房地产策划调研

本投资项目位处长白山旅游度假区，项目定位:四季山地旅游度假村有鉴于世界旅游开发大环境、周边物业素质及旅游资源，本项目将建设成为集旅游观光、度假、商务会谈、购物娱乐、体育休闲服务及产权酒店、居所项目为一体的，可持续发展的综合性多功能度假区。PART 1 世界的旅游理想世界的旅游理想世界最新旅游形式分析PART 2中国旅游地产概述国内外旅游市场前景看好中国将成为世界新的旅游重点中国旅游地产趋势旅游地产是房地产业发展战略的新定位旅游地产的发展态势不容乐观旅游地产项目的成功基础旅游地产开发的重要环节旅游地产项目的规划原则中国旅游地产大趋势白山神韵项目产品策划及规划建议PART 3白山神韵白山地理区位白山自然资源白山旅游资源白山文化PART 4项目产品策划及规划建议旅游地产面临的问题及解决方案项目资源及市场分析项目定位及主题发想产品规划建议延伸阅读：深圳有深房理，广州有ABC单限价未动房贷先滞，广州二手暴击先兆住建约谈广州东莞，二手限价抽贷告密者深某，你不懂事！环京楼市已崩，广州周边哪里最危险？

地产人必看的房地产策划定位秘籍。1房地产战略策划定位内容 一、房地产战略策划定位 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。 在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。2、理念创新——出定位。 思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。3、策略设计——出方案。 量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。4、资源整合——出平台。 帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。5、动态顾问——出监理。 操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。二、房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。全程策划定位内容如下： 1、市场研究 ——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。2、土地研究 ——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。3、项目分析 ——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。4、项目规划 ——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。5、概念设计 ——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。6、形象设计 ——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。7、营销策略 ——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。8、物业服务 ——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。9、品牌培植 ——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。三、房地产品牌策划定位 品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。品牌策划定位内容如下： 1、品牌策划以建立项目品牌为中心。 2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。 品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。 一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。4、品牌策划推广有四个阶段。 一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。5、品牌策划推广的五种方法。 （1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。6、品牌策划的六个工程。 （1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工 程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。四、房地产商品策划定位 近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。商品策划模式内容如下： 1、商品调研。 商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位做好准备。2、商品定位。 在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。3、商品设计。 这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。4、商品工艺。 采用先进的生产工艺，保证商品质量。5、商品营销。 针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。6、商品服务。 这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。2房地产策划定位的适用性 从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和角度来策划房地产项目。一、战略策划定位的适用性 房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。二、全程策划定位的适用性 房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务"，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划定位与之交叉进行，取长补短。三、品牌策划定位的适用性 房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势"、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。四、商品策划定位的适用性 房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调商品品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。本文来自中购联商业教育智库，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。

前些天在后台看到一句留言：策划才是高危职业。当时看到这句留言，一时间我感觉有好多话堵在心口，所以有了下面这篇。刚入行的时候，师傅告诉我，策划工作其实挺简单，但关键难点是与各部门的协调沟通，通俗说就是和人打交道。所以，作为营销策划，涉猎的知识应该多多益善，抛开别的不说，特别是在房地产这个行业，懂得越多，就越有话语权。举个例子，策划日常PK：Round 1策划VS设计策划根据我们的客群调研，建议这个项目要做68㎡的两房，更强调功能性，88㎡的三房设计68㎡的两房，88㎡的三房？做不出来！策划能做出来，我们最近对户型做了深入研究，我们手绘给你看……设计这玩意儿能报规？策划XX项目也是这种做法，没有问题，况且克强总理说过“法无禁止即可为”，所以手快的话，OK的。设计厉害！厉害！Round 2策划VS成本策划还有，根据项目产品定位，我们测算出来的开发成本不能超过XXXX元/平米。成本那岂不是产品标准要下降好几个档次哟！策划嗯，这个问题我们考虑到了，建议产品标准可以在这几处作适当调整，接下来我们来给大家具体讲讲……成本服气！服气！Round 3策划VS运营运营别忘了要控制营销费用噢！策划明白，详细的营销推广费用计划你看下。运营上头给的钱就这么多，也是紧巴巴过日子。策划所以我们基本都把钱掰成了两半花了，保证钱都在刀刃上。运营感谢，感谢！各位，以上看完感觉如何，能够总结出地产策划需具备哪些知识吗？事实上，地产策划需要具备的知识远远不止这些，还有下面这一大堆：（感谢@青城的总结）软件类：Excel，Word，PPT，Outlook，PS，AI，Coreldraw，会声会影，Premiere，Acrobat，美图秀秀，光影魔术手，AutoCAD…系统类：CRM系统、ERP系统、OA系统、客储系统、明源系统、货量系统、供销存系统、全景计划系统…建筑类：占地面积，建筑面积，可售面积，商业配比，户型配比，容积率，绿地率，绿化率，密度，Art-Deco、英式、法式、中式、新中式、现代简约、现代典雅外立面风格，东南亚、地中海、西班牙、北欧、意大利、中式园林景观风格，法式、美式、北欧式、港式、新中式装修风格…设计类：LOGO、VI、字体、色系、主色调、互补色、主形象画面、元旦除夕春节元宵情人节清明劳动节端午七夕中秋重阳教师节国庆感恩节圣诞节的画面…推广类：报刊夹报、灯箱广告、电梯广告、公交广告、户外广告、网络广告、短信广告、植入式广告、异业合作…文字类：想案名，写Slogan，写策略，写方案，写价格报告，拟合同，写软文，写新闻稿，写计划，写总结，写周报、月报、季报、半年报、年报，写定位报告、卖场策划报告、营销策略报告、后评估报告…研究类：踩新地块，踩同行，踩竞品，找竞品打滚求数据，找年度数据、季度数据、月度数据，找各项目到访量、认筹量、成交量、库存量数据…制作类：区分铜版纸、双胶纸、牛皮纸、新闻纸，明白打样、烫金、烫银、覆膜、过胶、打孔等工艺，了解桁架、喷绘、绿植的价格行情…媒体类：运营微信公众号，运营微博，设计小程序，制作H5，雇水军发帖，关注网络排名，搜索引擎优化，做关键字营销…沟通类：沟通投资、设计、报建、合约、财务、客服，沟通营销总监、地区总经理、区域对接人、总部对接人，沟通城管、交警、派出所、居委会、街道办、电力局、物业公司，应对房管局、建设局，diao广告公司，diao活动公司，安抚置业顾问，抓小蜜蜂偷懒，处理问题客户…流程类：写标书，评审标书，招标，议标，定标，发月度费用申请、季度费用申请、年度费用申请，制作价单，发价格审批流程，发月度销售计划、季度销售计划、半年度销售计划、年度销售计划…价格类：制作面价单，底价单，优惠单，制作价格表，计算均价、首开价、住宅价、车位价、商业1F2F3F价格、总货值、毛利率、销售利润率、成本利润率…活动类：会拍照，会摄影，会主持，会选酒店，会选点心、糖果、酒水、花草，会选豪车、模特、礼仪…时刻关注：环保检查，扫黑除恶，房地产专项整治等社会运动…… 相信我，上面这么一大堆不是在开玩笑。其实16个字，就能总结优秀的地产策划应该是什么样：体能过人、头脑灵活、口才优秀、略懂所有。咱们地产策划，常常挤着公交车，算着几个亿的账，这种能上九天揽月，下五洋捉鳖的地产策划，在地产圈外面是什么水平？周星驰说：其实，我是个演员。我想说：地产策划全都是演员，只是暂时潜伏在地产圈。作为能顶半边天的地产策划，你以为他只是个策划就错了，以下四个角色，地产策划也能hold得住。Round 4医生VS地产策划Round 5财务专家VS地产策划Round 6法律顾问VS地产策划Round 7电影导演VS地产策划因为全能，所以忙碌，咱们一个新婚不久的策划同事告诉我，真的好几次忙到以为自己还是单身。甚至已经记不清自己多久没休假了，这边刚和家人在电话里保证要注意身体，多休息，放下电话又是一个漫漫不眠长夜……我一直在想，咱们为什么要这么拼？可能因为在我们身边，有太多比我们优秀的人，也在努力；可能我们选择的是，一场拼尽全力奋斗过的青春，留给日后回忆；可能我们始终相信，要给自己一个机会，成全自己，越努力越幸运；当然，我们更想给自己所爱之人一个温暖的家……最后，大家一定要好好善待自己身边的地产策划，要珍惜，因为每一个地产策划，都是没有超能力但始终在场上拿命硬撑的“超人”！来源：地产营销总（ID：yingxiaozong ），转载已获授权，对原作者表示衷心感谢。

重磅！两会后第3天中央调研房地产，首次明确“一城一策”长效机制方案试点，提七大工作重点全国两会15日刚刚结束，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正18日就到住建部进行调研。韩正查看了全国房地产市场监测系统和国家工程建设项目审批管理系统建设运行情况，随后主持召开座谈会，听取房地产市场平稳健康发展长效机制工作开展情况汇报并讲话。去年两会是3月20日结束的，韩正是4月9日(两会后第20天)去住建部调研。去年，韩正重点调研了住房制度改革和房地产长效机制建设，对于房地产市场，他强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，努力保障人民住有所居。要建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。当时，房地产调控内容并不多，只有80个字，而今年的调研专门围绕房地产市场平稳健康发展长效机制工作开展情况，讲话内容全部与房地产调控有关，多达581个字！今年两会刚结束第3天，中央就迅速去调研房地产，有何信号意义？韩正的讲话包括哪些重要内容？传递出哪些政策意图？来看关键解读：7天内两次强调“房住不炒”韩正强调，要始终坚持习近平关于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求，将其作为根本指导思想，贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。此前，由于政府工作报告中对房地产的表述与往年相比字数少了，措词也较平和不少，特别是没提“调控”、“房价”等关键词，被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号，甚至被部分房地产中介和楼盘销售用作吸引购房人买房的宣传标语。这次是继住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上明确要坚持“房住不炒”后，7天内中央再次强调“房住不炒”定位要求，并且要求将其作为根本的指导思想，贯穿于房地产调控的全过程，这也算是对前期市场误读的明确回应，进一步明确了市场预期，意味着今后房地产调控政策制定与出台都将紧紧围绕“房住不炒”定位展开。明确长效机制七大重点工作韩正还强调，构建房地产市场平稳健康发展长效机制是党中央、国务院作出的重大决策，事关广大人民群众的切身利益，既是重大经济问题，也是重大民生问题。韩正指出，当前，房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。针对当前的市场形势，韩正提出了七方面重点工作：1、要坚持一城一策、因城施策，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。这是中央首次明确提出“一城一策”、“长效机制方案试点”，此前，多地“两会”上“一城一策”成关键词。券商中国记者不完全统计，今年以来，浙江、福建、河南、安徽、长沙、成都、上海等多地表示将实行“一城一策”，其中，福州、厦门、杭州、宁波、成都、上海等市将研究制定“一城一策”实施方案。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者表示，韩正提出要稳妥实施房地产长效机制试点工作，预计未来几个月一线城市或强二线城市中会有城市开始实施长效机制的试点方案，也就是部分城市已经表露正在制定“一城一策”相关方案，这个方案就是韩正所说的稳妥实施房地产长效机制的试点工作。2、要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险。这也是继住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上明确要坚持“稳地价、稳房价、稳预期”后，7天内中央再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。“去年9月份以来，全国房地产市场有所降温，但是春节之后，部分城市成交有所反弹，部分城市出现了小阳春，这个时候去调研，我估计也是为了进一步做到市场平稳，不要刚降温就出现大反弹，并且要防止大起大落，继续保持市场能够出现平稳的状态。”杨红旭对券商中国记者说。3、要建立科学的监控体系，确保数据及时、准确、全覆盖，加快建设以大数据为基础的全国房地产市场监测系统，为分析研判房地产市场形势和开展有效调控提供技术支撑。住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上也提出要不断完善市场监测预警和考核评价机制。此次韩正主要查看了全国房地产市场监测系统，并提出了具体的要求。杨红旭对券商中国记者表示，房地产市场的监测系统是住建部最近两年在推进的一个房地产市场大数据的监测系统，这是住建部进行市场跟踪分析的一个基本制度的建设，基本制度、基本运行体系的建立是一个中长期的过程。4、要加强调查研究，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上就表示，“今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案”，此次韩正表示要“完善”长效机制，这意味着长效机制方案可能已经初步形成，但还存在不完善的地方，需要通过调查研究，采取有针对性的措施来完善。5、要完善住房租赁市场体系，建立健全住房租赁相关法律法规，完善金融财税政策，实现住房租赁市场健康稳定发展。尽管政府工作报告中没有提“租购并举”，但是住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上明确提出“要大力培育和发展住房租赁市场”，此次韩正还提出了政策方向，即通过法律法规、金融财税等政策来实现住房租赁市场的稳定发展，可以预见，今年在住房租赁领域会有更多政策措施出台，包括住房租赁条例的出台以及住房公积金制度改革的深化等等。6、要完善住房保障体系，在各地因地制宜推进保障的基础上，健全住房保障体系基本制度。住房保障体系是基本住房制度的一个方面，政府工作报告中明确提出“改革完善住房市场体系和保障体系”，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”。住建部部长王蒙徽12日在两会“部长通道”上再次强调“坚持完善住房的市场体系和住房保障体系”，此次韩正再次提及完善住房保障体系，并且强调“因地制宜”，这也进一步明确了包括棚户区改造在内相关政策要求，意味着各地棚改货币化安置政策或有所调整。7、要着重解决城镇中低收入居民、新市民和青年就业群体的住房困难问题，通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房，实现更多住房困难群众住有所居。政府工作报告提出“更好解决群众住房问题”、“保障困难群体基本居住需求”，此次韩正的讲话对于住房困难的群体对象进行了明确，即“城镇中低收入居民、新市民和青年就业群体”，并且提出具体的政策方向，即“通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房”，这就涉及土地制度改革和财税制度改革等方面，包括土地管理法的修改、房地产税的立法等等，来盘活空置和闲置住房，从而增加住房的有效供给。（文章来源：券商中国）

来源：施工员，版权归原作者所有！第一部分：方案设计流程框架一、前期资料收集阶段一、前期资料收集阶段1、取得设计条件取得以下基础文件、设计依据：建设用地规划许可证、规划用地红线图、规划设计要点批文、地形图、（原有地质勘探资料）、市政工程设施规划资料、现有市政基础条件及道路坐标标高等。2、市场调研对当地房地产市场、主要竞争楼盘进行调研，综合从规划特点、气候特色、户型特点、当地房地产发展程度、销售情况等方面进行调研。3、现场踏勘分析了解场地条件、周边环境、交通情况等。4、综合分析总结，完成考察报告，作为市场定位与产品策划决策依据。二、市场定位与产品策划阶段1、市场定位明确楼盘档次定位，初步确定户型指标、户型结构、户型比例、设计特色具体要求。2、宏观规划评估方案作出不同容积率、密度，不同层数，不同类别产品（别墅、类别墅情景洋房、小高层住宅、高层住宅、一梯几户等）的宏观性规划评估方案。3、规划经济评估对不同类别产品、不同环境的产品假设其销售价格，再对宏观规划评估方案计算其总销售额。根据总销售额、工程管理成本、年供应量、工期、项目总周期等对不同的宏观规划评估方案做出综合评估分析总结。4、产品策划决策并通过集团审批经规划经济评估，确定产品策划，明确规划要求、环境要求、产品类型、户型比例、户型指标、户型结构等。三、总体规划与户型设计方案阶段四、住宅裙楼平面方案阶段五、住宅外立面方案阶段六、公建单体方案设计阶段（含独立各类设备用房如配电房等）七、外立面材料方案阶段八、泛光照明效果设计阶段九、电梯选型与装修标准设计阶段第二部分：建筑专业设计流程一、单体建筑方案阶段1、单体建筑方案的交接及交底（1）单体建筑方案的交接① 交接内容：单体建筑外观效果图；单体建筑全套平、立、剖面图；批复后的小区修建性详细规划总平面图。② 交接方式：由方案中心提交设计中心建筑部相关楼盘项目负责人。（2）单体建筑方案的交底方案中心提交方案后7日内，负责组织向设计中心交底。2、平、立面方案细化设计建筑部建筑专业负责人组织设计人复核建筑方案的内容是否满足详规批复的要求及国家、地方的规范、规定。 （2）建筑部建筑专业负责人负责督促方案中心确定楼盘的档次定位、楼盘的分期开发建设顺序、主要的外墙材料等内容。设备部依据相关资料完成设备规划及布点、完成单体修改并反馈到方案中心。（3）建筑部建筑专业负责人组织结构、设备等其他专业人员完成相关专业的初步设计方案。（4）建筑部建筑专业负责人组织各专业人员进行单体建筑的平、立面方案细化设计，并将最终的平、立面方案细化设计成果反馈给方案中心。3、地下室建筑方案报批建筑部建筑专业负责人根据任务书要求进行地下室方案设计，并组织各专业人员对地下室建筑方案进行优化设计，并将设计成果上报。4、单体建筑方案报建图前期资料收集准备建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复、方案中心确定的外立面方案等内容，作为本专业的设计依据。（2）方案报建图建筑部建筑专业负责人组织设计人完成单体建筑方案报建图（包括“报建通”、报建电子文件），并协助开发中心填写有关报建表格。（3）建筑设计标准表的备案建筑部建筑专业负责人负责协调方案中心等部门，并根据单体工程的特点组织设计人完成建筑设计标准表的填写工作。 建筑设计标准表的填写内容是深化设计阶段的指导性文件和设计依据。（4）消防报建图建筑部建筑专业负责人负责组织、协调设备专业完成单体建筑消防报建图（包括消防设计说明、设计图纸等），并协助开发中心填写有关报建表格。二、初步设计阶段1、初步设计文本（1）前期资料收集准备建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体报建批复（规划、消防、人防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、方案中心确定的外立面方案（包括效果图、材料方案等），作为各专业的设计依据。 （2）人防外委设计建筑部建筑专业负责人负责咨询有人防设计资质的设计单位，并负责完成外委人防设计合同的签定工作。外委人防设计初步设计阶段成果的提供时间不能妨碍初步设计文本按计划完成。（3）概算编制建筑部建筑专业负责人负责协调概预算专业按时提供概算文件的编制成果。（4）初步设计文本建筑部建筑专业负责人负责协调各专业完成初步设计（包括设计说明、设计图纸的汇总）。2、初步设计专家评审答疑（1）资料准备建筑部建筑专业负责人负责协调各专业提前准备评审会文件资料（包括演示文件）。（2）专家意见回复建筑部建筑专业负责人负责组织设计人按时参加评审会，并积极回应专家意见和建议。3、单体建筑施工报建图 （1）资料准备建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复、单体报建批复（规划、消防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）、初步设计的批复、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、材料方案等），作为各专业的设计依据。（2）单体建筑施工报建图建筑部建筑专业负责人组织设计人完成单体建筑施工报建图（包括报建通），并协助开发中心填写有关报建表格。（3）幕墙等专业外委设计单体建筑施工报建图完成后，建筑部建筑专业负责人负责咨询有幕墙设计资质的设计单位，并负责完成外委幕墙设计合同的签定工作。外委幕墙设计成果的提供时间须满足公司开发建设、招标及其他工作计划的需要。建筑部建筑专业负责人负责协调泛光照明等设计单位，配合幕墙设计图纸，按照开发建设计划及施工现场的需要，及时提供电管预埋图。（4）原则上方案中心最终确定的外立面方案（包括外墙材料、效果图等）不得修改。若方案中心需要修改，必须由方案中心上报科技发展中心总经理审批同意。4、各专业平面细化设计（1）资料准备建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体报建批复（规划、消防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、初步设计的批复、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、材料方案等）、营销策划中心等部门的反馈意见等，作为各专业的设计依据。 （2）建筑标准建筑部建筑专业负责人负责督促方案中心确定单体建筑标准（包括电梯的型号规格、外立面门窗的颜色和材质、阳台栏杆的形式和规格及材质、外墙材料等内容）。（3）各专业平面细化设计建筑部建筑专业负责人负责组织、协调各专业人员完成各专业平面细化设计。5、各专业平面细化设计成果报审建筑部建筑专业负责人负责组织、协调各专业的设计、校对、审核人员对各专业平面细化设计的最终成果进行确认，并将设计成果上报。三、施工图阶段1、施工审查图设计 （1）资料准备建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体方案报建和单体施工报建的批复（规划、消防、人防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、初步设计的设计文件及批复、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、相关材料方案等）、营销策划中心等部门的反馈意见等，作为各专业的设计依据。（2）施工审查图建筑部建筑专业负责人组织设计人完成单体建筑施工审查图（包括节能审查、人防等内容），并协助开发中心填写有关报建表格。2、施工图专家审查意见回复（1）资料准备建筑部建筑专业负责人负责协调各专业提供施工图审查单位要求的各种文件资料（包括节能审查、人防等内容）。（2）专家意见回复建筑部建筑专业负责人负责组织设计人积极回应专家意见和建议，并及时按专家要求提供书面回复、补充说明、修改图纸等成果。3、施工图设计（1）资料准备建筑部建筑专业负责人负责收集详规批复及附图、单体方案报建和单体施工报建的批复（规划、消防、人防、卫生防疫、环保、民航、防洪、水利、铁路、地铁、电力、电信等管理部门审批意见）及附图、初步设计的设计文件及批复、施工审查图的设计文件及专家的要求和意见、方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、相关材料方案等）、营销策划中心等部门的反馈意见等，作为各专业的设计依据。 （2）施工图设计建筑部建筑专业负责人负责组织本专业设计人完成单体建筑施工图（包括人防）。（3）原则上施工图的设计文件内容必须与施工报建图的设计文件内容保持一致。若两者内容有出入，必须由设计中心及时与方案中心、开发中心等相关部门进行沟通、协调，并上报科技发展中心总经理审批。原则上方案中心最终确定的外立面方案（包括效果图、相关材料方案等）不得修改。若方案中心需要修改，必须由方案中心上报科技发展中心总经理审批同意。四、资料准备及提交阶段根据销售、策划等部门的需要，按照最新的单体建筑施工图（须反映修改变更内容），建筑部建筑专业负责人负责提供楼层销售平面图，并负责组织、安排本专业设计人对相关部门提供的资料进行复核、确认。五、施工跟进阶段六、竣工图阶段1、建筑部建筑专业负责人负责组织、协调本专业人员完成单体建筑竣工图设计（包括验收通）。2、建筑部建筑专业负责人负责督促本专业人员在每月25日前按照修改变更的内容对单体建筑竣工图进行阶段性的更新、存档工作。第三部分：结构专业设计流程一、前期资料收集阶段内容：结构部收集拟开发场地的水文气象、自然条件、地形地貌、地质构造、灾害性地质条件，地震参数及当地的习惯做法等，提交总工室及成本质量控制中心。二、规划设计阶段内容：结构部根据规划图纸和公司开发进度，对于地质条件特别复杂的工程提出初步勘察要求，并下发初步勘察要求图纸。成果：初步勘察要求图纸人员：设计、校对、专业负责、审核、审定三、初步设计阶段1、详勘要求的下发内容：根据需要，在规划批复后，结构部根据上部建筑重要性、高度、初步掌握的地质情况提出详细勘察技术要求，经校对、审核后下发详细勘察要求。成果：详勘要求的图纸人员：设计、校对、专业负责、审核、审定2、结构设计标准表的备案内容：确定结构计算的统一标准、荷载取值，统一结构设计等各项要求，填写结构设计标准表（见附页）。成果：结构设计标准表人员：专业负责、审核、审定流程：（1）、结构部专业负责人提出该项目结构计算的统一标准、荷载取值，并统一结构设计等各项要求，填写结构设计标准表；（2）、完成审核、审定手续后，提供给总工室、成本质量控制中心备案。3、主体结构设计方案报批 内容：各单项的主体结构型式、平面布置、竖向受力体系的布置。成果：上部主要结构平面布置图、结构计算书人员：设计、专业负责、审核、审定流程：（1）、建筑部提供平面、立面、剖面建筑条件图；（2）、结构部确定合理的结构型式，进行结构平面布置、竖向受力构件的布置，上机进行总体计算，经调整满足规范要求，绘出结构平面布置图和打印计算书；（3）、完成审核、审定手续；（4）、将修改后的结构类型、结构体系、结构平面布置方案按程序上报科技发展中心领导审批；审批流程： 结构部—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理（5）、将批准的结构类型、结构体系、结构平面布置方案交档案室归档；（6）、将有构件截面尺寸的结构平面图提交一份给建筑专业负责人。4、转换层设计方案报批内容：转换层的结构布置、计算。成果：转换层的结构布置图、计算书。人员：设计、专业负责、审核、审定流程：（1）、为了节省工程成本，尽量避免采取转换层等复杂结构体系； （2）、当建筑有特殊需要而不得不采用转换层等复杂结构时，应按本流程报公司审批方可实施；（3）、建筑部提供相关建筑平、立、剖面图；（4）、结构部提出转换层的结构型式及结构布置，在整体计算的基础上，按规范要求进行细部计算；（5）、完成审核、审定手续；（6）、修改后的转换层等复杂结构设计方案提交综合技术部进行造价分析；（7）、修改后的转换层等复杂结构设计方案按程序上报科技发展中心领导审批；审批流程： 结构部—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理（8）、将批准的转换层设计方案交档案室归档。5、平面细化内容：满足产品设计的标准，确定室内设施的优化设计成果：各专业汇总平面细化图人员：设计、专业负责、结构总工流程：（1）、结构部根据建筑专业确定的户型平面、首层或裙楼平面方案，进行结构专业的细化设计，复核梁、柱和剪力墙的尺寸及平面定位，确定楼板结构标高、厚度； （2）、提交建筑专业汇总、讨论；（3）、项目经理将批准的平面细化图交档案室归档；6、基础方案报批内容：进行基础选型、选择基础持力层、计算单桩承载力、地基变形控制。成果：基础平面布置图、基础方案设计说明、承载能力及变形计算书、造价分析、基础方案审批意见人员：设计、专业负责、审核、结构总工流程：（1）、结构部根据详勘地质报告，专业负责人牵头提出2～3种技术上可行的方案，对拟采用的基础方案进行具体计算，选择基础持力层，如采用桩基础需提出桩型并计算单桩承载能力，通过计算并绘出初步基础图；（2）、对有变形控制要求的地基基础，结构部进行变形计算，提出变形控制措施，建筑物沉降观测方案；（3）、完成审核手续；（4）、修改后的基础方案提交综合技术部进行造价分析；（5）、结构部组织召开讨论会，对上述基础方案进行技术、经济的综合比较，最后归纳出一种技术可行、造价节省、满足工期节点要求的基础方案，并形成会议纪要；与会单位： 成本质量控制中心、总工室、结构部、工程技术部、工程部、预决算部 （6）、结构部对选中的基础方案按程序上报公司领导审批，审批表必须附有会议纪要；审批流程： 结构部—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理—公司领导（7）、将批准的基础方案交档案室归档。7、地下室结构方案报批内容：地下室部分的结构布置、抗浮体系、人防设计及后浇带设置等方案。成果：地下室结构主要构件计算书、地下室各层结构平面布置简图、地下室防水方案说明（采用砼自防水时）、地下室人防设计说明、地下室后浇带设置示意图、造价分析、地下室方案审批意见。人员：设计、专业负责、审核、审定流程：（1）、建筑部提供地下室建筑平面布置、人防平面布置图；（2）、结构部完成地下室结构的计算书、抗浮设计计算书、底板结构布置、侧壁厚度、地下室防水、人防设计、后浇带设置等方案；（3）、底板、地下室防水设计等根据具体项目复杂程度提供两种以上的比选方案，提交综合技术部进行造价分析；（4）、完成审核、审定手续；（5）、技术复杂或影响造价明显的部分，结构部按程序上报公司领导审批； 审批流程： 结构部—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理—公司领导（6）、将批准的地下室结构方案交档案室归档。8、初步设计文本内容：完成初步设计的文字说明和必要的附图。成果：初步设计文本人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、结构部根据建筑条件图，按照方案设计阶段的各项方案批复结果，编制初步设计文字说明并绘制必要的附图，打印计算书；（2）、与相关专业（建筑、给排水、电及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（3）、完成校对、审核、审定手续；（4）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（5）、完成的初步设计文本统一交由项目经理报审；（6）、初步设计文本的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。9、初步设计意见的回复内容：完成初步设计意见的回复，按照初步设计的下发流程下发。 成果：初步设计回复意见人员：设计、校对、专业负责、审核、审定10、特殊工程的设计内容：对于桥梁、堤坝、码头、山体边坡、网架等特殊工程的设计成果：特殊工程的施工图纸人员：经办、审核、审定流程：（1）、科技发展中心、招标中心联合编制设计招标书，进行设计招标；（2）、科技发展中心组织相关工程师对符合条件的设计方案进行技术评标，有需要时可召开专家会进行评定；（3）、按照评标结果，在技术标满足要求的前提下，工程造价最低者中标；（4）、中标的设计单位进行施工图的设计，科技发展中心对施工图进行审核，并提出修改意见；（5）、完成特殊工程的施工图设计。四、施工图设计阶段1、钢筋含量控制目标的报批内容：制定工程钢筋含量控制目标成果：钢筋含量控制目标的批复人员：设计、专业负责、结构总工流程：（1）、结构部根据《XX集团产品设计标准》基本钢筋含量指导，结合具体工程特点，提出钢筋含量控制目标；（2）、结构部组织召开讨论会对钢筋含量进行分析，确定钢筋含量控制目标，并形成会议纪要；与会单位：成本质量控制中心、总工室、结构部（3）、结构部将确定的钢筋含量控制目标按程序上报科技发展中心领导审批，审批表必须附有会议纪要；审批流程： 结构部—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理（4）、单项工程施工图完成3个月内，由综合技术部完成最终钢筋含量计算，呈报公司领导，抄送预决算部。2、施工审查图的设计内容：达到施工图审查深度的施工图成果：施工审查图和结构计算书人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、结构部根据建筑及相关专业提供的条件图、按照已经批复的各种结构方案和已经批复的钢筋含量控制目标，深化设计，对特殊重要部分进行深化，制定技术措施；（2）、结构部进行各专业相关内容的计算；（3）、设计中心各专业相互提资；（4）、结构部绘制结构施工图，完成后打印结构施工图和结构计算书；（5）、与相关专业（建筑、给排水、电及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（6）、完成校对、审核、审定手续；（7）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（8）、完成的施工审查图统一交由项目经理报审；（9）、施工审查图和结构计算书的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。3、施工图审查意见的回复 内容：完成施工图审查意见的回复成果：施工图审查意见的回复及需要补充的图纸、计算书人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、结构部根据施工图审查意见进行计算和复核；（2）、结构部按照需要补充图纸、计算书，并回复施工图审查意见表；（3）、与相关专业进行图纸会签，并填写图纸会签表；（4）、完成校对、审核、审定手续；（5）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（6）、完成的施工图审查意见回复统一交由项目经理报审；4、基坑支护图纸的操作内容：基坑支护图纸的评审、下发成果：基坑支护的图纸人员：设计、专业负责、审核、审定流程：（1）、设计中心按照公司的开发进度，将基坑支护设计的条件图提供给招标中心，招标中心进行基坑支护设计、施工招标；（2）、结构部对投标的基坑支护方案进行技术评标，并将评标意见反馈给招标中心；（3）、对中标单位提供的基坑支护方案图纸，结构部进行审核，将修改意见反馈给基坑中标单位； （4）、修改后的基坑支护方案图纸按照审查要求，有需要的送科技委进行基坑支护审查；（5）、结构部将审查批复的基坑支护图纸办理出图盖章手续并下发；5、施工图的设计内容：完成施工图的设计成果：施工图纸人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、结构部根据施工图审查意见，不需要进行图纸修改时，直接将施工审查图作为施工图办理出图盖章手续并下发；（2）、结构部根据施工图审查意见，需要进行图纸修改时，先进行结构的计算，绘制结构施工图；（3）、与相关专业进行图纸会签，并填写图纸会签表；（4）、完成校对、审核、审定手续；（5）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续并下发；（6）、施工图的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。6、复杂场地超前钻要求的下发内容：完成超前钻探的要求成果：超前钻探要求的图纸 人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、结构部根据场地的复杂情况，根据需要提出超前钻探的要求，超前钻报告的结果应按地质勘察报告深度，在布置超前钻孔时，应在详勘孔附近布置几个钻孔并取样以便于相互校对；（2）、超前钻探要求的图纸按照施工图的设计流程出图并下发。五、施工跟进阶段第四部分： 给排水专业设计流程一.前期资料收集阶段内容：（1）、收集拟开发小区周边市政给水水价的分类，给水管网水量、水压、管径，每户水量的计算定额及地表水与地下水情况等资料；（2）、市政排水管网管径、检查井标高、雨污水排出口位置、化粪池计算方法、当地暴雨强度公式、风玫瑰、排水体制及环保要求等资料；（3）、市政煤气管网管径、压力、气源等资料。成果：对拟开发小区周边市政管网、当地各专业主管部门（自来水公司、消防局、环保局、市政园林局等）具体要求报告及绘制给排水管网示意图。 人员：管线综合部负责人、管线综合部设计人。流程：（1）、根据建筑规划方案及小区所在地，管线综合部通过开发中心收集拟建小区周边市政管网资料；（2）、会同开发中心、工程部与当地各专业主管部门深入现场考察，明确给水与煤气接管点位置，明确雨污水排出口位置、数量及管径大小；（3）、对影响小区开发建设的管线、沟渠提出初步改造、迁移意见，并提交评估报告；（4）、通过开发中心了解当地给排水、煤气管网规划与设计的具体要求；（5）、与当地设计院进行交流，了解当地设计的习惯做法；（6）、绘制小区周边现状给排水管网示意图；（7）、整理资料并归档，所收集资料作为管网规划阶段的依据。二.管网规划设计阶段1、小区给排水、煤气管网，水池水泵房规划 内容：（1）、确定给排水管网位置、走向、管径、各节点标高；（2）、确定生活消防水泵房与水池位置、数量及尺寸大小；（3）、确定污水处理站位置及面积；（4）、确定煤气管网位置、走向、管径、煤气调压柜或瓶组站位置及数量。成果：小区给排水、煤气管网规划图人员：管线综合部负责人、管线综合部设计人、设备总工流程：（1）、管线综合部根据前期所收集的资料，出室外给排水、煤气管网详细规划图；（2）、根据分期建设要求及近、远期相结合，确定生活消防水泵房与水池位置、数量、尺寸大小及煤气调压柜或瓶组站位置数量；（3）、完成审核、审定手续；（4）、管线综合部将修改后图纸与电气专业管网综合，提交给规划设计院；（根据小区规模及需要，可组织召开管网规划专题会）（5）、成本质量控制中心对详细规划方案进行经济分析；（6）、管线综合部组织召开成本讨论会，并形成会议纪要：参加单位： 成本质量控制中心、建筑研究中心、设计中心、招标中心、预决算部、工程技术部、工程部（7）、小区综合管网平衡初步方案图纸及电子文档交档案室归档。2、协调规划设计院出综合管线平衡图 内容：提交前期收集的资料、图纸给规划设计院，协调规划设计院出综合管线平衡图成果：小区综合管线平衡图人员：管线综合部负责人、管线综合部设计人、设备总工流程：（1）、管线综合部提交前期收集的资料及小区综合管网平衡初步方案给规划设计院；（2）、规划设计院对所提供的资料进行复核，根据规划要求对初步方案进行调整，出小区综合管线平衡图；（3）、管线综合部负责对图纸进行校审，并把校审意见反馈设计院，由设计院修改后出图；（4）、修改后综合管线平衡图提交开发中心报规划局批复。3、市政排水（含道路）、煤气管网外委设计内容：外委设计单位确定后，提交设计资料给设计单位，出小区市政排水（含道路）、煤气管网施工图成果：小区市政排水（含道路）、煤气管网施工图人员：设备部设计、审核、设备总工流程：（1）、外委设计单位确定后，设备部提交管线综合平衡批复图、批文及总平面、建筑单体电子文件给市政排水设计单位与市政煤气设计单位；（2）、外委设计单位根据所提供的资料进行市政排水（含道路）、市政煤气管网设计； （3）、外委设计单位提交预审图给设备部预审，设计单位根据意见修改；（4）、完成审核、审定手续；（5）、外委设计单位将市政排水（含道路）、市政煤气管网施工图报各自主管部门，并取得批复意见；（6）、批复后的图纸及批文电子文档交档案归档。4、永久用水施工图内容：根据管网规划，完成小区永久用水施工图成果：永久用水施工图人员：设备部设计、校对、审核、设备总工流程：（1）、规划批复后十天内，设备部出小区永久用水方案图；（2）、总工室主持，由设备部召集开发中心、全质办、招标中心、预决算部、工程技术部、工程部等相关部门对方案进行讨论；（3）、设备部根据讨论意见出正式方案图；（4）、由开发中心与当地自来水公司、规划局等相关部门协调，并取得调整意见；（5）、设备部根据调整意见对方案进行修改，并由开发中心报相关部门备案；（6）、设备部出永久用水施工图；（7）、完成校对、审核、审定手续；（8）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（9）、施工图下发并交档案室归档。三.初步设计阶段1、单体建筑生活消防泵房、水池布置方案报批内容：根据泵房、水池服务范围计算泵房尺寸及水池容积成果：明确建筑生活消防泵房、水池布置人员：设计、专业负责、审核、设备总工流程：（1）、建筑部提供地下室建筑平面布置、人防平面布置图；（2）、设备部给排水设计人员根据建筑平面图划分水泵房、水池平面位置；（3）、根据泵房、水池服务范围，核算水池容积、泵房层高；（4）、建筑部组织水电专业设计人员、设备部审核人员、设备总工对设备用房布置方案讨论，并提出修改意见；（5）设备部根据修改意见调整泵房、水池布置；（6）、完成审核、审定手续；（7）、设备部对修改后的地下室设备用房布置方案按程序上报公司领导审批；审批流程：设计中心—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理（8）、将批复后的地下室设备用房布置方案交档案室归档。2、热水系统方案报批内容：根据建筑功能、使用性质确定热水系统方案成果：热水系统方案比较、热水方案审批意见人员：设计、专业负责、审核、设备总工 流程：（1）、建筑部提供各层平面布置图；（2）、设备部根据建筑功能、使用性质进行热水系统计算及方案比较；（3）、完成审核、审定手续；（4）、设备部对修改后的热水系统方案按程序上报公司领导审批；审批流程：设计中心—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理（5）、将批复后的热水系统方案交档案室归档。3、平面细化内容：满足产品设计的标准，确定室内设施的优化设计成果：各专业汇总平面细化图人员：设计、专业负责、设备总工流程：（1）、设备部给排水专业根据建筑专业确定的各层建筑平面，给排水专业对室内给排水管的位置、水表位、阀门位、水龙头位、消火栓位、燃气装置等进行细化设计；注：电气设备用房内不能布置与其无关的管道，电缆沟应考虑排水设施。（2）、将图纸提交给建筑专业，由建筑专业综合，组织讨论；（3）、项目经理将批准的平面细化方案交档案室归档。4、初步设计文本 内容：完成初步设计的文字说明和初步设计图纸成果：初步设计文本人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、设备部根据建筑条件图，按照方案阶段的各项方案批复结果，编制初步设计文字说明并绘制初步设计图纸；（2）、提交消防、人防等报建所需图纸、说明给项目经理；（3）、专业负责人填写“给排水设计标准表”报总工室及成本质量控制中心备案；（4）、与相关专业（建筑、结构、电气及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（5）、完成校对、审核、审定手续；（6）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（7）、完成的初步设计文本统一交由项目经理报审；（8）、初步设计文本的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。5、初步设计审查意见的回复内容：完成初步设计审查意见的回复，按照初步设计下发流程下发。成果：初步设计审查意见回复单。人员：设计、校对、专业负责、审核、审定一.施工图设计阶段1、施工审查图纸的设计内容：达到施工图审查深度要求的施工图成果：施工图和相关计算书人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、设备部根据建筑及相关专业提供的条件图，按照已经批复的各种给排水方案，进行深化设计；（2）、设备部进行给排水专业相关内容的计算； （3）、设计中心各专业相互提资；（4）、设备部绘制给排水施工图，完成后打印给排水施工图；（5）、与相关专业（建筑、结构、电气及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（6）、完成校对、审核、审定手续；（7）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（8）、完成的施工审查图统一交由项目经理报审；（9）、施工审查图的电子文件提交项目经理，制成光盘交档案室归档。2、单体建筑室外管网平衡方案内容：进行单体建筑室外管网平衡成果：完成单体建筑室外管网平衡图人员：设计、专业负责、审核、审定流程：（1）、根据小区室外综合管网平衡图，设备部水、电专业设计人员分别进行建筑单体首层室外管网布置，煤气设计单位提供建筑单体煤气管网布置图；（2）、设备部给排水专业设计人员负责进行水、电、煤气管网综合，归为一图；（3）、项目经理组织园林方案部、各专业施工单位召开协调会；（4）、根据协调会要求完成单体室外管网平衡方案，按程序上报科技发展中心领导审批； 审批流程：设计中心—总工室—成本质量中心—科技发展中心总经理；（5）、将批准的单体建筑室外管网平衡方案及电子文档交档案室归档。3、施工图审查图意见的回复内容：完成施工图审查意见回复成果：施工图审查意见的回复及修改图纸或变更通知人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、设备部根据施工图审查意见对图纸进行复核；（2）、设备部按照需要修改图纸、出变更通知，回复并填写施工图审查意见表；（3）、与相关专业（建筑、结构、电气及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（4）、完成校对、审核、审定手续；（5）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（6）、完成的施工审查图意见回复统一交由项目经理报审。4、施工图阶段 内容：完成施工图的设计成果：施工图纸人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、设备部根据施工审查意见，不需要进行图纸修改时，直接将施工审查图纸作为正式施工图办理出图盖章手续并下发；（2）、设备部根据施工图审查意见，需要进行图纸修改时，对图纸进行修改，出给排水施工图；（3）、与相关专业（建筑、结构、电气及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（4）、完成校对、审核、审定手续；（5）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（6）、施工图的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。五、施工跟进阶段第五部分：电气专业设计流程一、前期资料收集阶段1、电力电信等专业资料收集内容：（1）、管线综合部通过开发中心收集待建小区周边市政道路管网规划图、现状图。（2）、组织开发中心同当地各专业主管部门到现场实地考察，明确小区电力、电信接点位置，从接点位置引入小区具体路由，长度。（3）、绘制现状图，标注对小区建设有影响的电力电信等线状线路具体位置。提出初步调整、迁移意见。提供该现状图给方案中心、开发中心，组织方案中心、开发中心、工程建筑中心开会评估相关线路对小区的影响，是否需要改造、迁移，及相关费用，制定切实可行方案。（4）、通过开发中心，了解当地电力、电信、电视、网络系统规划、设计的具体要求。成果：对周边管网情况、对当地各专业主管部门的具体要求有明确了解。人员：综合管线部电气设计人员、综合管线部经理、专业总工。二、规划设计阶段1、电力规划内容：确定小区电力规划方案，小区电力负荷容量成果：完成小区10KV电力规划平面图、10KV配网结线图。人员：综合管线部专业设计人员、电气审核人员、专业总工。流程： （1）、管线综合部结合小区分期分区建设情况完成小区用电负荷分布图、小区10KV电力规划平面图、10KV配网结线图；并组织科技发展中心相关专业技术人员、成本控制中心讨论优化，整理会议纪要。（2）、完成图提交开发中心，协助开发中心同供电部门沟通，听取供电部门对上述图的意见，重点明确小区10KV高压电缆需要回路数、取自何变电站、大致走向、小区内各高压回路的供电区域、开关房的设置位置数量。（3）、按供电部门意见调整小区用电负荷分布图、10KV电力规划平面图、10KV配网系统图，调整后图纸报科技发展中心总经理签字审批后，一份报供电部门，一份内部存档，并作为总图规划的依据。2、跟进规划设计单位出综合管线平衡图内容：配合设计院完成五图一书中综合管线平衡图成果：出报建用小区综合管线平衡图人员：综合管线部电气设计人员，电气审核人员，专业总工流程：（1）、根据已收集的小区周边电力、电信、宽带网、有线电视情况资料及现状图，作为设计依据；（2）、根据小区分区、分期建设，地下室施工对周边施工影响等情况，布置电气设备用房及室外管网走向图；（3）、组织相关部门及有关专家（大型小区）开会讨论，整理会议纪要；（4）、综合管线部专业设计人员向设计单位提供小区电力及室外管线平衡前期方案及现状情况。 （5)、设计单位负责对提供资料进行复核及对提供方案进行完善，由设计单位完成五图一书中综合管线平衡图。（6）、管线综合部对小区综合管线平衡图进行审核并出图。三、初步设计阶段1、小区电气配置方案内容：根据小区定位，明确小区电气配置标准成果：完成室内电气配置标准及小区智能化配置标准审批。人员：设计中心电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、根据精品住宅设计导则整理新建楼盘智能化配置标准，室内电气配置标准方案，并根据以住楼盘经验及户型布置提出调整意见；（2）、组织招标、物业、销售、策划开会讨论，整理会议纪要；（3）、智能化配置标准方案报集团总裁审批，室内电气配置标准方案报部门负责领导审批；（4）、审批后智能化标准交招标中心招标并上报物业，销售备案。2、电气设计标准表的备案内容：统一该小区电气设计标准，填写电气设计标准表。（格式见附表一）成果：电气设计标准表人员：设计中心电气负责、审核、专业总工流程：（1）、设备部专业负责人提出该项目电气设计的统一标准，并统一电气设计的各项要求，填写电气设计标准表；（2）、完成审核、审定手续后，提供给总工室、成本质量控制中心备案。3、建筑单体内电气设备用房布置方案 内容：向建筑专业提供建筑内强弱电设备用房及管井位置、尺寸，要求。成果：明确建筑内电气设备用房布置。人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、建筑方案阶段，根据方案中心提供的建筑方案图、经负荷计算、确定变压器配置方案，划分电房平面；确定电表房、弱电设备房、消防监控中心、强弱电管井位置、尺寸。（2）、经校审后，提交方案中心，建筑专业进行布置。布置完成后返回设备部。（3）、设备部核对位置是否合理，核算设备房层高，对其它无电房无关管线进行处理，对电房上部卫生间进行处理；处理意见通报相关专业。（4）、设计中需按本导则及供电部门有关要求设计，尽量同供电部门做法一致。如与规范标准有冲突，应单独研究处理方法。（5）、单体设计时应结合总图规划，设备房应考虑周边建筑配电预留。4、平面细化内容：满足产品设计的标准，确定室内设施的优化设计成果：各专业汇总平面细化图人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、设备部根据建筑专业确定的户型平面、首层或裙楼平面方案，进行电气专业的细化设计，确定灯具、开关、插座、应急照明灯、可视对讲室内外机、电视、电话、安防、消防、弱电箱、配电箱等等电器的安装高度及平面定位，并注意与其他专业的相对位置，确定电气平面布置图； （2）、提交建筑专业汇总、讨论；（3）、项目经理将批准的平面细化图交档案室归档；5、电气消防报建图内容：设备部根据建筑报建图，向其他专业取得相关提资，完成电气消防报建图，将蓝图盖章并电子文件刻成光盘送开发中心。成果：完成电气消防报建图人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工6、电气人防报建图内容：设备部根据建筑人防图，向其他专业取得相关提资，完成电气人防报建图。成果：完成电气人防报建图人员：设备部电气设计人员、电气校审人、员专业总工7、完成初步设计文本内容：完成初步设计的文字说明和必要的附图。成果：初步设计文本。人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工 流程：（1）、设备部根据建筑条件图，按照方案设计阶段的各项方案批复结果，编制初步设计文字说明并绘制必要的附图；（2）、与相关专业（建筑、结构、给排水及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（3）、完成校对、审核、审定手续；（4）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（5）、完成的初步设计文本统一交由项目经理报审；（6）、根据初步设计专家的审查意见，设备部进行初步设计意见的回复，下发流程同初步设计文本的下发流程；（7）、初步设计文本的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。8、完成初步设计意见的回复内容：完成初步设计意见的回复，按照初步设计的下发流程下发。成果：初步设计回复意见。人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工四、特殊工程的设计内容：对于星级宾馆的弱电系统、大型会议室弱电系统、泛光照明、大型室外照明工程等特殊工程的设计成果：特殊工程的施工图纸人员：经办、审核、专业总工 流程：（1）、科技发展中心、招标中心联合编制设计招标书，进行设计招标；（2）、科技发展中心组织相关工程师对符合条件的设计方案进行技术评标，有需要时可召开专家会进行评定；（3）、按照评标结果，在技术标满足要求的前提下，设计成本最低者中标；（4）、中标的设计单位进行施工图的设计，科技发展中心对施工图进行审核，并提出修改意见；（5）、完成特殊工程的施工图设计。五、施工图阶段1、小区电气室外管网施工图内容：完成室外电气管网施工图成果：出电气过路管预留预埋施工图及电气室外管网施工图。人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、根据已收集的小区周边电力、电信、宽带网、有线电视情况资料、现状图及五图一书，作为设计依据；（2）、根据小区分期分区建设，地下室施工对周边施工影响等情况，设计电气过路管预留预埋施工图及电气室外管网施工图；（3）、电气室外管网与给排水管网进行协调调整；（4）、完成校对、审核、审定手续；（5）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；2、建筑单体室外管网平衡内容：平衡单体室外管网，使设计更合理成果：建筑单体水电室外管网平衡图人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、设备部根据建筑专业确定的平面方案，进行电气专业的首层室外管路细化设计，确定室外电力、电信、消防、监控、网络线路走向及管井尺寸及位置。并注意总图中线管管线。（2）、与给排水专业首层室外管网图合并，进行平衡调整。（2）、水电合并成一图：建筑单体水电室外管网平衡图，提交总工审查后报部门经理审批； （3）、设计人员将批准的平衡图交档案室归档；3、完成施工审查图纸的设计内容：达到施工图审查深度的施工图成果：施工审查图人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、设备部根据建筑及相关专业提供的条件图、按照已经批复的各种电气方案，深化设计，对特殊重要部分进行深化，制定技术措施；（2）、设备部进行相关内容的计算；（3）、设计中心各专业相互提资；（4）、设备部绘制电气施工图，完成后打印电气施工图；（5）、与相关专业（建筑、结构、给排水及空调）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（6）、完成校对、审核、审定手续；（7）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（8）、完成的施工审查图统一交由项目经理报审；（9）、施工审查图和结构计算书的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。4、完成施工图审查意见的回复 内容：完成施工图审查意见的回复成果：施工图审查意见的回复及需要补充的图纸人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、设备部根据施工图审查意见进行计算和复核；（2）、设备部按照需要补充图纸，并回复施工图审查意见表；（3）、与相关专业进行图纸会签，并填写图纸会签表；（4）、完成校对、审核、审定手续；（5）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（6）、完成的施工图审查意见回复统一交由项目经理报审；5、完成施工图的设计并下发内容：完成施工图的设计成果：施工图纸人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、设备部根据施工图审查意见，不需要进行图纸修改时，直接将施工审查图作为施工图办理出图盖章手续并下发；（2）、设备部根据施工图审查意见，需要进行图纸修改时，按意见修改整理出图；（3）、与相关专业进行图纸会签，并填写图纸会签表；（4）、完成校对、审核、审定手续； （5）、提交设计成果校对表、审核表和图纸会签表办理出图盖章手续并下发；（6）、施工图的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。六、电气专项1、电力负荷申报方案内容：完成申报用外电负荷统计成果：取得电力负荷申报一览表人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、根据各单体建筑施工图，设备提资，整理各单体负荷一览表；（2）、组织电气设计人员开会讨论，逐条落实，整理会议纪要；（3）、专变负荷需部门经理签字审批；（4）、设计中心提供设备用房布置图、建筑蓝图、用电负荷表、小区10KV电力规划图、10KV配网结线图、小区用电负荷分布图给开发部门，由开发部门向区、市供电局申报，取得供电协议，并同区供电部门初步核实电房布置是否合理。2、发电机组选型方案内容：统计发电机供电负荷，确定发电机容量成果：确定发电机组选型人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工 流程：（1）、根据小区总图，经经济技术比较明确小区发电机配置台数、位置、供电范围；（2）、绘制发电机组负荷一览表，初步确定发电机组选型；（3）、组织电气设计人员开会讨论，逐步落实，整理会议纪要；（4）、上报集团领导审批后报招标中心。3、外电实施阶段内容：跟进电力、发电机安装施工成果：完成外电、发电机工程实施人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、签订供电协议书后，设计中心应按供电协议书及电房调整意见调整电房布置图、高低压配电系统图、10KV电力规划图，连同供电协议、调整图连同发电机配电系统平面图、用电负荷表、发电机选型、供电协议等提供给招标中心，由招标中心组织外电招标。（2）、招标中心明确招标工程范围及要求，主要设备应提供三～五家同档次负荷要求的厂家供各投标单位选择。（3）、设计中心组织第一次技术评标，提出修改、优化意见，各招标单位重出技术标文件，由科技发展中心签出技术标合格意见，提供给招标中心为经济标评标依据。（4）、确定外电单位后，由外电单位负责同供电部门协调，取得电房协议。 （5）、取得电房协议后，外电施工单位提供完整的外电工程图，经设计中心审核及招标中心会签后报供电部门作为外电工程正式施工图。（6）、图纸下发后由工程部组织相关部门进行施工图会审。（7）、设计中心根据会审后外电施工图调整建筑单体电气施工图、总规管网图。（8）、调整后图提供给建筑、给排水专业；调整后总规管网图，提供给开发中心。4、智能化、消防、发电机环保等专项工程招评标工作。内容：配合招标中心完成各专项技术评标成果：完成各单项工程招投标人员：设备部电气设计人员、电气校审人员、专业总工流程：（1）、完成智能化室外、室内布点图、提出智能化技术要求及小区智能化配置标准。（2)、组织招标、物业、销售、开会讨论，根据会议结果调整。（3）、提供调整后文件给招标中心进行智能化工程招标。（4)、提供发电机选型及机房土建图给招标中心进行发电机土建及环保工程招标。（5）、提供消防设计图给招标中心进行消防工程招标。（6）、设计中心组织第一次技术评标，提出修改、优化意见，各招标单位重出技术标文件，由科技发展中心签出技术标合格意见，提供给招标中心为经济标评标依据。 （7）、确定中标单位后，由中标单位负责提供完整的外电工程图，经设计中心审核及招标中心会签后作为专项工程正式施工图。（8）、消防、智能化工程图纸下发后由工程部组织相关部门进行施工图会审。（9）、如有土建变更（同电气施工图），调整后图提供给建筑、给排水专业。（10）、评标统一用表见附表二：电气评标通用表七、施工跟进阶段第六部分：暖通专业设计流程一.前期资料收集阶段内容：（1）、收集拟开发小区所在地气候特点、气象资料参数；（2）、了解当地设计参数取值要求；（3）、是否需要集中采暖、集中采暖时的热源、市政热力管网接口位置等。成果：对拟开发小区有关设计要求、设计参数有明确的了解。人员：管线综合部负责人、管线综合部设计人。二.管网规划设计阶段内容：确定小区内热力管网位置、走向、管径。成果：小区热力管网规划图。人员：管线综合部负责人、管线综合部设计人、设备总工。流程：（1）、管线综合部根据前期所收集的资料，出室外热力管网规划图；（2）、提交热力管网规划图给给排水专业，由给排水专业综合；（3）、完成审核、审定手续；（4）、管线综合部将修改后图纸与电气专业管网综合，提交给规划设计院；（5）、小区综合管网平衡初步方案图纸及电子文档交档案室归档。三.初步设计阶段1、空调主机选型方案报批内容：根据空调主机服务范围合理选择空调主机型号成果：空调主机选型方案人员：设计、专业负责、审核、设备总工流程：（1）、建筑部提供各层平面布置图；（2）、设备部根据建筑功能、使用性质进行空调系统计算及方案比较；（3）、完成审核、审定手续；（4）、设备部对修改后的空调主机选型方案按程序上报公司领导审批；审批流程：设计中心—总工室—成本质量控制中心—科技发展中心总经理（5）、将批复后的空调主机选型方案交档案室归档。2、平面细化内容：满足产品设计的标准，确定室内设施的优化设计成果：各专业汇总平面细化图人员：设计、专业负责、设备总工流程：（1）、设备部暖通专业根据建筑专业确定的各层建筑平面，对制冷机房、制冷机、冷却塔的布置，新风机房、风柜房等设备用房的布置，冷冻水管、冷却水管、冷凝水管、冷媒管、热水管等管线的位置及走向，新风管、排风管、排烟管、加压风管等风管的位置及走向，散热器的布置，空调室外机布置等进行细化设计；（2）、将图纸提交给建筑专业，由建筑专业综合，组织讨论；（3）、项目经理将批准的平面细化方案交档案室归档。3、初步设计文本内容：完成初步设计的文字说明和初步设计图纸成果：初步设计文本人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、设备部根据建筑条件图，按照方案阶段的各项方案批复结果，编制初步设计文字说明并绘制初步设计图纸；（2）、提交消防、人防等报建所需图纸、文字说明给项目经理；（3）、专业负责人填写“暖通设计标准表”报总工室及成本质量控制中心备案；（4）、与相关专业（建筑、结构、电气及给排水）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（5）、完成校对、审核、审定手续；（6）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（7）、完成的初步设计文本统一交由项目经理报审；（8）、初步设计文本的电子文件提交给项目经理，制成光盘交档案室归档。4、初步设计审查意见的回复内容：完成初步设计审查意见的回复，按照初步设计下发流程下发。成果：初步设计审查意见回复单。人员：设计、校对、专业负责、审核、审定一.施工图设计阶段1、施工审查图纸的设计内容：达到施工图审查深度要求的施工图成果：施工图和相关计算书人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、设备部根据建筑及相关专业提供的条件图，按照已经批复的各种暖通方案，进行深化设计；（2）、设备部进行暖通专业相关内容的计算；（3）、设计中心各专业相互提资；（4）、设备部绘制暖通施工图，完成后打印暖通施工图；（5）、与相关专业（建筑、结构、电气及给排水）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（6）、完成校对、审核、审定手续；（7）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图 盖章手续；（8）、完成的施工审查图统一交由项目经理报审；（9）、施工审查图的电子文件提交项目经理，制成光盘交档案室归档。2、施工图审查图意见的回复内容：完成施工图审查意见回复成果：施工图审查意见的回复及修改图纸或变更通知人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：（1）、设备部根据施工图审查意见对图纸进行复核；（2）、设备部按照需要修改图纸、出变更通知，回复并填写施工图审查意见表；（3）、与相关专业（建筑、结构、电气及给排水）进行图纸会签，并填写图纸会签表；（4）、完成校对、审核、审定手续；（5）、提交设计成果校对表、设计成果审核表和图纸会签表办理出图盖章手续；（6）、完成的施工审查图意见回复统一交由项目经理报审。4、施工图阶段内容：完成施工图的设计成果：施工图纸人员：设计、校对、专业负责、审核、审定流程：五、施工跟进阶段全套房地产设计管理流程分享完毕

3月1日，中国能建党委书记、董事长宋海良赴葛洲坝房地产公司调研，强调要深入贯彻落实中国能建《若干意见》精神和2021年工作会精神，科学谋划"十四五"发展和今年工作，全面加快改革方案落地，加快推进班子建设与适应性组织建设，全力打造一流的城市综合开发运营商，为"再造一个高质量发展的新能建"作出更大贡献。会上，宋海良听取了葛洲坝房地产公司关于"十三五"经营发展情况、"十四五"发展目标与措施、2021年重点工作和重点项目情况的汇报，并与该公司干部职工座谈交流。宋海良指出，房地产是经济社会发展的基础产业，作为国务院国资委确定的16家以房地产开发为主业的中央企业，我们必须坚决贯彻党中央关于促进房地产市场健康发展的要求，精准把握房地产发展新趋势，找准发展定位，提升管理水平，实现高质量发展。宋海良对房地产业务提出十点要求：一是坚定信心，统一思想，保持定力，切实把房地产这个中国能建的核心业务发展好，努力实现更高质量发展。二是全面系统、有针对性地解决遇到的问题，通过发展、改革和科学管理等方式解决问题，化解风险。三是进一步明晰战略定位、厘清发展思路，聚焦产业链一体化和城市综合开发，结合综合能源、综合交通、绿色生态、智能智慧等优势，打造特色地产品牌。四是加强市场、资源、政策、能力、竞争力分析研究，明确适应企业发展的技术线、产品线、业态和开发与盈利模式。五是精准把握行业发展趋势和市场需求，努力探索一体化、精细化、专业化、绿色化、智能化和模式创新发展之路。六是始终把风险防控摆在首位，守住底线，平衡好规模、效益与风险的关系，着力防范系统性、颠覆性风险。七是着力提升科学管理的一体化能力，持续提升市场研判能力、选择能力、专业策划能力、管理能力，及全成本的统筹能力、管控能力和测算能力，切实抓好杠杆率、去化率、周转率控制。八是加强领导班子建设和人才队伍建设，聚焦内部培养、外部引进和人才管理等关键环节，采取系统措施，大力提升选、用、育、留能力。九是加强体制机制建设，强化激励约束考核，充分释放发展活力。十是全面加强党的领导和党的建设，强化思想文化建设，求最大人心、求最大合力、求最大公约数、画最大同心圆，努力把党的政治优势、组织优势转化为企业发展优势。中国能建党委常委、总会计师陈关中，高管，总部相关部门、葛洲坝集团负责人，葛洲坝房地产公司领导班子、高管及部门负责人参加座谈。

以海南我操盘陵水县香水湾旅游度假区片区项目为例，一个项目能否大卖，能否操盘成功，很大程度上离不开项目《前期营销定位》，好营销定位就相当于成功一半。那么如何才能真正意义上做好项目《前期营销定位》及楼盘宣传推广策划呢？经验总结分享如下：第一步：市场调研俗话说：“知已知彼、百战百胜”，楼市竞争激烈，要了解主要竞争对手，主要调研以下核心问题：项目名称、项目地址、开发体量、建筑风格、产品品种，主力户型、户型面积配比、产品价格、购房付款方式、商业配套、楼盘周边生活配套、物业费、开盘时间、开盘价格、销售工期进度、房屋交付时间、开发商、楼盘销控情况。科学做好市场调研与分析显得尤其重要。另外要对项目地块及周边各项配套（包括生活和交通）、各项资源（景观资源、旅游假度资源、养生资源等）综合收集和罗列清楚，明确项目地块天然资源禀赋。同时通过业内数据收集，全面分析这几年海南楼市成交数据及市场行情，预判海南未来楼市发展趁势。市场调研目的，明确地块本身是谁？为谁而生？第二步：SWOT分析项目优劣势和机会风险点优势：1、房子性价比高。2、区位优势非常明显，交通条件优，离高速近。3、项目拥有全生态养生资源（山、林、湖、海、田、园）占有优势。4、北纬18度马尔代夫气候、负氧离子高、靠山朝南、风水宝地。5、物探有温泉劣势：1、不是一线海景。2、地块周边没有商业配套。机会：1、国家海南自贸区（港）战略定位及建设全面推进。2、政府将逐步完善‘香水湾旅游度假区’市政道路建设，盘活区域楼盘经济。威胁：1、周边有众多全国知名房地产开发商，跟其竞争。2、可能楼盘去化时间会拉长。第三步：产品户型面积配比这是项目前期营销定位核心内容之一，直接关系到后面卖楼去化快慢问题。大多数房地产开发商都会聘请前期营销策划顾问公司一起把关制定这组关键数据。必须明确“什么产品，几房，面积区间段，占比”备注说明设置这组数据主要依据和用意。第四步：政府上位规划及规划条件政府规划条件及上位规划在大方向已指明该地块区域功能定位，所以项目规划方案设计要紧扣主题。第五步：目标客户群来海南买房岛外客户占比高达85%以上，而且来海南买房大多是为养生，度假少数。据我了解，海南买房客户大多来自三高地区（高寒、高温、高雾霾），少数来自经济发达省份有钱人。第六步：客户购房心理■觉得在海南买房有面子■为了身体（雾霾/支气管炎/咽喉炎/寒冷/高温/空气环境）■旅游度假养老■有出息子女买房孝敬父母或长辈■为了逃避一线城市生活及工作压力，看好海南国际旅游岛发展机会，换个城市心情第七步：项目整体《营销定位》功能定位：“香水湾小型城市综合体”和“游客来陵水旅游目的地”产品定位：五星级酒店、洋房、联排别墅、酒店式公寓、普通住宅、商业配套（风情街+养生休闲设施）景观定位：东南亚风格、高品味山地建筑第八步：广告宣传主基调——繁华阅尽自然才是生活本质■自由、随性、逍遥、浪漫、情调、畅享多姿多彩旅游度假旅居生活。■全龄全享逍遥旅居地。少年拥有自在闲趣、中年领悟智慧达观、老年获取生命滋养。■紧扣山、林、湖、海、田、园、泉、墅全生态旅游养生资源■一站式生活商业配套、一对一养老贴心服务■地产+旅游第九步：案名案名如：山海传奇产品组团案名：酒店——圣女果假日酒店 别墅——名门望府洋房——玫瑰公馆第十步：楼盘主题形象推广语广告语：“意境山居、美哉生活”高炮广告语：‘因海而来，为山而留’—— 养生还是靠山好‘要山要海，不要人山人海’—清静才是硬道理“千里慕名来看楼、人生到此不思归楼在湾中客未识，一举成名天下知”

我这回到海南，实地考察了海口、文昌、博鳌、万宁、海口五地的情况。在村里、在镇上、在县城，认认真真地骑自行车，边骑边看，边听边问，所得材料不少。许多海南房地产发展的实际，和在深圳、广州从房产中介那里听得的道理，完全相反。许多奇事，则见所未见，闻所未闻。我想这些情形，很多地方都有，关键是要走下去看一看。就像当年，如果没有那位伟人实地走一走看看，就没有《湖南农民运动考察报告》，没有后来星火燎原的农民运动，没有那么多模仿它写开头的文章。“海南的房地产真的是大有可为，您要是买在这儿，估计三年能涨两倍。这可是中国最后一块纯沿海的住宅了。”听着房地产中介对这儿的介绍，我恍惚来到了那些年推销保险和安利的幸福时光。幸好我忽悠人的经验比较丰富，也没钱，要不然可能真的把持不住。果然没多久，赫赫有名的某花岛因为违规建设被中央督查组点名。中央督查组顺便贴心地指出了海南房地产的核心问题，海南没有什么产业，财政过分依赖房地产，“房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态”。高手，不愧是中央来的，真的是高手，就差直接告诉买房的人：这里没有什么产业，房价的上涨没有经济基础。整个海南的GDP只有5300多亿，其中海口不到1700亿，三亚不到700亿。全省的GDP大概相当于我的老家，就在那个屯儿，临沂。这5000多亿里估计又有很多是房地产贡献的。而海南的人口还不如临沂多。当然了，海南的外来人口还是比临沂多的，特别是来自东北三省的人们，执着地要把海南收归版图。海南这不多的人口里，还有很多是种稻子的、养鸡的、捕鱼的。他们居住的农家小院都收拾得非常整洁，看起来比这些高楼好多了。00:1390年代，海南就被房地产坑过。当时作为经济特区的海南大兴土木，举债建设，最后无人接盘，传导到金融行业，形成大量坏账。在没有产业的地方，房地产就像是饮鸩止渴，会像P2P一样击鼓传花，坑死接盘者。房子最大的成本是地，但在没有产业和人的地方，地又有多大价值呢。幸好，我们东北人都是活雷锋，放弃了自己本就颓废了的经济，大批大批地来到三亚支援当地的房地产建设，为托住海南的房价作出了巨大的贡献。另外一群有功之臣就是房地产中介们，他们继承了贾跃亭的光荣传统，不是卖给你房子，而是为您打造生态，卖给您一种生活方式。他们给你描绘了一幅美好的画面，等你在都市的喧嚣中身心俱疲，来到这海边的海景豪宅，面朝大海，春暖花开，喝着茶，唱着歌，过着不一样的人生。这确实是生活方式的极大改变，城市的人们开始贴近自然，与纯天然的世界零距离接触，有时候出门就能闻到牛粪的...清香。这个童话特别好使，割了许多土豪的韭菜。不过最近听说，韭菜出了新品种，一年可以割九茬。作为资本市场上的重要成员，韭菜这种不分地域、无私奉献的精神，值得所有蔬菜学习。韭菜真是好同志。事实是怎么样的呢？“活雷锋们”买的房子，一般会有那么几种结局。有些楼盘确实位置不错，与大海零距离接触。假设你每年竟然可以有一个月的时间来度假，那自然是很好的。但后来也有人想明白了，买房子要花上百万，每天住五星级酒店多少钱？而且，年年都去一个地方度假，真的不会腻吗？当然了，如果你一年有半年的假，或是已经退休，又喜欢独自拥有整个江山、整个小区的感觉。这里是你不可错过的目的地。还有很多人碰到了第二种情况。2016年我去海南骑行的时候，路过了海口市郊的很多住宅。那时候住宅已经建成了。而如今，我再路过那些地方，仍然还是原来的模样，小区旁零零散散地停着几辆车，楼下的几十家铺位只有几家在营业，其他的大部分还是那么原生态。估计是业主们有了前瞻性的思维，要开发成工业风的LOFT。到了晚上，只有几间房子开了灯。那一点都不奇怪，因为你的邻居可能还在几千公里外的地方...加班，或者拍抖音。这种小区到了晚上，进家门就像拍恐怖片。要起来买个套套，都得开着车跑半小时。上两种情况还是好的，还有人碰到第三种情况。小区里的杂草丛生，得有一人高，估计是被买房者的眼泪滋养出来的。在沿途的文昌、博鳌、万宁，就有大量的这样已经封顶的房子，荒废在那里，成了烂尾楼，院子里杂草丛生，连流浪狗都不愿意进去。过了文昌往博鳌的乡道上，有个偏僻的楼盘，里面一两栋是装修好的，还有几栋烂尾的，楼下的铺位只开了一家东北菜馆，里面有两桌人坐着吃饭。那种寂寞的感觉，很有种行为艺术的做派。而开发商们走的是超现实主义的路线，反正卖的不好，没必要再往里投钱，为了止损，提前跑路了。就像复星老大郭广昌说的，不要看不起房地产商，他们也都不容易，很多都血本无归。对的，那些房地产商也都不容易，他们都是凭本事赚钱，他们是凭本事，把房子安利出去的。可是买房的人总是十分自信，就像老人家买保健品一样。他们宁愿陷入泥潭，也不愿意像多年前的伟人一样，多走一步路，多说一句话，去广阔的市场里看一看。有钱真好。推荐一本书：因为有过一些写作公文的经验，所以有很多同事、朋友跟我讨论此事。这玩意很难速成，但真诚表达会让你的文字水平快速进步。公文本质上是说服性写作，连自己都不相信的东西，如何能去说服别人。但我们十几年来学的作文却不是如此，历来都是在教我们说假话。张大春的这本《文章自在》，就是教人如何突破这种藩篱。就像他说的：各级考试“诱导”考生学习作文所加强的，不是一种随身携带的能力，而是用后即丢的资格。人们通过了考试，却会更加打从心眼儿里瞧不起作文这件事：以为那不过一个跨越时费力，跨越后却可以“去不复顾”的门槛；一种猎取功名的、不得已而施之的手段。作文，若不是与一个人表达自我的热情相终始，那么，它在本质上根本是造作虚假的。

（12月30日，娄底市政协副主席、市工商联主席李德仁一行到家福地产总部走访调研）娄底新闻网讯（记者 刘建安 通讯员 张湲）12月30日，娄底市政协副主席、市工商联主席李德仁一行到家福地产总部走访调研，寄语公司要创新发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，牢记“为每家每户送幸福”发展理念。家福地产是一家集房地产买卖、营销策划推广、按揭权证受理为一体的综合性房地产专业服务机构。李德仁一行先后参观了家福地产企业文化长廊与总部办公区，对公司取得的成绩和为社会作出的贡献给予高度肯定。李德仁指出，公司在互联网+服务新的营销形势下，要有家国情怀和社会责任感，发挥企业家的敬业精神，努力提高业务水平，服务好广大市民。在稳步发展的同时，要多思考、多调研，为政府部门制定相关政策提供科学依据，为娄底房地产行业健康发展建言献策。据了解，家福地产成立于2013年，秉承“专业规范、简单透明、公平诚信”的经营理念，先后在娄底、邵阳、湘潭、长沙等地设立了8家子公司，业务范围延伸至广东等地，在职员工超千人，先后获得“助学扶贫·温暖童心”“无偿献血爱心企业”“诚信中介企业”“最具影响力公司”等荣誉。