58.7％，较2015年末的61.4％降低2.7个百分点；降成本方面，2018年工业企业每百元营业收入中的成本较2015年降低1.8元，利润率提高0.73个百分点；补短板方面，2016-2018年生态保护和环境治理、水利管理业投资、高技术产业投资年均增速分别为35.6％、10.6％和15.5％，分别快于全部投资28.5、3.6和8.5个百分点。二是供给侧改革内涵深化，供改升级版稳步推进。“巩固”前期供改成果，截至2019年三季度，全国工业产能利用率为76.4％，比一季度提高0.5个百分点，商品房待售面积继续下降，同时补短板投资持续高增长；“增强”微观主体活力，2019年上半年减税10387亿元，其中增值税改革减税4369亿元；国企混改加快。“提升”产业链水平，前三季度工业战略性新兴产业增加值同比增长8.4％，增速快于规模以上工业2.8个百分点。“畅通”国民经济循环，形成国内市场和生产主体、经济增长和就业扩大、金融和实体经济良性循环。三是三大攻坚战初战告捷，薄弱领域建设有效加强。防范化解重大风险方面，财政、金融、房地产风险逐步缓释。地方政府隐性债务风险得到有效控制，2009和2010年含隐性债务的地方政府债务占GDP比重分别为17.1％和25.8％，债务规模增长80.8％和78.3％；2016和2017年占比分别为46.2％和51.2％，规模分别增长20.5％和22.5％，地方政府债务增速趋稳。商业银行不良率趋稳，表外融资迅速收缩，2019年6月，商业银行充足率为14.1％，较2015年末提高0.7个百分点；2018年全年新增表外融资占比-15.2％，2019年上半年为-7.5％。房地产市场运行平稳，基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”。商品房成交平稳，房价增速明显放缓。2019年1-9月，商品房销售面积同比小幅下降0.1％；商品房销售均价同比增长7.2％，增速较2018年全年下降3.5个百分点。土地市场热度有所回落，成交土地溢价率下降，1-9月300城土地招拍挂成交的平均溢价率约为15％，低于2010年以来19.3％的平均值。房地产贷款增速平稳回落，居民普遍预期房价稳定。精准脱贫方面，2013-2018年中国农村脱贫8000万人，贫困发生率下降8.5个百分点，贫困地区农村居民收入年均增长12.1％，居住条件、耐用品消费、基础设施均明显改善。污染防治方面，2018年全国338个城市PM2.5年平均浓度比2015年下降22％；338个城市平均优良天数比例79.3％，比2015年提高2.6个百分点。四是国企国资、财政、金融、社保等改革持续推进。国企国资改革方面，从“管企业”向“管资本”转变，组建国有资本投资和运营平台，完善现代公司治理制度和推动混合所有制改革。截至2019年6月，中央层面分3批共有21家企业开展了国有资本投资运营公司试点，全国30个省级国资监管部门组建“两类公司”76家。在电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等重要领域试点引入非公有资本、建立职业经理人制度，探索员工持股等股权激励方案。财政改革方面，预算领域实施新《预算法》，逐步建立全面规范、公开透明的预算制度；税制改革领域全面实施“营改增”并下调税率，建立综合与分类相结合的个人所得税制，推动环境保护费改税，房地产税在有序推进，在环境保护税、烟叶税、船舶吨税、耕地占用税、车辆购置税、资源税、税收征管法等完成税收立法；中央与地方关系领域明确了八大类18项基本公共服务事项的中央与地方共同财政事权范围；国地税机构合并，减少企业纳税成本。金融改革方面，利率汇率市场化改革，大力推动金融供给侧结构性改革。科创板落地，多层次资本市场建立迈进一步；LPR改革启动，通过调控公开市场政策利率引导降低企业实际利率水平。社保改革方面，国资划转社保全面推开，目前划转比例为10％；降低社保缴费率，城镇职工基本养老保险单位缴费比例可降至16％，提高社保统筹层次。五是对外开放水平进一步提高，进一步放开市场准入，营商环境持续改善。贸易方面，2018年我国货物进出口规模超过4.6万亿美元，出口连续13年世界第一，贸易伙伴日趋多元化。关税和非关税壁垒方面，2018年底中国关税算数平均水平已降至7.5％，较2017年下降2.3个百分点，在世界处于中等水平；新《外商投资法》通过；外资准入负面清单条目由48条减至40条。取消证券、期货、寿险外资股比限制提前至2020年。贸易和投资便利化方面，2018年，我国进口、出口整体通关时间分别压缩56.36％和61.19％，超额完成年内压缩三分之一的目标。2018年全球跨国投资同比萎缩19％，但我国外商直接投资稳定增长3％。营商环境方面，中国排名全球第46位，较上年大幅提高32名。中国在开办企业、获得电力、登记财产和执行合同方面排名均好于美国，世界排名分别为28/190、14/190、27/190和6/190。开办企业的时间大幅压缩为9天，较2017年减少13天。中国知识产权保护社会满意度由2012年的63.69分提高到2018年的76.88分。六是加强了党的领导，整顿吏治铁腕反腐，政策执行力大幅提高，令行禁止，为改革的推进提供了强大的组织保障。党的十八大以来，党内通过了《中国共产党纪律处分条例》《中国共产党问责条例》等一系列党规党纪文件，强化问责，严肃纪律，真正做到了令行禁止。2016-2018年纪检监察机关处分总人数分别为41.5万、52.7万和62.1万；其中省部级及以上干部人数分别达76、58和51名。三、问题与思考：大方向是对的，成绩是主要的，但需要把握好政策的“度”改革的初衷是好的，大方向是对的，成绩是主要的，但是改革方式需完善，执行层面需要实事求是、因地制宜、又红又专。需要客观辩证地看待新问题，这些都是发展中的问题，不能因为新问题否定改革成绩，但也不能因为成绩忽视新出现的问题。当前最重要的是部分政策执行的“度”上出了问题，“用力过猛”和“用力不足”均不同程度地存在。在去产能、去杠杆、环保督查、房地产融资收紧等方面部分地方用力过猛，误伤民营和中小企业。在民营经济重大理论创新、减税降费、企业家和地方政府积极性调动、汽车金融互联网开放等方面用力不够，中国经济的巨大潜力有待释放。“度”是一种大智慧，过犹不及，要鼓励各地区各部门又红又专地执行中央政策。“治大国如烹小鲜”“水至清则无鱼，人至察则无徒”。具体来看：一是去产能导致上下游、国企民企间利益分配不均，钢铁、煤炭等上游行业和国企利润暴增、中下游和民企利润受损。去产能过程民企被环保名义采取行政化手段关停。2017年煤炭和黑色采选利润同比分别为290.5％和43.8％，高于整体工业企业利润增速269.5和22.8个百分点。2018年国企和民营工业企业资产回报率分别为4.2％和6.9％，虽然民企仍高于国企，但是与2015年比，国企上升1.3个百分点而民企下降1.8个百分点。二是去杠杆、严监管收紧民企融资渠道，民企融资难、融资贵问题突出。2014-2017年国企对全国就业规模的贡献自16.1％下降至14.3％，但负债占非金融企业总负债自约57％上升至约67％。2019年6月民营和国企产业债利差为1.62个百分点，较2016年末提高0.97个百分点。三是放松房地产调控及棚改货币化去库存，推动了部分地区房价上涨和居民杠杆攀升。2016和2017年全国70城新建商品住宅均价同比上涨6.4％和8.5％，一线城市同比29.8％和10.0％。2018年末我国居民部门杠杆率为53.2％，较2015年末提升14.0个百分点。四是环保政策一刀切，导致诸多民企直接被关停，同时南方水源地禁养生猪叠加猪周期导致猪价上涨超历史。五是终身追责制影响了地方政府积极性，需要建立新的激励考核机制调动积极性。在严控债务、房地产调控趋严、大规模减税降费背景下，地方政府资金来源全面收缩，基建投资低迷。2016和2017年基建投资累计同比分别为15.7％和15.0％，2018和2019年1-9月分别降至1.8％和3.4％。六是改革措施在落实中部分地采取了行政化、运动式等过快过急的手段，节奏、力度未掌握好。2017年4月“三三四”专项治理活动引发股市和债市剧烈调整，银行同业受重大冲击；运动式去产能过程中部分小微企业和民企被选择性关闭。四、进一步全面深化改革的建议：应以六大改革为突破口，提振企业和居民信心，开启高质量发展新时代面对中美贸易摩擦、宏观杠杆率较高、经济下行压力加大、改革开放处在攻坚期等内外部复杂严峻形势，既要通过财政货币政策强化逆周期调节，也要保持战略定力防止大水漫灌，最重要的是坚定不移推动改革开放。一是放开汽车、金融、能源、电信、电力等基础领域及医疗教育等服务业市场准入，寻找新的经济增长点。二是坚定国企改革，不要上纲上线、陷入意识形态争论，要以黑猫白猫的实用主义标准衡量，落实竞争中性和所有制中性。三是老成谋国，以时间换空间，当前一方面要防止货币放水刺激房地产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险，用时间换空间，促进房地产市场平稳健康发展，建立居住导向的新住房制度和长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定。四是中央政府加杠杆、转移杠杆，让微观主体轻装上阵。五是大力发展多层次资本市场，从间接融资到直接融资，发展PE、VC等。六是当务之急是调动地方政府和企业家积极性，给地方官员新的激励机制，给民营企业家吃定心丸。风险提示：改革开放不及预期正文　1金融危机后，国际经济形势更趋复杂，国内可持续发展面临挑战2013年11月，中共十八届三中全会召开，拉开中国全面深化改革的序幕。彼时正处于2008年全球金融危机后第5年和欧债危机后第1年，全球经济发展格局发生重大转变，各国在国际合作与竞争上积极采取措施，而中国经济处于“四万亿”激发的一轮复苏后的瓶颈期，经济发展结构性问题突出，刘易斯拐点已至、经济L型、粗放型经济增长模式导致传统行业产能过剩、污染严重等。1.1 国际背景：2008年金融危机和其后欧债危机加速世界经济增长格局洗牌一是金融危机前后，金砖国家占全球经济总量比重自11.8％提高至20.6％，新兴经济体成为世界经济增长的核心动力。2008年9月，以美国雷曼兄弟破产为标志的金融危机席卷全球；2009年12月，希腊债务危机爆发，全球三大评级机构相继下调希腊主权信用评级；2010-2011年，爱尔兰、葡萄牙、西班牙和意大利先后陷入债务危机。经济危机在全球范围内蔓延，各国均受到不同程度的冲击，并在积极的财政货币政策支持下走向复苏，世界经济增长格局也重新洗牌。从经济总量占比看，2012年欧盟、美国和日本占世界经济分别为23.1％、21.6％和8.3％，较2006年分别下滑6.9、5.3和0.5个百分点；而2012年中国、巴西、俄罗斯和印度占全球经济的比重分别为11.4％、3.3％、2.9％和2.4％，较2006年分别提高6.0、1.1、1.0和0.6个百分点，金砖国家合计占比自2006年的11.8％提高至2012年的20.6％。从对经济增长的贡献看，2012年金砖国家对世界经济增长的贡献为57.6％，较2006年提高31.5个百分点，其中中国的贡献达58.1％，较2006年提高46.4个百分点。2012年美国、日本和欧盟对世界经济增长贡献为38.8％、2.7％和-62.7％，较2006年变化19.2、8.4和-86.9个百分点。中国面临来自发展中国家加速工业化和发达国家“再工业化”的双重挤压。金融危机后各国失业率上升、金融市场动荡暴露出此前各国制造业向外转移的种种弊端，各国纷纷采取以高新技术为核心的“再工业化”计划，一方面吸引制造业回流、解决就业问题，另一方面促进产业结构升级、抢占新工业革命先机。美国方面，2009年12月美国白宫发布《重塑美国制造业框架》，2010年8月奥巴马签署《美国制造业促进法案》，2011年提出“先进制造伙伴计划”加强产业界、学术界和政界在先进制造方面的合作与投资。欧洲方面，2008年英国政府发布《制造业战略》，2010年6月欧盟峰会通过《欧盟2020战略》，2013年4月德国推出《工业4.0》，2013年10月英国政府再推《英国工业2050》。新兴国家方面，巴西和印度也分别于2011年发布《工业强国计划》和《国家制造业政策》。二是全球经济复苏动能偏弱，主要经济体推出货币宽松，导致资产价格上涨和贫富分化加剧。极度宽松的货币政策推升资产价格，同时高收入人群通过加杠杆获得更多财富，导致贫富分化。美国基尼系数从2008的0.466上升到2018年的0.486，最低20％的低收入群体收入占比从1967年的4％下降到2008年的3.4％和2018年的3.1％，最高20％的高收入群体收入占比从1967年的43.6％上升到2008年的50％和2018年的52％，前5％的最高收入人群的收入占比从1967年的17.2％上升到2008年的21.5％和2018年的23.2％。欧盟的基尼系数从2010年的0.305上升到2018年的0.307。三是民粹主义高涨和全球贸易保护主义逐渐兴起，破坏全球价值链，冲击世界和平。2001-2007年全球贸易救济原审立案（含反倾销、反补贴、保障措施等）数量呈下降趋势，2001年立案364起，2007年降至170起，但在金融危机后贸易救济立案增长迅速，显示贸易保护主义抬头。2008和2009年立案分别达228和247起，较上年分别增长34.1％和8.3％，2010和2011年全球贸易萎缩，立案数量处于低点，此后迅速增长。2012年和2013年立案数量达254起和315起。其中，对中国发起的贸易救济立案占全球总立案比重比从2001年的20％上升到2009年的50％。且贸易保护主义并非仅在发达国家抬头，发展中国家同样呈现如此。2009年，对中国发起贸易救济立案的排名前三申诉国分别是印度（25起）、美国（23起）和阿根廷（19起）。1.2 国内背景：刘易斯拐点到来，经济增速换挡、结构扭曲，新旧动能转换一是刘易斯拐点已至，人口数量红利逐渐消失，经济潜在增长率下行，增速换挡。中国的劳动力价格攀升，劳动力数量增长难以支持经济继续高速扩张，渐行渐近的人口危机逐步到来。从总量看，2013年中国15-64岁劳动年龄人口达到峰值10.06亿人，2018年降至9.94亿人。同时，中国人口老龄化问题日益突出，2000年中国65岁以上老人占总人口比例为7％，2012年上升到9.1％，2018年达11.9％。支撑中国30多年高增长的人口数量红利消失，中国面临“未富先老”局面。从结构看，2010年中国15-64岁劳动年龄人口占总人口比重为74.5％，达到历史最高点；人口抚养比（非劳动年龄人口与劳动年龄人口之比）为34.2％，达到历史低点。经济进入增速换挡期。国际经验证明，经济起飞较晚但后续高速追赶的经济体，在经过高速增长期后进行增速换挡，收敛至中速增长，最后收敛至低速增长，这是经济发展的客观规律。以德国、日本、韩国、中国台湾和中国大陆为样本，以1990年国际元为横轴，经济增速为纵轴，则数据显示，大约在11000国际元前后，这些追赶型经济体都出现了经济增速平台的切换。对此，我们在2014年提出新5％比旧8％好，坚定对中国经济增长长期向好的信心。二是前期货币放水刺激导致经济结构严重扭曲，产能过剩、杠杆率高企、财政金融等风险凸显。2008年全球经济危机波及中国，中央出台四万亿投资刺激计划，短期扩大内需刺激经济，但导致一系列结构性问题。结构性问题在经济上行期尚能通过增长消化，但在下行期风险较大。第一，2008-2012年中国M2平均增速为18.5％，高于名义GDP增速的14.9％和实际增速的9.4％。第二，宏观杠杆率快速攀升，2012年底实体经济部门杠杆率190％，较2008年底提升48.9个百分点。第三，货币大放水导致金融资产价格暴涨、房地产价格高企，2012年末全国商品住宅价格较2007年末累计增长49.0％，年均增速10.5％；同时，房地产库存高企，2008-2012年增速分别为38.3％、7.4％、6.4％、26.1％和27％，2013年初房地产待售面积达到4.24亿平，同比增速40.9％。第四，2012年钢铁和水泥行业产能利用率分别为72.0％和73.7％。传统产业如有色、平板玻璃，新兴行业如光伏产业等也都存在严重的产能过剩，PPI连续54个月为负，利润增速下行。第五，金融占GDP比重持续上升至2012年的6.5％；地方债务规模迅速扩大，风险与日俱增。三是经济从高速发展迈向高质量发展亟需新的改革，寻找新的经济增长点。发展不平衡、不协调、不可持续问题突出：经济面临新旧动能转换、环境污染成本越来越高、过度依赖银行为主导的间接融资，企业面临的基础性成本偏高，营商环境有待改善。从三驾马车看，2012年消费、投资、出口对GDP贡献率分别为54.9％、43.3％和1.7％，分别拉动GDP 4.3、3.4和0.2个百分点，经济增长对投资的依赖度较高。从三大产业看，2012年三大产业对GDP的贡献率分别为5.0、50.0和45.0％，分别拉动GDP 0.4、3.9和3.5个百分点，经济依然主要依靠第二产业拉动，服务业占比不高，移动互联网等新经济仍处于发展早期。从融资结构看，高度依赖以银行为主导的间接融资，直接融资占比低，银行融资符合工业经济时代有抵押物的特征，但不利于发展具有高风险特征的高科技产业。以国内上市公司股票市值和非金融企业债券衡量直接融资，2017年中国直接融资占比37％，远低于美国（79％）、新加坡（70％）和日本（57％）等发达国家。环境污染问题突出，据2005-2013年国土资源部和环境保护部进行的全国土壤污染状况调查，全国土壤总的点位超标率为16.1％，其中中度和重度污染点位比例为1.5％和1.1％，重金属等无机污染物超标点位数占全部超标点位的82.8％，总体土壤环境不容乐观。空气污染方面，据《环境空气质量标准》评价，2013年全国地级以上城市达标比例仅为60.7％，雾霾严重，《穹顶之下》的讨论弥漫全国。2十八届三中全会拉开全面深化改革序幕，供给侧改革、三大攻坚战成效显著，对外开放水平明显提高2013年11月召开的十八届三中全会开启全面深化改革，公布了包括行政体制、财税体制、经济体制、金融、国企、社保等全方面的改革蓝图。截至2018年末，十八届三中全会公布的涉及60个方面、336项具体措施已出台实施方案的超过95％。2015年11月，中央财经领导小组会议针对经济结构问题提出供给侧结构性改革，12月中央经济工作会议提出五大任务，2018年再明确“巩固、增强、提升、畅通”的供给侧改革升级版。2017年十九大报告提出坚决打好三大攻坚战。中国全面深化改革之路越走越明，越走越稳。2.1供给侧改革内涵不断拓展，改革取得阶段性成果2015年“三去一降一补”，2017年“破、立、降”，2018年“巩固、增强、提升、畅通”，2019年“金融供给侧结构性改革”。2015年11月，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次提出“着力加强供给侧结构性改革”。2015年12月中央经济工作会议对供给侧结构性改革进行了明确阐述：“着力加强结构性改革，在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，提高供给体系质量和效率，提高投资有效性，加快培育新的发展动能，改造提升传统比较优势，增强持续增长动力。”2015-2016年供给侧结构性改革以“三去一降一补”为主要抓手，2017年中央经济工作会议提出“重点在‘破’、‘立’、‘降’上下功夫”，即“大力破除无效供给”“大力培育新动能”“大力降低实体经济成本”。2018年供给侧改革再度升级，中央经济工作会议提出“在‘巩固、增强、提升、畅通’八个字上下功夫。”2019年习近平总书记在中央政治局第十三次集体学习时强调，“深化金融供给侧结构性改革，增强金融服务实体经济能力。”至此供给侧结构性改革稳步推进、内涵不断拓展。2.1.1“三去一降一补”成效显著去产能方面，2018年末工业企业产能利用率较2016年提高3.2个百分点。工业企业产能利用率自2013年起总体呈下滑态势，2016年3月为72.9％的低点，经过去产能，2016年二季度起工业企业产能利用率逐步提高，至2017年四季度达到78％，此后稳定在76％左右，2018年全年全国工业产能利用率为76.5％，较2016年提高3.2个百分点。其中，煤炭、钢铁等传统行业产能过剩问题有效缓解，“十三五”去产能目标均已提前完成。钢铁方面，《钢铁工业调整升级规划（2016-2020年）》提出，2016-2020年压减钢铁产能1亿-1.5亿吨，产能利用率由2015年70％提高至80％。2016-2017年中国压减钢铁产能1.2亿吨，2018年压减3000亿吨，累计压减超过1.5亿吨，提前2年完成钢铁去产能任务。煤炭方面，《煤炭工业发展“十三五”规划》提出2016-2020年化解煤炭过剩产能8亿吨，截至2019年6月中国实际累计退出煤炭落后产能8.1亿吨，提前完成煤炭去产能任务。2019年三季度，煤炭开采和洗选业以及黑色金属冶炼和压延加工业产能利用率分别为70.2％和79.9％，较2016年末提高10.7和8.2个百分点。去库存方面，当前商品房待售面积回落到2013年末水平。自2006年起，我国商品房库存水平节节攀升，2006年末商品房待售面积为1.45亿平方米，2007-2009年年均增长1799万平，2010-2012年年均增长5504万平，2012-2015年年均增长1.12亿平，2016年2月商品房待售面积达到高点的7.39亿平。此后在去库存政策效果逐渐显现下，商品房库存水平有效回落，截至2019年9月，商品房待售面积4.93亿平，回落到2013年末水平，2016-2018年年均减少6480万平，其中住宅待售面积2.28亿平，回落到2012年末水平，2016-2018年年均减少6124万平。待售面积同比从2015年初的24.4％迅速下降至2016年底的-3.2％、2017年底的-15.3％和2018年底的-11.0％。去杠杆方面，宏观杠杆率趋稳，2018年末工业企业资产负债率较2012年末降低1.3个百分点。从宏观杠杆率来看，我国初步实现稳杠杆，2006年末中国实体经济部门杠杆率为143.2％，2017年末提升至244.0％，杠杆率年均增长9.2个百分点。此后杠杆率增速明显放缓，2018年末宏观杠杆率仅243.7％，较2017年末降低0.3个百分点，2019年二季度为249.5％，自2017年以来始终保持在250％左右的水平。分部门看，非金融企业部门杠杆率在2017年一季度达到高点161.4％，2019年二季度回落至155.7％，较高点下滑5.7个百分点。2019年二季度居民和政府部门杠杆率分别为55.3％和38.5％，较2017年末分别提高5.9和2.1个百分点，但整体风险可控。从微观企业资产负债率看，2018年末规模以上工业企业资产负债率为56.5％，较2012年末的57.8％降低1.3个百分点。其中，2018年国企资产负债率为58.7％，较2015年末的61.4％降低2.7个百分点。降成本方面，企业成本继续降低，近3年工业企业每百元营业收入中的成本降低1.8元，利润率提高0.73个百分点。营业成本方面，2018年工业企业每百元营业收入中的成本为84.2元，较2015年降低1.8元。其中国有和民营企业成本分别为81.3和86.3元，较2015年分别降低1.9和0.8元。费用方面，2012年“营改增”至2018年下调增值税税率，累计减税2万亿；2018年企业和个人减负的总规模达到1.3万亿元；2019年预计减税降费2万亿元。2018年末工业企业每百元营业收入中的费用为8.7元，较2017年末提高0.87元，但2019年实施大规模减税降费后，工业企业费用逐步下滑，2019年8月工业企业每百元营业收入费用为8.64元，较2018年末降低0.06元，且呈持续下降趋势，预计在全年减税降费持续落实落细背景下，企业费用有望继续降低。企业效益方面，2016-2018年规模以上工业企业营业收入利润率分别为5.97％、6.46％和6.49％，较上年度分别提升0.21、0.49和0.03个百分点。利润总额在2016-2018年分别增长8.5％、21.0％和10.3％，工业企业盈利状况持续改善。补短板方面，农业、环保、民生齐头并进。补农业短板，2016-2018年农业投资年均增速20.7％，快于全部固定资产投资13.7个百分点。补环保短板，2016-2018年生态保护和环境治理业、水利管理业投资年均增速分别为35.6％和10.6％，分别快于全部固定资产投资28.5和3.6个百分点。补科技短板，2016-2018年高技术产业投资增速分别为15.8％、15.9％和14.9％，快于整体固定资产投资7.7、8.7和9.0个百分点，其中高技术制造业投资增速分别为15.8％、17.0％和11.7％，快于整体制造业投资7.7、9.8和5.8个百分点。补民生短板，2016-2018年教育和卫生行业投资年均增速为16.0％和14.0％，快于全部固定资产投资9.0和6.9个百分点。2018年末，全国的医院数量达33009个，较2015年末增加5794个；医疗卫生机构床位840万张，较2015年末增加132万张；已建成各类养老服务机构近3万个，较2015年末增加2000个；提供养老服务床位746万多张，较2015年末增加69.7万张，城乡医疗服务、养老服务覆盖范围进一步扩大。2.1.2“巩固、增强、提升、畅通”供给侧改革升级版稳步推进2019年政府工作报告指出，“要更多采取改革的办法，更多运用市场化、法治化手段，巩固‘三去一降一补’成果，增强微观主体活力，提升产业链水平，畅通国民经济循环，推动经济高质量发展。”巩固，即巩固前期供给侧改革的成果，继续处置僵尸企业、继续加快基础设施等领域补短板。截至2019年三季度，全国工业产能利用率为76.4％，比一季度提高0.5个百分点；其中非金属、黑色、有色产能利用率分别比一季度提高4.0、1.4和0.7个百分点。9月末，全国商品房待售面积49346万平方米，同比-7.2％。前三季度，生态保护和环境治理业、教育等短板领域投资同比分别增长40.0％和18.5％，分别比全部投资快34.6和13.1个百分点。增强，即增强微观主体活力，营商环境进一步改善，继续推进减税降费。增值税和企业社保缴费率分别于4月1日和5月1日起下调，预计全年减税降费红利近2万亿元。从实际落地情况看，2019年上半年减税10387亿元，其中增值税改革减税4369亿元，小微企业普惠性政策减税1164亿元，个人所得税两步改革叠加减税3077亿元。分行业看，制造业、批发零售业税率从16％调整至13％，净减税2803亿元，是受益最大的群体。民营经济市场主体减税额占全部新增减税额的88％。从企业和居民受益情况看，上半年重点税源企业利润同比增长1.5％，增速较1季度回升5.5个百分点；上半年全国居民人均可支配收入同比增长8.8％，实际增长6.5％，跑赢上半年GDP增速。提升，即提升产业链水平，加速培育新动能，2019年高技术产业快速发展，新能源汽车、服务机器人等产出增速较高。从生产看，2019年前三季度，工业战略性新兴产业增加值同比增长8.4％，增速快于规模以上工业2.8个百分点。高技术制造业增加值同比增长8.7％，增速快于规模以上工业3.1个百分点；占全部规模以上工业比重为14.1％，比上半年提高0.3个百分点。太阳能电池和新能源汽车产量同比分别增长25.1％和21.4％。从投资看，2019年前三季度，高技术制造业投资同比增长12.6％，增速比全部投资快7.2个百分点；高技术服务业投资增长13.8％，增速比全部投资快8.4个百分点。畅通，即畅通国民经济循环，加快建设统一开放、竞争有序的现代市场体系。市场主体持续增加，2019年上半年日均新增企业数达1.94万户，较2018年提高0.1万户，截至2019年6月市场主体总量达1.16亿户。金融与实体经济逐步建立良性循环，宽货币向宽信用传导，小微企业融资逐步畅通。2019年上半年新增人民币贷款10.0万亿元，同比增长14.3％。其中，2季度末，人民币普惠金融领域贷款余额16.34万亿元，同比16.2％，增速较1季度提高1.8个百分点；上半年共新增1.49万亿元，同比多增5953亿元。现代市场体系建设方面，“放管服”改革以简政放权激发市场活力，监管公正公平。2019年中国将把工业生产许可证种类压缩一半以上，中央层面再取消下放50项以上行政许可，企业注册开办时间减到5个工作日以内，打造全国政务服务“一张网”、更大范围实现“一网通办”。2.2 三大攻坚战初战告捷：财政金融房地产风险缓释，脱贫取得重大进展，环境质量明显好转2.2.1 防范化解重大风险：地方政府债务和金融风险均得到有效控制，房地产市场逐步稳定地方政府隐性债务风险得到有效控制，政府杠杆率水平适中。金融危机后，地方政府通过融资平台大规模举债发展基建，2009年基建投资增速高达42.2％，导致债务风险上升；且由于地方政府隐性举债方式较多，如通过融资平台直接举债、PPP、发展基金和引导基金等，债务不规范、不透明。自2014年起中央开始整顿地方债务，2014年出台《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，2015年正式实施的新《预算法》并明确提出，地方政府债务余额实行限额管理。2018年出台“问责办法”，要求各级地方政府严控债务增量，终身问责，倒查责任，地方政府隐性债务风险得到有效控制，债务增长放缓。从政府总杠杆率看，中国政府部门整体杠杆率（不含地方政府隐性债务）处于发展中国家水平，远低于发达国家，债务风险总体可控。据国际清算银行数据，截至2018年末，中国政府部门总杠杆率49.8％，与发展中国家总体水平47.7％相当，略低于其他金砖国家水平57.0％，远低于发达国家总体水平98.2％。从地方政府隐性债务看，据IMF在2019年4月发布的《财政监测报告》，2009和2010年，含隐性债务的地方政府总债务占GDP比重分别为17.1％和25.8％，债务规模较上年分别增长80.8％和78.3％；2013年以后债务规模增速下滑，2016和2017年债务占GDP比重分别为46.2％和51.2％，规模较上年分别增长20.5％和22.5％，地方政府债务规模增长趋稳。商业银行不良率趋稳，表外融资迅速收缩。针对银行同业和表外业务等风险隐患，2017年银监会于3月末开展“三违反、三套利、四不当、十乱象”运动，整治银行业经营风险。2018年4月，资管新规落地，对资管业务中发展不规范、产品多层嵌套、监管套利等问题进行规范。政策组合拳之下，金融体系尤其是商业银行运营风险得到有效控制，非标等金融乱象得到整治。银行运营方面，商业银行资本充足率稳步增长，截至2019年6月，商业银行充足率为14.1％，较2015年末提高0.7个百分点；商业银行拨备覆盖率190.6％，较2015年末提高9.4个百分点；不良贷款率自2012年以来迅速上升，2012年末为0.95％，2015年末提升至1.67％，此后不良贷款率趋稳，2019年6月为1.81％，较去年同期下降0.05个百分点。表外融资方面，2017年初新增表外融资占比达到顶峰，2017年1月新增贷款、表外和直接融资占比分别为62.7％、33.5％和1.9％，此后表外融资迅速收缩，2018年全年新增表外融资占比-15.2％，2019年上半年为-7.5％。金融产品方面，网络借贷和网络小贷领域全面整顿，各地不规范或存在重大风险隐患的P2P平台被迅速清退。据网贷之家数据，2019年8月P2P行业运营平台数量为708家，较2018年末减少324家。房地产市场运行平稳，基本实现“稳地价、稳房价、稳预期”。在中央“房住不炒”调控基调指导下，以及各地政府积极落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制下，2019年我国房地产市场总体保持平稳运行，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。商品房成交平稳，房价增速明显放缓。1-9月，商品房销售面积同比小幅下降0.1％；商品房销售均价同比增长7.2％，增速较2018年全年下降3.5个百分点。土地市场热度有所回落。2019年1-9月，国有土地使用权出让收入同比5.8％，较2018年全年25％的增长大幅下降19.2个百分点；1-9月300城土地招拍挂成交的平均溢价率约为15％，低于2010年以来19.3％的平均值。房地产贷款增速平稳回落。二季度末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长15.6％，较上年末下降4.4个百分点；2019年上半年新增房地产贷款占同期各项贷款增量的33.2％，比上年全年水平低6.7个百分点。居民普遍预期房价稳定。二季度，50.8％的居民对于下季度房价的预期是“基本不变”，连续两个季度处于50％以上；29.2％的居民预期“上涨”，低于去年同期7.3个百分点；9.8％的居民预期“下降”，高于去年同期1.3个百分点。2.2.2 精准脱贫：六年减贫8000万人，贫困地区居民生活品质提高2013-2018年中国农村年均减贫人数达1373万人，贫困发生率下降8.5个百分点。我国现行农村贫困标准为2010年标准，即2010年价格水平每人每年2300元。从贫困人口数看，按2010年农村贫困标准，2013-2018年我国农村减贫人数分别为1650万人、1232万人、1442万人、1240万人、1289万人、1386万人，六年平均减贫人数1373人，累计减贫8239万人，累计减贫幅度达到83.2％。从贫困发生率看，2012年末年农村贫困发生率为10.2％，2015年降至5.7％，2018年末降至1.7％，六年累计降低8.5个百分点。其中，10个省份的农村贫困发生率已降至1.0％以下。2013-2018年贫困地区农村居民收入年均增长12.1％，居住条件、耐用品消费、基础设施均明显改善。收入方面，2018年贫困地区农村居民人均可支配收入10371元，是2012年的1.99倍，年均增长12.1％，年均实际增长10.0％，比全国农村平均增速快2.3个百分点。居住条件方面，2018年贫困地区居住在钢筋混凝土房或砖混材料房的农户比重为67.4％，比2012年提高28.2个百分点；居住在竹草土坯房的农户比重为1.9％，比2012年下降了5.9个百分点。消费水平方面，2018年贫困地区农村居民人均消费支出8956元，与2012年相比，年均增长11.4％，年均实际增长9.3％。2018年贫困地区农村居民人均消费支出是全国农村平均水平的73.9％，比2012年提高了3.4个百分点。耐用品消费方面，2018年贫困地区农村每百户拥有电冰箱、洗衣机、彩色电视机等传统耐用消费品分别为87.1台、86.9台和106.6台，分别比2012年增加39.6台、34.6台和8.3台。每百户拥有汽车、计算机等现代耐用消费品分别为19.9辆、17.1台，分别是2012年的7.4倍和3.2倍，增长迅速。基础设施方面，截至2018年末，贫困地区通电的自然村接近全覆盖。通电话、通有线电视信号、通宽带的自然村比重分别达到99.2％、88.1％、81.9％，比2012年分别提高5.9个、19.1个、43.6个百分点。2.2.3 污染防治：蓝天重现，水污染和土壤污染防治成果丰硕“蓝天保卫战”成绩斐然，全国空气质量逐年提高。2013年，国务院印发“大气十条”，提出了大气污染10条35项的综合治理措施，此后全国环境空气质量逐年改善。从空气质量优良天数看，2018年全国338个地级及以上城市中，环境空气质量达标的共121个城市，占比为35.8％，较2015年提高14.2个百分点。338个城市平均优良天数比例79.3％，比2015年提高2.6个百分点；重污染及以上天数比例为2.2％，比2015年降低1.0个百分点。从PM2.5浓度看，2018年全国338个城市PM2.5年平均浓度为39微克/立方米，比2015年下降22.0％。其中，京津冀、长三角和珠三角地区的PM2.5平均浓度分别比2013年下降了48％、39％和32％。北京市PM2.5大幅下降，从89.5微克/立方米下降到51微克/立方米，下降43％。注：2019年数据截至7月，空气质量综合指数越高则污染更严重，指数越低，空气质量越好水污染和土壤污染防治卓有成效。水污染方面，2015年国务院发布“水十条”，出台《重点流域水污染防治规划（2016-2020年）》，加大水污染防治力度。2018年，全国地表水1935个水质断面（点位）中，Ⅰ～Ⅲ类比例为71.0％，比2016年上升3.2个百分点，河流水质有所改善。2017年，全国123个湖泊共3.3万平方公里水面水质评价结果显示，全年总体水质为Ⅰ～Ⅲ类的湖泊有32个，占比26.0％，较2016年上升0.9个百分点。2018年，全国近岸海域417个海水水质监测点中，达到国家一、二类海水水质标准的监测点占74.6％，较2016年上升1.2个百分点。土壤污染方面，2016年，国务院印发“土十条”，是我国土壤污染治理的首个纲领性文件。2018年颁布了《中华人民共和国土壤污染防治法》，推进土壤污染综合防治先行区建设。2018年，全国固体废物进口总量2263万吨，较上年减少46.5％；严厉打击固体废物及危险废物非法转移和倾倒行为，“清废行动2018”挂牌督办的1308个突出问题中1304个完成整改。2.3国企国资、财政、金融、社保等改革持续推进国企国资改革方面，从“管企业”向“管资本”转变，组建国有资本投资和运营平台，完善现代公司治理制度和推动混合所有制改革。两大平台方面，2013年11月，十八届三中全会首次提出了国有资本投资和运营公司，随后出台了国企改革顶层设计方案。2014年7月，中粮集团、国投公司首先开展投资公司试点工作。2015年8月，《关于深化国有企业改革的指导意见》落地，成为国企改革纲领性文件，对国有企业分商业类和公益类推进改革。2018年7月，《国务院关于推进国有资本投资、运营公司改革试点的实施意见》出台，明确区分国资投资公司和运营公司的战略定位和主要功能。截至2019年6月，中央层面分3批共有21家企业开展了国有资本投资运营公司试点，全国30个省级国资监管部门组建“两类公司”76家。混合所有制改革方面，2018年7月国资委发布国企经理人和员工问责指引；2018年末2000多家隶属于国有企业的医院从母公司主体剥离；2019年5月第四批国有企业混合所有制改革试点包括107家央企子公司和53家地方国企或子公司。我国在电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等重要领域率先开展试点，引入非公有资本、建立职业经理人制度，探索员工持股等股权激励方案，完善现代公司治理。财政改革方面，逐步向现代财政制度迈进。预算领域，实施新《预算法》，逐步建立全面规范、公开透明的预算制度，审核预算的重点由平衡状态、赤字规模向支出预算和政策拓展，大力压缩专项预算规模；税制改革领域全面实施“营改增”并下调税率，改革个税，建立综合与分类相结合的个人所得税制，推动环境保护费改税，房地产税在有序推进，税收立法在环境保护税、烟叶税、船舶吨税、耕地占用税、车辆购置税、资源税、税收征管法等取得突破，赋予税制体系确定性和规范性；中央与地方关系领域明确了八大类18项基本公共服务事项的中央与地方共同财政事权范围；国地税机构合并，减少企业纳税成本。金融改革方面，利率汇率市场化，大力推动金融供给侧结构性改革。利率体制方面，2013年7月央行全面放开金融机构贷款利率管制，同年10月贷款基础利率集中报价和发布机制建立。2015年10月央行放开存款利率上限。2018年5月央行货币政策执行报告指出将推动利率“两轨合一”。2019年8月20日首次发布新的LPR（贷款市场报价利率）形成机制。汇率体制方面，2015年8月，“811汇改”央行宣布调整人民币兑美元汇率中间价报价机制，中间价报价参考上日收盘价。2015年12月CFETS人民币汇率指数发布，强调加大参考一篮子货币的力度。2016年10月人民币正式加入SDR货币篮子，2017年5月央行在中间价报价模型中引入逆周期调节因子，有利于缓解市场顺周期行为，稳定市场预期。资本市场方面，2014年11月和2016年12月，沪港通和深港通分别上线，推动中国资本市场开放和人民币国际化。2019年科创板落地，多层次资本市场建立迈进一步：2019年3月1日，科创板首次公开股票注册管理办法等框架落地，6月13日陆家嘴论坛现场正式开板，7月22日科创板首批25家企业上市交易，8月21日科创板完成首月交易，合计成交5850亿元。社保改革方面，加快国资划转社保，降低社保缴费率，提高社保统筹层次。2017年6月，建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度，用以均衡地区间养老保险基金的负担。2019年5月1日起，城镇职工基本养老保险单位缴费比例可降至16％。2019年9月，《关于全面推开划转部分国有资本充实社保基金工作的通知》，指出2020年底前将基本完成国有资本充实社会保障基金的划转工作，目前划转比例为10％。机构改革方面，调整和全面优化党和政府机构设置。2018年党政机构改革全面开展，涉及180多万人，涉及管理体制、机构设置、职责和人员调整的部门达80多个；组建和重新组建部级机构25个，调整优化领导管理体制和职责部级机构31个。中央层面，有39个部门重新制定了“三定”规定、25个部门调整了职责。重新制定“三定”规定的部门，同划入基数相比，共精简内设机构107个，精简15.4％；精简编制713名，精简3.1％。地方省级层面，党政机构较改革前减少8个，减少0.43％；行政编制减少1343名，减少0.6％。市级层面，党政机构减少1501个，减少7.23％；行政编制减少461名，减少0.03％。2.4对外开放水平进一步提高，进一步放开市场准入，营商环境持续改善2013年以来，我国对外开放驶入快车道。十八届三中全会明确提出构建开放型经济新体制，“推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。”同年，“一带一路”倡议提出，实现“走出去”和多边机制合作共赢。十九大报告和2018年总书记博鳌论坛讲话，标志着中国走向全面开放新格局。货物贸易全球第一，多元贸易伙伴格局形成。从总量看，2013年我国超越美国成为全球货物贸易第一大国，2018年我国货物进出口规模超过4.6万亿美元，以人民币计价首次突破30万亿元大关，货物进出口占全球份额为11.8％，其中出口占12.8％，进口占10.8％。从贸易伙伴看，我国贸易伙伴数量由1978年的40多个发展到2018年的230多个，2018年对欧盟、美国、日本和中国香港之外的贸易伙伴进出口占比达57.7％。其中，2001-2018年我国对东盟货物进出口占总额的比重由8.2％提高到12.7％，东盟已连续8年成为我国第三大贸易伙伴。同时，2013-2018年，我国与“一带一路”沿线国家货物进出口超6万亿美元，年均增长4.0％，高于同期货物贸易整体增速，占总额的比重为27.4％，我国与“一带一路”沿线国家贸易关系日趋紧密。关税和非关税壁垒均明显下降。从关税水平看，截至2018年底，中国关税算数平均水平已降至7.5％，较2017年下降2.3个百分点，在世界处于中等水平。据WTO数据，2017年中国所有出口商品加权平均关税为4.36％，较2014年降低0.12个百分点。2018年中国持续降低关税，降低服装、化妆品等1499项进口关税从15.7％至6.9％，大幅降低药品关税，将汽车整车关税税率从25％和20％降至15％，将汽车零部件关税降至6％；2018年9月提高部分产品出口退税；2018年11月降低涵盖1585个关税代码的产品关税。从非关税壁垒看，2019年3月，新《外商投资法》生效，取代“外资三法”成为新时代中国利用外资的基础性法律，全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度，保护外商投资合法权益。2019年6月，中国连续发布2019年版外资准入负面清单、自贸试验区外资准入负面清单及2019年版鼓励外商投资产业目录。其中，外资准入负面清单条目自48条缩减至40条，缩减比例16.7％；自贸试验区外资准入负面清单条目自45条缩减至37条，缩减比例17.8％。7月2日，总理在第十三届夏季达沃斯论坛开幕式上时宣布，将原来规定的2021年取消证券、期货、寿险外资股比限制提前至2020年，金融服务业的开放进程进一步加速。贸易和投资自由化便利化水平提高，外商直接投资稳定增长。从通关便利化水平看，2018年，海关总署将进出口环节需要监管的证件由原来的86种削减至46种。港口经营服务型收费项目由15项压减到11项；国际贸易“单一窗口”平台为企业提供的服务事项达495项。2018年，我国进口、出口整体通关时间分别压缩56.36％和61.19％，超额完成年内压缩三分之一的目标。从外商投资看，商务部缩小外商投资企业审批范围，2019年上半年全国经审批方式设立的外商投资企业占比仅0.16％。2018年，我国外商直接投资额1349.7亿美元，同比增长3％；截至2018年底，我国累计使用外资金额约2.03万亿美元。与之对比，WTO数据显示2018年全球跨国投资同比萎缩19％，新增跨国投资额跌至金融危机后的低点。从新设企业数量看，2018年全国新设外资企业60533家，同比增长达69.8％，增幅较2017年大幅提高42个百分点。2018年外商投资限制指数排名下降，限制程度减轻。改善营商环境方面，中国在便利企业开办和经营、改革审批制度、知识产权保护等方面推出一系列改革措施。据世界银行发布的《2019营商环境报告》，中国在190个经济体中排在第46名，比上年大幅提升32位。其中，中国在开办企业、获得电力、登记财产和执行合同方面排名均好于美国，世界排名分别为28/190、14/190、27/190和6/190。开办企业的时间大幅压缩为9天，较2017年减少13天，2019年上半年为8.5个工作日。工业产品生产许可证推行“一企一证”，取证时间由法定60天大幅缩短至平均9天。中国在“办理施工许可证”“登记财产”“保护少数投资者”“纳税”和“跨境贸易”五个方面排名也有所进步。强化知识产权保护，国家知识产权局报告显示，中国知识产权保护社会满意度由2012年的63.69分提高到2018年的76.88分。2018年中国提出“互联网+”知识产权保护工作方案、规范专利代理行为、建立国家层面知识产权案件上诉审理机制、设立知识产权法庭统一审理专利上诉案件和重新组建国家知识产权局等。人民币国际化与资本项目开放方面，60多家央行将人民币纳入外汇储备，取消合格境外投资者额度限制。人民币成为全球第五大支付货币。据央行数据，2018年人民币跨境收付金额合计15.85万亿元，同比增长46.3％。根据SWIFT数据，截至2018年末，人民币为全球第五大支付货币，占全球所有货币支付金额比重为2.07％，较2017年同期1.61％有所上升，排名仅次于美元、欧元、英镑及日元。人民币加入SDR，成为重要国际货币。2016年10月，人民币正式加入国际货币基金组织（IMF）特别提款权货币篮子，权重为10.92％，在篮子货币中排名第三。截至2018年第四季度末，COFER中人民币储备规模为2027.9亿美元，占比1.89％，在主要储备货币中排名第6位。据不完全统计，已有60多个央行或货币当局将人民币纳入外汇储备。人民币跨境支付系统覆盖六大洲89个国家。2012年央行开始组织建设人民币跨境支付系统（CIPS），2015年10月CIPS一期投产，2018年5月二期上线。截至2018年末，CIPS共有31家直接参与者、818家间接参与者，参与者覆盖全球六大洲89个国家和地区，累计处理人民币跨境支付业务超过342万笔、金额45.84万亿元。加速资本项目开放，合格投资者限制取消。2019年6月沪伦通正式启动，上市公司可在对方交易所根据当地规章发行全球存托凭证。2019年9月外汇管理局宣布取消合格境外机构投资者（QFII）和人民币合格境外机构投资者（RQFII）投资额度限制。上述成绩的取得尤其离不开党的坚强领导，十八大以来，党的建设同样取得瞩目成就，为各项改革推进提供了坚强的组织保障。一是党的制度建设不断推进，十八届三中全会提出了深化党建制度改革的任务，此后《深化党的建设制度改革实施方案》出台，围绕4个方面提出26项重点改革措施。清理党内法规和规范性文件，发布《中国共产党党内法规制定条例》和《中国共产党党内法规和规范性文件备案规定》。二是党员教育学习得到加强，2013年以来中央先后开展了党的群众路线教育实践活动、“三严三实”专题教育、“两学一做”学习教育。三是作风问题全面整治，针对官僚主义、享乐主义等作风问题，中央持续开展“四风”整治，出台《党政机关厉行节约反对浪费条例》及公务接待、公车改革、会议费管理等一系列制度文件，并加强监督检查。四是整顿吏治铁腕反腐，据中央纪委国家监委通报，2016-2018年纪检监察机关处分总人数分别为41.5万、52.7万和62.1万；其中省部级及以上干部人数分别达76、58和51名。3 问题与思考：大方向是对的，成绩是主要的，但需把握好政策的“度”尽管近年来全面深化改革取得举世瞩目的成就，但改革过程中也存在一系列问题。改革的大方向是对的，成绩是主要的，不能因为部分问题而否定改革成绩。3.1 部分改革措施落实不到位导致新问题，民营和中小企业被误伤部分改革措施在达成预期目标的同时，由于干扰市场原有运行、内外部条件变化、多重政策叠加等因素，导致企业间利润分配不均、误伤了民营和中小企业、引发市场动荡等问题。一是去产能导致上下游、国企民企间利益分配不均，挫伤部分民营企业信心。分行业看，煤炭、钢铁行业的去产能拉动上游行业价格快速上涨，上游行业盈利大幅改善；而设备制造、轻工业和交通运输业等下游行业产成品价格上涨有限，利润空间被压缩。2017年煤炭和黑色采选利润同比分别为290.5％和43.8％，高于整体工业企业利润增速269.5和22.8个百分点。而与之对比，同年通用设备和汽车制造业利润同比分别为13.5％和5.8％。分企业类型看，由于上游国企众多，下游以民企为主，去产能导致的利益分配不均打击了部分民营企业经营信心。据IMF数据，2015-2018年国有工业企业经营效益总体改善，民企经营效益有所下滑，2015年国企和民企工业企业资产回报率分别为2.9％和8.7％，差值为5.8个百分点，2018年则分别为4.2％和6.9％，国企提高1.3个百分点，民企下滑1.8个百分点，资产回报率差值缩小至为2.7个百分点，但民企总体高于国企。二是去杠杆、严监管收紧民企融资渠道，民企融资难、融资贵问题突出。去杠杆和金融严监管促使金融机构收紧贷款，国企和民企的市场地位和信用评级的差异促使民营企业贷款迅速收缩。2013-2016年金融机构贷款中，民营企业占比自45.2％下滑至39.0％。同时，金融产品规范、表外融资快速萎缩，误伤了依赖表外融资的众多民营和中小企业。2018年下半年在贸易摩擦、经济下行压力等多重因素影响下，“民营经济退场论”甚嚣尘上，民企融资难、融资贵被广泛关注。三是放松房地产调控及棚改货币化去库存，进一步推动部分地区房价上涨和居民杠杆攀升。棚改货币化和农民工市民化在推动房地产去库存的同时，拉升房价上涨，叠加P2P等金融创新，居民杠杆率持续攀升、挤压消费。2016和2017年全国70城新建商品住宅均价同比上涨6.4％和8.5％，一线城市同比29.8％和10.0％。2018年末我国居民部门杠杆率为53.2％，较2015年末提升14.0个百分点。四是环保政策一刀切，导致诸多民企直接被关停，同时南方水源地禁养生猪叠加猪周期导致猪肉价格上涨超历史，CPI走高。2013年《禽畜规模养殖污染防治条例》颁布，此后禽畜养殖业开启环保历程。2016年4月，《全国生猪生产发展规划2016-2020》发布，5月《禽畜养殖禁养区划定技术指南》发布，标志着2016年起我国进入环保禁养高峰期。据环保部，2017年全国累计划定畜禽养殖禁养区4.9万个，面积63.6万平方公里，约占我国生猪养殖面积的17.3％。在环保政策和猪周期的双重影响下，2013年以来能繁母猪和生猪存栏同比始终为负。2015-2017年全年生猪存栏同比均值分别为-9.9％、-3.7％和-4.1％。2018年猪瘟逐渐发酵，叠加前期影响，猪肉价格逐步走高，通胀水平提升。2019年10月中旬22省市猪肉价格同比涨幅45.5％，超过历史高点；9月CPI同比上涨3.0％，猪肉价格上涨69.3％，影响CPI上涨约1.65个百分点。五是终身追责制影响了地方政府积极性，需要建立新的激励考核机制调动积极性。2016年，国务院办公厅印发《关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》，首次提出"实行重大决策终身责任追究制度"。2018年8月下发《地方政府隐性债务问责办法》，对地方政府隐性债务严格限制。终身追责制大大提高了地方官员隐性举债的成本，对地方政府债以外的融资渠道全面收紧，压制了地方政府进行基建投资的积极性。同时，在债务规模严控、房地产调控趋严、大规模减税降费背景下，地方政府资金来源全面收缩，土地财政收入大幅下行、税收收入增速转负，基建投资整体低迷。2016和2017年基建投资累计同比分别为15.7％和15.0％，2018和2019年1-9月分别降至1.8％和3.4％。六是改革措施在落实中部分地采取了行政化、过快过急的手段，节奏、力度未掌握好。一是“暴风骤雨式”监管引发市场动荡，2017年4月，为整顿银行业市场乱象，银监会组织开展“三套利”“三违反”“四不当”的专项治理活动，引发股市和债市剧烈调整，银行同业受重大冲击。二是运动式完成改革任务适得其反，去产能本意为淘汰落后产能和加快僵尸企业出清，但是由于国有企业涉及国有资产和债务处置、职工安置等难题，去产能过程部分小微企业和民企被选择性关闭。原冶金部副部长、全国工商联冶金商会原名誉主席赵喜子曾在2016年称：“河北承担了全国钢铁去产能任务的三分之一，但在今年1600万吨去产能的指标中，河北省有97％的去产能任务是由民企完成”。3.2 部分改革任务依然艰巨，仍需积极深化推进一是去杠杆进程并未结束，企业部门高杠杆增加债务风险，居民部门高杠杆压制消费。2018年下半年至2019年初，经济下行压力增大，货币走向宽松，实体经济杠杆率再度加速提高，2019年二季度较2018年末提高5.8个百分点，其中居民、非金融企业和政府杠杆率分别提高2.1、2.1和1.5个百分点。分部门看，非金融企业部门：2017年末国有和民营工业企业杠杆率较2015年初分别下降0.4和1.3个百分点，国有企业去杠杆进程缓慢，民营去杠杆成效显著。但随着经济下行、民营企业盈利恶化、金融收紧，民营企业杠杆率有所上升。2019年8月国有和民营工业企业杠杆率分别为58.4％和57.8％，较2017年末变化-2.0和6.3个百分点。民营企业资产负债表恶化，经济下行、PPI通缩加剧其债务风险，亟需进一步疏通宽货币到宽信用，降低实际利率。居民部门：杠杆率高企压制消费，据BIS数据，2018年末中国居民部门杠杆率为52.6％，显著高于发展中国家水平（39.9％），在金砖国家中属于最高水平，南非、巴西、俄罗斯和印度居民杠杆率分别为33.6％、28.2％、17.2％和11.3％。二是僵尸企业仍需继续出清。狭义口径的僵尸企业可定义为扣除非经常性损益后，净利润连续三年为负数的企业。广义口径的僵尸企业可定义为满足下列条件之一的企业：1）每股净资产跌破面值（1元）；2）剔除非经常性损益后净利润连续三年为负数；3）属于风险警示板，即有*ST前缀；4）每股未分配利润为负数，账面累积亏损仍未冲销且继续增长；5）连续三年以上亏损或微利（年度每股收益不足0.05元）。截至2018年末，A股市场狭义、广义口径的僵尸企业分别多达254家和430家，占A股上市公司总数量的6.9％和11.7％，其中单独满足1-5条件的僵尸企业分别有155、254、81、120和188家。2017年，广义口径下僵尸企业共获得政府补助155.9亿元，占A股公司领取补助的11.6％。三是宏观和微观主体的基础性成本仍较高，与发达国家美国、发展中国家越南比成本仍高，降成本依然任务艰巨。降成本取得成效，工业企业每百元经营成本下降，但仍需认识到与其他国家相比，当前中国企业运营的基础性成本仍然较高。美对华加征关税引发产业链从中国转移至东南亚越南等地，美国等发达国家也通过降低税负等手段吸引制造业回流。与美国相比，中国仅有劳动力具备价格优势，美国汽油、柴油、天然气、电力、工业用地、物流和劳动力成本分别为中国的75％、89％、30％与越南相比，中国各类基础性成本均较高。当前越南的劳动力价格、地价、租金、房价、企业税负、水费、汽油、柴油和电力价格分别相当于中国的31.8％、68.6％、15.2％、10.4％、80％、51.5％、84.5％、78.3％和87.5％。、94％、39％、53％和654％。四是金融供给侧改革需继续深化，金融整顿暴露银行体系风险，流动性分层下中小银行面临经营压力，同时传导至民企和中小企业。2019年5月包商银行被接管，凸显了当前中小银行面临的资产负债表薄弱问题。2019年二季度国有商业银行、城商行和农商行不良贷款率分别为1.3％、2.3％和4.0％。同时，中小银行依赖度较高的同业融资利率大幅上行。截至2019年9月23日，银行同业存单中主体评级为AAA、AA、A和A-的参考收益率分别为3.0％、3.6％、3.7％和4.0％，较2019年5月分别变化-0.1、0.4、0.6和0.6个百分点。同时流动性分层压力传导至企业端，尤其是以中小银行融资为主的民营和中小企业。2019年7月，企业贷款占人民币贷款比重为28.1％，较6月的54.8％大幅下滑，其中，企业中长期贷款占比34.7％，明显低于1季度。尽管央行已采取积极措施为银行体系注入流动性，但流动性分层局面并未完全改善；近期LPR改革和逆周期调节促使社融企稳，但从中长期来看，金融体系对实体经济的支持仍有待加强。竞争中性原则需落实。2015-2018年国有企业改革取得优异成果：一方面国有企业经营效益提高，2018年国有工业企业资产回报率为4.2％，较2015年提高1.3个百分点；另一方面僵尸企业大量退出，据IMF数据，2016-2018年国有企业僵尸企业数量自2041降至141家，退出比例达93.1％。但需要注意的是改革中国企优势地位不改：一是国有僵尸企业淘汰得益于国有企业及其子公司的并购重组，因此国有企业总体数量减少但规模更大；二是去产能促使行业利益向国企倾斜、去杠杆促使民企与国企利差进一步扩大，2019年6月民营和国企产业债利差为1.62个百分点，较2016年末提高0.97个百分点。事实上，国有企业对就业规模的贡献进一步下滑，但负债占总企业负债进一步提高。据IMF 2019年第四条磋商报告，2014-2017年国有企业对全国就业规模的贡献自16.1％下降至14.3％，但负债占非金融企业总负债自约57％上升至约62％。面对国企和民企竞争地位不平等和改革误伤问题，需深刻贯彻落实竞争中性原则：一是从金融端疏通对民营企业的宽信用，允许国有企业和地方融资平台债券违约，削弱国企隐性信用担保；二是进一步放开市场准入、激发企业活力和促进市场良性竞争；三是落细落实减税降费减轻企业负担，可进一步降低企业所得税率，提高企业减税获得感。4 建议：坚定不移推动改革开放，寻找新的经济增长点面对中美贸易摩擦、宏观杠杆率较高、经济下行压力加大、改革开放处在攻坚期等内外部复杂严峻形势，既要通过财政货币政策强化逆周期调节，也要保持战略定力防止大水漫灌，最重要的是坚定不移推动改革开放。从短期看，经济金融数据全面回落，以减税降费、降准降息等手段强化逆周期调节。第一，积极的财政政策应继续推进落实减税降费，越是企业盈利压力较大时越应该“放水养鱼”第二，货币政策应继续疏通宽货币到宽信用的传导机制，加大金融供给侧结构性改革。从中长期看，最根本的是扩大改革开放，放开市场准入，恢复企业家信心，激发新经济、服务业等新的增长点。1、放开汽车、金融、基础能源、医疗教育等服务业市场准入，寻找新的经济增长点。金融危机以来，中国的全要素增长率对实际GDP的贡献缓慢下行，一方面是由于从前依赖基础设施和房地产投资、粗放型工业数量型增长模式效益边际递减，加入WTO、地方政府竞赛激发的活力释放接近尾声，另一方面是由于原有营商环境、体制机制不再适应新时期的经济增长。但同时需要注意的是，认为中国投资饱和是伪命题，中国人均GDP仅9700美元，仅相当于美国的六分之一，而且东西部差异极大，因此投资空间巨大，但不是传统的“铁公机”（铁路、公路、机场），而是在新的投资领域：民生领域教育医疗仍十分短缺，科技创新领域重大基础性研发仍是短板，城市地上交通四通发达的同时城市地下管网建设仍十分落后——这些都需要公共政策重视，配上新的机制和新的开放。2、坚定国企改革，不要上纲上线、陷入意识形态争论，要以黑猫白猫的实用主义标准衡量，落实竞争中性。3、老成谋国，以时间换空间，促进房地产市场平稳健康发展，建立居住导向的新住房制度和长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定。最近针对房地产融资出台了一系列收紧政策密集出台，从海外债、信托、信贷等全面收紧。客观地说，当前一方面要防止货币放水刺激房地产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险。十次危机九次地产，2017年中国住房市值约260万亿元，2018年股市约43万亿元，债市约58万亿元。老成谋国是时间换空间，稳地价稳房价稳预期，利用时间窗口推住房制度改革和长效机制。同时，正常的业务要允许开展，不规范的业务要循序渐进，开前门关后门，不要运动式一刀切。当前尤其要支持并购融资，企业通过并购不利资产或问题项目成为化解不良和金融风险的主力军，风险不可能都靠国家化解。4、中央政府加杠杆、转移杠杆，让微观主体轻装上阵。过去十年，地方政府、企业、居民不断加杠杆，空间已经有限，是时机需要中央政府加杠杆。主要措施包括：大规模降低企业和居民税费；做实社保账户，提高居民社保水平，让居民安心消费；放开汽车、金融、电信、医疗等的行业管制；部分购买存在股权质押风险的企业债务；拿出一部分好资产进行混改等。5、大力发展多层次资本市场。减少行政干预的同时加强法治监管，鼓励并购重组，推动以信息披露、严惩重罚、退市制度等为核心的注册制，调动新经济和PE/VC/风投的积极性。6、当务之急是调动地方政府和企业家积极性。事业都是人干的，中国过去四十年的成功主要是市场化改革、全球化开放、地方GDP锦标赛和民营经济活力迸发，现在要给地方官员新的激励机制，给民营企业家吃定心丸，这都涉及重大理论创新突破，否则忙于出文件而难以落地见实效。过去几年，防范化解重大金融风险、污染防治、整顿吏治等长期积弊问题取得重大进展，体现了我们制度的优越性，与此同时也带来了另一些新问题，比如地方惰政、企业成本上升、中小企业融资难贵等，解决这些问题不是要倒退回去，而是根据高质量发展的新时代新要求，建立新的机制，比如以高质量发展考核激励地方政府、建立多层次资本市场改善中小企业融资等。我们深信，经过改革转型洗礼之后的中国经济前景将更加光明。

来源： 深圳新闻网-深圳特区报深圳特区报北京11月1日电 （记者 陆云红）一城繁华半城绿！森林占深圳生态系统43.7%，湿地、农田和草地占7.8%，城市面积占48.3%，红树林面积30年增加50平方公里，曾被宣告野外灭绝的中国特有美丽小鱼唐鱼翩然游回。11月1日，我市率先在全国城市层面启动的陆域生态调查评估项目在京通过专家验收。评估报告以详实数据勾勒出一幅绿水青山的深圳美好生态画卷。“这一项目于2017年启动，由深圳市生态环境局委托中科院生态环境研究中心和深圳市环境科学研究院开展。”市生态环境局负责人表示，该项目既为我市加强生态文明建设提供保障，又为探索实施生态系统服务价值和生态产品价值实现制度奠定坚实基础，并有利于促进深圳城市生态领域科技创新发展。中国科学院生态环境研究中心主任欧阳志云研究员代表项目组介绍，该项目开展共六大子项目22个专题研究。组织国家与地方近20家科研单位，超过1000名科研人员参与其中。“项目开展了大量的遥感调查和生态调查，并结合深圳生态监测数据和统计数据对深圳生态系统进行系统全面评估。通过调查发现，深圳野生维管植物共计199科858属1916种，约占广东省野生植物5933种的32.3%。其中发现深圳市野生植物新纪录34种类，外来植物9种。自然生态系统动物559种，新记录的12种，外来物种32种。部分保护动物（唐鱼）重新发现建群种。该项目还就空气质量、生态空间供给、能源效率等方面综合评估了深圳市城市生态健康的状况，及其与我国其他一线城市（北京、上海、广州）的对比。深圳的城市生态健康居一线城市之首，深圳在生态系统代谢效率和生态系统典型问题上显著优于其他三个城市，但在生态系统服务能力上落后于北京和广州。调查也发现深圳在城市发展空间与生态空间保护的矛盾依然突出，生物多样性需加强保护等问题。中国工程院院士徐祖信、贺泓，中国科学院院士朱永官领衔的专家组在听取项目汇报后认为，该研究成果揭示了深圳市城市发展从“增量扩张”向“存量优化”转变。生态基本控制线对生态空间保护成效显著，城市人居生态环境显著改善。

【裁判主旨】 为防止集体土地补偿双重给付，在房屋估价报告中已包含土地价值，人民法院参照估价报告确定的市场评估价格确定当事人案涉房屋等的补偿数额的情况下，当事人不应再从村集体领取土地补偿费。 【案件编号】（2020）最高法行申305号北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师提醒各位朋友们： 各种用途的房地产估价有其个性和共性，在实际估价工作中，由于估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通，同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方法，需具体问题具体对待。