房产行业研究报告

微热点大数据研究院联合微博房产推出《2021年Q1房产行业网络关注度分析报告》。《报告》分为行业篇、企业品牌篇、用户行为篇三个章节，分别从行业信息传播趋势、品牌关注度、意向用户关注点等方面对房产行业2021年Q1网络关注情况进行分析。以下是《报告》详情：行业篇:行业信息同比增长 “房住不炒”政策获高度关注由于房产与人们的日常生活息息相关，相关信息持续引发网民关注。从季度信息量变化来看，2021年第一季度，全网相关房产的信息量约为5086.5万，同比增长108.8%，相较于2020年Q4降幅较大，环比下降12.7%。2021年Q1，房产相关信息量主要以周为单位呈波动式发展，且总体呈上升趋势，日均信息量达56.3万，总体维持在较高水平。春节期间相关信息量明显下降，此后信息量迅速上涨。“杭州现实版樊胜美：姐姐殒命父母索赔为弟弟买房”“迪丽热巴代言居理买房”等事件或话题引发热议，成为行业信息上升的重要原因。相关数据显示，2021年Q1，房产非敏感信息占比为87.58%，敏感信息占比为12.42%。其中敏感信息主要集中在购房者维权、房产行业相关投诉纠纷以及网民购房压力等方面。2021年Q1，统计房产行业信息来源占比，客户端和微博成为主要传播平台，占比分别为29.6%和24.4%；此外，来自公众号、论坛、网站的房产行业信息占比均在10%左右。为了保证国内房产市场健康、平稳发展，2021年一季度，国家出台了一系列政策举措。3月5日，《政府工作报告》中针对房地产行业指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。3月13日，全国人大通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中强调，完善住房市场体系和住房保障体系。坚持“房住不炒”，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，遏制投资投机性需求。3月22日，央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会。会上强调：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。在地方政策方面，部分省市为贯彻“房住不炒”的理念也纷纷出台政策举措。2月8日，深圳住建局发布通知，为促进二手住房市场信息透明，理性交易，首次出台二手房成交参考价格机制，将在调查分析的基础上形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。3月3日，上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期。3月12日，北京市发布《持续推进住房供给侧结构性改革，2021年精准施策再加力的通知》，内容包括：扩大保障性租赁住房覆盖面；计划安排租赁住宅用地300公顷；构建“房地联动、一地一策”机制，房地产精准调控向纵深推进；将房价引导前置到土地出让环节，以土地基准地价为基础、结合各区域市场情况进行测算。统计各城市的房产相关信息量可见，2021年Q1，“北上广深”占据前四位，北京以超过195.1万的相关信息量位列Top1，且遥遥领先于其他城市，外来务工人员多、人口密度较大或成为主要原因。成都、重庆、杭州等新一线城市也占据重要地位，但信息量相较北京、上海依然有较大差距。此外，部分二线城市如大连、宁波、南昌、保定也位列该榜单，侧目体现其房产相关信息也引发较多关注。企业品牌篇：万科、恒大、碧桂园成十大热门品牌房企TOP32021年Q1，万科、恒大、碧桂园等房企的网络传播热度指数分别为36.32、35.89、34.05，成为最受网民关注的房企品牌TOP3，中建、万达、保利、金地、华润、中海、融创中国等房企品牌紧随其后。在十大热门品牌房企中，中建、中海、万达的房企品牌美誉度分别为94.91%、94.40%、94.26%，成为美誉度TOP3的房企品牌。而融创、金地的品牌负面信息相对较多，主要包含对房屋品质、品牌服务等方面的投诉、维权信息，美誉度低于其他房企品牌。2021年Q1，统计十大热门品牌房企的媒体报道量占各自品牌全网信息量的比例可见，金地以74.77%的占比位居首位，中建、万达分别以72.84%和70.99%的数值位列其后。或说明占比较大的品牌房企对媒体报道的依赖度较大，成为信息来源的重要渠道。也侧面体现出，如恒大、华润、万科等品牌房企在除媒体报道外的其他渠道中，也获得较高关注度和话题度。2021年Q1，房企品牌TOP3的潜在消费者主要为21—40岁人群，占比均超过70%，其中21-30岁的人群占比最高。相较万科，碧桂园与恒大收获了更多90后群体的青睐，而30岁以上人群则对万科更加关注。2021年Q1，万科品牌城市信息量Top10中均为一线及新一线城市。信息量TOP5的城市分别为北京、深圳、上海、广州、杭州。分析恒大品牌城市信息量Top10可见，恒大在一线及新一线城市表现同样较好。值得关注的是，恒大在西安的相关信息量位列第二位，可见恒大在西安的渗透效果相对更好。碧桂园品牌信息量TOP5的城市分别为北京、西安、深圳、上海、广州，在北京市的相关信息量达到7874。此外，碧桂园在江西省南昌市相关信息量也较多，是Top10中唯一一个二线城市，侧面体现出碧桂园相对更加重视江西省布局，投入更多。在万科、恒大、碧桂园相关信息量城市级别占比方面，万科相关信息量一线城市、二线城市、三线城市的占比分别为37.83%、32.14%、30.02%；恒大相关信息量一线城市、二线城市、三线城市占比分别为35.39%、29.83%、34.78%；碧桂园相关信息量一线城市、二线城市、三线城市占比分别为31.32%、31.19%、37.49%。可见，本季度万科在一线城市的声量更高，恒大和碧桂园在二线及以下城市更受关注。用户行为篇：购房及租房热情总体呈上升趋势2021年Q1，全网相关“想购房”的信息总量约为1073.0万，相关“想租房”的信息总量约522.7万。通过信息传播走势图可以看出，一季度网民对“想购房”的讨论热情总体高于“想租房”。“想购房”和“想租房”的信息走势均呈上升趋势，侧面说明春节假期后“购房”和“租房”的有关讨论趋热。2021年Q1，有购房意愿者与有租房意愿者的年龄占比均集中在21—30岁人群，占比分别为54.76%和71.52%。由此可见，90后人群或受工作等方面影响，更加关注“想租房”的相关信息，而随着90后人群逐渐开始组建家庭，对购房方面的需求也愈发强烈。此外，31—40岁人群对“想购房”的关注度高于“想租房”，占比分别为22.31%和13.71%。分析购房与租房意愿者的性别可见，在有购房意愿者中，男性占比为50.70%，女性占比为49.30%；在有租房意愿者中，男性占比为48.96%，女性占比为51.04%。男性购房意愿略高于女性，女性则更关注租房，但二者差异均较小。客户端、微博是购房与租房信息传播的主要平台，其中，客户端的购房信息多于租房信息；而微博的租房信息较多。公众号和论坛租房信息占比也高于购房。这侧面说明微博等具有社交性质的线上平台，也吸引了较多网民讨论购房与租房相关信息。租房篇：北京吸引更多有租房意愿者 交通成租房者重要关注点2021年Q1，在租房意愿信息量TOP10城市中，北京成为租房相关信息量最高的城市，数值为27.1万，上海、杭州位列第二、三位，相关信息量分别为9.8万和9.1万信息量位列其后。通过该TOP10排行可以看出，有租房意愿者更加关注一线城及新一线城市，或说明工作机会较多、城市发展等因素，吸引更多人走入一线及新一线城市。统计租房意愿者获取信息各类渠道的热度，租房意愿者更多通过相关线上平台获取租房信息，网络传播热度指数为40.47；中介或经纪人、社交平台分别以34.60和31.60的网络传播热度指数分列二、三位。而通过“中介或房产经纪人”的这种传统方式依然是很多人看重的找房途径。此外，社交平台也成为诸多网民关注的找房方式，如豆瓣、相关论坛等社交平台成为众多网民找房及信息互通的重要渠道。分析有租房意愿者对找房APP关注度TOP10榜单可见，“贝壳”以76.99的网络传播热度指数成为有租房意愿者最关注的找房APP。自如、叮咚分别以54.67和42.53的网络传播热度指数分列二、三位。蛋壳、房天下、我爱我家、58同城、链家、安居客、Airbnb位列榜单四至十位。可见，主流找房APP凭借房源多、服务完善等优势，已成为网民的关注重点。统计租房同住方式热度可见，有租房意愿者更多倾向和朋友同住，网络传播热度指数为41.84。与伴侣、亲戚、同事一起也是有租房意愿者较为关注的同住方式，网络传播热度指数分别为32.79、28.04、27.31。“交通”成为有租房意愿者的首要关注点，网络传播热度指数为45.87，其次是“租金”“常用设备”“周边配套”，网络传播热度指数分别为44.87、42.50、40.85。租房方式方面，单人间以9.06的网络传播热度指数成为最受租房意愿者关注的户型,其次为三居室和两居室，网络传播热度指数分别为6.73和6.47。而合租以18.68的网络传播热度指数成为最关注的租住方式，且远高于整租。由此可见，虽然有租房意愿者更多关注合租方式，但是单人间凭借其较高的私密性、自由度等优势，同样成为有租房意愿者重点关注的户型。分析室内空间关注度可见，卫生间以20.06的网络传播热度指数成为最受关注的主要室内空间，厨房、客厅分别以16.53和16.50的网络传播热度指数紧随其后。侧面体现出，有租房意愿者对“是否有独立卫生间”“卫生间环境”等方面讨论较多，卫生间已成为有租房意愿者的重要关注点。“安全问题”以23.61的网络传播热度指数成为有租房意愿者关注的首要“槽点”，其次是“违约问题”，网络传播热度指数为19.92。“设备损坏”“与房东或中介产生纠纷”“押金问题”等话题也受到关注。可见，随着类似“房东或中介私自开门进屋”“遭遇偷盗”“租客不满强制搬走后遭威胁”等问题的曝光，令安全问题成为有租房意愿者考虑的重要层面。购房篇：一线及新一线城市吸引更多有购房意愿者2021年Q1，在购房意愿的相关信息量方面，北京成为有购房意愿者最多的城市，相关信息量达45.6万。上海、深圳、广州等一线城市位列其后。除一线和新一线城市外，浙江省宁波市和江西省南昌市作为二线城市也位列TOP10榜单，或与当地购买力和需求，以及各房企的布局策略有关。2021年Q1，“择校”以61.12的网络传播热度指数成为有购房意愿者的主要诉求，“结婚”诉求紧随其后，网络传播热度指数为60.54。投资、旅游度假、改善居住环境、养老等诉求也同样引发网民格外关注。统计有购房意愿者的购房关注点可见，价格成为首要关注点，网络传播热度指数为53.97，购买方式以52.03的网络传播热度指数紧随其后，购买方式、面积、开发商、学区、商圈等关注点也获得广泛关注。2021年Q1，在有购房意愿者关注的主要室内空间中，客厅以25.20的网络传播热度指数成为最受关注的室内空间，厨房以23.99的网络传播热度指数紧随其后。阳台、卫生间、卧室，网络传播热度指数分别为21.56、20.57、19.17。在有购房意愿者对非必要室内空间关注度方面，书房以7.53的网络传播热度指数位列首位，飘窗紧随其后，网络传播热度指数为7.33，随后依次为衣帽间、储藏室、儿童房。侧面体现出，随着人们生活水平的提高，书房作为能兼顾工作和生活需要的非必要室内空间，成为人们购房时的关注重点。分析有购房意愿者对户型的关注度可见，一居室以38.53的网络传播热度指数成为最受关注的户型，二居室、三居室、四居室及以上户型的网络传播热度指数分别为18.37、14.71、8.18。侧面说明或受房价、消费观念及需求的影响，中小户型吸引更多网民关注，有购房意愿者更倾向于经济实用。2021年3月，中央强调坚持房住不炒的定位再度成为社会舆论焦点，为实现稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，国家针从土地、金融、住房保障体系等方面，针对国内房产市场再次出台多项宏观调控政策，各省市也陆续加码楼市政策。同样值得关注的是，在住房租赁方面，中央明确表示将规范发展长租房市场，从多方面帮助新市民、青年人缓解住房困难的问题。而除了中央及各地方的积极努力外，各房企也应注重践行社会责任，凭借其强大的品牌影响力和号召力，为助力房产行业保持稳步、健康发展付出努力。指标说明：行业信息数据来源 ：以中文互联网大数据及新浪微博的官方授权数据为基础，7*24小时不间断采集新闻、报刊、政务、微博、公众号、博客、论坛、视频、网站、客户端等全网11大信息来源，每天采集超过1.4亿+条数据。网络传播热度指数 ：是指在从新闻媒体、微博、微信、客户端、网站、论坛等互联网平台采集海量信息的基础上，提取指定事件、人物、品牌、地域等相关信息，并对所提取的信息进行标准化计算后，得出的能反映其在网络上受关注度的指数。网络传播热度指数中的信息不区分正负面信息，只反映指定事件、人物、品牌、地域等的网络受关注高低。关键词云：利用自然语义分析法，对该事件中提及的关键词进行分词聚合，呈现出被提及频次最多的关键词；字号越大词组被提及频次越多。

近日，微热点大数据研究院发布《2020年度房地产行业网络关注度分析报告》，报告对2020年房地产整体市场表现、调控政策、金融监管、行业热点及其传播特征、潜在消费者行为偏好等方面进行盘点，以期为相关决策者及行业参与者提供新的参考。2020年，房地产相关信息量呈现规律波动，总体维持在较高水平，并呈上涨趋势，日均信息量为51.31万，日信息量峰值达到99.27万。其中，受疫情影响，第一季度房地产相关信息相对较低，随着疫情防控常态化以及复工复产的进行，房产行业的相关信息逐渐恢复常态。2020年全年，房产非敏感信息占比为84.51%，敏感信息占比为15.49%，舆论态势总体趋于正面。经分析，敏感信息主要集中在消费者维权、不公平交易等方面，非敏感信息包含推动房地产发展政策、房企营销推盘等方面。2020年，“中国恒大”“新城控股”“融创中国”等房地产企业的网络传播热度指数分别为31.66、18.16、18.02，成为房地产企业热度TOP3，万达、万科、华润置地、保利发展、龙湖集团、中海地产、碧桂园等房地产企业紧随其后。其中，中国恒大75折卖房、率先启动全国在售楼盘网上购房、抗疫扶贫贡献等备受舆论关注。登录微热点“大数据报告”查看完整版《2020年度房地产行业网络关注度分析报告》

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凤凰网房产广州站卷首语于无色处见繁花苟日新，日日新，又日新。过去的一年，如果用一个年度汉字来高度概括行业的特征，那就是“新”！宏观出现新的形势。中国成功抗击新冠疫情，率先实现经济复苏，凸显了制度的优势和卓越的治理能力。十九届五中全会、“十四五”规划和2035年远景目标擘画出中国未来宏伟的发展蓝图。政策形成新的逻辑。房地产行业要与实体经济均衡发展，既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。随着房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，“房住不炒”的总基调得以切实的贯彻执行。市场呈现新的规律。周期正变稳，呈现“窄幅箱体运行”，城市轮动的序列正由“雁行模式”转向超级分化。“雁行模式”时期，绝大部分城市的房地产市场走的都是大的S型曲线，领头雁与尾雁之间存在一定的时滞，但曲线图是比较相似的。现如今，由于基本面、政策和市场本身的差异加剧，使得不同城市走出了不同的周期和曲线图，主要有“阶梯式上升”、小的S型曲线，大的S型曲线（也有斜率上升、平稳、下行之分）等。试想，如果在一张白纸上，将此三类曲线、若干个城市叠加上去，看到的是不是一张看似杂乱无章的超级分化图？超级分化对房地产的投资和操盘带来了重大影响，特别是对投资的精准度以及节奏提出了更高的要求。“供地两集中”的施行，又将房企在不同城市之间的投资仓位管理提上日程。这共同使得投资决策不仅仅是微观层面的经济测算和商务谈判问题，而越来越多地成为中观层面的城市研判与市场研判问题。房企踏上新的征程。升级转型的步伐明显加快，预计将由“爬行式”转向“蛙跳式”发展。开发主业的升级如上所述，但转型之路任重道远。回望过去，房企的转型鲜有特别成功的案例。究竟是相关多元化还是跨行业多元化？什么行业能承接这么大的资产（标杆房企已达万亿以上）和投资（标杆房企已达数千亿）？什么行业能有相当的市场容量、营收、利润、利润率以及人均效能？谁能率先跑出第二增长曲线？十四五破题在即，我们期待行业能有精彩的实践案例呈现。专业的品牌房企将不再是开发商、发展商，而是升级转型为产业组织的整合服务商，反哺实体经济。这是一个复合的角色：美丽中国的建设者、城市发展的推动者、美好生活的内容供应商、产业的投资与组织者等。外有增量机会，内有比较优势，以不动产载体为基础和连接的平台型企业，似乎是一个确定性的发展方向。房地产服务时代已经到来，这是可以看到的行业新赛道！相较于部分人的悲观，我们对行业的未来和企业的升级转型持乐观态度。只有直面挑战，积极应对，才能看到繁花似锦！第一章专业驱动启幕POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS今年是保利发展控股战略研究院连续第5年发布房地产行业白皮书。2020年是房地产行业标志性的一年，房地产长效机制的轮廓逐步勾勒清晰，新的游戏规则已经产生。如果说房地产行业的上半场主要由杠杆驱动，我们认为下半场的关键词将是专业驱动。 提高站位，从全局的思维和高度来看待房地产行业Ⅰ 政策新逻辑——房住不炒、与实体经济均衡发展，长效机制勾勒清晰2020年，房地产长效机制的轮廓逐步勾勒清晰，即以房住不炒为根本定位，以因城施策与三稳为调控思路，涵盖行政调控、金融、土地、住房、财税等领域的系统性制度。行政调控自2016年至今已基本成熟，金融制度与土地制度自去年起成为新的发力重点，住房与财税制度稳步推进。最终实现“房地产市场平稳健康发展”“住有所居、职住平衡”的远景目标。图：房地产长效机制政策框架房地产长效机制管控精细，将各市场主体纳入监控体系。从客户端的“四限”、房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、再到政府端的“供地两集中”，长效机制打通了政策闭环，调控已交织成网。长效机制中，金融制度、土地制度、行政调控是当前政策重点。第一，房地产金融审慎管理制度落地，驱动行业去杠杆。2008年金融危机后，国际货币基金组织鼓励各国根据国情，实施房地产金融宏观审慎管理。我国的房地产金融审慎管理制度，于2016年在上海试点，于2020年成熟落地，以“三道红线”、“银行两个集中度”为代表。该制度框架庞大，最终将形成对市场、房企、居民的全链条调控。若全面铺开，将促使近七成上市房企需去杠杆、超过2/3大中型银行需压降房贷占比。第二，供地“两集中”加速超级分化，对房企投资和研判的要求前所未有。两集中新政涉及的22城在2020年共成交超2000宗宅地，土地出让金总额达2.4万亿。据测算，今年供地峰值的月份将有超15个城市集中推出600-700宗地块。脉冲式供地，初衷是将以往零散出让的“涓涓细流”变成“放量供地”，稳定地价和市场预期。但同时，新政有可能拉大城市和土地冷热分化，既给房企带来仓位管理的问题，也大幅提高了对投资精准性的要求。有限资源下，哪些城市要重仓，要换仓，要清仓，取决于房企对城市价值的判断，取决于城市研判是否深入。如果说，过去投资拿地的决策点是微观项目的经济测算，那未来房企对宏观格局的把握、中观城市的研判，即对结构和节奏的把握将更为关键。第三，限价政策延续，房企走向成本主义和产品主义的两个极致流派。截至今年初，全国有超50个大中城市延续限价政策。去年我们曾提出，限价政策是一二线城市自有周期的重要变量，目前来看，限价正进一步演变。首先，限价更加灵活化，成为政府调节市场热度的重要旋钮。在供求关系相对健康的城市，政府可以根据市场热度的高低，加强或放松限价，保持楼市“文火慢炖”。在供求矛盾缓解不足的城市，一手限价能暂时遏制房价上涨，但也伴随“万人摇”“打新”等非正常现象。其次，限价走向常态化，左右房企经营策略的走向。限价城市，房企突围需依靠控成本高周转，或依靠高品质溢价。如限价长期持续，房企将走向极致的成本主义或极致的产品主义，“制造业特征”愈发明显。我们认为，房地产长效机制的出台，本质是政策新逻辑的体现。第一，房地产行业要与实体经济均衡发展，与社会和谐共生。既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。房地产行业中的央企、国企，更要主动担当、承担更多的责任。积极参与住房保障，协助解决民生问题。2018年起，中央经济工作会议针对房地产的表述，均放在社会民生部分，在城市更新、老旧小区改造、公共服务等方面，房地产企业都有发力空间。第二，房地产行业要去杠杆、去金融化。目前，房地产相关贷款占我国银行业贷款近四成，占我国城镇居民家庭总负债76%。为避免金融资源过度向房地产倾斜，避免社会资源配置不合理，酝酿潜在金融风险，推动行业适度去杠杆，守住风险底线，是政策新导向。第三，要实现平稳健康发展，防止出现大起大落。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。房地产长效机制的政策导向，并非打压房地产市场，而是促进行业平稳健康发展。长远来说，房地产天生具备连接属性，社区、写字楼、购物中心、产业园、会展、大剧院等若干种物理场所，是人类生活活动和生产、经营活动的载体，具有巨大的线下流量入口优势和场景生态。近十年，城市运营、公共配套、产业整合、消费升级等需求，呈爆发式增长之态。在不动产的载体上做内容、做经营，已成为行业一大趋势。与此同时，投资不动产比较熟悉的纵向与横向的产业链企业，已成为房企实现转型做大的一个重要途径。房企要发展壮大，就要具有平台思维，主动链接、主导整合、打通边界，做产业组织的整合服务商。房企升级转型，有望成为以不动产载体为基础和连接的平台型企业，成为产业组织的整合服务商。 市场新规律牵引，超级分化交织，楼市周期窄幅箱体运行过去4年，保利发展控股战略研究院在保利白皮书的预判都被事实一一验证：2017年预言房地产行业正处于“总量峰值时代，结构优化”、2018年率先总结“房地产市场窄幅箱体运行的必然规律”，2019年勾勒“总量峰值、结构更美，聚焦最优百城”、2020年指出“人口多极发展，最优百城向阳生长，城市走出自有周期”。这段观点放至今日，仍觉历久弥新。Ⅰ 回首2020：波澜壮阔显韧性，先抑后扬保峰值2020年，房地产市场一如我们去年所言，“政策-金融强牵引”，货币的结构性流向对房地产产生结构性的影响；又如去年所言，“供给稳、需求韧”，全国商品房成交规模再创新高，峰值时代延续。回首2020年，1月病毒席卷全国，冰封市场，需求按下暂停键，3月疫情逐步控制，市场开启复苏。二季度，伴随政策松绑和流动性改善，需求持续释放，上、深、杭等热点城市上升势头激活。下半年政策掉头，多城密集发声，精准调控下，金九银十“旺季不旺”，然而，宽货币的滞后影响，12月成交翘尾显著。全年来看，前低后高，窄幅箱体波动中超级分化。疫情后货币宽松的结构性流向，寻找蓄水池。为刺激经济复苏，全球各国央行开水放闸，超低利率、无限量QE、扩大财政赤字，掀起货币宽松浪潮。2020年美国M2同比增长25%，欧元区M2同比增长11.7%，均创历史新高。避险偏好转向楼市和股市，全球资产价格攀升。美国年内房价同比上涨9%，欧元区三季度房价涨幅4.9%，均为2014年以来最高水平。2020年初，央行三次定向降准，宽货币、宽信用，释放流动性，二季度M2增速重回2016年水平，企业贷款利率、房贷利率同步下行。货币宽松驱动预期中枢上升，优质资产价格上行。图：美国、欧元区M2同比与房价同比房地产强韧性，发挥压舱石、稳定器作用。2017-2019年，行业调控趋严，房地产销售增速放缓，2019年销售金额增速回落至个位数。2020年初受疫情拖累，销售受挫，3-5月挤压需求释放，成交“V型”反转，同比跌幅迅速收窄，8月累计销售金额同比率先回正。至2020年底，全国商品房销售金额突破17万亿，销售面积17.6亿平方米，同比正增长，再创历史新高。新冠疫情冲击下，房地产行业表现出较好的韧性，也是经济稳定的压舱石。图：全国商品房累计销售额及同比情况Ⅱ 大象跑得比兔子快，市场与经济复苏形成共振、周期性回暖本轮房地产市场的回升，受全球经济复苏带动，并与城市的经济周期形成共振，结构上表现为“大象跑得比兔子快”。广东、江苏、浙江省经济复苏迅速，楼市容量增速也高过全国平均增速。重点城市经济和楼市共振复苏的现象更加明显，上海楼市容量突破至6000亿、杭州、苏州、成都均超4000亿。图：全国重点省份房地产市场容量2020年区域市场表现也印证了这一点，经济大省集中的东部、南部成为唯一增速高于全国均值的区域。东部市场轮动紧密，上海、杭州、南京热度快速向区域内三四线城市传导；南部掀起湾区浪潮，深圳、广州、东莞、中山、惠州等“湾区股”城市受追捧。图：全国四大区域商品房销售额增速（左）全国四大区域商品房销售面积增速（右）Ⅲ 市场新规律：“被平均”下的窄幅箱体，超级分化的行情在经济周期和房地产长效机制的共同作用下，市场呈现三大新规律。一是周期变短，楼市窄幅箱体运动。回顾过去10年，2009年至2017年间，土地市场与楼市均为大幅度波动，以三到五年为一个运行周期。到2018年初，我们预见性地提出“窄幅箱体运动”，此后2018年、2019年、2020年连续三年量价波幅均明显收窄、楼市运行曲线更加平滑，印证了楼市窄幅箱体运行的规律，也符合国家的长效调控预期。二是节奏变快，上半年潮起、下半年潮落。周期缩短后、市场波动频率提升，呈现出一年内潮起潮落的小幅震荡行情。上半年政策微调、市场流动性更充足，带动热度有上行空间，下半年政策往往偏紧，市场热度逐渐回落。图：全国新建商品房销售面积同比涨幅三是超级分化，城市基本面分化带来走势分化。齐涨共跌的时代已经过去，现在的城市周期轮动既不同于前三轮周期“一线城市引领，三四线跟随”的“雁行模式”，也不同于上轮周期“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转模式”，而是出现跨能级、跨区域的超级分化。本轮周期出现了城市、板块、土地、需求、客群出现五大超级分化。分化背后的直接原因有三点：一是购买力和购买意愿分化，二是部分三四线供应放量，加剧库存压力，三是国内资金内循环、外资加快流入避险，推高资产价格。但核心原因还是城市基本面的分化，基本面分化影响城市自有周期，演化出三类市场走势曲线：固定年涨幅的阶梯式上升型、跟随核心城市的小波段运行型、独立周期大波段运行型。我们坚持的“市场窄幅箱体运动”也是超级分化的结果：三类超级分化曲线同时交织，超级波动“被平均”后，全国楼市周期运行才变成窄幅箱体。Ⅳ 2021年展望：调控大年，但经济周期向好，整体市场向好发展2021年整体是向上的年份，是有较多调控震荡和短暂窗口交替的行情。疫情不确定性消退，经济复苏和本身楼市周期的因素，共同作用下，使得市场向好有支撑。楼市运行将更加平稳，价格有节制地缓步上行。但今年行情不会一路坦途，市场会受到两点影响。一是货币回归中性，两会货币政策定调灵活精准、合理适度，把好货币总闸门，预期今年货币面整体会比去年紧。二是调控大年，土地、金融政策落地，调控高频化、常态化。土地市场方面，随着货币和调控政策整体收紧、三道红线影响开始发酵、供地“两集中”全面落地，全国土地市场适度回归，但局部区域热度难退，获取优质地块的难度会更大。Ⅴ 十四五期间：峰值时代延续，十四五市场容量维持80-90万亿以上城镇需求维稳，改善需求增长，共筑峰值时代。一如我们在去年的白皮书所说，城镇化高阶阶段，乡-城、城-城迁徙并存，东部集聚与中西部回流交织。人口流动多极化，产生多元需求，刚性需求仍旺盛。2035年远景目标，我国人均国内生产总值达到中等发达国家水平，中等收入群体翻一番。十四五加速步入消费升级时代，商品房改善需求将持续释放。未来8-10年，房地产行业依然维持峰值时代。预计十四五期间，新建商品房市场容量能保持80-90万亿以上规模。Ⅵ 中长期展望：中国城市新格局重塑，市场容量南移人口、产业的迁移与再聚集，重塑中国城市新格局，全国市场容量格局跟随发生三轮变迁。第一轮迁移始于2001年，东部沿海开放，人口集聚，需求旺盛，华东市场率先崛起。第二轮迁移始于2005年，北方重工业发展迅速，华北、东北人口增长明显，市场容量北移、东移，华东、华南、东北市场份额上升。第三轮迁移从2010年开始，中西部崛起，环京收缩，华北东北下滑，南北分化加剧，市场容量整体南移。2020年南方经济、人口占全国64.8%和58.4%，比2010年分别提升7.6和0.5个百分点，商品房销售额、销售面积占全国72.3%和67.4%，比2010年分别提升9.6和10.2个百分点，相比经济和人口份额，商品房份额南移更为显著。图：2010/2020南方经济、商品房份额占比第二章服务时代来临POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS近年，房地产领域服务企业有了许多新现象。房产交易服务亦迎来上市风口，诞生了数千亿级市值平台，且更多企业正转型构建交易服务闭环谋求上市。物业企业“上市潮”，两家市值超千亿。借力资本，以高新技术赋能，房地产服务企业迎来发展新机遇，标志着房地产行业服务时代的来临。 发展驱动力：服务经济时代，不动产空间与信息载体深刻变革根据世界银行标准，人均GDP>8000美元，经济动能切换、居民消费进入全面跃升阶段，会开启服务经济时代。房地产行业逐渐地从以住宅为主的开发，转向了多个子市场百花齐放的局面。2012年我国服务业的比重超过工业，2015年人均GDP达到8000美元（美国1976年、日本1978年、韩国1992年），中国也步入了服务经济时代，不动产服务领域正在积蓄发展势能。大幅提升的住房商品化率与移动互联网率为不动产服务兴起创造空间与信息载体条件。峰值时代新房交易维持高位区间，存量资产快速积淀，十年间住房商品化率从29%跃升至53%。居住空间载体全面社区化，商业、办公、产业组织形态持续迭代。另一方面，移动互联网全面渗透、革新个体信息媒介触点，数字化建设为不动产服务规模化提供基础设施。图：中国人均GDP与其他发达国家对比（现价美元）图：中国住房商品化率及移动互联网渗透率 服务时代≠存量时代或经营时代，与新房峰值时代并肩同行要看清楚中国房地产行业的方向，就要准确定位当下所处发展阶段。我们认为，关于行业发展阶段有“增量时代” “存量时代” “服务时代” “经营时代”等。这4个阶段发展存在一定的先后次序，发展的先决条件亦有差异：增量时代指的是新建商品房的开发交易仍有增量，目前正处于增量峰值阶段；存量时代需以增量开发萎缩为前提；经营时代到来的先决条件是资产回报率实现与社会平均融资成本的黄金上叉，目前尚不具备；而当下，正是服务时代与增量时代并行的时期。服务时代与增量时代并行，呈现三个特征：第一，增量开发业务走向成熟，制造业特征渐趋明显，不动产场景配套服务崛起，服务价值链边际贡献持续提升；第二，服务业务方兴未艾，仍处于专业化、细分化发展初期，将持续向高附加价值服务链升级、延展；第三，交易服务与物业服务率先启航。以典型发达国家为例，制造业及传统服务业比重持续减至33%，而房地产行业贡献占比稳步提升，但行业价值贡献结构出现明显变化，非住宅业态与租赁及服务占比大幅增加，服务价值链贡献占比超七成，并呈现产业分工高度专业化、细分子市场发展成熟特征。根据发达国家经验，产业分工精细化、细分子市场发达是行业走向成熟的突出特征，以房地产产业的核心环节（开发-交易-运营）为大类进行产业链生态系统分解，地产服务涉及交易、物业、租赁、资产管理、金融等等细分服务子市场。中国从房地产开发一枝独秀向开发与服务双轮驱动迈进；而发达国家则百花齐放，住宅/商业/工业租赁、金融等服务子市场均有龙头企业上市。 交易服务变革：互联网工具重造生态，全面提升交易效率回顾房地产交易服务发展历程，先后经历了新房代理扩张期（2013年前），存量经纪扩张期（2014-2017年），当前进入平台崛起期（2018年至今）。平台对行业重塑，是利用互联网工具改造原有商业逻辑，重造市场生态。典型企业从二手经纪直营机构转型 “科技企业 互联网平台”，通过互联网数字化能力，放大ACN经纪人合作机制能量，形成线上线下交易闭环；业务破界“先竖再横”，由二手房直营为主转为覆盖新房和二手房联卖，并从交易服务向金融服务、家装服务等延伸。Ⅰ 市场容量：交易边界模糊化，未来5年佣金规模达1.5万亿当前我国房产换手率约2%，远低于成熟市场发达国家的5%~6%。根据国家统计局数据，我国存量商品住宅面积约181亿㎡，假设每年保持3000万㎡的增量，套均面积100㎡、套均成交总价200万元、换手率每年增加0.1%，2025年存量房年度成交额预估可从7万亿增长至近10万亿，十四五期间，二手房市场容量有望提升至40-50万亿。新房高位、二手房增长，两者交易边界渐趋模糊，革新新房营销模式，一二手联动快速发展。新房渠道分销与二手经纪租售将成为房产交易服务佣金的贡献主力，预计未来5年，总佣金市场容量约达1.5万亿。图：未来5年房产交易服务佣金市场容量估算Ⅱ 市场格局：“一超多强“，各方力量持续入场博弈作为“衣食住行”的最后一块拼图——“住”，以其巨量的市场规模和巨大的想象空间，正吸引各方再度抢入，房产交易领域平台化趋势明确。目前房产交易服务领域逐步呈现三方阵营，服务商改革派、电商跨界派和开发商多元派持续博弈，未来将呈现 “一超多强”的多元竞争局面，各类“玩家”探索以平台模式打造房产交易服务线上线下闭环。图：房产交易服务行业发展阶段Ⅲ 发展趋势：数字化、平台化，线上精准匹配 线下专业配套房产交易具有决策环节复杂、交易参与方众多、信息专业性强三大特征。房产交易的服务提供趋向全覆盖、专业化，未来交易服务平台链接多方资源，将逐步发展成为数据、交易、金融等一系列综合服务供应商，同时基于交易服务入口，还具备切入泛居住消费市场的想象空间。图：房产交易服务发展趋势 物业服务变革：战略红利凸显，全域服务打破行业边界物业上市企业市盈率较高，背后反映的是资本市场对物业行业三大特征的认可。一是想象空间巨大的成长性。高速度的经济发展和大规模的城镇化进程，释放巨大城市建设红利，物业服务从商品房领域向多元全域发展。边界不断扩大，存量市场叠加，行业成长性逐步提高。二是可持续的、稳定的现金流。住宅存量市场，是现存已有的巨大市场，能提供每年稳定的现金流。也是轻资产行业，投资量相对较小，且可持续。三是叠加科技型企业、平台型企业两大概念加持。物业行业由于同时具备了这三点优势，得到资本市场青睐。Ⅰ 全域发展，边界不断扩展成长空间全业态拓展：住宅物业管理面积持续高增长；产业园区、商办物业管理需求增长；公服业态如政府机关后勤服务、城市治理等逐步市场化，机构类物业管理、城市服务等业务成为新蓝海。多个存量市场叠加，物业服务业态覆盖范围扩大。全地域覆盖：物业服务从城市走向广袤城镇，下沉乡村，把城市物业服务的精细化、标准化、专业化带到城镇及乡村，提升低能级城市和乡村的生产、生活和生态环境质量，助力基层政府服务职能的深化。全场景服务：在社区场景，物业服务企业纵深开展家政、健康、房屋经纪等社区服务，满足美好生活需求；在城市场景，物业服务企业探索城市环卫、老旧小区改造、垃圾分类等城市公共服务，助力精细化治理。在全业态、全地域、全场景服务的推动下，物业行业呈加速发展态势。管理规模加速扩张：2020年，行业管理面积达到330亿㎡；年复合增长率超过11%。预计到2025年，行业管理规模将达到430亿㎡。营收体量加速翻倍：2020年，行业营业收入将达到1.2万亿，年复合增长率接近20%；预计到2025年，行业营收规模将超过2万亿。图：2010-2020年全国物业管理面积及增速图：2010-2020年全国物业管理面积及增速Ⅱ 重新定义“大物业”行业，“软基建”助力城乡现代治理国家战略向“高质量发展”转移，社会治理现代化、智慧化、专业化推进，物业服务准公共服务属性和价值凸显，从狭义的社区服务走向广义的城市服务，成为政府推进高质量社会治理的抓手。在基层社会治理中，保利物业正探索城镇全域化管理模式。即发挥城市物业服务的管理专业化和标准精细化的优势，把城市作为“大物业”。协同基层政府开展环境整治、秩序维护、保洁绿化等专业服务，并结合城市网格，形成长效治理的“大物业”服务模式。横向探可索城市环卫、老旧小区改造、垃圾分类、环境治理等城市服务，纵深可开展家政、健康、房屋经纪等社区服务。物业服务在国家战略中获得持续成长动力。保利物业通过下沉城镇，提出“大物业”的“软基建”站位，融入以公共服务、公共配套、公共资源、公共环境为代表的软基建体系中，成为国家发展和民生福祉的柔性保障。Ⅲ 万亿行业“长坡厚雪”，资本加速行业集中度提升物业服务行业具备“长坡厚雪”特征，轻资产运营、现金流稳定、周期弱等行业属性得到资本青睐。截至2021年3月，已经45个物业企业登陆资本市场。在资本助力下，物业服务行业资本运作日益活跃。头部物业企业通过外部并购、合作共赢等方式，快速进入区域城市或新市场。据不完全统计，2020年共有76宗收并购，是2019年的2.81倍。其中上市物业企业并购交易总额达到102.9亿元人民币，同比增长37.7%。行业集中度加速提升，预计行业百强企业管理面积将超过百亿平方米，市场份额占比将超过30%。Ⅳ 占据“最后一公里”，物业服务变现逻辑出现变化物业服务行业的长度、宽度已被大时代改变。占据“最后一公里”线下场景，物业服务链接内容从房屋资产扩展到居家生活、社区便民，覆盖业主全方位生活需求。通过信息化、智慧化、数字化建设，物业服务可以接入家政、美居、新零售、汽车后服务等多个万亿市场，实现跨产业对接与融合。占据各类社区入口的物业企业，走上商业模式构建探索之路。或发展为高科技企业，打造科技平台赋能同行，以科技变现；或横纵构建服务联盟，整合上下游资源，横向输出同行企业，以增值服务变现；或构建服务生态网，以服务产业链作为路由器，打通服务在不同业态的产品供给，放大服务价值。资本催化“马太效应”，行业加速整合。2020年，行业并购交易活跃。从“扩规模”转向“布产业”，一线城市、东部沿海地区和西部省市成为热门区域。资本助力头部竞企保持40%以上营收增速，出现百亿企业，并有物业企业提出千亿目标，预计“十四五”期内头部企业再次洗牌。中国房地产行业已进入不惑之年，升级转型之路越发清晰，实践大潮越发波澜壮阔。十四五规划期，我们相信，行业将全面拥抱新发展格局，行稳更加致远，静水愈发流深。大象无形，大音希声。让我们于无声处听惊雷，于无色处见繁花。——·报告完毕·——保利发展控股战略研究院 出品保利投顾研究院、保利物业研究院 联袂撰写日期：2021年4月16日

随着城市化的不断推进，住房仍是许多“城市无产者”的刚需，房地产行业的发展关乎民生，举足轻重。然而在高速发展的同时，房地产行业也出现了各种各样的问题，引发业主频频维权。艾普思咨询采集并分析了人民网领导留言板2020年的房地产行业投诉数据，为从业者及监管者洞察行业痛点提供视角。数据周期：2020-01-01——2020-12-30注：与房地产无关的纯物管投诉已删除；开发商相关统计中，由于无法根据短关键词准确划分品牌，新城控股、光明房地产、实力房地产、实地房地产等开发商不计入前十统计。01 全年每月投诉量2020年，领导留言板收到房地产相关投诉约4.7万件。从全年走势来看，因春节及疫情影响，1-2月房地产行业投诉量较少，3月投诉量迅速增长，7月达到顶峰，当月投诉量达5,571件。02 地域分布：河南、四川、安徽最多2020年，地方领导留言板共接收到房地产相关投诉46,034件。其中河南省投诉量最高，占比12.47%，四川省、安徽省投诉量分别占比9.54%、7.95%。03 投诉类型：服务最多，合同、质量次之房地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。3.1质量投诉质量投诉中房屋及装修质量相关投诉最多，占比72.13%，车位质量投诉占比16.72%，违章搭建相关投诉占比10.11%。房屋及装修质量相关投诉主要包括渗漏、墙壁开裂、墙皮脱落、鼓包等问题。其中渗漏、墙壁开裂问题最多，涉及投诉量分别为3,080件、2,040件。3.2服务投诉服务类投诉中，物业及配套服务投诉占比38.95%，其中维修基金使用不合理不透明、配套学校未开办等投诉较多；办证服务投诉占比29.90%，主要涉及开发商交房后不给办房产证；服务态度相关投诉占比18.90%，工作人员办事推脱推诿、态度恶劣、有意误导等问题频现；交房服务投诉占比11.69%，主要涉及延期交房、强制交房两方面。3.3合同投诉合同类投诉主要包括合同欺诈、烂尾、退房退款、降价维权、违规操作、强买强卖这六大问题。其中合同欺诈投诉量最多，占比达55.08%，主要涉及隐瞒不利因素、虚假宣传、装修质量缩水等问题；其次是退房退款投诉，占比为19.94%；违规操作投诉占比11.95%，主要投诉问题为不按规定开发票。04 被诉开发商：恒大、碧桂园、绿地、万科最多从房地产品牌来看，收到投诉最多的是恒大，投诉量1,105，其次是碧桂园，投诉量917，绿地、万科投诉量也在500以上。这四大开发商也在2020年全国开发商销售榜前十之列，总体而言，投诉量与销售量紧密相关。恒大全年投诉量主要集中在6-11月，期间每月投诉量均在100以上，其中7月达到163起，合肥恒大中央广场、天津市恒大花溪小镇等楼盘相关投诉较多。碧桂园在4-8月期间，每月投诉量均在100起以上，安庆市碧桂园时代之光、颍上碧桂园天誉、全椒碧桂园桃源观澜等楼盘相关投诉较多。万科全年投诉量走势相对平缓，投诉量最多的月份为7月。绿地投诉量在10月及11月陡增，期间汉南绿地城、银川绿地海珀兰轩、渭南韩城绿地等楼盘投诉较多。地产投诉可分为质量、服务、合同三类。2020年，全国房地产投诉中质量投诉占比28.83%，服务投诉占比40.17%，合同投诉占比30.99%。恒大、碧桂园、绿地、万科投诉地域分布从地域分布来看，恒大相关投诉较分散，排在前三的四川、辽宁、安徽投诉量占比分别为11.22%、8.33%、7.15%，成都温江恒大未来城、沈阳恒大中央广场、合肥恒大中央广场为重点投诉楼盘。碧桂园相关投诉较为集中，来自安徽省的投诉高达222起，占比24.21%，滁州、阜阳、亳州等市均是投诉重灾区，全椒县碧桂园罗马世纪城儒林境、全椒县碧桂园桃源观澜、阜阳碧桂园翡翠湾等楼盘投诉较多。绿地相关投诉主要集中在陕西、河南、湖北等地，西安绿地国际生态城、西安绿地璀璨天城、郑州绿地溱水小镇、汉南绿地城等楼盘投诉较多。万科相关投诉中，有108起来自四川省，占比20.97%，万科公园传奇、万科臻园、万科理想城等楼盘投诉较多。恒大、碧桂园、绿地、万科主要投诉问题从投诉分类来看，万科相关的各类投诉分布较为均衡，碧桂园相关投诉中质量投诉远高于服务、合同投诉，绿地相关投诉中合同类投诉较为突出。05 十大被诉楼盘2020年，投诉量前三的楼盘中，长春市万龙银河城销售时违规多收3万元，长春市华大城推出2万抵4万优惠活动却拒不履行抵扣承诺，天津市恒大花溪小镇无理由退房且不退款，最终均引发业主大规模投诉。06 总结从投诉数据来看，房屋及装修质量不达标、合同欺诈、无法办理房产证、无法按时交房等问题是业主维权的重中之重。开发商盲目赶工期、降成本等行为造成了期房各种各样的质量问题，甚至在质量完全不达标的情况下强制交房，直接导致了大量质量维权投诉，进而影响开发商的品牌形象。开发商应着眼长期利益，重视房屋质量把控，不断加强施工队伍的素质建设和外包项目的质量管控，完善施工过程中的验收机制。开发商应注意规范业务人员的销售行为，避免业务员利用合同欺诈损害公司品牌形象。消费者应仔细研读合同，避免听信口头承诺，造成日后维权困难。如今房价高企，购房者常常是掏空“六个荷包”买一套住房。相对开发商而言，业主明显处于弱势，需要相关部门加强监管，从严把控验收、从严审核宣传广告，完善惩罚机制，从根源上为消费者把好第一道关。买、卖、监管，三管齐下，才能最大限度减少房产买卖纠纷发生的可能性，保障房地产市场健康、长远发展。艾普思是一家国内领先的舆情大数据服务商，拥有自主研发的舆情监测系统及专业的舆情咨询服务团队,为政企客户提供集舆情监测、危机公关咨询、线上品牌优化、口碑建设于一体的全案服务。了解更多详情，请咨询艾普思官网。

随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。2020年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《2020年中国商铺租金指数研究报告》，2020下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对2020年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存1、2020全球经济衰退，中国经济韧性凸显2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，估计2020年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比2007-2009年全球金融危机更为严重。值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，2020年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。表：全球主要地区GDP年度增长率数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理 *中国2020年统计数字为国家统计局公布数字2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×100%；最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。2020年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。2020年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（2011~2019年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，2013-2019年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。2000-2020年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增长到43834元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×100%（2013-2016年为估计值）数据来源：国家统计局，CREIS中指数据消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从1991年的53.0%逐步下降至2019年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。2020年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较2019年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。图：2019年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。2019年，GDP前100城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。2019年，武汉落户品牌首店超200家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。图：2019及2020年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）数据来源：国家统计局，中指研究院整理“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的关注，从而影响着商业地产的布局与模式变革。5、网上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡表：近三年网上零售额及分项变化趋势数据来源：国家统计局，中指研究院整理互联网的发展繁荣带来了零售行业的变革，网上零售额持续走高，但经过多年发展后，网上零售额同比增速持续放缓，预计未来，线上线下消费将走向平衡发展。如今，各大电商平台发展已较成熟，供应链系统较为完备，不再像早期的通过价格战“跑马圈地”进行规模扩张，线上商品不再具有绝对的价格优势。对于消费者来讲，线下的社交性，体验感是线上消费无法取代的。随着网上消费的降速，线上线下将逐渐达到新的平衡点，预计未来，线上消费将不再对线下消费造成过度的挤压，这也将为商业地产释放出更大空间。商业地产市场从规模扩张转向存量运营1、商业营业用房新开工面积连续七年递减，存量时代运营价值凸显商业地产与住宅地产的开发逻辑和商业模式存在很大差异，商业地产项目开发后以持有为主，更加注重后期的运营管理。从商业营业用房的开发投资情况看，2017年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。图：2011年-2020年全国商业营业用房开发投资额、同比及占房地产开发投资额比重数据来源：CREIS中指数据近年来，全国房地产开发投资基本保持稳步增长，但商业营业用房投资经历了一段快速增长后，自2017年起逐年回落，商业营业用房开发投资额占房地产开发投资的比重也随之下降。2020年，商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资额比重仅为9.2%，为近十年来最低。图：全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重数据来源：CREIS中指数据2020年初，受新冠肺炎疫情影响，1-2月全国商业营业用房新开工面积同比增速一度降至-50.7%，经过一年的不断恢复，到12月累计降幅收窄至-4.9%。从2016年开始，商业营业用房新开工面积占房屋新开工面积的比例不断下降，2020年降至8.0%，为最近十年来最低。商业地产市场由开发向运营不断转变，未来商业地产如何“活下来”成为企业的首要命题。2、商业市场以持有运营为主，一线城市商业营业用房近三年销售开工比仅为0.35图：2011-2015及2016-2020年住宅、办公楼、商业营业用房销售面积与新开工面积比数据来源：CREIS中指数据2016-2020年，商品住宅、办公楼和商业营业用房的销售面积与新开工面积比值分别为1.01、0.62、0.55，办公楼与商业营业用房更倾向于持有运营，销售开工比远低于住宅。图：分城市等级近三年商业营业用房新开工面积与销售面积对比数据来源：CREIS中指数据从不同等级城市来看，一线城市商业营业用房基本以持有运营为主，销售比例较低，近三年销售开工比仅为0.30，二线城市商业用房接近五成为持有运营，而三四线城市商业用房的销售比例略高于一二线，近三年销售开工比为0.57。3、未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择尽管商业地产市场已进入存量时代，但对于不同城市、不同区域之间，商业地产发展的特征也存在较大差异，对于存量较大的市场而言，未来将更加依赖运营，而增量市场的机遇则重在城市选择。表：各类城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积对比注：人均水平均按各城市2019年常住人口规模计算数据来源：CREIS中指数据·招商版就存量而言，一线城市已经形成了购物中心的规模化，2020年末人均购物中心面积达1.86平米，未来主要是存量之间的竞争，更多体现在管理水平与运营创新。二线城市人均购物中心面积为1.56平米，已接近一线城市水平，同时近三年来人均商业营业用房新开工面积较高，形成存量与增量并行快速发展的格局，其中长沙、三亚等城市人均购物中心面积与商业营业用房新开工面积均比较高，贵阳、郑州、乌鲁木齐等城市近三年人均商业营业用房新开工面积超过1平方米，未来商业地产市场新增供应较大。三四线城市当前购物中心密度仍较小，未来具备一定增长空间，但对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。根据中指数据招商版统计，目前全国超过5万平米的购物中心集中分布于我国五大城市群的核心城市。其中北上广深四个一线城市以及重庆、苏州、武汉、杭州、西安等新一线城市5万平以上购物中心数量均在150个以上。不同等级城市的购物中心数量差异较大，重点城市群及都市圈核心城市的城市核心区增量市场空间有限，未来需通过存量运营的不断优化引领商业地产市场发展。新增购物中心的机遇将更多聚焦于核心城市都市圈的外围圈层，以及部分新一线城市与旅游热点城市。企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营与住宅开发不同，商业地产，尤其是购物中心项目的主要特征之一是其经营属性，其价值链通常包含商业地产开发商/业主、商业运营服务商、商户、消费者四个价值主体，各主体通过发挥不同作用进而获取不同收益，实现共赢和获益的核心在于经营。图：商业地产项目价值链数据来源：中指研究院综合整理在这个共生共赢的价值链上，运营商成为连接开发商/业主、商户和消费者的纽带，运营商通过强大的运营能力，为消费者带来良好的消费体验，提升其满意度、忠诚度，从而提升商业项目的客流量、人气、销售额、出租率和租金收入，实现商业项目的保值增值，进而保障四方利益的共同实现。下文以龙湖集团、宝龙商业、星盛商业三家企业为案例，从其商业运营业务的发展历程、业务布局、经营绩效、品牌体系等方面进行分析，总结头部企业成功经验，得到主要结论如下：1）受益于较好的经济发展、较高的居民收入和消费能力，长三角、粤港澳、京津冀等发达城市群以及中西部核心城市成为企业布局首选。2）定位清晰、业态丰富、差异化经营的多元品牌体系是企业规模化发展的核心竞争力。3）庞大的品牌库以及与优质品牌的稳定合作提升招租能力，符合项目定位的合理租户组合实现协同效应，提升经营绩效。4）科技赋能精细化运营，数字化平台提升运营效率，为企业可持续化运营提供支持。1、龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，有质量的增长实现稳健发展龙湖商业是龙湖集团旗下的六大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓、房屋租售、房屋装修）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大。截至2020年6月30日，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，共开业40座购物中心。（1）发展历程：20载精耕细作，开展全国化布局，践行“增持商业”战略图：龙湖商业发展历程资料来源：公司官网及公告，中指研究院综合整理2013年，龙湖商业正式进入快速扩张元年，并提出用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%的计划，不断深化“增持商业”战略；经过20年发展，龙湖商业稳步拓展全国化布局，截至2020年6月30日，在全国10个城市共有40个已开业购物中心项目，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，整体出租率为94.7%，2020年上半年租金收入为26.7亿元，同比增长22.3%。（2）业务布局：深耕成渝城市群及长三角城市群，聚焦一二线城市，适度布局强三线城市从城市群分布来看，龙湖商业以成渝城市群为基本盘，并深耕长三角城市群图：龙湖商业按项目开业时间划分的城市布局时间轴资料来源：公司微信公众号及公告、中指研究院综合整理整体来看，龙湖商业在全面实现五大城市群布局的基础上，持续全国化布局战略。从已开业项目来看，自2003年重庆北城天街开业的7年里，龙湖商业始终稳扎稳打地做好重庆本地市场。2010年起，龙湖商业逐渐向重庆以外城市稳步扩张，平均每年新进入1个城市，开业3-4个项目，在坚持深耕成渝城市群的同时，发力长三角城市群。截至2020年6月30日，龙湖商业共有已开业购物中心项目40个，分别位于重庆、成都、上海、杭州等10个城市，覆盖成渝、长三角、京津冀、关中四个城市群，其中成渝、长三角两个城市群已开业购物中心数量合计占比超8成。从储备项目来看，截至2020年6月30日，龙湖商业共有储备商业项目51个，其中五大城市群储备项目共计40个，占储备项目总数的近8成。此外济南、烟台、青岛、南宁、海口、西安、厦门、昆明、沈阳9个核心二线城市有储备项目11个，合计占比约两成。整体来看，近年来龙湖商业加大在国家级城市群内的二线城市布局力度，并适度下沉至强三线城市。（3）经营表现：20年沉淀厚积薄发，高质量增长行稳致远业务规模与租金收入稳步增长，经营表现稳定。截至2020年6月30日，龙湖商业共运营已开业购物中心40个，总建筑面积（不含车位）为387.4万平方米，同比增长31.0%；2020年上半年，租金收入（不含税金）为26.7亿元，同比增长22.3%；平均出租率为94.7%，较上年同期下降3.3个百分点。整体来看，龙湖集团的商业运营业务在新冠肺炎疫情影响下仍保持稳定增长态势。从历史数据来看，龙湖集团的商业运营业务持续表现出较强的增长动力和稳健性，近十年已开业购物中心面积（不含停车场）年均复合增速为32.0%；购物中心租金收入年均复合增速为36.6%；购物中心平均出租率持续稳定在95%以上。数据来源：公司公告、中指研究院综合整理整体来看，“稳健”和“成长”是龙湖商业规模化发展的两个关键词，多年沉淀为龙湖商业带来厚积薄发的动力，实现行稳致远的高质量发展。（4）品牌体系：以“天街”为主，搭配“星悦荟”、“家悦荟”，三位一体共拓商业版图深耕商业地产近20载，龙湖商业先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。清晰、聚焦的定位、业态及客群有助于提升龙湖商业的招商能力，为满足消费者多样购物需求，龙湖商业与超4500家商户合作，其中战略合作品牌近340家。2、宝龙商业：“住宅物管+商业运营”双轮驱动，科技赋能打造智慧商业（1）发展历程：近二十年商业运营服务经验，深耕上海及长三角地区始于住宅物管，精于商业运营，双轮驱动保障稳定收益图：宝龙商业发展历程资料来源：公司公告，中指研究院综合整理宝龙商业的两条主要业务线包括商业运营服务和住宅物业管理服务。截至2020年12月31日，宝龙商业共获取零售商业物业项目118个（其中在营管理项目68个），总合约面积超1130万平方米；此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务，住宅物业管理服务总合约面积超2200万平方米。数据来源：公司公告，中指研究院综合整理重点布局上海及长三角地区，适度布局环渤海经济圈、中国东南部及中西部热点城市截至2020年6月30日，宝龙商业在管的51个商业项目中，有28个来自长三角地区，其中上海10个，杭州6个，无锡、盐城等12个城市各1个；有11个项目来自环渤海经济圈，其中青岛3个，天津2个，泰安、海阳等6个城市各1个；有8个项目来自中国中西部，其中重庆2个，新乡、蚌埠等6个城市各1个；有4个项目来自中国东南部，其中厦门、泉州、福州、晋江各1个。表：2020年上半年宝龙商业按地区划分的合约建筑面积及营业收入数据来源：公司公告，中指研究院综合整理从营业收入来看，2020上半年，宝龙商业在长三角地区业务收入合计为5.33亿元，占总营业收入比重为61.3%。其中商业运营服务收入为4.52亿元，占总收入比重为52.0%；住宅物业管理服务收入为0.81亿元，占总收入比重为9.3%。（2）与宝龙地产长期稳定合作为宝龙商业带来新增长机遇宝龙商业向由宝龙地产开发的所有零售商业物业提供商业运营服务，并向其开发的绝大部分住宅物业项目、服务式公寓及办公大楼提供住宅物业管理服务。截至2020年6月30日，宝龙商业已开业运营的51个商业项目中，有47个来自宝龙地产及其关联方，4个来自独立第三方；截至2019年底，宝龙商业共有45个储备项目，其中40个来自宝龙地产及其关联方，5个来自独立第三方，由此可见，宝龙地产及其关联方是宝龙商业管理项目的主要来源。（3）科技赋能精细化运营，综合线上生态系统有效提升客户及消费者体验科技赋能是宝龙商业的核心战略之一，据宝龙商业招股书显示，其全球发售所得款项净额约有25%将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理，旨在优化消费者体验、改善宝龙商业向租户提供的服务质量及提升运营效率。2018年，公司推出“纽扣计划”，并成功实现全球首创的“微积分”功能，打通了微信支付与宝龙悠悠积分，实现客户无感积分，同步深化了PM系统、宝龙悠悠、宝龙商+、AMP系统的各项功能模块，始终坚持以技术变革打通信息壁垒，以信息服务推动消费者购物体验升级。（4）差异化产品定位及庞大租户品牌库有效扩大客群，提升项目经营绩效宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了产品系列：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。受益于宝龙地产所开发的优质项目，以及宝龙商业所提供的强大的商业运营服务，品牌市场认受性较高。同时，借助庞大的品牌库，宝龙商业在招商方面表现出色，截至2019年6月30日，其租户品牌库涵盖超过7100个品牌，作为其优质租户基础及新零售商业物业租赁承担的主要来源，其中宝龙商业与超过500个品牌合作超过五年。截至2019年6月30日，宝龙商业与超过140个品牌建立策略合作关系，有关品牌店铺遍布超过5处零售商业物业。3、星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，可以说是港股主板纯商业运营服务第一股，建银国际与中信建投国际担任联席保荐人。中指研究院拥有多年商业地产企业投资价值研究经验，研究成果已得到社会各界特别是资本市场的广泛认可。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。星盛商业作为粤港澳大湾区领先的商用物业运营服务公司，核心优势突出，其以深圳为基本盘，深耕大湾区，并布局长三角、华中等地区，灵活的运营模式推动业务规模稳步扩张；以五大核心购物中心品牌与五大主题馆相互依托，构成广受认可的完整品牌体系；与星河控股长期稳定合作，地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务形成业务生态圈，实现协同发展。（1）行业地位：大湾区领先的商用物业运营服务公司星盛商业向商业地产开发商及业主提供商用物业运营服务的经验可追溯至2004年，多年来，星盛商业旨在“以商业智慧构筑城市繁荣”，凭借全面及广受认可的品牌体系和灵活的运营模式，成为大湾区领先的商用物业运营服务公司。截至2020年9月30日，按运营中购物中心数量计算，星盛商业在深圳排名第一，在大湾区排名第四；按运营面积计算，星盛商业在深圳排名第二，在大湾区排名第七。截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区布局6个城市，为27个商用物业项目提供服务（其中16个位于深圳），总合约面积约为132.9万平方米（其中深圳市合约面积约为83.5万平方米）；截至2020年9月30日的9个月里，星盛商业经营业务收入的80.5%来自于大湾区。（2）业务布局：以深圳为基本面，深耕大湾区，并逐渐向长三角、华中等地区经济发达城市拓展凭借在大湾区的出色表现，星盛商业展示了强大的运营能力，不断向消费能力强的长三角、华中和其他地区经济较发达的城市积极拓展，逐步为全国化的市场布局奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业的业务范围覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、佛山6个大湾区城市，上海、南京、常州、南昌等长三角、华中地区城市，以及汕尾、揭阳、鄂尔多斯等其他地区城市。图：2017年-2020年9月30日星盛商业各布局地区合约面积占比数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理截至2020年9月30日，星盛商业在大湾区的合约面积为132.9万平方米，占总合约面积比重为44.3%，是业务规模最大的地区，其中深圳市合约面积为83.5万平方米，占总合约面积比重为27.9%。在深耕大湾区的同时，星盛商业亦着力向长三角、华中等地区经济发达的城市拓展业务，截至2020年9月30日，星盛商业在长三角和华中地区的合约面积占比分别为10.2%和13.8%，均较2017年有所增长；在其他地区的合约面积占比为31.7%。（3）经营表现：标杆项目广受认可、运营模式灵活，业务规模和经营业绩均稳步增长星盛商业拥有委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种不同的服务模式，为不同客户群体提供参与程度不同的组合服务。灵活的运营模式可以扩大可提供服务的客户范围和多样性，使星盛商业在为星河控股及其关联方企业开发的商用物业项目提供服务的同时，促进与第三方的紧密合作，帮助星盛商业持续扩大业务规模。表：2017年-2020年9月30日星盛商业按业务类型划分的经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理作为大湾区领先的商用物业运营服务公司，本着“做一个成一个”的经营理念，星盛商业凭借强大的运营能力在大湾区打造了如深圳福田星河COCO Park（北区）等广受认可的标杆项目，为扩张奠定基础。截至2020年9月30日，星盛商业为全国18个城市的45个商用物业项目（包括购物中心、商业街和商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为299.9万平方米。图：2017年-2020年9月30日星盛商业合约面积与经营业务收入数据来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理从业务规模增长情况来看，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业总合约面积分别为162.4万平方米、207.3万平方米、297.0万平方米、299.9万平方米，2017年-2019年年均复合增速为35.2%。业务规模的持续扩大为星盛商业带来稳定的经营业务收入，2017年、2018年、2019年及2020年9月30日，星盛商业的经营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元和3.06亿元，2017年-2019年年均复合增速为18.0%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，消费市场和商业地产行业均受到较大冲击，但星盛商业截至2020年9月30日的9个月经营业务收入依旧实现同比正增长，增幅为6.7%，经营表现稳定。（4）品牌体系：五大购物中心品牌形成完整品牌体系，提升消费者忠诚度星盛商业践行“公园情景式购物中心”的建筑概念，其代表项目深圳福田星河COCO Park（北区），通过独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、一条100米的天桥及一个约6000平方米下沉式露天广场，集休闲、购物、餐饮及娱乐于一身，以组合空间诠释时尚。图：星盛商业品牌体系资料来源：星盛商业招股书，中指研究院综合整理以COCO Park为开端，星盛商业经过十余年的业务开拓和经验积累，已经形成了完备的品牌体系，并成功打造了广受市场认可的多个标杆项目。目前，星盛商业的品牌体系涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、优质家居购物中心，形成了COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间五大购物中心品牌。同时，为向客户提供多元化的购物体验，星盛商业亦运营五大主题店，分别为“星居生活馆”、“星趣小镇”、“星悦琳廊”、“星跃领动”及“星享食汇”，包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身、美食及社交等主题内容，是追求优质购物体验客户的“必到”之处，协助商用物业项目吸引大量客流。通过品牌体系打造，星盛商业在行业内享有较高的美誉度和品牌影响力。在提升客户忠诚度方面，星盛商业凭借广受认可的品牌和庞大的租户库吸引了大量忠实的COCO Club会员。截至2020年9月30日，星盛商业拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员在15-50岁之间，拥有较强消费能力；截至2020年9月30日的9个月，会员销售额占在管购物中心总销售额的33.0%，会员复购率为53.2%。（5）资源优势：与星河控股长期稳定合作，业务协同优势突出星盛商业拥有的丰富内外部资源也是其得以快速发展的关键。逾30年运营中，星河控股已成为全产业链的集团公司，其生态圈将地产开发、商业运营、物业管理、产业运营、金融服务融为一体，形成“产业为引领、金融为护驾、地产为基础、商业为支撑、物业为配套”的自循环生态圈，可以整合全方位、全产业链资源。与星河控股业务之间的协同效应，有助于为星盛商业带来稳定的收入来源及显著增长。截至2020年9月30日，星盛商业管理由星河控股及其关联公司开发或拥有的全部31个商用物业项目；合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%。结语2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和国内外复杂的经济环境，商业地产人砥砺前行，创造了不俗的成绩。未来城市美好生活离不开商业地产市场的繁荣稳定，积极应对市场变化，把握发展机遇，商业地产发展任重而道远。展望未来，土地驱动主导商业地产运行的时代已经悄然改变，线上消费的冲击和Z世代快速崛起的新消费理念正在形成。存量时代，运营为王，商业地产运营商的机遇与挑战并存。从供需两端看，尽管商业地产面临短期消费降速和线上零售的冲击，但在新消费观念下，购物中心的体验式消费功能凸显，在智慧运营和综合服务方面仍具有不可比拟的竞争力。经历了土地的高供给阶段后，运营和存量优化将成为商业地产的主战场，同时部分城市仍然具有增量发展需求。从企业表现看，轻资产运营或将成为趋势，将会有更多的开发商剥离商业运营业务板块分拆上市，在积极拓宽融资渠道、扩张业务规模的同时，接受市场的监督，更快独立成长。存量市场比重加大，商业项目的运营和退出是其资本运作中两个重要环节，资产证券化在商业地产市场将有更多实践。我们提供的服务中国商业地产百强企业研究中指研究院、中房指数系统一直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究，已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，形成“中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。中指研究院已经启动“2021中国商业地产百强企业”研究，相关成果将在3月18日举办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会正式发布。商业地产企业上市顾问服务中指研究院具有丰富的行业顾问服务经验，服务企业涵盖房地产全产业链，包括地产、代建、物业、商管等。目前，香港主板成功上市物业服务企业达到41家，其中30家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务，上市后表现亮眼。2021年1月26日，由中指研究院提供行业顾问服务的星盛商业（股票代码：06668.HK）正式在香港主板敲钟上市，是港股主板纯商业运营服务第一股。

2020年中央经济工作会议指出，2021年是“十四五”规划开局之年，要“坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”；“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。在此背景下，房地产行业所面临的机遇与挑战将有新的变化，房地产企业应强化风险意识，增强内生动力，推动企业实现高质量发展。为此，中指研究院在百强研究的基础上拓展研究101-200强企业群体，从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，以更加宏大的视角延伸研究边界，扎实中国房地产百强企业研究。售总额超1.6万亿市场份额近10%图1 101-200强企业2018-2020年销售增长及市场份额情况2020年，全国商品房销售额为173613亿元，同比增长8.7%。101-200强企业销售总额16003.8亿元，同比增长11.6%，较全国增速高2.9个百分点；市场份额为9.2%，较上年提升0.2个百分点。聚焦区域深耕重点城市因地制宜打造适销对路产品▌立足高能级城市辐射周边，聚焦热点城市群保增长图2 2020年101-200强企业总部主要所在城市101-200强企业倾向于在高能级城市设总部。这些城市是各城市群的核心重点城市，101-200强企业将总部设于此，能够尽享其经济、人口、产业等优势，并以此为大本营不断向周边城市强力辐射，实现城市布局的扩张。图3 101-200强代表企业2019、2020年各城市群销售额分布101-200强企业紧抓深耕区域城市的窗口期，实现了销售业绩的稳步增长。从30家代表企业重点项目销售情况来看，长三角、粤港澳、京津冀、成渝和长江中游五大城市群仍为销售额主要来源区域，贡献占比总计达83.9%。▌标准化产品线助推规模扩张，因地制宜打造适销对路产品图4 101-200强代表企业2019、2020年重点项目各面积段销售占比2020年，101-200强企业把握市场主流需求，同时顺应需求变化加推改善和高端类产品，助力项目的快速去化。从代表企业重点项目各面积段产品的销售占比情况来看，首置及首改类产品合计占比达66.2%，仍为市场需求主流；140-200平米的改善类及200平米以上的高端类产品销售额贡献率同比分别增长0.4、0.7个百分点至20.6%和13.2%。一方面，处在发展初期或者规模化扩张阶段的企业为实现规模的快速扩张，积极构建标准化产品线。另一方面，部分已经达到一定规模的企业继续深挖现代居住需求，以人为本推出绿色、健康类型的特色产品，满足人们精神、情感、体验深层次美好生活需求，助力销售规模再创新高。高成本致盈利水平下行多管齐下保障盈利质量▌成本持续上行，利润率下行压力较大图5 101-200强企业2018-2020年净利润率均值近年来土地成本高企，叠加前期高价地项目进入结转期，企业的盈利空间进一步被挤压，行业利润率下行压力较大。2020年， 101-200强企业净利润率均值为9.1%，较上年下降0.4个百分点。一方面，随着房地产市场竞争日益激烈，土地成本居高不下侵蚀企业利润空间。另一方面，经营管理成本快速攀升，影响企业盈利水平。受新冠疫情影响，房企加大营销力度销售费用略有增加，同时101-200强企业为加速去库存采取多项促销策略来降价促量，进一步挤压了企业利润空间。▌多管齐下降成本增利润，保障企业盈利质量尽管行业利润率下行压力较大，但仍有部分企业表现了较好的盈利能力，通过提升产品溢价、同区域多盘联动开发降成本、拓展相关多元化业务扩大利润规模等方式，保障企业盈利质量。图6 101-200强企业多元化领域拓展占比首先，在产品层面，提升产品品质和附加值、强化品牌溢价优势，有效保障盈利水平。其次，区域深耕型企业在同一城市或区域内采用多盘联动的开发模式，发挥多项目间的协同效用，降低企业成本。最后，企业围绕地产主业拓展多元化业务，塑造新的利润增长极。投资聚焦热点城市群多渠道拓储降低土地成本▌拿地重仓二线与三四线，长三角布局力度增大图7 101-200强代表企业2019、2020年拿地面积城市等级、区域分布情况2020年，101-200强代表企业拿地金额总量为1289.6亿元，同比增长10.6%。从拿地权益面积来看， 101-200强代表企业在二线城市的新增土储权益面积占比52.6%，同比增长1个百分点；三四线城市面积占比为36.3%，同比增长0.7个百分点；一线城市占比下降1.7个百分点至11.1%。结合城市群来看，2020年101-200强代表企业在长三角城市群新增土储权益面积占比为44.6%，较上年增长19.5个百分点；长江中游城市群新增土储权益面积占比为15.1%，同比增长9.3个百分点。▌因城施策灵活拓储，降低成本优化布局一方面，在持续深耕区域或者一些三四线城市较多选择独立拿地。101-200强代表企业2020年在招拍挂市场拿地权益占比均值为81.4%，同比增长2.9个百分点。另一方面，在部分非深耕或新进热点城市，受土地成本较高及出让条件限制影响，101-200强企业拿地态度更趋理性，多选择和其他企业联合拿地或后期合作开发，以缓解资金压力和风险。此外，101-200强企业借助自身在深耕区域的品牌和资源优势，采用旧改、城市更新、产业地产、文旅地产等方式积极扩充土地储备。降杠杆取得成效仍应警惕资金布局等隐忧图8 101-200强企业2019、2020年资产负债率“三道红线”下101-200强企业资产负债率均值为75.2%，较上年下降0.4个百分点。101-200强企业普遍规模扩张意愿强烈，部分企业于年内提出了规模扩张的目标。追求规模是101-200强企业的正常诉求，但企业未来面临的资金、土地、人才等资源紧缺风险也应及时警惕。从资金层面来看，101-200强企业面临较大压力。继针对企业的三道红线融资新规后，央行又针对银行的贷款结构出台了相关规定。两项措施将直接限制企业融资端资金来源，间接限制销售端资金来源，影响原有的资金来源结构。叠加2021年偿债最高峰，企业流动性压力陡增。为完成降负债和稳发展的双目标，企业将更加依赖销售端资金来源，保持高销售回款率是保证现金流健康和穿越地产周期的重要环节。从土地层面来看，101-200强企业多是区域深耕型企业，应警惕集中布局所带来的风险。一方面，过度集中布局会使得企业难以快速应对市场波动所带来的风险。另一方面，单一城市或区域内可供投资的土地资源是有限的，随着头部企业进驻，城市内土地市场竞争日趋激烈，拿地难度逐渐增大，企业应理性向外扩张，主动破局。从人才层面来看，101-200强企业应注重规模扩张后人才和管理机制的匹配。101-200强企业普遍处于规模扩张阶段，未来随着管理半径的增长，会对组织架构及管理机制提出更高要求。企业也应升级管理机制，完善业务流程，以落实实施企业战略规划，规避规模与管理机制不匹配导致的经营管理风险。增强资源获取能力实现规模快速扩张▌因城施策灵活拓储，降低成本优化布局表1 2020年内地房企在香港IPO上市一览积极登陆资本市场，拓展多元融资渠道。在港上市一方面可以提升企业国际形象，有利于业务向外扩张；另一方面，香港作为国际投资平台可以帮助企业拓广融资渠道。除IPO募资外，内地赴港上市的企业可以通过增发配股、发行可转债等多种渠道募集资金，为企业的发展奠定资金基础。供地两集中政策下，提升项目周转能力和资金使用效率显得尤为重要。集中供地将导致企业短期资金压力增大、投资难度增加，项目如集中入市也将对销售端带来较大压力。同时，集中供地将从投资端引导企业调整项目整体运营节奏。这项政策也将对房企产生结构性影响，资金实力较强的大中型房企和部分区域龙头房企调整余地较为充裕，融资能力较差的中小房企则面临一定的压力。在这种压力下，101-200强企业需提升项目周转能力和资金使用效率，保障规模稳健增长。▌适度向外扩张布局，择时择优深耕图9 千亿代表企业布局发展路径101-200强企业普遍已经完成区域深耕，接下来可适时向外扩张。首先，在向外扩张路径选择上，优秀企业多选择优先向热点城市群内核心城市布局，以此为基础完成城市群深耕到辐射全国的过程。其次，部分101-200强企业采用择时择优深耕的方式来规避城市、区域深耕风险，目前来看核心城市和城市群仍是企业进行此类布局的首选。“十四五”规划纲要中提出要“促进区域协调发展。推动京津冀协同发展、长江经济带发展、推进粤港澳大湾区建设、提升长三角一体化发展水平、推进成渝地区双城经济圈建设”。目前来看，五大城市群仍是中国经济增长的主要来源地区，且由于产业集聚的优势汇集了大量具备一定消费能力的人群，长远来看位于其中的房地产市场仍蕴藏巨大潜力。最后，集中供地模式或为101-200强企业提供布局扩张机遇。在集中供地模式下，信息披露更加公开透明，便于多地块的综合评估比较，也给予101-200强企业一些布局机会。一方面头部企业未来会将资金更多的集中于优质地块上，而次优级地块可以成为101-200强企业拿地的重点；另一方面，集中供地模式下，招拍挂市场不确定性增加，未来企业或将更愿意选择合作拿地，缓解资金压力平摊投资风险。▌优化管理引进人才，提升企业管控效率表2 百强企业管控模式分类百强企业多年来规模的持续扩张导致管理半径持续增加，管理体系也经历了由粗放向精细化演变的过程，其丰富的经历与经验足以成为101-200强企业学习的对象。整体而言，百强企业的管控模式经历了三个阶段：规模化初期的运营管控型、快速规模化阶段的战略管控型和综合集团阶段的投资管控型。在人才体系方面，百强企业则完成了从职业经理人机制到合伙人机制的转变。行业发展早期百强企业通过建立权责分明、边界清晰、专业主义、规范管理的职业经理人机制，有效降低内部交易成本、驱动企业创新和规模扩张，同时培养了一支规模庞大、专业性强的职业经理人队伍。而进入下半场，随着整个行业竞争格局的转变，行业竞争性与风向增加，职业经理人机制不能共担风险的缺点显露出来。这种背景下，百强企业纷纷推出合伙人机制，来应对市场的激烈竞争。持续践行企业社会责任抗击疫情彰显责任担当2020年既是全面建成小康社会目标实现之年，也是全面打赢脱贫攻坚战收官之年，同时又面临疫情挑战。在这种背景下，101-200强企业作为各地区经济增长的重要推动力和劳动就业稳定器，持续践行企业社会责任，一方面投身到扶贫攻坚工作与公益活动中去，并逐渐在扶贫过程中探索培育出可持续发展的产业、可持续脱贫的机制和可持续致富的动力；另一方面，面对疫情挑战企业出资出力，与国家共渡难关，彰显企业责任担当。▌持续扶贫热心公益，助力美丽乡村建设自2016年国务院印发“十三五”脱贫攻坚规划以来，101-200强企业以规划为行动指南，秉持其主体思想，沿着总体思路，多措并举投入到脱贫攻坚工作中去，为国家实现脱贫攻坚的基本目标贡献自己的一份力量。一方面，101-200强企业加大人力、物力、财力投入，增加扶贫覆盖范围。另一方面，101-200强企业发挥自身优势撬动社会资源实施特色扶贫，实现了“造血式”扶贫。此外，部分101-200强企业热衷公益，为建设美好社会出一份力。▌出资献力，积极参与抗疫活动面对疫情，101-200强企业快速反应，积极捐资捐物，充分彰显了“达则兼济天下”的企业责任担当。如东方佳园向临沂市红十字会捐款500万元，为打赢疫情防控的人民战争贡献力量。此外，部分101-200强企业利用自身优势，通过成立抗疫物资生产线、减免租金等方式奉献抗疫力量。结语2020年，中国房地产市场在疫情的冲击下表现出较强韧性，商品房销售额实现稳步增长。在此背景下，中国房地产101-200强企业持续深耕大本营及热点区域加大推盘营销力度，顺应市场形势紧抓主流需求，使全年业绩增长速度领先全国2.9个百分点，市场份额提升至9.2%。优秀的业绩背后是企业综合运营管理能力的逐渐增强：一方面101-200强企业通过提供增值服务、区域多盘联动开发、拓展多元业务等方式改善盈利表现；另一方面，通过多元化方式增加优质土地资源，为下一步发展储备了充足资源，未来发展前景可期。从长远来看，中国房地产市场仍有发展空间，但随着企业“三道红线”、银行“两道红线”等政策的推出，企业间的竞争加剧，资金、土地、人才等资源向头部阵营企业加速倾斜。展望未来， 101-200强企业可学习百强优秀企业的成长经验，在资金方面要积极创新拓展融资渠道、提升资金利用效率；在布局方面要灵活多变，懂得在区域深耕和向外扩张之间适时变换；在企业管理方面尽快引进人才、构建行之有效的管理机制，推动企业发展战略有效实施，最终实现规模稳定增长。

中新网北京3月26日电 (记者 魏晞)房地产业既关系经济问题，也是民生问题。中国房地产业协会与中国经济信息社最新联合发布了《2018房地产行业十大热点舆情研究报告》，回顾和解读了过去一年行业发展最受关注的焦点问题。中国房地产业协会会长冯俊表示，报告发布的目的是为百姓发声，帮助行业、企业找出短板，改进生产经营服务，同时为行政机关提供老百姓对政策和政策实施当中的看法和想法。冯俊说，报告要解决两个问题。第一，为行业、企业的发展，从生产、经营、服务的过程中找出短板，以此来改进生产经营服务过程。第二，给行政机关提供老百姓对政策和政策实施当中的看法和想法，对政策制定、政策实施有更加科学符合实际的判断。舆情报告显示，2018年房地产行业十大热点舆情分别是：各地楼市调控次数创新高，行业安全事故总量保持高位，房企负债率居高不下，房地产税立法进程提速，多城“引才”政策间接促进市场交易，房企业务转型力度加大，长租公寓“租金贷”引争议，多地楼盘降价导致集体维权再现，住房租赁资产证券化进程加快，棚改货币化安置政策方向调整。(完)【关注乐居买房，掌握购房好时机。】

第一章 行业概况物业管理（Property Management）是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。图 房地产物业管理产业链物业管理分类： 居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业。这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。 工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。 其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。图 房地产物业管理行业分类类别图 三类物业服务企业物业管理行业已有超过150年的发展历史，中国的物业管理行业诞生于上世纪80年代，起步于深圳。1994年首次发布《管理办法》，迈向法制化轨道；2003年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善。2017年国务院取消一批行政许可事项的决定，取消物业服务企业一级资质核定审批，住房城乡建设部加强事中事后监管。经过30余年的探索和快速发展，中国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。从市场的角度来看，特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。中国规定这类物业的土地使用权出让的年限最高为50年。图 房地产物业管理行业发展史据中国指数研究院数据，截至2017年末，全国物业管理行业管理面积达195亿平米，同比增长5.5%，2009-2017年CAGR为6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，同比增长17.25%；管理物业总面积达279.3亿平方米，同比增长13.2%。截至2018年，我国城镇化率达59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美国的81%。而美国和日本分别在1940年和1955年达到了56.5%和56.1%，城镇化率50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。第二章 商业模式和技术发展2.1 产业链价值链商业模式2.1.1 房地产物业管理产业链图 物业管理公司产业链业务图1) 物业公司上游的产业链:- 前期介入工作：专门给开发公司做工程的前期介入，安排工程人员去工地做前介，从建筑物到基坑，从设备设施安装到承接查验，从装饰装修到隐蔽工程，管网管线等，开发商支付一定的费用。- 售楼部服务：在售楼部安排形象岗、门童、吧台、样板间服务员。为地产营销促进销售，提高物业品牌形象，打造楼盘口碑。- 工地安全保障：给工地安排保安、食堂工作人员、会务等，做好地产工地的保障工作。- 验房服务：针对地产公司即将交付政府查验的工程承包下来，派人进行专门的查验，根据政府相关工程要求做出报告和结论，减少地产人力资源成本。2) 物业公司的下游产业链：- 便利店、果蔬店、保险代售；- 住宅、商业、车位销售和租赁；- 业主生老病死的产业、养老、健身、咨询；- 业主结婚、过世等环节的操办；- 空置房有偿服务和管理，免费服务；- 公寓租赁和分租；- 宾馆酒店的经营；- 美食街、餐饮店的运作。2.1.2 商业模式1) 目前国内几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是从盈利模式的角度，我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 物业服务集成商：又称物业服务总包模式，是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。 物业资产运营商：又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。 物业保障服务商：又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。图 互联网与物业管理公司融合过程2) 物业行业规模效应弱，较难形成寡头型市场格局，以竞争型格局为主。国际物业龙头都选取了内生加外延的发展策略，并购在龙头崛起过程中有着举足轻重的作用。国际物业龙头对住宅物业管理收入依赖程度低，形成了全设施综合服务的特点。图 国际物业龙头发展策略3) 社区O2O模式，开启物管新纪元。随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展，物业管理企业先后试水互联网，以社区生活场景为中心，搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源，并通过云端进行管理，为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点；另一方面可提升物业管理效率，降低能耗成本与人员成本。图 社区O2O模式盈利模式：目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费，包括提供房屋、设备的维修和维护，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理，它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用，包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。1) 基础物业服务基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。从2014年-2017年的百强企业营业收入构成来看，基础物业服务收入业绩贡献度维持在80%左右，是企业营业收入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”式扩张，基础物业服务收入逐年增加，2017年高达60703.7万元，同比增长16.9%，2014年-2017年间百强企业基础物业服务营业收入均值年复合增长率为21.6%。2) 增值业务增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。2014-2017年百强企业的增值服务收入均值和净利润持续升高，复合增长率分别为15.8%和4.5%。2017年百强企业增值服务收入为13506.2万元，同比增长24.5%；净利润为2389.8万元，同比增长5.3%。2017年百强企业增值服务以18.2%的收入创造了41.7%的利润，成为盈利能力的重要增长点。2.2 技术发展1) 对物业管理企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，物业管理服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在物业管理服务中，例如目前已开发使用的产业物联网智能物管系统和智能社区服务平台等。对于物业管理服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。2) 物业服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面品质物业服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制，类似的老旧小区改造问题，服务企业无力一直承担社会责任，用其他项目的收益来补贴不是长久之计，期待政府有类似的兜底政策，通过市场政策的引导来解决这类问题。图 物业服务标准化文献发表年度趋势图3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。物业服务商业模式创新应从物业管理产业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快发展与健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政等服务业融合和整合，夯实与规划、空间设计、装修装饰、园林绿化、机电设备、智能建筑等不动产产业链条的无缝衔接与对接，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。万科物业把空间服务划分为社区空间服务、商企空间服务、城市空间服务等三个业务线。社区空间服务，是万科物业在原有的住宅物业服务基础上，不断衍生配套服务，在形成独有的“万科物业”住宅品牌的同时，打造出“朴邻发展”等子品牌，持续为业主提供丰富的增值服务，满足业主多样化生活需求。4) 物业管理行业贴近民生的特殊性，塑造物业管理行业的温馨形象，推动社会公众对物业管理行业的重新认知，结合复杂的社会背景，通过新媒体平台的力量，帮助业主去界定“美好生活”。企业微信公众号与协会微信公众号也都延续了各自基于目标用户群体所选择的差异化传播策略：企业微信公众号以业主为主要服务对象，在2020年内通过与业主息息相关的疫情防控、生活与便民举措等内容的生产，以生动的传播内容满足民众的生活需求，保证了新媒体传播力的稳定；而协会微信公众号以持续深入宣传国家、省、市重大决策部署，及时解读政策动向，发掘、宣传、通报行业先进人物和事迹为主要内容，发挥了思想引领的传播作用，体现其独特的行业角色。图 关注人数排名前十的企业微信公众号2.3 政策监管1) 住房和城乡建设部根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房和城乡建设部；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同对物业服务收费行为进行监督。2) 国家发展和改革委员会根据《物业服务收费管理办法》，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。国务院价格主管部门即国家发展和改革委员会。3) 财政部根据《物业管理条例》，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。国务院财政主管部门即财政部。4) 中国物业管理协会中国物业管理协会（CPMI）是物业管理行业重要的自律性组织，它是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，经国家民政部批准并注册登记并具有国家一级社团法人资格的全国性社会团体。其主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业3.1 行业综合财务分析和估值方法图 综合财务分析图 行业估值及历史比较房地产物业管理行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。表 境外房地产物业管理公司估值对比表 中国上市房地产物业管理公司估值对比3.2 行业发展和驱动机制及风险管理3.2.1 行业发展和驱动因子1) 行业规模：弱周期、持续成长、万亿市场物管行业正处于发展的黄金时代，目前存量物业管理面积200亿平米，2018年销售面积17.2亿平米，即使当年销售面积有波动，存量物业也有6-8%的持续增长。预计2020年物业管理面积近250亿平米，按照百强物业公司的2017年收费标准（4.26元/平米/月）的一半计算，基础物业服务市场规模6300亿，如果再加上增值服务，市场规模可达万亿。图 中国物业管理行业规模2) 行业格局：行业格局高度分散，市场集中度加速提升目前物管行业处于整合初级阶段，全国企业有10万家，但市场化进程提速令行业集中度快速提升。2017年TOP200的市场份额由2012年13%提升至32.4%，但十强的市场份额仅11.1%。从管理规模上看，2017百强企业平均管理面积约3000万平米，十强则为2亿平米。2014-2017年物业十强企业管理面积复合增速41.5%，高于百强企业同期的25.3%图 物业管理百强企业管理面积均值及市场份额3) 行业属性：轻资产、高现金流、高回报、增值服务潜力大物业管理行业属于轻资产行业，不存在大额资本支出，拥有较高的回报率，ROIC平均在20%以上；同时现金转化率高，经营性现金流充足，可以支持龙头企业并购扩张。同时，互联网技术和商业基础设施的快速进步使得社区流量的变现价值提高，社区增值服务潜力大。图 物业管理领先企业具备较高的ROIC驱动因素1) 数字化管理革新传统物业模式目前商业地产早已进入存量时代，近年来受宏观经济及国家政策等因素影响，市场去化承压，商业地产行业变革愈发迫切。为盘活存量市场，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着“互联网+”、物联网、大数据、人工智能等技术的出现，智慧楼宇、智慧园区等概念日渐兴起，成为资产持有者提高租金收益、提高去化率的一大利器。与此同时，对楼宇的服务品质需求也越来越高。受商业地产存量市场影响，物业管理行业也进入了转型升级的风口。2) 移动网络联网范围更广，价格下降。5G时代的来临，移动网络速度及时延的改善将进一步推动房地产物业管理市场的增长。3) 物业并购潮与规模赛跑。房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比，目前物业行业的集中度仍处于较低水平，行业收并购和洗牌仍处于初始阶段，头部企业的规模在持续增长。近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。图 Top30物业服务企业管理面积占比情况4) 随着全世界的空气质量恶化，追求更健康的室内环境成为人们的急切需求。运用新的科学技术，通过数据监控可以更好地帮助业主和管理团队解决室内空气质量问题。同时，通过有效沟通让人们了解所处环境中空气质量保持在良好的状态，也尤为重要。通过与一些平台的合作，融入了高科技元素，例如ECS系统(Eco Control System，智能自动化控制系统)。这套系统可以更好地监控建筑物中的空气质量，通过物联网云端操控设备并制订运行日程，和设施管理经理配合工作，在降低能源消耗的同时也可以达到更好的空气净化效果。5) 智能化与增值服务规模前提仅作为行业发展前期优势所在，事实上，物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点，决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时，还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。另一方面，物业管理正因为是劳动密集型行业，需要投入大量管理人员，所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多，这个意义上讲，物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升；与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。图 部分物业服务企业增值服务占总收入比例3.2.2 行业风险分析和风险管理1) 决策风险就企业高层领导而言，因决策失误而企业带来的风险是非常显著，有时是非常致命的，尤其在一些十分重大的决策上面，企业最高层领导所作出的每项决定都会左右了整个企业的命运，旦决策失误，因此而带来的风险也必将对企业产生重要的影响。关于操作层的决策风险容易被忽略，但其对企业的影响是不容小视的，这一点在技术人员上表现尤为突出。由于专业性较强的缘故，企业的高层领导及大多数员工对技术方面知之甚少。因而，其作出的决策也必然会对此类项目的成败产生决定性影响，一旦决策失误，便对企业造成经济上的极大损失，也同时给企业带来极大的风险。2) 政策风险从1994年3月第一部物业管理法规《城市新建住宅小区管理办法》出台，1994年6月，第一部地方性物业管理法规《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》颁布，到2003年6月《物业管理条例》、2004年3月《物业管理企业资质管理办法》及各地方物业管理法规的颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，但在关键的问题公共设施、共有物业及配套设备的归属权问题，在《物权法》出台前，无法得到明确，即使《物权法》出台，也可能还存在界定不清的部分。而公共部分归属权的问题，却是最容易引发业主与发展商、业主与物业公司之间产生纠纷和矛盾的地方。另外，业主委员会的身份界定、物业公司下属管理处的责任界定、物业公司统筹安排时有可能侵犯其它小区业主权益的问题，都可能在物业公司具体运作时产生法律纠纷。3) 剥离风险物业管理产生的起因主要是为房地产开发提供服务支持，即为产品的后期使用提供售后服务。此时，大多数的发展商会将物业管理的支出视为开发过程中不可避免的成本。随着物业开发面积的增大，物业管理基础业务的成熟，此时对物业管理的继续投入就逐渐成为了开发商的心病。除了开发初期物业管理的前期介入外，发展商后期进行项目决算时不是忽略物业管理应从中分摊的成本，就是损害物业公司应从中体现的利益，许多发展商会将物业管理视为地产开发的一个拖累。从财务角度，不少的发展商更希望在项目开发初期即将物业管理整个投入考虑进前期成本，而不愿意在中后期进行体现。这时，开发与管理的分离就将不可避免。4) 技术风险中国房地产业发展至今，在项目规划、产品设计、园林设计、施工质量等方面都取得了长足的进步，新技术、新材料、新工艺的使用不断创新。相对于房地产，物业管理更多的还停留在基础的物业服务项目上，敬礼、微笑成为了物业管理人最有效的服务手段。但对于物业管理的核心业务，对物业本体、设备设施及环境的管理，由于缺乏高素质的技术人才、缺乏对新技术的了解，当然也缺乏足够的资金投入，根本没有能力保证对核心业务的掌握和管理。风险管理规划是对物业管理工作一个纵观全局的基于风险角度的考虑、分析、规划，也是风险控制中最为关键的内容。包括风险形势评估、风险识别、风险分析和风险评价等几部分。3.3 竞争分析国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。1) 英国物业管理概况英国为物业管理产业之发源地。英国政府对物业管理的企业团体组织或个人的规范却显得很宽松并无其他特别限制。英国的物业管理发达，管理模式可分为前期物业管理与正常期物业管理两类;前期物业管理是于此物业尚未开发完成之前，即由开发商事先选择一家物业管理公司并在物业出售合约中注明未来委托物业管理公司名称、服务范围、服务价格及其他相关之权利与义务等数据，并且此作为物业产生前期管理之依据。待建筑物产权移转并成立住户委员会后，住户委员会可选择对原有物管公司续约或解约，此部分即为正常期物业管理。2) 美国物业管理概况在美国物业管理已经发展为其都市建设与管理的一个重要产业，在此产业的服务范围可针对社会需求无限延伸扩展。目前已发展至医疗、教育等很多不同的领域，而在这之中甚至包括了金融(证券)及高科技等领域，所以专业化管理是美国物业管理的最大特点。在美国的物业管理公司，一般只负责整个建筑物的整体管理，其他个别专业及零星业务则是另发包予专业的承包公司来负责维护管理。3) 德国物业管理概况德国物业管理公司平常不仅须按条约规定负责雇主房产的定期使用与维护、清洁、周边区域的绿化及规划，另外还须负责出面替雇主履行德国相关房产法令中所规定的责任与义务。由此可明显看出德国的物业管理公司直接受雇于房东，也就是雇主利益的维护者与代理人。4) 日本物业管理概况日本的物业管理发展特性可归类出以下四点：i 物业管理法律基础完备：这是由于日本政府制定了完整的法令规章，清楚注明了业主与物业管理公司的权利与义务关系，规范了其管理形式;ii 拥有高水平的从业人员：日本对从事物业管理的企业组织、人员有很高的标准，相当重视从业人员的物业培训。iii 物业管理的社会环境较其他国家良好：因建筑物内大众积极参与物业管理，且企业所有人可接受付费服务的管理形式;iv 日本物业管理发展的一个主要特点是政府订有明确的法令规章。5) 中国香港物业管理概况物业管理的历史在香港已有40多年。香港的物业管理产业在房地产带动下不断扩展，已成为主要服务业之一。因为在香港的物业管理公司仅需经过一般性的工商登记即可进入此产业。6) 新加坡物业管理概况新加坡的物业管理规范与日本模式相似，有着明确且严格的要求，除对物业管理机构有着一般性的规定之外，对于出售的公共住宅内部装修与管理也有十分详细的规范。在新加坡的物业管理公司其执照必须每年审核更新，其从业人员亦必须接受2年以上的相关管理训练并通过专业考试合格才可开始从事服务。表 国外部分国家物业费收取情况表中国房地产物业管理行业与国际企业比较1) 市场化的差距 物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构一一物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。我国的物业管理公司已经全部企业化了，表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。 允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。2) 社会化的差距按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体,不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在,物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展社会化方面的差距主要有以下几点:第一条块分割严重.开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。第二,业主委员会的组建要适合国情,真正发挥作用。总之，社会化的3) 专业化的差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作,比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面国内还有较大差距。4) 规范化的差距规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营:要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量:要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。国内在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率低，主动性差。3.4 中国企业重要参与者中国主要企业有碧桂园服务[6098.HK]、恒大物业[6666.HK]、华润万象生活[1209.HK]、融创服务[1516.HK]、TST PROPERTIES[0247.HK]、世茂服务[0873.HK]、中海物业[2669.HK]、建业新生活[9983.HK]、时代邻里[9928.HK]、远洋服务控股[6677.HK]、滨江服务[3316.HK]、建发物业[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中国国贸[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深赛格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、广汇物流[600603.SH]、海宁皮城[002344.SZ]、轻纺城[600790.SH]、南都物业[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、荣鑫物业[872978.OC]、中都物业[872955.OC]、宏谋物业[873532.OC]、德冠物业[873376.OC]、上海浦东现代产业开发有限公司[151980.SH]、西安高新技术产业开发区创业园发展中心[139373.SH]、上海浦东软件园股份有限公司[012003671.IB]等。图 A股及港股上市公司1) 万科物业：公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2014年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。2018年万科将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年，公司将自身定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。2) 保利物业[6049.HK]：公司是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，公司在中国物业服务百强企业中排名第四。自2014年起，公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。根据中指院的估值，本集团2018年度品牌价值逾人民币90亿元。公司在中国提供物业管理服务超过23年，专注于中国的一、二线城市，根据中指院报告，公司在五大国家级城市群均有布局。截至2019年6月30日，公司的合同管理总面积达454.9百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为260.3百万平方米，且截至2019年6月30日，公司于中国管理846项物业(包括565个住宅社区及281个非住宅物业)。公司的物业管理服务覆盖多类物业，包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业(如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇)。除物业管理服务外，公司于往绩记录期间亦提供非业主增值服务，如向物业开发商提供的案场协销服务，及向公司所管理物业的业主及住户提供的多项社区增值服务。公司一直秉承「务实、卓越」的文化理念，实行规范化经营和高品质服务，满足客户不断提升的需求。3) 碧桂园服务[6098.HK]：公司是一家中国住宅物业管理服务商。该公司主要提供物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。该公司的增值服务包括咨询服务以及开荒清洁、绿化及维修保养服务。该公司拥有品牌“碧桂园物业管理”。该公司在中国国内市场开展业务。3.5 全球重要竞争者国际五大物业管理公司作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理。房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务；仲量联行的优势在于二手交易，世邦魏理仕的优势在于高端的物业管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端的写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。全球非中国上市主要企业有INVITATION HOMES[INVH.N]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERS INTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSA PROPIEDADES COMERCIALES[IRCP.O]、URBAN EDGE PROPERTIES[UE.N]、BOSTON OMAHA[BOMN.O]、GLADSTONE LAND[LAND.O]、梅斯物业[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHE WOHNEN[DWNI.DF]、LEG IMMOBILIEN[LEG.DF]、CPI PROPERTY GROUP[O5G.DF]、GSW IMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、联合集团[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADEN SERIES A ORD SHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERS INTERNA[CIGI.TO]、FIRST CAPITAL REALTY[FCR.TO]等。表 国外部分上市企业1) ALTISOURCE ASSET MANAGEMENT[AAMC.A]：Altisource Asset Management Corporation是一家从事提供资产管理和公司治理服务的住宅资产管理协议型公司。截止至2013年9月30日，该公司拥有114处物业。在2014年4月，一个投资集团，包括卢克索资本集团和其他一些未披露的投资者收购了该公司9.55%的股权。2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公众有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’ Pension Plan关联的投资基金于2014年8月21日组建，注册办事处设在圣赫利尔。2015年9月1日，公司以19亿美元的价格收购了C＆W集团公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定义为“C＆W集团合并”）的100％股权。公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断增加的需求，包括物业，设施和项目管理，租赁，资本市场，估值和其他服务。该公司主要以Cushman＆Wakefield商标名开展业务。2018年7月13日，戴德梁行对泽西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited进行重组，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd更名为戴德梁行公众有限公司（Cushman & Wakefield plc）。3) 戴维斯[SVS.L]：Savills plc是一家总部位于英国的房地产服务提供商，提供专业的咨询、管理和交易服务。该公司的部门包括交易咨询、顾问、物业和设施管理以及投资管理。交易咨询部分包括商业、住宅、休闲和农业租赁、租户代表以及有关买卖的投资建议。顾问分部从事提供一系列物业服务，包括估值、建筑和房屋咨询、环境咨询、房东和租户、评级、开发、规划、战略项目、公司服务和研究。物业和设施管理分部提供商业、住宅、休闲和农业物业的管理。投资管理部分包括面向机构、公司或私人投资者的商业和住宅房地产投资组合。第四章 未来展望房地产物业管理行业未来将会有以下五种发展趋势：1. 中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。2. 我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业管理发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。3. “互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。4. “机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。5. 基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。

来源：格隆汇机构：中信证券REITs市场建设需要更多的优质基础资产，而利率下降，信用利差收窄等诸多因素，成为REITs市场发展的催化剂。▍有利于REITs市场发展的正面因素不断累积。利率下降，信用利差收窄，投资者预期下行，这有利于REITs潜在需求的培育。资产增值预期下降，则有利于REITs产品潜在供给的扩大。最近，核心城市商办物业市场大宗交易越发频繁，这也说明机构投资者对于核心城市的不动产日益关注，REITs市场的底层资产越发成熟。▍丰富的不动产类别有利于REITs市场发展，租售并举和农村土地改革，也提供了REITs市场发展的历史机遇。历史上看，我国REITs市场的发展，经常和租售并举，住房保障有关联。农村土地制度的改革，支持集体经营性建设用地流转，也为REITs的推进增加了新的基础资产可能来源。▍参考海外REITs市场，REITs投资不能离开产业研究。尽管REITs具备明显的固收产品特征，但未来对REITs的投资，不能离开产业研究，具体来说，即不能离开对基础资产的分析。我国地域差别较大，物业业态差异较大，对REITs基础资产的研究提出很高要求。▍看好具备丰富底层资产的公司。我们认为，随着REITs市场的发展，具备丰富底层资产的公司值得青睐，因为这类资产可能会获得重估的机会。不过，并不是每一类资产都有构建REITs底层资产的可能。我们认为，核心城市的资产较之非核心城市更适合机构投资者持有；长租公寓资产更加符合政策方向。我们看好招商蛇口和万科A。▍看好房地产基金管理公司的投资机会。我们认为，在过去一两年，房地产基金管理公司面临双重压力。其一是来自于社会固定收益类产品预期收益率过高带来的募集资金压力，其二是来自于经济增速下行带来的基础资产收益下行压力。当前信用利差开始收窄，经济增速开始启稳，出现对房地产基金有利的经营环境。如果REITs市场能得到进一步的发展，则意味着房地产基金在管资产“融投管退”出路更加清晰，资产规模增长因素更加明确。我们期待看到房地产基金管理公司新成长时代的开始，看好光大嘉宝。▍风险提示：基础资产租金收益率过低的风险。REITs市场发展的相关政策仍不十分明朗的风险。重点公司盈利预测、估值及投资评级