房地产调研表

大卖车位36计第7计 调研计大卖车位营运是有严格的流程要求，每个环节都有标准化的实操技术指导。因此，要求大卖车位代理商在实操落地项目之前，必须对意向代理的项目进行一次调研，包括项目车位情况调研和车位营销环境调研。具体调研的内容有调查表，各位按照表里的调查项目逐一调查就可以了。（代理商密训16集的第6集有详细的介绍）调研计，将给大家展现三个内容：一、为什么要进行调研；二、调研的八大注意事项；三、调研后的应对措施。为什么要进行调研第一个案例在重庆实操的一个项目，开发商说在售价格是6.5万；沟通后开发商愿意出2.5万来做模式。活动引流效果非常好，全小区超95%业主到场，咨询场面火爆，但成交很不理想。最后，从购买了车位的业主那里了解到，原来车位实际销售的价格是4万，相当于涨价2.5万做的模式，我们被开发商忽悠了。第二个案例2018年模式刚打磨成型，有个在四川遂宁的开发商，请我们去做了一个项目，开发商非常配合，前期所有费用都是他们出。赠品到位了，但在进场搭临时卖场时，出事了！业主知道是卖车位后，非常的抵制。白天把卖场搭好，晚上就被业主拆了，喷绘也被刀子划烂，还有人打市长电话举报。刚好又逢该市创卫检查，结果城管来处罚广告公司，并责令拆除。项目还没有启动就夭折了。后来了解到这个事情是因业主对开发商有怨气，是由两件事情引起的：第一、前期业主买的车位，承诺办产权，开发商没有兑现；第二、项目有一幢楼改规划，商业改公寓，中间要隔一层出来，业主担心会影响到安全，所以不同意（行政部门批准了的）。第三个案例一个浙江的项目，上午一开始就卖了30几个，活动场面火爆，但下午就有业主前来闹事，阻止我们卖小区车位，导致项目未能持续进行，最终的效果也是不尽人意。第四个案例湖北黄冈的一个项目，一开始就遇到房闹，开发商报警，警察到现场抓人，搞得很不愉快，最终导致项目做不下去。其实这些问题都是开发商和业主之间的矛盾，因为项目卖完了，开发商撤场，业主的问题没有得到解决，或者没有解决好。平时找不到开发商没有地方发泄，开发商来卖车位，就成了他们发泄的最佳时期。群里发泄，现场发泄，负面诋毁言论不堪入耳，销售环境糟糕至极，结果是可想而知的。这就是为什么代理车位项目进入前必须要先进行详细的调研。按照我们的要求，可以调查出项目的真实情况。提前发现问题，并在进入项目前，想办法把这些问题排除掉，如果不能排除也可以考虑延期进入或放弃。那么要如何调研才可以了解到真实情况呢？调研的八大注意事项1、找对人：调研对象包括销售人员、业主（没有车、有车没有买车位、有车已买车位的）、物管专员、业委会主任、微信群主（意见领袖）；2、真实营销情况：销量和价格要看合同或网签数据；3、准备好调查表和小礼品；4、以第三方的身份进行调查；5、确保调查率2-5%，各类调查对象要齐全，最低调查户数不低于10户；6、提前找准业主抗性，分轻重缓急提前解决，不留后患；7、不要让开发商自己填写市场调查；8、不盲目进入项目，不打无准备之仗。调研后的应对措施车位库存项目之所以库存，绝对是有问题存在的。遇到问题不能回避，应该积极面对，与项目方一起探讨出应对方案，一切问题都是可以通过沟通解决的。例如：业主与开发商有矛盾，项目方短期内处理不了，怎么办？第一、可以找到小区的意见领袖（业委会、群主等）告知他们，车位是开发商抵押给我们的，此次活动与开发商没有关系。第二、告诉业主，最近疫情导致企业2个月没有收益，出现了资金周转不灵。员工在企业干了多年，有感情了，不忍心让他们失业。车位是我们的唯一资产，所以需要把车位变现来拯救企业。如果车位卖不出去，企业就破产了，员工就可能失去工作。以此沟通方式会得到业主的理解和同情。完整视频点击链接

【张旻讲面试】现在中国的房地产市场依然如一块巨大的蛋糕，吸引着无数人，但是房地产市场运行很不规范，且库存量大，现在领导让你对本市房地产市场的运行情况开展一次调研，你打算如何开展？【2016年3月23日市上海公务员面试题】【准确审题】出题意图：考察考生收集信息的能力。题目分析：本题是调研类题目，要开展的工作是一次针对本市房地产市场运行情况的调研。【答题思路】1、做好调研前期准备工作。2、向广大市民了解情况。3、向近期购房市民了解情况。4、向各楼盘售楼部工作人员了解情况。5、向楼盘开发商了解情况。6、向房产中介公司工作人员了解情况。7、向政府房管局工作人员了解情况。8、向政府国土资源局工作人员了解情况。9、做好数据信息整理、统计、分析，分析出本市房地产市场现状、风险，提出可行建议。【张旻老师示范作答】据统计，目前社会中与房地产行业相关的行业有近50多个，已经成为我国经济发展中的重要行业。因此，房地产行业的发展关系到国家经济的方方面面。开展一次针对本市房地产行业发展情况的调研，就是要全面了解目前本市房地产行业的发展现状，并找出发展过程中存在的问题和风险，提出合理建议，让本市房地产行业能够健康有序发展。为了达到这一目的我准备这样来开展好本次调研。第一：组织本单位工作人员尤其是曾经参加过调研工作的人员组成本次的调研团队，商讨好本次调研的具体时间段、人员分工，共同商涉及好合理的调研问卷，向领导申请好本次调研活动经费，采购好本次调研需要使用的调研物资，并对所有参加调研工作的人员开展一次调研前的培训，让每个调研团队成员都能掌握较专业的调研知识并明确自己的工作职责。第二：在调研工作开展过程工通过在人流量较大的街道、广场、社区、写字楼等场所向本市广大市民发放现场问卷调查表、通过联合知名房地产网站开展网络问卷调查等形式向本市的广大市民了解：他们对目前城市房价的态度、意见、了解目前市民能够接受的房价大概是多少以及百姓对本市房地产发展的建议或想法等信息。第三：来到本市有代表性的楼盘或房管局，通过现场访谈、问卷调查等方式向已经购房或者正在购房的市民了解：目前他们所购房产的价格、购房用途（如：自住、改善、子女教育、投资等）、购房付款方式是贷款还是全款、购房时最看重的因素以及他们家庭的收入和职业等相关信息。第四：通过现场走访的方式对全市各区的各类规模、地段的有一定代表性的楼盘销售工作人员进行调研。向他们了解目前消费者购房销售情况、销售单价、购房面积比率、购房者户籍来源、购房者目的、单位时间内楼盘销售情况以及库存量等信息。第五：通过现场走访全市各类规模、不同性质的楼盘开发商负责人向他们了解目：前在本市的投资意向、已投资金额、未来发展计划、楼盘销售数据、未来在房地产开发过程中对担心的问题等信息。第六：通过走访本市比较知名的房产中介的各门店，向他们的工作人员了解：目前本市二手房交易市场行情、交易价格、交易量、房产买卖双方统计数据等信息。第七：通过走访市房管局相关负责人的方式，向他了解目前本市房地产成交均价、各区楼盘成交均价、近期房价发展趋势、单位时间内房产成交价格和成交面积，各类面积房产成交套数及比率、目前本市楼盘库存数量统计数据等信息。第八：向是国土资源局的相关领导了解目前本市可供开发的土地资源面积、未来城市发展规划和方向、近期本市土地交易数量、交易面积、成交均价、房地产开发商拿地积极性等信息。最后，组织调查团队成员将从各个地方收集的数据进行汇总和整理，同时邀请房地产方面的专家进行分析，总结出目前本市房地产发展现状，并分析出未来本市房地产发展过程中可能存在的风险，将这些数据和问题以文字、图表的方式写成一份详实的调研报告呈现给单位领导，供领导参考。【张旻老师高分点拨】要答好本题主要把握好三个方面：一是调研目的要明确，即要知道开展本次调研时为了全面了解本市房地产发展现状并从中及早发现可能存在风险。二是调研对象要丰富，要能够从多角度去了解本市房地产发展的信息。三是调研内容要有针对性，即收集的信息不但要丰富而且还要能够对了解本市房地产现状起到借鉴作用。

来源：新浪财经文/意见领袖专栏作家 施懿宸、李雪雯气候变化风险的加剧为可持续性发展理念纳入房地产行业提供了新的发展契机。在我国，作为国家经济的支柱型产业，房地产业一方面为拉动经济稳定增长做出巨大贡献，但另一方面也涌现出诸多问题，在环境责任等可持续发展方面面临的挑战尤为突出。因此，未来的房地产业应进一步关注环保、绿色金融、可持续发展等热点问题，加强对环境问题的关注度的同时完善自身可持续发展管理体系，从而实现经济效益与社会效益的双重发展。一、ESG视角下房地产业聚焦点分析（一）气候风险与绿色金融工具2020年1月，在世界经济论坛发布的《全球风险报告》中指出，在长期风险层面，未来10年的全球五大风险首次全部与环境相关。极端天气事件、减缓和适应气候变化措施的失败、重大自然灾害、生物多样性受损和生态系统崩塌、人为环境破坏是受访者认为最可能发生且产生严重影响的全球风险。根据世界银行的统计数据，到2030年前要实现节能减排的目标，70%的潜力在建筑方面。近年来，随着国内绿色建筑及相关产业的蓬勃发展，绿色建筑、可再生能源在建筑中的应用等技术方向等已明确被列入到绿色金融支持的目录中，房地产企业可持续观念和绿色建筑需求的不断提升。在支持房地产业的绿色金融工具方面，当前，能够与房地产企业结合较多的绿色金融工具主要为绿色信贷和绿色债券，但涉及的资金主要投放在绿色能源和交通领域，在建筑领域所占的比重仍然较小。根据中国人民银行发布的《2019年金融机构贷款投向统计报告》中的数据所示，2019年末，本外币绿色贷款余额10.22万亿元，其中绿色交通运输项目贷款余额为4.47万亿元，占比43.73%；分行业看，交通运输、仓储和邮政业绿色贷款余额4.33万亿元，占比42.37%。由此可见，房地产业需要进一步在实现自身可持续发展的同时创造更高的经济和社会效益。（二）国际标准与行业可持续发展对于房地产业未来的可持续发展而言，应对气候变化问题只是该行业变化中的一部分。更广泛地说，房地产行业正在应对来自环境、社会和公司治理（ESG）方面的挑战。在可持续投资领域，房地产企业的ESG表现也逐渐成为投资者进行投资决策的重要参考因素。在具体实践方面，房地产行业拥有许多针对ESG问题的解决方案，包括设定碳减排目标、提高能源效率和采用可再生能源、减少能源需求、建筑物电气化、制冷剂、适应气候变化能力评估、避免浪费、回收和节水措施等。此外，房地产业支持可持续发展的主要对象不仅在于实体建筑，也同样包括健康、客户和员工福祉、社会可持续性、包容性和多样性等方面。近十年前，全球最大的养老基金和马斯特里赫特大学的学者合作成立了全球房地产可持续性标准（GRESB），致力于评估全球房地产在ESG方面的绩效表现。在环境层面，该标准通过环境管理与监控、性能指标、绿色建筑认证等指标，从技术层面评估实际管理的资产是否真正的在绿色运行；在社会层面，该指标重视利益相关者参与，并积极回应与资产管理相关的所有人员、公司的诉求；在公司治理层面，该标准从企业管理、政策制定、风险与机会这三大板块探究与公司政策还有管理方针相关的内容，需要企业制定可持续发展的目标与政策，并有清晰的管理方式以落实这些目标与政策。GRESB的成立增加了房地产业的ESG信息透明度，为国际地产投资方和基金管理公司进行可持续基础设施投资提供了依据，同时也为业内公司了解国内外地产行业可持续发展趋势提供了参考风向标。二、我国房地产业上市公司ESG表现（一）最新评估年度表现从行业间的ESG表现情况比对情况来看，如下表所示，根据中央财经大学绿色金融国际研究院自主研发的ESG评估体系，在证监会大类的划分标准下，2020年沪深300指数成分股中隶属于房地产业上市公司的ESG平均得分和各分项平均得分在所有行业中处于前五名之列，且得分高于整体均值水平。这一表现一方面反映出现阶段房地产业较为重视ESG信息披露；另一方面与其他领先行业之间的差异也同时说明该行业内的上市公司有待进一步将ESG理念纳入管理体系，提高自身的可持续发展能力。数据来源：中央财经大学绿色金融国际研究院（二）近三年表现变化此外，从近三年沪深300中隶属于房地产业的上市公司ESG平均得分表现变化情况来看，2018年至2020年间，该行业内上市公司的整体ESG表现呈现不断提升的趋势。在各分项层面上，近三年房地产业的上市公司在环境层面和公司治理层面的平均得分有小幅上涨的趋势，社会责任指标的平均得分有一定波动，在2019年出现小幅提升后，2020年又再次回落。这些表现一方面说明房地产业上市公司近年来可持续发展能力不断提升，较为重视ESG信息披露；另一方面社会责任层面的表现波动也反映出房地产业的上市公司在ESG信息披露方面仍存在一定缺陷，未来有待进一步提升。三、国际知名地产企业ESG管理案例：三菱地产（Mitsubishi Estate）三菱地所株式会社（Mitsubishi Estate）是三菱公司旗下附属公司之一，在可持续发展方面处于世界领先水平。目前，三菱地产搭建了较为完善的ESG管理体系。在环境层面，三菱地产的管理框架主要包括以下六个方面的内容：应对气候变化、水资源使用、污染防治、有效利用资源（包括减少废弃物排放）、保护生物多样性以及环境管理。为此，三菱地产建立了环境管理系统与环境推广系统，积极践行应对气候变化的策略，减少商业活动带来的环境影响。在社会责任层面，三菱地产的管理框架主要包括以下七个方面的内容：供应链管理、消费者关系、劳工实践、工作安全与健康、人权、人力资源开发与保留以及社会贡献活动。为此三菱地产积极与客户对话，为员工创造一个充满活力和愉快的工作环境，成立工作改革促进委员会和人力资源开发管理系统，发布社会贡献活动指引并进行过程记录。在公司治理层面，三菱地产的管理框架主要包括以下十一个方面的内容：公司治理结构、公司管理层任命、公司行政人员薪酬、内部控制、管理审计、风险管理、灾害应对、信息安全、合规、防治腐败以及利益相关者参与。为此，三菱地产建立内部控制制度，修订和发布合规管理指南，并进行严格的治理信息管理。图2． 三菱地产2030年可持续发展目标 数据来源：三菱地产官网除了完善的ESG管理框架外，为进一步实现联合国SDGs在2050年的可持续发展愿景，三菱地产在其2030年长期管理计划中为可持续发展制定了“三菱房地产集团2030年目标”，并定义了实现2050年愿景的各种主题和行动。如图2所示，三菱地产将致力于在环境，多样性与包容性，创新和抵御力这四个关键主题中为更广泛的利益相关者提供更大的价值。四、房地产业未来可持续发展趋势根据2019年房地产私募基金（PERE）ESG投资者调查显示，当前70%的机构房地产投资者有明确的ESG政策，同时几乎所有的受访者都表示，ESG原则对他们的投资决策有影响。此外，调查显示，35%的投资者期待他们的投资经理会采取ESG行动，另有13%的投资者表示，他们将在未来3至5年内要求他们的投资经理采取ESG行动，并坚持将全球ESG指标纳入投资中。由此可见，在可持续投资浪潮的推动下，实现房地产业的可持续发展已势在必行。第一，将应对气候变化风险的策略贯穿资产全生命周期，推动房地产业实现可持续性发展目标。首先在收购开发环节，房地产企业需要根据当前的法规政策去评估自身的能源绩效水平和提升空间，在此基础上将环境及生物多样性对房地产成本产生的影响纳入设计思维，从而指导大型项目依法进行环境影响评估，并将气候风险影响提上议事日程，思考如何减轻开发对环境的影响以及如何抵消碳排放；其次在融资环节，当前越来越多的资金供给方将ESG标准纳入其出资条款，资产管理机构也在研究开发具有价格竞争力且融入可持续发展理念的新金融产品；最后在运营管理环节，房地产业的设施设备需要以更智能、更节约的方式运行，并在翻新时主动进行设备的升级改造和维修，提升现有建筑的能源效率。第二，积极推行绿色建筑标准，将能源管理、节能减排视为企业发展战略的重要组成部分。据2017年住建部《建筑业发展“十三五”规划》要求，到2020年，中国城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。由此可见，未来绿色建筑将凭借其节能、环保和适用三大要素以及经济、环境、社会三大效益成为商业地产新亮点，从而进一步激发房地产企业在绿色设计、绿色采购、绿色施工、绿色运营和绿色回收等方面的技术创新，将能源管理、节能减排作为企业可持续性发展战略规划的重要组成部分。

对单个楼盘进行详尽分析的时常调查，是每一个房地产初学者入门的必经之路，更是所有从事房地产人士据以研究市场的基础。这里所介绍的《楼盘市调详表》后简称《详表》（见附录3-1），是对单个楼盘进行详尽分析的市场调查专用表格。它主要是根据产品（地点）、价格、广告和销售四个方面的依次顺序对一个楼盘进行全面的剖析。因为它的制定是以实际营销工作的需要为指针的，所以相对看来涵盖面比较广，但又不是无目的地面面俱到。尽管有的方面不是十分严谨和全面，但运用《楼盘市调详表》进行分析却是很有实用价值的工作方法。（一）产品产品涉及到的方面很多，是《详表》最基本、最主要的部分。下面一组概念开始切入，分类加以详细说明：1、地段对地段的切入是从地点、交通、位置和环境这四个概念开始的：（1）地点。这里的地点，不但是指绝对意义上的地域标识——地址，即文字上所表书的“某市某区某路某门牌号码”，还指由这个“点”所引发的相对意义上的距离概念，即这个“点”离某某商业街、某某火车站等主要标的物的相对直线距离。（2）交通。指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、主要公路、道路等。（3）位置。位置主要是指楼盘的具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要展面朝向和相邻的其他房产状况如何等。（4）环境。环境指的是楼盘周围的物质和非物质生活配置。“环境评估”一项，是对周围具体环境的个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的条理性与真实性。2、公司组成发展商设计单位、承建单位、物业公司，分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面的主要营运组合公司。因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。一般而言，营运组合的强力搭配，四大公司的充沛实力和骄人的业绩，不言而喻，都是楼盘日后品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发展商是谁又是最为关键的，它的好坏也往往决定了其他三个公司品质的优劣。3、基本参数（1）基地面积。基地面积是城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。（2）总建面积。总建面积是指由城市规划管理部门正式确定的、按《建筑面积计算规则》计算的建设项目总的建筑面积。根据总建面积，一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。（3）规划形态。规划形态则是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层有具体用途是什么。例：两幢28层带2层地下室的公寓楼，我们通常表示为“2---28F /2B公寓”。（4）容积率。容积率又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值，由此，我们可以估测建筑的大致层高。譬如，多层的容积率大致为3，高层的容积率一般为4---5，超高层的楼房大于7，有的甚至更高。对别墅而言，标准的容积率是0.45。绿化高、独栋别墅多的社区，容积率是0.30左右。4.建筑类别所有楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等等。（1）外销房。外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划部门列入正式项目计划，建成后用于向境内外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。（2）内销房。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。外销房与内销房的主要区别在于它的土地成本不一样，售卖对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着经济的不断发展，这种差别终究会消失。（3）公寓。公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。（4）纯办公楼。纯办公楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的楼房。（5）商场。商场是指规划为对外公开经营的建筑物。（6）综合楼。综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的楼房。（7）别墅。别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中3户或3户以上连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。5．面积与户型面积的大小和户型优劣，不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。（1）居住面积。居住面积是指住宅中供日常　生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。（2）使用面积。使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和包括卧室、起居室厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。（3）建筑面积。对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体等结构占用的面积和阳台建筑面积三部分；分摊的公用建筑面积包括公共厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公共建筑面积，与本栋房屋不相连连接的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。（4）得房率。得房率是指套（单元）内的建筑面积与套建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个素有关：一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可的范围内尽可能小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前，标准的得房率，多层住宅为85%，高层住宅为72%，办公楼为55%。（5）花园面积。花园面积是指房屋建筑物周围、围墙或围护物以内的园地面积，它一般是相对于别墅而言的。（6）面积配比和格局配比。面积配比是指各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。格局配比是指二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。面积、格局配比是楼盘细部构成的具体描绘，是产品特质的一种表现形式，它在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。实际上，面积、格局配比的分析，适用比较多的是公寓。办公楼和商场由于是弹性空间，一般仅按照其实际分割后的面积进行分类研究。至于别墅，除了面积的分类外，X室X厅X卫的格局分类已相对没有意义，而对独栋、双拼、连栋的划分，对自然层数多少的分类，则变成我们研讨别墅物质的基准。《楼盘市调详表》中，我们通常有两种方法来表示和说明面积和格局配比（见表3—1）。表3---1 面积、格局配比表格局（X室X厅X卫 建筑面积（使用面积） 单元户数 　　　　 所占比例二室二厅二卫 70（52.2）米2 10套　　　　　　　　12.5%二室二厅二卫　　　　　　　100(75) 米2 40套　　　　　　　　50%三室二厅二卫　　　　　100--170(75—97.5) 米2 20套　　　　　　　　25%四室二厅二卫　　　　　　150(112.5) 米2 10套　　　　　　　　12.5%6.建材装潢公用设施建材装潢分两大部分，一是指公共空间的外部装潢，包括大门的造型，楼宇的外立面颜色材料，电梯的品牌、数量和修饰，以及大堂、走廊等各公共活动空间的地面、墙面和天花板的装潢美化，等等。外部装潢是楼房或社区的门面，大多数发展商都倾力而为，使其在日后的销售中有个很好的亮相。二是私家单元的内部装潢，包括门窗的用材，客餐厅与卧室的地面、墙面和天花板的装修，厨房、卫浴的设备配置和用材装潢，等等。房间的内部装潢对一些中低价位的楼盘而言，一方面为了客房二次装修的方便，另一方面也为了减少建设成本，大多减而又减，仅维持最基本的标准。但对一些高品质的楼盘而言，房间的内部装潢又是必不可少的，不但在用材上你追我赶，而且更着重于设计与搭配。公用设施也分两大部分：一是指日常生活中最基本的配套设施，如水、电、煤、通讯、电视、保安、车库、等等。二是指为楼房或社区的住户专门设立的额外功用设施，如室内俱乐部、室外运动场、小超市、小商务中心或其他半营业性的设施，这些设施一般不对外营业，仅为更周全地满足于本楼房或本社区客户的日常生活和休闲娱乐所需而设，它从另一方面反映着楼房或社区的品质高低。7、施工进度、交房日期对期房而言，施工进度和交房日期，是客户据以买卖决定的两个重要因素。但是，施工进度往往受各种原因的困扰，很容易停工缓建，从而造成交房日期的拖延。即便施工正常，许多人也无法把握正确施工进度和交房日期之间的关系，从而造成判断上的失误。下表是最常见的三种公寓楼，在正常施工条件下的施工进度一般情况。表3—2 楼盘施工进度表 开工 出地面 结构封顶 竣工交房 总计多层6F 0 2个月 2个月 4个月 8个月高层（18F/1B） 0 4个月 5个月 8个月 17个月高层30F/2B（带装修） 0 6个月 8个月 10个月 24个月（二）价格价格是房地产营销中最基本、最活跃、也是最便于调控的一个因素。对价格的理解一般从单价、总价和付款方式三个方面深入。1、 单价单价指的是建筑面积的房地产价格。但是，对于一个拥有几十套甚至上百套的楼盘来说，一个单价并不能说明问题。下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解。（1）起售单价。因为有楼层、朝向等因素的差异，同一楼房的每套单元并不一样。习惯上，将底层朝南单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数，各个单元的单价由此计算而来，这个计算的基准便称之为起售单价。（2）最低单价。最低单价往往是楼层、朝向等条件最差的单元所标定的单价。通常，最低单价便作为广告中的起售单价。有时，为了促销的原因，有些条件好的单元也以最低单价出现，此时，最低单价便演变为促销价格。（3）最高单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。（4）平均单价。平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价，其中总销金额可为销售面积的总的销售金额。理论上，总销金额平均单价×可销售面积。（5）主力单价。主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。它是判断楼盘客户定位的关键。单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，可以通过起售单价（往往也是最低单价）和最高单价，了解整个楼房的单价体系。然而，因为促销的各种人为因素，起售单价、最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张。作为替代，平均单价、主力单价便成为判断一个楼房真正价值构成的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。2、总价总价指每一个销售单元的房地产总价格。销售总价=销售单价×单元建筑面积。（1） 最低总价。最低总价一般是面积最小，且层次、朝向等条件最差的单元所标定的总价。（2） 最高总价。最高总价一般是面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元所标定的总价。（3） 总价范围。总价范围是指最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。如果最低总价为28万元，最高总价为60万元，则总价范围我们表示为：28万元～６０万元（4） 主力总价。主力总价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。如在下面《总价配比表》中主力总价便为４０万元。（5） 车位总价。车位总价是指单个车位的销售总价。每个车位所占有的动态面积一般为３０~50建筑平方米。（6） 总价配比。总价配比是指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同的比率。通常我们有两种表示方法。（见表3—3）：表3—3 总价配比表 总价范围 建筑面积 单元数量 所占比例 28万元 70平方米 10套 12.5% 40万元 100平方米 40套 50% 40—52万元 100—130平方米 20套 25% 60万元 150平方米 10套 12.5% 房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，而房屋总价所折射出来的更多信息是目标客源层的区隔。对总价调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位、市场定位。因为在事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。3、付款方式付款方式是房屋总价在时间上的一种分配，用以缓解购买者的付款压力，扩大购买客户层的范围，以提高楼盘的销售率。它的形式不外乎以下五种类型。其他的付款方式，大多是其中若干种的变化或组合。（l）一次付款。一次付款是指购房者签约后，所有购房款项立即一次性付给发展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，折扣及折扣大小主要取决于该楼盘距离交房日期的时间长短。（2）建筑付款。建筑付款是指整个购房款被分成若干比例，购房者依楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这种付款方式避免了购房者对发展商缺乏束缚的缺点，使其能够通过付款来监督工程的进度，是相对稳定和公平的一种付款办法。（3）时间付款。时间付款是指购房者签约后，按时间分批交纳房款。这种付款方式类似于建筑付款，但它的付款进度未与工程进度进行实质上的挂钩，而是简单的与时间挂钩。（4）银行贷款。银行贷款是指购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款的担保。目前，房屋贷款分为公积金贷款和商业贷款，二者同时使用时通常被称为组合贷款。（5）延期付款。延期付款是指购房者在交纳一定比例的前期房款后，到交房人住或交房未入住之后的若干年中，按月分期付清剩余款项。有的发展商为了促销，习惯把延期付款包装为所谓的“发展商贷款”。其实，延期付款和银行没有一点关系，它仅是发展商提供的一种付款便利。作为一个隐蔽的价格调整手段、一个有力的促销工具，付款方式是房地产营销策略中最为变化多端的一个方面，也是房地产市场的一个晴雨表。它反映了发展商、购房者竞争者三者之间利益的冲突、交织和平衡。（三）广告现代社会意义下的广告，在某种程度上，也是产品的一个组成部分。楼盘的广告分析，是市场调研的重要组成部分。1、接待中心接待中心也称售楼处，是实际销售的主战场。它的地点选择、数量分布、装潢设计也是广告策略的主要部分。2、广告媒体广告媒体是指房地产广告的主要报刊媒体和户外媒体的选择，如某某名称的报刊杂志，某某路口的看板广告等，一般的印刷媒体则不作特别要求。3、数量强度数量强度是指报刊广告的刊登次数和篇幅，户外看板的块数和大小，至于一般的印刷媒体，因为散发的数量和效果有限，且较难统计，所以原则上可忽略不计。4、主要诉求广告媒体应尽量突出能被客户所接受的产品优势点。其内容一般在媒体上都用大字标识，如“自备18万，市中心安个家”，主要诉求便为轻松的付款方式和优越的地理位置。5、来电来人来电来人是指销售现场来电询问和来人看房的具体组数。某一广告公布后的来电来人组数，一定程度上是该广告效果的最佳评判指标。接待中心、广告媒体、数量强度、主要诉求和来电来人构成了广告分析的主要内容。具体市场调查时，还必须清楚，销售与广告都是一种持续性的行为，仅仅从一个时间点上的了解是不够的。因此，《楼盘市调详表》在这个部分并列了两个时间点来加以说明，并且可以根据实际需要补充增列。（四）销售对楼盘的各种因素的评判，最后还是要归结到具体的销售结果上，并且具体的销售结果不单单是一个销售率的问题。虽然正确详尽的销售结果的获得是最为艰难的，但它无疑是《楼盘市调详表》的必要部分。1、销售率（l）售出户数。指已销售的总户数。（2）销售率。指售出的户数占可销的总户数的比例。（3）销售顺序。指不同总价、不同格局和不同面积的销售单元，在销售时最先成交，其次成交……以及最后成交的前后顺序。按照排序的类别不同，一般分为总价顺序、格局顺序和面积顺序三个部分。如：总价顺序40万／户、50万／户、28万／户、60万／户格局顺序二房二厅、三房二厅、二房一厅、四房二厅面积顺序100米’、130米’、70米’、150米’据此可以判断：究竟是高总价的好销，还是低总价的更为人们所接受；是三房二厅适合现在的市场，还是一房的格局跑得最快。必须指出的是，一般情况下，总价顺序、格局顺序和面积顺序可能是一致的，但有的时候，它们会相差很大，而这种差别，往往就是市场的转机所在。总之，售出户数是从一个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率是判断一个楼盘为市场接纳程度的重要指标，而销售顺序则更加细腻地反映出一栋楼房为市场所接纳的具体原因和需求市场的某种技术结构状况。这些资料都是最难获得的商业秘密，也是市场调研的关键所在。2．客源分析（l）客源构成，主要是指购买客源的地区、职业、年龄和家庭特征等。（2）购买动机，是指在地点、规划、价格、户型及公司品牌等诸多因素中，依次能打动客户的因素，及它们在其决定最终购买时所起作用的大致比重，例如，可接受因素付款、品质、工期、地点、价格、户型人数比例2．2：1．78：1．7：1．58：1．52：l（3）购买抗性，是指在地点、规划、价格、工期、户型、公司品牌等诸多因素中，依次使客户产生离心力的因素，及它们在其决定最终否定购买时所起作用的大致比重，等。例如，不可接受因素 户型、工期、地点、价格、品质、付款人数比例101：70：46：40：36：1客源构成、购买动机和购买抗性构成了客源分析的主要内容，它是从客户角度对楼盘的一种综合审视。（五）总结《楼盘市调详表》的最后一页是在对前面四大部分详细调查的基础上的综合分析。《楼盘市调详表》的填写者，应该以营销策划决策者的身份，整体思考面前所填写的这个楼盘。在具体评判中，可以从产品（地点）、价格、广告和销售四个大的方面为分析思路，不断深入细化，寻根究底，以系统的观点、专业的角度和充分的理由，寻找出这个楼盘在市场操作时的成功和失败的地方，并加以归类表述。1．成功点成功点是指楼盘为市场所接纳，客户据此引发购买欲望的具体原因。2．失败点失败点是指楼盘为市场所抛弃，客户由此减弱，甚至丧失购买欲望的具体原因。3．建议面对楼盘的成功点和失败点，在虚拟的条件下，应该采取好的具体措施，来发扬现存的优势，弥补已有的缺陷，合理优化营销组合，为最终提高销售率服务。最后一页是启发大脑、分析思索的一页，也是最易于提升自己专业水准的一环。具体填写时，一方面是要真实、具体，有感而发，无论是成功点或是失败点的搜寻，还是建议的总结，都要以调查的事实数据为依据，并结合自己的切身感受，用具体形象的语言表达出来，而不是泛泛而谈或用一些空洞的理由来搪塞；另一方面，要尽可能地以系统的观点、专业的角度来表述。认识要提升，必须要有理论的支撑，对楼盘的感性化的表达一定要以楼盘市调的思路为基础，以产品、价格、广告和销售四个大的分类为骨架，并在此基础上，更进一步进行认真分析和总结归类，将一些切身的感受以严谨的方式表达出来。

X科房地产项目开发手册，包含房地产开发的14个开发过程，堪称史上最细致......一、房地产征地调研篇1、地理位置调研2、地质地貌状况调研3、土地面积及红线4、四邻状况调研5、交通状况调研6、土地权属状况调研7、土地性质调研8、地表建筑、构筑状况9、城市配套调研10、周边环境调研11、时事政策调研12、土地价格调研13、征地手续调研14、土地SWOT分析调研15、可行性论证16、开发能力评判二、项目前期篇1、立项管理2、文物审批及处理3、地质勘察4、全程营销（前期策划）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、建筑商与监理方选择13、材料商选择14、其他合作商选择15、节能评定16、融资及房贷等级资信三、规划管理1、征地前规划管理2、建审规划管理3、施工规划管理4、期间变更规划管理5、测绘管理四、报建管理五、预售及申报房贷篇1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用担保合作六、施工管理1、土建工程2、水电暖通安装工程七、竣工管理篇1、建筑工程竣工规划验收2、建筑工程竣工消防验收3、建筑工程竣工人防验收4、建筑工程竣工绿化验收5、建筑工程竣工质量验收6、验收资料管理7、竣工房产测绘八、财务管理篇1、征地阶段财务管理2、项目前期阶段财务管理3、规划管理阶段财务管理4、报建管理阶段财务管理5、预售及申报房贷6、施工管理7、竣工验收管理九、全程营销篇1、销售周期划分及控制2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施3、各销售阶段广告创意设计及发布实施4、销售培训管理5、客户积累与管理6、销售组织与日常管理7、项目二次策划营销8、房屋交付管理：十、销售合同管理篇1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间针对购房者有可能提出的要求有允许签订的范围，由我方总监控制。3、合同及认购书的签订4、销售合同与财务的衔接5、销售合同与阶段性促销的衔接6、销售合同的履约监控7、销售合同的存档备案管理十一、产权产籍管理篇1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）2、分户房产证办理3、辖区派出所及办事处户籍登记备案十二、物业管理篇1、物业管理公司的选择2、物业管理公司与经营管理的兼容性3、物业管理公司介入项目时机4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准5、对销售人员进行物业管理培训6、对准业主进行物业管理公关服务：7、项目开发期间合理建议8、物业管理服务可参照的所有法律法规9、制定本物业管理规章制度与行为准责10、提供项目销售过程所需物业管理资料11、物业交接工作12、物业维修工作十三、物资与材料采购篇1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关法律事务篇1、建立完善的合同管理体系2、建立律师项目跟踪制3、对即时性公告、通知、催办单的管理4、零法律纠纷计划通过合同监控，将纠纷隐患解决在履行期间。 通过监控第一时间行使法律权利保护公司利益。通过监控第一时间获得强有力的法律证据与依据。通过催告与即时性调解防止形成法律纠纷案件。通过严格管理树立企业与员工法律责任意识，减少发展障碍。通过严格管理与责任划分，使律师起到顾问而非案件代理作用。

文章主要从业务流程、业务功能结构和核心功能业务几个方面对RIM房产销控系统进行了系统调研，与大家分享。一、调研目的通过使用了解该系统核心业务流程，系统结构，项目管理业务逻辑。二、简介1. 产品简介房地产销控系统，以强大的CRM营销系统为后台依托，作为置业顾问辅助售楼的重要工具，IPAD是前台移动终端，只需通过移动网络即可直接与企业CRM系统相链接，查看各项销售数据。方便置业顾问各项工作的高效开展，形成客户登记、客户调研、房屋查询、客户报告打印等一条龙服务，简化了销售流程。目前RIM系统可以由PC端、APP端、微信小程序端三种形式进入。RIM 房地产营销管理系统以“房源”、“客户”、“合同”为主线，系统针对房地产市场营销、销售过程、客户服务三个核心业务方面，并将广告发布、客户确认、销售反馈、客户成交、财务收款、财务催款、售后服务、问题投诉等管理环节有机结合起来，形成优化并高效的地产营销管理业务流程——企业的每个业务活动运行在清晰的企业管理流程中，自动 化的系统对企业管理者提供基于真实业务运营的管理可视性。三、业务流程RIM房地产营销管理系统为房地产集团企业整体的营销收入管控提供信息化支撑，从集团战略 分解、营销管控、营销执行三个层面满足集团企业的营销管控过程，RIM 房地产营销管理系统的功能结构图如下：在集团公司战略层面，营销管控的核心是满足房地产营销战略指标的有效实现，房地产营销战略指标的核心构成要素为：【货值指标】：控制房地产项目的总货值实现是否满足项目的投资指标。【销售额/销售回款/销售去化指标】：控制房地产项目的收入现金流是否满足集团公司的要求。【销售费用/毛利指标】：控制房地产项目的销售毛利是否满足项目的投资指标。四、系统业务功能结构房产销控系统主要四部分业务：控制费用、控制价格、控制销售、控制汇款。系统功能分类明确，售前准备，销售管理，后期财务管理等有明确分类。五、核心功能业务房产销控系统主要业务：控制费用、控制价格、控制销售。1. 控制费用RIM营销管理系统通过一系列营销推广计划、营销费用申请、营销费效分析等功能监控营销费用的执行，保证集团战略费用指标的有效实现：图：营销推广计划编制与审批图：营销费效活动分析表通过后台管理人员对推广计划编制于审批以及推广费用执行与审批实现对营销活动的系统监管，并且形成营销费用分析表。对营销渠道，活动开销等信息系统进行记录。方便管理人员对营销活动的管理以及便捷确认营销活动的状况。2. 控定价/折扣（1）房屋低价制定与审批集团总部营销部门通过对集团货值指标、收入指标的分解制定项目的集团控制低价，并进行控制，任何销售环节都不可突破集团低价的控制，保证销售货值指标有效实现。图：房屋低价编制与审批表项目公司根据市场、政策、竞品等因素综合制定房屋的项目销售列表价格，房屋销售价格制定需要总部营销部门进行审批，总部重点审批房屋销售表（面）价不能突破集团总部底价的控制。通过对房屋表价标记与底价形成房屋综合价格控制表。图：房屋综合价格控制表（2）折扣制定与低价校验RIM 系统通过项目房产的选择对价格与折扣参数的设定，保证在后续销售时系统根据销售策略自动判定是否符合销售价格与折扣政策。图：低价、折扣控制参数设置RIM 系统在认购管理、合同管理的功能中针对销售价格、折扣策 略的设置进行校验检查，如果低于折扣策略、低于集团房屋底价，系统将弹出弹框进行警告与限制。图：销售认购/合同审批过程中低价控制校验。3. 控制销售（1）销控表集团总部营销部门可以通过 RIM 营销系统在 PC 端与移动 APP 端随时查看集团所有项目的实时销控状态。图：PC端项目销控表图：移动app端集团项目销控表不管是营销管理人员还是客户，都可以一目了然的通过销控表看到各种房源的销售情况。对不同项目，不同楼房以及不同楼层的房产都有显示。此功能直接反映销售现状，通过不同颜色来表示不同房源的不同状态，未推，未售，认购，签约等状态。（2）项目推盘/收盘集团总部营销部门针对项目的销售进度通过推盘进行控制，针对不同业态、不同楼座、不同户型的房屋进行放盘控制，从而提升项目的销售货值总额，完成集团的营销战略实现。图：项目推盘/收盘审批（3）销控控制营销运营管控部门针对已经开盘的房源通过销控控制，对房屋销售保留，从而有效的控制销售节奏。通过销控系统，进行房源分批销售，将房源的户型好坏进行分类，分配售卖，达到利益最大化。图：项目销控保留审批表（4）撞单处理针对客户转化过程中的销售撞单进行规则设置，保证销售顾问执行过程中的有序管理通常采用两种方式防止重单现象：首接时间判定法，秉承先录先得的原则。采用多维标签校验，通常做法是客户手机号码、身份证号码，一旦重复了系统都会进行智能化校验，进行提醒。图：撞单规则设置图：撞单客户重新分配及客户级别调整六、总结房产销控系统最核心的在控制销售，分为房产销控表、推盘控制和销控控制三部分，其中销控控制的房产状态的及时调控，价格更新需要着重把控。通过三部分可以控制房产销售的进度，实现利益最大化。其余的系统功能，财务计算，客户公海池等功能基于其绑定的CRM系统来进行实现。本文由 @汪仔8088 原创发布于人人都是产品经理。未经许可，禁止转载题图来自Unsplash，基于CC0协议

近年来房地产行业进入平缓发展期，新房需求量下滑、资金成本持续上升，带来的利润空间缩减让本就竞争激烈的行业集中度愈发提升。整体来看，百强房企在土储、现金流等方面仍然具有显著优势，但部分坚持质量稳步发展的中小企业也开始逐渐摸清适合自己的道路。2020年的疫情造就了谨慎的主旋律，但随着市场逐渐复苏，不仅国内大小房企销售开始活跃，不少外资也纷纷踏入中国市场踊跃投资。在疫情与调控的双重影响下，房企要如何乘风破浪、突围而出？未来的市场走向又会如何？观点指数研究院通过长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位、多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并将研究成果汇集成册，在2020博鳌房地产论坛发布《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》，与行业共谋划，同成长。市场篇：后市可期销售回顾：韧性仍存观点指数以35家发布销售目标的房企作为样本，近9成房企未能在年中实现销售目标的一半。不过随着房地产市场复苏和房企三、四季度推出货值增多，预计下半年将迎来销售高峰期，完成全年销售目标依旧具有上升空间。上半年全口径销售超过1000亿元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情时期大型房企销售修复时间更短，表现出来的韧性更强。数据来源：观点指数整理“观点指数·2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”显示，1-6月TOP100房企总销售金额51845.2亿元，同比下降2.6%。TOP100的门槛值较去年同期的101.4亿元下降4.8%，这也是所有梯次门槛值里降幅最大的。相比之下，头部房企改善经营的能力更强，TOP3和TOP10门槛值不降反升，分别同比增长13.7%和4.8%。数据来源：观点指数整理受疫情影响，房企的销售节奏出现较大波动，而在土地价款延付等政策的推动下，房企纷纷转战土地市场。2020年1-6月，房地产业土地购置面积7964.61万平方米，同比下降0.9%，降幅环比收窄7.2个百分点；但土地成交价款4036.13亿元，同比增长5.9%，继1-4月同比增长6.9%后，第三个月累计增长为正。一线城市及部分核心二线城市仍然热度持续，供需两旺，并加大对优质地块的持续供应。数据来源：Wind，观点指数整理1-6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。上半年，房企发行融资产品合计404只。大部分用途仍是以债务偿还和流动性补充为主，一定程度上是因为受到疫情的冲击。下半年，债务到期将会成为房企面临的重要挑战。市场数据显示，7-12月合计有4122.79亿元的房地产公司债务到期，其中7、8月份合计有1500.67亿元。随着外部环境的不确定性带来的风险倍增，未来需警惕潜在的“堕落的天使”(从投资级降到投机级的发行人)的数量增多。数据来源：国家统计局，观点指数整理数据来源：Wind，观点指数整理土地观察：投资意愿强烈整体来看，上半年的土地市场一路向好。不少城市放宽竞拍规则，供应优质地块，吸引房企举牌拿地。观点指数发布的“1-6月中国房地产企业新增土地储备排行”显示，碧桂园、绿地、恒大、新城控股、中南置地均实现纳储千万平。销售榜排行TOP10-30房企的拿地积极性最高，权益拿地销售比为0.50；其次是TOP30-TOP50房企，权益拿地销售比为0.36。头部房企由于拥有更多的土地储备，短期内没有土地资源短缺的压力，更倾向于选择谨慎的拿地策略。TOP10房企权益拿地销售比仅为0.29。数据来源：观点指数整理观点指数监测的100个重点城市数据显示，上半年最后一个月，供应土地面积约6369.8万平方米，规划建筑面积11897.7万平方米。土地供应宗数上，连续3个月呈现下降。6月一线城市住宅土地成交建面增加，但成交楼面价和溢价率有所下降。东莞、武汉、无锡等二三城市出现土拍热潮，主要因为今年的土地政策，吸引了开发商进行战略储备，同时二三城市也开始集中推出优质地块。预计下半年，房企在土地市场的投资意愿依然强烈，主要集中在二三线城市核心区域的优质地块。数据来源：Wind，观点指数整理地产金融篇：流动性百态市场数据统计显示，截至2020年6月30日，今年以来房企海外发债规模已达2433.14亿人民币，同期国内地产债发债规模3554.19亿元。截止2020年6月30日，观点指数统计的近百家样本房地产开发企业共融资(含境内外债、IPO、增资扩股等公开渠道)6878.47亿元，其中企业债融资总额共2406.71亿元，公司债融资总额1224.85亿元，中期票据融资总额804.90亿元，短期融资券共融资708.90亿元。从融资地点来看，境内融资共3574.61亿元，境外融资3303.86亿元。融资类别来看，各房企在公开渠道主要以债券类融资为主。债券募资用途方面，在285只表明募资用途的债券中，有246只债券提及偿还债款、借款或融资工具等债务，共涉及资金2463.55亿元。同时，有43只债券提议偿还支付回售的债券。除1月外，投机级与投资级房企融资额水平相当，不过投资级债券票面利率波动较小，波动范围基本在1个百分点之内。政策方面，3月1日，企业债券注册制有关事项的通知，明确企业债发债条件：最近三年平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息，应当具有合理的资产负债结构和正常的现金流量。同时，鼓励发行企业债券的募集资金投向符合国家宏观调控政策和产业政策的项目建设。上半年，共有28家地产(恒生所属行业)公司增发配股(按公告计)，已经完成并公告增发结果的有21家公司，总募集资金222.09亿港元。进行配股增资的公司中有多家物业服务公司，如绿城服务、佳兆业美好、永升生活服务、和泓服务等。上半年房地产行业由于资金流入受限，造成不少房企现金流紧张，不得不抛售物业，这对于私募基金来说正是机会。自2020年2月7日起，对持续合规运行、信用状况良好的私募基金管理人试行采取“分道制+抽查制”的方式办理私募基金产品备案，解决了私募基金产品备案时间长的问题，促进私募行业的房地产信用体系建设，未来将有更多优质的私募基金投资于房地产市场。同时，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的试点，相信未来会有更优质的资产将活跃在资产证券化领域。产业发展篇：抢滩新基建产业运营：疫后新势上半年疫情对经济的冲击，在数据中得到明显体现。一季度GDP同比下降6.8%，是改革开放以来的首次负增长。到了第二季度，经济重启，GDP同比增长3.2%。4月20日，国家发改委首次明确“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。今年上半年，新型产业用地(M0)政策在不同地方都有出台。未来的产业地产开发商或许要在默认住宅用地价格无法高速增长的前提下进场，并在开发之后做好长期自持的准备。数据来源：国家统计局，观点指数整理上半年产业园区经营总体围绕复工复产、项目签约、助力纾困三大主题进行。针对疫情影响，产业园区多进行租金减免，部分产业地产运营商则联合金融机构为企业提供低息贷款，或者信用担保等金融上的支持。物流地产：科技赋能目前国内物流地产领域仍以外资为主，市场总体占有率较高，比如普洛斯、ESR、安博、嘉明、维龙和丰树等。但随着中资物流地产商如万纬物流、宝湾物流等在近几年的扩张，外资份额有所下降。电商领域，如京东、苏宁和菜鸟网络等，为满足自身庞大的仓储以及部分订制需求，持续自建大型仓库。而且自建仓库主要以高标仓为主，自动化水平较高。2月后，受经济活动恢复以及市场需求释放带动，物流行业复工复产进程继续加快，物流指数呈现全面回升的态势。其中，3月份中国物流业景气指数为51.5%，较2月回升25.3个百分点。到了6月份，物流业景气指数上升至上半年最高，为54.9%。但亦要留意到，今年全国不同城市仓库需求减少的情况下，一线城市仓库租金却相当稳健，总体较上年上升，显示仓库业主依然对市场有着长足的信心。数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理数据来源：物联云仓，观点指数整理由于与当下疫情防控契合，自动化物流领域资本热度进一步提升。上半年，多家从事物流科技研发、智能配送服务的科创企业获得大笔融资。创新发展篇-谨慎行进物业服务：掘金潮再起目前行业发展正处于快速发展时期，整体市场和单个物业企业间仍有很大的增量空间，高增长仍会持续一定时间。不可忽视的是，企业发展战略各不相同，企业间业务和业绩分化也将越来越大。未来3-5年，整个物业行业将快速裂变，进入规模增长、收并购拓展、品质提升三架齐驱的关键时期。数据来源：企业年报、观点指数整理数据显示，相较2019年末收盘价，截至2020年6月30日，港股市场上24只物业股平均涨幅为54.32%。2019年爆发的物业公司资本化大潮延续至今。即便物业企业发展整体向好，但值得注意的是，24家上市物企两极市值差约为986亿，这一数据在2020年第一季度初时为783亿，并且差距有进一步拉大的趋势。市值的差异化，很大程度上源自于规模的持续增长、物业费的提升、成本的控制能力，以及增值服务等因素的综合结果。从另一角度看，物业服务企业的市场集中度不在同一个量级，市场仍较分散，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了空间。创新发展篇-谨慎行进长租公寓：复苏进行时随着产业、消费升级、职住平衡等变化，出现蓝领公寓客群由基层到中高层，白领公寓向人才公寓聚焦、朝大社区演进等新趋势。上半年，租赁市场相关政策频繁出台，观点指数整理相关租赁政策发现，主要分为三大方向：一是继续加大力度支持租赁市场发展；二是规范市场秩序；三是多地发布租房补贴、增加人才公寓供给等相关政策。观点指数监测的20个城市平均租赁住房租金仅为43.78元/平方米/月，跌幅有所收窄。据观点指数调研结果显示，目前四个一线城市的长租公寓平均租金均在120元/平方米/月以上，新兴核心二线城市杭州的租金水平也在百元以上。一线城市和强二线城市，因为庞大的流动人口，以及住宅价格居高不下，导致大量的居住需求须依靠租赁市场解决。这也为长租公寓的发展带来相对充足的支撑。而对于其他二三线城市来说，支撑的力度则相对较弱。数据来源：租赁网站、观点指数整理数据来源：市场调研、观点指数整理联合办公：深度洗牌启动近半年来全国范围内新开营业的联合办公项目有17家，除去上海仍然保持着高开业项目数量外，也有联合办公企业开始将目光转至乌鲁木齐等颇具发展潜力的地区中心城市。若观察新开项目类型，则可发现，联合办公企业开始尝试提高轻资产项目在总项目中的比重。经历前几年的发展扩张后，2020年联合办公市场进入深度洗牌期。回首过往，在共享经济兴起之际，联合办公行业一时风光无两。2018年开始，资本回归理性，行业盈利模式受到质疑，融资大幅减少。而缺少资金支持的部分联合办公企业开始后继无力，盲目扩张产生的高额运营费用更是加剧了企业的消亡，行业频频传出暴雷。数据来源：公开资料、观点指数整理公开资料显示，2018年联合办公空间融资额达67.15亿元，创历史新高。值得注意的是，2018年氪空间和优客工场所获融资额达45.44亿元，占比近68%，全年融资呈现“寡头”局面，中小型联办企业难以获得资本支持，发展举步维艰。文旅运营：负重前行受制于疫情防控，整个春节假期，各大旅游目的地近乎“颗粒无收”，损失巨大。上半年，受疫情影响，大部分文旅项目在3月前都维持关闭状态，直到3月中才开始恢复，并一直维持有限度开放。另外根据疫情防控政策规定，开放式景区较早实现开放，而室内景区则最为受限。庆幸的是，4、5、6连续三个月均有节日小长假，因此今年文旅行业真正意义上的“开业”要以清明节为标志。尽管旅客依然以省内游、郊区短途游为主，但情况已经明显改善。数据来源：文化和旅游部，观点指数整理考虑到疫情的打击，文旅市场前景尚不明朗，此时投资大体量、重资产的项目风险较大，因此2020年前6月的文旅项目投资情况无论从数量上，还是金额上都较2019年有相当大的跌幅。据观点指数不完全统计，2020年1-6月国内文旅项目投资102宗；总投资金额5033.85亿元，同比下降25.2%。可以看到，总投资金额较2019年同期有了相当幅度的下跌。但数据在逐月恢复，而到了6月份更迎来了今年第一个文旅投资高峰。数据来源：观点指数整理养老运营：思变与革新最新数据显示，我国老年人口抚养比逐年上升，2019年已经达到17.8%，表明我国每100名劳动年龄人口就要负担17.8名老年人。并且该数据的斜率在增大，显示增速在加快。可以见得，随着我国人口老龄化的深化，以及人们养老意识的改变，养老机构的需求将持续扩大，企业方面则需提供更多元化的产品。数据来源：发改委、民政部、观点指数整理数据来源：国家统计局，观点指数整理5月6日，《关于扩大长期护理保险制度试点的指导意见》公开征求意见出台，增添14个试点城市，加上2016年印发的《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》，长护险在我国的覆盖范围达到了29城。（文章来源：观点地产网）

来源： 中国新闻网19日在上海发布调研报告称，当前改善型购房需求首次超过了首套房购房需求，将为今年中国房地产销售提供支撑。渣打的调研人员于2021年1至2月走访了2个一线城市(北京、上海)、3个二线城市(杭州、佛山、西安)和4个三线城市(兰州、保定、黄石、南充)，采访共计40位房地产公司高级管理人员，调研得出的“渣打中国开发商信心指数(CDSI)”从2020年中的57小幅回落至55，表明今年上半年中国开发商的情绪更趋谨慎。调研表明，多数受访企业今年上半年将加快项目建设，主要原因是：需要加快房产销售回笼资金，降低下一阶段建设资本投资;地方人才引进项目带来了大量购房需求;激烈的市场竞争下抢占市场份额。有超过半数的受访开发商计划今年上半年购地，以扩充土地储备以及参与新城区开发。40%的受访企业预计今年上半年房地产成交量会增加，上次调研时持此观点者占比为90%;43%的受访开发商表示成交量将相对平稳。此外，44%的受访开发商预计今年上半年新房价格将持平;53%的受访开发商预计新房价格会有温和上涨。据受访企业反馈，当前中国房地产市场的改善型需求首次超过了首套房需求，改善型购房者需求已占到总需求的47%，相较而言，首套房需求占比为45%、投资需求占比仅为8%。本次调研中，一、二线城市改善型需求占总需求的56%和48%，而上次调研时二者分别为52%和43%。

中新社上海3月19日电 (记者 姜煜)渣打银行全球研究部门19日在上海发布调研报告称，当前改善型购房需求首次超过了首套房购房需求，将为今年中国房地产销售提供支撑。渣打的调研人员于2021年1至2月走访了2个一线城市(北京、上海)、3个二线城市(杭州、佛山、西安)和4个三线城市(兰州、保定、黄石、南充)，采访共计40位房地产公司高级管理人员，调研得出的“渣打中国开发商信心指数(CDSI)”从2020年中的57小幅回落至55，表明今年上半年中国开发商的情绪更趋谨慎。调研表明，多数受访企业今年上半年将加快项目建设，主要原因是：需要加快房产销售回笼资金，降低下一阶段建设资本投资；地方人才引进项目带来了大量购房需求；激烈的市场竞争下抢占市场份额。有超过半数的受访开发商计划今年上半年购地，以扩充土地储备以及参与新城区开发。40%的受访企业预计今年上半年房地产成交量会增加，上次调研时持此观点者占比为90%；43%的受访开发商表示成交量将相对平稳。此外，44%的受访开发商预计今年上半年新房价格将持平；53%的受访开发商预计新房价格会有温和上涨。据受访企业反馈，当前中国房地产市场的改善型需求首次超过了首套房需求，改善型购房者需求已占到总需求的47%，相较而言，首套房需求占比为45%、投资需求占比仅为8%。本次调研中，一、二线城市改善型需求占总需求的56%和48%，而上次调研时二者分别为52%和43%。(完)