房地产估价调研报告

福州滨海房地产有限公司 吴福兴摘 要房地产评估,是专业的评估人员在综合分析了房地产的几个影响因素的基础上,根据科学的评估方法和一定的评估目的以及估价经验,对房地产的价值进行判断和推测。房地产评估行业在中国尚属于新兴行业,与人们的生活日益密切,其作用越来越重要,评估范围也越来越广泛。然而房地产评估行业也存在较多的问题,如整体人员专业性不强,行业法规建设滞后,风险和收益互相博弈等等。本文在对目前房地产评估产业的现状进行剖析的前提下,深入分析当前我国房地产评估产业存在的问题,并提出相应的对策。关键词:房地产;房地产评估产业;发展现状;对策一、房地产评估行业现状(一)房地产评估尚属于新兴行业我国1992年建立房地产估价师执业资格制度,1995年实施全国统一的房地产估价师职业资格考试制度,1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。到现在,房地产行业发展了20年余,在我国尚属于新兴行业。很多人对这个行业很陌生,不了解其作用,也不了解这个行业与自己生活的密切关系,更不用谈在必要的时候如何利用房地产评估保障自己的权益。房地产评估行业属于中国三大中介行业之一,另外两个是律师和会计师。但是据笔者了解,对于其他两个行业是做什么的,大家很快就能条件反射,在脑子中想出其具体工作内容,而对于房地产评估行业,别人往往会提这个行业到底是做什么之类的问题,这对于房地产评估行业人员来说是种尴尬。(二)房地产评估范围日益广泛房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的评估,又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。目前房地产评估涉及的范围越来越广,包括普通房地产评估和衍生房地产咨询。普通房地产评估包括土地使用权出让;房地产转让、租赁、抵押、保险、课税;企业合营、改制、上市、破产;房地产价格复核或鉴定;房地产开发经营贷款等。衍生房地产咨询主要是疑难问题集衍生问题咨询,包括城市更新项目可行性研究,拆赔方案研究,项目规划定位研究,政策研究,经营性物业定位研究,课题研究等。目前普通房地产评估还是主流,但随着社会发展,衍生房地产咨询会越来越多,逐渐成为房地产评估的重点。二、房地产评估行业存在问题房地产评估作为一个新兴行业,与人们的生活的联系日益密切,涉及的范围日益广泛,这往往就对房地产评估行业需要更高的要求,比如给出的结果公正客观,有专门的法律法规对该行业进行规范,有专门的机构进行风险监督。可现实情况是房地产评估行业还有很多的问题需要规范。根据笔者的亲身感受,以下三点是比较突出的问题。(一)整体人员专业性不强通过调查,可发现当前房地产评估公司技术人员普遍专业性不强。从技术人员来看,做房地产评估的技术人员往往是刚毕业的大学生,平均年龄较低。而且他们所学专业参差不齐,很多和房地产评估关联性不大。原因是现在很多房地产评估机构的主要业务是房地产抵押报告,这种报告目前已经接近流水化作业,对工作人员的专业性要求不高,仅要求技术人员掌握一定的学习能力、具备基本的电脑技能、拥有一定的细心、责任心。拥有以上素质的人往往就能成为一个较合格的报告制作人员,但是远远达不到一个估价师的水平。从评估机构来看,对报告制作人员要求不高,工作经验少、专业性不强人员的用人成本远低于有工作经验、专业性强的估价人员。所以很多时候评估机构不注重有经验的估价人员待遇提升,有经验工作几年之后选择一般会选择转行。这也就是为什么房地产评估行业存在人员流动大,人员低龄化,做报告的往往不是估价师,估价师做了几年选择转行挂靠这种现象。现在这已经成为了房地产评估行业的一个恶性循环。(二)行业法规建设滞后目前中国有《律师法》,《注册会计师法》,但没有《估价师法》。目前估价师行业仍然是一种自律性质的行业,没有具体的法规对房地产估价行业进行具体规范。随着房地产评估的发展,相机制定了《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等规章制度,初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失,针对不同用途的房地产评估如地下空间权相关技术标准、技术规范还没有制定。笔者认为,建立针对房地产评估行业的技术规范刻不容缓。(三)风险与收益博弈现在房地产评估行业竞争激烈,很多金融机构货客户为了争取贷款业务,可能会要求评估机构给出不符合市场的评估结果。银行有评估机构库,有很多机构可以选择。评估机构若想争取业务,风险和收益如何取舍则是纠结的主要问题。如果一味考虑风险,则可能降低机构经营收益,但若一味考虑收益,则会使机构面临更大的经济风险。目前一些新设立的小的评估机构,为了争取业务,基本上是客户要求什么价,他们就能评出什么价。从金融机构来看,随意评出的价格会给他们造成隐藏的风险。从评估机构来看,价格随意性大会直接抹黑整个行业,给人专业性不强的恶劣印象。但从根源上来看,为什么会有给不符合市场评估结果的需求,归根到底是人们往往缺少经济风险的意识,对这种价格背后可能导致危害的无知,再加上评估机构技术人员本身可能专业性不强,这一切的一切,都可能构筑出评估行业巨大的技术、经济风险。而更大的问题是,目前没有专门的机构对这种风险进行监督,只是银行自身的风险部门进行监督核查。笔者认为这很难做到预防经济风险的目的,最终还是需要建立统一、实时的监督机构,对整个房地产行业评估结果进行实时监控,则可有效预防房地产评估机构的评估风险。三、关于规范房地产评估行业的几点思考在当前发展形势下,笔者认为可以从以下几方面对房地产评估行业进行规范:第一,制定统一的法律法规,改变现行评估行业管理的部门立法。也要依法规范评估行业,促进我国评估行业的健康发展,就必须有一套统一的评估业的法律和法规;第二,改变评估行业各自为政,多头管理的局面。注重加强沟通与协作,尽量避免各个评估专业在执业准则、规则以及管理上存在巨大的差异;第三,通过治理整顿,加强监管,营造公平竞争的房地产估价行业环境。对此一方面要通过制定相关的法律法规,以法律为依据维护房地产估价活动的独立性,另一方面要协助评估协会建立和完善房地产估价信用档案;第四,加强对评估机构及执业人员自律性管理。总之,对房地产评估行业实现规范化操作和管理需要多方的协作与推动,并需要时间逐步完善。结 论根据全文所述,我们可以得知,当前房地产评估行业属于新兴行业,在发展的过程中虽然存在很多的问题,有很多的技术问题还需要去开拓,有很多的管理问题需要去研究,有很多的法律法规问题还需要去制定。但从长远来看,该行业的前景还是巨大的,值得房地产评估行业从业人员去努力探索和奋斗。参考文献【1】赵奎涛,胡克,贾晓晴.城市地下空间的属性与权属讨论[J].地下空间与工程学报,2008,4(1):222225.【2】程信和,刘国臻.房地产法[M].北京:北京大学出版社,2001.【3】马铁民.房地产产权产籍管理[M].北京:中国商业出版社,1998.【4】黄段晨,李季.房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑,2011,(14).【5】周海波.房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报(人文社会科学版),2009,(05).【6】余世杰.房地产估价中市场比较法的改进研究[J].科技信息,2012,(16).【7】徐慧慧.对房地产估价一些基本问题的思考[J].黑龙江科技信息,2008,(10).【8】彭希乔.《房地产估价方法与实务》. 电子工业出版社 .2007-9-1【9】卢新海. 《房地产估价――理论与实务》复旦大学出版社,2010-12-01【10】中国资产评估协会. 资产评估学〔M〕.北京:中国财政经济出版社,1999【11】中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999.【12】王在隆.最新房地产估价规范与经典案例评析实用手册.中国经济科学电子出版社,2006,8.

摘要：大数据时代已然到来，大数据带来的不仅仅是海量的数据,还有处理数据方式的改变和商业价值。文章分析大数据与房地产估价的联系及大数据时代的发展对房地产估价行业发展的影响。1、大数据的概念大数据（big data）,指的是所涉及的资料规模巨大到无法透过目前主流软件工具，在合理时间内达到提取、管理、处理、并整理成文帮组企业经营决策更积极目的的咨询。最早提出“大数据”时代已经到来的机构是全球知名咨询公司麦肯锡。麦肯锡指出：“大数据已经渗透到每一个行业和业务职能领域，决策将基于对海量数据的挖掘和分析做出，大数据讲日益成为重要的生产要素”；研究机构Gartner认为：“大数据需要新的处理模式才能具有更强的决策力、洞擦力和流程优化能力的海量、高增长和多样化的信息资产”；IBM提出大数据具有5V特征：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多样）、Value（低价值密度）、Veracity（真实性）。目前对大数据尚未形成统一的认知，但大数据具有“5V”特征是各界普遍认同的：①Volume（大量）,一般来说，数据量在10-100TB基本可以算体量大了，②Velocity（高速），强调时效性，在海量数据的情况下，仍然要求及时反应，③Variety（多样），大数据由文字、声音、视频、多媒体等组成的结构化、半结构化和非结构化的多维异构数据，多样即要求数据来源、内容、类型与预期目的相关的前提系，尽量丰富。④Value（低价值密度），应用价值大但是价值密度低，通过对海量数据进行提取、处理和分析，仅能获得很小的一部分信息有用，⑤Veracity（真实性），顾名思义，所利用的数据必须是真实，这是数据有效利用的前提条件。2、大数据与房地产评估房地产估价与大数据有一定的联系。一般大数据可以分为两大类，即结构化数据与非结构化数据。结构化数据是指能够用数据或统一的结构加以表示，而非结构化数据是指无法用数据或统一的结构加以表示。在房地产估价中，影响估价的因素如土地、环境、经济、配套等因素之间不是相互独立的，是交叉与包含的关系。不同的影响因素变化，导致房地产价格的方向、程度等都是不尽相同的，这些因素也是结构化数据与非结构化数据的组合。从大数据的这两大分类特征来看，房地产估价也具备。除此之外，房地产估价作业中经常用到的方法，如比较法、收益法、成本法等都需要选取合适的案例，选取案例除了估价师的经验外，市场信息也非常重要，而市场信息是有很强的时效性的。无论是房地产的交易价格、租赁价格、开发成本等都不是一成不变的，都会随着各种外界因素的变化而在不断变化的。这都与大数据有着千丝万缕的联系。随着大数据时代的推进，已然影响甚至改变估价行业的作业模式。现阶段，大数据已经作用在房地产估价中。一批先进的估价机构已经率先通过扫楼、数据抓取软件等途径，已获海量的房地产相关信息，建立起自己的数据库，研发出自己的自动估价系统。甚至一些互联网公司也参与其中，抢占市场。与传统估价相比，在效率上自动估价系统的优势显而易见。如银行、担保业需要实时动态对担保物价值进行评估，传统估价作业模式一般流程是银行客户经理先找到估价机构的客户经理，要求询价，估价机构的客户经理将需求再转述给估价师，估价师根据初步信息做预估，再将估值信息通过客户经理反馈给银行，等对方确认后再重复一遍刚才的流程，如此来回的沟通，效率实在较低。而自动估价系统则动动手指头，几秒钟就搞定了，甚至可以批量处理。如此，不仅效率大数据占用不可撼动的优势，也大大降低了银行、担保业的成本。就目前形势来看，自动估价系统已被银行、担保业大规模采用与推广，大数据已经改变行业作业模式，传统评估行业大面积萎缩。3、机遇与挑战>> 顺应大数据时代要求，适时转型在数据应用成为成为常态化、成熟化之后，业务的关联性、流动性逐步变大。率先转型的机构，数据建设能力、认知能力和运用能力强，业务能力越强、涉及地域越广，极易打破原来条块分割的房地产估价领域的地域限制，获得较大的市场份额，之后业务的大爆发也会倒逼机构改变服务方式和盈利模式，有利于提升各类人员的专业能力，良性循环，促进整个行业的长足发展。>> 巩固传统业务，拓展新业务大数据时代是房地产估价行业技术变革的利器，推动评估方法创新也对传统行业造成了不少的冲击。但大数据可以完全代替传统估价行业吗？笔者认为答案是否定的。因为房地产与别的商品不一样，具有很强的独立性。且房地产估价不仅是一门技术更是一门艺术，且具有专业性和法律效力。当前在大数据时代背景下应运而生的自动估价系统基本是利用市场比较法，对市场活跃度高、案例多的普通住宅比较适用。对独立性更强的别墅、厂房等物业及活跃度一般的普通公寓的评估是有局限性的。且海量数据的有效利用、管理和分析，从中挖掘出有重要价值的数据，如何保护数据、拓宽数据的来源渠道、确保数据的真实性、实时性是数据时代需要面临的问题。>> 重视对人才的培养企业的发展创新离不开人才。如产品标准化的推行、批量评估技术的研究， 都离不开人才， 只有加强人才培养， 提高构建模型的能力， 鼓励人才进行积极探索和研究， 才能减少评估管理中的不确定性。在大数据时代， 房地产估价企业应该重视数据和人才， 这是企业不可复制的核心竞争力。要想在行业中脱颖而出，房地产评估企业需要顺应大数据时代的要求、适时转型，讲数据转化为盈利点，为客户提供更优质的服务。房地产估价机构应巩固传统业务的领域，不断延伸业务内容，加快信息化发展，提高服务水平，降低成本提高效率。估价机构开发利用数据是必然趋势，但是人才在大数据时代也是非常重要的，依赖数据开发的自动估价系统始终代替不了房地产估价师，数据与人才都是企业的核心竞争力。声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议

今天，济南市房地产行业协会发布2020年上半年第一批房地产估价报告质量检查结果。据悉，本次检查共涉及15家估价机构，其中，估价报告审核不及格机构有2家。下面，让我们一起来看下公示原文：图片来源：济南市房地产中介行业协会本文内容由壹点号作者发布，不代表齐鲁壹点立场。

近日，广州市住建局在官网公布了《关于 2019 年度房地产估价行业监督检查工作情况的通报》（以下简称 " 通报 "）。据悉，该局下属市房屋交易监管中心联合广州市房地产评估专业人员协会，于 2019 年对广州 76 家备案的房地产估价机构（包含分支机构）进行了检查。结果显示，4 家房地产估价机构存在房地产估价报告质量较差的问题。通报称，根据《房地产估价机构管理办法》的相关规定，检查情况显示，各房地产估价机构基本符合《房地产估价机构管理办法》对备案管理、档案管理、估价师管理等方面的相关要求，总体状况良好，特别在档案管理方面各机构基本注重房地产估价报告档案生成的完整性、归档的及时性、保管的科学性和利用的规范性，明确各级档案管理职责；在房地产估价报告质量方面，大多数房地产估价机构严格按照《房地产估价规范》 ( GB/T50291-2015 ) 的技术规范要求开展评估活动和出具报告。但个别机构仍然存在委托合同条款内容不够完善、专职注册房地产估价师人数未达到备案要求、公司发生变动未及时办理备案证明变更手续等问题，对此，检查人员分别现场责令机构整改，现均已按照要求整改。检查中也发现 4 家房地产估价机构存在房地产估价报告质量较差的问题，市房屋交易监管中心会同市评估协会对问题机构进行约谈并分别作出警示提醒，要求其再次认真审核近期完成的估价报告，确保房地产估价报告的质量。新快报记者在现场检查评分和房地产估价报告评审评分的综合结果表（本次检查综合评定总分为 100 分）中查询发现，广州市建证资产评估与土地房地产估价有限公司、广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司、广州市衡信土地房地产评估有限公司、深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司广州分公司分列分别以 94.98、93.85、93.7、93.6 的成绩位列综合分的前四名。广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司、广东京华资产评估房地产土地估价有限公司、广东勤岚房地产土地及资产评估有限公司、广东文曲房地产土地与资产评估有限公司分别以 70.65、70.21、64.42、60.6 的成绩位列总评分末四位。市住建局相关负责人表示，下一步，该局下属市房屋交易监管中心将对房地产估价机构进行定期检查，形成制度化、规范化、科学化的管理机制，协同市房地产评估专业人员协会持续规范广州房地产估价行业市场秩序，不断提高房地产估价行业的执业水平，维护房地产估价行业健康有序发展。采写：新快报记者王彤【来源：新快报·ZAKER广州】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

6月29日，上海市房屋管理局发布关于印发《上海市房地产估价报告网上备案管理规定（试行）》的通知，宣布从2018年7月1日起，对取得本市备案证书或者资质证书的房地产估价机构（含房地产估价分支机构）及其注册房地产估价师出具的房地产估价报告的网上备案，适用本规定。同时，上海鼓励估价机构将房地产咨询服务类报告网上备案。在此项政策的规定下，上海备案的估价报告由备案估价机构、备案估价师承担责任。该规定自2018年7月1日起施行，有效期至2019年12月31日。对于此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示：上海此次出台估价报告网上备案管理的政策，很大程度上说明了一点，即通过备案政策，规范房地产股价行为，也实现了报告可查可监管的效应。过去房地产估价行业中存在高估和低估等做法。比如说对于部分土地项目来说，存在低估做法，导致土地交易金额减少，并带来了国有资产流失的风险。而对于部分项目来说，存在高估的做法，尤其是二手房买卖中有类似情况，存在骗取贷款的做法。类似估价报告过去管理方面不到位，导致估价报告错误多、套路多、真实性少等问题，这都是这个行业需要警惕的内容。通过此类网上备案管理制度，也防范估价中的价格随意更改的现象，有助于防范部分随意更改价格等做法，进一步体现了房地产市场估价领域受规范的导向，也有助于当前估价行业的积极健康发展，对于房地产市场的价格稳定和交易秩序稳定都有积极的作用。

房地产抵押房地产具有不可移动、使用寿命长久、价值量大、保值增值的特性，是一种良好的担保品。因此，在企业、个人等向银行申请贷款时，银行为了减少自身的风险，往往要求贷款人以其合法的房地产提供担保，同时贷款金额一般要低于该提供担保的房地产的价值。为了确定该提供担保的房地产的价值，银行需要寻求专门的房地产估价机构出具报告，以作为放款限额的参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：（1）初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。（2）再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。（4）抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值进行重新评估。（5）抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。房地产税收对中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。为了防止偷漏税和课税不公平，税务机关需要掌握真实可靠的房地产价值，需要科学公正的课税价值来说服纳税人。纳税人认为课税价值不合理的，也可以委托房地产估价机构进行估价，以说服税务机关调整课税价值。例如，契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税种，其计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠予、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。因此，在上述需要由征收机关参照市场价格核定计税依据的情况下，通常需要测算房地产的市场价格或者评估房地产市场价值，为征收机关核定计算依据提供参考依据。再如，土地增值税是对转让房地产的增值额征收的一种税收，增值税为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人可能隐瞒、虚报房地产成交价格，不据实提供扣除项目金额。为此，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号）第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”可见，在征收土地增值税的许多方面都需要房地产估价提供有关参考依据。房地产保险房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险。因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在。一旦这种可能性转化为现实，那将会给房屋所有者带来经济损失甚至人员伤亡。因此，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。对大多数人来说，买保险主要是买房地产财产保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。房地产征收和征用房地产是生活、生产等活动都不可缺少的基础要素，国家有时为了公共利益的需要，不得不征收或征用公民和法人的房地产。尽管征收或征用是为了公共利益的需要，但都不是无偿的，必须依法给予补偿。而确定补偿的金额，就需要依据房地产估价机构的估价为其提供参考。具体地说，对于实行货币补偿的，要对被拆迁房屋的房地产价值进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；对于实行房屋产权调换补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值和所调换房地产的市场价值进行评估，为计算房屋产权调换的差价提供依据。分家析产房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如，夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，获得住房的一方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该套住房进行估价。有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。以应平均分割为例，土地一是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，二是先按照面积平均分割，再根据分割后各部分的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。房屋一般既难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，也难以按照面积平均分割，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据它们的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。房地产损害赔偿各种类型的房地产损害赔偿，需要房地产估评为确定赔偿金额提供参考依据。房地产损害赔偿的类型多种多这样，主要包括：（1）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等，造成邻近房地产价值减损的。（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物通风、采光、日照、景观等，造成相邻房地产价值减损的。（3）因使他人房地产遭受污染、造成他人房地产价值减损的。例如，房地产受到辐射、噪声污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。（4）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂，层高、室内空气质量等未达到合同约定的标准或不符合国家标准）。（6）因未能履约使他人工程停建、缓建，给他人造成损失的。（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。（9）因非法批准征收、使用土地的，给当事人造成损失的。（10）其他房地产损害赔偿。上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。本文内容由壹点号作者发布，不代表齐鲁壹点立场。

来源：价值领地▎行业分析丨By：世联评估引言：2020年这个悠长的春节假期有一种别样的感觉，老百姓心中五味杂陈，几分担忧，几分迷茫，同时也不乏感动和暖心。各种心情是老百姓基于获取信息的第一反应，而如何在浩如星海的信息中获取真实有效的信息，不仅仅是宅在家中的人们建立科学疫情观的重要基石，也是各相关部门在紧急应对中必然要重视的工作内容之一，信息的重要性自然显现。房地产估价作业是集合多方面信息对房地产价值进行综合判定，信息的重要性不言而喻，此次防疫凸显出的信息处理原则应当可在估价作业过程中进行借鉴参考。1“灵魂式拷问”“从哪里来的”、“怎么来的”、“去哪里”、“去干吗”、“近14天去过哪里”，这般灵魂式的拷问，相信近期人们在出入各场所中必然会遇到的。2月9日，深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室正式下发《关于住宅小区和城中村全面实施人员通行认证管理的工作指引》，规定所有在各类住宅小区、城中村（以下统称小区）居住的人员进出小区实施认证管理，每名居住人员均需出示指引规定的系统认证图码或人员通行证后方可进出小区。该认证管理内容包含“基本信息”“人员类型”“是否居家隔离”“居住属性”“其他”等字段信息，是对上述5个问题的升级版。作为传染病，接触史是染病的重要来源。简单的几个问题已然包含了人员的来龙去脉，抓住了基础排查过程中的关键信息，为后期相关的处理方式奠定基础。基础数据的重要性也就跃然而出。同理对比，估价作业对于基础信息的依赖性亦是如此。而在日常工作中，不少估价师认为估价对象的基础信息即是权属登记证书记载的相关信息，往往忽略产权记载用语内涵，最具代表性的是证载中占用土地面积的内涵以及备注栏中个性化的记载内容。不可否认权属登记证书是不动产的身份证，按照现有房地产管理制度、物权法等相关规定，权属登记证书是最可靠的信息来源。而纵观我国不动产登记制度的演变过程，是由建筑物和土地使用权分立登记的管理制度逐渐转变过来的，不同地方的权属登记演变过程亦是存在差异，不动产登记相关机构的规范程度亦是有所不同，对于同一内容标注的形式和用语可能就存在很大的差异。因此在估价作业过程中，估价人员需要运用专业技能将不动产权证书备注栏记载的相关关键信息与房地产估价术语关联起来。而关联的基础除了估价师既有的专业技能之外，摸清估价对象的来龙去脉必然成为重要手段之一。面对估价对象，估价师应当参照本次防疫中的灵魂拷问弄清楚估价对象的取得方式、取得时是否有特殊的附加条件以及本次估价所针对的经济行为。充分了解估价对象的来龙去脉，不仅仅能够摸清楚估价对象产权的准确属性，也能通过此番调研获取的信息更加明确估价目的的合规性，从而匹配价值类型，为估价作业奠定准确的基础。2全面有数本次疫情影响范围是全国性，因此各地相关负责人对疫情情况以及医疗设施的合理配置应对也就成为直接面对日常百姓的考核体现。在这场全国性的政府职能大考中，黄冈原卫健委主任唐志红和温州市市长姚高员的表现高下立判。面对督导组的询问，黄冈市卫健委主任唐志红及疾控中心主任陈明星对于定点医院的收治能力和具体床位数量却含糊其辞，一问三不知。无论从哪个角度看，当地负责疾控和卫生健康部门的负责人都有责任掌握实情，不掌握真实数据，又怎能做到心中有数？在防控疫情中又谈何心中有底？对比“迷糊”的主管官员，不得不大赞一下被很多网友羡慕的“别人家的市长”，《新闻1+1》中温州市市长全程脱稿，条理清晰，逻辑清晰，数据明确，用翔实的数据支撑疫情防疫工作。一反一正，两相对比，不难发现，姚市长圈粉无数的表现根源于守责尽责的责任心。同样估价师作为专业技术人员，勤勉尽责是执业原则之一，只有充分全面掌握信息，估价师才能做出客观公正的判断。估价作业过程中，估价师应当充分调研估价对象的产权状况、实物状况以及区域状况，特别是在实地查勘环节估价师应当运用所有可能的手段去获取信息。在日常的估价作业过程中，有些估价师现场仅仅是拍个估价对象自己的照片就返程了，其他的信息美名其曰为内业作业，内业作业的模式也就局限在网上搜集获取，报告中呈现的相关信息是未经考证直接摘录的网上信息。当审核人员询问关系价值的物业细节、区域同类物业状况或者物业优劣势时，在没有详实调研的情况下，估价师也就会出现一问三不知的状况，甚至于当审核人员多问几次，估价师就出现摇摆不定的状况。基于如此粗糙的市调信息，估价作业呈现的结果也就差强人意。房地产价格的影响因素众多，而同一因素对不同类型房地产的影响程度也是不同的。而房地产自有的唯一性、独特性也就决定了估价师应当也必须充分掌握尽可能全面的信息。正如常说的没有对比就没有伤害，没有准确基础的任何对比结果也就可能南辕北辙。3去伪存真这个史上最长的春节假期，普通百姓的行走路线都被统一规划为客厅-房间-厨房-阳台的循环路线，通过网络、电视获知的外界情况，也就成为人们对当前疫情形势的基础。而在浩如星海的庞杂信息中，如何去伪存真考验着每个人。从双黄连口服液可抑制新冠病毒到武汉火神山医院靠近水源地将停建，再到吹哨人李文亮病逝消息披露的反转再反转……谣言与辟谣每天都在不停的对簿中，也是在拨乱反正的信息甄别过程中，人们能更为客观科学的面对疫情。房地产是权益、实物的综合体，显性特征和隐性特征相互作用，估价师在作业过程中所面对的信息也如同此次疫情中的信息一样，真伪相杂。综合体的全面了解仅仅是依靠书面资料和短暂的实地查勘，难免会出现不足，而估价委托人、产权持有人以及相关使用方所提供的信息能够为估价师补充不少关键信息。源于出发点的差异，各方提供的信息也就自然而然的存在不同角度的差异，或真或假，或偏或全。作为中立方的估价师职责之一，正如此次防疫过程中政府相关部门所做的辟谣一样，应当凭借专业沉淀从中剥丝抽茧找出准确的信息，找出信息之间的相互关联。正如此次防疫作战中，准确透明的信息大大增强了人们对于抗疫必胜的坚定信心。在大数据时代的到来，估价行业对于信息的依赖程度亦是日益趋强，只有秉持客观科学的信息处理方式，估价结论的客观性才有所保证。

来源： 深圳新闻网-深圳特区报深圳特区报北京11月1日电 （记者 陆云红）一城繁华半城绿！森林占深圳生态系统43.7%，湿地、农田和草地占7.8%，城市面积占48.3%，红树林面积30年增加50平方公里，曾被宣告野外灭绝的中国特有美丽小鱼唐鱼翩然游回。11月1日，我市率先在全国城市层面启动的陆域生态调查评估项目在京通过专家验收。评估报告以详实数据勾勒出一幅绿水青山的深圳美好生态画卷。“这一项目于2017年启动，由深圳市生态环境局委托中科院生态环境研究中心和深圳市环境科学研究院开展。”市生态环境局负责人表示，该项目既为我市加强生态文明建设提供保障，又为探索实施生态系统服务价值和生态产品价值实现制度奠定坚实基础，并有利于促进深圳城市生态领域科技创新发展。中国科学院生态环境研究中心主任欧阳志云研究员代表项目组介绍，该项目开展共六大子项目22个专题研究。组织国家与地方近20家科研单位，超过1000名科研人员参与其中。“项目开展了大量的遥感调查和生态调查，并结合深圳生态监测数据和统计数据对深圳生态系统进行系统全面评估。通过调查发现，深圳野生维管植物共计199科858属1916种，约占广东省野生植物5933种的32.3%。其中发现深圳市野生植物新纪录34种类，外来植物9种。自然生态系统动物559种，新记录的12种，外来物种32种。部分保护动物（唐鱼）重新发现建群种。该项目还就空气质量、生态空间供给、能源效率等方面综合评估了深圳市城市生态健康的状况，及其与我国其他一线城市（北京、上海、广州）的对比。深圳的城市生态健康居一线城市之首，深圳在生态系统代谢效率和生态系统典型问题上显著优于其他三个城市，但在生态系统服务能力上落后于北京和广州。调查也发现深圳在城市发展空间与生态空间保护的矛盾依然突出，生物多样性需加强保护等问题。中国工程院院士徐祖信、贺泓，中国科学院院士朱永官领衔的专家组在听取项目汇报后认为，该研究成果揭示了深圳市城市发展从“增量扩张”向“存量优化”转变。生态基本控制线对生态空间保护成效显著，城市人居生态环境显著改善。

广州通报2019年度房地产估价行业监督检查工作情况新快报讯 记者王彤报道 近日,广州市住建局在官网公布了《关于2019年度房地产估价行业监督检查工作情况的通报》(以下简称《通报》)。该局下属市房屋交易监管中心联合广州市房地产评估专业人员协会,于2019年对广州76家备案的房地产估价机构(包含分支机构)进行了检查。结果显示,4家房地产估价机构存在房地产估价报告质量较差的问题。《通报》称,根据《房地产估价机构管理办法》的相关规定,检查情况显示,各房地产估价机构基本符合《房地产估价机构管理办法》对备案管理、档案管理、估价师管理等方面的相关要求,总体状况良好,特别在档案管理方面各机构基本注重房地产估价报告档案生成的完整性、归档的及时性、保管的科学性和利用的规范性,明确各级档案管理职责;在房地产估价报告质量方面,大多数房地产估价机构严格按照《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)的技术规范要求开展评估活动和出具报告。但个别机构仍然存在委托合同条款内容不够完善、专职注册房地产估价师人数未达到备案要求、公司发生变动未及时办理备案证明变更手续等问题,对此,检查人员分别现场责令机构整改,现均已按照要求整改。检查中也发现4家房地产估价机构存在房地产估价报告质量较差的问题,市房屋交易监管中心会同市评估协会对问题机构进行约谈并分别作出警示提醒,要求其再次认真审核近期完成的估价报告,确保房地产估价报告的质量。新快报记者在现场检查评分和房地产估价报告评审评分的综合结果表(本次检查综合评定总分为100分)中查询发现,广州市建证资产评估与土地房地产估价有限公司、广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司、广州市衡信土地房地产评估有限公司、深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司广州分公司分列以94.98、93.85、93.7、93.6的成绩位列综合分的前四名。广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司、广东京华资产评估房地产土地估价有限公司、广东勤岚房地产土地及资产评估有限公司、广东文曲房地产土地与资产评估有限公司分别以70.65、70.21、64.42、60.6的成绩位列总评分末四位。来源：金羊网-新快报【来源：金羊网】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn