房产中介市场调研

“互联网+”时代的到来，增强了房地产经纪业务适应线上、线下场景的产品和服务能力，目前我国房地产经纪业务已经形成了O2O的发展格局，未来线上线下渠道将继续加速融合发展。2019年我国通过中介进行的房屋租赁和购买交易规模已经达到了10.4万亿元，渗透率为47.1%，在平均费用率的稳步增长和房屋交易规模的持续扩大背景下，房地产经纪业务佣金收入增加更快。由于房地产经纪业务属于劳动密集型行业，目前行业仍然存在着从业人员服务不规范、综合服务能力较弱的痛点。形成O2O发展格局中国大陆房地产经纪行业到目前为止一共经历了四个阶段：1998年之前的复苏期、1998-2008年的快速发展期、2008-2011年的行业整合与调整期、2011年至今的移动互联网和产业互联网融合发展阶段。2011年后开始出现房地产线上交易平台，标志着房地产交易O2O这一商业模式的产生。房多多、Q 房网、平安好房、爱屋吉屋、链家网等相继成立，随着行业中小企业的并购和加盟，行业集中度不断上升，例如58同城收购安居客成立58安居客房产集团。中介行业产业链目前已经形成了“中小企业+大型品牌公司+O2O平台”的发展格局。行业规模扩张迅速，渗透率提高伴随房地产市场快速发展，经纪行业规模不断扩大，新房渗透率快速提升。根据贝壳招股说明书，2019年我国住宅交易规模约为22.3万亿元，通过中介销售和租赁的房屋交易规模为10.4万亿元，市场渗透率约为47.1%。2014年到2019年，通过中介销售的存量房规模从2.2万亿上升至5.9万亿，年均复合增速达21.6%，2019年渗透率达到88.1%;通过中介销售的新房规模从0.6万亿上升至3.6万亿，年均复合增速达43.1%，2019年渗透率达到25.9%。平均费用率稳步提升2014-2019年全国房屋经纪服务佣金收入从636亿元升至2515亿元，年均复合增速达31.6%，平均费用率从2.0%提高至2.4%。在房屋经纪交易规模不断扩大的基础上，稳步提升的平均费用率使得经纪服务佣金收入增加更快。交易线上化趋势明显客户可借助互联网信息平台快速读取大量房源，通过平台算法、虚拟现实技术进行初步筛选，缩短线下实地考察时间，经纪人亦可快速获取客户意向客源;随着交易平台逐步完善，购房者未来亦有望在线上完成看房、定金交付到金融服务全流程;购房阶层年轻化亦使得线上交易接受度逐年提升。据贝壳研究院《2020中国房地产互联网营销报告》披露，2020年前8月重点城市购房客群中来自线上的比例达57%，较2017年增长近15个百分点。行业特点决定纯线上模式难以走远，房产交易线上化仍是一大趋势，未来线上线下或将加速融合并成为行业主流模式。行业发展难点：中介服务不规范伴随着房地产行业的快速发展，经纪行业规模同步扩大，吸引了大量的从业人员。作为劳动密集型服务行业，从业人员经验不足、学历不高、收入不稳定、从业门槛低共同导致服务质量难以提升。根据贝壳研究院2019年《10000+组调研样本：揭示消费者的居住痛点有哪些》，数据显示，有30.2%的消费者对房屋交易中的中介行为不规范表示不满意，高居居住不满因素的首位，其次为房东素质问题16.0%、销售人员服务水平低11.5%。这反应当前我国房地产经纪行业交易及规范制度仍不完善，买方或租客的权益尚不能得到保障。经纪业务交易痛点倒逼市场制度走向规范，撬动行业服务持续升级。以上数据及分析均来源于前瞻产业研究院《中国房地产经纪行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

报告格式：纸质版 电子版 纸质+电子版出品单位：智研咨询我国房地产中介服务行业已经成长起了一批大公司，发展已经渐趋规范。随着网络的不断发展，房产中介从以实体店服务为主，转变成了O2O模式的新型服务模式。 从整体市场来看，房地产中介服务行业极为分散。全国10万家房地产中介门店，70%都是小微中介，散落在全国各地，而链家、中原等品牌中介只占30%，二手房市场50%以上交易额都是由全国各地中小微中介完成的。房地产中介服务机构非常分散，集中度非常有限。 从深圳市房产中介的网签单量CRN4来看，2016-2018年，深圳市房地产网签单量CRN4逐渐提升，从2016年的44.6%提升至2018年的67.3%，Q房网、链家、中原、乐有家四家房产中介的优势明显。2016-2018年深圳市房产中介CRN4变化情况（单位：%） 2017-2018年深圳市房产中介行业新增从业人员明显减少。与2017年新增61626名中介从业人员相比，2018年新增人员同比减少13.2%，下降至53513人。从新增人员结构来看，对比星级提升、重新申请，新申请人员降幅最为明显，高达26.3%。2018年深圳市房产中介行业从业人员新增情况（单位：人，%） 虽然新增中介人数减少，但整体从业人员结构却在不断优化。三星级以上从业人员占比也从2016年9.4%提升至20.9%；大专以上学历从业人员占比逐步提高，从2016年的15.9%提升至2018年的28.3%；4年及以上从业人员比例从2016年的20.1%提升至2018年的32.5%；36岁及以上从业人员占比从2016年的13.0%提升至2018年的19.9%。2018年深圳市房产中介行业星级从业人员（单位：人） 智研咨询发布的《2021-2027年中国深圳市房产中介市场深度调查与投资战略报告》共十二章。首先介绍了中国深圳市房产中介行业市场发展环境、深圳市房产中介整体运行态势等，接着分析了中国深圳市房产中介行业市场运行的现状，然后介绍了深圳市房产中介市场竞争格局。随后，报告对深圳市房产中介做了重点企业经营状况分析，最后分析了中国深圳市房产中介行业发展趋势与投资预测。您若想对深圳市房产中介产业有个系统的了解或者想投资中国深圳市房产中介行业，本报告是您不可或缺的重要工具。 本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。报告目录：第.一章 房地产中介行业基础分析第.一节 房地产中介行业定义一、房地产中介定义二、房地产中介分类第二节 房地产中介特点分析一、房地产中介活动具有内容的服务性二、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点三、房地产中介活动具有极大的灵活性第三节 房地产中介业与房地产市场的关系一、有机组成部分二、桥梁与纽带三、升级的重要力量第四节 中国房地产中介运行概况一、房地产中介经营范围二、房地产中介公司运营模式三、房地产中介收费标准四、房地产中介行业的作用和价值第五节 我国房地产中介市场发展“SWOT”分析一、“SWOT模型”介绍1、优势——机会（SO）战略2、优势——威胁（ST）战略3、弱点——机会（WO）战略4、弱点——威胁（WT）战略二、房地产中介市场发展的“SWOT”分析1、行业发展强势分析2、行业发展弱势分析3、行业发展机会4、行业发威胁第二章 房地产中介行业环境分析第.一节 行业发展环境分析一、我国宏观经济现状及预测分析二、房地产开发景气指数三、房地产开发投资状况分析1、房地产开发投资额2、房地产新开工面积3、房地产竣工面积四、房地产市场销售状况分析第二节 行业政策环境分析一、近3年房地产中介行业政策环境分析1、土地供给政策分析2、商品住房政策分析3、保障性住房政策分析4、房地产中介服务政策二、房地产中介服务政策趋势预测分析第三章 2019年中国房地产中介运行新形势透析第.一节 中国房地产中介现状综述一、房地产中介行业成长发展历程二、房产中介发展现状分析三、地产中介发展新阶段分析四、房产中介运用网络问题分析第二节 中国房地产中介存在的问题一、法律法规体系问题二、人才问题三、职业道德和服务意识问题四、中介机构行为问题五、行业监管问题六、房地产中介诚信问题第三节 中国房产中介公司所属行业经营情况分析一、房地产中介公司营业情况分析二、房地产中介“现金收房”及其变种第四节 中国房产中介行业新一轮扩张因素分析一、交易量回暖二、人才容易招募三、政策利好推动四、监管加强净化市场第五节 中国银行与房产中介关系分析一、银行与房产中介竞争分析二、银行与房产中介潜规则分析第四章 2019年深圳市房地产中介市场发展环境分析第.一节 深圳市宏观经济环境分析一、深圳市GDP增长状况分析二、深圳市固定资产投资三、深圳市居民收支状况分析四、深圳市产业结构分析第二节 深圳市房地产中介市场政策环境一、政策环境综述二、房地产政策三、重要政策分析第三节 深圳市房地产中介行业社会环境一、深圳市人口数量分析二、居民住房状况分析三、住房公积金状况分析四、城镇化进程及影响第五章 2019年深圳市房地产市场分析第.一节 深圳市房地产投资开发分析一、深圳市土地供应分析二、深圳市土地成交分析三、深圳市房地产投资开发第二节 深圳市房地产市场供需分析一、房地产供应情况分析二、商品房销售状况分析三、房地产成交分析1、住宅成交状况分析2、商铺成交状况分析第三节 深圳市房地产楼盘推出分析第四节 深圳市房地产价格走势一、商品住宅价格走势二、深圳市主要楼盘价格状况分析第六章 2019年深圳市各市辖区房地产市场分析第.一节 深圳市各市辖区地域面积和人口分析一、各市辖区地域面积二、各市辖区人口分布和组成状况分析第二节 各市辖区房地产开发情况分析一、各市辖区房地产开发政策分析二、各市辖区房地产开发面积分析第三节 深圳市房地产市场实时热点分析一、2019年深二手房成交量环比持续暴跌二、深圳超越北上广成内地新房价格最高城市三、整体政策环境放松二手楼市或随一手转强四、深圳6万多家庭享公积金购房贷款优惠第七章 2019年深圳市二手房市场发展分析第.一节 二手房消费分析一、年轻人成二手房消费主力军二、二手房热卖的优势分析三、二手房中介公司营业范围变革四、二手房消费者保障权益的七大戒律第二节 深圳市二手房市场成交分析一、深圳市二手房市场成交量二、深圳市二手房市场成交价格三、深圳市二手房市场成交分布第三节 深圳市二手房市场成交趋势预测分析第八章 2019年深圳市房地产中介市场研究第.一节 深圳市房地产中介市场综述一、深圳市地产中介行业发展概况2018年深圳市房产中介行业从业人员结构（单位：%，人）二、深圳市地产中介行业发展现状调研第二节 深圳市地产中介企业竞争格局第三节 深圳市房地产中介市场问题及对策一、深圳市地产中介行业发展问题二、深圳市地产中介行业发展对策第九章 深圳市主要房地产中介企业竞争力分析第.一节 深圳世联地产顾问股份有限公司一、公司基本情况介绍二、公司发展动态分析三、公司主要业务介绍四、公司发展战略分析第二节 DTZ戴德梁行一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第三节 Q房网集团有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第四节 高力国际房地产服务公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第五节 港置地产（中国）房地产有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第六节 家家顺控股集团有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第七节 美联物业代理（深圳）有限公司一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第八节 满堂红中介地产一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第九节 招商地产一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第十节 仲量联行中介地产一、公司基本情况介绍二、公司销售网络分布三、公司竞争优势分析四、企业发展战略分析第十章 2021-2027年深圳市房地产中介市场前景预测分析第.一节 2021-2027年深圳市房地产业前景趋势与预测分析一、深圳市房地产行业的驱动力二、深圳市房地产市场需求趋势预测分析三、深圳市房地产市场价格趋势预测分析四、深圳市商业地产投资前景预测第二节 2021-2027年深圳市房地产中介业新趋势探析一、企业化市场化发展趋势预测分析二、专业化品牌化发展趋势预测分析三、集团化规模化发展趋势预测分析四、信息化网络化发展趋势预测分析五、人员素质综合化发展趋势预测分析第三节 2021-2027年深圳市房屋中介危机中转型趋势预测一、深圳市中介经纪面临转型二、深圳市地产中介寻求新路第十一章 2021-2027年深圳房地产中介投资战略研究第.一节 深圳市房地产中介企业协作与并购方式一、战略协作优劣势分析二、企业兼并收购的优劣势三、房产中介商业模式创新四、房产中介融资渠道分析第二节 2021-2027年深圳市房地产中介投资环境分析第三节 2021-2027年深圳市房地产中介行业投资机遇一、城市化为地产经纪行业创造机遇二、深圳市房产中介行业投资有利因素分析第四节 2021-2027年深圳市房地产中介企业的风险管理一、深圳市房地产中介面临的风险二、深圳市经纪业务的风险防范三、深圳市地产中介行业风险与价值分析第五节 2021-2027年深圳市房地产中介发展策略一、营销策略分析二、深圳市房地产中介行业信息化策略三、深圳市中小房地产中介生存策略第十二章 研究结论及发展建议第.一节 深圳市房地产中介行业研究结论及建议()第二节深圳市房地产中介发展建议一、投资发展策略建议二、行业投资方向建议三、行业投资方式建议()图表目录：图表 2015-2019年深圳市国民生产总值情况统计图表 2015-2019年深圳市固定资产投资情况统计图表 2015-2019年深圳市居民收入情况统计图表 2015-2019年深圳市产业结构变化情况统计图表 2015-2019年发布的主要保障性住房政策图表 深圳市房地产相关法规状况分析图表 2015-2019年深圳市总人口数统计图表 2015-2019年深圳市社会消费品零售总额情况统计图表 2019年深圳市社会消费品零售总额构成状况分析图表 2015-2019年深圳市招商引资项目情况表图表 2015-2019年深圳市外商直接投资项目分行业情况表图表 2015-2019年深圳市住宅土地出让量变化趋势图图表 2015-2019年深圳市房地产投资额统计图表 2015-2019年深圳市房屋竣工面积统计图表 2015-2019年深圳市商品房屋销售情况统计图表 2015-2019年深圳市住宅销售情况统计图表 2015-2019年深圳市商业用房销售情况统计图表 2015-2019年深圳市二手住宅历年交易量走势图图表 2015-2019年深圳市百盘挂牌价格指数趋势图图表 2015-2019年深圳市涨幅最快板块列表图表 2019年深圳市二手住宅成交TOP10图表 房地产中介企业创新商业模式图表 房地产中介企业融资方式与渠道分类更多图表见正文......

美国知名战略外交家基辛格说：疫情过后，中美关系再也回不到过去了。中国正面临“百年未有之大变局”，因此，此次疫情将很多未来才能显现或曝露的矛盾和冲突都提前展现出来。对于家国大事如此，对于房产中介行业有没有影响？我个人认为，影响也是深远的，是房产中介行业的一个重要转折点。前面最辉煌也已成过去，2020年后中介行业何去何从呢？近期，大家热议的天猫京东大举卖房，房东将房子挂网去卖，这样买房子的人就可直接联系到房东，省去了中介环节，可以节省中介费。民间在动作，官方也在做尝试。前几天，河南永城房管局取消房产中介行业，认为他们私屯房子、虚抬价格，导致房价虚高，使群众没有了购买欲。政府搭建信息平台，让买卖双方公平透明交易。同时省去中介费，有利房价稳定。所有这些都表明，疫情过后的2020年，房产中介行业会有一个根本性的转变，传统中介模式也将迎来挑战。如果将2020年作为一个基点，前20年是房地产黄金时代，也是中介行业蓬勃发展的时代；而2020年后，房地产将进入平稳发展阶段，房价不会大起大落，也不会以房地产为刺激经济成长的手段，国家经济增长去房地产化，民众财富增长也不会再依赖房地产了，全民去房地产化，中介行业必将由盛转衰。同时，新房主导的房地产市场也将转变为二手存量房主导的市场，中介行业也将重新洗牌。中介行业不再是高薪、赚快钱的行业了，中介从业人员要改变心态，改变作风，将中介当作一份平常工作，沉心静气，服务好客户。想赚大钱快钱的人，可能不再适合中介行业了。此次疫情，改变了很多商业模式，也改变很多人的人生轨迹，但只要脚踏实地，先学做人，再学做事，不论从事什么行业，都会有不错的人生。房产中介作为房屋买卖双方的安全保障和桥梁，有不可替代的作用，规范化、程序化将是中介行业的生存之道，也必将迎来光明的前景。

探究房地产中介在互联网+时代该如何与房地产开发商、客户进行取长补短，挖掘客户需求，打造更好的用户体验平台，从而实现良性循环，增加客户的粘性，达到共赢。一、前言从古至今，“房”对于每个人都是人生重要一部分，古代到近代都是以自建房为主，从20世纪80年代开始，沿海城市逐渐的发展，形成城市化。人们对“房”的概念又不一样，长期的房价上涨的概念一直在人们耳边谈论，房价上涨的理论已经深入人心，对于买房人们趋之若鹜，由于市场的楼盘逐渐新建和开发，造成房子一直处于供不应求的状态。从城市化开始之初到现在，人们熟知房地产的营销方式是通过广播、公交、地铁、户外广告牌、传单等线下渠道，在“互联网+”的大背景下，房地产行业仿佛置身事外，由于房地产开发商建立的网站并不符合现在客户的需求平台模式，从互联网行业来看，在所有的互联网房地产中介中，二手房、租房平台已经非常成熟，但是新房平台在展示楼盘效果图、展示楼盘信息已经是人们的后话呢！对于平台化的展示，达不到开发商的预期效果，开发商对于平台不报任何希望。房地产中介平台与房地产开发商之间合作方式，在从全国宏观数据来看，新房的交易在房产交易市场的半数之多，广大二三线城市化发展过程中新房楼盘的急剧扩张和发展，新房的交易占有房产交易市场比例更多，新房任然是房产市场不可缺少的重要组成部份，二手房、租房将是房产中介平台积累客户的引流渠道，如果有房地产中介在本地化的市场能与房地产开发商达成深入重要的合作、与客户之间达成彼此之间信任的房产平台，将在本地化的房地产中介征占市场领域中，成为本地化行业的龙头企业，在大数据的发展中,“互联网+房产”的模式在整个房产行业有着巨大潜力，足够房地产中介发展。二、需求分析从目前各类的房产网站和房产APP的综合使用情况，房产中介群体主要分为：新房：开发商、经纪人、买房者二手房：卖房者、经纪人、买房者租房：出租者、中介平台、承租者买房者：需要平台精准的信息、真实的房源、高效的查找意向性房源信息，以其最低的价格成交房源。卖房者：本地化的房产平台将是分发房源的工具，相对于较高价格成交。经纪人：平台将是经纪人管理房源的帮手，是与客户进行有效的平台。开发商：本地化的平台将是开发商展示楼盘图片、信息、户型图以及配套的设施和促进销售工具的平台。出租者：本地化的房产平台将是出租者发布真实房源、以较高的价格出租的渠道。承租者：本地化的房产平台，将是承租者快速找到自己意向承租房源、以较低的价格承租渠道。中介平台：是将开发商、卖房者、买房者、承租者、出租者、房产经纪人6方结合与平台的沟通桥梁，从而实现各自的需求。一个优秀的房地产中介平台，在互联网大数据下应该满足各类用户的需求。如下图：但是卖房、买房才是房地产中介平台的核心用户，才能平台实现盈利，达到房地产中介平台建设之初的初心。卖房、买房用户使用房地产中介平台的特点，如下图：卖房者使用平台的流程买房者使用平台的流程三、建设房地产中介平台房地产中介平台是多方资源整合、相互需求的平台，一方对接房地产开发商、卖房者，房产中介获取真实的新房、二手房房源信息。一方对接买房者，方便客户查询自己的意向房源。成本A：自建技术、运营、管理团队，相对于成本较。（不建议房地产中介使用）B: 与房地产软件开发商进行合作，说出房地产中介的需求，建设出本地化的门户房产网。（建议从各类软件开发商做对比，费用相对于自建低）利润平台化的经营利润主要从几方面体现出来：新房（开发商提成点、金融服务费、分销）二手房（中介费、金融服务费）租房（中介费）广告（新盘广告）房地产平台的功能，以下功能必须要有，才能实现引流A、网站前端功能新房功能二手房功能租房功能小区功能求租求购功能商铺功能问答功能资讯功能地图功能公司信息展示功能B、后台集成功能系统设置房源管理管理员设置人员设置资讯问答线上客源基础数据设置页面设置运营管理从目前市场反应的情况来看，买房、租房用户的特点有几方面，对于买房者而言，一生之中买房的次数也就是3次以内，对于租房的客户，一年也许就是租一次，使用的频率都不高。买房并不是冲动性的消费，因放款数额大，不能像普通的商品进行网上交易，从而所有的线上客户最终都是转移到线下由中介公司的经纪人进行服务，所有线上平台的建设，发布真实可靠的房源数据，是提高客户的体验感，减少客户的线下时间。如何解决客户和中介的沟通，增加客户的粘性。可以通过几个方面：打造本土门户房产网/树立公司的品牌形象房产中介平台需通过有效的推广和运营，树立在用户中的口碑和形象，让用户只要一提到跟房产相关的事情，第一时间就想到自己的平台。发布真实的数据用户使用平台的习惯，无非是对自己有帮助，才会使用平台。中介发布真实的房源信息，才能得到客户的信任，从而客户才会经常使用平台，平台要确保上传房源信息、资讯、问答等内容的真实性，才能增加使用程度，从而增加客户的粘性。线下服务客户从线上平台了解自己的意向房源后，都会从线上转化为线下平台，线下经纪人的服务就至关重要了，要能了解到客户的意向房源的周边设施、附近相同类型的房源数据、专业的回答，才能与客户进行有效的交流，达成合作。解除与第三方的限制中介公司没有自己的平台时，都是限制于第三方平台的约束，基本没有发展的可能性，造成很多中介公司，通过某些不正当的手段，如：发布虚假的信息、宣传低价购房等。房地产中介建设的平台有多种。网站平台：有独立的端口、域名，客户能主动的搜索。小程序：只有一个平台，能发布房源，需要经纪人推广给客户。网站的优势对比小程序，房地产中介在建设自己的平台时，建设网站的好处是大于小程序的。运营对于房产中介而言，线上的运营管理是需要花费时间与精力去管理的，而线上的优化及数据的安全择是更需要技术人员的团队的支持，如果房产中介把线上的运营交给专业团队，而中介只负责线上数据的更新。那对于房地产中介来说，能更好的服务于线上和线下的客户。智能化的服务房地产中介可以根据客户的浏览记录、搜索内容，结合客户的需求推荐出更加适合客户的房源，引导客户进行线下看房。四、本地门户网---房产网在全国的房源数据中，很少有客户跨区域的去了解房源信息，房地产中介在建设房产平台网站的时候，需要注意的事项，本地的门户网站---房产网才是房产中介发展的重要步骤，跨区域的发展，只适合连锁型的房地产中介。如果本地的门户网站---房产网能打造在本地的知名度，其实比跨区域的发展更好。能更精准的发展客户，了解客户的需求，推荐更适合客户的房源。本地门户网站的优势是大平台不能相提并论的，平台化是公共的流量，而中介的房产网是私域流量，两者是不可相比对的，在公共平台的窗口，公共流量是所有在此平台都能享用的流量，造成客户流量的不稳定，达不到中介自己想要的结果，私域流量是房地产中介自己的平台，客户流量进入稳定，不需要花更多时间去顾忌。其实在“互联网+”的大数据下，互联网+房产的模式主要是针对于公共平台的流量对战私域流量，两者的相互较量。在私域流量产生的客户质量比公共平台的客户质量更优质。互联网时代，任何行业都有可能与互联网产生瓜葛，房地产行业与互联网两两结合是在20世纪看不到的，21世纪是互联网+房地产的发展时机，如在本地的房地产中介能在互联网+时代突然展现在本地客户和房地产开发商面前，将是房地产中介发展的巨大潜力，利益的丰收是源源不断的。私域流量如何在平台化公共流量站住脚，下期将于朋友们探讨、交流。

就目前看，任何行业都有几只坏了整锅汤的老鼠，只不过随着这两年房地产市场的快速发展，中介这个行业因为其特殊性，一边连着房源，一边连着客户，又加上成交后“巨额”提成，所以被很多人关注。1、从业人员坦白讲，中介从业人员几乎没有门槛，很低的底薪，培训几个月就可以上岗，开单才能转正，仍然是底薪+提成。这个行业，少部分有资源的中介，月入几万也有可能，但大多都挣扎在社会底层，没有客户没有业绩，就会被辞退，然后又有一大批新人顶上来。面对如此大的压力，别说研究生，就连本科生都很少去做，大多是没有一技之长的年轻人。2、工作性质中介的任务就是找房源、找客源，然后促成成交。但这其中有非常重要的一点是要防止客源和房源私下成交，因此自然会出现类似“欺上瞒下”的事情，被欺瞒的一方肯定会心里不爽。作为购房者，肯定想省去中介费直接和房源业主成交，某些程度上来说，中介还是弱势群体。3、吃差价对于大多数业主来说，对于房价信息并不敏感，只是通过网络和中介口中了解基本价格，但是每一个客户又不相同。为了吃房源差价，中介会低价买入房源，高价卖给客户，赚取高额差价，因此被业主认为“十恶不赦”。但是有些时候，在业主和购房者僵持不下的时候，中介也可能会让出部分佣金以便促成成交。因为做这个行业，我遇到过不少粉丝反应中介的问题，比较集中在以下几点：1、胡乱应承，只为了收定金比如在目前比较火爆的“该网签”方面，粉丝反应，有些中介甚至不问哪个楼盘，是否缴税的情况下，就承诺能够改网签，而收取订金以后，则石沉大海，找各种借口，就是不办事不退钱；2、只管成交，后续全是坑比如下面这个粉丝，经房产中介介绍购买了某处一套70万元的房产，首付20万已经交给卖方，但是中介说银行却迟迟不给放款，卖家也不交房。然后作为老乡的中介人员又介绍了某担保公司，刚开始说只要贷款总额1%的手续费，在网友交了1%的手续费，并写了50万元欠条以后，中介和担保公司改口说需要3%的手续费，不交钱就不给放款，应该怎么办？还有什么发布虚假房源、骗取客户信息、报复客户、骚然客户等问题，归根到底，我认为还是这个行业发展太快，部分从业人员被金钱冲昏了头脑。认同我的观点，请在文章下面点赞，关注我，一个专注楼市的小伙伴！

来源： 凤凰网房产2020年，中国经济逆势增长2.3%，成功走出“V型”曲线。房地产经纪行业，也同样实现逆势增长。这份成绩，离不开每一位经纪人努力。据贝壳研究院测算，2020年我国房地产经纪人总数，已接近200万。这200万人，到底是一个怎样的群体？贝壳研究院联合贝壳找房人力资源中心、经纪人增长中心，对全国137个城市、292个经济品牌，超21万经纪人进行调研，发布《2020中国房产经纪人发展报告》。《报告》中记录的每一个鲜活个体，是否符合你对他们的一般印象？大学生为什么去做经纪人小柯（化名）毕业于河北某大学，地质专业。2020年5月，他进入链家地产，成为一名房产经纪人。为什么选择这份职业？“就觉得跟自己还比较合适吧”，这个24岁的大男孩，除去身上的职业装，跟普通大学生没什么两样。很多人眼里，房产经纪是一个没有门槛的行业。但事实上，房产经纪人学历水平，正在逐年提升。《报告》证实了这种转变。截至2020年，全国大专及以上经纪人占比为43.29%，其中本科及以上占比17.1%。在北京、上海，本科及以上学历占比分别能达到49.57%和61.91%。经纪人学历水平提升，背后是经纪人行业“职业化”进程加速。房产经纪人，不只是带人看个房、办个手续。新居住时代，一个合格的经纪人，应当在满足消费者购房需求基础上，提供符合他们心理需求、情感体验的增值服务。让消费者“住得更好”，才是经纪人的核心价值所在。实现这一目标，经纪人必然要走向职业化、专业化，也必然会拉高从业者“门槛”。新门槛设立，促使经纪人群体“换血”。目前，90.78%经纪人年龄在20-39岁之间。其中，90后占比在一半以上。性别方面，虽然66.85%经纪人为男性，但从业年限越久，女性占比越高。在40岁以上经纪人中，女性占比反超男性。年轻经纪人中，女性占比也在提升。2018-2020年，链家女性在职经纪人占比由27.7%上升至32.2%。更多高学历年轻人、女性经纪人，正在加入房产经纪行业。哪些因素吸引这些人加入？答案还是房产经纪“职业化”。专业对消费者有价值，对经纪人本身也有价值。一份工作有知识壁垒，有成长空间，从业者才能够以此为长期职业、终生职业。《报告》显示，2020年行业内5年以上经纪人占比为16.74%，一线城市可以达到27.3%。对于刚走出校门的大学生，做一名房产经纪人不完全是“迫于无奈”的选择，而是可以长期坚持的职业。他们也要996？房产经纪人是一份轻松的工作？《报告》调研结果显示，40%经纪人，每天加班超1个半小时；超10%经纪人，每天加班在3小时以上。而且有33%经纪人上班时间在8点半之前。尤其对于早起障碍人士，房产经纪人工作着实不轻松。虽说加班不至于比肩程序员，但房产经纪人工作也绝不像某些人想象的那样：无事饮茶，有事打杂。在消费者看不到的地方，一个经纪人每天要做的工作有哪些？不同于零售或其他服务业，一间房屋从挂牌到成交要经历漫长过程，包含委托、匹配、带看、谈判、签约、审核、贷款、缴税、登记、交付等多个环节。调研显示，和2017年相比，2020年房产经纪成交服务周期增长1倍。在30个重点城市，每成交一套房，平均用时40天；在一线城市，更达到56.5天。而平均每套成交房源，需要经过二十余次带看。2020年，经纪人人均带看次数达到72次。当然，带看只是线下服务一环，随着各类线上工具普及，经纪人工作也变得“随时随地”。2020年，每个购房者成交前，平均要IM（在线咨询）经纪人80余次。2020年全年，贝壳找房平台经纪人和消费者共同发起2.6亿次VR带看。超8成经纪人，每天线上工作时长超1个半小时，超4成在3小时以上。除了服务工作本身，房产经纪人每天还要花时间学习。2020年，49%经纪人每天学习时长超1小时，27%在1个半小时以上。广州、呼和浩特、苏州是学习热情最高的三座城市。房产政策、市场行情、谈客沟通技巧、城市发展规划，一个有理想的经纪人，需要掌握的知识远比想象的多。不断提高从业者知识积累，也是经纪人职业化发展的必经之路。经纪人工作不容易加班、学习，经纪人的付出能否获得相应回报？“开单难，缺少成就感”，是多数经纪人都有的痛点。调研显示，42%经纪人曾被这个问题困扰。但随着从业年限增长，“开单难”的影响越来越小。更大的问题，还是收入不能令人满意。有人认为，现在一套房子动辄百万，中介费一单十几万，经纪人似乎“很赚钱”。然而，房产经纪人的真实收入，并不像看上去那般繁花着锦，羡煞旁人。调研结果显示，约7成经纪人，年收入在10万元以内。一线城市较高，但也只有5成经纪人年收入能超过10万元。比较好的消息是，随着工作年限增长，经纪人平均薪酬也会增长。从工作1年到工作5年，年收入超过10万元的经纪人占比，会从10.85%飙升至61.92%。由于经纪人不靠底薪吃饭，而是用业绩说话。这也导致行业内经纪人收入差距巨大。既有大把人年收入不到5万，也有1%“王牌经纪人”，年收入可超百万元。对于经纪人，收入和职业成长是幸福感的源泉。特别是从业3年以上经纪人，收入水平对他们更加重要。如何进一步提高经纪人收入水平，也是行业发展必须要破解的课题。改变正在发生门槛不低工作不少，《报告》表明，经纪人并不是一个“钱多事少离家近”的职业。除了这些客观条件，历史原因造成的固有印象，也是经纪人职业路上的障碍。经纪人门槛低、职业卑微、不受尊重，不可否认，这些现象现在也依然存在。但好在，改变正在发生。2020年，虽然有疫情影响，但仍有约70%经纪人，对过去的一年表示满意。“缺乏社会认同”、“没有职业尊严”造成的负面影响，在2020年大幅降低。经纪人工作受到更多消费者认可。有70%消费者表示，“房产经纪行业正向更好的方向发展”。更好的发展，吸引更多优秀人才加入这个行业。2020年，房地产经纪人入职情况呈波浪上升趋势，其中链家品牌全年经纪人同比增长6.71%。也有更多人愿意在这个行业里长期发展。68%的经纪人，愿意以此作为终身职业；71%经纪人，愿意把这份工作推荐给别人。2020年，全国新房、二手房交易金额约22万亿元；其中一半经由房产经纪人完成交易。在房产交易市场，经纪人的作用不是减少了，而是增强了。这些变化背后的动力，无疑还是房产经纪人“职业化”。经纪人不是想干就干，也不是可有可无。专业度永远是经纪人的生命线。为推动经纪人职业化，贝壳找房平台“搏学大考”和“贝壳分”，是两项重要工具。“搏学大考”又称经纪人高考，是经纪人职业技能考核的重要指标。2018年，“搏学大考”面向贝壳平台所有经纪公司开放。2020年，搏学大考全国平均分为56.4分，80分以上占比4.78%。数据显示，搏学大考分数越高的经纪人平均业绩越高，分数在80分以上的经纪人平均业绩是60分以下的近2倍。同样，平均分数越高的经纪人与客户产生纠纷的情况越少，违规比例也越低，搏学分数在80分以上的经纪人违规比例不到3%。贝壳分信用体系，是基于经纪人行为数据，通过大数据算法模型，得出的经纪人评分标准。给经纪人评分，而不是品牌或门店评分，确立了“人”在房产经纪业务里的中心地位。截至2020年底，贝壳平台经纪人平均分310.5分，比上一年增加47.4分。无论是经纪人自我提升，还是消费者置业选择，贝壳分都是重要参考。《2020中国房产经纪人发展报告》，全面而真实地呈现出，当前中国房产经纪人生存现状。200万个活生生的人，他们的喜怒哀乐、人情冷暖，是这份报告背后真实的力量。让更优秀的人从事经纪行业，为消费者提供更完善的服务体验；让经纪人获得更丰厚回报，成为有尊严的服务者，无疑会是中国房产经纪行业未来的趋势。

02:00齐鲁网3月4日讯济南市市中区作为山东省第一个实验教学普及县区，教学教育资源丰富。学校周边的学区房非常“抢手”，房屋中介也相对比较集中。记者随机走进济南民生大街几家房屋中介公司，进行行业调查。“孩子多大了？”记者一进门，这家地产房屋中介公司工作人员便热情的打起了招呼，在和记者简单沟通后，这位工作人员告诉记者，现在的房源很充足，交易市场也很火爆，甚至小户型都卖空了。记者以打算购买某一套学区房的名义向一位中介工作人员“取起了经”。不过，工作人员的答复却让记者有些意外。“你是不是打电话过去问这个房子有没有？他说这个房子有，但你来了之后看不了 。这个套路只是让你过去看房子，其实这个房子根本不存在，就是个广告。把你钓鱼钓过去，给你推荐其他房子。”只是为了吸引你过来，就把根本不存在的房源被放到了网上，这是真的吗？随后，记者又来到了纬一路上的一家房屋中介公司。不过却得到了更为震惊的消息。“ 安居客你别看，安居客都是假房子。”带着疑问，记者试着通过中介工作人员所说的网站进行搜索附近房源。在搜索的过程中，发现了一套奇怪的房产。这套房产所属的小区、户型、面积、产权性质、学区归属、房屋内部图等信息一模一样。所在的楼层，却被不同的三家中介标注为7楼中层、6楼中层和顶层，价格也随之下降。记者根据显示的房源信息来到了房源所在地，原来这是一个有地下室的房子，其实只有五层，最下面的一层被称为负一层，也就是居民口中的地下室。同一处房子，却被不同的中介标出了不同楼层，这又是为什么呢？在记者的调查中，一位房屋中介工作人员向记者说出了实情。”就是做个宣传用的，实话实说。“原来，一些中介公司利用人们想住低层楼房的心理，把相对优质的房源楼层更改后吸引更多的购房者前来咨询，然后趁机推荐别的房子。”外网上看到的基本上都是假的房源信息“

来源： 中国证券报从“人找房”到“房找人”“去年这个时候，这个套间每月4300元拿不下来，现在3500元就行。”深圳某房地产中介机构工作人员王芳（化名）推开某公寓楼房间的门，一股霉味迎面扑来。她带看的这个一居室背阴。她进门后的第一件事就是把灯打开。王芳解释道，受疫情影响，加上临近过年，退房人多，由她带看的两栋公寓楼一下子放出十多套空房。“还有些房源是自如跟业主提前解约空出来的，我们公司不敢接，租不出去就亏大了。”她说，今年以来，自如在收缩规模，放出不少房源。“以前是‘人找房’，现在是‘房找人’。”王芳说，在深圳上步片区做了8年房地产中介，今年这样的行情很少见。深房中协数据显示，截至2020年12月中，深圳乐有家、贝壳、中原、Q房、美联物业等几大房地产中介机构挂牌供应的商品房租赁房源同比增加40.7%。2020年前三季度，深圳市二手住宅租金均价回到2018年同期水平。深圳并非孤例。贝壳研究院数据显示，2020年，全国40个重点城市租金水平触底，平均月租金为每平方米37.8元，同比下降9.9%。一二线城市租金平均水平同比降幅达4.0%。令人感到意外的是，在一线城市租房的“打工人”们对这样的租金降幅似乎没有感觉，租房难依然横亘在他们面前。“大学刚毕业那一年工资低，每天从市区外往市区里跑，每天通勤时间为5至6个小时。现在把家搬得离市中心近了点儿，每天通勤时间缩短到3小时，租金也得每月3000多元。”在北京亦庄合租单间的刘丹（化名）说，想整租就更难了，每月4000元预算也得住到四五环开外。刚毕业不久，在上海租房的陈爽（化名）也面临同样的难题：一个月租房花3000多元钱，占每月工资三分之一，只能在徐汇区租到一个“老公房”的单间，每天通勤时间得2个多小时。贵！这是大部分受访者说到租房时的第一反应。以北京为例，数据显示，2019年北京企业职工平均月薪近1.4万元。贝壳研究院近日发布的报告显示，8成以上“新青年”可接受的房租占工资收入比重在30%以下。即北京约8成左右的人租金预算在每月4200元以下，面临与刘丹一样的租房困境。无奈的群租即便扛住了租金压力，忍受长时间通勤，找到了合适的房子，也不意味着就万事大吉，租房管理不规范带来的一系列问题也困扰着租客们……“已经退房两个月了，为什么押金还没退？”租客吴丹（化名）看着合租群里的信息一脸无奈，她已经不记得这是合租群第几次在退押金时爆发“扯皮大战”了。她在深圳合租的一套4居室被“二房东”“改造”成7个房间，其中3间房里住着两个人，即一套100余平方米的房子里住了10个人。吴丹说，她退房时也因为押金的事，跟“二房东”闹得不可开交。“一开始说退房后检查完房间，如果没问题，5个工作日就退押金。结果我退完房一个多月都没给我退押金。”为此，她还找了当地电视台曝光“二房东”。没想到，片子一播出来，她就被二房东恐吓，警告她不要再“搞事”。“住这个房子，奇葩事太多了。”吴丹说，有次大门的锁眼儿被人堵了，后来发现是上任租客因为收不回押金搞的恶作剧。租客流动性太大，三天两头被“新面孔”吓一跳。她住的“主卧”是间隔断房，紧挨着洗手间，经常被半夜洗漱的室友吵得睡不着觉。“实在受不了。换个每月5000元的一居室。一半工资都交给房东了。”吴丹说。吴丹的遭遇并非个例。吴丹告诉记者，她租住小区的保安透露，这个小区有大概三分之一的房子是被“二房东”或长租公寓改造后出租的“房中房”。优化供应结构是关键合硕机构首席分析师郭毅指出，北京对违建房、群租房、隔断房等乱象的监管已有规定，规定了线上出租房源的单人最小居住面积、套内居住密度上限等。同时，扩大线上房源管理规模，建立群众投诉举报机制，以保障租客权益。2019年7月，北京市有关部门发布住房租赁三个合同示范文本，强调不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等内容。合同示范文本还约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积，约定最多居住人数。对于租房难、租房贵的问题，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，完善城市住房供应结构是关键。“有关部门应加大公租房、安居房等中低价格保障性住房产品供应，加大对存量用地如工商厂房等改造力度，适当缓解租房压力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，做好城中村等的旧房改造也是优化供应结构的方法之一。“深圳此前发布了城市更新管理办法，明确城中村管理可由拆迁改为存量盘活，补上了公共设施配套短板，同时让其发挥租金区位优势以满足外来人口的住房需求。”李宇嘉说，新一代租客们不仅希望房子满足基础居住条件，也对居住配套提出更高要求。记者近日走访发现，受新冠肺炎疫情及2020年年底退房增多等因素影响，一线城市租赁市场房租普降，交易周期拉长。不过，租客们并未因此走出租房困境，房租高企、押金难退、隔断群租等市场痼疾仍有待解决。如何补齐短板，成为2021年开年之际摆在一线城市住房租赁市场面前的一道关键命题。

现在的房产中介日子真不好过，用寒风凛凛，惨淡经营来形容毫不为过。据了解，笔者所在市有50%的房产中介倒闭，其中有不乏十年老店。原因：一、国家“房住不炒”的宏观政策导向，各地政府出台的限购、限售、限贷等组合拳，成功抑制了非正常的涨价，沉痛打击了炒房客，正本清源地使房价走向回归之路。二、需求减弱。许多人已在近两年购置了房产，无论是刚需还是改善性用房的需求量逐步减弱。三、人们有“买涨不买跌”的心理。房价上涨激发人的购买欲望，一跌反而持币观望。对策：一、挖掘市场细分的业务。比如，市场有部分客户怕麻烦，喜欢选择拎包入住的住房。这时要根据他们需求的标准来装修房子，购置家具家电，这样既增加业务又增收，属两全其美，但这样的操作必须保正质量。二、主动出击拓展业务。中介取胜之道是信息为王，不管是住房、商铺、写字楼等一旦有出售出租信息，最好第一时间获得。如能拿到独家代理协议最好，这样既使别家中介完成的交易也有你的收益份额，实现利益最大化。三、与房产中介连锁店及同行合作，信息共享，协同作战，实现多羸；还要积极与当地房地产开发公司合作卖新房，这块蛋糕也大，有时超过卖二手房1%的服务费。四、必须诚信经营，优质服务。只有良好的口碑宣传，你的店才能在激烈的市场竞争中生存下去，进而取得发展。房产中介也要积极实新房