房地产高端市场需求调研

房地产市场调查的方法，房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。市场调查的方法主要包括以下几种。1．询问调查法，是指将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。2．观察调查法，是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感觉到调查正在进行，这样可以避免被调查人的主观意见对调查结果产生影响。3．试验调查法，是通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。在执行的技术上，要选择市场条件相同的实验市场和比较市场极为困难，问题较多，无法广泛应用。 4．统计分析法，依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

来源： 山西晚报高端市场经历了十余年的发展后，2020年迎来阶段性爆发，星河湾继续发力，6号园开售；中国铁建开始在高端市场发力；金茂首入晋，为太原带来新的人居环境。业内人士分析，太原高端楼市起源可追溯到2010年星河湾入市，至今10年，星河湾仍是豪宅典型代表；一路走来，太原豪宅经历了不同的市场主体和产品变化。2020年中国铁建花语堂、星河湾六号园、金茂府陆续入市，太原豪宅迎来科技革新……高端住宅越变越精细化的同时，价格走势也受到广泛关注——A　高端楼盘　多盘逆势发力在2019年下半年的楼市波动之中，作为太原楼市产品品质、销售趋势风向标的中高端楼盘，市场遇冷明显。根据当时楼市调研数据显示，2019年，太原中高端楼盘开盘个数减少、开盘去化率降低、蓄客量不足。而时隔不到一年，省城太原高端盘逆势发力，产品功能升级明显，尤其是价格趋势受到了业内及业主的广泛关注。当前，太原楼市市场上颇受关注的高端产品，既有比较成熟的高端社区，也有刚入太原的新面孔。中国铁建花语堂、龙城金茂府、万达龙樾府、星河湾、中国铁建·融创学府壹號院等住宅系产品各具特色；而富力山、阳光城花满墅、太原万科翡翠公园等类别墅低密产品也是品质宜居的代表性作品。高端楼盘中，超过三成为新入市项目。太原高净值人群对于社会圈层属性认识的增强，以及太原主城区土地资源日益紧张和自然环境保护的严苛要求，城市中心拥有旅游资源等核心地段的低密大平层项目，越来越受到这部分高净值群体关注。这些项目一般地处城市繁华地段，交通便捷，出行更方便。项目将别墅的功能区放在一个平面上，一层解决了家庭生活的所有功能，既保障了老人、孩子的居住安全，也提升了生活的舒适度。高端项目承载着太原市塔尖人群的居住梦想，随着高端市场逐步成熟，高端市场呈现出了“百家争鸣”态势；累年开发数量稳定。朗润智业分析，从目前太原高端项目分布来看，主要围绕在景观资源和地段资源两方面进行布局。经历了地段——景观——核心发展区的分布变化，景观资源由汾河景观变为晋阳湖景观、公园景观；地段变迁为：主城区——城市发展下的南移——内城核心。从价格方面看，高端盘价格涨幅较大：去年，太原中高端类项目共计开盘8个，主要集中在小店区和晋源区，价格均在13000元/平方米以上；今年，开盘数未明显波动，但项目数量有所增加，而开盘价格都上探至20000元/平方米。B　豪宅演变　功能从大到精业内人士回忆，2015年是太原高端市场的分水岭。2015年前，市场主体为本土开发商，品牌房企寥寥无几，2015年后太原高端项目开发由品牌开发商“包揽”，高端市场发展进入新阶段。2012年以前，太原高端客户主要来自全省各地的“煤”老板，追求现象层面上的“大豪”，住宅产品追求尺度的宽阔，主力户型面积集中在300平方米左右，最大户型面积可达1360平方米；2012年以后，全省各地的产业转型加速，新贵阶层崛起，一掷千金的“富豪”数量下降；高知高智人群增多，追求住宅的精致度和科学合理化；豪宅主力户型面积下降到200平方米左右；最大户型面积下降至330平方米左右。豪宅面积从“大”转变为“精”。朗润智业分析认为，星河湾的产品变化最能反映高端市场整体户型的变化。从最初的一号园，到今年的六号园，户型变迁轨迹明显，也说明了太原高端市场整体户型在有规律地变化。一、二号园256平方米四居起步，户型面积偏大；三号园开始出现三居产品，面积段下探至249平方米；四号园在市场需求和高端客群由煤老板向城市新中产阶层转变的压力下，下降至98平方米二居起步，豪宅气质不显；五号园面积段上升，但无法回归二三号园产品面积段水平；六号园新品面积段继续下探至三居154平方米起步，市场呈现“精致化”豪宅特征。记者实地探访了近期上市的纯新盘龙城金茂府与中国铁建花语堂两个项目，发现这两个项目平层户型面积段基本一致，175平方米起步300平方米截止，两项目175/195平方米户型为主力面积，占比在70%以上。在175/195平方米的户型打造上，花语堂侧重功能性，金茂府侧重尺度舒适性。朗润智业分析，245平方米至250平方米户型新项目在功能性和舒适度上有所提升，双向阳台提升户型功能性，中国铁建花语堂大主卧设计，提升居住舒适度；8.4米大宽厅，刷新市场标准。300平方米左右户型新项目在居住均衡性、功能性方面有较大的提升。除了户型设计，太原市场科技智能化系统也不断升级。最初，购房者只要求安全性和便捷度，当时的智能化系统以可视对讲、智能门锁、智能开关为主；随后，绿色健康理念盛行后，恒温、恒湿、恒氧逐渐成为标配；而今年，房企从室内光照、防尘、降噪、提高水质、恒温、恒湿等多方面进行升级，以绿色、健康、科技的高性能标签，焕新生活体验。高端市场注入新鲜血液，从户型、科技等方面给太原高端客户带来新的认知。后期太原高端市场预计将迎来阶段性爆发。C　竞争加剧　销售风险隐存2018年以来，高端市场长期处于平稳发展状态，尤其是2019年至2020年，高端市场占比始终维持在4%，市场波动性相对较小，市场发展稳定。2020年，随着保利、中海以及金茂陆续拿地，太原高端市场新入市及待入市项目达到6个，潜在货量超过194万平方米，新项目集中入市，或将推动高端市场供应量出现井喷式上涨，主力供应面积分布于160平方米至200平方米和240平方米至300平方米。高端市场是房地产市场的“顶点”，新晋房企在产品力方面的提升将重塑市场价格天花板。随着客户认知的不断提升，市场产品的革新回应其诉求，刺激客户需求及预期进一步扩大，循环式激励市场产品不断提升。有业内人士表示，市场高端住宅比重过大，对整体房价水平影响很大。这种现状最直接影响是使得太原的新建商品住宅均价明显攀升。近两年，包括太原在内的不少一二线城市高价地块频出，地价基数高，这将导致未来豪宅、高端住宅供应量持续放大。如果出现部分价格上涨过快的现象，太原楼市还将面临着滞涨或者下调的风险。易居研究院严跃进分析，不排除有部分城市豪宅项目存在价格高、炒作的嫌疑，显然会影响此类项目后续价格的成长。如果调控政策导致价格上涨空间受限制，也往往会出现价格上涨停滞甚至下跌的可能。这方面的风险需要警惕。专家认为，如果单纯从资产配置角度出发，需要抓准入市时机。现阶段，政策调控力度仍未放松，市场需求受到抑制，市场预期转向，房价单边上涨的趋势有可能会转为震荡上行的走势。如果在震荡中入市，有可能会因为房价调整而导致资产缩水。

节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》嵊州市房地产板块 嵊州市房地产一级市场近三年嵊州涉宅用地年均成交1363亩成交楼面地价1155元/㎡2015年是嵊州土地成交高峰期，商住用地成交面积169.8万方，即2547亩，成交总建面达406万方；2016年，商住用地成交面积58.1万方，即871亩，楼面地价1392元/㎡，同比上涨45%；2017年1-4月，商住用地成交面积66.2万方，即992亩，成交总建筑面积231万方，未来投放量充足。2017年1-4月嵊州市商住用地成交情况嵊州市房地产二级市场近三年嵊州商品房成交57万方成交均价8271元/㎡2015年以前嵊州市商品房成交稳定，年成交量在40万方左右，到2016年政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行；2016年嵊州市商品房成交7850套，其中别墅163套。2016年嵊州市商品房成交金额排行榜（TOP10）2016年嵊州市别墅成交金额排行榜嵊州市商品房成交结构分析公寓成交面积结构主力成交户型100-120方，160方以上大平层占比逐年增加。公寓成交总价结构2016年总价160万以上成交168套，占比达2.2%。别墅成交面积结构主力成交户型250-300方，200方以下小户型基本空缺。别墅成交总价结构主力成交总价150-200万元。嵊州市房地产存量分析据嵊州建设局数据统计，截止2016年12月底，全市共有商品住宅存量7180套，面积为90万㎡，库存去化周期为11.6个月。嵊州市房地产微观市场研究重点竞品及分布重点项目：绿城嵊州剡江越园绿城剡江越园兼具品牌和地段优势的高端城市综合体项目开盘时间：2016年9月23日；交付时间：2018年6月（一期）；户型解读：高层的户型为90-170㎡；别墅的户型为195-413㎡；销售均价：高层均价9238元/㎡，推出2079套，已售1775套，可售304套；2016年别墅均价28578元/㎡，目前去化超五成。交通与配套：项目位于城南经济中心，交通便利，配套完善，另外项目还规划了2500㎡幼儿园、13000㎡中式商业、17000㎡现代商业与800㎡泛会所；别墅产品类型：户型面积段为195-413㎡的两层中式城市别墅产品；2016年销售情况：别墅项目自2016年7月开盘以来，共计推出55套房源，成交29套房源，均价为28579元/㎡，去化速度可观；项目分析：显著的品牌优势和区位优势，使其成为嵊州最贵的别墅楼盘，在别墅市场上具有很强的竞争力。但据市场调查信息反馈：项目开盘火爆，去化迅速，但由于购房客户间的连带关系，使其购房后，退房的客户也很多。剡江越园别墅主力成交面积段为210-220㎡，主力成交总价段为600-700万元。绿城剡江越园高层面积配比剡江越园高层主力成交面积段为80-130㎡，主力成交总价段为70-120万元。绿城剡江越园商业分析剡江越园商业为中式商街，商铺全独立一线临街，拥上下双层结构，面积灵活、可分可合，每间商铺均享独立卫生间；总计规划72户，户型建筑面积为106-287㎡，主力户型面积为140-150㎡，均价约为20000元/㎡，截至2017年5月，剩余20套商铺可售。绿城剡江越园中式合院395㎡别墅户型绿城剡江越园效果图绿城剡江越园实景图微观市场竞品及案例专题研究住宅物业类型多样资源与建筑风格项目内水资源丰富，且建筑风格差异化大去化情况别墅去化相对缓慢，待推别墅体量大面积及均价研究主力面积段200-300方，均价14000元/㎡起节选自《嵊州温泉小镇发展定位报告》（2017本埠城乡出品）

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

房地产进入性调研-中山城市市场进入性研究-2019宏观市场土地市场二级新建住房市场三级存量房市场非住宅市场（商业、办公、车位）房企进入情况延伸阅读：辛苦半生，除了房子你还能留下什么？「房地产进入性调研」石家庄城市进入性研究广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房城市基本面：人少+财富多+地多2017年常住人口326万，城镇人口288万；人均可支配收入4.53万元，人均居民储蓄7.47万元；人均居住面积28平/人。市场预判：供不应求预判2018-2021供求关系为0.09-0.79；市场扩容动力源：三产发展升级带来的中高端客群两大机会点：本地城镇居民的改善、深圳外溢人口房地产周期：秋季市场住宅规模仍处高位（住宅成交金额：18.52%）土地市场交易放缓（地房成交面积比：0.08）项目去化快一、土地选择战略重点区域：港口镇和横栏镇的城区、近城区及拓展区重点区域：沙溪镇、东区街道、坦洲镇、小榄镇、三角镇、东升镇2、板芙镇、阜沙镇、民众镇和大涌镇的城区、近城区及拓展区机会区域：火炬开发区、南头镇、三乡镇、古镇镇、黄圃 镇、东凤镇的城区、近城区及拓展区二、客群选择：收入较高的蓝领，企业白领、公务员、本地 有钱客群三、产品策略：品质刚需，功能改善

编者按：本文来自经济观察网，作者：田国宝，36氪经授权转载2019年12月31日，在上海一个公开演讲中，对于2019年房地产行业发展，易居企业集团CEO丁祖昱用一个拿掉“”的“南”字来形容：投资难，融资更难；买房难，卖房更难；企业难，政府更难；交付难，维权更难；长租难，商办更难。虽然2019年房地产销售额、土地成交量、房地产投资和开工量再一次创新高，但对于2020年房地产发展前景，房企普遍信心不足。克而瑞数据显示，2019年百强房企拿地销售比为0.34，同比下降11.76%，比2017年下降了70.59%。除了宏观政策影响外，需求减弱也是重要的因素之一。据丁祖昱预测，未来10年，中国出生人口将减少4000万，结婚人数将减少3400万对，购房主力人口将减少6100万。整体需求将减弱。中国指数研究院报告指出，2020年全国房地产市场调整压力将进一步凸显。需求端方面，在住房不炒基调下，预期更趋于理性，市场规模调整幅度将加剧，同时在城镇化推进、改善型需求持续释放对市场仍有较大支撑。在供应端，房企资金压力依然较大，已开工未售规模高位运行，土地储备支撑力不足，预计2020年新开工规模降幅在1.4%~2.9%之间；房地产开发投资额整体维持中低速增长；销售均价将出现小幅的结构上涨，涨幅在4%左右。需求减弱在上述演讲中，丁祖昱提到了一组关于人口的数据，2009年到2019年10年间，中国新出生人口数量为1.64亿人，实际新增人口为7200万。从2019到2029年未来10年内，中国新出生人口将减少4200万，人口将首次出现负增长，预计将减少1100万。另一组数据是关于结婚人数，中国结婚人数峰值是2013年，达到了1347万对，此后开始下降，2018年下降至1014万对。2010年到2019年累计结婚人数为1.2亿对，未来10年将下降至8600万对，减少3400万对。婚房和二孩改善房是房地产交易重要推手之一，随着新出生人口和结婚人数减少，未来10年购房主力人口预计将减少6100万。从房地产市场供需情况来看，未来10十年整体需求将减少。此外，丁祖昱的团队针对购房需求在上海做了一次市场调研，结果显示，50后、60后的群体，有自有住房的群体，82%的不打算买房，打算买房的只有14%；没有自有住房的，打算买房的只有1%。70后、80后群体中，71.4%的人不打算生二胎，愿意生二胎的占比为17.4%。生二胎往往是这个群体改善居住条件的主要动力之一。在有两个及以上孩子的家庭，换房改善比例为41.5%，不置换比例为58.5%。90后尤其是95前的群体，已购房比例为46%，在已购房群体中，有81.1%为刚需房。在未购房群体中，15.9%计划一年内买房，40.7%打算在3年内买房，21.6%计划五年内买房，不打算买房的只占11.6%。而95后购房需求则出现分化，目前95后租房占比高达65.4%，有过租房经历的占比更是高达8成。此外，95后开始出现真正的房二代，这一部分人有可能会绕过刚需，直接进入改善型状态。基于这些数据，丁祖昱认为，50/60后已经退出买房行列，而70/80后是否买房主要根据二孩需求；而90后群体仍然以刚需为主，而95后有可能会跳过刚需。由此，在需求整体减弱的背景下，未来需求更多集中在改善型需求方面。随着各地棚改减少，未来三四线城市需求也将进一步萎缩。2019年棚改计划开工套数同比增加的只有5个省市，其他省市均不同程度消减，其中同比减少50%以上的省市超过15个。2019年前11个月全国棚改新增抵押补充贷款规模同比减少66%。在棚改计划开工降幅较大的部分省市中，2019年商品住宅成交量同比下跌较为明显，其中东营和烟台分别下滑39%和19%，驻马店和濮阳分别下跌了26%和13%，衡阳和常德分别下跌25%和6%。另外，人才政策对房地产效应也在递减，2019年四季度，西安、南京、杭州、郑州、武汉和宁波等典型城市商品住宅成交量，除了武汉外，其他城市均出现不同程度的下降。未来这一趋势可能将进一步放大。开发商拿地谨慎在融资进一步趋严的背景下，与以往相比，2019年房企拿地节奏有所缓解，除了二季度出现所谓小阳春外，其他三个季度土地成交溢价率逐步走低，流拍率升高，土地成交金额增速远远低于销售额增速。克而瑞数据显示，2019年土地成交溢价率在4月一度达到22%，但此后一路走低，到12月，已经下降到7%；同期流拍率则从10%上升到14%。整体成交规模重新回到十年低位，溢价率创下新低。2019年百强房企拿地销售比为0.34%，同比下降了11.76%，与2017年相比，则下降了70.59%。其中前10强房企拿地销售比只有0.31%，TOP11-20房企拿地销售比最高，达到了0.43%，而TOP21-30强房企拿地销售比只有0.28%。百强房企中，2019年有49家房企拿地金额同比下降，其中一半左右降幅超过30%。其中碧桂园拿地金额同比下降28%，万科下降了16%，保利下降了23%，新城控股下降了28%。此外，华侨城、旭辉、中粱、蓝光、正荣、雅居乐等房企拿地金额也不及2018年。中指院数据显示，2019年拿地金额炒股千亿的房企有5家，分别为万科、碧桂园、保利、中海和融创，2018年拿地金额超过千亿的房企只有3家。此外，2019年拿地金额同比增幅较大的有绿城的53%、滨江43%、金茂的29%和金科的27%。2019年销售超过千亿的房企达到36家，再一次创新高，整体销售规模预计将接近16万亿元。虽然2019年房地产销售规模和土地成交规模再创新高，但近一半百强房企拿地支出不及2018年。拿地支出减少，一方面源于融资政策尤其是前融收紧，但另一方面也显示了房企对于未来市场信心不足。尤其是碧桂园、万科、保利等龙头房企在销售金额持续上升情况下，拿地支出大幅减少。从拿地区域来看，百强房企在中西部拿地占比最高，达到了38%，其次是长三角，占比为28%；从城市来看，百强房企在二线城市拿地占比达到45%，比2018年上升了7个百分点，在三四线城市拿地下降至50%。其中二线城市中，武汉、重庆、昆明、西安、郑州、天津、杭州、成都、宁波和太原等城市成为百强房企最为青睐的10个城市；三四线城市中，百强房企在温州、徐州、佛山、常州、嘉兴、南通、唐山、汕尾、绍兴、阜阳等10个城市拿地最多。另外，虽然龙头房企拿地积极性有所降低，但2019年房地产行业集中度进一步上升。克而瑞数据显示，2019年销售百强房企新增货值超过9.7万亿元，同比下降了10%左右。在新增货值中，前10强房企占比高达42%，前20强房企占比超过60%，而50强到100强房企占比仅有16%。从拿地到销售周期为6-8个月左右，2019年房企获取的土地，一半以上将在2020年进入市场。一位北京万科片区销售负责人表示，万科拿地逻辑是以面包定面粉，“我打算卖多少面包，就准备多少面包的面粉，当然制定销售目标是基于综合市场判断。”

城市宏观环境调研（社会经济状况）综合概况发展规划经济状况人口结构收入消费城市中观环境调研（房地产市场状况）整体状况开发销售营销水平热点区域城市微观环境调研（商业及会所状况）商圈分布零售商业休闲娱乐典型会所延伸阅读：增城没房可售？胡扯！维权与血亏满天飞！南沙现房托？还有三个大雷广州买房难贷款难，增城南沙更艰难房产税2021不可能全面铺开东莞楼市：半夜调控还是半夜“糊弄”？珠海主城区主要商圈呈环状分布，分布较为零散且相对独立，各商圈彼此之间的辐射影响作用并不明显。其中拱北商圈、老香洲和吉大商圈为珠海重点商圈，辐射力较强。而新香洲商圈，南湾商圈和前山商圈发展潜力较大。（1）拱北商圈：地处全国第二大陆路连接口岸，口岸日人流量数十万，同是也是国内外游客及往来港、澳、台、国外客商的集散地。它以口岸地下商业广场和莲花路商业街、万佳百货为龙头，以众多的百货商场、高档酒店、休闲娱乐场所及水湾头酒吧街等为补充，使之成为珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、娱乐网点最为集中的地区。（2）吉大商圈：集中体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，以景山路全国购物放心一条街为中心，主要由珠海市国营外币免税商场、珠海市百货公司、国贸海天购物广场组成,经营商品的档次相对较高，多以国际二、三线和国内一二线品牌为主。（3）前山商圈：主要是沿前山路周边形成的珠海最大的家居建材专业市场。（4）老香洲商圈：现已经形成了四个区域性商圈。一是以南坑为中心，加上茂业百货、新一佳等形成了以超级市场为主导的区域商业中心；二是以香洲百货为核心，加上周边的丹田百货、珠影广场、扬名广场、香埠路步行街形成的区域商业中心；三是在湾仔沙片区形成的电脑、电子、通讯专业市场；四是围绕丹田城市广场（家乐福）及五洲花城商业街形成的社区商业 。（5）新香洲商圈：主要是梅华西路汽车销售、配件专业市场和围绕华润万家、旺角百货等形成的购物、美食街区。（6）南湾商圈：南湾区域是主城区拓展形成的新崛起的房地产版块。该商圈主要以华发新城和华发世纪城为主导，人口素质较高。此区域商业发展潜力巨大，未来的商业价值将加速提升，必将成为未来珠海又一个具有影响力和号召力的商圈。

2019【房地产进入性调研】大理城市市场进入研究宏观市场数据城市简介土地二级市场新房三级市场在售项目延伸阅读：南沙买房：黄阁金洲万顷沙怎么选？广州买房：南沙与增城怎么选？为什么经济不好，二手萎缩广州楼市反而欣欣向荣？2020为什么要买房广州楼市凭什么给被深圳点燃了？理解城市：全国热点旅游度假区、全国历史文化名城、中国十佳旅游休闲城市大理旅游收入、旅游人次均为全省第二、居民可支配收入位于全省前列，市场可期旅游收入增速远高于全国平均水平，越来越的游客愿意在大理花更多的游玩时间，未来旅居市场有更大机会；目前大理旅居项目成交价格处于全国中下游水平，距一线热点旅居城市有较大差额理解市场：量价齐升，整体市场供不应求，旅居市场近两年逐步爆发整体市场：整体市场供应不足，存量较小，成交均价接近1万元/㎡，近两年旅居市场逐步爆发，外向型市场需求旺盛。旅居市场：海西和海东两个区域，其中海西因政府整治洱海环境无后续供地，海东片区土地储备较多，未来发展潜力巨大。 短期供需矛盾突出，2018年上半年普遍有40-50%的价格上涨：别墅类产品，省外客户为主（2017年增至80%），外地以北京、华北、川渝为首；小面积叠墅，备受外地客户青睐；别墅类产品：单价毛坯价在18000-23000元/平米之间；精装价在22000-25000之间；精装标准在2000元/平米左右；主力总价段在200- 400万之间；叠墅类产品：精装价在14000-18000之间，装修标准在1000-1500元/平米左右，主力总价段在100-150万之间高层产品：集中在满江片区，面积在90-140㎡单价在10000-13000元/㎡（毛坯），40-60㎡小面积投资产品逐步受到青睐。当地开发商怎么做：控制总价：代表作，大理小院子，控制总价，推高性价比合院产品，市场接受度高增加配套：全系列配套，满足旅居客户休闲度假时体验感，对客户吸引力大